В какой срок нужно зарегистрировать право собственности на новостройку

Регистрация права собственности на квартиру в новостройке: документы, куда обращаться, порядок действий. Порядок оформления права собственности на квартиру в новостройке.

Верховный Суд РФ напомнил о важности своевременной регистрации прав на недвижимое имущество

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. И кому же принадлежит имущество? Такой случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ. Подробнее об этом – в статье Анастасии Рой.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр – это аксиома имущественных отношений, которая закреплена законодателем в пункте 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ.

В пункте 1 статьи 131 Гражданского кодекса установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации .

Соответственно, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает именно с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. Происходит ли это в силу забывчивости или юридической безграмотности, сказать сложно, но подобное имеет место.

Аналогичный случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ: имущество передано, но стороны забыли зарегистрировать переход права собственности. Тем временем прежний собственник ушёл в банкротство.

Так кому же принадлежит имущество? Новому владельцу (право не отражено в реестре, но фактически владеет имуществом) или прежнему (право отражено в реестре, но фактически не владеет имуществом)?

Фабула дела

Продавец передал покупателю по договору купли-продажи недвижимого имущества пять нежилых зданий. Право собственности покупателя на приобретённые объекты было зарегистрировано.

Впоследствии продавец, ссылаясь на неисполнение покупателем обязательства по оплате имущества, обратился в суд общей юрисдикции с иском о расторжении упомянутого договора.

Решением суда общей юрисдикции договор расторгнут, на покупателя возложена обязанность возвратить продавцу переданную недвижимость. Покупатель действительно возвратил имущество по акту приёма-передачи недвижимого имущества. Только вот переход права так и не был зарегистрирован.

Более чем через год с даты передачи имущества покупатель был признан банкротом и введена процедура реализации его имущества.

Арбитражные суды трёх инстанций решали, за кем должны остаться объекты недвижимости: суды первой и апелляционной инстанций указали на пропуск срока исковой давности по заявлению финансового управляющего, суд округа согласился и дополнительно отметил, что действия по возврату имущества во исполнение судебного акта не могут быть квалифицированы как совершённые в целях причинения вреда кредиторам должника или со злоупотреблением правом.

В результате имущество оставалось за фактическим владельцем, несмотря на отсутствие соответствующей записи в реестре о его праве.

Решающим и окончательным стало Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 310-ЭС21-1061 от 27.05.2021, в котором изложена кардинально отличающаяся от нижестоящих судов позиция.

Так, согласно пункту 1 статьи 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) все имущество гражданина, имеющееся на день принятия решения о признании его банкротом и выявленное или приобретённое после этого дня, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.

Поскольку на момент открытия процедуры реализации имущества должника недвижимость не была передана (в силу отсутствия соответствующей записи в государственном реестре о переходе права на имущество), объекты недвижимости на основании приведённого положения входят в конкурсную массу должника.

Верховный Суд РФ обязал фактического владельца передать финансовому управляющему должника все пять объектов недвижимости для последующей их реализации и проведения расчётов с кредиторами.

Соответственно, имущество остаётся за должником, а фактический владелец, в чьём распоряжении находилась недвижимость 1 год и 4 месяца, утрачивает возможность вернуть право собственности на недвижимость в процедуре банкротства должника. Требование о возврате имущества трансформируется в денежное и удовлетворяется наравне с требованиями иных кредиторов в общем порядке.

А если должник не гражданин, а юридическое лицо?

Законодатель предусмотрел аналогичное положение и для банкротства юридических лиц, закрепив его в пункте 1 статьи 131 Закона о банкротстве, согласно которому всё имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Резюмируя вышеприведённое, необходимо выделить главное: подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются права.

Простым языком, вносить соответствующие записи в государственный реестр нужно оперативно и своевременно во избежание плачевных последствий, например включения имущества в конкурсную массу должника, чьё право собственности остаётся отражённым в реестре.

Дополнительно: Если в ипотечном договоре или договоре основания написано, что зарегистрировать право собственности нужно одновременно с регистрацией закладной, то сначала нужно заказать оценку квартиры. Список оценочных компаний спросите у своего ипотечного специалиста. У каждого банка свои аккредитованные оценщики, с которыми он работает. Оценка стоит от 3 тысяч рублей. Оценщику нужно отдать копию акта приема-передачи, договор основания, технический план квартиры (берется у застройщика). … Покупаю квартиру в новостройке у застройщика. В договоре купли-продажи застройщик не указывает сроки гарантии на квартиру. Верно ли это и как быть с гарантией? Ответить.

