Росреестра от 08.09.2020 N 13-00215/20
Управление законодательства в сфере регистрации недвижимости и кадастровой деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Управление), рассмотрев письмо о включении в технический план сведений о виде (видах) разрешенного использования объекта капитального строительства и о приостановлении государственного кадастрового учета в случае отсутствия в техническом плане таких сведений, сообщает.
В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457 (далее — Положение), Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим в том числе выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Росреестр не наделен полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.
Согласно части 1 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением).
В соответствии с требованиями статьи 36 ГрК РФ и статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, определяется градостроительным регламентом, являющимся частью правил землепользования и застройки.
Применительно к каждой территориальной зоне градостроительными регламентами, принимаемыми органами местного самоуправления, устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства — зданий, строений, сооружений, объектов, строительство которых не завершено (пункт 10 статьи 1, статьи 30, 31, 36, части 2, 2.1 статьи 37 ГрК РФ).
При наличии утвержденных правил землепользования и застройки вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбирается правообладателем самостоятельно без дополнительных решений органов местного самоуправления из предусмотренных градостроительным регламентом основных и вспомогательных видов разрешенного использования для соответствующей территориальной зоны (часть 4 статьи 37 ГрК РФ).
В ряде случаев виды разрешенного использования объектов капитального строительства определяются федеральным законом, например, пункт 2 статьи 4 Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», пункты 1, 3 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
При этом вид разрешенного использования объекта капитального строительства зависит от вида разрешенного использования земельного участка. В связи с чем в проектной документации предусмотрено указание сведений о виде использования земельного участка (например, подпункты «б», «т» пункта 10, подпункт «в» пункта 12 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. N 87).
Формой разрешения на строительство, утвержденной приказом Минстроя России от 19 февраля 2015 г. N 117/пр, в строке «Иные показатели» реквизитов 4 и 6 предусмотрено указание дополнительных характеристик объекта капитального строительства, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета объекта капитального строительства. Полагаем, что при указании соответствующей информации в заявлении о выдаче такого разрешения в указанных строках и реквизитах может быть указан вид разрешенного использования будущего или реконструируемого объекта капитального строительства.
Также обращаем внимание, что формой уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома и формой уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, утвержденными приказом Минстроя России от 19 сентября 2018 г. N 591/пр (далее — формы уведомления), предусмотрено указание в реквизите 3.1 вида разрешенного использования объекта строительства — «объект индивидуального жилищного строительства» или «садовый дом».
Кроме этого, в графе 2 «Описание вида разрешенного использования земельного участка» Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540 (далее — Классификатор), применительно к видам разрешенного использования земельных участков, допускающих их застройку, содержится указание на объекты капитального строительства и характер их использования (например, коды 1.0, 1.7 — 1.15, 1.17, 1.18, 2.0 — 2.7, 3.0, 3.2.1, 3.2.3, 3.2.4 и другие).
Содержание перечисленных в Классификаторе видов разрешенного использования допускает без отдельного указания в классификаторе размещение и эксплуатацию линейного объекта (кроме железных дорог общего пользования и автомобильных дорог общего пользования федерального и регионального значения), размещение защитных сооружений (насаждений), объектов мелиорации, антенно-мачтовых сооружений, информационных и геодезических знаков, объектов благоустройства, если федеральным законом не установлено иное.
В этой связи отмечаем, что приведенные в обращении формулировки, в частности, «под строительство ВЛ», «под строительство и эксплуатацию объектов энергетики» не отражают вид разрешенного использования непосредственно объекта капитального строительства, поскольку относятся к характеристикам предоставленного земельного участка и выражают, скорее всего, цель предоставления такого земельного участка.
Согласно положениям частей 1, 7, 8 статьи 35 ГрК РФ в результате градостроительного зонирования могут определяться в том числе производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур. В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться коммунальные зоны — зоны размещения объектов транспорта и иных видов производственной, инженерной и транспортной инфраструктур. Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.
Таким образом, объекты транспортировки электрической энергии могут размещаться как в специально выделенных территориальных зонах, так и в любой другой зоне. Кроме того, границы земельных участков, на которых расположены такие линейные объекты, в силу пункта 7 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации могут пересекать границы территориальных зон.
