По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Таким образом, договор аренды является гражданско-правовым договором.
По договору аренды арендодатель принимает обязательство передать арендатору имущество во временное владение и пользование.
Арендатор обязан осуществлять платежи в виде арендной платы.
Виды договоров аренды
Виды договоров аренды:
договор аренды квартиры;
договор аренды нежилого помещения;
договор аренды автомобиля;
договор аренды транспортного средства;
договор аренды жилого помещения;
договор аренды оборудования;
договор аренды земельного участка;
договор аренды гаража;
договор финансовой аренды (лизинг);
договор аренды предприятия;
Аренда инструментов. Сколько можно заработать. Как открыть бизнес на аренде инструментов. 2022
договор аренды имущества;
договор аренды с правом выкупа.
Договоры аренды и действующее законодательство
Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.
Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:
Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;
транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);
Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;
Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;
Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;
ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;
Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Предмет договора аренды
Предметом договора аренды является любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.
Имуществом считается любая непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми первичными документами.
Отметим, что при заключении договора аренды необходимо придерживаться обязательному требованию, которое заключается в подробном описании имущества, передаваемого в аренду.
Стороны договора аренды
Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.
В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений, а именно:
- физические и юридические лица,
- а также государство. В этом случае государство в арендных отношениях действует через свои органы.
Таким образом, сторонами по договору аренды являются:
Арендодатель – лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
5.3. Отдельные виды договора аренды
Арендатор – лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отметим, что арендатором может выступать любое лицо.
Наряду с этим в ряде случаев состав арендаторов может быть ограничен законодательством. Так, например, по договору аренды предприятия и договору лизинга обе стороны должны являться предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката арендодатель должен быть предпринимателем (п. 1 ст. 626 ГК РФ).
Условия договора аренды
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.
При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков. Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.
При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора. При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.
Объект аренды
В аренду могут быть переданы:
земельные участки и другие обособленные природные объекты;
предприятия и другие имущественные комплексы;
здания, сооружения, оборудование;
другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.
Форма договора аренды
Договор аренды между физическими лицами, заключенный на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.
При аренде недвижимого имущества договор аренды также должен быть заключен в письменной форме.
Государственная регистрация договора аренды
Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме.
В устной форме договор аренды может быть заключен в следующих случаях:
1. Если ни одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;
2. Если срок договора аренды не превышает один год;
3. Если в аренду сдается движимое имущество.
Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.
Срок договора аренды
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.
На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Предоставление арендованного имущества
Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды.
Если иное не предусмотрено договором аренды, имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.
Если сданное в аренду имущество, технические документы и иные его принадлежности не были переданы арендодателем, то арендатор имеет право:
1. Истребовать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;
2. Расторгнуть договор аренды;
3. Возместить причиненные ему убытки.
Арендная плата
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
предоставления арендатором определенных услуг;
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.
Содержание арендуемого имущества
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендуемого имущества.
Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт. В случае если арендодатель не произвел капитальный ремонта помещения, то арендатор имеет право:
1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. То есть, если капитальный ремонт произведен арендатором, то в этом случае арендатор вправе требовать возмещения понесенных расходов;
2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Улучшения арендуемого имущества, произведенные арендатором
Улучшения подразделяются на отделимые улучшения и неотделимые улучшения.
Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.
Досрочное расторжение договора аренды
Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:
пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;
не вносит арендную плату более двух раз подряд;
не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.
Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:
арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;
создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;
арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;
арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;
имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.
Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим, а потому он может быть расширен сторонами в договоре.
Преимущественное право аренды
Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.
Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.
Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Возврат арендуемого имущества
Арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором арендатор получил имущество в аренду изначально, с учетом нормального износа.
Если имущество не возвращено в срок, то в этом случае арендатор обязан осуществить платеж в виде арендной платы за все время просрочки, даже если он больше не пользовался арендуемым имуществом.
Прекращение договора аренды
Основания прекращения договора аренды:
соглашение сторон о расторжении договора;
ликвидация юридического лица в случае, если юридическое лицо является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК РФ);
исковое требование в суд одной из сторон. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом при наличии существенных нарушений одной из стороной условий договора.
Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.
. технической эксплуатации (смотрите Примерную форма договора аренды транспортного средства с экипажем ( . средства без экипажа (Примерная форма договора аренды транспортного средства без экипажа ( . прав), арендная плата, установленная таким договором аренды (субаренды), заключенным между организацией . заключении организации с физическим лицом договора аренды транспортного средства с экипажем ( . сентябрь 2021 г.); Примерная форма договора аренды спецтехники (подготовлено экспертами компании либо . . Модификации договора аренды 44. Арендатор должен учитывать модификацию договора аренды в качестве отдельного договора аренды в . полного расторжения договора аренды в случае модификаций договора аренды, которые уменьшают сферу применения договора аренды. Арендатор . модификацию договора аренды в качестве нового договора аренды с даты вступления в силу модификации договора аренды .
. в целом является договором аренды, или отдельные компоненты которого являются договором аренды, организация должна . 2: «Настоящий Стандарт применяется сторонами договоров аренды (субаренды), а также иных договоров . ) имущества во временное пользование (далее – договор аренды).» Исходя из сущности аренды, платежи .
. ) 12 «Налоги на прибыль» ); (c) договорам аренды нематериальных активов, которые учитываются в . , например даты истечения срока соответствующих договоров аренды; и (h) зависимость срока полезного .
. Учитывая, что дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества (нежилого помещения) в . Учитывая, что дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества в силу главы . объекта(ов), являющегося(ихся) предметом договора аренды). Письмо от 27 ноября 2020 .
. арендодателю будущих арендных платежей по договору аренды и негарантированной ликвидационной стоимости предмета . либо обязательства применительно к одному договору аренды сальдированную разницу между величиной . В частности, обязанность арендодателя по договору аренды заключается в предоставлении арендатору в . арендодателя актива или обязательства по договору аренды экономически определяется балансом между . законодательства). Как правило, в договоре аренды устанавливаются не императивные даты платежей .
. [2] ). Сделкой с заинтересованностью договор аренды будет признаваться, если руководители арендодателя . закупочных процедур. При составлении договора аренды федеральным учреждением в него необходимо . самоуправления. Поэтому перед составлением договора аренды рекомендуется проверить наличие таких форм . Имущество, предоставляемое учреждениями спорта по договору аренды, как правило, является основными . При расторжении договора Досрочно прекращен договор аренды (на основании дополнительного соглашения) .
Источник: www.audit-it.ru
Аренда и разновидности арендных отношений в строительстве
Аренда – это форма хозяйственного расчета с фиксацией доли дохода, передаваемой по предварительному договору собственнику средств производства, или другого имущества, возникающего в результате производственной деятельности.
Организации вступают в арендные отношения как арендаторы или арендодатели. При это арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом устанавливается определенная структура экономических отношений (рис. 7.4).
Рис. 7.4. Общая схема экономических отношений при аренде.
Арендные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, в частности данные отношения регламентирует глава 34 части второй ГК РФ.
Арендные отношения, позволяющие осуществлять временное пользование (или временное владение) имуществом, нашли широкое применение в деятельности строительных предприятий. При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, например на основании доверенности (ст. 608 ГК РФ).
Данная норма права применяется в основном при сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной собственности, а также тогда, когда сам арендатор сдает имущество в субаренду с согласия арендодателя (ст. 618 ГК РФ).
Правовая форма аренды недвижимого имущества имеет более обязательный нормативно-разрешительный порядок, нежели аренда движимого имущества: аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Так, в силу п. 1 ст.
607 ГК РФ объектом аренды может быть не любое имущество, а лишь предметы и вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (п.1. ст. 607 ГК РФ). Имущественные права, хотя и являются самостоятельным объектом купли-продажи (п. 4 ст. ГК РФ), однако не могут передаваться в аренду.
Между собственником, в дальнейшем арендодателем, и предпринимателем – арендатором возможны следующие виды отношений:
а) аренда производства (рис 7.5.);
б) аренда выпуска товарной продукции (арендный подряд) (рис 7.6);
в) аренда свободного времени (рис 7.7).
