Право собственности граждан возникает не на землю, а на земельные участки, виды разрешенного использования которого внесены в государственный кадастр. Проще говоря, земля должна быть сформирована в земельный участок. Это значит не только огорожена на местности. Законодательство России предъявляет особенные требования к учету такого объекта, как земельный участок.
Использовать землю можно в соответствии с ее назначением. Например, на земле для сельского хозяйства нельзя возводить многоквартирные дома, а на земле для огородничества — жилой дом. Правило — «моя собственность, что хочу, то и делаю» здесь работает с особенностями. Подробнее о формировании земельного участка, видах разрешенного использования расскажем ниже. А дополнительные вопросы можно задать дежурному юристу сайта.
Что такое земельный участок
С точки зрения права объектом регулирования земельного законодательства является земля как природный объект и ресурс, земельные участки и их части. Земельный участок как объект права (любого: собственности, аренды, пользования и т.п.) — это объект недвижимости. Следовательно, в силу ст. 130 и 131 Гражданского кодекса РФ право на такой объект подлежит государственной регистрации.
Виды разрешенного использования земельного участка: что нужно знать собственнику?
Без государственной регистрации право юридически не существует, кроме случаев, прямо предусмотренных законом. Например, аренда до года считается действительной и без регистрации. Поэтому в некоторых случаях без иска о признании права собственности на земельный участок не обойтись.
Чтобы объект права существовал юридически, он должен обладать определенными характеристиками. Именно они позволят идентифицировать участок, отделить от других аналогичных объектов. И безусловно, земельный участок — это всегда часть земной поверхности, иногда и искусственно созданная.
Характеристиками земельного участка являются:
- границы. Они должны быть внесены в государственный кадастр недвижимости, для чего заинтересованное лицо предоставляет межевой план. При возникновении споров в суде заинтересованные лица часто используют иск об установлении границ земельного участка. Судебный порядок не обязателен. В большинстве случаев Росреестр вносит сведения в кадастр и споров о границах не возникает.
- адрес (местоположение)
- кадастровый номер
- площадь
Безусловно, можно также выделить и иные характеристики земельного участка, в т.ч. вид разрешенного использования, категория и т.п. Но по сути для индивидуализации земельного участка достаточно знать его кадастровый номер. Если необходимо, то основные и дополнительные характеристики объекта недвижимости устанавливает Федеральный закон № 218-ФЗ.
Для чего нужны виды разрешенного использования
Вид разрешенного использования в силу ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является дополнительным сведением об объекте недвижимости. Статья 7 Земельного кодекса РФ называет категории земельных участков. Например земли:
- населенных пунктов
- сельхозназначения
- водного фонда
- лесного фонда
- транспорта и т.п.
Земли населенного пункта делятся на такие территориальные зоны, как жилые, общественно-деловые, рекреационные, производственные и т.п. (полный перечень устанавливает ст. 85 Градостроительного регламента).
Вид разрешенного использования — допустимые возможности использования и осуществления видов деятельности на земельном участке. Есть основные виды разрешенного использования, условно разрешенные и вспомогательный (ст. 37 Градостроительного кодекса РФ). Классификатор видов разрешенного использования утвердило Минэкномразвития приказом от 01.09.2014 г. № 540.
В пределах категории земель землепользователь может выбирать любой допустимый вид разрешенного использования. Но только когда муниципалитетом утверждены правила землепользования и застройки территории. И касается это основного и вспомогательного видов. На условно разрешенный вид необходимо подавать заявление.
Как сформировать и юридически закрепить земельные участки, виды разрешенного использования
Сформировать новый земельный участок можно или из публичных земель, или путем преобразования уже существующего земельного участка. Проверить, существует ли земельный участок юридически, можно с помощью сервиса «публичная кадастровая карта». При этом независимо от способа образования такого нового объекта, как земельный участок или его часть, придется проводить кадастровые работы. А после этого обратиться в Росреестр за осуществлением кадастрового учета и (или) регистрацией права на земельный участок.
