Вслед за постановлением правительства России №1315 было выпущено постановление правительства РФ № 1667, которое регулирует порядок увеличения цены договора о проведении капремонта общего имущества в многоквартирном доме. Документ долгожданный, но использовать его нужно с большой осторожностью – предупреждает президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин.
Отметим, что под данное постановление попадает большое количество договоров на капремонт многоквартирных домов, которые исполняют тысячи небольших строительных компаний. Таким образом, они могут рассчитывать на компенсацию удорожания строительных материалов, которые им пришлось закупать в 2020-2021 годах. При этом стоит помнить, что за договорами на капительный ремонт очень пристально следит прокуратура, а заказчики, как правило, — муниципальные органы, у которых в бюджетах на этот год лишние суммы на капремонт явно не заложены. А любой перерасход бюджетных средств грозит уже заказчикам уголовным преследованием.
Исходя из всех этих тонкостей текущего момента, Союз инженеров-сметчиков подготовил ключевые разъяснения по применению данного документа и предоставил их в распоряжение Агентства новостей «Строительный бизнес».
Содержание документации — капитальный ремонт объекта капитального строительства
14 октября 2021 вступило в силу постановление Правительства Российской Федерации от 30.09.2021 № 1667 «Об особенностях применения Положения о привлечении специализированной некоммерческой организацией, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме» (для справки Положение утверждено постановлением Правительства РФ от 01.07.2016 № 615 (ред. от 29.09.2021)
Пунктом 2 данного Постановления установлено, что со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2022 г. в договор об оказании услуг и (или) выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, заключенный в соответствии с Положением, в том числе до дня вступления в силу настоящего постановления, в связи с увеличением стоимости материалов и оборудования по соглашению сторон в ходе его исполнения может быть внесено изменение в части увеличения цены договора не более чем на 25% при условии непревышения стоимостью услуг и (или) работ по договору после указанного увеличения его цены предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной нормативным правовым актом соответствующего субъекта Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 190 Жилищного кодекса Российской Федерации, и непревышения в результате указанного увеличения цены договора объема средств, которые региональный оператор ежегодно вправе израсходовать на финансирование региональной программы капитального ремонта, определяемого нормативным правовым актом соответствующего субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 185 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Чем отличается капитальный ремонт от реконструкции? ❘ Почему в 90 % случаев нужен капремонт?
Соглашение об увеличении цены договора заключается после представления подрядной организацией заключения о достоверности определения сметной стоимости капитального ремонта объектов капитального строительства, подтверждающего обоснованность увеличения цены договора.
При этом в случае изменения договора в соответствии с настоящим пунктом информация об изменении договора, предусмотренная подпунктом «з» пункта 237 Положения, направляется заказчиком в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий правоприменительные функции по кассовому обслуживанию исполнения бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, в сроки, установленные пунктом 238 Положения.
Следует отметить, что постановление Правительства РФ от 9 августа 2021 года № 1315 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» и приказ Минстроя России от 21 июля 2021 г. № 500/пр О внесении изменений в Методику составления сметы контракта и новый пункт 45(14) Положения об организации и проведения государственной экспертизы № 145 НЕ ИМЕЮТ ОТНОШЕНИЯ И НЕ ПРИМЕНЯЮТСЯ к данному Постановлению, так как регулируют реализацию возможности изменения (увеличения) существенных условий контракта в соответствии с положениями пункта 8 части 1 статьи 95 Федерального закона о контрактной системе № 44-ФЗ.
Кроме того, Методика составления сметы контракта, предметом которого являются строительство, реконструкция объектов капитального строительства (Приложение № 2 к приказу Минстроя России от 23 декабря 2019 г. № 841/пр в редакции приказа Минстроя от 21 июля 2021 г. № 500/пр) не относится напрямую к Договорам о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД.
Пояснение: Смета контракта на выполнение подрядных работ по капитальному ремонту по соглашению сторон контракта может быть составлена в соответствии с Методикой составления сметы контракта (Приложение № 2 к приказу 841/пр), только если в составе документации о закупке размещен проект сметы контракта, составленный в соответствии с Разделом VI. «Составление проекта сметы контракта» (Приложение № 1 к приказу 841/пр).
