В течении какого срока дом считается новостройкой

Какая недвижимость считается новостройкой

Какое здание может считаться новостройкой?

На сегодняшний день рынок недвижимости считается переполненным, ведь предложения гораздо больше, чем спроса. Покупатели стремятся приобрести жилье в новострое, избегая покупки вторичного фонда. Так какое же здание является новостройкой?

Что такое новостройка?

В современном обиходе новостройка подразумевает под собой здание, которое не старше трех-четырех лет. Данная формулировка не верна, ведь на практике новостройка – это дом, прямым реализатором которого является сам застройщик. В момент завершения строительства, дом приобретает звание новостройки. Но как только в помещение заехали первые жильцы – статус аннулируется. При этом юридический статус фактического проживания человека в квартире не имеет никакого значения. Новостройка – это жилье, которое только было достроено и в нем еще никто не успел поселиться. Все остальные варианты недвижимости – это вторичка.

Рост доли приобретения новостроек

В прошлом году экономисты предсказывали стремительное увеличение цен на приобретение новостроек. В основе прогнозов были данные со статистики работы застройщиков. Так, за прошлый год их прибыль выросла на треть. Таким образом, новостройки остаются на вершине популярности, а покупатели хотят приобрести жилье, которое не было в пользовании, а не квартиру из вторичного фонда.

В чем разница?

Разница между вторичкой и новостройкой заключается в оформлении документации на приобретение жилья. Так, покупка новостройки возможна на этапе котлована или во время разметки плана на строительство. После того, как здание будет построено, для приобретения квартиры понадобится получить права на жилье и зарегистрировать помещение на свое имя. Таким образом, застройщик должен предоставить такие документы:

• Протокол на распределение видов недвижимости на жилое и коммерческое предназначение;
• Техпаспорт БТИ;
• Подтверждение введения квартиры в эксплуатацию;
• Акт приема-передачи имущества.

Новостройка должна приобрести новый адрес, а государственный орган должен выдать соответствующий указ о появлении нового строения на городской улице. Как видно, список необходимых документов разнится с необходимыми бумагами для приобретения жилья из вторичного фонда.

Оказывается, квартиры в новом здании могут иметь разный статус. Так, одна квартира может быть новостройкой, а вторая, на том же этаже – вторичкой. Если новый собственник купил квартиру в новом здании, но не у застройщика, а у дольщика, значит его помещение будет считаться вторичкой. А все квартиры, которые ни разу не были проданными и все еще принадлежит застройщику, считаются новостроем.

Нарушение срока передачи по ДДУ. Если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок , застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Срок и иные условия ДДУ могут изменены путем подписания дополнительного соглашения. … В ДДУ предусмотрено: "Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства в течение 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее 31.12.2019 года." Как исчисляем срок ?

Какая недвижимость считается новостройкой

Обсуждение этого вопроса началось после ситуации, когда эксперты двух разных компаний, подсчитывая число жилых комплексов, не сошлись в количестве – расхождение составило более десятка позиций.

К какому типу причислить квартиры в новостройках

Казалось бы, нет ничего проще, чем посчитать недвижимость, реализуемую непосредственно застройщиком. Но жилье, чаще всего, продаётся ещё в процессе строительства объекта. Продают его владельцы, купившие это жильё раньше.

Эксперты из сферы недвижимости сошлись на том, что причислять объект к первичному либо вторичному следует по юридическому статусу. По их мнению, к первичному жилью относятся квартиры, которые продают застройщики по договору купли-продажи либо долевого участия. Однако когда владелец перепродает недвижимость в недостроенном здании, при неоформленном праве на собственность, это жилье считается первичным. При оформлении права на собственность, недвижимость попадает в разряд вторичного жилья.

Какой объект будет считаться новостройкой

Ситуацию, когда в новопостроенном здании продано практически все жильё, за исключением нескольких квартир, каждый аналитик может рассматривать на своё усмотрение. В зависимости от количества оставшихся невыкупленных квартир и срока, когда дом был сдан в эксплуатацию.

Что касается реконструируемых зданий, то вряд ли можно назвать первичным жилье, в котором владелец провёл ремонт, хоть оно и смотрится как новое. Тем не менее, некоторые аналитики относят такое жилье к новостройкам. Они считают необходимым брать во внимание изменение числа квартир, наличие записи в реестре и кадастровый номер. При отрицательном ответе жилье будет считаться вторичным.

