В новостройках лучше или в старых домах

Советское жилье или новостройки: что лучше | читайте статьи в рубрике "Новостройки" на портале недвижимости Move.ru

Молодость против опыта Квартира в новостройке или в доме «с историей» — что лучше

Только что построенный дом, конечно, выигрывает у старого новизной и современностью. Но есть свои поклонники и у зданий с историей. Старый фонд при этом часто дешевле новостроек, хотя на начальной стадии строительства квартиры продают и по совсем смешным ценам. Как разобраться во всем многообразии предложения и сделать оптимальный выбор?

Одно из первостепенных значений при выборе квартиры имеет ее стоимость, на которую, в свою очередь, немало влияет уровень жилья — эконом-класс стоит меньше премиального, ветхое жилье дешевле элитных «сталинок» в престижных районах. Старый фонд можно разделить в соответствии с привычной классификацией приблизительно так: «эконом» — дома, построенные до 1990-х годов, в том числе представители «ужасов» советского типового домостроения — «хрущевки»; «комфорт» — относительно новые панельные дома, которые возводили начиная с 90-х; «бизнес» и «премиум» — «сталинки» и исторические особняки в хорошем состоянии.

Так что квартира в советском доме, но для деятелей ЦК КПСС, все же дороже стандартной, хоть и современной, новостройки. Есть, разумеется, и другие, неценовые параметры, влияющие на предпочтения покупателей.

За и против

По мнению Татьяны Крючковой, генерального директора агентства элитной недвижимости Troika Estate, в целом по рынку в рейтинге по стоимости на последнем месте находятся старые панельные дома, после них — не премиальные постройки сталинского периода, следующее место занимают новостройки на начальной стадии строительства (этап котлована), затем — старый фонд хорошего качества для представителей советской элиты. Замыкают список новые, уже введенные в эксплуатацию дома.

Фото: Александр Сашенков / Фотобанк Лори

Опрошенные «Домом» эксперты сходятся в том, что приблизительно такая ситуация наблюдалась в последние годы — «вторичка» стоит дешевле из-за износа домов и коммуникаций, длинной истории перехода прав собственности, состояния подъездов и так далее. Кроме того, в Москве много ветхого фонда и довольно ограниченное количество новостроек эконом-класса. Однако сейчас, в результате кризиса, по словам директора по маркетингу Tekta Group Вартана Погосяна, стоимость нового жилья постепенно падает. «С увеличением объемов строительства старый фонд и достроенные дома будут выравниваться по стоимости со строящимися», — говорит эксперт.

По словам Дмитрия Овсянникова, директора ипотечного брокера «Ипотек.ру», некоторые проекты на самых начальных стадиях строительства оцениваются по минимальным тарифам — цена новостройки на стадии котлована значительно ниже стоимости квартиры в доме даже 1970 года постройки. Однако при этом нужно помнить, что получить заемные средства на такую покупку практически невозможно: в основном банки кредитуют недвижимость, которая готова уже не менее, чем на 70 процентов (для многоэтажки это примерно три этажа над землей).

В целом, цены на бюджетное жилье на первичном и вторичном рынках сегодня сопоставимы. «Например, самую дешевую «однушку»в пятиэтажке или старом панельном доме советского периода в спальном районе можно купить за 5,5-6 миллионов рублей. Новостройки эконом- или комфорт-класса стоят 6-7 миллионов, а на нулевом цикле можно найти квартиру и за 5 миллионов», — рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Но даже если новостройка и дешевле, такой вариант подходит далеко не всем покупателям. В частности, тем, кому необходимо въехать в квартиру сразу же (покупка строящегося жилья предполагает примерно двухгодичные ожидания). Кроме того, всегда есть риск, что стройка затянется — особенно в сегодняшнее неспокойное время. По словам Евгении Владимировой, руководителя проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co, обманутых дольщиков в стране становится все больше и больше — теперь их уже около 40 тысяч.

