В каком виде продаются квартиры в новостройках

Покупаем квартиру с отделкой от застройщика. Какие бывают виды отделки? Кому выгодно приобретать жилье с готовым ремонтом?

Продажи новостроек: как не упустить свою квартиру

«Секретные» технологии продавцов и методичка для покупателей

Большинство покупателей хорошо представляют себе образ новой квартиры. Но чтобы мечта сбылась, нужно поймать момент, когда квартира будет продаваться. Поэтому необходимо держать руку на пульсе — следить за объемами и ассортиментом поступающего в реализацию жилья и правильно выстраивать диалог с менеджером.

Кто и что продает

На первичном рынке квартиры продают и сами компании-застройщики, и их партнеры – риелторские агентства. Застройщик может сам взять на себя все задачи, связанные с реализацией недвижимости, создав в своей структуре отдел продаж, объясняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Такую стратегию выбирают некоторые крупные участники рынка (ГК ПИК, «Донстрой»). Другой вариант – эксклюзивное партнерство, когда продажей недвижимости занимается один брокер. Нередко встречается ко-эксклюзивное партнерство, предполагающее, что продажи ведут два (реже четыре) конкурирующих агентства недвижимости. Бывает, застройщик выбирает генерального брокера — он будет «вести реализацию» и может привлекать по субагентскому договору другие агентства недвижимости. Есть на рынке и формат продаж через open list – это вовлечение максимально возможного числа брокеров. «Застройщик может комбинировать некоторые способы. Например, одновременно иметь собственный отдел продаж, привлекать брокеров на ко-эксклюзиве или open list», — говорит эксперт.

Теперь вопрос – продавцы реализуют один и тот же объем квартир или как-то делят его между собой? Большинство экспертов, опрошенных редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», ответили, что один и тот же. «Условия реализации абсолютно одинаковые у всех участников проекта», — утверждает директор департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. Более того, у ведущих застройщиков, как правило, все участники продаж (привлеченные агентства и собственный отдел, если он есть) работают в одной и той же CRM-системе, которая в режиме online показывает доступность того или иного лота и дает возможность менеджеру сразу забронировать понравившуюся покупателю квартиру», — дополняет Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

И отдел продаж застройщика, и брокеры — все должны продавать недвижимость по одной цене. Если кого-то заметят в недобросовестной конкуренции, например, на демпинге за счет своего вознаграждения, то, по словам Валерия Кочеткова, с таким брокером застройщик расторгает договор.

Как пополняется база квартир в продаже

Если сказать кратко – на усмотрение застройщика. Но есть несколько общих правил. Формируя базу, девелопер смотрит на ход строительства, темпы и объемы продаж, «вымываемость» лотов, среднюю стоимость, денежный поток от покупателей. Главное требование – чтобы выделяемый пул квартир принес девелоперу плановую выручку.

Корпуса могут продаваться подъездами, секциями, этажами, может быть сформирован пул лотов определенной типологии, с определенной стоимостью квадратного метра, поясняет Роман Соколов, заместитель исполнительного директора – руководитель отдела продаж Est-a-Tet. При этом каждый застройщик старается выставить на продажу полный ассортиментный ряд квартир, от минимальных площадей до максимальных, с отделкой и без нее, замечает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».

На начальном этапе продаж часто формируется партия с акцентом на высоколиквидные лоты с качественными видовыми характеристиками или с компактными площадями. Дальнейшая ситуация во многом зависит от спроса, и девелопер, если потребуется, может подбросить в партию какие-нибудь «хиты продаж».

«Тихие» предпродажи

Знакомая картина: ещё не начали продавать квартиры, но покупателей записывают в какие-то списки. «Заинтересованных покупателей вносят в лист ожидания, и они первыми могут забронировать и получить самые привлекательные предложения. Особенно это выгодно для инвесторов, которые зарабатывают на перепродаже квартир – за счет минимального порога входа в проект и приросту стоимости по мере строительства», — комментирует Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».

Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», говорит, что предварительные продажи — довольно популярная практика. Покупатель еще до официального старта продаж (до получения разрешительной документации и регистрации застройщиком первого ДДУ) и начала рекламной кампании резервирует понравившуюся квартиру, как правило, по существенно более низкой цене (разница может доходить до 10%) и обязуется купить ее (заключить ДДУ) после старта реализации (например, в первый день). Если покупатель не заключает договор в назначенный срок, то его бронь отменяется и в дальнейшем он может приобрести квартиру только по текущему курсу цен из доступного объема предложения.

Однако, как скептически замечают в пресс-службе ГК «Инград», клиент должен понимать, что такая схема ничего не гарантирует, при заключении ДДУ вполне возможно увеличение цены, да и сам факт получения разрешения на строительство может и не состояться. Юридически до получения разрешения на строительство застройщик не имеет официального права продавать квартиры. А стоимость такого бронирования может варьироваться от условно бесплатного до 200-300 тысяч рублей.

