В проект строительства гостиничного комплекса входят следующие работы

ПРОЦЕСС СОЗДАНИЯ ПРОЕКТА ГОСТИНИЧНОГО ОБЪЕКТА И ЕГО ОСНОВНЫЕ УЧАСТНИКИ

Отель — это крупный объект недвижимости с развитой инфраструктурой и инженерными системами. Вложения в строительство нового отеля или реконструкцию под отель существующего здания очень высоки. Местоположение будущего отеля может быть идеальным для будущих постояльцев, но капитальные затраты могут быть настолько высоки, что сроки окупаемости проекта будут существенно выше, чем при использовании этой площадки или здания в других целях.

Для прогнозирования капитальных затрат необходимо учитывать следующие факторы [1] :

• • стоимость маркетинговых исследований и разработки бизнес-плана;
• • стоимость выкупа (аренды) земельного участка;
• • стоимость выкупа (аренды) реконструируемого здания;
• • наличие обременения на этот участок и (или) здание;
• • стоимость работ по подготовке участка, включая инженерную инфраструктуру;
• • стоимость дополнительных работ по благоустройству близлежащей территории;
• • стоимость проектных работ, включая дизайн-проект;
• • стоимость согласований проекта в соответствующих инстанциях;
• • стоимость строительства или реконструкции;
• • стоимость оборудования и оснащения;
• • выплаты по кредитам;
• • непредвиденные расходы.

Для эффективного и оптимального выполнения работ по созданию нового или реконструкции существующего отеля необходима эффективная команда специалистов, которые могли бы работать вместе, но при этом каждый из членов команды должен отвечать за свой участок работ.

КАРКАСНАЯ ТЕХНОЛОГИЯ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ГОСТИНИЦЫ: БЫСТРО, ЭКОНОМИЧНО, НАДЕЖНО

Основными участниками такой рабочей группы должны быть [2] :

• • инвестор (владелец);
• • профессиональный отельер или консультант по гостиничному бизнесу;
• • менеджер проекта;
• • архитектор и его сотрудники, в том числе дизайнер;
• • представитель генерального подрядчика.

Инвестор должен активно участвовать в деятельности рабочей группы, особенно при строительстве малого отеля, так как ему придется самому в дальнейшем окупать вложенные средства и, возможно, рассчитываться по кредитам.

Отельер (консультант) — это человек, который на всех этапах создания отеля оптимизирует проектирование, строительство и оснащение таким образом, чтобы:

• • максимизировать продажи будущего отеля;
• • добиться максимального экономического эффекта каждого квадратного метра площади будущего отеля;
• • снизить будущие текущие затраты;
• • предоставить гостям комфорт и сервис, соответствующий заявленным ценам на номера;
• • оптимизировать количество будущего персонала;
• • обеспечить долговременную бесперебойную работу всех инженерных систем и всего оборудования отеля;
• • обеспечить удобство текущего содержания отеля и его инфраструктуры.

Менеджер проекта — координатор или связующее звено, обеспечивающее бесперебойную работу и эффективное взаимодействие всех подрядных организаций, выполнение ими сроков поставок и работ, контроль исполнения утвержденного бюджета.

Краткий обзор строительства гостиницы

Архитектор — обычно не один человек, а архитектурная мастерская. Эго связано с широким спектром возлагаемых на него работ и с наличием необходимых лицензий для проведения согласований и выполнения функций авторского и технического надзоров.

Представитель генерального подрядчика — человек, который отвечает за все строительно-отделочные работы на объекте и с которым решают вопросы менеджер проекта, архитектор и консультант [1] .

В общем виде проектирование гостиничного предприятия состоит из [4] ;

• 1) анализа возможностей и планирования;
• 2) строительства.

Анализ возможностей и планирование для гостиничного предприятия связаны со следующими действиями [2] :

• • предварительное планирование и расчет (определение объема рыночных исследований, составление плана действий и бюджета);
• • определение требований рынка (детальный анализ клиентской базы и рынка с учетом позиции конкурентов, делового и туристского потенциала местности и т.д.);
• • оценка объекта и краткий обзор инфраструктуры (полевые исследования): место предполагаемой застройки, возможности доступа к объекту, расположение организаций и учреждений, наличие транспортной инфраструктуры, ландшафт вокруг предполагаемого места застройки, ограничения и потенциал строительства;
• • планирование концепции будущего предприятия (определение окончательного места строительства, производственной мощности, доступности, выбор команды, топ-менеджмента и т.п.);
• • программирование продукта и производства (определение программ гостеприимства, наборов постоянных продуктов и их комбинаций, фаз разработки);
• • проведение экспертизы экономической целесообразности проекта;
• • анализ финансовых возможностей реализации проекта; согласование разрешительной документации с различными структурами (с федеральными и местными властями, квазиобщественны-ми организациями и т.д.);
• • подготовка заключительного плана;
• • получение финансирования;
• • начало строительства.