Рис. 7.5. Первый вид схемы отношений при аренде средств производства
Для организации арендных отношений (на базе аренды средств производства) необходимо, чтобы:
— получение средств производства было от одного собственника, а реализация готовой продукции другому;
— арендатор имел собственные источники и соответственно расчетный счет в банке.
Самая распространенная ошибка при организации арендных отношений – это передача цехам в аренду их имущества, а не создание самостоятельных малых предприятий на базе цехов предприятий стройиндустрии или предприятий промышленности строительных материалов.
Второй и третий виды аренды являются распространенными способами организации арендных отношений внутри предприятий.
При этой схеме арендного подряда арендатор берет у арендодателя подряд на выпуск продукции (на договорной основе), а арендодатель оплачивает арендатору произведенную продукцию, при необходимости предоставляя ему средства производства. Вполне очевидно, что арендная плата при такой форме арендных отношений исключена, потому что арендатор (подрядчик) получает деньги от арендодателя, а получение денег от одного лица с тем, чтобы вернуть их ему завтра – это бессмыслица. Проще на эту сумму снизить расчетную плату.
Рис. 7.6. Второй вид схемы отношений при аренде выпуска продукции (арендный подряд)
Аренда выпуска подрядной продукции (арендный подряд) – должна быть ориентирована на выпуск отдельного, технологически обособленного вида продукции. Арендатор в этом случае берет подряд на выпуск продукции, годной для реализации, и аренде в данном случае подлежит именно выпуск конкретной продукции, а не имущество отдельного структурного подразделения.
При арендном подряде для выполнения подразделением производственных задач и осуществления своей деятельности, предприятие закрепляет за ним соответствующую часть своего имущества – основные и оборотные средства.
Другими словами, можно арендовать только технологический процесс выпуска отдельного вида продукции.
Схематически это можно представить следующим образом:
Абсолютно необходимым условием для субъекта аренды является выход готовой продукции (конечно, результат любой технологической операции может стать готовой продукции). Например, для производителя – даже разгрузка сырья, но при условии, что эта операция выполняется юридическим лицом. В частности, разгрузка сырья на предприятии для грузчиков специализированной организации – это готовая продукция, а разгрузка сырья для грузчиков транспортного цеха предприятия – операция технологического процесса предприятия в целом, и поэтому не может быть для них субъектом аренды, а указанные рабочие – арендаторами.
Арендные отношения закрепляются договором. В договоре на аренду выпуска продукции арендодатель и арендатор оговаривают три условия арендных отношений:
1. Количество продукции (объем работ и услуг) в натуральном измерении, заказываемое арендодателем и принимаемое к исполнению арендатором.
2. Стоимость единицы продукции (объема работ или услуг), так называемая расчетная цена.
3. Срок исполнения.
Недопустимо при аренде выпуска продукции формировать расчетные цены с учетом доли возможной прибыли от реализации арендодателем готовой продукции, поставленной арендатором. Попытки, осуществляемые на некоторых предприятиях, доводить до арендаторов определенную часть прибыли несостоятельны, так как достоверно определить эту часть практически невозможно.
Следует не забывать, что прибыль возникает в результате акта купли-продажи, а не в процессе производства, и расчеты с арендаторами с помощью цен, включающих долю прибыли, ничего другого не означают, как обещание негарантированного дохода.
При определении затрат на производство продукции следует руководствоваться методом определения затрат по элементам, а не по статьям калькуляции.
В настоящее время широко используется метод расчета затрат по статьям калькуляции, который отвечает на вопрос «где истрачено?», в отличии от метода расчета затрат по элементам, который отвечает на вопрос «что истрачено?».
Рис. 7.7. Третий вид схемы отношений – при аренде свободного времени (третий вид аренды)
Это и приводит к самой распространенной ошибке: при создании арендного коллектива на базе структурного подразделения затраты на выпуск продукции определяются по сложившимся в этом структурном подразделении затратам, а не по затратам в целом (всего предприятия) на выпуск данного вида продукции.