Фото: Денис Бабенко / Фотобанк Лори

На вторичном рынке больше выбора — старые дома имеются во всех московских и подмосковных районах с давно сложившийся инфраструктурой. Рядом с существующими домами не ведется строительство следующих очередей, что часто бывает в новых проектах, и нет массового ремонта у соседей, в отличие от заселяющихся домов. В старых квартирах зачастую больше комнат, чем в новых: двухкомнатные квартиры на первичном рынке и трехкомнатные на вторичном продаются примерно по одинаковым ценам.

Покупают «вторичку» и те, кто не может покинуть определенный район по личным причинам, а новое строительство в нем не ведется. Например, именно там находится школа, в которой учится ребенок, или живут родители, которые не хотят никуда переезжать.

Среди главных минусов вторичного жилья, в первую очередь, конечно, нужно назвать устаревшие инженерные и планировочные решения, маленькие площади, изношенные коммуникации, недостаточное количество парковочных мест, неоднородность социального окружения — даже в элитных исторических домах в центре города до сих пор можно найти «коммуналки».

Более того, случаются иногда с такими квартирами и проблемы юридического характера: например, если кто-нибудь из прежних владельцев докажет, что его права были ущемлены, то новый собственник имеет все шансы лишиться честно купленной недвижимости.

Менее выгодны и условия оформления ипотеки на приобретение «вторички», поскольку государственная программа субсидирования распространяется лишь на новостройки.

Фото: Павел Лосевский / Фотобанк Лори

Буду должен

Купить в кредит жилье на самых выгодных условиях сейчас можно только в новостройках — с государственной поддержкой ставки в банках начинаются от 10,5 процента. Сумма минимального взноса составляет 20 процентов от общей стоимости квартиры, срок кредитования — до 30 лет.

Более того, многие застройщики дополнительно субсидируют ставки по кредитам, и в некоторых случаях они опускаются до семи-восьми и даже пяти процентов. Но настолько выгодные условия действуют, как правило, или до окончания строительства, или просто в течение нескольких лет.

Правда, ряд клиентов вынужден брать ипотеку и без государственной поддержки. На это есть свои причины. «Во-первых, ипотеку без господдержки берут, когда максимальная сумма кредита недостаточна. Во-вторых — когда у покупателя нет возможности подтвердить свои доходы согласно требованиям, предъявляемым по программе. И в-третьих, кредитованием по обыкновенным условиям пользуются, если квартиры продает не застройщик, а инвестор», — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Ставки, по которым банки выдают кредиты на вторичном рынке, начинаются от 13 процентов. Но в некоторых банках, по словам Дмитрия Овсянникова, ставку можно уменьшить, заплатив комиссию — около четырех процентов от суммы займа. Так, она может составить 11,75 процента, а для «зарплатных» клиентов (тех, кто получает заработную плату на карту банка) — 11,25 процента.

Фото: Марина А. / Фотобанк Лори

В достроенных новостройках квартиры, оформленные в собственность застройщика, тоже можно купить по программе господдержки. И это один из лучших вариантов приобретения недвижимости: квартира новая, заезжать можно сразу, нет рисков недостроя, а условия ипотеки при этом наиболее выгодные.

Каждому свое

Если нужно максимально сэкономить, то стоит покупать новостройку на как можно меньшей стадии готовности или старый фонд — в зависимости от отношения к рискам и наличия/отсутствия возможности ждать окончания строительства. Также покупка строящейся недвижимости идеальна в инвестиционных целях и для осуществления взаимозачета (продажа старой квартиры и покупка на эти средства новой), отмечает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

В массовом сегменте, по мнению экспертов, оптимальными предложениями «вторички» можно назвать 9-, 12-, 16-этажные дома в спальных районах, построенные в 1990-х годах. В наиболее новых из них квартиры имеют вполне современные площади: однушки – 38-42 квадратных метров, двушки – 56-63, трешки – 72-75, кухни в них бывают метражом до 13 «квадратов». Среди домов в более преклонном возрасте в лучшем состоянии находятся кирпичные постройки.