Если нужной квартиры в пуле нет…

Допустим, покупателя не заинтересовали продающиеся квартиры или нужные ему уже кончились. Информируют ли покупателя о том, что в ближайшее время в продажу поступят варианты, которые по своим параметрам ему подходят? В большинстве случаев – да, информируют. Но узнать что-то заранее вряд ли получится. Как предупреждает Роман Соколов (Est-a-Tet), понять, какая конкретная квартира будет в базе через две недели и сколько она будет стоить, практически нереально, так как ассортимент и его цена определяются в моменте здесь и сейчас, решение о выводе нового объема принимается оперативно.

Но, как рассказывает Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group, менеджер всегда заносит информацию о клиенте и его предпочтениях в CRM-систему. Если на данный момент квартира, которая понравилась покупателю, находится в брони или уже продана, менеджер отмечает, какие лоты в перспективе могут быть интересны потенциальному покупателю. Как только такой лот появляется — клиенту приходит уведомление о выходе нового пула квартир с интересующими его вариантами. Если на момент обращения клиента к застройщику уже известно, какие лоты будут выведены в продажу, интересующую квартиру лучше забронировать.

И тем не менее, чтобы не быть застигнутым врасплох, стоит поговорить с менеджерами, записаться в лист ожидания, подписаться на рассылки. Возможно, к появлению «вашего» варианта цена изменится, но как считает Марина Шадрунова, руководитель направления по работе с новостройками, сеть офисов «Миэль», если покупатель уже «влюбился» в определенную планировку, рост цены его не отпугивает.

«Придерживают» ли продавцы самые привлекательные варианты?

Придерживают, чтобы подобно Василисе Прекрасной, в один чудесный день взмахнуть волшебным рукавом и выпустить сказочный пул квартир «под запрос» в продажу. В такой партии могут быть видовые квартиры, пентхаусы, квартиры с террасами, двухуровневые или двухярусные лоты, с увеличенной высотой потолков.

Как объясняет Сергей Нюхалов (ГК «Гранель»), это делается в момент, когда необходимо повысить уровень продаж, либо на финальном этапе проекта, для продажи по максимальной стоимости. «Цель банальная – ликвид продать дороже», — формулирует Валерий Кочетков («Инком»).

И чаще рукавами машут ближе к концу продаж. Вопрос – как вовремя подставить ладошки. Советы экспертов – примерно такие же, как и в предыдущей главке. Скорее всего, по «красивым» вариантам формируется лист ожидания – надо туда записаться или оставить заявку у менеджера. Ну и следить за информацией на сайте застройщика, подписаться на рассылки.

На каком этапе лучший ассортимент

Распространенное мнение – на старте продаж всегда больше выбор. К концу остается «неликвид» и дорогие варианты – большие квартиры. Это, действительно, во многом так, но есть и нюансы.

Набор квартир у застройщика, конечно, зависит от стадии готовности объекта, но компании стараются по максимуму сохранить ассортимент в течение всего срока реализации, говорит Сергей Нюхалов (ГК «Гранель»). А по данным пресс службы ГК «Инград», наибольший выбор для покупателей необязательно на старте продаж, поскольку обычно застройщики стартуют небольшими пулами, чтобы понять востребованность продукта. И, как уточняет Марина Шадрунова («Миэль»), застройщик чаще всего самые большие пулы выставляют в середине продаж. Так что, если покупатель пропустил начало, то расстраиваться не стоит — заветный лот может появиться в следующей партии. Правда, цена будет уже повыше. Ведь старт продаж привлекателен прежде всего стартовыми ценами. «Разница в стоимости недвижимости в проектах на этапе котлована и построенных объектах может достигать 20-25% и более», — напоминает Игорь Сибренков («Основа»). А ежегодная прибавка в цене составляет примерно 10% от первоначальной стоимости, дополняет Елизавета Севастьянова (Tekta Group).

Главное – не тянуть

Напоследок – несколько рекомендаций из области психологии. Марина Шадрунова («Миэль») советует покупателю оперативно принимать решение, не тратя много времени на обдумывание. Когда покупатель начинает перебирать варианты, за ценой уже не успеть, да и интересные пулы квартир «вымываются» быстро. Никто не отменял и человеческий фактор, стоит выстроить хорошие отношения с менеджерами. И покупателю всегда пойдут навстречу. Даже, как делится Надежда Коркка («Метриум»), могут подобрать под него вариант из лотов, не представленных в экспозиции.

