В какие новостройки инвестировать в 2022 году

Кажется, что у покупки квартиры в новостройке на стадии котлована много финансовых преимуществ. Но в некоторых случаях гораздо выгоднее приобрести квартиру в доме уже после получения разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ). Разбираемся в теме

​Недвижимость как инвестиция

Недвижимость — самый ценный актив на планете в буквальном смысле. По оценкам международного агентства недвижимости Savills, общая стоимость объектов во всех странах мира превышает 300 трлн долларов. Для сравнения: мировой ВВП оценивается в 85 трлн долларов, весь рынок акций стоит около 110 трлн долларов, облигаций — 120 трлн долларов.

Покупка жилья — наиболее очевидный способ вложиться в недвижимость. 80% всех объектов в мире — это жилые помещения: загородные дома, квартиры, апартаменты. Остальные 20% делят между собой коммерческая недвижимость и земля.

Соответственно, у инвестора на выбор есть три направления для покупки: жилые, нежилые помещения и участки. Все они исторически дорожают вслед за инфляцией. При этом падение цен в периоды кризисов редко достигает 20%, что делает инвестиции в недвижимость относительно безопасными.

Сколько приносит недвижимость

Две базовые стратегии вложения в любую недвижимость: покупка с целью перепродажи и покупка с целью сдачи в аренду. Первый случай больше подходит для приумножения капитала, второй — для пассивного дохода, например, на пенсии.

Согласно Росстату, средняя стоимость метра жилья в России в начале 2022 года превысила 100 тыс. рублей. Десять лет назад эта сумма достигала 48 тыс. рублей, то есть цена выросла на 108%, более чем вдвое. Инфляция за то же время также удвоилась, прибавив 107%.

В аренде доходность считается немного иначе. Ставки растут вместе с ценами на недвижимость, но остаются относительно стабильными в процентах от стоимости объектов. При этом квартира, как показано выше, может расти в цене вслед за инфляцией, принося двойную выгоду.

Например, в Москве в 2017 году средняя цена однокомнатной квартиры была около 7,6 млн. Ее можно было тогда сдать за 29 тыс. рублей в месяц. Это 348 тыс. рублей в год или 4,5% годовых. Спустя пять лет средняя цена поднялась до 14,9 млн рублей, аренда — до 46 тыс. рублей в месяц. Это 3,7% годовых на вложенный капитал (на сумму покупки).

Пять способов вложиться в недвижимость

Купить дешевле, продать дороже

Обычный средний рост цен на недвижимость, как мы видим, невелик. Он не позволяет инвестору заработать значительно больше инфляции. Поэтому стратегии, связанные с покупкой и перепродажей, чаще всего являются краткосрочными или даже спекулятивными.

Популярный в прошлом подход: покупка прав на квартиру на стадии котлована (по договору долевого участия), ожидание сдачи и дальнейшая перепродажа. Средний доход таких сделок составлял 20–30% за 1,5–2 года стройки. С появлением эскроу-счетов схема стала менее выгодной.

Другие варианты сыграть на цене недвижимости:

• купить объект, разделить его на части и продать в сумме дороже;
• взять проблемное помещение под отделку и продать с улучшениями;
• купить перспективный участок, переоформить статус и продать как готовый к строительству.

Основной плюс всех этих способов состоит в том, что инвестор получает во владение объект (или как минимум право будущего владения), который осязаем, имеет очевидную ценность и максимально защищен законом.

Минусы у недвижимости как инвестиции тоже есть, и они зависят от нюансов. Вот основные недостатки:

• высокий порог входа, стоимость объекта чаще всего измеряется миллионами рублей;
• низкая ликвидность инвестиций (быстро не продать, нужны месяцы, чтобы вывести из инвестиции и вернуть свои деньги);
• риск банкротства компании-застройщика, если объект еще не построен;
• непредсказуемость цен на отделку и ремонт, которые могут обнулить всю прибыль от будущей перепродажи;
• ограничения со стороны закона на дробление и реконструкцию некоторых помещений, особенно жилых;
• необходимость платить НДФЛ при владении объектом менее трех лет.