Учитывая изложенное, виды разрешенного использования объектов капитального строительства могут определяться как правилами землепользования и застройки в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, так и указанием федерального закона или иного нормативно-правового акта. При отсутствии перечисленных выше нормативных актов или сведений в них, вид разрешенного использования объекта капитального строительства определяется исходя из характера использования объекта капитального строительства или вида хозяйственной деятельности, осуществляемой в таком объекте капитального строительства или с его помощью.
В силу части 7 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) подтверждение существования объекта недвижимости, в том числе здания, с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, осуществляется в результате внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о таком объекте вследствие проведения в отношении него государственного кадастрового учета.
Состав сведений об объектах недвижимости, подлежащих внесению в ЕГРН, установлен статьей 8 Закона N 218-ФЗ и предусматривает внесение в качестве дополнительных сведений о виде или видах разрешенного использования здания, сооружения, помещения (пункт 4 части 5 статьи 8 Закона N 218-ФЗ).
Согласно статье 13 Закона N 218-ФЗ внесение в ЕГРН дополнительных сведений об объекте недвижимости осуществляется органом регистрации прав:
в порядке межведомственного информационного взаимодействия;
в уведомительном порядке — при внесении дополнительных сведений в случаях, установленных Законом N 218-ФЗ.
В настоящее время внесение в ЕГРН сведений обо всех видах разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренных градостроительным регламентом, осуществляется в порядке межведомственного информационного взаимодействия между уполномоченными органами в составе сведений о территориальных зонах.
Согласно пункту 41 Требований к подготовке технического плана и составу содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953 (далее — Требования), разделы «Характеристики объекта недвижимости», «Характеристики помещений, машино-мест в здании, сооружении», за исключением сведений о площади здания, помещения, машино-места и площади застройки сооружения, заполняются в соответствии с документами, указанными в пункте 20 Требований (в том числе, в части включения в состав технического плана сведений о виде или видах разрешенного использования объекта капитального строительства).
В части включения в технический план сведений о виде (видах) разрешенного использования объекта капитального строительства считаем возможным отметить, что включение в технический план таких сведений зависит от наличия/отсутствия в представленных заказчиком кадастровых работ документах сведений о виде(ах) разрешенного использования объекта капитального строительства. При этом отсутствие в техническом плане каких либо дополнительных сведений об объекте недвижимости не должно являться причиной приостановления осуществления государственного кадастрового учета соответствующего объекта недвижимости, в том числе по основанию, предусмотренному пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ, поскольку дополнительные сведения об объекте недвижимости не относятся к характеристикам такого объекта, позволяющим определить этот объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи.
Дополнительно отмечаем, что пунктом 44 Требований установлены правила указания в техническом плане сведений о назначении сооружения с учетом групп (подгрупп) видов назначений сооружений, которые применяются исключительно в целях оформления технического плана в случае, если в указанных в пункте 20 Требований документах отсутствуют сведения о назначении сооружения. Указание именно приведенных в пункте 44 Требований групп, подгрупп видов назначений сооружений не является обязательным, поскольку при отсутствии в указанном пункте Требований вида назначения сооружения, соответствующего фактическому назначению сооружения, в техническом плане указываются слова «иное сооружение» и в скобках — фактическое назначение сооружения.
В отдельных случаях назначение объекта капитального строительства и вид его разрешенного использования могут совпадать (например, в случае возведения садового дома, для которого предусмотрено указание назначения «садовый дом» в соответствии с пунктом 9 части 5 статьи 8 Закона N 218-ФЗ и вида разрешенного использования также «садовый дом» — в соответствии с формами уведомления). В иных случаях формулировка назначения и вида разрешенного использования объекта капитального строительства не совпадают (например, здание с назначением «нежилое» может иметь вид использования «гараж», или «оказание услуг по содержанию и лечению бездомных животных» или «проведение научных изысканий, исследований и разработок (научно-исследовательские и проектные институты, научные центры, инновационные центры, государственные академии наук, опытно-конструкторские центры, в том числе отраслевые)»).
Полагаем возможным также обратить внимание на приказ Минстроя России от 10 июля 2020 г. N 374/пр «Об утверждении классификатора объектов капитального строительства по их назначению и функционально-технологическим особенностям (для целей архитектурно-строительного проектирования и ведения единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства)» (далее — классификатор ОКС, вступает в силу с 25 августа 2020 г.), исходя из содержания графы «Вид объекта строительства», по мнению Управления, в ряде случаев возможно определение вида объекта недвижимости (здание или сооружение), а также вида разрешенного использования такого объекта недвижимости. Например, если в данной графе указано «здание приюта для животных», то при подготовке технического плана указывается вид объекта недвижимости «здание» и может быть указан вид разрешенного использования этого здания: «приют для животных» или «приют для бездомных животных» или тому подобное. В случае указания в данной графе классификатора ОКС «Прочие объекты» определить на его основании вид объекта недвижимости и (или) вид разрешенного использования такого объекта уже не представляется возможным.