Что сейчас на рынке

Сейчас активные продажи идут в проектах ГК «Кортрос». Например, в ЖК iLove (Останкино) большой выбор планировочных решений: от студий до четырехкомнатных квартир, есть планировки «евроформата», квартиры с террасами и пентхаусы. Относительно недавно компания открыла продажи в новом корпусе. Стоимость — от 15 млн руб. От 14,4 млн руб. начинаются цены в другом жилом комплексе компании — Headliner в Пресненском районе. В продаже третья очередь, на выбор – одно-двух-трехкомнатные квартиры 29-117 кв. м.

Экспозиция ЖК «Метрополия» от MR Group (МЦК «Угрешская») насчитывает 819 лотов. В продаже представлены студии, одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры, а также апартаменты-студии, одно-, двух- и трехкомнатные апартаменты. Минимальная стоимость квартиры студии — 8,7 млн рублей (24,4 кв. м), апартамента-студии — 7,6 млн рублей (22,5 кв. м).

В Раменках можно присмотреться к проекту MR Group Hide, где продажи идут во всех трех корпусах. Квартиры от 45 до 148 кв. м., с потолками 3,5 м, есть пентхаусы с потолками 5,2 м. Стоимость – от 23,4 млн руб.

Еще один проект MR Group – Mod в Марьиной Роще с квартирами и апартаментами. В продаже студии, 1-4-комнатные квартиры от 28 до 112 метров в двух корпусах. Высота потолков — до 4,8 м, панорамные виды. Цены — от 12,5 млн руб.

В квартале бизнес-класса Now от Tekta Group рядом со станцией метро «Технопарк» во второй очереди проекта, сдача которой планируется в IV квартале 2022 года, сейчас большой выбор квартир. Например, есть квартира «евроформата» площадью 39 кв. м с высотой потолков 4,6 м и возможностью обустроить антресольный этаж. Такой лот можно приобрести за 19,8 млн рублей.

В другом ЖК компании — высотном проекте бизнес-класса Eniteo, который строится на границе с Академическим районом, есть уникальные лоты, например, евротрёшка на втором этаже площадью 91,3 кв. м. с мастер-спальней, гардеробной, просторной кухней-гостиной и приватной террасой 23,5 кв. м. Стоимость — 31,7 млн рублей.

Более 115 планировочных решений представлено в проекте Sminex «Достижение» в Марфино. Это студии, квартиры с террасами, с камином, с окном в ванной или гардеробной комнате, пентхаусы с высотой потолков до 6,5 метров и террасами с панорамными видами на парки или центр город. Цены начинаются от 11,9 млн руб.

В Марфино продается и семейный эко-квартал Very от ГК «Основа» с большим выбором планировочных решений и квартир. В продаже лоты от функциональных студий до четырехкомнатных квартир (23-113 кв. метров). Минимальная стоимость предложения составляет 10,76 млн рублей.

Еще один проект «Основы», — ЖК «UNO.Старокоптевский» у станции МЦК «Коптево». На выбор — студии и 1-2-3-4-комнатные квартиры площадью до 82,85 кв. метров, включая квартиры «евроформата», с угловыми окнами и панорамным остеклением балконов, а также с террасами. Цены начинаются от 8 млн рублей.

Группа «Эталон» продает квартиры в двух очередях проекта Nagatino i-Land в Даниловском районе. Набор — от студий до 4-комнатных квартир, в том числе с окнами от пола до потолка, с «европланировками»; имеются лоты с мастер-спальней, квартиры с отдельными входами, патио и террасами. Цены – от 18,3 млн руб.

В проекте премиум-класса Foriver на Симоновской набережной от группы компаний «Инград» можно подобрать квартиру на различный бюджет, поскольку корпуса расположены на двух линиях от Москвы-реки. Это квартиры с просторными кухнями-гостиными, с master-bedroom и ванными комнатами с окном. В некоторых лотах — террасы, места для установки каминов, несколько балконов. Сегодня в продаже квартиры от однокомнатных до 5-комнатных, минимальная цена – 17,8 млн рублей.

Хороший выбор жилья представлен в проекте ГК «Гранель» ЖК «Пехра» (Балашиха) – от студий в 19 кв. метров до трехкомнатных квартир почти в 70 кв. метров. Здесь можно приобрести готовые квартиры в сданных корпусах и лоты различных площадей в домах, которые сдаются в самое ближайшее время. Самый большой ассортимент предложений — в корпусах, где недавно состоялся старт продаж. Стоимость — от 3,1 млн рублей.

