В чем риск покупки квартиры в новостройке

✅ Новый ЖК или квартира с историей и развитой инфраструктурой? — Учебник. Все плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке в Журнале Недвижимости

5 ошибок при покупке квартиры в новостройке

Андрей накопил 1 млн рублей и решил, что хватит снимать квартиру . Нужна своя. Увидел рекламу красивого жилого комплекса. Приехал в офис застройщика, там все рассказали. Оказывается, у них как раз сейчас акция, и квартиру можно купить намного дешевле. Но до конца акции осталось всего 3 дня.

Андрей подумал: «Это судьба!». Подписал документы на ипотеку в банке, который порекомендовал застройщик. Спустя месяц он узнал, что были более выгодные предложения в других банках. Спустя полгода — что стройку заморозили.

Чтобы не попасть в печальную историю с покупкой квартиры в новостройке, лучше заранее знать все подводные камни и учиться на чужих ошибках.

Ошибка №1. Спешить

Если вы покупаете квартиру, в которой ваша семья будет жить ещё много лет после сделки, нельзя спешить. Никакой суеты и непродуманных решений.

Когда речь идёт о дорогостоящих покупках нельзя принимать эмоциональные решения.

Даже если вы уверены, что хотите жить именно в этой новостройке и именно в этом районе, всё же стоит рассмотреть и другие варианты — сравнить цены, планировки, инфраструктуру и условия банков на ипотеку в новостройке. Узнайте подробности о жилом комплексе — материал и толщина стен, сроки сдачи объекта и стоимость коммунальных услуг.

Не поддавайтесь панике! Если менеджер застройщика утверждает, что уже завтра эта квартира подорожает и нужно срочно соглашаться — помните, что ему выгодно заключить сделку с вами как можно быстрее.

Ошибка №2. Доверять и не проверять

Если не проверить репутацию застройщика, можно попасть на банкрота, компанию-однодневку или долгострой.

Главный аргумент в пользу надежности застройщика — аккредитация в Сбербанке.

Банк тщательно проверяет репутацию и финансовую надежность застройщиков, их документы и просчитывают возможные риски.

Вам не нужно самостоятельно изучать разрешение на строительство, проектную декларацию на новостройку, ехать на стройку, проверять ход строительства и объекты, которые уже сданы в эксплуатацию. Банк всё уже проверил.

Вы можете быть уверены, что застройщик соблюдает 214 ФЗ, который гарантирует защиту интересов и прав покупателей квартир в новостройке.

Если вы хотите подробнее узнать об аккредитации, посмотрите требования банка к застройщикам и список документов, которые проверяет банк .

Если компания значится в списке проблемных застройщиков, есть негативные отзывы о работе или против неё ведутся судебные разбирательства – аккредитацию она не получит.

Банк регулярно проверяет ход и сроки строительства аккредитованных новостроек.

Если будут выявлены нарушения или негативная информация о застройщике, банк прекращает сотрудничество с компанией и снимает аккредитацию.

Ошибка №3. Гнаться за низкой ценой

Даже если вы ограничены в бюджете, внимательно изучите характеристики выбранного жилья. Кроме цены за квадратный метр, есть ещё несколько важных параметров для сравнения новостроек: количество квартир на этаже, толщина стен, безопасность и уровень преступности в районе, наличие инфраструктуры, парковок и т.д. От этого зависит цена.

Чем лучше характеристики, тем дороже квартира и тем комфортнее будет в ней жить.

Например, если на этаже больше 15 квартир, цена за квадратный метр будет немного ниже. Но ваш дом будет похож на общежитие: шум, очереди к лифту, сдача квартир в аренду и постоянная смена жильцов.

Ошибка №4. Верить обещаниям застройщика

«Школы, детские сады и поликлиники…» — обещали район для комфортной семейной жизни. А по факту оказалось, что школа будет построена только через 10 лет, а сейчас ближайшая в 10 км.