Сами Региональные операторы не являются заказчиками в понимании Закона о контрактной системе, за исключением положений части 5 статьи 15 Закона о контрактной системе, а проведение торгов в целях выполнения функций специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, само по себе не образует отношений, урегулированных частью 1 статьи 1 Закона о контрактной системе.
Согласно действующему пункту 222. Положения № 615 цена договора о проведении капитального ремонта может быть увеличена по соглашению сторон в ходе его исполнения, но не более чем на 15% в связи с пропорциональным увеличением объема оказания услуг и (или) выполнения работ. Изменение стоимости и объемов услуг и (или) работ производится при соблюдении заказчиком положений, установленных частью 5 статьи 189 Жилищного кодекса Российской Федерации. Иные положения договора о проведении капитального ремонта изменению не подлежат (в ред. Постановления Правительства РФ от 09.09.2017 N 1092)
СЛЕДУЕТ ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ:
При увеличении по соглашению сторон цены Договора о капитальном ремонте общего имущества в МКД на величину не более чем 25 процентов в связи с увеличением стоимости материалов и оборудования согласно пункта 2 постановления Правительства РФ от 30.09.2021 № 1667:
— не только общая цена такого договора, но и стоимость каждого из видов услуг и (или) работ по договору, видов работ, определенных по разным (нескольким) позициям сметы, не может быть увеличена на величину более чем 25 процентов и не может превышать размер предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который определяется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с положениями части 4 статьи 190 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Перераспределение стоимости видов работ и услуг внутри цены Договора (сметы) за счет уменьшения стоимости одних видов работ или услуг и соответствующего увеличения стоимости других видов работ и услуг на величину свыше 25 процентов НЕ РЕКОМЕНДУЕТСЯ даже если общее увеличение цены по договору не превысит предельный размер увеличения в 25 процентов, поскольку в таком случае изменяется пропорция объема работ в общей цене договора, то есть нарушается принцип пропорциональности изменения цены договора.
Увеличение цены договора обязательно закрепляется Дополнительным соглашением и вносится в Реестр договоров.
Также согласно части 4 статьи 190 ЖК РФ размер предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которая может оплачиваться региональным оператором за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, определяется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Превышение этой предельной стоимости, а также оплата услуг и (или) работ, не указанных в части 1 статьи 166 Кодекса и нормативном правовом акте субъекта Российской Федерации, принятом в соответствии с частью 2 статьи 166 Кодекса, осуществляется за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме, уплачиваемых в виде взноса на капитальный ремонт сверх минимального размера взноса на капитальный ремонт.
Рано иди поздно регионы будут вынуждены вносить изменения в свои нормативные акты о размерах предельной стоимости работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на соответствующей территории, которые могут оплачиваться Фондом капитального ремонта многоквартирных домов, а также внести изменения в Региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и Краткосрочные планы реализации региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на соответствующей территории в части размеров стоимости работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, в отношении которых запланированы работы.
Следует учесть, что объем средств, которые региональный оператор ежегодно вправе израсходовать на финансирование региональной программы капитального ремонта (объем средств, предоставляемых за счет средств фондов капитального ремонта, сформированных собственниками помещений в многоквартирных домах, общее имущество в которых подлежит капитальному ремонту в будущем периоде), определяется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в зависимости от объема взносов на капитальный ремонт, поступивших региональному оператору за предшествующий год, и (или) прогнозируемого объема поступлений взносов на капитальный ремонт в текущем году. При этом размер указанной доли устанавливается законом субъекта Российской Федерации с учетом остатка средств, не использованных региональным оператором в предыдущем периоде.
В ЧАСТИ НЕОБХОДИМОСТИ ПРОВЕРКИ ДОСТОВЕРНОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА:
Частью 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что при проведении капитального ремонта объекта капитального строительства в случаях, предусмотренных частью 12.2 данной статьи, осуществляется подготовка раздела проектной документации «Смета на капитальный ремонт объекта капитального строительства».