Купить объект и сдать в аренду

Сдавать в аренду можно землю, нежилые помещения или жилье. Общая закономерность такова: чем выше риски (мало арендаторов, депрессивный регион, дешевле объекты), тем большую доходность (то есть процент на вложенную сумму) можно получить. Например, землю и коммерческие помещения часто выгоднее сдавать, чем жилье, но и сложностей с ними больше.

Разберем на самом простом примере с жильем. Поскольку доходность считается от суммы вложения, то дешевые объекты потенциально более доходны, и наоборот. По данным консалтинговой группы SRG, Москва — наименее выгодный город для арендодателя: здесь ставки редко бывают выше 5%, зато в Челябинске они превышают 8%.

Обратная сторона этой закономерности: чем меньше город и меньше на него спрос со стороны приезжих, тем медленнее растут цены на жилье, то есть инвестор получает меньше прибыли от роста цены своего объекта. Также в регионах простой квартир (время без арендаторов) случается чаще, чем в столице.

Единственный способ повысить доходность аренды, не перебираясь в другой город — использовать кредитное плечо. Если инвестор возьмет ипотеку по относительно низкой ставке, то может платежами за квартиру и ростом ее цены перекрыть убыток от выплаты процентов банку.

Это можно показать на таком примере. Берем квартиру стоимостью 5 млн рублей в ипотеку по ставке 10% и сдаем под 5% годовых. Первоначальный взнос составит 500 тыс. рублей, кредит — 4,5 млн рублей с платежами по 60 тыс. рублей в месяц. Предположим также, что рост цены квартиры и ставки будет умеренным: 5% в год.

Через 10 лет такой кредит будет выплачен. Инвестор получит 20 тыс. рублей в месяц с аренды, чтобы гасить ими ипотеку, и еще 40 тыс. рублей будет докладывать из своих денег. В сумме за эти годы он вложит в квартиру 7,6 млн своих денег, а получит обратно 10,9 млн рублей, в том числе 3,1 млн рублей с аренды. Средняя доходность составит 9,8% годовых. Этот пример приведен без учета инфляции (в среднем последние 10 лет она составляла 7,7% в год).

Коллективные инвестиции

Для тех случаев, когда нет возможности инвестировать в целый объект или когда ставки по ипотеке на рынке слишком высоки, есть альтернативные инструменты в виде коллективных вложений — через паевые и биржевые фонды как российские, так и зарубежные.

На российском рынке на начало лета 2022 г. действуют 214 фондов недвижимости с числом пайщиков до 13 тыс. человек в каждом. Минимальный взнос для участия составляет от 1 000 рублей. Самые крупные и популярные среди инвесторов фонды требуют вложений от 300 тыс. рублей.

Хотите начать инвестировать, но не знаете как? Попробуйте ПИФы, советуют брокеры. Легко сказать! На бирже продается столько паев и акций фондов, что запросто можно запутаться. Составили путеводитель для новичков.

Объекты для вложений могут быть разными. Чаще это коммерческие площади под сдачу в аренду или земля под жилую застройку. Рентные фонды приносят своим пайщикам в среднем 8–12% годовых. Те, что ориентированы на рост цен (покупку земли, например), могут приносить как прибыль в 20–70%, так и убытки до 100%.

Особый случай — фонды зарубежной недвижимости (REITs). Они доступны в России на СПБ Бирже и торгуются в виде обычных акций за доллары. Это смешанные или тематические фонды (трасты), которые вкладывают деньги преимущественно в США или Европе в коммерческие объекты или жилье.

Цена одной акции самого дорого REIT на начало июня 2022 года составляет 700 долларов, самого дешевого — 5 долларов. Такие фонды вкладывают деньги своих пайщиков (инвесторов) в покупку помещений, которые потом сдают в аренду и доходы с нее выплачивают в виде дивидендов.

Виды REIT, которые можно купить из России без статуса квалифицированного инвестора: складские, гостиничные, офисные, торговые, специализированные (больницы, лесопилки, мобильные вышки). Дивидендная доходность REIT на середину 2022 г. составляет от 1% до 13%, в среднем около 4% годовых.

Акции и облигации застройщиков

Еще одно направление для инвестиций в недвижимость — ценные бумаги строительных компаний. Это косвенный способ заработать, точнее, даже два: либо с помощью акций на росте рынка, либо через высокие ставки в облигациях в период, когда застройщики находятся под давлением.