Если экономия необязательна, то стоит обратить внимание на введенные новостройки и «элитную» вторичку. Правда, в недавно реализованных проектах, как правило, остается весьма ограниченный выбор квартир — около 15 процентов от изначального предложения, и это не лучший вариант для инвестиций, считает Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate.

А вот в относительно новые премиальные дома на вторичном рынке сейчас, наоборот, вкладывать становится довольно выгодно. «Собственники начали делать ощутимые скидки на свои квартиры. Официальное снижение долларовых цен, по сравнению с докризисным уровнем, составляет 30-40 процентов», — рассказывает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

Иногда старые элитные дома стоят дороже новостроек — исторические особняки в хорошем состоянии в центральных районах, бывшие ведомственные дома на Арбате, на Соколе, дома Академии Наук на Ленинском, Университетском, Ломоносовском проспектах, говорит Татьяна Крючкова.

По словам Кристины Томилиной, руководителя отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills, обычно в хорошем состоянии находятся дома, построенные известными архитекторами, — ведь за ними следят и власти, и сами жители.

Ценятся и «сталинки» — с высокими потолками, продуманными планировочными решениями, интересными архитектурными деталями фасадов, особенно расположенные на первой линии Ленинского и Комсомольского проспектов, Ленинградского шоссе и Проспекта Мира, отмечает Антон Климов, руководитель управления по вторичной недвижимости агентства недвижимости «Лидер». Всегда, конечно, востребованы знаменитые сталинские высотки.

Иными словами, почти каждая квартира в Москве имеет шанс найти покупателя, а универсального рецепта выбора недвижимости просто не существует. Главное — не принимать решение о покупке сгоряча и точно понимать, каким требованиям должно отвечать будущее жилье.

Сравнение жилья старого фонда и новостроек . Плюсы и минусы сталинок, хрущёвок, брежневок. … Даже те дома , которые строились не для партийной элиты, а для «массового потребления», пользуются большой популярностью. Причина такого успеха проста: эти дома строились, что называется, на совесть. Проекты делали не недоучки, которые заплатили за ремонт, а настоящие гуру от архитектуры. ФОТО: industrial-wood.ru. … В принципе, из квартиры в старом фонде вполне реально сделать современное и комфортное жильё, и наглядный тому пример ‒ в этом видеоролике. А что вы думаете о квартирах в старом фонде? Поделитесь своим мнением в комментариях! Оцените эту статью.

Советское жилье или новостройки: что лучше

Бытует мнение, что в советские годы все строилось капитально и на века, а сейчас практически невозможно найти качественный современный дом без «картонных» стен. С другой стороны, квартира в строящемся доме обойдется гораздо дешевле, чем в обычной панельной многоэтажке 60—70-х годов. Но у любого жилья есть свои плюсы и минусы. Что же на самом деле лучше: старый фонд или новостройки

Советское жилье или новостройки: что лучше

Ни для кого не секрет, что большинство покупателей выбирают жилье по стоимости, а район, инфраструктура, наличие парковок и т.п. удобств – это второстепенное. По этой причине ранее, до принятия закона о долевом строительстве, многие вкладывались в новостройки на этапе закладывания котлована и возведения первых этажей, так как такое жилье стоило на 30-40% дешевле, чем во «вторичке». Да и, грубо говоря, лучше купить новый автомобиль, чем старый и постоянно ремонтировать его. С другой стороны, не все застройщики могут похвастаться качеством построек, плюс, некоторые могут срывать сроки строительства или вообще объявляют себя банкротами. В связи с чем, спрос на жилье, построенное 20-40 лет назад, не падает.