Третий вид аренды может иметь место в исключительных случаях и на непродолжительное время по следующим причинам:
— если у арендодателя есть незагруженное оборудование (правда, непонятно, почему он не производит продукцию сам);
— при наличии резервной армии труда (т.е. безработных), ибо работать сверх своего нормального рабочего времени (8 час.) может не каждый. Ждать высокого качества в данном случае не приходится, так как 8-часовой рабочий день определен физиологическими особенностями человека и уровнем интенсивности его труда.
В аренду могут быть переданы: земельные участки и другие обособленные природные объекты; предприятия и другие имущественные комплексы; здания; сооружения; оборудование; транспортные средства; другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его частей. Передача в аренду отдельно взятого вида имущества производится по приемно-сдаточным актам. Арендодатель сданное в аренду имущество учитывает на своем балансе в составе основных средств. Арендатор стоимость взятого в аренду имущества учитывает в установленном порядке на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства».
Арендная плата может осуществляться в следующих формах:
1) определенный в твердой сумме (преимущественно в денежной форме) платеж, вносимый периодически или единовременно;
2) установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества, продукции, и доходов;
3) предоставление арендатором определенных услуг;
4) передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;
5) возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть пересмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Арендатор может требовать уменьшения арендной платы за недостатки сданного в аренду имущества (как это предусмотрено ст. 612 ГК.РФ); причем уменьшение арендной платы должно быть соразмерно уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды.
Арендодатель, сдавая объект основных производственных фондов, несет определенные расходы. Это могут быть расходы, связанные с текущим и капитальным ремонтом основных производственных фондов, охраной этих объектов, обеспечением арендуемых зданий электроэнергией, отоплением, водоснабжением и др.
В тоже время, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества согласно условия договора.
Если капитальный ремонт обязан был произвести арендодатель, но он нарушил условия договора и не выполнил работу в установленные сроки, то арендатор может действовать по своему выбору:
— провести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта либо зачесть её в счет арендной платы;
— потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;
— потребовать взыскания убытков.
Два последних варианта регулируются по соглашению сторон или через арбитражный суд.
Арендные отношения носят преимущественно договорной характер (исключение составляют некоторые виды лицензируемого пользования), и в качестве одного из основных требований к условиям договора аренды ст. 607 ГК РФ называет указание в нем данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих существенных данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Для отдельных видов аренды предусмотрены также дополнительные условия, признаваемые существенными. Так, для договора аренды здания или сооружения обязательным является согласованное в письменной форме условие о размере арендной платы, при отсутствии которого такой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ).
Арендодатель может производить улучшения арендованного имущества: отделимые и неотделимые от арендованного объекта. Улучшения, которые могут быть отделены без вреда для имущества и имеют самостоятельную ценность, являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.
Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Примером тому может служить ст. 662 ГК РФ, предусматривающая право арендатора предприятия требовать возмещения стоимости производственных неотделимых улучшений независимо от согласия арендодателя на их осуществление.
Полученные предприятием доходы от сдачи в аренду имущества являются объектом обложения налогом на прибыль организаций в порядке, установленном НК РФ.
Источник: studopedia.ru
Арендные отношения в строительстве
Необходимость аренды имущества может возникнуть в любой организации, и строительные предприятия не являются исключением. Подрядчики могут арендовать строительную технику, оборудование, опалубку, заказчики и инвесторы – офисные помещения, автомобили и т.д. Арендодателем может выступать не только юридическое, но и физическое лицо.
В данной статье рассмотрены нюансы заключения договора аренды и порядок отражения операций в бухгалтерском и налоговом учете. Этот материал предназначен прежде всего начинающему бухгалтеру. Вместе с тем, надеемся, и асы профессии найдут в нем интересные для себя факты.
Нормативное регулирование
Основополагающие правила, которые стороны должны соблюдать, вступив в арендные отношения, сформулированы в гл. 34 «Аренда» ГК РФ. По договору аренды арендодатель (собственник) обязуется передать имущество арендатору во временное пользование. Арендатор должен своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Договор аренды должен быть заключен в письменной форме. В случае аренды недвижимого имущества договор подлежит государственной регистрации, если срок его действия превышает один год. Срок аренды может не устанавливаться в договоре. Такой договор считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – не менее чем за три месяца.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. В противном случае договор не считается заключенным.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если иное не предусмотрено договором, то имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.). Если собственник имущества уклоняется от передачи таких принадлежностей и документов, а арендатор не может без них пользоваться имуществом, то последний может потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Таким же образом арендатор может поступить и в случае несвоевременного предоставления имущества арендодателем.