Покупка акций целесообразна, когда ожидается увеличение продаж жилья, например, в период снижения ипотечных ставок или оживления экономики. Например, акции компании ПИК (тикер PIKK) в 2020–2021 гг., когда банки выдавали ипотеку под 6%, выросли с 400 до 1 400 рублей, или в 3,5 раза.

Однако в период роста ипотечных ставок в первой половине 2022 года акции компании ПИК потеряли в цене более 50% из-за ожидания резкого падения спроса на новостройки. Другие крупные застройщики тоже сильно подешевели: ЛСР (LSRG) — на 20% в первые пять месяцев года, «Эталон» (ETLNGq) — почти 40%, «Самолет» (SMLT) — на 60%. В ближайшее время ни один из них не планирует выплачивать дивиденды.

С другой стороны, кризис и рост ставок — удачное время для поиска доходных идей в облигациях. И у строительных компаний доходность долговых бумаг всегда выше, чем в среднем по рынку. Например, облигации той же самой ПИК в начале лета 2022 г. приносят от 13% до 20% годовых в зависимости от срока погашения.

Для тех, кто держит сбережения в валюте, есть альтернативный рынок: строительство жилья в США. Акции американских застройщиков тоже торгуются в России. На СПБ Бирже обращается 13 таких компаний, самые крупные: D.R. Horton, Lennar, NVR, PulteGroup.

С циклом повышения ставок в США все бумаги застройщиков заметно подешевели. В первом полугодии 2022 года их акции упали в среднем на 30%. Размер дивиденда в этих акциях не более 2% годовых, зато они считаются одними из самых недооцененных и могут расти быстрее, чем рынок в целом после кризиса.

Важные моменты

Недвижимость — самое востребованное в мире направление для инвестиций. Она позволяет вкладывать консервативно, без глубоких просадок в цене, но при этом защищать свои вложения от инфляции.

Можно выделить пять основных способов вложения в недвижимость:

• Покупка с целью перепродажи.
• Покупка для сдачи в аренду.
• Фонды недвижимости, включая зарубежные.
• Акции строительных компаний.
• Облигации строительных компаний.

Наименее доходный вариант — сдача в аренду (около 5% годовых), но его можно сделать более выгодным, если грамотно использовать заемные средства (ипотеку).

Для валютных инвесторов наиболее близкий к этому вариант — REITs. Они покупают объекты под аренду, собирают платежи с арендаторов и выплачивают их в виде дивидендов (в среднем 4% в год).

Наиболее доходные инструменты — фонды на рост недвижимости, а также акции отдельных застройщиков. Но в то же время это и самый рискованный вариант, чреватый потерями вплоть до всей суммы вложений.

Остальные уроки по инвестициям вы можете найти в нашем разделе «Обучение».

n nttt nttt ntt nt»,»content»:»tt

ntttu0412u044b u043du0435 u0430u0432u0442u043eu0440u0438u0437u043eu0432u0430u043du044b u043du0430 u0441u0430u0439u0442u0435.ntt ntt

Коллективные инвестиции . Для тех случаев, когда нет возможности инвестировать в целый объект или когда ставки по ипотеке на рынке слишком высоки, есть альтернативные инструменты в виде коллективных вложений — через паевые и биржевые фонды как российские, так и зарубежные. На российском рынке на начало лета 2022 г. действуют 214 фондов недвижимости с числом пайщиков до 13 тыс. человек в каждом. Минимальный взнос для участия составляет от 1 000 рублей. … Однако в период роста ипотечных ставок в первой половине 2022 года акции компании ПИК потеряли в цене более 50% из-за ожидания резкого падения спроса на новостройки .

Котлован или готовый ЖК: что выгоднее покупать в 2022-м после роста цен

Кажется, что у покупки квартиры в новостройке на стадии котлована много финансовых преимуществ. Но в некоторых случаях гораздо выгоднее приобрести квартиру в доме уже после получения разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ). Разбираемся в теме

Редкий жилой комплекс на столичном рынке первичной недвижимости полностью распродается еще до получения РВЭ. Доля свободных квартир в сданных новостройках занимает до 20%. Часто застройщики придерживают значительный объем предложения, чтобы реализовать его после окончания строительства по более высокой цене. Но как быть покупателям в такой ситуации? Означает ли это, что приобретение квартир от застройщика в готовой новостройке — это финансово невыгодное решение, особенно после роста цен на жилье в 2021 году?