Новостройки против «вторички»: преимущества и недостатки

Основные плюсы новостроек:

• цена, планировка и размер. За одну и ту же стоимость можно приобрести «убитую двушку» ОП 45 кв. м. в старой многоэтажке или просторную трехкомнатную квартиру ОП 70 кв.м. в строящемся доме. При этом во втором случае покупатель может выбрать самостоятельно этаж и планировку, а не довольствоваться тем, что предлагают;
• новые коммуникации. Ближайшие лет 5-10, если застройщик соблюдал все технологии, не будет проблем с проводкой, водопроводом, отоплением. Плюс, не нужно тратить деньги на демонтаж пришедших в негодность лет 20 назад полов/обоев/краски/штукатурки и переделку старого ремонта;
• юридическая чистота. Покупая квартиру в новостройке, можно быть уверенным в чистоте сделки. Внезапно не появятся другие претенденты (наследники, предыдущие хозяева) на квадратные метры;
• ипотека. Банки чаще выдают кредиты на «первичку», так как такое жилье считается менее проблемным;
• благоустроенная территория. При возведении комплексов, застройщики не забывают и детских и спортивных площадках, парковках, прогулочных дорожках, площадках для выгула собак.

• длительное ожидание строительства и ввода в эксплуатацию. Данный вариант не подходит тем, кому нужно въехать в свое жилье как можно быстрее. Еще пару месяцев следует закладывать на ремонт и обустройство помещения;
• риски затягивания сроков сдачи дома и возникновения проблем с застройщиком. Одно дело, если задержка – один-два месяца и девелопер обещает выплатить неустойку, другое, когда объект полтора года находится в подвешенном состоянии. Еще хуже, если компания объявляет себя банкротом. Тогда вернуть деньги и получить жилье практически невозможно, даже если покупатели вложились в крупного застройщика с хорошей репутацией;
• несоблюдение строительных норм. Если застройщик попытается сэкономить на строительных материалах, проблемы с звуко-, тепло- и гидроизоляцией гарантированы. В таких случаях будет слышно соседей и видно улицу сквозь щели. Поэтому перед покупкой недвижимости следует почитать отзывы на форумах о других объектах, возведенных этой компанией;
• усадка. Первые пару лет дом дает усадку, поэтому могут появляться щели, трещины в несущих конструкциях. И даже если сам дом не пострадает, ремонт все же придется переделывать;
• неудобства. Если говорить об общих неудобствах, то это шум от ремонта ближайшие несколько лет, плохая транспортная доступность в новых кварталах, борьба за бесплатные парковки и т.д. В новых районах могут возникнуть проблемы со школами, медицинскими учреждениями, магазинами.

Преимущества вторичного жилья:

• выбор. Квартиру можно приобрести даже в том районе, где вообще нет новых проектов и не планируют строить другие дома. К примеру, в пределах Садового кольца. Достаточно задать определенные параметры, которым должно соответствовать жилье: место, этаж, площадь и т.д.;
• переезжать можно сразу. Вторичка удобна тем, что не нужно ждать, пока закончится ремонт, можно заехать и делать там все постепенно. Или же подобрать вариант, в котором будет все сразу нравиться: и цвет обоев, и фурнитура, и половое покрытие. Останется только перевести свою мебель.

Недостатки вторичного жилья:

• риски столкнуться с мошенниками, обременением и т.д. Казалось бы, сначала следует выяснить всю подноготную квартиры, а потом уже покупать недвижимость. Но на деле спустя некоторое время могут появиться наследники, люди, чьи права при приватизации были нарушены, лица, находящиеся в местах лишения свободы и т.д. В лучшем случае, будут потрачены нервы и время, в худшем – можно остаться без жилья и денег;
• сложности с ипотекой. Не все банки свободно выдают кредит на «вторичку», оценщик может занизить стоимость квартиры, плюс, понадобится собрать большое количество справок и документов;
• дорогостоящие ремонтные работы. Сделать ремонт с нуля гораздо проще, чем переделывать все заново под себя. Но даже если в своей квартире поменять сантехнику и трубы, с общедомовыми коммуникации могут быть проблемы.