ИсточникНовый классификатор видов объектов капитального строительства
Здания и сооружения классифицируются по их назначению и функционально-технологическим особенностям.
Документ предназначен для применения при архитектурно-строительном проектировании и ведении единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства. Таким образом, сведения об объекте капитального строительства в заданиях застройщиков или технических заказчиков на проектирование и в проектной документации подлежат указанию в соответствии с данным классификатором [ч.12.3 ст.48 ГрадК РФ].
Примеры позиций для жилых объектов, предназначенных для постоянного проживания:
ИсточникОбъект капитального строительства
Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершённого строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек [1] .
Законодательное определение исключает из объектов капитального строительства временные постройки и прямо указывает, в качестве примера построек:
киоск — строение, которое не имеет торгового зала и рассчитано на одно рабочее место продавца [2] ; навес — сооружение полузакрытого типа (крыша на опорах с незамкнутыми стенами или без них) [3] .
В российском законодательстве понятие «объект капитального строительства» существует с 2005 г. В прежнем градостроительном законодательстве использовались правовые конструкции «объекты недвижимости в градостроительстве», «объекты градостроительной деятельности» [4] .
Содержание
Виды объектов капитального строительства
Здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных [5] .
Виды зданий: жилые и нежилые.
Жилое здание (дом) состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. К жилым зданиям (домам) относятся жилые дома постоянного типа, общежития, приюты, дома маневренного фонда, дома-интернаты для престарелых и инвалидов, ветеранов, специальные дома для одиноких престарелых, детские дома, интернаты при школах и школы-интернаты, другие дома.
Индивидуальные жилые дома — отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. В их число также включаются дома коттеджного типа (при которых имеется небольшой участок земли; коттеджи бывают преимущественно двухэтажными с внутренней лестницей, на первом этаже которых обычно расположена общая комната, кухня, хозяйственные помещения; на втором этаже — спальни), одноквартирные блокированные жилые дома, состоящие из автономных жилых блоков.
Многоквартирный дом — совокупность двух и более квартир в жилом здании, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Нежилые здания — здания, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей: промышленные, сельскохозяйственные, коммерческие, административные, учебные, здравоохранения, другие [6] .
Сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов [5] .
Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое. Например: нефтяная скважина включает в себя направление, кондуктор, обсадную колонну, комплект насосно-компрессорных труб, устьевую арматуру, оборудование нефтеизвлечения (станок-качалку либо станок с цепным приводом или глубинный насос);
плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.;
автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т. п.), другие, относящиеся к дороге, сооружения — ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 м, ров.
К сооружениям, представляющим собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, относятся стадионы, включающие в себя специально оборудованные площадки для занятия различными видами спорта, например, городошная и легкоатлетическая площадки, футбольное и хоккейное поля, беговая дорожка и ямы для прыжков. Площадки расположены на земле и являются приспособлением её для целей физкультуры и спорта. В данном случае эти сооружения были созданы именно в таком виде, что соответствует их функциональному назначению [7] .
К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений [8] .
Законодательных определений понятий «строения» и «объекты незавершённого строительства» нет.
Строения. Как и ранее в законодательстве РСФСР, термин «строения» используется как общее понятие зданий и сооружений [9] . В настоящее время понятие «строение» преимущественно используется либо в одном терминологическом ряду — «здание, строение, сооружение», либо как равнозначное понятию здание [10] , либо подчеркивается второстепенное значение: «жилые и хозяйственные строения, расположенных на садовых и дачных участках», хозяйственные строения для содержания домашних животных [11] , строения вспомогательного использования [12] , строения потребительского назначения (дачи, садовые дома, гаражи) [13] .
В отличие от иных объектов капитального строительства, строение не является объектом учета, применяемом при ведении единого государственного реестра объектов капитального строительства и государственного кадастрового учета недвижимого имущества [14] .