Многие застройщики обещают, что будут развивать социальную инфраструктуру — построят школу, детский сад и поликлинику, а на первом этаже жилого комплекса — банки, супермаркеты, аптеки и фитнес-клубы.

Обещания должны быть подкреплены подготовленным проектом и разрешением на строительство.

Ошибка №5. Не рассчитывать расстояния

В рекламе жилого комплекса пообещали «15 минут до метро». Это правда, только не пешком, а на автомобиле без пробок или на электричке.

Квартира уютная и цена подходящая, но до работы вам придётся добираться 1,5-2 часа и каждый день тратить много времени и сил на дорогу. Подумайте, сможете ли вы привыкнуть к таким сложностям?

Лучший способ узнать все о транспортной доступности и расположении — самостоятельно добраться до новостройки разными способами.

Рассчитайте время, которое займет дорога на работу, в школу, детский сад, поликлинику, магазины. Важно также проверить, насколько безопасный путь вашего ребенка в школу: есть ли оживленные участки дороги, открытые перекрестки, трамвайные пути, гаражи или стройка.

Запомнить

1. Не спешите с покупкой квартиры , посмотрите другие варианты.

3. Не гонитесь за низкой ценой, внимательно изучите все характеристики выбранного жилья.

Средняя цена квартиры в московских новостройках . 20 672 000 руб +5.87%. Прямой эфир. … Как избежать рисков 8 признаков квартир , которые опасно покупать . www.adv.rbc.ru. Жилье , 06 дек 2021, 14:25. … Поэтому при покупке жилья на стадии строительства нужно обязательно заключать именно ДДУ. Пример из практики. Денис Хузиахметов, руководитель юридической коллегии «Белая сова»: — Недавно обратился клиент с просьбой провести правовой анализ предложенного застройщиком к заключению договора, на деле оказавшимся как раз предварительным договором на квартиру , которой еще нет. Дом не то что не сдан в эксплуатацию, он даже не возведен.

В чем риск покупки квартиры в новостройке

Плюсов у новостроек действительно много. Но у покупки квартиры в новостройке есть и минусы.

Минус №1: новостройка — это стройка

В этом утверждении кроется сразу два минуса. Первый: представьте, что вы купили квартиру в новостройке, может быть, даже в большом элитном ЖК. Въехали, начали обживаться… А под окнами продолжается стройка. Возводят остальные корпуса, что-то достраивают, кругом пыль, грохот и скрежет. Зелёные дворики и уютные скамеечки появятся, но не скоро. Ещё один важный момент — выбирая квартиру в ЖК с прекрасным видом на лес или реку, обязательно уточните по документам застройщика, не появится ли между вами и этим видом ещё один жилой корпус.

Второй минус тоже достаточно банальный: не только вы въедете в новое жильё и начнёте ремонт — все соседи начнут ремонт. И не факт, что кому-то не захочется сносить стены и переделывать проводку. Да, в России действуют нормы тишины, но где гарантия, что все рабочие будут их соблюдать. И даже если соблюдают: симфонии перфораторов и молотков хватит и в разрешённое время. Увы, не всегда получается избежать этой проблемы новостроек.

Конечно, шуметь придётся и вам самим: ремонт от застройщика может вас полностью устраивать, но шкафчики, кухня, или новые окна всё равно понадобятся. И нельзя забывать, что владельцы квартир в вашем доме въедут все сразу — кто-то решит переехать через полгода, а кто-то продаст квартиру через год и уже новые владельцы займутся ремонтом тогда, когда вы только-только начали привыкать к тишине.

Минус №2: доступность инфраструктуры

Своя инфраструктура отличает хороший ЖК. Но если ваша новостройка на окраине и ЖК совсем молодой, то первое время будут возникать сложности. Скорее всего, вы столкнётесь с плохой транспортной доступностью, особенно если машины у вас нет. Будут ли поблизости магазины, школа и детский сад, салон красоты или спортзал? Наверное, будут, но наверняка не сразу. А переехали вы уже сейчас. К этому тоже надо быть готовым.