По завершении каждого этапа анализа возможностей и планирования производится обсуждение и координация всех показателей, иначе бизнес-план может пойти по неверному пути.

Стадия строительства предусматривает продолжение процесса планирования, так как необходимо учитывать изменения, связанные с получением новой информации или возникновением непредвиденных ситуаций. В отличие от стадии планирования, строительство — дорогостоящий этап, поэтому надо хорошо представлять примерную схему основных расходов бюджета непосредственно на строительство. Подсчет обычно ведут по следующим схемам [6] .

• 1. Затраты в долларах на квадратный метр. Ориентировочная стоимость строительства по данной схеме для отелей 3—4 звезды в России примерно 1200—1630 долл, за м 2 , для отеля класса люкс — от 1800 долл, за м 2 .
• 2. Затраты в долларах на номер отеля. Ориентировочная стоимость строительства по данной схеме для отелей 3—4 звезды в России примерно 80—118 тыс. долл., для отеля класса люкс — от 147 тыс. долл, за номер.

Представленные цифры являются средними по России, в них не учтены расходы на приобретение (аренду) участка, дизайн ландшафта, консалтинговые и юридические услуги, рабочий капитал, финансирование, налоги, проценты.

Основной задачей разработчика на данном этапе является контроль строительных подрядчиков для обеспечения соблюдения ими временных ограничений и пределов выделенного бюджета [7] .

Источник: studref.com

Строительство гостиничного комплекса

Строительство гостиничного комплекса является сложным процессом со своими особенностями и нюансами, которые необходимо учитывать при проведении работ. Особенностями строительства гостиниц является:

• большой перечень сервисов, предоставляемых гостиничным комплексом, предусматривающий строительство дополнительный сооружений и зданий;
• строгое соответствие проектной документации;
• выполнение правил и норм, предусмотренных нормативными документами;
• выполнение большого объема строительно-монтажных, дизайнерских, отделочных работ, а также работ по водоподготовке, канализации, электроснабжению, вентиляции, кондиционированию и отоплению.

Работы при выполнении строительства гостиничного комплекса делятся на следующие этапы:

1. Подготовительный этап. На данном этапе выполняется проектирование гостиничного комплекса с составлением необходимой проектно-сметной документации объекта и проекта организации строительства. Проект организации строительства (ПОС) определяет сроки проведения работ и сдачи объекта в эксплуатацию, содержит данные по объемам выполняемых работ и необходимых технических и материальных ресурсах. На основе ПОС составляются различные проекты производства работ (ППР), конкретизирующие решения ПОС для отдельных объектов.

2. Нулевой цикл. Выполняются следующие работы:

• земляные работы: срез и перемещение грунта, устройство траншей для коммуникаций, засыпка и уплотнение грунта, при необходимости производится замена грунта, подготовка полотна для постоянных и временных дорог;
• устройство фундамента, с закладкой необходимых коммуникаций, и его гидроизоляция;
• установка перекрытий подвала.

3. Основное строительство. На данном этапе строительства гостиничного комплекса выполняются следующие работы:

• сооружение каркаса (стен) гостиницы, установка перекрытий, внутренних перегородок, лестниц;
• обустройство и монтаж кровли; .

4. Подключение к инженерным сетям и монтаж внутренних инженерных систем. Выполняется монтаж:

• подключений к существующим инженерным сетям;
• систем водоснабжения и канализации;
• систем отопления;
• систем вентиляции и кондиционирования;
• систем электроснабжения;
• систем охранной и пожарной сигнализации;
• систем видеонаблюдения;
• компьютерных сетей и телефонии.

5. Внутренняя отделка гостиничного комплекса. Работы выполняются согласно ранее утвержденным эскизам дизайна гостиничного комплекса, отвечающим архитектурным и эстетическим предпочтениям Заказчика(ссылка на раздел).

