Виды проектов организации строительства

В ГрК РФ сказано, что проектная документация — это комплект бумаг, содержащих материалы в виде текста и карт (схемных решений), определяющих разные решения для будущего возведения, восстановления или реконструкции сооружения. В состав проекта входит ряд документов, где содержатся сведения в графическом и текстовом виде, приведены необходимые вычисления и дополнительная информация.

Создание проектной документации — это задача строительной компании или другого уполномоченного органа, которая выполняется на основании договора. Субъект, занимающийся оформлением проекта, берет на себя координацию, организацию иные мероприятия по подготовке проекта. Он отвечает за качество предоставленной документации с учетом действующих законов. Параллельно он может выполнять определенные виды работ при наличии такой договоренности с заказчиком и необходимого разрешения. Допускается самостоятельное выполнение работы или привлечение подрядчика.

Составление проекта по сооружениям капстроительства или их восстановлению с возможным влиянием на безопасность ложится на плечи ИП или юрлиц, имеющих необходимые лицензии или свидетельства, подтверждающие наличие допуска к таким работам. Разрешающая документация выдается соответствующими СРО. Иные работы могут выполняться любыми физлицами или компаниями.

⭐ ДИЗАЙН ПРОЕКТ ВАННОЙ КОМНАТЫ. СТУДИЯ ДИЗАЙНА И РЕМОНТА МИНСК Penkovski.by

Качество готового проекта зависит от ответственности исполнителя и выполнения им действующих техрегламентов и иных правил. Такое лицо вправе самостоятельно выполнить работы по подготовке проекта при наличии соответствующих разрешений.

Проектная документация разрабатывается во всех случаях, кроме работ по отношению ИЖС (строительство, капремонт, восстановление). К таким сооружениям относятся отдельно стоящие объекты, имеющие до 3-х этажей и используемые для проживания одного семейства. Строительная компания по личной инициативе может оформить проект для ИЖС во избежание ошибок при строительстве.

Цели, сущность и определение

Осуществление проекта буквально на всех стадиях потребует четких действий, скоординированного и последовательного плана. Система планирования управления проектами на первых этапах разрабатывается (в концептуальном смысле) руководителем, владельцем компании/бизнеса

На этапе разработки концепции развития проект-менеджером (или отделом по планам развития) во внимание берутся основные понятия и цели направления:

• продолжительность всего плана реализации проекта;
• протяженность каждого элемента;
• объем необходимых ресурсов для достижения целей: финансовые возможности, трудовые резервы, запас времени;
• объемы привлекаемых строительных или проектных организаций;
• сроки поставки материалов, комплектующих, оборудования;
• ликвидность проводимых мероприятий.

Каждая процедура в осуществляемой деятельности имеет свое ответственное лицо, которое отвечает за выполнение поставленных задач в нужные сроки. В большинстве случаев, именно временные нормативы и их соблюдение оказывают фундаментальную роль во внедрении всех наиболее выгодных идей на данном промежутке времени. Поэтому основная роль отводится изучению временных сроков для реализации и прогноз ликвидности отрасли в будущем.

Метод проектов. Виды проектов

Хозяйственная деятельность проектных организаций

Рыночная экономика потребовала новых форм проектной деятельности. Появились маркетинговые и PR-агентства, консалтинговые компании, организации, предоставляющие консалтинговые и оценочные услуги. Сложность экономики проектных организаций заключается в том, что источником дохода является интеллектуальный труд сотрудников, который сложно нормируется.

В проектной деятельности используются новаторские идеи и нестандартный подход, способные существенно повысить эффективность результата. Сами работники так же не всегда способны адекватно оценить приложенные усилия. Созданный продукт должен отвечать потребностям рынка, поэтому управление проектной деятельностью требует особого подхода к организации работы персонала. Получается, что управление экономикой проектной организации сводится к двум аспектам:

1. Повышение эффективности использования факторов производства для управления себестоимостью каждого проекта.
2. Выработка методов стимулирования продуктивности и творческого подхода у наемного персонала.

До сих пор в России расчет стоимости проекта проводится на основе справочника базовых ценовых показателей, либо с помощью иных стандартов и норм. Ценообразование в разрезе используемых ресурсов осуществляется гораздо реже. Но рыночная экономика требует иного подхода, так как цены на ресурсы стали менее стабильными, произошли изменения в организационно-технических условиях выполнения работ. Теперь каждая проектная организация в отдельности проводит планирование и прогнозирование собственными силами. Новые формы проектной деятельности не имеют нормативных документов, помогающих рассчитать отдачу от труда нанятых сотрудников, поэтому им приходится устанавливать среднюю рыночную цену на различные виды работ.

Сегодня развитые страны делают основной упор на развитие сферы услуг и интеллектуального труда. Считается, что в будущем этот сектор будет набирать силу, его доля в формировании внутреннего валового продукта увеличится.