Почему так важен статус квартиры

Информация о том, к какому разряду относится жилье, на самом деле имеет немалое значение. Именно она помогает определить цену на недвижимость и начало нового строительства объектов. Вообще-то не вся недвижимость на рынке первичного жилья является действительно первичной. Потребители же рассуждают проще. Они полагают, новостройка – это тот вид жилья, который возможно купить недорого, но впоследствии он возрастет в цене.

Получается, что строгих примеров, относящих жилье к тому или другому типу, нет. Также нет определения, когда следует считать новостройку выставленной на продажу.

Сколько лет дом считается новостройкой . Когда риелторы говорят « новостройка », чаще всего они имеют в виду дом , построенный недавно, года 3–4 назад. Но понятие « новостройка » определяется отнюдь не возрастом дома . Новостройки — это дома , которые только что достроены, а квартиры только выставлены на продажу. Такой статус здание получает в тот момент, когда строительство завершается. Квартиры в этих домах находятся в собственности у застройщика — их никто пока не покупал и никто в них не жил. Когда новостройка становится вторичкой. Жильё считается первичным или вторичным исключительно на основании своего юридического статуса.

Как купить новостройку в ипотеку: пошаговая инструкция

Консультант по юридическим вопросам, эксперт сайта. Окончил Юридический факультет СПбГУ по специальности Юриспруденция. Более 20 лет опыта работы финансовым юристом.

Покупка своего жилья для многих граждан становится важнейшим шагом в жизни. Однако на накопление нужной суммы часто уходит несколько десятилетий, поэтому в современном мире все более актуальным становится ипотечное кредитование.

Существует два варианта покупки квартиры в кредит – ипотека на новостройку или приобретение жилья на вторичном рынке. Каждый из этих вариантов имеет свои особенности, достоинства и недостатки которые, безусловно, необходимо изучить и внимательно проанализировать, прежде чем решиться на столь серьезный шаг.

Что считается новостройкой для ипотеки?

Некоторые ошибочно предполагают, что новостройка подразумевает новый, недавно возведенный дом, тогда как под вторичным жильем подразумевается квартира старого жилого фонда. На самом деле данное разделение осуществляется по наличию записи в ЕГРН о том, что право собственности на жилье зарегистрировано на того или иного владельца.

Под первичным фондом понимаются все квартиры, право собственности на которых пока ни у кого нет. Когда дом вводится в эксплуатацию, покупатели регистрирует на жилье право собственности, а с момента получения свидетельства юридический статус квартиры меняется на «вторичное жилье».

Существенное отличие ипотеки на новостройку от покупки вторичной недвижимости заключается непосредственно в особенностях проведения данных сделок.

Граждане, приобретающие в ипотеку жилье на вторичном рынке, должны всего один раз составить заявление и подать его вместе с документами на регистрацию в Федеральную регистрационную службу, после чего будет зарегистрировано право на собственность.

Если же клиент банка выбирает ипотеку на первичном рынке, то на этапе строительства в качестве обеспечения по кредиту будет выступать залог права требования в соответствии с договором об участии в долевом строительстве. Только по завершении строительства, когда квартира сдана в эксплуатацию, станет возможно оформление ипотечного кредита.

Что лучше: вторичка или новостройка в ипотеку?

Ответить на вопрос, что предпочтительнее – вторичка или новостройка в ипотеку однозначно невозможно. Человек, желающий оформить на себя столь значимое обязательство, должен исходить из своей индивидуальной жизненной ситуации и предпочтений.

Квартиры на вторичном рынке удобны тем, что ими можно воспользоваться сразу. Этот вариант подразумевает, что дом уже готов, и нет рисков, что строительство затянется. Еще одним преимуществом является и большой выбор вариантов. При этом жилье будет находиться уже в обжитом районе с развитой инфраструктурой, а буквально сразу после оформления ипотеки счастливый владелец сможет подать документы на постоянную регистрацию в новой квартире.

Тем не менее, при оформлении подобного жилья существует и свои недостатки. Так, квартиру необходимо крайне тщательно проверять на юридическую чистоту. Кроме того, необходимо учитывать, что вторичное жилье может находиться в изношенном состоянии и нуждаться в капитальном ремонте.