«Покупая квартиру в старом доме, следует подумать, как долго он еще простоит. Не стоит надеяться на программу реновации, некоторые владельцы ждут переселения более 10-15 лет. Самые долговечные – это монолитные дома, они могут простоять около трехсот лет. Далее идут крупноблочные и кирпичные, их срок годности – чуть более 120 лет. А вот так называемые «хрущевки» были рассчитаны на 40-50 лет. У проводки, системы отопления водопровода также есть срок годности. Выбирая жилье, думайте о том, сможете ли вы в дальнейшем его продать», – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.

Старая советская квартира или квартира в новостройке ? Чем квартира в доме советской застройки лучше квартиры из новостройки ? … И в таких домах легче жить выше десятого этажа, чтобы быть подальше от шумных магистралей и плотно застроенных дворов. Все нужное рядом. Для советского рынка недвижимости было характерным строительство микрорайонов, обладающих развитой инфраструктурой, включающей в себя все необходимое для комфортной жизни.

Восемь причин, почему новостройки лучше вторичного жилья

За последние десять лет я успел купить и продать несколько квартир — в новостройках и на вторичном рынке. Сейчас я снова ищу квартиру — больше предыдущих по площади, чтобы комфортно жить семьей. Смотрю предложения застройщиков, покупать на вторичном рынке не буду — на это есть ряд причин.

Хотите выгодно купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.

В новостройках лучше планировки

Мое детство прошло в хрущевке. Это была трехкомнатная и по тем временам даже просторная квартира с кухней площадью 5,7 кв. м. Когда на такой кухне пытается готовить мужчина ростом под два метра и широкими плечами, больше там никто ничего делать не может — не получится даже налить воды, не мешая друг другу.

Серии домов с кухнями в 9 кв. м тогда казались роскошью. Я видел попытки людей сделать из таких квартир что-то похожее на евро-планировки — когда стенку между кухней и гостиной сносят и получается вроде студия. Именно «вроде», потому что в небольшой кухонный угол сложно поставить гарнитур с большой рабочей поверхностью, широкой варочной панелью и четырехдверным холодильником.

Сейчас я смотрю на планировки новостроек и понимаю, что найти приличную двухкомнатную с большой кухней и просторным санузлом проще — планировочных решений очень много, в современных домах бывают по 20-30 вариантов.

Это планировка типичной тесной хрущевки площадью 43 кв. м — тесная кухня 5,4 кв. м и вытянутые комнаты

Вот 42 кв. м в современной новостройке — большая кухня площадью 12 кв. м, где можно принять гостей, и уютная спальня. Нашлось место даже для гардеробной

В новых домах материалы качественнее, а коммуникации новее

Не исключаю, что где-то есть жилье возрастом 20 лет и старше, где каждый год не нужно заниматься проблемными коммуникациями. Есть старые дома, в которых зимой комфортная температура, а не крайности — или очень холодно, или очень жарко. Чаще всего это дорогие дома бизнес-класса, в которых все трубы и проводку меняют раз в 5-10 лет.

Например, в хрущевке часто встречается такая проблема — летом вы не сможете нормально помыться. Напор падает, из-за жары коммунальные службы не могут повысить давление — общие трубы в доме старые и ржавые, они сильно греются и могут прорваться. Поменять их не всегда выходит — иногда для такого ремонта нужно разбирать стены или ломать часть здания. В итоге минимальная температура воды из крана — около 45 градусов, это совсем некомфортно.

В новостройках стоят новые коммуникации и таких проблем не будет еще несколько десятков лет — используйте горячую воду с хорошим напором. Если хотите поставить другие коммуникации — не нужно ничего разбирать, всё можно сделать до старта ремонта.