Минус №3: въехать в новостройку — дело небыстрое

Если купив квартиру вы сразу планируете начать в ней жить, то лучше рассматривать вторичное жильё. Ведь квартира в новостройке, приобретённая на начальном этапе строительства, потребует терпения. Придётся ждать, пока дома полностью достроят и введут в эксплуатацию, завершат коммуникации и отделку. Эта история может затянуться на месяц и даже годы.

Минус №4: возможные риски

Мы рассказали про юридическую безопасность покупки новостройки, но существуют и риски. Когда вы покупаете жильё в строящемся доме, можно столкнуться с неблагонадёжным застройщиком или долгостроем.

Чтобы избежать этого, тщательно выбирайте застройщика , проверяйте всю информацию о нём, изучайте документы и отзывы. Посмотрите на те здания, которые застройщик уже ввёл в эксплуатацию, уточните, были ли они сданы в срок, не возникли ли проблемы. Документы застройщик либо публикует в открытом доступе, либо должен позволить вам с ними ознакомиться (это ваши права по статье 20 Федерального закона №214-ФЗ).

Минус №5: сложности с регистрацией

Вы не можете сразу зарегистрироваться в новом жилье. Если вам срочно нужна постоянная регистрация (то, что по привычке мы называем пропиской ), то, увы, оформить её в строящемся доме нельзя. Для того, чтобы прописаться в квартире, вам необходимо сперва получить свидетельство о собственности и зарегистрировать жильё в Росреестре. Это можно сделать лишь после того, как застройщик поставит дом на кадастровый учёт, чтоб обычно занимает ещё несколько месяцев после передачи квартир собственникам.

Если прописка нужна прямо сейчас, например, для того чтобы прикрепиться к поликлинике или встать в очередь в детский сад, можно оформить временную регистрацию по договору долевого участия. Но и это лишь в случае, если дом ввели в эксплуатацию.

Минус №6: «детские болезни»

Вы не только первый жилец, но и первый испытатель всех коммуникаций в доме. Потопы, перепады напряжения, отсутствие горячей воды или неработающий лифт — всё это верные спутники новых домов и их жителей.

При покупке жилья в новостройке всегда существуют риски. Дом новый — а значит, не все технические детали проверены временем. Порой ошибки, совершённые строителями или проектировщиками, заметны не сразу.

Ещё есть риск, что и вы ошиблись, выбирая район. Или стали жертвой затянувшегося строительства. Но кто не рискует, тот не живёт в модном ЖК с окнами от пола до потолка и видом на реку.

Да, в покупке жилья спонтанность — не ваш друг. Внимательно оцените плюсы и минусы, о которых мы рассказали, а также изучите всё, связанное с важной для вас темой. А после этого — удачной покупки!

Как мы покупали квартиру в новостройке и с какими подводными камнями столкнулись. Этот текст написан в Сообществе , в нем сохранены авторский стиль и орфография. Try Catch. Профиль автора. В середине 2020 года, когда начался ажиотажный рост цен на недвижимость, мы с женой задумались расширить свою жилплощадь. … В 2020-2021 годах цены на недвижимость в Москве росли очень быстро. Квартиры в новостройках на этапе котлована могли прибавить до 50% стоимости за год. В итоге возврат средств по эскроу перестает быть привлекательной опцией. Деньги-то ты вернешь, но что на них купишь ?

Юрист назвала риски покупки новой квартиры, о которых мало кто знает

Любая сделка по купле-продаже недвижимости сопряжена с определенными рисками. При этом опасность может поджидать не только при покупке квартиры на вторичном рынке, где есть шанс столкнуться с банкротством продавца, его недееспособностью и так далее, но и в случае приобретения квартиры в новостройке. Первичный рынок недвижимости также наполнен рисками, и многие из них связаны с особенностью статуса земли, которая находится под строящимся домом. О некоторых рискованных моментах покупатели даже не догадываются.