Квартиры на первичном рынке также имеют свои плюсы и минусы. Во-первых, они заметно дешевле аналогичных вариантов вторички, причем разница иногда достигает 30-50%. Приобретая первичное жилье, человек будет уверен, что является первым и единственным его собственником. К тому же в новой квартире ему не придется исправлять ошибки ремонта прошлых жильцов и менять коммуникации. Еще одним достаточно важным плюсом приобретения нового жилья является наличие единой социальной инфраструктуры – все соседи, которые будут окружать счастливого владельца квартиры в новостройке, будут примерно его же статуса и дохода.

Есть при оформлении ипотеки на новостройку и свои минусы. Следует учитывать, что обычно подобные дома находятся вдали от центра города или вообще за его пределами. Немаловажным является также длительное ожидание строительство дома. При этом риск является вполне оправданной платой за низкую цену жилья, но необходимо очень внимательно отнестись к выбору добросовестного застройщика. Не стоит забывать и о вероятности усадки нового дома – она будет происходить до 7 лет, независимо от качества строительства.

Как правильно купить квартиру в новостройке от застройщика в ипотеку?

Порядок покупки квартиры в ипотеку в новостройке имеет свои нюансы и специфику. Очевидно, что между приобретением недвижимости и празднованием новоселья могут пройти годы. Такая особенность обусловлена тем, что реализация квартир начинается на этапе строительства, а когда домостроение сдается в эксплуатацию, все квартиры уже проданы. Существует и ряд других «подводных камней», которые необходимо внимательно изучить, прежде чем браться за такую ответственную процедуру, как оформление ипотеки на новостройку.

Краткая пошаговая инструкция этапов покупки выглядит следующим образом.

Шаг 1. Поиск подходящего жилья, аккредитованного выбранным банком.
Шаг 2. Обращение в банк и оформление заявки на ипотеку.
Шаг 3. Оценка объекта – без проведения рыночной экспертизы квартиры банк не сможет определить сумму кредита.
Шаг 4. Утверждение квартиры банком.
Шаг 5. Заключение кредитного договора.
Шаг 6. Расчет с продавцом – деньги переводятся согласно способу, применимому конкретным банком.
Шаг 7. Нотариальное удостоверение – все документы обязательно заверяются.
Шаг 8. Госрегистрация – регистрируется переход права собственности, при этом оформляется наличие обременения (если таковое имеется).

Шаг 9. Страхование (может оформляться и перед началом сделки). Заключается страховка в отношении объекта ипотеки.

С чего начать покупку?

Процесс покупки новостройки в ипотеку всегда начинается с выбора банка и конкретного объекта, который потенциальный заемщик кредитных средств планирует приобрести. При этом можно либо выбирать конкретного застройщика и объект, а затем искать банк, либо наоборот, выбрать банк с наиболее подходящими условиями процентной ставки и сроком кредитования, а затем изучить его аккредитованные объекты недвижимости.

Следует учесть, что при первом варианте поиск новостройки в ипотеку желательно начинать с визита в офис компании застройщика и ознакомления со списком банков, с которыми компания сотрудничает.

И при первом, и при втором варианте условия и сам процесс покупки жилья будут несколько отличаться от стандартных ипотечных сделок. Гражданин имеет право подать заявку на кредитование жилья от компании, неизвестной банку, но вероятность одобрения подобного кредита будет минимальной.

Важно отметить, что во многом условия и возможность получить ипотеку на новостройку зависит от того, на какой стадии строительства находится объект. Если он полностью построен и прошел государственную регистрацию, проблем с кредитованием не возникнет. А вот на этапе котлована получить кредит будет крайне сложно, не исключено, что потребуется дополнительный залог для обеспечения.

Какие документы нужны для оформления?

В ипотеке на новостройку документы считаются основным моментом, и от их подготовки во многом зависит итог обращения в банк. К изучению и сбору всей документации следует относиться крайне серьезно, поскольку при поиске квартиры всегда существует вероятность стать жертвой мошенников (особенно, если дольщик желает купить квартиру по переуступке).

Прежде чем будет подписано основное соглашение с застройщиком, необходимо получить от него копии документов – свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок, где идет строительство, разрешение государственных органов на осуществление строительства, акт предварительного распределения недвижимости, инвестиционный контракт.

Всю эту документацию при оформлении кредитования может затребовать банк. Конкретный перечень документов будет зависеть от выбранного потенциальным заемщиком кредитного учреждения.