В соответствии с частью 12.2 статьи 48 Кодекса в случае проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, финансируемого с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, средств лиц, указанных в части 1 статьи 8.3 Кодекса, осуществляется подготовка сметы на капитальный ремонт объектов капитального строительства на основании акта, утвержденного застройщиком или техническим заказчиком и содержащего перечень дефектов оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения с указанием качественных и количественных характеристик таких дефектов.
Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку иных разделов проектной документации, а также подготовку проектной документации при проведении капитального ремонта объектов капитального строительства в иных случаях, не указанных в настоящей части.
Согласно части 2 статьи 8.3 ГрК РФ при проведении капитального ремонта объектов капитального строительства, сметная стоимость которого превышает 10 млн. рублей, она подлежит проверке в случаях, установленных Правительством Российской Федерации. В случае, если указанная сметная стоимость строительства не превышает десять миллионов рублей, указанная сметная стоимость строительства подлежит такой проверке, если это предусмотрено договором.
При этом проверка достоверности определения сметной стоимости в случаях, установленных частью 2 статьи 8.3 ГрК РФ, может осуществляться отдельно от оценки соответствия проектной документации.
Так, согласно пунктам 27(4) и 27(5) Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 5 марта 2007 г. № 145 проверке сметной стоимости (проверке достоверности определения сметной стоимости) подлежит сметная стоимость капитального ремонта объектов капитального строительства в случае, если такая сметная стоимость превышает 10 млн. рублей и если ОДНОВРЕМЕННО такой капитальный ремонт включает:
а) замену и (или) восстановление всех видов строительных конструкций (за исключением несущих строительных конструкций) или замену и (или) восстановление всех строительных конструкций (за исключением несущих строительных конструкций) в совокупности с заменой отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов;
б) замену и (или) восстановление всех видов систем инженерно-технического обеспечения или всех видов сетей инженерно-технического обеспечения;
в) изменение всех параметров линейного объекта, которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования такого объекта и при котором не требуется изменение границ полосы отвода и (или) охранной зоны такого объекта.
(п. 27(4) введен Постановлением Правительства РФ от 31.12.2019 № 1948)
К примеру: Согласно аукционной документации заказчику требуется замена только одного вида инженерных сетей — пожарной сигнализации, замена других инженерных сетей заказчиком не проводится. Следовательно, экспертиза достоверности сметной стоимости в данном случае не требуется.
Между тем, Положением №145 не предусмотрены основания для отказа в приеме документов в случае, если по капитальному ремонту предусмотрены не все виды работ.
В случае если сметная стоимость капитального ремонта объектов капитального строительства не превышает 10 млн. рублей, такая сметная стоимость подлежит проверке достоверности ее определения, если это предусмотрено договором.
(п. 27(5) введен Постановлением Правительства РФ от 09.04.2021 № 567)
В данном случае проведение экспертизы является инициативой застройщика (технического заказчика). Таким образом, застройщик или технический заказчик независимо от объема и вида работ, предусмотренных проектной документацией по капитальному ремонту, по собственной инициативе вправе направить документы для проведения государственной экспертизы предметом которой может являться проверка достоверности определения сметной стоимости. В этом случае может быть проведена как государственная, так и негосударственная экспертиза.
Между тем, согласно абзаца второго пункта 2 постановления Правительства РФ от 30.09.2021 № 1667 «Об особенностях применения Положения о привлечении специализированной некоммерческой организацией, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме»
— в случае увеличения цены договора о проведении капитального ремонта общего имущества МКД на величину не более 25 процентов по соглашению сторон в связи с увеличением стоимости материалов и оборудования, подрядная организация обязана до заключения дополнительного соглашения об увеличении цены договора, получить положительное заключение в организациях экспертизы о достоверности определения сметной стоимости капитального ремонта, подтверждающего обоснованность увеличения цены договора.
В данном случае проверка достоверности сметной стоимости капитального ремонта многоквартирных домов (общего имущества в многоквартирных домах) осуществляется также и в отношении капитального ремонта, сметная стоимость которого не превышает 10 млн. рублей.
При этом изменение объемов и (или) видов работ, а также включение дополнительных видов работ по договору НЕ ПРОИЗВОДИТСЯ. Увеличение цены договора о проведении капитального ремонта общего имущества МКД возможно только в отношении указанных в Постановлении № 1667 строительных ресурсов — МАТЕРИАЛОВ И ОБОРУДОВАНИЯ.