Объекты незавершённого строительства — объекты, строительство которых приостановлено, в основном, из-за отсутствия финансовых средств и материально-технического обеспечения. Указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта. В отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершённого строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.
Незавершенное строительство носит временный характер. Нормы федерального законодательства направлены на введение в имущественный оборот объектов незавершенного строительства как объектов имущественных прав для завершения строительства и достижения цели устойчивого развития территорий [15] .
Объекты, не являющиеся объектами капитального строительства (временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки)
Временные постройки — специально возводимые или приспособляемые на период строительства производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства и подлежащие демонтажу после того, как отпадёт необходимость в их использовании [16] .
В качестве временных построек, как правило, применяются инвентарные мобильные постройки (сборно-разборного, контейнерного, передвижного типа) заводской поставки, конструкция которого обеспечивает возможность его передислокации.
Постройки контейнерного типа состоят из одного блок-контейнера полной заводской готовности, передислоцируемого на любых пригодных транспортных средствах, в том числе на собственной ходовой части. Постройки сборно-разборного типа состоят из отдельных блок-контейнеров, плоских и линейных элементов или их сочетаний, соединенных в конструктивную систему на месте эксплуатации [17] .
С технической (конструктивной) точки зрения временная постройка может ничем не отличаться от объекта капитального строительства. Временная постройка может быть сооружена на капитальном фундаменте, с капитальными, например, кирпичными стенами и перекрытиями из железобетонных плит.
Отличительным признаком временной постройки от объекта капитального строительства является их различный правовой статус. Объект капитального строительства строится на длительный срок, как правило, бессрочный. А временная постройка строится на чётко ограниченный срок, как правило, не превышающий трёх–пяти лет. Иногда временные постройки строят на срок до 15 лет. А иногда временные постройки становятся постоянными.
В советский период времени целые рабочие поселки строились как временные на срок до 15 лет. Но прошло время, сменилась эпоха, и про то, что постройки были временными, все забыли. [18] .
Некапитальные нестационарные сооружения — сооружения, обычно выполненные из легких конструкций, не предусматривающие устройство заглубленных фундаментов и подземных сооружений; это объекты мелкорозничной торговли, попутного бытового обслуживания и питания, остановочные павильоны, наземные туалетные кабины, боксовые гаражи, другие объекты некапитального характера [19] .
Постройки, подобные киоскам, навесам, определяются, также, в судебных решениях, нормативных актах субъектов Российской Федерации. К таким постройкам относятся легковозводимые конструкции, легкие сборно-разборные сооружения. [20] .
Так в Москве к некапитальным объектам отнесены:
объекты обслуживания — постройки, сооружения и площадки придорожной сервисно-транспортной инфраструктуры: автопарковки (в том числе сборно-разборные механизированные), кабинные уличные туалеты, телефонные кабины, платёжные терминалы и т.п.;
объекты рекреационно-развлекательного назначения: аттракционы, шапито, специальным образом благоустроенные площадки и т.п.;
объекты производственного, технического назначения, сервисно-коммунальной инфраструктуры: ангары, производственные сооружения из быстровозводимых и разбираемых конструкций, пункты приема вторичных материальных ресурсов, строительные городки, бытовки, временные склады строительных и инертных материалов, укрытия, тенты и навесы для открытых автостоянок, быстровозводимые гаражи-стоянки модульного типа, в том числе расположенные в подмостовых пространствах;
площадки для выгула собак, а также объекты коммунальной инфраструктуры и т.п.;
объекты и сооружения из быстровозводимых конструкций в виде накрытия пешеходных тоннелей и лестничных сходов, элементы организации придомовой территории при устройстве входных групп: пандусы, подъемные механизмы и иные устройства, монтируемые с целью обеспечения безбарьерной среды жизнедеятельности для инвалидов и других маломобильных групп населения [21] .
В Санкт-Петербурге временные (некапитальные) объекты должны быть одноэтажными, без фундамента [22] .
Временные постройки на лесных участках
Арендаторы и пользователи лесных участков имеют право на возведение временных построек в следующих случаях: при заготовке: недревесных лесных ресурсов; пищевых лесных ресурсов и лекарственных растений; при использовании лесов: для ведения охотничьего хозяйства; сельского хозяйства; для выращивания лесных плодовых, ягодных, декоративных растений, лекарственных растений; для осуществления рекреационной деятельности. К таким временным постройкам относятся изгороди, навесы, сушилки, грибоварни, улья и пасеки, склады и другие временные постройки.