Если брать в расчет только денежную сторону, то кажется, что наиболее выгодно приобретать жилье на стадии котлована. Известно, что в процессе строительства стоимость 1 кв. м в среднем растет на 12–15% в год, а при влиянии макроэкономической ситуации, которую мы наблюдали в 2020–2021 годах, может показывать и более существенный рост. Однако у покупки жилья в новостройках с РВЭ есть множество других потребительских плюсов, о которых не стоит забывать.

Финансовая сторона

«На этапе котлована раньше на протяжении многих лет двигателем рынка были гораздо более низкие цены. Так, допустим, в допандемийном 2019 году средний разрыв цен между квартирами на стадии котлована и в готовых домах составлял 22%. Сейчас ситуация изменилась благодаря введению эскроу-счетов и повышенному спросу на новостройки. Проекты даже «на котловане» взлетели в цене, наблюдается парадоксальная картина, когда такие проекты в среднем по рынку стоят дороже, чем в готовых домах», — говорит управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин.

Напомним, на декабрь 2021 года «квадрат» на первичном рынке столицы стоил в среднем 302 тыс. руб. За год цены в старых границах Москвы, по оценке ЦИАН, увеличились на существенные 33,3%. Однако средние цены в новостройках на разных стадиях готовности по итогам года практически не различаются, что связано с выходом на рынок более дорогих проектов на раннем этапе строительной готовности. Относительная разница между усредненной по всем проектам ценой на стадии котлована и на завершающем этапе стройки составила 2%, подсчитали по запросам редакции в компаниях Savills и Est-a-Tet.

При покупке квартиры в новостройках на этапе котлована стоимость 1 кв. м может вырасти на 12–15%. Иногда это единственное преимущество такого приобретения (Фото: Pavel L Photo and Video/shutterstock)

Средневзвешенный уровень цен в новостройках с РВЭ находится на уровне 346,7 тыс. за 1 кв. м без учета элитного сегмента. Средневзвешенная цена предложения в корпусах на начальном этапе составляет 341,0 тыс. руб./кв. м (без учета элитного сегмента), что на 2% ниже, чем квартиры в готовых корпусах, уточнили в Est-a-Tet.

Таким образом, основное финансовое преимущество покупки новостройки на этапе котлована — это рост цены за счет стадии строительства и рыночной конъюнктуры. В 2022 году рост цен на столичные новостройки замедлится, полагают эксперты. Динамика изменения средней стоимости квадрата для новостроек всех типов вернется на допандемийный уровень и не превысит 12–15%. Это означает, что разница между ценами на новостройки на этапе котлована и готовыми новостройками нивелируется полностью, а снижение покупательской активности будет нести риски для дальнейшего ценообразования в домах, которые только-только начинают строить.

К финансовой составляющей при выборе новостройки — на стадии котлована или готового объекта — также стоит прибавить траты на ипотеку и аренду жилья. В случае покупки квартиры в непостроенном доме придется платить и за то, и за другое. При продолжительности строительного цикла в два-три года сумма расходов и переплаты получается внушительной.

Выбираем умом и сердцем

Кроме финансовой стороны, у приобретения жилья в готовой новостройке есть потребительские, бытовые, а также эмоциональные преимущества. «Готовые новостройки выбирают те, у кого нет времени на ожидание и в силу разных причин необходимо достаточно быстро заселиться. Другие покупатели исходят из прагматизма, расценивая покупку в готовом доме как более надежное вложение средств. Третьи выбирают готовые дома, поскольку могут оценить качество объекта. Основная аудитория готовых новостроек — это те, кто покупают для себя и кому надо заселяться быстро», — рассказывает Дмитрий Халин.