За проведение проверки сметной стоимости капитального ремонта многоквартирных домов (общего имущества в многоквартирных домах), осуществляемой без проведения государственной экспертизы результатов инженерных изысканий и оценки соответствия проектной документации, в соответствии с пунктами 57 и 57(3) Положения об организации и проведения экспертизы № 145 взимается плата в размере 24 тыс. рублей, в т.ч. НДС.
КАК ВЫПОЛНИТЬ РАСЧЕТ УВЕЛИЧЕНИЯ ЦЕНЫ ДОГОВОРА:
Учитывая, что п. 2 Постановления № 1667 предусматривает возможность увеличения цены Договора в связи с увеличением стоимости материалов и оборудования:
Рекомендуем делать расчет по компенсационной форме по результатам конъюнктурного анализа в разрезе строительных материалов и оборудования (как приобретенных, так и тех, закупка которых еще не была осуществлена подрядчиком), приемка и оплата которых (с учетом объемов) еще не была произведена в составе выполненных работ (в том числе их отдельных этапов) в соответствии с условиями Договора и ценовые показатели которых по данным подрядчика претерпели значительное изменение.
При этом может использоваться порядок расчета, установленный пунктом 14.1 Методики составления сметы контракта, предметом которого являются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, утвержденной приказом Минстроя России от 23 декабря 2019 г. № 841/пр для контрактов, цена которых не превышает 30 млн. руб.
Для подтверждения ценовых показателей таких строительных материалов и (или) оборудования по ценам поставщиков представляются обосновывающие документы, содержащие информацию о цене таких строительных материалов и (или) оборудования, действующей на дату проведения Расчета. В качестве обосновывающих документов представляются:
По уже приобретенным подрядчиком материалам и оборудованию – данные бухгалтерского учета и исполненные договоры поставки;
По материалам и оборудованию, закупка которых еще не осуществлена подрядчиком — договоры поставки таких строительных материалов и (или) оборудования, необходимых для выполнения работ в рамках заключенного Договора, действующие на дату поставки (предполагаемой поставки) строительных материалов и (или) оборудования или (при отсутствии договоров поставки) данные торговых площадок, действующие коммерческие предложения, прайс-листы.
Для подтверждения ценовых показателей позиций перечня строительных материалов и (или) оборудования, определенных для проведения конъюнктурного анализа в рамках Расчета, представляется не менее 3 (трех) обосновывающих документов, за исключением случаев, когда материал и (или) оборудование поставляется единственным поставщиком. Ценовые показатели строительных материалов и (или) оборудования определяются по наиболее экономичному варианту. При этом под наиболее экономичным вариантом понимается минимальное значение стоимости строительных материалов и (или) оборудования в представленных обосновывающих документах.
По результатам Расчета определяется разница между стоимостью таких строительных материалов и (или) оборудования, ценовые показатели которых по данным подрядчика претерпели изменение, и их стоимостью по смете (в ценах исполнения Договора).
Новая цена Договора определяется как сумма цены работ по действующей смете и величины компенсации стоимости строительных материалов и оборудования, принятых в расчете.
Размер компенсации (увеличения цены Договора) может быть пропорционально распределен на остаток выполняемых работ по каждому виду работ.
Источник: ancb.ru
восстановительный ремонт здания определение
Капитальный ремонт, виды капитального ремонта их различия и особенности
В соответствии с понятием, определенным Градостроительным Кодексом Российской Федерации, капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Целями капитального ремонта зданий является устранение физического износа, поддержание и улучшение эксплуатационных свойств без изменения функции здания и технико-экономических показателей.
Капитальный ремонт заключается в замене или восстановлении эксплуатационных характеристик всех конструкций, санитарно-технических систем, инженерных устройств и оборудования в связи с их физическим или моральным износом и разрушением.
Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.
Под физическим износом элементов здания и всего здания понимается ухудшение их эксплуатационных и технических свойств, под моральным износом — изменение качеств здания, его комфортных условий и степени благоустройства.
Физический износ определяют визуальным обследованием и инструментальными методами контроля в соответствии с требованиями «Правил оценки физического износа жилых зданий» и ВСН 53-86(р).