Преобразование земельного участка — раздел, выдел, объединение, перераспределение. Из уже существующего участка. Все эти способы Земельный кодекс РФ регламентирует в своих нормах, в т.ч. ст. 11.4-11.7. Обязательно необходимо учесть целевое назначение земли, разрешенное использование, предельным размерам земельного (земельных) участка(ов).
В ряде случаев потребуется также согласие всех пользователей исходного земельного участка.
Образовать земельный участок из публичных земель можно в соответствии с проектом межевания территории. А если он не утвержден? Кадастровый инженер подготовит схему расположения земельного участка. Ее необходимо будет утвердить у уполномоченного органа. Это может быть комитет по земле муниципалитета, или управление имущественных отношений.
Все зависит от того, как распределили свои полномочия по земле внутри региона. А затем этот вновь сформированный земельный участок инициатор или выкупит, или будет бороться за право аренды. Закон позволяет некоторым гражданам получить право на сформированный земельный участок без аукциона (ст. 39.6 ЗК РФ).
Что касается вида разрешенного использования. Как уже сказано выше, он указан в ЕГРН, а источником его присвоения являются правила застройки и землепользования. То есть этот вид определяет орган власти путем установления границ территориальных зон. Изменить категорию земли и вид разрешенного использования можно, но это особенный непростой порядок.
Настоятельно не рекомендуем нарушать вид разрешенного использования, а также нарушать границы земельного участка. Такие действия могут стать самовольным занятием земельного участка. И повлечь неприятные последствия.
Таким образом, земельные участки, виды разрешенного использования которых соответствуют фактической деятельности, являются объектом права собственности граждан, организаций и публичных образований.
Источник: iskiplus.ru
Что такое Вид разрешенного участка и Назначение здания?
ВРИ — это важный элемент при выборе земельного участка под строительство. С его помощью можно определить, что можно строить. Допустимые виды разрешённого использования указаны в градостроительных регламентах, а те в свою очередь прописаны в правилах землепользования и застройки, которые разрабатываются на каждое территориальное образование. ВРИ перечислены в специальном классификаторе. В случае необходимости изменения видов разрешённого использования, вносятся корректировки в утверждённые ПЗЗ.
ГрК РФ Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
Каждый участок предназначен для размещения объектов определенного типа. Так, например, на земельном участке под торговлю нельзя строить или располагать объекты бытового назначения или поликлинику, и наоборот. Так, нецелевое использование земельного участка (не по назначению) грозят санкциями в отношении собственника или арендатора такого участка.
Определить ВРИ можно по выписке из ЕГРН по графе “Вид разрешённого использования”, либо по публичной кадастровой карте. Существует множество видов разрешенного использования земельных участков: от растениеводства до расположения объектов ядерной энергетики. Сами здания/сооружения могут быть гражданскими, промышленными, сельскохозяйственными, социально-бытовыми и так далее.
Источник: biznes-kadastr.ru
Нюансы и порядок оформления вида разрешенного использования земли
Данное понятие необходимо для характеристик участка, которые существенно влияют на итоговую стоимость площади. Вид разрешенного использования есть неотъемлемой частью градостроительного регламента земельного участка, и состоит из:
- Видов разрешенного использования земельного участка, а также объектов на нем, строительства;
- Размеров территории;
- Допустимости проведения строительных и реконструктивных работ;
- Ограничений по эксплуатации земельного участка.
Что значит данное понятие
Вид разрешенного использования территории – это отрегулированный законодательством нормативный документ, определяющий целевое применение земли или существующих и возводимых на ней объектов.
Данная бумага необходима для четкого определения:
- С какой целью будет использоваться земля;
- Какие работы будут на ней проводиться – строительство, реконструкция, под сельскохозяйственные угодья;
- Она в первую роль играет решающий фактор при кадастровой оценке площади;
- Ею определяются границы территории.
Данную документацию определяет специальная комиссия, сформированная посредством местных органов власти или же их главой, так же эта комиссия наделена правом, изменений ВРИ.
Какой вид земли нужен для постройки дома?
Что представляет собой земельный классификатор
В России ВРИ начал использоваться с 2007 года, однако он не имел четких разграничений и параметров, из-за чего возникала большая путаница.