Как напоминает адвокат Ирина Зуй, в России подавляющая часть земли принадлежит государству в лице органов государственной власти и муниципальных образований. «Для тех территорий, на которых осуществляется строительство новостроек, это особенно актуально, поскольку сегодня застройщики предпочитают не выкупать земли, находящиеся в частной собственности, а строить на пустующих участках бывших предприятий, учреждений, полигонов и так далее. Земля в данном случае берется застройщиком в аренду у государства», — отмечает адвокат. Таким образом получается, что дом и жилье в нем будут на арендованной земле. Могут ли выселить жильцов из таких квартир?

«На самом деле земля будет переходить дольщику в собственность на праве составной части общего имущества, обладание ей неразрывно связано с правом собственности на квартиру. Строго говоря, большая часть многоквартирных домов строилась точно так же, но никто не беспокоится по поводу права собственности на квартиры. Вид права застройщика на землю указан в свидетельстве о государственной регистрации права. В этом свидетельстве указывается и кадастровый номер участка, при этом правоустанавливающие документы на земельный участок обязательно предоставляются вместе с заявлением на получение разрешения на строительство. При выдаче этого заявления проверяется право арендодателя на заключение договора субаренды, право на застройку земельного участка.

Поэтому самое важное — обращать внимание на условия договора. Например, если застройщик арендовал земли под деловую застройку, а строит жилой многоквартирный дом, то это является нарушением и может создать большие неприятности для покупателей квартир. Еще чаще встречается строительство жилых домов на участках сельскохозяйственного и промышленного назначения.

Таким образом, риски при покупке квартиры в доме, построенном или строящемся на арендованном участке, определяются условиями конкретного договора аренды. От этого и надо отталкиваться. Также стоит отметить, что распространены ситуации, когда застройщики не выполняют условий инвестиционного договора, заключённого между застройщиком и собственником земли в части расчетов с последним. Часто застройщики обязуются по инвестиционному договору передать часть квартир собственнику земли, и не делают этого, а просто продают на рынке гражданам все 100% квартир, включая те, которые необходимо отдать собственнику земли.

Такая ситуация однозначно влечёт судебный спор, но практика судов пока что складывается не в пользу граждан: суды передают квартиры, уже оплаченные гражданами, собственникам земли», — рассказала Ирина Зуй.

Как этого избежать? Необходимо до покупки квартиры просить застройщика предъявить доказательства того, что он исполнил условия инвестиционного контракта перед собственником земли. Нет доказательств — лучше не покупать квартиру у этого застройщика.

Оптимальный вариант — перед началом процедуры покупки квартиры ознакомиться с договором аренды земельного участка застройщиком, с инвестиционным контрактом, привлекая к ознакомлению юриста, специализирующегося на жилищном и земельном праве. Ведь в некоторых ситуациях рядовой покупатель, не имеющий юридического образования и опыта работы с подобными договорами, не сможет определить потенциальные риски и выстроить соответствующую им грамотную стратегию.

«И напоминаем, что покупать квартиру на «первичке» можно только по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), все прочие схемы — через предварительный договор купли-продажи, через покупку векселей и другие являются незаконными», — добавила Ирина Зуй.

Таким образом, риски при покупке квартиры в доме, построенном или строящемся на арендованном участке, определяются условиями конкретного договора аренды. От этого и надо отталкиваться. Также стоит отметить, что распространены ситуации, когда застройщики не выполняют условий инвестиционного договора, заключённого между застройщиком и собственником земли в части расчетов с последним. … Необходимо до покупки квартиры просить застройщика предъявить доказательства того, что он исполнил условия инвестиционного контракта перед собственником земли. Нет доказательств — лучше не покупать квартиру у этого застройщика.

Как избежать рисков при покупке квартиры в строящемся доме?

Можно ли надежно вложить денежные средства в строительство?

Самый надежный способ приобретения жилья – покупка готового объекта, в отношении которого оформлено право собственности. Это гарантирует своевременную передачу объекта и дает возможность оценить потенциальные риски (проверить продавца, предшествующие сделки и пр.). Чем больше временной разрыв между вложением денежных средств и получением заветных ключей и выписки из ЕГРН, тем сложнее спрогнозировать результат.