Основанием для назначения здания или сооружения на капитальный ремонт может являться не только наличие в них неисправностей, но и сроки службы элементов, которые необходимо ремонтировать, чтобы предупредить появление неисправностей, улучшить качественные характеристики зданий.
Рекомендуемая минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов (до капитального ремонта) установлена в соответствии с приложением 3 приказа Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм».
Классификация ремонтов
Долговечность зданий, их способность в полной мере отвечать своему назначению достигаются благодаря комплексу организационных и технических мероприятий по содержанию и ремонту конструкций, санитарно-технических систем, инженерных устройств и оборудования, проводимых по заранее составленным планам. Этот комплекс взаимосвязанных мероприятий называют системой планово-предупредительных ремонтов (ППР).
Система ППР жилых зданий предусматривает проведение через определенные промежутки времени регламентированных ремонтов. Межремонтные сроки и объемы ремонтов устанавливают с учетом технического состояния и конструктивных особенностей жилищного фонда. Капитальный ремонт проводят с целью восстановления исправности жилого здания. В состав капитального ремонта могут быть включены также работы, по характеру относящиеся к текущему ремонту, но выполняемые в связи с производством капитального ремонта.
Существует два основных ППР: текущий и капитальный.
Текущие ремонты подразделяются на планово-предупредительный (профилактический) и аварийный (непредвиденный) текущий ремонт.
Периодичность текущего ремонта жилищного фонда определена в пункте 3.6.1 МДК 2-04.2004 в зависимости от вида жилых зданий по материалам основных конструкций, их физического износа и местных природно-климатических условий.
Капитальные ремонты подразделяются на планово-предупредительный (комплексный) и выборочный капитальный ремонт.
Комплексный капитальный ремонт (ККР) охватывает все здание в целом или отдельные его секции для устранения морального и физического износа.
При каждом очередном плановом капитальном ремонте меняется состав ремонтируемых элементов, так как межремонтные сроки службы конструкций, инженерных систем и оборудования имеют существенные различия.
В соответствии с действующими нормативами через девять лет с начала эксплуатации здания ремонтируют крышу, фасады с герметизацией стыков, лестничные клетки, системы горячего водоснабжения и т. д. Через следующие девять лет, т. е. через 18 лет после ввода в эксплуатацию здания, кроме перечисленного выше объема работ ремонтируют также системы отопления, холодного водоснабжения и канализации, частично полы, электрооборудование и некоторые элементы благоустройства.
Ремонтно-строительные работы могут производиться как с отселением жильцов (полным или частичным), так и без отселения.
Главный специалист отдела реформирования ЖКК
Текущий и капитальный ремонт. Что необходимо знать подрядчику? Часть I
Как известно, частью 1 статьи 55.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) прямо предусмотрено, что индивидуальный предприниматель или юридическое лицо имеет право осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства по договору строительного подряда, по договору подряда на осуществление сноса, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором, при условии, что такой индивидуальный предприниматель или такое юридическое лицо является членом саморегулируемой организации в области строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства.
Из данной нормы следует, что членство в строительной СРО необходимо только субъектам права, осуществляющим, в частности, именно капитальный, а не текущий, ремонт объекта капитального строительства.
В адрес юридического отдела Ассоциации СРО «Содружество Строителей» довольно часто поступают обращения с вопросом: как отличить капитальный ремонт от текущего?
Основным отличительным признаком капитального ремонта от текущего является цель его проведения. Если текущий ремонт предназначен для поддержания параметров устойчивости и надежности зданий, то капитальный ремонт направлен на восстановление, замену изношенных конструкций (в том числе несущих) или изменение параметров здания.
Кроме того, для проведения капитального ремонта требуется оформление предусмотренной частью 2 статьи 48 ГрК РФ проектной документации. При проведении текущего ремонта такая документация не оформляется.
Письмом от 03.07.2017 №29521-ОГ/04 «По вопросу разграничения понятий «капитальный ремонт», «текущий ремонт» Минстрой России считает целесообразным при разграничении понятий капитального и текущего ремонта руководствоваться частью 14.2 статьи 1 ГрК РФ и пунктом 2.2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, согласно которому текущий ремонт общего имущества жилого дома – ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией.