С конца 2014 года был введен в действие новый классификатор, более усовершенствованный, он имеет:
- Наименование, описание и числовое значение каждого вида в отдельности.
- Складывается с 12 обобщенных типов или основных и 81 уточненных. Обобщенные пункты можно использоваться в случае, когда нет конкретики итогового употребления участка:
- Эксплуатация в сельскохозяйственной сфере – растениеводство, садоводство овощеводство, животноводство, скотоводство, птицеводство и прочие;
- Под жилые застройки – все виды жилых помещений, в том числе и передвижные, а также постройки для их обслуживания;
- Использование объектов капитального строительства в интересах общества – коммунальное хозяйство, социальные организации, здравоохранение, учебные заведения;
- Предпринимательство – деловые центры, офисы, рынки, центры развлечения и торговли, общественное питание, гостиничные комплексы;
- Отдых – спорт, рыбалка, охота, причалы;
- Производственная деятельность – промышленность легкая, тяжелая, пищевая, строительная, нефтехимическая, использование недр;
- Транспорт – автомобильный, водный, железнодорожный, воздушный, трубопроводный;
- Обеспечение обороны и безопасности – военные базы, расположения, полигоны, внутренний правопорядок, охрана государственной границы, обеспечение деятельности по исполнению наказаний;
- Деятельность, относящаяся к охране и изучению природы – обеспечение курортной и исторической деятельности также входит в данную категорию;
- Лесная – заготовительные работы по древесине и лесных ресурсов, расположение резервных лесов и плантаций;
- Водные объекты – гидротехнические сооружение, общее и производственное применение водных просторов;
- Общее пользование территорией – ритуальная и специальная деятельность, запас.
Чем отличаются разрешенное использование земли и целевое назначение
- Целевое использование – это особое направление использования земли и ее функций в интересах общества. Так как земли в соответствии с законодательством делятся на категории, принадлежность участка к одной из них, учитывая и ВРИ, определяет их целевое применение.
Целевое назначение изменяется при переводе площади из одной категории в другую. Важно: определение к какой именно категории относится участок, может выполнить только компетентный орган и не более.
Изменение вида разрешенного использования участка
Данные действия требуются в следующих случаях:
- Возведение или восстановление на выбранной площади с определенным видом здания, которое имеет другое направление в отличие от предыдущего;
- Изменение вида применения уже существующего объекта недвижимости;
- Уточнение ВРИ в связи с неверными данными или изменениями в законодательстве.
Порядок изменений вида разрешенного использования земли для всех категорий содержится в пошаговых действиях и подразумевает переход от основного вида к условно разрешенному:
- Для начала необходимо определиться, с какой целью будет использоваться территория, на основании этих соображений составить юридически грамотное заявление с причиной требования такого перехода. Важно: целевое назначение участка должно быть учтено, так как остается прежним.
- Сбор согласия от собственников и арендаторов соседних участков.
- Сбор необходимой папки документов.
- Обращение к главе администрации с заявлением и документами.
- Далее документы подаются на рассмотрение – лично под расписку или заказным письмом по почте с перечнем бумаг и уведомлением.
- По истечении 45 дней должен существовать ответ или мотивированный отказ.
- При положительном ответе необходимо зарегистрировать новый статус земли и собирать соответствующие бумаги.
- В случае отказа важно изучить документ на наличие пунктов с аргументами отказа.
За любое изменение необходимо оплатить государственную пошлину в размере 350 рублей.
Необходимые документы для смены вида разрешенного использования земли.
Также важно собрать пакет бумаг:
- Паспорт и его копия;
- Заявление, пишется в свободной форме:
- Декларация;
- Документ, свидетельствующий право собственности;
- Техническая документация;
- Документы на все постройки участка.
Декларация, прилагаемая к заявлению, составляется в свободной форме, но при этом имеет правомочия базового документа, она содержит:
- Наименование органа обращения;
- Название документа;
- Данные заявителя;
- Сведения об участке;
- Фото земли;
- Далее идет прошение о о том чтобы изменить вид, в связи с чем;
- Объяснение, что соседствующие владельцы дали согласие;
- Дата и подпись.
Важно: составлять декларацию необходимо грамотно, так как на ее основании выдается акт о разрешении изменений.