5 видов отделок квартир в новостройках их отличия и цены. О чем тут написано? Какие есть виды отделок квартир в новостройках в 2020 году? Как понять, что продает застройщик с отделкой? Достоинства и недостатки каждой из них. Итак, преимущества квартир без отделки. А теперь рассмотрим основные отрицательные моменты в приобретении жилья «без отделки». Какие можно сделать выводы о покупке квартиры без отделки? Что такое «White Box» или предчистовая отделка? Привлекательные стороны квартир с предчистовой отделкой (White Box). Отрицательные стороны квартир с предчистовой отделкой. Какие можно сделать выводы о покупке квартиры с отделкой White Box?

Выгодно ли приобретать квартиру с готовой отделкой в новостройке?

Покупаем квартиру с отделкой от застройщика. Какие бывают виды отделки? Кому выгодно приобретать жилье с готовым ремонтом?

Квартира с готовой отделкой — отличный вариант для молодой семьи

Последний год, оказавшийся довольно сложным для первичного рынка недвижимости, заставил россиян скорректировать предпочтения в сторону оптимизации расходов. Так, дольщики стали чаще интересоваться квартирами с готовой отделкой, чего не наблюдалось в течение долгих лет инвестиционного бума.

Мы привыкли приобретать «коробки» без внутренней отделки и доводить их «до ума» собственными силами. На это уходило еще от шести до 12 месяцев, прежде чем квартира становилась пригодной для жизни. С началом кризиса многие покупатели были вынуждены пересмотреть свои планы. Ремонт за собственные деньги превратился для них в неподъемную задачу, что привело к повышению спроса на такую услугу, как отделка от застройщика. Для многих компаний это стало хорошей возможностью повысить собственную конкурентоспособность и расширить спектр предложения.

Отделка от застройщика: найти золотую середину

Так выглядит квартира с готовой отделкой от компании ЦДС

Девелоперы начали нарабатывать опыт продажи квартир с отделкой в пору предыдущего кризиса 2008-2009 годов. Тогда спрос на недвижимость значительно просел, что заставило строителей подыскивать новые форматы привлечения клиентов. Наряду с квартирами без отделки компании стали предлагать жилье с готовыми интерьерами.

Чтобы не отпугнуть покупателей унылым однообразием, разрабатываются несколько типовых вариантов дизайна, например, классический, модерн, ар-деко и авангард. Обычно вся разница заключается в расцветке обоев и рисунке плитки, зато дает возможность избежать совсем уж казарменной одинаковости.

Застройщики стараются найти золотую середину между стоимостью ремонта и качеством работ и материалов. Оптимизации расходов на ремонт удается добиться прежде всего за счет прямого сотрудничества с производителями отделочных материалов и техники, дизайнерскими студиями. Получая значительные дисконты за оптовые покупки, компаниям удается создать демократичный стандарт, который удовлетворяет основным требованиям заказчика.

Специалисты отмечают, что оптимальная стоимость одного квадратного метра ремонта от застройщика составляет 8-10 тысяч рублей. При более высоких расценках покупатели начинают отказываться от опции, предпочитая приводить квартиру в порядок самостоятельно.

Этапы отделки

На сегодняшний день жилье продается на разных уровнях готовности – от голого периметра будущей квартиры с едва намеченными контурами будущих комнат до полностью отделанного «гнездышка», куда можно хоть завтра переселяться с детьми и кошками.

Так называемая «черновая отделка» на самом деле означает почти полное отсутствие отделки, что характерно для квартир со свободной планировкой. Из необходимых для жизни опций присутствуют только дверь, пластиковые стеклопакеты и система отопления. Покупателям придется за свой счет сооружать межкомнатные перегородки, делать стяжку пола, монтировать потолки, разводить инженерные коммуникации, выравнивать стены и т. д. После того, как эти работы будут завершены, можно говорить о том, что квартира готова для чистовой отделки. Некоторые застройщики берут этот этап на себя и включают предремонтную подготовку в стоимость квартиры.

Предчистовая отделка — это и есть та самая золотая середина

Когда все поверхности готовы для окончательного этапа ремонта, начинают финишную отделку. Стены красят, оклеивают обоями или покрывают декоративной штукатуркой, на пол укладывают ламинат, линолеум или паркет, монтируют теплый пол. В санузле, кухне и коридоре клеят керамическую плитку, ставят межкомнатные двери – и вуаля! Квартира почти готова для приема жильцов. Новоселам останется только подключить осветительные приборы, повесить карнизы и шторы, завезти мебель.

Эксперты рынка недвижимости подсчитали, что с черновой отделкой в Москве и Подмосковье сдаются до 65% жилья. Квартиры, полостью готовые к заселению, по разным оценкам, составляют от 5 до 20% сдающихся объектов, остальное приходится на объекты с предремонтной подготовкой.

Качество отделки – зависит от класса

Самая простая отделка производится в муниципальных квартирах, которые получают льготники и люди из расселяемого ветхого жилья. В новостройках, предназначенных для продажи на первичном рынке недвижимости, ремонт носит коммерческий характер, поэтому для него используются более дорогостоящие и современные материалы, применяются недорогие дизайнерские решения.