В добавление к вышеизложенному, считаем добавить мнение юридического отдела Ассоциации СРО «Содружество Строителей», состоящее в том, что отличие текущего ремонта от капитального заключается в виде и характере выполняемых работ.
В качестве примера обратимся к довольно давно принятым, но действующим в настоящее время нормативно-правовым актам (НПА), дающим достаточно чёткое разграничение данных понятий, например, к Постановлению Госстроя СССР от 29.12.1973 №279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (МДС 13-14.2000), приложение 8 которого устанавливает перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений, разделяя их по данным признакам.
Перечень работ по второму признаку «сооружения» вы сможете найти, обратившись непосредственно к тексту документа.
В следующей части цикла статей предполагается рассказать о перечнях основных работ, проводимых в ходе капитального ремонта для объектов социально-культурной сферы и жилых помещений.
И уже по сложившейся традиции, в завершении каждой статьи напоминаем, что специалисты юридического отдела Ассоциации СРО «Содружество Строителей» всегда готовы оказать бесплатную консультацию по возникшим у Вас вопросам юридического характера не только строительной сферы, но и иных направлений. Повторим, что нам это интересно, в первую очередь, исключительно в целях профессионального самосовершенствования и накопления опыта, для Вас – возможно найденное нами правовое решение окажется наиболее оптимальным в решении Вашей задачи.
Текущий, аварийный, капитальный: какой ремонт должна делать УК в доме
Как жильцы многоквартирного дома могут инициировать проведение текущего или капитального ремонта? Кто должен его оплачивать? Могут ли собственники помещений контролировать этапы работ и их качество, выбирать необходимые материалы для ремонта?
На эти и другие вопросы отвечает заместитель генерального директора по эксплуатации группы «Комфорт», занимающейся управлением и эксплуатацией многоквартирных домов, Игорь Ситников.
Текущий ремонт инициирует инженерная служба управляющей компании (УК) многоквартирного дома. Она и определяет его параметры — в каком объеме и какие работы необходимы в конкретном доме. Текущий ремонт помещений, относящихся к общему имуществу жилых домов, как правило, выполняется с периодичностью один раз в пять лет.
Техническое обслуживание жилых зданий — это целый комплекс работ по поддержанию исправного и работоспособного состояния всех его элементов, включая и инженерное оборудование. При их обслуживании предусматриваются текущий планово-профилактический ремонт, внеплановый ремонт (аварийный) и капитальный ремонт. Текущий ремонт здания направлен на восстановление исправности и работоспособности его конструкций и систем инженерного обеспечения, поддержание заданных показателей эксплуатации и обеспечение долговечности здания.
Вся система технического обслуживания жилого фонда согласовывается с действующими нормативами и правилами. Как правило, начало текущих ремонтно-строительных работ планируется на теплый период времени и утверждается генеральным директором управляющей организации с учетом фактического состояния здания и потребности в конкретных работах.
Сотрудники инженерной службы должны регулярно проводить осмотры помещений, зданий, чтобы понять, как скоро требуется профилактический или текущий ремонт, какие именно работы необходимы. Такие осмотры оформляются актами, а затем на их основе формируется общая дефектная ведомость (журнал), где отражены все замечания. На основании результатов осмотров определяются объемы, виды работ, количество необходимых материалов. После этого проводится конкурс по подбору подрядчика.
Приемка работ может быть выполнена совместной комиссией, состоящей из числа собственников помещений дома, сотрудников управляющей организации и уполномоченных сотрудников подрядной организации. При выявлении замечаний, отклонений и брака жители дома могут сообщить об этом в управляющую организацию любым доступным способом: в офис УК по месту расположения объекта, в единый контакт-центр, на электронную почту организации или при личном приеме уполномоченного сотрудника УК. Обычно все подобные обращения рассматриваются и при необходимости устраняются выявленные замечания.
Аварийный ремонт — это непредвиденная поломка или отказ оборудования: прорыв трубы, засор канализации, короткое замыкание, поломка лифта и др.