Как оформить квартиру в новостройке в собственность?

Собственная квартира в новостройке — это счастье и новый жизненный этап. А еще это множество идей в голове по дизайну и обустройству пространства и столько же вопросов, касающихся получения права собственности на квартиру в новостройке. Особенно у тех, ктокупил свое первое жилье. Наш материал поможет вам сориентироваться в этой теме.

Итак, как зарегистрировать квартиру в собственность в новостройке и с чего начинаетсяэтот процесс?

Обязанности застройщика

Застройщик обязан отправить всем дольщикам информацию о завершении строительства дома и о его готовности к передаче. Сделать он это должен не менее чем за 1 месяц до определенного в договоре срока передачи объекта долевого строительства. Также он обязан предупредить всех участников о необходимости принятия объекта долевого строительства, а также о последствиях в случае их бездействии. Информация отправляется заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства при этом может быть установлен не ранее, чем за 14 дней и не позднее, чем за 1 месяц до указанного в договоре срока передачи.

После ввода дома в эксплуатациюв течение 10 рабочих дней многоквартирный дом встаёт на кадастровый учёт. Эту процедуру осуществляет департамент имущественных отношений города и направляет информацию в Росреестр. Застройщик в этом процессе не участвует, но контролирует его. После постановки дома на кадастровый учет можно осуществлять регистрацию прав собственности на квартиры.

Что нужно сделать перед оформлением квартиры в собственность

Подпишите акт приема-передачи объекта долевого строительства

После получения от застройщика информации о завершении строительства дома, дольщики обязаны в определенный договором срок приступить к принятию объекта недвижимости.

Приемка своей квартиры в новостройке — это не формальность, это очень тщательный осмотр, проверка и урегулирование всех нюансов «не отходя от кассы». Хоть это и очень волнительная процедура, мы рекомендуем подойти к делу без эмоций. Помните, если вы не заметили недостаток при принятии квартиры, вы можете в любой момент в рамках гарантийного срока направить застройщику заявление на устранение недостатков (ст.7 ФЗ №214).

Важно: Если в течение двух месяцев после уведомления застройщиком, вы не придете —компания подпишет односторонний акт приемки, а значит, передаст вам квартиру без вашего участия.

Перед принятием квартиры нужно внимательно перечитать договор и проектную документацию, в которой указана исчерпывающая информация о материалах и отделке квартиры, дома, придомовой территории, водоснабжении и канализации, вентиляции и электрике. Также, приготовьте копию квартирного плана, чтобы сравнить площадь и проверить наличие перегородок.

Если все удовлетворяет — подписываем Акт.

Оформить право собственности на квартиру

После подписания важного документа Акта приема-передачи вы становитесь «собственником» квартиры. Однако, у вас пока нет прав что-либо с ней сделать. Например, продать или подарить, также вы не можете ее обменять на другое жилье или завещать кому-либо из родственников. Для получения прав совершения каких-либо юридических действий с вашей недвижимостью, необходимо оформить квартиру в собственность.

Важно знать, что часто застройщики сами осуществляют постановку квартир в своих домах на кадастровый учет, поэтому отдельно заказывать технический или кадастровый паспорт не требуется.

Этапы регистрации права собственности на квартиру в новостройке

Этап 1. Подготовить документы

Планируя поход в МФЦ, заранее подготовьте следующий перечень документов для регистрации квартиры в новостройке:

• ДДУ (Договор участия в долевом строительстве) или ДУПТ (Договор об уступке прав требования), если был заключен именно этот договор;
• дополнительные соглашения к договору (при их наличии);
• два экземпляра в оригинальном варианте Акта приема-передачи объекта;
• паспорта всех участников долевого строительства либо нотариально удостоверенную доверенность представителя с полномочиями наподписание документов;
• подтверждение об оплате госпошлины.

Этап 2. Обратиться в инстанции

Оформление квартиры в собственность в МФЦ

Зарегистрировать квартиру в новостройке в собственность в МФЦ можно при личном обращении в филиал центра. Для удобства можно осуществить предварительную запись на сайте mfcto.ru.

Однако, если недвижимость была приобретена в ипотеку, то предварительно загляните в свой банк, там вас подробно проинструктируют относительно регистрации права собственности на квартиру в новостройке в ипотеке.

Дистанционная регистрация через Госуслуги

Если нет времени отвлекаться на походы в МФЦ и желания лишний раз контактировать с большим количеством людей — подать заявление на госрегистрацию прав собственности можно через электронный сервис «Госуслуги». Это удобный сервис с интуитивным интерфейсом для дистанционной реализации многих операций, который экономит ваши временные и денежные ресурсы.