Практика последних лет показывает, что полностью исключить риски при заключении договора долевого участия невозможно. Например, если сделка расторгается и покупателю возвращают деньги, обычно он не может сразу приобрести аналогичную квартиру, поскольку с момента заключения сделки могут пройти годы.

Если принято решение купить квартиру в строящемся доме, с чего начать?

Начать стоит с оценки застройщика. Проанализировать историю реализованных им проектов. Посмотреть, не были ли нарушены сроки строительства.

Далее переходим к проверке судебных споров, в которых он состоит. Это позволит оценить объем неисполненных обязательств, финансовую надежность. После включения п. 11 ст. 3.1 в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ размещение и актуализация этих данных – обязанность застройщика.

Проверить данные можно на сайтах судов. Один из них будет поименован в договоре долевого участия как суд, в который следует обратиться при рассмотрении споров, вытекающих из существа договора. Следует ознакомиться с информацией, имеющейся в Картотеке арбитражных дел и на сайте суда общей юрисдикции, с учетом местонахождения застройщика. Отсутствие судебных споров говорит о том, что застройщик добросовестно исполняет свои обязанности.

Если репутация застройщика не вызывает сомнений, переходим к проверке объекта строительства. Правовой анализ объекта начинаем с изучения истории земельного участка (текущий правовой статус, история приобретения и пр.) и проектной документации. На этапе проверки документов могут быть выявлены обстоятельства, ставящие под сомнение долгую и счастливую жизнь в новой квартире. Например, к их числу можно отнести несоответствие сведений о земельном участке объекту будущего строительства. Именно это обстоятельство стало причиной сноса в 2012 г. многоквартирного дома в поселке Вешки Мытищинского района Подмосковья. Тогда суд признал дом самостроем, и без крыши над головой остались 40 семей.

Стоит учитывать, что сведения об объекте строительства – это самый важный блок информации, доверить который следует профессионалам. Если же возможности привлечь юриста для проверки нет, можно воспользоваться Единой информационной системой жилищного строительства. Это ресурс, на котором собраны все документы, касающиеся объекта строительства. В обязательном порядке нужно проверить правовой статус земельного участка: когда формировался, кем, для каких целей, как передавался объект, кому сейчас принадлежат права. Далее необходимо определить все фактически и юридически существующие охранные зоны. Проверить соответствие параметров объекта жилищного строительства, указанных в проектной документации, разрешенным на конкретном земельном участке.

Что должно быть указано в договоре долевого участия?

Договор долевого участия (ДДУ) – это своего рода договор купли-продажи. С его помощью застройщик привлекает денежные средства для строительства объекта недвижимости и его последующей продажи.

В ДДУ должны быть отражены все существенные условия приобретения, свойственные договору купли-продажи: точные характеристики объекта, стоимость, права и обязанности сторон, способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств. Обязательно должно быть включено условие о сроке завершения строительства.

При заключении ДДУ важно максимально подробно описать приобретаемый объект. Например, если определяющим фактором при выборе квартиры являлось панорамное остекление – данный пункт необходимо включить в договор.

При одновременной покупке элементов социальной инфраструктуры, связанных с объектом (благоустроенный парк, теннисный корт, детская площадка), характеристики и условия их приобретения следует зафиксировать соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора долевого участия. Это поможет защитить себя от распространенного рекламного хода: «Вы платите не за квадратные метры, а за право жить в образцовом квартале». Заключение соглашения с идентификацией того, что вы приобретаете и за сколько, позволит в будущем требовать от застройщика исполнения взятых на себя обязательств.

После заключения ДДУ начинаются долгие месяцы ожидания сдачи готового объекта. В данный период дольщик может лишь отслеживать стабильность застройщика. Действующая правовая конструкция не дает ему дополнительных возможностей.

Можно ли будет расторгнуть договор долевого участия?

Законом предусмотрены два способа расторжения ДДУ – внесудебный и судебный.