В сегментах бизнес- и элит- практикуются ремонты «под ключ», подразумевающие индивидуальный дизайн и меблировку. При этом максимально учитываются пожелания клиента, а бюджет ремонта сопоставим со стоимостью самой квартиры. В классе элитного жилья верхней планки стоимости вообще не существует.

Кому выгодно покупать жилье с отделкой

В квартиру с отделкой можно заселиться сразу же после сдачи дома в эксплуатацию

Отделка от застройщика – это хороший выход для тех, кто находит самостоятельный ремонт слишком затратным. За последний год строительные материалы значительно выросли в цене, а доходы остались прежними, если не упали. Поэтому все больше небогатых покупателей новостроек хватаются за возможность приобрести готовое жилье за доплату, что по-любому дешевле, чем ремонт своими силами. И пусть при этом несколько страдает индивидуальность, зато выигрывает бюджет.

Эксперты подсчитали, что на ремонте двухкомнатной квартиры в Москве можно сэкономить от 400 до 500 тысяч рублей, если воспользоваться услугами застройщика. Конечно, эта сумма весьма относительна и может значительно варьироваться как в одну, так и в другую сторону. Каждый собственник делает ремонт в соответствии со своими возможностями и предпочтениями, поэтому окончательная стоимость во многом зависит от качества отделочных материалов. По словам специалистов, покупателю в массовом сегменте приходится доплачивать за ремонт от 5 до 10% первоначальной стоимости, и это меньше, чем бюджет среднего ремонта, произведенного собственными силами.

Еще одно преимущество состоит в том, что в купленную квартиру можно въехать сразу – она сдается одновременно с домом. Если покупатели проживают в съемном жилье, им, конечно, будет гораздо выгоднее переехать в собственную недвижимость сразу же после ввода дома в эксплуатацию. Арендовать квартиру и одновременно делать ремонт для многих семей чересчур накладно.

Готовая отделка также удобна для молодых пар без детей, которые рассматривают первую недорогую квартиру в качестве временного жилья. Кроме того, обычно в первые годы после начала эксплуатации новостройки дают усадку, поэтому сразу же начинать дорогостоящий ремонт не рекомендуется. Лучше пожить несколько лет с временной отделкой, а затем уже сделать долгосрочный ремонт по собственному вкусу.

Еще одна категория покупателей, отдающих предпочтение готовому ремонту, — инвесторы, покупающие квартиру с целью сдачи в аренду. Они заинтересованы в том, чтобы жилье не простаивало, а как можно быстрее начало приносить прибыль.

Не нужно думать, что застройщики халтурят или предлагают покупателям самые дешевые варианты. Стройматериалы, сантехника, стеклопакеты, инженерные системы, применяемые в московских новостройках, соответствуют современным требованиям качества. К тому же компании и сами заинтересованы в том, чтобы опция продолжала пользоваться популярностью у клиентов, стимулируя продажи на каждом новом объекте.

Знакомая картина: ещё не начали продавать квартиры , но покупателей записывают в какие -то списки. «Заинтересованных покупателей вносят в лист ожидания, и они первыми могут забронировать и получить самые привлекательные предложения. … В Марфино продается и семейный эко-квартал Very от ГК «Основа» с большим выбором планировочных решений и квартир . В продаже лоты от функциональных студий до четырехкомнатных квартир (23-113 кв. метров). Минимальная стоимость предложения составляет 10,76 млн рублей. Еще один проект «Основы», — ЖК «UNO.Старокоптевский» у станции МЦК «Коптево». … Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья. ЖК «Headliner».

Как не прогадать? Пошаговая инструкция по купле-продаже готовой квартиры в новостройке от застройщика

Покупка готового жилья на первичном рынке связана с массой рисков. Зато покупатель получает новую квартиру по выгодной цене, а иногда и на условиях рассрочки. Сделки купли-продажи с застройщиком возможны только после сдачи дома в эксплуатацию и оформления техплана БТИ.

Далее расскажем, какие предлагаются варианты жилья, на что обратить внимание при сделке, как правильно покупать такие объекты. А также, какие особенности налогообложения при приобретении новой квартиры.

Варианты продажи недвижимости от строительной организации

Квартиру можно купить на любой стадии строительства. Если дом еще не достроен, то обычно оформляется договор долевого участия в строительстве — ДДУ (о том, что такое ДДУ при покупке квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии, читайте тут). За время строительства дольщик может переуступить свои права другому лицу, заключив договор переуступки прав.