После получения всех необходимых бумаг и первичного одобрения заявки на кредитование заемщик должен предоставить в банк следующий пакет документов:

• паспорт гражданина;
• справка о доходах (форма 2-НДФЛ);
• копия трудовой книжки;
• копии налоговой декларации и трудового договора;
• копии дипломов и профессиональных сертификатов;
• инвестиционный договор или договор участия в долевом строительстве (предоставляется компанией застройщиком);
• копии учредительной документации компании застройщика;
• копию соответствующего решения юридического лица о продаже квартиры с указанием стоимости и технических характеристик (предоставляется застройщиком);
• документацию, подтверждающую право компании застройщика на строительство и последующую реализацию недвижимости;
• документы для закладной.

Важно понимать, что если новостройка приобретается в аккредитованном объекте, вся документация по нему в банке уже имеется, а заемщику потребуется предоставить лишь минимальный пакет документов.

Для чего нужна оценка квартиры?

Процедура по осуществлению оценки жилища аналогична экспертизе по определению рыночной стоимости жилплощади. Такую оценку квартир в новостройках могут осуществлять как спецорганизации (агентства), так и специалисты банка.

В ходе оценки банк и заемщик часто желают добиться разных целей.

Кредитные организации стремятся рассчитать все таким образом, чтобы удешевить залоговое имущество, чтобы даже при негативной обстановке на рынке недвижимости суметь реализовать квартиру при наличии у ее собственника долгов по выплате кредита.

Собственник объекта, наоборот, желает, чтобы стоимость квартиры в новостройке была максимально приближена к рыночной, для того, чтобы получить ссуду большего объема. Именно поэтому кандидатуру оценщика сторонам целесообразно согласовывать.

В любом случае банк будет тщательно изучать экспертное заключение об оценочной стоимости, а в случае существенных разногласий он может настаивать на переоценке квартиры своими оценщиками или отказать в предоставлении ссуды.

Как оформить квартиру в собственность, купленную по ДДУ в ипотеку?

Регистрация в собственность квартиры в новостройке значительно зависит от строительной компании. Процедура оформления свидетельства начинается, если застройщик прошел приемку объекта государственной архитектурно-строительной комиссией, сделал в БТИ техпаспорт на многоквартирный дом, поставил новостройку на кадастровый учет и осуществил регистрацию объекта в Росреестре.

Порядок оформления квартиры в собственность стартует именно с обращения к строительной компании, с которой заключался договор долевого строительства (ДДУ) или другой договора приобретения жилого помещения.

Этап 1. Застройщик должен предоставить владельцу квартиры следующие документы:

• акт приема-передачи квартиры;
• реализацию инвестиционного договора на выполнение строительных работ;
• копии документов о вводе построенного дома в эксплуатацию и его приеме государственной комиссией.

Важно отметить, что зачастую жильцам предлагается не заниматься регистрацией права собственности, доверив эту процедуру застройщику. Данная услуга будет стоить очень дорого – вплоть до 2,5% от стоимости квартиры.

Этап 2. Обращение в БТИ. Заказ документации с техническим описанием объекта:

• технического паспорта;
• кадастрового паспорта;
• поэтажного плана с экспликацией.

После вышеописанных процедур дольщик должен дождаться получения ключей от квартиры и приступать к оформлению права собственности.

Когда можно прописаться в новостройке по ипотеке?

Оформить регистрацию в новостройке можно только с того момента, когда уже оформлено право собственности, в противном случае сделать это невозможно.

После сбора всех документов и получения права собственности на квартиру владелец уже может зарегистрировать по новому адресу себя, членов своей семьи и всех, кого пожелает (только по согласованию с банком). Для этого будет необходимо подать в ближайший МФЦ следующие документы:

• заявление о регистрации;
• паспорт гражданина РФ;
• документы о праве собственности на жилье.

Что делать после получения ключей?

Если клиент банка уже получил ключи от квартиры, значит, все основные трудности остались позади – дом принят и в нем можно жить. Однако это еще не завершающий этап сделки.

Следующим шагом станет заключение договора с управляющей компанией на обслуживание здания и оплата эксплуатационных платежей – данное условие зачастую учитывается в договоре долевого участия. Следующим этапом является вручение памятки клиенту по эксплуатации помещений, а также документов на счетчики и ключей от почтового ящика. После этого дольщик уже может приступить к ремонтным работам, одновременно оформляя право собственности.

Для оформления права собственности необходимо обратиться в территориальный орган Росреестра или МФЦ. Для этого понадобится следующий пакет документов:

• удостоверение личности собственника;
• правоустанавливающий документ или договор с застройщиком;
• договор ипотеки;
• письменное согласие залогодержателя (банка) о владении и пользовании имуществом;
• все вышеуказанные документы, полученные у застройщика и бумаги из БТИ;
• уплата госпошлины в размере 2000 руб.