Внесудебное расторжение ДДУ возможно, если:

• нарушен срок передачи объекта более чем на два месяца;
• существенно нарушено требование к качеству объекта долевого строительства.

Судебное расторжение ДДУ возможно, если:

• строительство прекращено или приостановлено; при этом очевидно, что объект не будет передан участнику долевого строительства в предусмотренный договором срок;
• существенно изменена проектная документация объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства; например, изменена площадь жилого или нежилого помещения более чем на 5% от указанной в ДДУ;
• изменено назначение общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Независимо от оснований расторжения договора в пользу дольщика взыскиваются сумма, полученная застройщиком, и штрафы.

Как защитить свои вложения?

С учетом резкого ухудшения экономической ситуации в стране и мире нельзя исключать вероятность того, что строительство объекта не будет завершено или он не будет передан в предусмотренный срок. Потому особого внимания заслуживает страхование. При этом заметим, что большинство дольщиков считают наличие полиса гарантом возврата денежных средств в случае банкротства застройщика. Однако данное суждение ошибочно. Анализ рынка страховых услуг показывает, что страхование от названных рисков осуществляют компании, чьи финансовые возможности не смогут обеспечить возмещение в полном объеме.

Одним из гарантов защиты прав дольщиков является компенсационный фонд долевого строительства. В последнее время он часто принимает участие в разрешении спорных ситуаций. В рамках действующего закона предусмотрена возможность выплаты денежных средств пострадавшим дольщикам за счет фонда. Также появляется возможность в ряде случаев за счет бюджета фонда завершать строительство.

Как закон защищает права дольщика?

Введенные в действие с 1 июля 2018 г. поправки в законодательство призваны обезопасить дольщиков и переложить обязанность определения благонадежности застройщика на уполномоченные органы. Внимания заслуживают следующие новеллы:

• застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию об объекте строительства, о размере собственных средств и своей финансовой устойчивости, сведения об открытии и о закрытии своего расчетного счета с указанием его номера, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов;
• платежи должны осуществляться по договору в безналичном порядке. Это помогает препятствовать использованию застройщиком мошеннических схем, позволяющих привлечь деньги дольщиков и пропасть с ними без следа.

Кроме того, были установлены ограничения в отношении расчетного счета застройщика. Так, не допускается совершение операций, связанных с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц; а также собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, которые не касаются привлечения денежных средств дольщиков и строительства объектов недвижимости в пределах разрешений на строительство; не допускается предоставление ссуд и займов.

Указанные ограничения направлены на контроль за использованием застройщиком денежных средств, привлекаемых в целях долевого строительства. Особенно полезны эти ограничения в случае расторжения договоров долевого участия и последующего взыскания денег в пользу дольщиков.

Таким образом, для того чтобы потратить привлеченные за счет дольщиков денежные средства, застройщик будет обязан пройти ряд согласовательных процедур. Это будет являться препятствием для необоснованного вывода и перерасхода денег. При банкротстве застройщика за счет этих денег могут быть исполнены обязательства перед дольщиками.

Еще одно позитивное изменение: теперь банки могут контролировать осуществление операций по счету застройщика. Они получили право запрашивать дополнительную информацию и отказывать в переводе денежных средств со специального счета застройщика, если операция им кажется сомнительной. Эта мера поможет сократить количество выведенных застройщиками денежных средств дольщиков.

Статьи >Полезные советы >Главные риски при покупке квартиры в новостройке . Главные риски при покупке квартиры в новостройке . 23 декабря 2014 г. У квартир в новостройках немало преимуществ: они и стоят гораздо дешевле, чем вторичка, и планировки у них лучше, и коммуникации новые. Но покупатель строящегося жилья должен помнить о рисках . Для того чтобы не остаться без вложенных денег, тщательно изучайте законы, документы застройщика и договор купли-продажи. 1. Незавершенное строительство. Один из рисков – купить квартиру в долгострое. Строительство дома может прекратиться из-за банкротства компании.