Это практикуется довольно часто, если квартира покупается с инвестиционными целями (о том, что нужно знать, приобретая жильё в новостройке, можно узнать в нашей статье) . Если здание уже построено, то оформляется договор купли-продажи с застройщиком, который потом регистрируется в Росреестре.

Купить можно квартиру:

• с чистовой или черновой отделкой;
• с ремонтом «под ключ»;
• без всякого ремонта.

Важно! Договор долевого участия в строительстве заключают только до окончания стройки. После приема дома комиссией уже оформляется договор купли-продажи.

О том, как купить или продать квартиру в новостройках от собственников, читайте здесь, а из этого материала вы узнаете о том, как выгодно приобрести жилье от подрядчика.

С отделкой и без

Если решено купить жилье с отделкой (чистовой или черновой), то необходимо, чтобы в договоре купли-продажи это было четко предусмотрено. Лучше всего детально описать, что входит в понятие «отделка».

К примеру, если речь идет о черновом варианте, то застройщик сделает только стяжку пола и отштукатурит стены. Когда предполагается чистовой вариант, то стены квартиры должны быть сданы в идеальном виде – отштукатуренными и выровненными, чтобы можно было сразу поклеить обои или покрасить.

Стоимость отделки должна включаться в общую цену квартиры. Жилье с отделкой обычно продается также с такими обязательными элементами как окна, двери, остекление балкона, сантехника, облицовка плиткой.

Иногда стороны прописывают все составляющие отделки очень подробно в дополнительном соглашении к договору купли-продажи (например, оговаривается, какие материалы и в каком объеме будут использованы и пр.).

На что обратить внимание при приемке жилья с отделкой?

Если условия договора купли-продажи по выполнению отделки соблюдены, то покупатель подписывает акт приема-передачи, если нет – то составляется смотровой или чек-лист.

В этом документе перечисляются все выявленные недостатки (кривые стены, некачественная побелка, неровная стяжка и пр.). Обязательно фиксируются и конкретные сроки их устранения, а также лица, которые ответственны за эту работу.

Чек-лист заполняется:

• в течение двух месяцев после сдачи дома в эксплуатацию;
• либо в день оформления акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи.

На заметку. Прием квартиры с отделкой – более сложный процесс, поскольку могут быть выявлены серьезные недостатки. Иногда смотровой лист заполняют с привлечением опытных строителей, чтобы оценка качества отделки была произведена профессионалами.

В этом случае, кстати, можно сразу ссылаться на нарушения строительных и других норм (СНиП и ГОСТ), что только придаст вес претензиям покупателя. Если сроки устранения недостатков будут нарушены, то квартира может быть принята, но с приложением к акту приема-передачи, где будет указано, что жилье принято с недочетами.

Как выглядит и составляется чек-лист для отметки нарушений?

Чек-лист обычно представляет собой таблицу, в которой указаны все проделанные застройщиком работы, а рядом находится колонка, в которой делается отметка о нарушениях. Смотровой лист выдает сам застройщик. Он составляется в двух экземплярах и регистрируется в секретариате строительной компании.

С ремонтом

Обычно ремонт от застройщика включает в себя выравнивание и отделку стен и потолков, облицовку стен плиткой в санузлах, укладку ламината или паркета, обои в комнатах, кухне и коридоре.

Качество ремонта зависит не только от мастерства застройщика, но и от класса выбранного жилья – чем выше класс, тем дороже будут материалы для ремонта.

Если квартира сдается с ремонтом, то в чек-листе к договору купли-продажи должны быть указаны все проделанные работы застройщика (отделка, облицовка, установка дверей и пр.).

Обратите внимание! Если чего-то нет, то покупатель имеет право не подписывать акт приема-передачи до полного решения этой проблемы.

Без ремонта или черновой облицовки

Прием жилья в черновом виде только на первый взгляд кажется более простым. Необходимо будет посчитать метраж (он должен совпадать с тем, что указан в договоре), проверить ровность стен, наличие окон, дверей и других обязательных элементов, указанных в соглашении с застройщиком.

Даже если в договоре указано, что квартира выставляется на продажу без ремонта или без отделки, застройщик обязан выполнить стяжку пола, убрать строительный мусор, установить сантехнику и провести электропроводку.

Все недостатки должны быть зафиксированы в смотровом листе. В случае некачественного строительства покупатель, ссылаясь на Гражданский кодекс РФ, вправе требовать снижения цены и даже расторжения договора купли-продажи.

Плюсы и минусы приобретения такой площади

Покупка готовой квартиры в сданном новострое имеет ряд очень важных преимуществ. Это, прежде всего, качество жилья и отсутствие у него истории. Можно не опасаться наследников или лиц, вернувшихся из мест лишения свободы, которые вдруг предъявят права на жилплощадь (о том, где же выгоднее купить квартиру: в новостройке или на вторичном рынке, мы рассказывали тут).