Основные способы изменений
Так как на сегодня существует огромная нехватка земли под индивидуальное строительство, перевести сельскохозяйственную землю под индивидуальные нужды не является проблемой и доступно к выполнению 2 способами:
- В рамках одной категории самый доступный способ, однако он регламентируется несколькими этапами проведения:
- Изменение доступно в рамках освоения земли под возведение кварталов, городов в рамках градостроительного регламента;
- Заявление подается в соответствующий орган;
- Для внесения изменений необходимо провести слушанье;
- Результаты публикуются;
- Комиссия выносит решение.
- Перевод из одной категории в другую:
- Если земли находятся под юрисдикцией Правительства РФ, решение принимает именно этот орган;
- Земля собственность субъекта – решение выносит местный орган самоуправления;
- Сельскохозяйственные земли в собственности местного муниципалитета – руководство данного региона;
- Земли сельскохозяйственного значения в собственности частных лиц – исполнительная власть конкретного субъекта;
- Прочие угодья – местные органы руководства.
Когда последует отказ в прошении
Поводом для отказа могут стать не только глобальные проблемы, но и незначительные мелочи:
- Неверно составленное заявление;
- Неполный пакет документов.
В таком случае следует исправить недочеты и подать прошение заново, указав при этом:
- Прошение повторное;
- Какие были ошибки;
- Каким образом их исправили.
Более крупные причины отказа это:
- Неправомерные притязания заявителя;
- Нарушение градостроительного контекста.
Можно попробовать найти компромисс, но при этом следует помнить, что администрация вправе отказать, так как затрагиваются интересы общественности.
Категории видов разрешенного использования земли
Данные виды разделяются на три основных категории:
- Основные – устанавливаются градостроительным регламентом. В данном случае собственник имеет право на самостоятельный выбор изменения без какого-либо согласования со стороны;
- Условно разрешенные – определяется градостроительным органом в данном регионе и нуждается в дополнительных согласительных действиях через комиссию;
- Вспомогательные – данный тип напрямую зависит от первых двух и рассматривается только в комплексе с ними, без основной категории их рассматривать запрещено. К данному виду имеет отношение, к примеру, под гараж или локальные объекты инженерной инфраструктуры.
Виды разрешенного использования земли.
Основной вид пользования
При помощи классификатора, который выделяет 12 основных видов пользования землей, упорядочивается многообразное применение человеком земляных ресурсов и имеет отношение только к конкретному участку, в то время как территориальное зонирование может выделять сразу несколько участков.
Основной вид пользование придает участку определенный статус, в рамках которого возможно использование территории.
Образец заявления на изменение вида можно скачать здесь.
Проведение публичных слушаний
Необходимость осуществления и целесообразность проведения при отсутствии слушаний, определяет комиссия, так же она решает насколько важно учитывать выводы, принятые на данных слушаниях.
При необходимости в заседаниях используется следующий регламент:
- Участники слушаний только собственники земли;
- Также они могут вносить свои замечания и предложения;
- Результаты публикуются на официальном сайте организации;
- Время от начала извещения участников о проведении слушателей и до опубликования результатов не должно превышать 1 месяца;
- При положительном решении слушаний, комиссия вносит рекомендации, при отрицательном разъясняет данное решение;
- Заявитель берет на себя все расходы, связанные с проведением слушаний.
Выводы
Вид разрешенного изменения земельных площадей формируется соответствующими инстанциями, ими также вносится корректировка при необходимости внесения изменений на вид применения территории и зданий на ней. При этом учитывается возможность осуществления такого изменения, которое затрагивает интересы общества.
Для получения изменения важно тщательно готовить документацию, учитывать особенности будущего использования площади правильность заполнения декларации и заявления, прилагать к пакету перечень документов и копий.
Виды разрешенного использования земель подробно рассматриваются в этом видео:
Источник: pravoza.ru
Вид разрешенного использования земельного участка
Земельный кодекс РФ предусматривает, что правовой режим земельного участка определяется исходя из его принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Зонирование территорий производится в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. В свою очередь территориальные зоны — это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки (далее- ПЗЗ) определены границы и установлены градостроительные регламенты.