Сроки регистрации права собственности на объект жилой недвижимости по закону не должны превышать 3 месяцев. Если с бумагами все в порядке, процедура длится до 18 дней.

Какие банки предлагают наиболее выгодные условия?

На данный момент взять ипотеку на новостройку предлагается во многих крупных банках страны. Потенциальному заемщику требуется тщательно изучить условия, чтобы выбрать для себя максимально подходящий вариант. Важным нюансом является и то, что, к сожалению, известные банки редко предлагают услугу получения ипотеки без первоначального взноса.

Во время изучения предложений банков следует учитывать, что при покупке жилья в ипотеку кроме основного налогового вычета собственник также может получить вычет по уплаченным кредитным процентам (вернуть 13% от фактически уплаченных процентов по ипотеке).

Сбербанк России

Крупнейший банк РФ предлагает достаточно выгодные условия кредитования на первичные объекты недвижимости.

Сумма кредита начинается от 300 000 рублей, максимального порога нет, но она не должна превышать 85% договорной стоимости закладываемого жилья или 85% оценочной стоимости объекта недвижимости. Ипотека выдается на срок до 30 лет при процентной ставке от 7,5 % ( по военной ипотеке от 9,5%). Первоначальный взнос равен 15%.

Подробнее ознакомиться с предложением банка вы можете здесь: https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/buying_project.

ВТБ 24 предлагает своим клиентам оформить ипотеку на новостройку на сумму от 600 000 до 60 000 000 рублей по процентной ставке от 9,3%. Срок кредита при этом достигает 30 лет, первоначальный взнос равен 10% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Важно отметить, что банк не требует наличия постоянной регистрации в регионе, в котором клиент обращается за кредитом.

На официальном сайте банка информация представлена по следующей ссылке: https://www.vtb.ru/personal/ipoteka/novostrojki.

Совкомбанк

Данная кредитная организация дает возможность своим клиентам приобрести в ипотеку новостройку с размером кредита от 300 000 до 30 000 000 рублей на срок до 30 лет. Первоначальный взнос начинается от 10% от стоимости недвижимого имущества, а процентная ставка равна 7,9%.

Важно, что банк предъявляет самое лояльные требования клиенту – минимальный стаж на месте трудоустройства должен быть равен 3 месяцам, а возраст клиента может достигать 85 лет на момент погашения кредита.

Подробнее здесь: https://sovcombank.ru/retail/credits/novostroyka.

Райффайзенбанк

Райффайзенбанк предлагает купить новостройку в ипотеку, выбрав из более 1 000 аккредитованных объектов. Сумма ипотечного кредита для Москвы составляет от 800 000 до 26 000 000 при ставке от 10,25% . Для остальных регионов сумма кредита варьируется от 500 000 рублей.

Погашение ипотеки предполагается ежемесячно, равными платежами, на срок от 1 года до 30 лет. Первоначальный взнос в этом банке предполагает внесение 10% от стоимости ипотечного жилья.

Ссылка на предложение банка: https://www.raiffeisen.ru/retail/mortgageloans/kvartira-v-novostrojke.

Альфа-банк

В Альфа-банке ипотеку на новострой можно получить на условиях процентной ставки от 9,29% сроком до 30 лет. Предполагается первоначальный взнос в размере 15%. Кредитная организация готова предложить кредит до 50 000 000 рублей.

Более детально изучить данный вопрос вы можете здесь: https://alfabank.ru/get-money/mortgage/ipoteka-na-novuyu-kvartiru.

Таким образом, ипотека в новостройку позволяет приобрести новое жилье, в котором счастливый новосел будет первым собственником. Процедура оформления данной услуги в банке достаточно трудоемка и требует сбора большого количества документов, однако зачастую является намного более выгодной, чем покупка жилья на вторичном рынке.

3.2. Передача индивидуального жилого дома и земельного участка застройщиком и принятие указанных объектов участником долевого строительства являются основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на земельный участок, находящийся в собственности застройщика, или аренды, если земельный участок находится в аренде у застройщика. … 3.4. В случаях, не предусмотренных частью 3.3 настоящей статьи, земельный участок в границах территории малоэтажного жилого комплекса, права по которому включаются в состав общего имущества, подлежит предоставлению без…