Законодательство защищает арендатора и при выявлении им недостатков полученного в аренду имущества. Причем отвечать за недостатки арендодателю придется даже в том случае, если во время заключения договора аренды он не знал об их наличии. Итак, при обнаружении недостатков арендатор вправе по своему выбору:
– потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
– удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
– потребовать досрочного расторжения договора.
В этом случае арендодатель вправе либо заменить данное имущество другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить обнаруженные недостатки. Вместе с тем арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, если они были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В статье 614 ГК РФ сформулированы важные положения об арендной плате. Итак, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.
Статьей 616 ГК РФ сторонам предоставлено право самостоятельно определить, кто (арендодатель или арендатор) обязан производить капитальный и текущий ремонт имущества. По общему правилу, которое применяется, если в договоре аренды эти нюансы не установлены, капитальный ремонт возлагается на арендодателя, текущий – на арендатора.
Немаловажные положения содержит ст. 621 ГК РФ:
– арендатор, добросовестно исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок[1]. При этом его условия могут быть изменены по соглашению сторон;
– если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Мы коротко перечислили основные положения, общие для договоров аренды. Кроме того, ГК РФ регулирует особенности предоставления в платное пользование транспортных средств и недвижимости. При этом транспортные средства могут быть сданы в аренду с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации или без них (что также связано с дополнительными различиями заключаемых сторонами договоров).
Юридические аспекты порой не менее важны для бухгалтера, ведь именно они определяют порядок бухгалтерского и налогового учета, поэтому тезисно перечислим их.
Аренда транспортных средств
Аренда транспортных средств (ТС) с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации другими словами называется арендой ТС с экипажем. Соответственно, без оказания таких услуг – аренда ТС без экипажа. К обоим видам договоров не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В обоих случаях договор заключается в письменной форме независимо от срока действия и не требует госрегистрации (ст. 632, 633, 642, 643 ГК РФ).
При аренде ТС с экипажем обязанность поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей, возложена на арендодателя (ст. 634 ГК РФ). Члены экипажа являются его работниками.
Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства. Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа несет арендодатель (ст. 635 ГК РФ).
Расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства (в том числе, на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов), несет арендатор. Страховать ТС и (или) ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, в тех случаях, когда такое страхование является обязательным, должен арендодатель. Правда, стороны вправе эти обязанности перераспределить между собой по-другому (ст. 636, 637 ГК РФ).
При аренде ТС без экипажа действуют иные правила. Как правило, затраты на текущий и капитальный ремонт, ГСМ, страхование и управление несет арендатор (ст. 644 – 646 ГК РФ). Вместе с тем по усмотрению сторон страхование и эксплуатационные расходы могут быть возложены на арендодателя.
Аренда зданий и сооружений
Особенностью этих договоров является «земельная составляющая». Так, в силу п. 1 ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Установленная в договоре плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью этого участка (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Однако стороны могут предусмотреть и иной порядок.
Бухгалтерский учет операций
У арендатора
Если арендованное имущество используется для осуществления производственной деятельности (при выполнении работ и оказании услуг), то в соответствии с п. 5 ПБУ 10/99 суммы арендной платы учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности. На основании п.
18 ПБУ 10/99 расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они произведены, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления. Таким образом, арендатор должен отразить арендную плату в бухгалтерском учете в том периоде, к которому она относится. Расчеты по арендной плате могут отражаться на счетах 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» и 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
В соответствии с Планом счетов и инструкцией по его применению для обобщения информации о наличии и движении ценностей, временно находящихся в пользовании или распоряжении организации, предназначены забалансовые счета. В частности, для основных средств, арендованных организацией, предназначен счет 001 «Арендованные основные средства». При этом аналитический учет ведется по арендодателям и по каждому транспортному средству, взятому в аренду. Оценочная стоимость, согласованная сторонами в договоре аренды, учитывается при возмещении ущерба.