6. Благоустройство. Выполняется обустройство земельного участка вокруг гостиничного комплекса, включающее:

• создание и оформление входной группы, путей подъезда к комплексу;
• оформление парковой зоны, размещение малых архитектурных форм, устройство дорожек;
• строительство дополнительных эстетических элементов: искусственных водоемов, ручьев, водопадов, фонтанов и т.д.

7. Сдача объекта в эксплуатацию.

Компания Про-Микс при строительстве гостиничного комплекса выполняет как определенные этапы строительно-монтажных работ, так и может выступить в роли генерального подрядчика, обеспечив комплекс организационных, управленческих работ и полный контроль строительства объекта на всех его этапах в соответствии с проектной документацией.

Источник: www.promixresort.ru

Проект организации строительства офисно-гостиничного комплекса

Содержание раздела «Проект организации строительства» стр.

1. ХАРАКТЕРИСТИКА УСЛОВИЙ И СЛОЖНОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА

2. ОБОСНОВАНИЕ МЕТОДОВ ПРОИЗВОДСТВА И СОВМЕЩЕНИЯ РАБОТ

2.1. Распределение физических объемов основных работ

2.2. Основные организационно-технологические схемы работ

3. КАЛЕНДАРНЫЙ ПЛАН ОСНОВНОГО ПЕРИОДА СТРОИТЕЛЬСТВА

3.1. Обоснование продолжительности строительства

3.2. Описание форм календарных графиков

3.3. Технико-экономические показатели

4. ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫЙ ПЕРИОД

5. СТРОИТЕЛЬНЫЙ ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН

6. УСЛОВИЯ БЕЗОПАСНОЙ РАБОТЫ МОНТАЖНЫХ КРАНОВ

7. МЕРОПРИЯТИЯ ПО ОХРАНЕ ТРУДА И ПРОМЫШЛЕННОЙ БЕЗОПАСНОСТИ

Графические приложения (чертежи):

Календарный график основного периода строительства.

Проект организации строительства (ПОС) офисно-гостиничного комплекса разработан согласно требованиям и рекомендациям СНиП 3.01.01-85* «Организация строительного производства». Организационно-технологические и технические решения, принятые при разработке ПОС, отвечают требованиям экологических, санитарно-эпидемиологических, противопожарных, по охране труда и промышленной безопасности и других норм, действующих на территории Российской Федерации, и обеспечивают эффективную работу по строительству офисно-гостиничного комплекса.

Согласно требованиям заказчика ПОС разработан на единую очередь строительства и в его состав входят следующие основные документы:

календарный план основного периода строительства;

календарный план подготовительного периода строительства;

графики обеспечения строительства основными ресурсами (строительные машины и механизмы, строительные рабочие, строительные материалы);

строительный генеральный план;

Разработка календарного плана основного периода строительства базируется на формировании организационно-технологических схем, определяющих очередность строительства и оптимальные технологические последовательности работ с учетом их совмещения в пространстве и во времени при учете физических объемов и трудозатрат по основным строительным, монтажным и специальным работам.

На основании календарного плана основного периода строительства разработаны следующие документы:

ведомость потребности в основных строительных материалах;

график потребности в основных строительных машинах и механизмах;

график потребности в строительных кадрах по основным специальностям;

график движения рабочих.

Календарный план основного периода строительства и строительный генеральный план оформлены в виде отдельных чертежей. Остальной графический материал (в частности, календарный план работ подготовительного периода) представлен в виде соответствующего графика и вставлен в настоящую пояснительную записку.

При разработке ПОС использована следующая основная нормативная и техническая литература:

СНиП 10-01-94 «Система нормативных документов в строительстве»*;

* Внимание! СНиП 10-01-94 не действует на территории РФ с 01.10.2003 — Примечание изготовителя базы данных.

СНиП 3.01.01-85* «Организация строительного производства»;

СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»;

СНиП 11-01-95 «Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений»;

* Внимание! СНиП 11-01-95 не действует на территории РФ — Примечание изготовителя базы данных.

СНиП 12-03-2001 «Безопасность труда в строительстве». Часть 1;

СНиП 12-04-2002 «Безопасность труда в строительстве». Часть 2;

СП 12-136-2002 «Безопасность труда в строительстве»;

ПБ 10-382-00 «Правила устройства и безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов»;

ППБ 01-03 «Правила пожарной безопасности в Российской Федерации»;

Сборники ЕНиР по видам работ и укрупненные нормы трудозатрат на строительные работы.

Источник: vunivere.ru