Еще в новостройках есть гарантии от застройщика — по закону недостатки и проблемы со стенами, крышей и общими коммуникациями будут исправлять еще минимум пять лет после сдачи дома. Конкретный срок зависит от вида недостатка.

В новостройках меньше счет за отопление

В современных домах выше класс энергоэффективности. Это показатель, по которому можно понять, сколько тепловой энергии здание теряет, грея улицу. В старых домах потери тепла могут составить 30-50%, из-за холодных стен, сквозняков, плохой изоляции коммуникаций.

В новостройках ставят стеклопакеты с высоким коэффициентом сопротивления и делают утепление фасадов. Еще можно найти дома с погодозависимым автоматическим отоплением — когда на улице тепло, «топят» меньше, в мороз увеличивают температуру воды. Это помогает не потреблять тепло впустую. Жители новостроек экономят порядка 10-30% на оплате теплоресурсов по сравнению с расходами на ЖКУ в старых домах.

Из-за высокой энергоэффективности в новостройках жить комфортнее — в квартире будет не жарко и не холодно, а хорошо. И не нужно покупать ковры для пола и стен, чтобы защитить от сквозняков. Сейчас ковры — деталь интерьера, а не вынужденное решение, когда без них в квартире постоянно холодно.

Новостройки безопаснее — нет газа

Этот довод важен для тех, кто живет в домах до десяти этажей — если здание выше, газа там обычно нет.

Газ в жилом доме — это опасно. Причем вы можете быть осторожными и соблюдать все правила, но это не поможет, если соседи не будут делать также.

Вот еще несколько минусов такого жилья:

• Если нет центрального горячего водоснабжения, не получается регулировать температуру воды, когда принимаете душ. Газовые колонки обычно размещают на кухне, поэтому если напор чуть упадет, придется мокрым бежать регулировать подачу газа.
• Если дом газифицирован, то тариф на электричество будет выше, чем в новостройках. Если есть желание поставить электрический водонагреватель и индукционную варочную панель и не пользоваться газом, всё равно придется платить в полтора раза больше.
• Приходится пускать в квартиру посторонних людей — проверка колонок, проверка вентиляции и дымоходов. Под видом контролеров часто ходят мошенники, нужно быть начеку.

Проще взять квартиру в новостройке, где газа нет вообще, и забыть об этих проблемах.

Среди новостроек больше красивых домов

Этот пункт может показаться странным — ведь в Москве и в целом в России тысячи старых зданий, поражающих архитектурным великолепием. Но когда я пытаюсь найти приличную квартиру, то в по-настоящему красивом старом доме она будет стоить десятки, если не сотни миллионов рублей.

Если же взять условные 8-10 млн, то за эти деньги получится взять квартиру в типичных панельных девятиэтажках или в красивых современных новостройках на 16-25 этажей. Конечно, и сейчас есть безликие монолитные высотки, но легко найти и что-то самобытное и интересное.

В Москве легко найти дома с интересной современной архитектурой

Новостройки выгоднее вторичного жилья

По моему опыту, новостройки обычно оказываются выгоднее по стоимости, если сравнивать их с аналогичным вторичным жильем. Сравниваю я так:

• Беру цену квартиры в новостройке — подходящий этаж, место, планировка, проверенный застройщик. Считаю, сколько выйдет сделать ремонт, если жилье сдается без отделки.
• Сравниваю с аналогичным метражом и местом на «вторичке». Добавляю туда же стоимость демонтажа и нового ремонта.

В итоге новостройка даже с учетом капитального ремонта оказывается дешевле на 5-10%.