Основанием для признания произведенных арендатором расходов будут следующие документы:
– договор аренды (в данном случае с экипажем);
– акт приема-передачи арендованного имущества;
– путевые листы и товарно-транспортные накладные
(см., например, ПисьмоУФНС по г. Москве от 23.10.2006 № 20-12/92786);
– счета и (или) счета-фактуры и платежные поручения на суммы арендной платы.
Пример 2.
Изменим условия примера 1. Обязанность несения эксплуатационных расходов возложена на арендатора.
В этом случае в затраты дополнительно к суммам арендной платы будут списаны расходы арендатора на ГСМ (на основании данных путевых листов о пробеге, маршруте следования и т.д.).Договором аренды может быть предусмотрена обязанность арендатора перечислить на расчетный счет арендодателя залог, который возвращается арендатору после оформления сторонами акта, подтверждающего сдачу арендованного имущества в исправном состоянии.
Пример 3.
ООО «Подрядчик» арендует строительное оборудование (стороны оценили его в 200 000 руб.). Размер арендной платы составляет 5 900 руб. в день (в том числе НДС – 900 руб.). Арендная плата вносится авансом единовременно за 30 календарных дней. Дополнительно арендатор перечисляет на счет арендодателя залог в размере 200 000 руб.
После окончания срока аренды и возврата оборудования в исправном состоянии и полной комплектации арендодатель обязан вернуть сумму залога на расчетный счет арендатора.
Арендатор принимает оборудование на складе арендодателя по акту. В аналогичном порядке производится возврат имущества.
Фактический срок действия договора составил 1 месяц. При возврате арендованного строительного оборудования у арендодателя отсутствовали претензии к его техническому состоянию.
В бухгалтерском учете подрядной строительной организации операции отражаются следующим образом:
В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета и инструкцией по его применению организация-залогодатель должна использовать для обобщения информации о наличии и движении выданных в обеспечение выполнения обязательств гарантий забалансовый счет 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные». Аналитический учет ведется по каждому выданному обеспечению.
В случае порчи или утраты арендованного имущества (или отдельных комплектующих) арендатор обязан возместить его стоимость арендодателю.
Пример 4.
Изменим условия примера 3. По вине арендатора (вследствие нарушения техники безопасности) произошла поломка арендованного оборудования. Затраты арендодателя на оплату услуг сторонней фирмы, выполнившей ремонт, составили 47 200 руб. (в том числе НДС – 7 200 руб.). Стоимость восстановления поврежденного имущества арендодатель предъявил к возмещению арендатору, который согласился компенсировать дополнительные расходы собственнику оборудования в полном размере.
Первый блок бухгалтерских проводок («Операции по получению оборудования в аренду») будет идентичен рассмотренным в примере 3. Остальные записи на счетах учета приведены в таблице:
Как правило, арендодатель требует, чтобы имущество, возвращаемое арендатором, было не только технически исправным, но и чистым. В противном случае по условиям договора с арендатора может взиматься плата за мойку и чистку оборудования.
Пример 5.
Изменим условия примера 3. Договором аренды строительного оборудования предусмотрено, что в случае возврата имущества в грязном виде арендатор обязан уплатить собственнику имущества за его очистку сумму, равную стоимости одного дня аренды. Арендатор внес 5 900 руб. на расчетный счет арендодателя. Стороны оформили акт на выполнение дополнительных работ, собственник имущества представил арендатору счет-фактуру.
На наш взгляд, данные дополнительные расходы уменьшают налогооблагаемую прибыль арендатора в общеустановленном порядке (то есть признаются косвенными расходами отчетного периода). Затраты арендатора на доставку арендованного имущества со склада арендодателя до места использования также учитываются в целях налогообложения, причем независимо от того, кто осуществлял транспортировку (собственными силами, специализированная транспортная организация, автомобилем арендатора).
Арендодатель – физическое лицо,
не являющееся индивидуальным предпринимателем
Чаще всего договоры аренды организации заключают с штатными работниками, поэтому чиновники в своих письмах обычно комментируют именно такие ситуации. Тем не менее порядок налогообложения не зависит от того, является арендодатель – физическое лицо работником предприятия или нет.