К плюсам можно отнести:

• современную инфраструктуру и новые материалы для строительства;
• удобную планировку квартиры;
• минимум юридических рисков (дом уже построен и покупатель первый собственник);
• отсутствие споров с бывшими владельцами или претендентами (например, наследниками или выселенными детьми).

Новое жилье продается с новыми окнами, дверями и сантехникой.

На заметку. Покупателю придется потратиться на ремонт, но ему не нужно сталкиваться с проблемами, которые оставили бывшие жильцы (неузаконенной планировкой, сломанной сантехникой и пр.).

К минусам однозначно относится:

• необходимость ремонта «с нуля» (если только не покупается квартира с ремонтом);
• шум соседей, проводящих ремонт (особенно если дом совсем недавно достроен);
• отдаленность нового дома от центра (если он куплен в новом районе под застройку);
• некачественная постройка без учета уровня грунтовых вод, просадки грунта и пр.

Если попадется недобросовестный застройщик, то новый дом, который был построен в отдаленных районах, может регулярно затапливаться грунтовыми водам в подвале, что может привести к сырости в домах, появлению трещин, пятен на фасаде и другим проблемам.

Возможны и трудности с достройкой обещанной инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник. Бывает, что переезжая в новый дом, покупатели рассчитывают на быстрое появление этих объектов, обещанных менеджером по продаже, но на деле на их достройку уходит гораздо больше времени.

О том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, читайте в нашем материале.

Покупка: пошаговая инструкция

Для покупки готовой квартиры у застройщика необходимо пройти ряд шагов:

1. Выбрать квартиру. В отличие от дольщиков у покупателей готового жилья есть возможность проводить осмотры готовых объектов. Можно сразу оценить затраты на будущий ремонт (если он не предусмотрен договором), а также качество строительства и готовность остальной инфраструктуры (магазинов, детсада, благоустройства территории и пр.).
2. Изучить все документы застройщика и подготовиться к сделке.
3. Подписать договор купли-продажи. Оплата договора, как правило, происходит сразу после регистрации по безналичному расчету на счет застройщика. Квартира передается по акту приема-передачи. Если есть проблемы с качеством постройки или ремонта, то на этом этапе составляется смотровой лист.

Важно! К моменту подписания купчей дом должен иметь окончательный почтовый адрес, а БТИ должно произвести обмеры всех помещений. Иными словами дом должен быть полностью сдан в эксплуатацию и иметь свой кадастровый номер.

Как проверить фирму до подписания ДКП: порядок действий

Перед тем как подписывать договор купли-продажи с застройщиком нужно тщательно проверить его документы: официальную регистрацию, а также права на квартиры. Запросите расширенную выписку в Росреестре и выясните, не перепродавалось ли жилье другим лицам.

Какие вопросы следует задать?

На встрече с менеджером в офисе застройщика нужно уточнить: есть ли у компании все нужные документы для сделки и были ли у госкомиссии претензии к качеству строительства. Кроме того, важны вопросы:

• цены квартиры, возможной скидки на нее, вариант покупки в рассрочку;
• что входит в понятие «отделка» или «ремонт», какие материалы будут использованы, чем это регулируется;
• каков порядок расчетов (сколько составляет задаток, как быстро должны проводиться расчеты);
• как быстро устраняются недостатки по чек-листу, если возникнут претензии;
• каковы ежемесячные платежи управляющей компании, консьержу, охране и пр.;
• условия досрочного расторжения договора.

Рекомендация. Прямо на встрече можно попросить предоставить для ознакомления тексты предварительного и основного договора купли-продажи, выписку из ЕГРН, технический план БТИ на квартиру. Если инфраструктура еще достраивается попросите проектную документацию, чтобы узнать сроки сдачи объектов и их количество.

Перечень документов для сделки

Для продавца — юридического лица

Перед тем как подписать договор у застройщика нужно запросить ряд документов, которые расскажут о его легальном статусе нахождения на рынке. Главное убедиться в том, что компания зарегистрирована, не находится в стадии банкротства и уже сдала дом Государственной проверочной комиссии.

• разрешение на ввод в эксплуатацию дома;
• документы на землю, где расположен дом;
• разрешение на строительство;
• учредительные документы, свидетельство о госрегистрации застройщика;
• выписка из ЕГРН;
• техплан со схемой расположения квартиры на этаже;
• заключение госкомиссии;
• выписка из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире.

Все это желательно изучить перед тем, как вступать в договорные отношения с компанией. Если квартира покупается с ремонтом или отделкой, то уточните как это отразиться в договоре купли-продажи и будет ли оформляться дополнительное соглашение.