Процедура удаленной регистрации абсолютно несложная. Для этого необходимо поэтапно и корректно заполнить поля предлагаемых вкладок,а именно:

• указать цель обращения;
• вписать все данные по объекту недвижимости ипаспортные данные правообладателя;
• вписать необходимую информацию о заявителе;
• загрузить фото/сканы документов и заверить свое заявление цифровой подписью. Данный реквизит электронного документа разработан, чтобы защитить подлинные данные от фальшивых, идентифицировать владельца сертификатаключа подписи и исключить искажение информации в электронном документе. Информацияпо приобретению и актуальности перечня сертифицированных удостоверяющих центров представлена на сайте Росреестра.

Этап 3: Заполнить заявление

Заявление может быть представлено в форме документа на бумажном носителе или в форме электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя. В заявление вносятся сведения на русском языке.

Этап 4. Оплатить пошлину

В зависимости от места подачи заявителем документов на государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней применяются различные коды бюджетной классификации (КБК). Поэтому перед оплатой пошлины рекомендуем уточнить реквизиты для осуществления платежа.

При дистанционной подаче заявления на регистрацию прав собственности после заполнения требуемой информации, прикрепления сканов документов, подписания заявления и сформированного для государственной регистрации прав собственности пакета цифровой подписью, ожидайте ответного письма на оставленную вами в качестве удобного контакта электронную почту. А точнее, информации об оплате госпошлины (код платежа, размер и дата — все будет обозначено). Размер госпошлины за квартиру, земельный участок и иное недвижимое имущество для физических лиц составляет две тысячи рублей (если собственник один).

При личном визите в МФЦ специалист центра поможет с формированием квитанции для оплаты.

Датой приема заявления и прилагающихся к нему документов будет день получения Росреестром сведений об уплате государственного сбора. Если уплата государственной пошлины не была реализована своевременно, заявителю на электронную почту придет уведомление о непринятии заявления к рассмотрению.Чтобы этого не произошло — соблюдайте сроки, указанные в письме-инструкции.

Этап 5: Передать документыдля регистрации

При личном визите в МФЦ специалист примет ваши документы и выдаст на руки опись, с указанием срока проведения Росреестром государственной регистрации права собственности. При дистанционной регистрации вы получите электронное уведомление. Полученный из Единого государственного реестра недвижимости документ будет подтверждать ваше право собственности на объект недвижимости. Это будет финалом регистрации права собственности на квартиру в новостройке, после чего, вы будете вправе совершать с ней любые юридически значимые действия.

Этап 6. Ожидаем уведомления от Росреестра

Если уплата государственной пошлины прошла в срок и в нужном размере, на почту придет уведомление о приеме документов. Проведение Росреестром государственной регистрации права собственности осуществляется всрок до 7 рабочих дней.

Далее расскажем, как правильно оформить квартиру, купленную в новостройке, другими способами.

Другие способы государственной регистрации права собственности

Отправить комплект документов на госрегистрацию прав можно и Почтой России с обязательной описью вложения и уведомлением о вручениив территориальный орган Росреестра. Подлинность подписи заявителя на право собственности нужно будет предварительно заверить у нотариуса.

Подтверждения достоверности подписи не потребуется, если вы решитесь воспользоваться услугой выездного приема, который включает в себя прием, обработку и доставку документов для регистрации прав, кадастрового учета, продоставления сведений ЕГРН. Данный сервис оказывает Федеральная кадастровая палата Росреестра. Услуга — платная. На безвозмездной основе выезд осуществляется к ветеранам и участникам ВОВ, инвалидам, если они являются претендентами на оформление право собственности на объект недвижимости, в отношении которого предоставляется услуга. В нашем регионе выездная служба работает пока только в Тюмени и Тобольске. Сервис, несмотря на свою новизну, пользуется популярностью среди определенных групп тюменцев, особенно в условиях пандемии и необходимости самоизолирования. Оформить заявкуи узнать более подробную информацию о выездном обслуживании можно по телефону: 8 (3452) 259—000.

Оформление квартиры в собственность при уступке прав по ДДУ

Приобрести квартиру в строящемся доме можно не только у застройщика. Продавать объекты недвижимости могут, например,инвесторы, купившие жилье на начальном этапе строительства с целью получения прибыли (цена квартиры растет пропорционально изменению стадии готовности объекта), либо юридические лица.