Итак, суммы выплаченной физическому лицу арендной платы облагаются НДФЛ по ставке 13% (письма Минфина РФ от 02.10.2006 № 03-05-01-04/277 и УФНС по г. Москве от 29.09.2006 № 28-11/86491). При этом физические лица, получившие доходы в виде арендной платы за вычетом сумм НДФЛ, не обязаны представлять в налоговые органы налоговую декларацию по НДФЛ по итогам календарного года.
Начисленная в соответствии с условиями договора арендная плата уменьшает налогооблагаемую прибыль организации в общеустановленном порядке в силу пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ (Письмо Минфина РФ от 29.11.2006 № 03-03-04/1/806). Затраты предприятия на приобретение ГСМ (с учетом фактического расхода топлива в производственных целях и стоимости его приобретения), а также расходы на приобретение запасных частей учитываются при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль (письма Минфина РФ от 13.02.2007 № 03-03-06/1/81, от 29.11.2006 № 03-03-04/1/806, от 02.10.2006 № 03-05-01-04/277). Кроме того, организация может учесть для целей налогообложения прибыли документально подтвержденные затраты по поддержанию в исправном состоянии имущества (включая текущий ремонт, техническое обслуживание и т. п.), арендуемого по договору аренды у сотрудников организации и используемого ими для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (Письмо УФНС по г. Москве от 18.08.2006 № 20-12/73461).
При этом в Письме от 13.02.2007 № 03-03-06/1/81 финансисты напоминают, что, заключив с работником договор аренды личного автомобиля, организация уже не вправе выплачивать ему компенсацию за использование данного ТС, размер которой для целей налогообложения прибыли утвержден Постановлением Правительства РФ от 08.02.2002 № 92.
Арендная плата, выплачиваемая сотруднику за аренду транспортного средства без экипажа, и возмещение расходов по его эксплуатации не являются объектом налогообложения единым социальным налогом (письма Минфина РФ от 13.07.2007 № 03-04-06-02/138 и от 02.10.2006 № 03-05-01-04/277). При аренде автомобиля с экипажем вознаграждение работника за оказание организации услуг по управлению ТС включается в налоговую базу по ЕСН.
[1] Если иное не установлено договором аренды.
[2] Первый блок бухгалтерских проводок («Операции по получению оборудования в аренду») см. в примере 3.
Источник: www.klerk.ru
Как составить договор аренды
Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.
Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.
Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.
Как составить договор аренды
Виды договора аренды
Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.
ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.
Часто арендой называют передачу квартиры для проживания за плату, но на самом деле использование жилья несобственниками регулируется договором найма.
Какие документы нужны для заключения договора аренды
Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.
В договоре аренды недвижимости обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.
Как правильно оформить договор аренды
В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.
Предмет договора. Предмет — существенное условие договора аренды. Если нельзя определить, что сдается в аренду, договор действовать не будет.
В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер ( вин-код ) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.
Есть исключение согласно Пленуму Высшего арбитражного суда РФ, когда договор с неопределенным предметом действует. Это случай, когда арендодатель сразу передал вещь арендатору и арендатор этого не отрицает.
Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.
Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.
Арендодатель — это собственник имущества. В договоре необходимо подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН.
Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.
Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.
Срок действия договора стороны выбирают сами. Но могут и не выбирать — это не означает, что договор заключен навсегда.
Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.
Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.
Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.
Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.
Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.
Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.
Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.
Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.
Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.
Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.
Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:
- бесплатный ремонт;
- оплата ремонта, заказанного арендатором;
- уменьшение арендной платы;
- замена имущества.
Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.
Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.
По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.
Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.
Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.
Сам арендатор обязан вовремя платить за аренду и беречь арендованное имущество, в том числе отвечать за действия субарендаторов, если арендодатель дал согласие на субаренду.
Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.
Ответственность по договору аренды. По закону арендатор и арендодатель должны действовать добросовестно. За недобросовестность виновник заплатит пени, штрафы или неустойки, часть которых уже есть в Гражданском кодексе РФ. Стороны договора могут придумать дополнительные способы заставить друг друга исполнять свои обязанности, например включить в договор право арендодателя закрыть арендованное помещение вместе с оборудованием арендатора, если тот перестанет платить.