Как правило, причиной и виной тому является человеческий фактор или внешнее воздействие. Иногда поломки происходят вследствие устаревания и износа оборудования или конструкций. Все работы по локализации аварии и восстановлению работоспособности должна выполнить УК путем привлечения аварийной службы или своих специалистов.
Решение о проведении капитального ремонта принимается исключительно собственниками помещений на общем собрании большинством голосов. Мы еще не дожили до выполнения капремонта ни по одному адресу, но законодатель предусматривает это (в идеальных условиях) так:
Кроме этого, собственники помещений по своему желанию могут инициировать и организовать при помощи УК работы капитального характера раньше срока, но с учетом организации процессов, описанных выше, — например, заменить лифты на современные и улучшенные. Приблизительно такой сценарий организации капремонта видит для себя «Комфорт».
Полностью отказаться от выполнения капитального ремонта по истечении условного срока службы здания и оборудования нецелесообразно, так как за период жизненного цикла происходит как физический износ, так и моральный, оборудование устаревает, отделка утрачивает свой первозданный вид. Например, ранее в домах применялась алюминиевая проводка, а сейчас только медная, которая по своим свойствам и характеристикам превосходит алюминиевую. Так можно сравнить старые лифты с современными, металлические трубы — с ПВХ, восстановленные и утепленные фасады с разрушенными и т. д.
Способы ремонта основных средств и его учет
Ремонт основных средств — это действия, осуществляемые с целью уменьшения степени износа и возобновления технологических возможностей основных средств ради их поддержания в эффективно функционирующем состоянии.
Основные активы производства должны использоваться эффективно, а для этого их необходимо время от времени восстанавливать. Это возможно различными способами: путем модернизации, реконструкции либо выполнения ремонта той или иной степени длительности и тщательности.
Путем осуществления ремонта в результате вложения определенных затрат стоимость ремонтируемого актива увеличивается, то есть возрастает эффективность эксплуатации.
Рассмотрим способы ремонта основных фондов, проанализируем особенности его отражения в бухгалтерском учете.
Ремонт основных средств: что это такое
Определения ремонту как способу поддержки и повышения эффективности основных материальных активов в современных нормативных актах не приводятся. Не отменено, а потому считается актуальным Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденное Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 года №279: в нем дается определение ремонту конкретно этого вида основных средств. Таковым считается сочетание технических мероприятий, касающихся улучшения или поддержания на прежнем уровне эксплуатационных характеристик зданий, сооружений и их конструкций.
Характерные особенности ремонта основных активов
Для ремонта, как способа поддержания ОС в эффективном состоянии, характерны следующие факторы:
Ремонт основных средств осуществляется разными путями:
Классификация ремонтов основных фондов
В зависимости от того, что берется за основу разделения на группы (объем работ, их стоимость, длительность, степень вмешательства в функционирование основного средства и порядок организации), ремонты можно подразделить на несколько категорий.
Текущий и капитальный ремонт: как отличить
Разделение ремонтов на текущий и капитальный имеет важное значение, поскольку эти виды работ по-разному отражаются в бухгалтерии предприятия и другой отчетности. Между тем нормативные акты налогового и бухгалтерского законодательства не дают четкого разграничения и дефиниций этим видам ремонтных работ.
В письме Министерства финансов РФ от 14.01.2004 года №16-00-14/10 «Об основаниях для определения видов ремонта» разъясняется, что организация сама должна разработать положения, на основании которых ремонтные работы будут отнесены к текущим или капитальным. При этом допустимо использовать положения документации, оставшейся актуальной со времен СССР, как приводимое Постановление Госстроя № 279.
Рассмотрим основные отличия текущего и капитального ремонтов, которые приняты в предпринимательской практике.
| 1 | Периодичность | Не более раза в год | Более одного года |
| 2 | Характер работ | Устранение повреждений, неисправностей, замена отдельных частей | Полная разборка, замена всех поврежденных или изношенных элементов |
| 3 | Длительность | Не очень продолжительный | Продолжительный |
| 4 | Основной способ исполнения | Чаще хозяйственный | Чаще подрядный |
| 5 | Регулярность | Должен производиться по специально составленным графикам | Зависит от степени износа основного средства, назначается специально |
| 6 | Дополнительные работы | Не предусмотрены | Может сопровождаться реконструкцией, модернизацией |
Нюансы бухгалтерского учета ремонта ОС
Особенности бухучета затрат на ремонт основных фондов должны отражаться в учетной политике конкретного предприятия и оформляются соответствующим приказом. Как правило, эти средства вносятся в состав издержек производства или обращения, для чего выбирается один из путей.