Объекты капитального строительства и объекты недвижимости
Основным критерием отнесения вещи к недвижимости является её прочная связь с землёй, при которой перемещение вещи без несоразмерного ущерба её назначению невозможно. Здания, сооружения, объекты незавершённого строительства относятся к недвижимым вещам [23] . Строение при регистрации объекта недвижимости указывается как здание [24] .
Понятия объекта недвижимости и объекта капитального строительства не тождественны [25] . Прочная связь с землёй является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесён к недвижимости. Для отнесения имущества к недвижимому необходимо учитывать юридические и технические критерии оценки объекта как недвижимого.
Понятие «недвижимость» является правовой категорией, а потому признание имущества недвижимым, как объекта гражданских прав, устанавливается не только фактом его создания в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил, но и другими юридическими фактами, такими как наличие воли собственника земельного участка или уполномоченного органа на создание недвижимого имущества, наличие права пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости [26] .
Техническими критериями отнесения имущества к недвижимому являются монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным, характер работ по привязке фундамента к местности [27] .
Сами по себе технические критерии не являются определяющими. Так арбитражными судами были сделаны выводы:
сооружение заглублённого фундамента не является необходимым для возведения каркасных сооружений;
то обстоятельство, что отсутствуют подведённые коммуникации, не является определяющим признаком при установлении прочности связи с землёй и невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению;
возведение монолитного фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального здания, поскольку такого рода фундамент используется и для возведения временных сооружений;
без соответствующих документов переоборудование временного строения с приданием ему физических характеристик недвижимого имущества не влечет последствий в виде возникновения права собственности на недвижимую вещь [28] .
Объекты капитального строительства вспомогательного использования
Вспомогательные виды разрешенного использования объектов капитального строительства устанавливаются в градостроительных регламентах правил землепользования и застройки поселений и городов федерального значения. Вспомогательные виды разрешенного использования, допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования (и условно разрешенным видам использования) и осуществляются совместно с ними.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства (за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий) выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
При строительстве на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования выдача разрешения на строительство не требуется [29] .
При отсутствии правил землепользования и застройки потребуется доказать, что использование объекта капитального строительства не имеет самостоятельного назначения и носит вспомогательный характер.
Обратимся к примеру со стадионом: вспомогательная инфраструктура, состоящая из объектов недвижимости — административного здания стадиона, раздевалки, туалета и водопроводной будки, появилась позже и постольку, поскольку она была необходима для использования самих спортивных площадок стадиона. Указанные объекты невозможно использовать в целях, для которых был предоставлен земельный участок (размещение объектов физической культуры и спорта), в отрыве от самих спортивных сооружений и площадок. В свою очередь, спортивные сооружения и площадки при современных требованиях к организации мест массового занятия физкультурой и спортом, по существу, также невозможно использовать без подобных вспомогательных объектов недвижимости. Поэтому стадион следует рассматривать как единое спортивное сооружение, прочно связанное с землей и имеющее в своем составе объекты недвижимости вспомогательного характера [7] .
В ходе технической инвентаризации конкретного инвентарного объекта комплексно также выявляется и определяется основное строение (главная вещь), образующее инвентарный объект и определяющее его назначение и выявляются и определяются вспомогательные служебные строения и сооружения (принадлежности), входящие в состав инвентарного объекта [30] .
Объект капитального строительства как самовольная постройка
Здание, строение, сооружение, объект незавершённого строительства может быть признан самовольной постройкой [31] .
Признаки самовольной постройки устанавливаются, когда наличие технических критериев отнесения объектов капитального строительства к недвижимому имуществу сопровождается нарушением юридических критериев.
Признаки самовольной постройки следующие:
объект капитального строительства создан на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
объект капитального строительства создан без получения на это необходимых разрешений;
объект капитального строительства с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Когда объект капитального строительства признан самовольной постройки, то возможны два пути:
самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом за его счёт;
право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
В случае создания объекта недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил право собственности на такой объект не может быть признано судом, так как по смыслу статьи 222 ГК РФ нарушение указанных норм и правил является существенным именно постольку, поскольку создаёт угрозу жизни и здоровью граждан [32] .
Положения, касающиеся самовольной постройки, распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (при этом суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведён в состояние, существовавшее до проведения таких работ) и не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведённых объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости [33] .
Источник