Но споры все равно возникают, чаще всего из-за просрочки внесения арендной платы. Например, в 2018 году в Москве арбитражный суд взыскал 947 тысяч рублей долга по арендной плате и 81 тысячу рублей пени за просрочку платежей, а в 2019 году арбитражный суд Санкт-Петербурга взыскал 770 тысяч рублей долга по арендной плате и 492 тысячи рублей в качестве штрафных санкций, предусмотренных договором.
В каких случаях можно досрочно расторгнуть договор. Арендодателя можно наказать за предоставление имущества с опозданием по оговоренным срокам, не пригодного для использования и без обязательств:
- без важных документов типа полиса ОСАГО;
- без принадлежностей, например без ключа от электрощита;
- с недостатками, мешающими пользованию, например со сломанной входной дверью;
- с неоговоренным обременением, например, через сдаваемое помещение разгружают товары соседнего магазина.
В этих и других предусмотренных договором случаях арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в суде, взыскания убытков и договорных санкций.
Арендатора можно наказать за:
- использование имущества не по назначению, например, когда запрещено таксовать договором аренды автомобиля;
- порчу имущества или уклонение от ремонта;
- просрочку оплаты больше двух раз подряд;
- другие действия, запрещенные договором.
Арендодатель вправе направить арендатору письменное предупреждение о нарушении договора, а если реакции не последует — досрочно расторгнуть договор через суд. При этом с виновника отдельно взыскивают убытки и отдельно штрафы за недобросовестность.
Расторжение договора не прекращает ответственность сторон. За просрочку или возврат поврежденного имущества арендатор должен заплатить неустойку, плату за время просрочки и убытки. Но и арендодатель обязан компенсировать убытки, если новый договор заключен не с добросовестным арендатором.
Особенности договора аренды недвижимого имущества
Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения действует только в письменном виде, а если срок аренды больше года — только после государственной регистрации.
Недвижимость проще идентифицировать в договоре, потому что у нее есть кадастровый номер.
Отдельный договор аренды земли под зданием подписывать не нужно. Продажа земли ни на что не повлияет.
Арендная плата — существенное условие договора аренды здания или сооружения. Договор не действует, пока стороны не согласовали цену.
В разделе договора об арендной плате желательно определить также, кто будет оплачивать коммунальные платежи, платить за охрану и вывоз мусора.
Арендатор получает недвижимость по передаточному акту. Пока акт не подписан, договор не исполняется. Но можно и в самом договоре аренды указать, что он имеет силу передаточного акта. После окончания срока аренды снова подписывается передаточный акт.
Акт нужен, чтобы зафиксировать состояние, в котором передается помещение, а также наличие или отсутствие в помещении конкретных вещей.
Особенности договора аренды движимого имущества
Все условия, о которых мы написали выше, действуют для договора аренды движимого имущества между обычными людьми. Но есть особенности, если арендатор — предприниматель, и его постоянная деятельность связана с арендой.
Прокат — это аренда движимого имущества. Договор проката всегда публичный, то есть условия известны заранее и одинаковы для всех.
Арендную плату за прокат согласовать нельзя, она всегда имеет фиксированный денежный размер. Деньги за неиспользованный период арендодатель возвращает.
Максимальный срок договора проката — один год. Договор не продлевается, и право преимущественного возобновления для прежних арендаторов не действует. Арендатор может отказаться от проката, предупредив об этом за 10 дней.
Вещи отдают не просто так: сначала проверяют их исправность, а потом объясняют арендатору, как пользоваться. Или хотя бы дают письменную инструкцию.
Если имущество нельзя использовать без проблем, арендодатель должен бесплатно починить его в течение 10 дней или выдать рабочий аналог.
Если же арендатор не справился с управлением и сломал вещь, он должен компенсировать восстановительный ремонт.
Взятую в прокат вещь нельзя никому передавать. А все обязанности по ремонту лежат на собственнике вещи.
Источник: journal.tinkoff.ru