По общему правилу ПЗЗ должны включать в себя карту градостроительного зонирования, на которой устанавливаются границы территориальных зон, и градостроительные регламенты.
В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов недвижимости, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов недвижимости.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным регламентом видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Министерством экономического развития Российской Федерации (приказ от 1 сентября 2014 г. N 540).
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков вступил в силу с 24 декабря 2014г.
Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.
То есть, после 24 декабря 2014 года вид разрешенного использования земельного участка может быть установлен только в соответствии с классификатором.
Анализируя классификатор, можно, например, сделать следующие выводы:
- для такого вида разрешенного использования земельного участка, как «сельскохозяйственное использование», предусмотрено размещение только зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции;
- такие виды разрешенного использования, как «малоэтажная жилая застройка» и «приусадебный участок личного подсобного хозяйства», дают возможность разместить на таком земельном участке жилой дом, гараж, подсобные сооружения, а также выращивать сельскохозяйственные культуры. При этом земельный участок с таким видом разрешенного использования не предназначен для размещения дома с разделом его на квартиры, а построенный на нем дом должен быть высотой не выше трех надземных этажей;
- вид разрешенного использования «торговые центры (торгово-развлекательные центры)» предусматривает размещение на таком земельном участке объекта недвижимости свыше 5000 кв. м. с целью размещения организаций предоставляющих услуги банковской и страховой деятельности, услуг общественного питания, развлечения, а также размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра;
- для размещения объекта недвижимости, предназначенного для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м. подойдет такой вид разрешенного использования, как «Магазины».
Вообще стоит отметить, что классификатор видов разрешенного использования земельных участков вызывает некоторые вопросы при его применении на практике.
С учетом того, что процесс изменения вида разрешенного использования земельного участка занимает большое количество времени и денежных средств (для регионов, где не приняты правила землепользования и застройки), а от вида разрешенного использования земельного участка зависит размер земельного налога (арендной платы), к выбору вида разрешенного использования земельного участка стоит отнестись достаточно серьезно.
Почему следует соблюдать вид разрешенного использования земельного участка?
Несоблюдение вида разрешенного использования земельного участка для арендатора такого земельного участка может повлечь расторжение договора аренды земельного участка.
Кроме того статья 8.8. Кодекса об административных правонарушениях РФ предусматривает ответственность за использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием в виде административного штрафа в размере:
- если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей и не более ста тысяч рублей; на должностных лиц — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей и не более чем триста тысяч рублей; на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, и не более семисот тысяч рублей,
- а в случае, если не определенакадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
Если на земельном участке производится строительство и такое строительство не предусмотрено видом разрешенного использования земельного участка, то в соответствии со статьей 222 ГК РФ результат строительства будет признан самовольной постройкой.
По общему правилу самовольной постройкой является жилой дом, другой объект недвижимости:
- созданный на земельном участке, не отведенном для этих целей;
- созданный без получения на это необходимых разрешений;
- созданный с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Земельный участок будет считаться неотведенным для целей строительства соответствующего объекта недвижимости, если его вид разрешенного использования не предусматривает такого строительства.
Кроме того, не изменив вид разрешенного использования земельного участка, невозможно будет получить разрешение на строительство, а впоследствии разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию (статья 51, 55 Градостроительного кодекса РФ).
Законом установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Стоит также добавить, что статьей 9.5. Кодекса об административных правонарушениях РФ предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство влечет наложение административного штрафа на юридических лиц — от 500 000 рублей до 1 000 000 рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.
ООО «Дикес Консалтинг» оказывает юридические консультации по вопросам изменения вида разрешенного использования земельных участков, а также юридическое сопровождение строительства объектов недвижимости в Москве и Московской области подробнее
Другие статьи по теме:
Особенности изменения вида разрешенного использования в городе Москве и Московской области собственниками земельных участков
Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка собственником земельного участка в Москве
Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка арендатором земельного участка в Москве
Арендаторы и Собственники земельных участков в Москве смогут оформить рассрочку внесения платы за изменение вида разрешенного использования
Источник: dikesco.ru