«При грамотном распоряжении ассортиментом, равномерном выводе в продажу ликвидных и неликвидных лотов, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик может вывести в реализацию так называемый золотой запас (квартиры на верхних видовых этажах, с уникальными видовыми характеристиками)», — уточняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Инвестиции 21 июля 2022 в 14:001 6390. Стоит ли сейчас покупать квартиру для инвестиций ? Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость и текущая ситуация на рынке жилья в России. Получать доход от вложений можно разными способами: акции и облигации, участие в ПИФ, венчурном проекте или стартапе. … На фоне таких изменений недвижимость выглядит одним из самых надёжных инструментов для инвестиций , тем более этот актив пользовался спросом во все времена. А одним из первых инвестиционных заработков, ещё до появления товарно-сырьевых бирж, считалась покупка недвижимости для последующей сдачи в аренду.

Эксперты составили обзор новых проектов «старой» Москвы для инвестиций во II квартале 2022 года

Во II квартале все три топовые позиции рейтинга самых удачных для инвестиций новостроек по версии экспертов «Метриум» заняли проекты апартаментов, причем разных классов – бизнес, комфорт и эконом. Минимальный порог входа для инвестора снизился до самого низкого уровня за последние годы – до 1,5 млн рублей.

Фото: «СМУ-6 Инвестиции»

На основе анализа уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложений среди новых проектов, которые вышли на рынок во II квартале 2022 года. По каждому критерию инвестиционной привлекательности проект получил балл (от 1 до 5), после чего всем новинкам рынка присваивается рейтинг (подробное описание методики см. ниже).

Какие проекты II квартала 2022 года наиболее привлекательны для инвестиций

Во II квартале 2022 года открылись продажи в 32 новостройках «старой» Москвы. Из них 17 комплексов относятся к массовому сегменту рынка (семь – комфорт-класса и десять – эконом-класса), 6 проектов – к бизнес-классу, 7 – премиум-класса и один – элитного сегмента.

«Дом на Большой Серпуховской 38к8»

Первую позицию в рейтинге самых привлекательных для вложений новых девелоперских проектов в Москве занял клубный комплекс апартаментов в Замоскворечье «Дом на Большой Серпуховской 38к8». Это проект реконструкции здания 1917 года компании Aurora Group. Апарт-комплекс относится к бизнес-классу и хорошо подходит для инвестиций как в арендный бизнес, так и перепродажу. Квадратный метр обойдется в 589 тыс. рублей при средней цене по Центральному административному округу 712 тыс. рублей, то есть «Дом на Большой Серпуховской 38к8» дешевле других проектов в центре столицы на 17%. Минимальный объем вложений – 24 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 42,8 кв. м.

Масштаб дома клубный – в проекте представлены 17 апартаментов, включая пентхаусы. Еще одно его преимущество – расположение. Он реализуется в историческом центре Москвы рядом с детскими садами, школами, быстрым доступом к метро и основным дорогам. Рядом скверы и парки, много социальной и коммерческой инфраструктуры. Общий рейтинг проекта аналитики «Метриум» оценили в 35,9 балла из 44 возможных, то есть он соответствует гипотетически идеалу для инвестиций на 82%.

«Лофт на Рябиновой»

На втором месте рейтинга проект эконом-класса «Лофт на Рябиновой», который находится на западе Москвы в районе Очаково-Матвеевское. Частный девелопер реконструировал здесь гостиницу в комплекс апартаментов.

Основное инвестиционное преимущество проекта – масштаб. Площадь здания составляет всего 2,5 тыс. квадратных метров. Сейчас в продаже 26 апартаментов. В них чистовая отделка от застройщика, а ключи можно получить в день покупки недвижимости, что очень выгодно для аренды.

Второе преимущество для инвесторов – средняя стоимость квадратного метра составила 189,7 тыс. рублей, тогда как в целом в ЗАО апартаменты массового сегмента продаются в среднем по 241 тыс. рублей за кв. м., то есть на 21% ниже рынка в округе. Минимальная стоимость апартамента – 1,59 млн рублей за студию площади 11,8 кв. м.

Из сдерживающих факторов можно отметить промышленное окружение комплекса, а также удаленность от ближайшей станции метро (м. «Аминьевское шоссе» в 5 км). Общий рейтинг инвестиционной привлекательности в целом высокий – 33 из 44 баллов (76% от максимально возможной оценки).