Бухгалтерские проводки при разных способах организации учета ремонтных средств
Хозяйственный способ организации ремонта позволяет одномоментно списать затраты на ремонтные работы. Проводки:
Резервный способ, когда создается фонд ремонта основных средств, предусматривает использование средств из этого резерва. Если на конец отчетного года ремонт окончен, а резерв не израсходован полностью, остаток полежит сторнированию. Если ремонт продолжается и в следующем году, остаток средств в резерве по итогам отчетного года относится на его финансовые итоги. Если средств, наоборот, не хватило для завершения ремонта, придется провести дополнительные траты и в конце года списать их на расходы. Проводки:
Расходы на ремонт, распланированные на будущее, должны списываться равномерно, одинаковыми частями.
СПРАВКА! Нормативные отчисления в счет будущих периодов не могут быть больше, чем средняя цифра, характеризующая этот показатель за предыдущие три года.
Текущий и капитальный ремонт. Что необходимо знать подрядчику? Часть I
Как известно, частью 1 статьи 55.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) прямо предусмотрено, что индивидуальный предприниматель или юридическое лицо имеет право осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства по договору строительного подряда, по договору подряда на осуществление сноса, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором, при условии, что такой индивидуальный предприниматель или такое юридическое лицо является членом саморегулируемой организации в области строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства.
Из данной нормы следует, что членство в строительной СРО необходимо только субъектам права, осуществляющим, в частности, именно капитальный, а не текущий, ремонт объекта капитального строительства.
В адрес юридического отдела Ассоциации СРО «Содружество Строителей» довольно часто поступают обращения с вопросом: как отличить капитальный ремонт от текущего?
Основным отличительным признаком капитального ремонта от текущего является цель его проведения. Если текущий ремонт предназначен для поддержания параметров устойчивости и надежности зданий, то капитальный ремонт направлен на восстановление, замену изношенных конструкций (в том числе несущих) или изменение параметров здания.
Кроме того, для проведения капитального ремонта требуется оформление предусмотренной частью 2 статьи 48 ГрК РФ проектной документации. При проведении текущего ремонта такая документация не оформляется.
Письмом от 03.07.2017 №29521-ОГ/04 «По вопросу разграничения понятий «капитальный ремонт», «текущий ремонт» Минстрой России считает целесообразным при разграничении понятий капитального и текущего ремонта руководствоваться частью 14.2 статьи 1 ГрК РФ и пунктом 2.2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, согласно которому текущий ремонт общего имущества жилого дома – ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией.
В добавление к вышеизложенному, считаем добавить мнение юридического отдела Ассоциации СРО «Содружество Строителей», состоящее в том, что отличие текущего ремонта от капитального заключается в виде и характере выполняемых работ.
В качестве примера обратимся к довольно давно принятым, но действующим в настоящее время нормативно-правовым актам (НПА), дающим достаточно чёткое разграничение данных понятий, например, к Постановлению Госстроя СССР от 29.12.1973 №279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (МДС 13-14.2000), приложение 8 которого устанавливает перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений, разделяя их по данным признакам.
Перечень работ по второму признаку «сооружения» вы сможете найти, обратившись непосредственно к тексту документа.
В следующей части цикла статей предполагается рассказать о перечнях основных работ, проводимых в ходе капитального ремонта для объектов социально-культурной сферы и жилых помещений.
И уже по сложившейся традиции, в завершении каждой статьи напоминаем, что специалисты юридического отдела Ассоциации СРО «Содружество Строителей» всегда готовы оказать бесплатную консультацию по возникшим у Вас вопросам юридического характера не только строительной сферы, но и иных направлений. Повторим, что нам это интересно, в первую очередь, исключительно в целях профессионального самосовершенствования и накопления опыта, для Вас – возможно найденное нами правовое решение окажется наиболее оптимальным в решении Вашей задачи.
Источник: folkmap.ru