Приобретение квартиры в недостроенном доме возможно только по договору цессии. По другому — по договору уступки прав требования, когда происходит замена дольщиков на право требования на недвижимость.

Многие застройщики за свое согласие на уступку прав требований берут определенную сумму денег или процент от стоимости недвижимости. Этот пункт прописывается в договоре долевого участия. Девелоперская компания «Меридиан» не использует в своей практике взимание комиссии за разрешение на переуступку прав. Согласия застройщика не нужно в случае полной оплаты стоимости ДДУ, но предварительно уведомить его и предоставить зарегистрированный договор уступки прав необходимо.

Заключаться договор уступки прав может хоть на следующий день после оформления ДДУ, но не позднее подписания Акта передачи между дольщиком и застройщиком.

Оформление права собственности на квартиру в ипотеке

Процесс регистрации квартиры, купленной в ипотеку —стандартный, то есть такой же, как и при регистрации квартиры, купленной без использования заемных средств. Различаются лишь документационные портфели. К недвижимости, купленной в ипотеку, нужно приложить ипотечный договор и договор залога квартиры.

Если купленная в ипотеку квартира обременена залогом, это фиксируется в Росреестре. У покупателя есть лишь возможность проживать в ней, без права совершения таких действий как продажа, дарение, прописка родственников.

Нюансы и «подводные камни» при оформлении права собственности

В первую очередь хочется обратить внимание на то, что перед покупкой недвижимости по договору цессии нужно очень внимательно изучить сам проект, отследить надежность застройщика. Ситуации, когда квартиры продают по договору уступки прав требования из-за появившихся неприятностей у девелопера, нередки. Банкротство, затягивание сроков строительства и сдачи в эксплуатацию — самые популярные причины, из-за которых устраивают «распродажи». И конечно, купив такую недвижимость, бессмысленно потом предъявлять претензии бывшему дольщику.

Распространены и разные мошеннические схемы, двойные продажи и т.д.

Насторожить должны следующие моменты:

• слишком низкая цена квартиры;
• на рынке появилось много объявлений о продаже квартир именно в этом ЖК;
• если объект оформлен по инвестиционному соглашению/вексельной схеме/предварительному ДКП

Будьте бдительны, внимательно читайте документы, консультируйтесь с теми юристами, которым доверяете и покупайте квартиру только у надежных застройщиков.

Если вы сомневаетесь в выбранной строительной компании, советуем прочитать нашу статью — как проверить надежность застройщика.

В каких случаях нужно ставить недвижимость на кадастровый учет. На кадастровый учет необходимо ставить недвижимое имущество в нескольких случаях … был снесен, при этом раньше права на него были зарегистрированы в ЕГРН. Если характеристики объекта недвижимости не менялись, но у нее изменился собственник, то необходима только регистрация прав на недвижимость. Наталья Тарасова, адвокат Московской коллегии адвокатов ГРАД … Так, если площадь участка стала больше, дополнительные метры нужно будет узаконивать. Дом также стоит поставить на кадастровый учет, так как это исключает претензии со стороны налоговых органов и позволяет оценить параметры объекта.

Регистрация права собственности в новостройке в 2022 году

В процесс покупки недвижимости входит внесение данных в государственный реестр. Согласно статье 219 Гражданского кодекса РФ это обязательный шаг, после которого покупатель квартиры в новостройке становится её полноправным владельцем.

Право собственности: зачем его оформлять?

1. Чтобы получить постоянную регистрацию.
2. Для участия в создании ТСЖ (Товарищества собственников жилья).
3. Если вы согласны с обмером застройщика, право собственности необходимо, чтобы заказать обмеры БТИ (Бюро технической инвентаризации).
4. Чтобы получить налоговый вычет.
5. Для использования материнского капитала (в случае, если требуется свидетельство о праве собственности, а сроки передачи недвижимости пропущены).

Имея право собственности на новостройку вы сможете получить абсолютную защиту своего права на квартиру, в случае если застройщика настигло банкротство.

Как оформить квартиру

Сбором всех необходимых документов можно заняться самостоятельно либо прибегнуть к помощи специалистов. Регистрация права собственности происходит по правилам, указанным в Федеральных законах №214-ФЗ и 218-ФЗ. Первый шаг — подписание акта приёма-передачи. Эта процедура выглядит следующим образом:

• Застройщик информирует дольщика о том, что строительство завершено (сделать это необходимо за месяц до срока, указанного в договоре либо за 14 дней до даты передачи жилья).
• После того, как дольщик получил уведомление, предоставляется 7 дней на получение квартиры.
• Во время передачи жилья составляется акт между двумя сторонами, где указываются: дата передачи недвижимости, параметры квартиры, другая информация. Каждая сторона получает 1 экземпляр документа.