Clementine

На третьей позиции рейтинга – комплекс апартаментов комфорт-класса Clementine в Северо-Восточном административном округе Москвы в районе Бибирево. Проект реализует компания «СМУ-6 Инвестиции», работающая на рынке 10 лет. Компания уже три года награждается золотым знаком «Надежный застройщик России» за соблюдение и прав и интересов своих клиентов.

Основной плюс комплекса – небольшой масштаб застройки. Общая площадь – почти 22 тыс. кв. м. Всего проектом предусмотрены восемь секций с максимальной высотой – 8 этажей (редкая на сегодняшний день для московского рынка умеренная этажность).

Второе важное преимущество – высокая транспортная доступность и благоприятное окружение. До ТТК можно доехать на автомобиле за 20 минут, до МКАД – за 5 минут. Вокруг хороший район с развитой инфраструктурой, школами и детскими садами. Рядом благоустроено три сквера. Через дорогу находится парк «Этнографическая деревня «Бибирево». Недалеко протекает речка Чермянка.

Цена для старта продаж умеренная – порядка 220 тыс. рублей за кв. м, однако минимальная стоимость апартамента – одна из самых низких в Москве (4,3 млн рублей за студию площадью 21 кв. м). Общий рейтинг инвестиционной привлекательности в целом высокий – 28,8 из 44 баллов (66% от максимально возможной оценки).

«Наш проект хорошо подходит для инвестиций разного типа, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – В Clementine предусмотрены как двухкомнатные апартаменты, которые можно перепродать семейным парам, так и студии с однокомнатными квартирами, идеально подходящими для сдачи в аренду. Все помещения передаются покупателям с отделкой white box, также можно заказать полную отделку от застройщика, поэтому инвестору не придется вкладывать дополнительные средства, а также ждать окончания ремонта».

«Цены на новостройки в Москве постепенно замедляют рост, и среди новых проектов появились комплексы со стартовыми ценами ниже рынка, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Впрочем, скоро ситуация начнет меняться. Уже осенью мы ожидаем постепенное восстановление активности покупателей на фоне снижения ставок по ипотеке. В связи с этим рост цен на новостройки может возобновиться, хотя темпы его будут умеренными».

Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы во II квартале 2022 года

Узнали у экспертов, в какие российские акции можно вложить деньги , чтобы заработать в долгосрочной перспективе. … Выбирать бумаги для долгосрочного инвестирования сейчас — непростая задача. «После февраля 2022 года события на рынке и в экономике начали меняться настолько быстро, что прогнозная сила долгосрочных идей существенно снизилась», — говорит начальник управления информационно-аналитического контента «БКС Мир инвестиций » Василий Карпунин. Принцип «купил и забыл», по словам эксперта, больше не работает.

Что будет с ипотекой в 2022 году

А многие банки отменили уже одобренные заявки и предлагают подать их заново — уже с другими ставками и условиями. Также ужесточаются требования к заемщикам, но еще работают программы льготного кредитования новостроек и есть возможность дешево вложить свои деньги в недвижимость.

В этой статье расскажу об основных опасениях и о том, что нужно или не нужно делать, если ваш дом строится.

Главные новости — в нашем Телеграме

Что будет с новостройками и эскроу-счетами

В чем проблема. Многие дольщики опасаются, что застройщики сейчас не смогут достроить дома, особенно те, у которых срок сдачи через три-четыре года. Пока непонятно, сможет ли система эскроу-счетов защитить дольщиков, если объекты и правда не будут сданы.

Что может произойти. Обманутые дольщики появлялись до введения эскроу-счетов, так как деньги покупателей сразу поступали в полное распоряжение застройщика. Люди заключали договоры и переводили деньги за квартиры. Были случаи, когда дома не достраивались, а деньги пропадали.

Идея эскроу-счетов довольно проста: покупатель квартиры не передает деньги застройщику, а кладет их в банк. Это происходит после заключения договора участия в долевом строительстве. Воспользоваться этими деньгами застройщик может только после сдачи дома в эксплуатацию — за этим следит банк. То есть система эскроу-счетов гарантирует возврат денег, если дольщик не получил квартиру в собственность.

Сейчас идут разговоры, чтобы позволить застройщикам раскрывать эскроу-счета раньше, еще до ввода дома в эксплуатацию. Это нужно, так как застройщикам стало не хватать оборотных средств, чтобы завершить строительство: все материалы подорожали.