Вот небольшая «двушка» в центре Видного — 5,5 млн рублей. Если добавить ремонт, то получится все 6 млн

Это «двушка» в новостройке — 4,55 млн рублей. Если добавить еще 500-600 тысяч на ремонт, получится 5,2 млн. Дешевле на 800 тысяч

Если вы берете ипотеку, то программы на новостройки выгоднее. Разница получается весомая — например, у Сбербанка есть ипотека с господдержкой на новое жилье от 6,1% годовых. Тем, кто покупает вторичное жилье, стоит рассчитывать на 8-9%. Если взять 1 млн рублей в долг по госпрограмме в новостройке, в месяц получится 7,1 тыс. рублей, общая переплата за 20 лет составит максимум 720 тыс. Если во вторичке за 10% — 9,6 тыс. в месяц и переплата почти в два раза больше — 1,3 млн.

Вот примерный расчет ипотеки на двухкомнатную в новостройке с господдержкой — 24 тысячи рублей в месяц

Или 28,6 тысяч рублей за вторичное жилье по той же цене. Новостройка получается выгоднее на 4 тысячи в месяц

Еще один плюс новостройки — с застройщиком можно договориться на рассрочку. Например, на полгода или даже больше. Тогда платеж по ипотеке будет еще меньше. Или участвовать в специальных программах застройщиков и банков — например, ВТБ и «Группа ПИК» запустили программу, по которой первый год ставка составит 0,01%. Такие предложения есть и у других банков и застройщиков.

Покупка квартиры в новостройке безопаснее

Главный минус покупки жилья в новостройке — фактически вы приобретаете не квартиру, а как бы «обязанность» застройщика отдать вам ее после возведения дома. Нужно ждать.

Раньше из-за этого на рынке было много проблем. Одну и ту же квартиру могли продать несколько раз, недобросовестные застройщики собирали деньги с дольщиков и объявляли себя банкротами.

Сейчас дольщики лучше защищены законом. Например, новые проекты с середины 2019 года застройщикам можно реализовывать только по схеме с эскроу-счетами. Условно говоря, застройщик ваши деньги увидит не раньше, чем сдаст дом — до этого они будут лежать на специальном счете в банке. Сдал застройщик квартиру вовремя — ему перевели деньги. Не сдал — проект достроит другой подрядчик или дольщику выплатят компенсацию. Вариантов несколько, но по новому закону дольщик в любом случае получает квартиру или деньги.

Когда вы покупаете квартиру в новостройке, вы находитесь под защитой государства — за застройщиком внимательно следит банк до тех пор, пока он не отдаст вам жилье. Если же речь идет о вторичном жилье, то есть несколько ситуаций, когда сделку могут признать незаконной. Это означает, что вам придется вернуть купленную квартиру и затем пытаться взыскать деньги с продавца.

Нарушение прав несовершеннолетних

Если квартирой частично или полностью владеет ребенок, просто так ее продавать нельзя — нужно получить разрешение органов опеки и обязательно не ухудшить жилищные условия несовершеннолетнего.

Проблема в том, что как покупатель вы можете быть не в курсе, что ребенок имеет какую-то долю в жилье. Например, квартиру купили с использованием материнского капитала в ипотеку. Продавец после выплата долга должен был выделить долю детям, но «забыл» об этом. Поэтому по документам ребенок нигде владельцем не значится. Но если квартира будет продана, а органы опеки узнают о том, что несовершеннолетний остался без доли, будет суд.

Квартиру у добросовестного покупателя в таких ситуациях могут забрать. Тогда остается только надеяться, что продавец еще не потратил деньги и сможет вернуть их обратно.

Претензии новых наследников

Есть риск появления наследников, которые якобы не знали о кончине родственника — уже после того, как вашу сделку зарегистрируют. Они могут обратиться в суд за восстановлением своих прав на недвижимость и через несколько лет после продажи квартиры — если докажут, что не могли знать о появлении права на наследство. Например, жили в другой стране.

Ситуация для покупателя плохая. Есть шанс, что суд не признает сделку незаконной, а будет требовать у продавца отдать часть денег новым наследникам. Но бывает и иначе — квартиру придется вернуть, а потом пытаться взыскать деньги с продавца обратно.