При наличии претензий к качеству жилья составляется акт несоответствия. В таком случае акт приёма-передачи подписывается после устранения всех недоделок.

Покупатель квартиры может зарегистрировать право собственности следующими способами:

1. при личном посещении МФЦ (нужно записаться по ссылке);
2. на сайте Росреестра по адресу https://rosreestr.gov.ru;
3. ценным письмом с описью.

Оформление квартиры возможно, если:

• новый дом введён в эксплуатацию (компетенция застройщика);
• государственная регистрация квартир открыта (компетенция застройщика).

После введения в эксплуатацию дом получает почтовый адрес (это занимает примерно 2 месяца). Полное оформление новостройки занимает до 6 месяцев. Застройщик оформляет кадастровый и технический паспорта. Первый документ означает, что дом внесён в государственную жилищную базу, а второй включает данные о материалах строительства жилья. Регистрация этих паспортов занимает приблизительно 3-4 месяца.

Необходимые документы для МФЦ

Для того, чтобы зарегистрировать квартиру в МФЦ, следует собрать следующий пакет документов:

1. договор долевого участия;
2. заявление покупателя;
3. паспорт дольщика;
4. кадастровый паспорт с экспликацией;
5. подписанный акт приёма-передачи;
6. квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины (в размере 2 тысяч рублей);
7. закладная из банка в случае, если на квартиру оформлена ипотека (2 оригинала или оригинал и копия, которые оформляются в банке);
8. справка о погашении ипотеки (если кредит был погашен, но погашение не было зарегистрировано);
9. доверенность, оформленная у нотариуса (лишь в случае, если регистрация поручена третьему лицу);
10. свидетельство о браке (если покупка квартиры была совершена супругами);
11. если дольщик — несовершеннолетний, необходимо предоставить свидетельство о рождении и разрешение из органов опеки;

Подать документы вы можете после подписания акта приёма-передачи. Необходима предварительная запись для посещения МФЦ (ссылка)

Согласно Федеральному закону №218-ФЗ дольщик должен предоставить документы лично в МФЦ либо в режиме онлайн на сайте Росреестра (или через третье лицо при наличии доверенности). В итоге, жильё получает уникальный кадастровый номер.

Сроки оформления жилья в собственность

После подачи документов необходимо подождать 10 рабочих дней (при подачи через Росреестр) или 12 дней (при обращении через МФЦ). Сроки также будут указаны в расписке, которую вы получите после подачи документов. Каждой заявке присваивается уникальный номер, её статус можно проверить на сайте Росреестра (в случае успешного завершения регистрации вы увидите свою фамилию в графе «Собственник»).

Есть два варианта развития событий:

1. вы можете получить отказ;
2. вы получаете выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), а также — правоустанавливающие документы, которые являются подтверждением того, что регистрация прошла успешно.

Оформление недвижимости с ипотекой в собственность

Покупка квартиры в кредит — распространённая практика в связи с ростом цен на недвижимость. Регистрировать недвижимость, которую вы взяли ипотеку, необходимо также по общим правилам, однако учитывайте определённые особенности:

• при подачи документов в МФЦ либо в Росреестр нужно предоставить закладную и заявление о регистрации залога;
• в договоре с банком указывается срок, в течение которого владелец квартиры обязан зарегистрировать право собственности;

При получении выписки из ЕГРН указано, что обременение права снимается лишь тогда, когда дольщик погасит ипотечный кредит.

Если собственник недвижимости выполнил обязательство по кредиту досрочно, ему следует обратиться в МФЦ или Росреестр для того, чтобы снять залог. При этом необходимо предоставить справку из банка, в которой указано, что кредит был погашен. После этого информация о залоге будет исключена из ЕГРН.

Оформление права собственности на новостройку . ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение: …Идем дальше. После получения ключей и заселения, у нас остается последняя нерешенная задача – как оформить квартиру в новостройке в свою собственность ? У этой задачи есть несколько решений, которые мы рассмотрим ниже. На практике, подготовка документов и процедура оформления права собственности на квартиру в новостройке , обычно, растягивается на месяцы, а то и на годы. Все это время мы, конечно, можем жить в нашей квартире, пользоваться ей, делать там ремонт (т.к. дом сдан, ключи мы получили), но распоряжаться ей пока не получится.