Частичное раскрытие эскроу-счетов — это два шага назад. Это облегчает жизнь застройщику, но при этом снижает защиту дольщиков. Получается, что строительная компания все же использует деньги дольщиков до того, как объект сдан. И резонный вопрос: а что будет, если и денег дольщиков не хватит, чтобы закончить стройку?

Есть и еще один момент. В любом случае деньги с эскроу-счетов возвращают дольщикам по номинальной стоимости. Никаких компенсаций за подорожание квартир или на процент инфляции не предусмотрено. Просто нет источника средств для такой компенсации. То есть если два года назад дольщик вложил 5 млн рублей в строящуюся квартиру, то теперь, когда застройщик не сдал дом, дольщик получит обратно эти же 5 млн. При этом квартира может стоить уже 7 млн, а ставки по ипотеке выросли в два раза.

Что делать. В кризис власти обычно дают послабления строителям: разрешают продлить срок сдачи дома. Наверное, лучше потерпеть и получить квартиру, чем обесцененные деньги.

При покупке несуществующего объекта невозможно полностью избежать рисков. Государство, внедрив систему эскроу-счетов, сделало только первый шаг. Второй шаг довольно сложный: нужно запретить долевое участие и совершать сделки с недвижимостью только по договору купли-продажи.

Стоит ли спасать деньги через покупку жилья

В чем проблема. В Госдуме предложили выдавать льготную ипотеку под 5% на массовые новостройки. Также пока работает программа субсидирования процентных ставок ипотеки под квартиры в новостройках. Стоит ли сейчас пользоваться этими предложениями, чтобы сохранить деньги в недвижимости, нужно считать в каждом случае отдельно.

Что может произойти. Льготная ипотека на массовые новостройки была ограничена кредитом в сумме 3 млн рублей. При текущей ключевой ставке расходы бюджета на субсидирование резко выросли. Поэтому ставки по льготным программам будут повышать до 12% и увеличивать сумму кредита.

Что делать. При любых повышениях ставки кредитования модель поведения потенциального заемщика должна быть такой: ничего не покупать и не брать в кредит, если нет потребности и готовности. Потребность — необходимость прямо сейчас улучшить жилищные условия. Готовность — есть подходящая квартира и способность жить на деньги, которые останутся после ежемесячного платежа по кредиту. Рекомендую высчитать этот остаток, записать итоговое число на листе бумаги, положить его перед собой и спросить: «Я смогу жить на эти деньги каждый месяц пять лет?»

Чтобы понять, стоит ли использовать недвижимость как способ сохранения средств, надо оценить потенциальный рост цены квартиры, ликвидность, эксплуатационные расходы, налоговые особенности и стоимость кредита. Все эти расчеты — для профессионалов. Обычный человек инфляцию не победит, он неизбежно попадет в плен цифр и запутается.

Другими словами, если хочешь купить еще одну квартиру и есть деньги — купи, но как ни считай доходность — все равно расстроишься. Эффективно ее перепродать или сдать сможет не каждый, здесь велика доля везения. Скорее всего, просто будет еще одна квартира.

Другой вопрос, если в семье есть, например, потребность обеспечить жильем детей. Тогда это просто перспективное улучшение жилищных условий, экономика здесь на втором плане.

До кризиса 2008 года заемщики брали квартиры в кредит, в том числе в долларах. Кто-то покупал для себя, кто-то с целью инвестирования, кто-то закладывал свою квартиру под бизнес-проекты. Кто брал для себя, тот с трудом, но справился. У двух других категорий — дефолт. Недвижимость в цене в долларах упала, развитие бизнеса остановилось. Вывод — не брать в надежде на рост: его может и не случиться.

Как изменятся требования банков к заемщикам и кому будут давать ипотеку

В чем проблема. Многие лишатся работы, часть работодателей наверняка перейдут на выдачу зарплаты по серым и черным схемам. Все это изменит методики оценки платежеспособности заемщиков.

Что может произойти. Ужесточать требования не всегда будут логично, так как банки пока сами не понимают, какие категории заемщиков пройдут кризис лучше. Сейчас крупные компании уходят из России, люди теряют работу, нет никакого понимания, у кого будет стабильный доход.

