Основные виды строительных договоров
Строительные споры
Практически невозможно найти договоры-близнецы не только у разных предприятий, но и в рамках одного предприятия по разным объектам. Это обусловлено как персонификацией потребителей, так и индивидуализацией продукта.
Рассмотрим основные виды договоров, которыми сопровождается строительство и реализация строительного продукта.
ПОДРЯДНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
Подряд, хоть и считается классическим способом ведения строительства, в настоящее время в чистом виде применяется не очень часто.
А что касается, например, жилищного строительства, то здесь подряд давно перестал быть доминирующей формой правового оформления взаимоотношений участников строительства.
Как отмечают некоторые экономисты-аналитики, «у договора строительного подряда есть целый ряд недостатков: он слишком обременителен в плане обязанностей подрядчика и трудно приспособляем для строительства многоквартирных домов» .
Типы договоров: ДДУ, ЖСК, договор цессии, договор купли-продажи, ПДКП.
Обстоятельное освещение сути подряда дано в главе 61 ГК и главе 33 ХК.
Несмотря на довольно глубокую юридическую проработанность (во всяком случае — по сравнению с другими видами строительных соглашений) и большой опыт в практической реализации строительных договоров подряда, участникам таких правоотношений нужно учитывать некоторые нюансы.
Как уже отмечалось в ранее написанных статьях, в хозяйственной практике подрядная терминология нередко используется слишком широко. Поэтому случается, что различных участников строительства нарекают заказчиками и подрядчиками даже тогда, когда в основе строительства лежат договоры ненодрядного типа.
Преуспели в этом и государственные органы.
СОВМЕСТНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ (СД)
В силу различных обстоятельств этот вид строительства сейчас не очень распространен, хотя традиции использования этого гражданско-правового института в строительстве существуют давно. Возможность строительства объектов по договорам СД была предусмотрена еще при социализме.
Важным атрибутом строительной СД является целеустановка: «общая цель участников совместной деятельности зависит не от объекта и вида строительства, а от намерений сторон»
Простое товарищество, создаваемое в рамках СД, характеризуется прежде всего тем, что, если иное не установлено договором или законом, имущество, вносимое в СД.
Формально говоря, в процессе движения активов в рамках СД не происходит переход прав собственности. Собственность претерпевает лишь изменение своего статуса, преобразуясь, например, из частной в общую долевую при внесении в СД, и наоборот — при «вынесении» (т. е. при разделении имущества, находящегося в общей долевой собственности).
Таким образом, строительство по договорам СД базируется на принципиально иных, нежели подрядное строительство, правовых концептах. Между тем это не мешает госорганам иногда использовать подрядную терминологию и документацию и в отношении операций СД.
Виды договоров в сделках на первичном рынке
ПРОДАЖА
Так называемое строительство «на продажу» с каждым годом набирает обороты.
Здесь работают положения главы 54 ГК.
Построенный объект сначала оформляется на его «производителя», а затем продается «конечному» покупателю.
Реализация строительного продукта по договорам купли-продажи проводится в тех случаях, когда предприятие, выполняющее строительные работы, располагает достаточными финансовыми ресурсами для самостоятельного сооружения объекта.
Важно отметить, что такие объекты сооружаются с целью дальнейшей продажи.
Это отличает такой тип строительства от того способа, который принято называть хозяйственным. По мнению Госстроя*, хозяйственный способ строительства определяется так:
«При хозяйственном способе строительства все работы по строительству объекта выполняются собственными силами субъекта хозяйствования (строительным участком, ремонтно-строительным цехом и т. п.), для которого строится объект, и оплачивается за счет средств основной деятельности этого же субъекта хозяйствования».
Конечно, мы не можем знать точно, что вкладывают чиновники Госстроя в понятия «собственные силы», «средства основной деятельности» и что конкретно подразумевается под целеустановкой « для которого строится объект». Но осмелимся предположить, что в этом определении описана операция, когда предприятие строит объект с целью его дальнейшей эксплуатации для собственных нужд, в своей хозяйственной деятельности.
Следует отметить, что многие варианты финансирования строительства так или иначе привязаны именно к последующей купле-продаже объекта.
Если строительство осуществляется с привлечением банковского кредита, то кредитный договор, как правило, является целевым, а его возврат иногда увязывается с фактом продажи.
Схемы опционного привлечения средств также завязаны на купле-продаже объектов но мере предъявления застройщику опционов .
Практикуются договоры купли-продажи и при облигационном привлечении ресурсов. В этом случае построенные объекты продаются владельцам облигаций, которые расплачиваются с продавцом объекта облигациями. Для этих целей применяются также и договора мены (бартера), являющиеся разновидностью сделок купли-продажи.
СМЕШАННЫЕ ДОГОВОРЫ
Этот вид договоров самый противоречивый. Такие соглашения обладают наибольшим конфликтным потенциалом.
Тем не менее, до недавних пор именно смешанные соглашения превалировали в сфере жилищного строительства.
Причина заключения смешанных договоров, как правило, заключается в том, что стороны соглашения но тем или иным соображениям не устраивают традиционные типы договоров, условия которых четко регламентированы действующим законодательством.
Таким образом, заключая смешанный договор, контрагенты создают максимально обоюдокомфортные условия для взаимоотношений.
Между тем договорные удобства нередко сопровождаются весьма ощутимыми проблемами оформления и учета хозопераций, проводимых сторонами в рамках таких договоров. Проблемы эти, прежде всего, обусловлены отсутствием типовой «первички» и четких законодательных предписаний.
Типичными примерами смешанных договоров являются договоры паевого участия в строительстве, договоры долевого финансированиястроительства, инвестиционные договоры и прочие соглашения, в названиях которых фигурируют прилагательные «паевой», «долевой», «инвестиционный» и их разнокалиберные производные.
Нередко стороны сделки идут на заключения безымянных договоров или контрактов с нехитрым названием «договор на строительство»
* Вообще говоря, в хозяйственной практике «паевое» и «долевое» участие нередко рассматриваются как синонимы. Некоторые лингвисты даже считают, что слово «паевой» является просто одним из вариантов украинского перевода русского слова «долевой».
Поэтому аналогии с паевым строительством нередко оказываются достаточно обоснованными.
** Отметим, кстати, что госорганы традиционно относят к так называемым инвестиционным договорам и договоры паевого участия встроительстве. Такие договоры, по мнению Минстроя, отражают «способ привлечения средств в объект инвестирования» (письмо Минстроя от 16.02.2006 г. №11/8-198).
Отличительной особенностью смешанных договоров является невозможность универсальных толкований их сути. Содержание этих соглашений настолько разнообразно, что идентифицировать их правовую природу можно лишь после углубленного анализа каждого конкретного смешанного договора.
Варианты здесь могут быть самыми разными.
Некоторые специалисты в отношении паевых (долевых) договоров склонны, прежде всего, ссылаться на нормы, регулирующие совместную долевую собственность . Этот подход может привести толкователя к правовым основам совместной деятельности.
Иногда паевые договоры привязываются к ключевым признакам договоров поручения .
Зачастую долевое участие в строительстве отвечает и критериям договоров подряда.
Источник