Если вы решили купить квартиру, оставленную в наследство, проверяйте всю семейную историю продавцов. Лучше, если после получения наследства пройдет несколько лет — меньше риска появления новых наследников.

Возврат квартиры экс-супругам продавца

Квартира, купленная в браке, считается общей. Проблема в том, что она остается такой даже после развода, если нет судебных решений или задокументированного решения о разделе имущества.

Бывший супруг или супруга и через несколько лет после расставания могут потребовать восстановления своего права на квартиру — даже если ее уже продали.

Поэтому, приобретая жилья у разведенного продавца, обязательно проверяйте, нет ли у их «экс» прав на квартиру. Если риск получить проблемы есть, лучше попросите их оформить у нотариуса согласие на такую сделку.

У нас есть подробная статья о том, как выяснить, нужно ли согласие супруга на сделку.

Появление людей с правом проживания

Даже спустя несколько лет после покупки жилья в ней могут внезапно появиться люди с правом проживания. Например, это те, кто были временно сняты с регистрации из-за пребывания в тюрьме, интернате, лечебном учреждении или проходили военную службу.

Это законодательный казус. Права собственности у таких людей нет — то есть они не могут продать долю квартиры или как-то помешать вашей сделке. Но и выгнать из квартиры вы их не сможете. В таких случаях покупателю приходится подавать в суд на продавца, который умолчал о таких «соседях». Или пытаться откупиться от жильцов, например, приобретя им отдельную комнату.

Признание продавца недееспособным или психически больным

Сделку могут признать незаконной, если будет доказано, что продавец не отдавал отчет своим действиям на сделке. Например, у него есть проблемы с психическим состоянием, или он находился в состоянии наркотического опьянения.

Подобные проблемы возникают при покупке жилья у пожилых людей. В суд могут обратиться не только сами продавцы, но и их родственники. Например, вы приобретаете квартиру у бабушки, а через полгода внуки приходят с иском — пенсионерка не сообразила, что лишается единственного жилья, вы якобы воспользовались ее беспомощностью и доверчивостью.

Чтобы избежать таких ситуаций, можно попросить продавца взять справку о психической стабильности и дееспособности. И зарегистрировать сделку у нотариуса. Но это лишь подстраховка и дополнительные аргументы на случай суда. Точной гарантии, что сделку не оспорят, никто не даст.

Еще на рынке вторичного жилья есть сложности с продавцами-банкротами, нарушенные права жильцов при приватизации, оспаривание договоров ренты и другие способы оставить покупателя без квартиры. В случае с новостройками таких рисков нет — вы покупаете жилье у юридического лица, сделка контролируется специальным законом, ФЗ №214.

В новостройках еще никто не жил

Этот довод максимально личный. Я понимаю, что нет никаких научных доказательств, что вторичное жилье может иметь какую-то «энергетику» или что-то подобное. Но могу точно сказать за себя, многих друзей, знакомых — часто ты не можешь жить во «вторичке», пока не сделаешь там полноценный ремонт. Или хотя бы не поменяешь обои и выбросишь всю старую мебель. И всё равно многим из нас не нравится, что в квартире уже кто-то жил.

В новостройках таких проблем нет. Мы получаем «голую» квартиру, чистую, без всяких проблем. И вольны сами писать историю этого жилья.

В новостройках квартиры дешевле, чем на рынке вторичного жилья в том же районе и того же класса. Так как застройщик заинтересован в сделке, есть шанс получить от него скидку или дополнительный бонус: отделку в подарок … В новостройке вы покупаете недвижимость с «чистой биографией» — без обременений и других собственников. Есть только вы и застройщик. Это значительно упрощает оформление сделки. … Старый жилой фонд. Состояние многих домов на рынке вторичного жилья оставляет желать лучшего . Нередко процент технического износа составляет более 40%. Велик риск, что в таком доме вас будут ждать плохая проводка и вентиляция, аварийное состояние инженерных коммуникаций. Парковка.