В пандемию банки считали рискованным выдавать кредиты врачам, работникам туриндустрии и общепита. Возможно, сейчас такое же отношение будет к работникам иностранных компаний и их дочерних структур. Но обычно эти подходы краткосрочны.

Скоринг, то есть способ автоматической оценки заемщика, вероятно, перенастроят во многих банках. Скорее всего, будет больше «ручного» вмешательства после скоринга. Заявки могут рассматриваться дольше, а количество отказов вырастет.

Что делать. После кризисов 2008 и 2015 годов банки отдавали приоритет заемщикам из бюджетной сферы. Это категория с небольшим, но официальным и стабильным доходом. Если планируете брать ипотеку, это стоит учесть при поиске работы.

Чем отличаются кризисы 2008, 2014 и 2022 годов для ипотечного рынка и недвижимости

В чем проблема. По сравнению с кризисами 2008 и 2015 годов изменилось многое. Не факт, что процесс будет развиваться по старым сценариям.

Расскажу, какие вижу плюсы. На момент кризиса действуют льготные программы ипотечного кредитования, кредитные каникулы, собственные программы банков по реструктуризации. Отсутствует валютная ипотека, то есть заемщики не столкнулись с резким повышением ежемесячных выплат по действующим кредитам. Рынок не перенасыщен недвижимостью, а это означает, что цены до кризиса не были раздуты.

Есть и минусы. Банк России 28 февраля 2022 года увеличил ключевую ставку до 20% и спровоцировал панику. Возможности некоторых банков уменьшились, они ввели фактически запретительные ставки по ипотеке.

Что может произойти. Сейчас банки если и дают ипотеку, то к ключевой ставке прибавляют не меньше трех процентных пунктов. Поэтому не нужно ждать, что ипотечная ставка снизится, пока не опустится ключевая ставка.

Работа институтов развития должна бы сейчас напоминать островки стабильности, но они действуют как коммерческие организации, у которых на первом месте прибыль. Например, в 2008 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию — АИЖК — выкупало кредиты у небольших банков, которые не могли держать кредиты на балансе. Это помогало банкам, они продолжали выдавать кредиты. То есть пока коммерческие банки разбирались со своей валютной ипотекой, АИЖК работало как бы в противофазе. Когда все росли, АИЖК теряло долю рынка, а когда началось снижение, агентство начало замещать бреши. Это и есть работа института развития ипотечного кредитования.

Сейчас вместо АИЖК институтом развития стал «Дом-рф» со своим дочерним банком, который работает как обычный коммерческий банк.

Что делать. Для государства ипотека стала привычным инструментом, чтобы решать коммерческие, социальные и экономические задачи, поэтому ее никто не бросит. Но из-за повышения ставок ежемесячная выдача уменьшится в 3—5 раз, у продавцов больше не будет возможности сильно поднимать цены на квартиры — покупателей станет меньше.

Я не берусь прогнозировать, что будет по сегментам недвижимости и по регионам. Здесь не всегда работают коммерческие механизмы. Например, достроить проблемный дом застройщики могут с помощью региональных властей, которые предоставят преференции новому застройщику вместе обанкротившегося.

Возможно, что с осени ставки по ипотеке начнут плавно снижаться. Обязательно возродятся все кредитные продукты и опять возникнет рефинансирование, но не сразу. В течение следующего года, по мере восстановления экономики, рынок вернется к росту. Его будут стимулировать более доступные кредиты, восстановление стройки, рост доходов.

Что будет с ипотекой в 2022 году . Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость и есть ли риски недостроев. Сергей Гордейко. эксперт по ипотечному кредитованию. … Что может произойти. Льготная ипотека на массовые новостройки была ограничена кредитом в сумме 3 млн рублей. При текущей ключевой ставке расходы бюджета на субсидирование резко выросли. Поэтому ставки по льготным программам будут повышать до 12% и увеличивать сумму кредита. Ну и что? 24.03.22. … Например, в 2008 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию — АИЖК — выкупало кредиты у небольших банков, которые не могли держать кредиты на балансе. Это помогало банкам, они продолжали выдавать кредиты.