На фото вы можете ознакомиться с образцом разрешения на ввод дома в эксплуатацию:

Фото разрешения на строительство:

Для будущего собственника

От покупателя требуется только паспорт и ИНН (или СНИЛС). Если им является один из супругов, он должен иметь нотариально заверенное согласие другого на покупку готовой квартиры.

• Скачать бланк согласия супруга на покупку квартиры
• Скачать образец согласия супруга на покупку квартиры

Как правильно заключается и составляется договор купли-продажи?

Договор купли-продажи оформляется в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ (ст. 549—558). Он составляется в письменной форме (обязательное условие).

В договоре должны быть:

1. персональные, паспортные данные сторон (для застройщика — реквизиты юрлица);
2. описание предмета (квартиры);
3. цена покупки;
4. сроки перехода права собственности;
5. права и обязанности сторон;
6. порядок проведения расчетов;
7. условия и срока освобождения квартиры.

Справка. Согласно ст. 556 ГК РФ передача квартиры осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту. В законную силу договор купли-продажи вступает только после подписания его всеми участниками и государственной регистрации. Нотариального заверения договор не требует.

Процедура регистрации прав на новое жилье

Для регистрации прав собственности на жилье в Росреестр далее подается: договор купли-продажи, акт приема-передачи, техплан, заявление о регистрации прав, копия паспорта и квитанция об оплате госпошлины. В течение 5 дней покупатель становится собственником квартиры, а в реестре появляется соответствующая электронная запись.

• Скачать бланк акта приема-передачи квартиры в новостройке
• Скачать бланк заявления о государственной регистрации прав
• Скачать образец заявления о государственной регистрации прав на квартиру

Сроки и расходы

Подписание договора купли-продажи не занимает много времени — максимум 1-2 часа. Регистрация в Росреестре также длится меньше недели. Госпошлина за регистрацию договора составляет 2 тыс. рублей.

Если было принято решение заверить купчую у нотариуса (не является обязательным), то потребуется еще 8-15 тыс. рублей. Заверение отдельных документов — доверенности, согласия супруга (и) обойдется в сумму до 1,5 тыс. рублей.

Особенности налогообложения

Если покупается готовая квартира в новостройке, то платить налог на доходы не нужно. Более того у покупателя есть право на налоговый вычет, который появляется с момента подписания акта приема-передачи.

Вернуть можно уплаченный за отчетный год налог в размере до 13% от стоимости квартиры (но не более 2 млн. рублей). Для этого необходимо подать налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ) в налоговую по месту жительства либо через Интернет.

Возможно ли приобретение в рассрочку?

Почти каждый застройщик предлагает рассрочку покупателям квартир на самом раннем этапе продаж, но вот продажа уже готового жилья на этих условиях это скорее редкость. Однако законом это не запрещено и застройщик вправе предложить оформить покупку с рассрочкой (процентной или беспроцентной).

Правила оформления соглашения с рассрочкой

В этом случае в договоре указывается полная сумма стоимости квартиры, но она разбивается на равные платежи, которые выплачиваются в течение определенного периода времени (обычно в течение 3-12 месяцев, реже 3-5 лет).

В договоре всегда присутствует полный график расчетов с указанием сумм и дат для оплаты. Описываются также санкции в случае просрочки платежей (например, пеня за каждый день).

Важно! До полной оплаты договора запрещено распоряжаться квартирой по своему усмотрению без согласия продавца. Это главная особенность покупки с рассрочкой. К тому же в случае неуплаты платежей могут начисляться пени, что увеличивает расходы покупателя недвижимости.

Если вы все же остановили свой выбор на покупке квартиры на вторичном рынке, рекомендуем ознакомиться с другими нашими материалами:

• Как правильно купить квартиру на вторичном рынке? на вторичном рынке?

Заключение

Покупка готового жилья на первичном рынке оформляется договором купли-продажи с застройщиком. Квартиру можно купить с отделкой или ремонтом либо в черновом виде. Все эти детали должны быть оговорены купчей, чтобы не пришлось расторгать договор или обжаловать его в судебном порядке.

А квартира после ремонта будет иметь абсолютно другой вид , что придаст ей в стоимости несколько сотен тысяч рублей. Для справки сообщу, что стоимость услуг дизайнера начинается от 2-3 тыс рублей за квадратный метр. Опять же, дизайнер знает текущие запросы клиентов в интерьерах и знает, какой именно ремонт актуален и будет востребован на рынке. Ниже фото одной из квартир , дизайн для которой делала моя супруга. Стоимость ремонта минимальная, а выглядит достаточно красиво. Фотограф Юрий Гришко. Купили квартиру в новостройке . Как выгоднее её продавать — с отделкой или без? Купили квартиру в новостройке . Как выгоднее её продавать — с отделкой или без? Купили квартиру в новостройке .