Этапы проектирования организации строительства для нового здания

Для возведения нового здания на участке определяется строительная площадка, т.е. “пятно застройки”. На нем будут вестись только непосредственные работы по монтажу конструкций, наращиванию этажей, установке перекрытий и т.д. Однако не меньший объем работы будет осуществляться на территории за пределами внешних стен будущего здания. Проектировщик должен указать:

• маршруты подвоза и места временного размещения стройматериалов, спецтехники, оборудования;
• места складирования и вывоза строительного мусора;
• точки и условия подключения сетей для временной подачи ресурсов (электричества, воды, канализации и т.д.);
• мероприятия по установке ограждающих конструкций, обеспечения безопасности соседних зданий и участков;
• обоснования по установке и перемещению негабаритных грузов, техники, оборудования (например, специальные меры безопасности предусматриваются для кранов);
• перечень мер по охране объекта от несанкционированного доступа;
• обоснование мест временного размещения рабочих и руководящего персонала.

Это далеко не полный список требований, которые будут включены в проект организации строительства. По календарному и генеральному плану строительства будут оформляться ордера на выполнение работ. Их выдают поэтапно, либо на отдельные стадии строительства. Соответственно, порядок получения таких разрешений должен соответствовать проекту.

В проект организации строительства обязательно включается календарный план работ

Этапы проектирования при ремонтах и реконструкциях

Реконструкция и ремонт проводится с обеспечением безопасности существующих конструкций, инженерных сетей и имущества. Эти мероприятия будут указаны в проекте организации строительства наряду с основными видами работ. Проектирование при капитальном или косметическом ремонте, реконструкциях, включает следующие стадии:

• определение перечня мер по установке ограждающих конструкций, отключения и вывоза имущества, оборудования на период ремонта (либо мер по их защите на месте);
• определение зон для выполнения работ, мест для складирования и хранения стройматериалов, техники, оборудования, инструментов;
• разработка мер пожарной и иной безопасности;
• обоснование качества и характеристик стройматериалов, мер по охране труда и защите персонала, снижению негативного воздействия на участок и окружающую среду;
• определение этапов и сроков проведения работ, составление планов и графиков;
• порядок уборки участка, подключения здания к сетям и ввод в эксплуатацию после завершения работ;
• подготовка окончательного проекта, оформление рабочей документации.

Раздел с проектом организации работ будет включен в общую документацию, направлен на экспертизу и оформление разрешения на строительство.

Для организации работ на существующем объекта в раздел проекта включается схема установки ограждений

Раскрутка проектной организации

Очень хороший эффект дает реклама такой организации в интернете, только размещать ее нужно на сайтах соответствующей тематики, тогда это дает нужный эффект. Надо отметить, что в таком бизнеса очень большой эффект имеет сарафанное радио и рекомендации, поэтому нужно особенно качественно выполнять услуги для первых клиентов, тогда можно будет не сомневаться в том, что они расскажут про деятельность фирмы свои знакомым и они обязательно пойдут в новую фирму.

Когда составляется бизнес план такой компании нужно иметь ввиду, что в этой сфере очень жесткая конкуренция. Поэтому нужно приложить все усилия для того, чтобы доказать потенциальным клиентам, что услуг, оказываемые новой фирмой абсолютно не уступают по качеству своим конкурентам.

Надо отметить то обстоятельство, что самый главный фактор, по которому будут ориентироваться клиенты, – это цены на услуги. Поэтому, когда осуществляется маркетинговое исследование, следует обязательно узнать ценовую политику своих конкурентов и установить более низкие цены. Это не самым лучшим образом отразится на прибыли, однако количество клиентов будет большим и в итоге новая фирма сможет получать очень хороший доход.

Открытие проектной фирмы – бизнес достаточно затратный, поэтому нужно приложить все усилия для того, что найти инвесторов. Можно воспользоваться собственным капиталом, но большее количество начинающих предпринимателей не располагают необходимыми средствами. Очень хорошо, если удаться договориться на следующих условиях: инвесторы финансируют проект в обмен на определенную долю полученной прибыли. Такой вид партнерства выгоден для обеих сторон.

Виды планирования проектной деятельности

Проектная деятельность, технология планирования и его структуризация также определяется видом данного рода деятельности. Так, по масштабам выделяют:

• микропроекты (узкая форма реализации проекта индивидуальной инициативы, объёмы которого могут меняться);
• малые проекты (инструменты реализации с малым трудовым и денежным ресурсом, не нуждаются в крупном финансировании);
• мегапроекты (целевые программы, которые в основе несут взаимосвязь с несколькими малыми или средними проектами).

Виды проектной деятельности по срокам реализации:

• краткосрочные;
• среднесрочные;
• долгосрочные.

Продолжительность по времени краткосрочного проекта может быть от полугода до двух лет, в то время как долгосрочные планы реализуются до 15 лет. Реализованным считается тот проект, который достиг своей цели, до этого момент проектный план может корректироваться, пересматриваться концепция реализации.

Виды проектного планирования по типу финансирования (бюджетированной основы):

• спонсорские;
• кредитные или инвестируемые;
• бюджетные;
• благотворительные.

Проблематика управления проектами

Вместе с тем, прямое использование соответствующих технологий часто встречает два объективных препятствующих фактора. Один из них связан с тем, что технологии управления проектами часто носят так называемый «рамочный» характер, и их непосредственное применение нуждается в предварительной детализации и адаптации к условиям конкретной инфраструктуры (помимо необходимости модернизации самой инфраструктуры для создания возможности управления проектами).

Другой препятствующий фактор в отечественных условиях связан с тем, что лидирующие позиции в методологии управления проектами прочно занимает западный менеджмент. Адаптация же соответствующих методик к российским условиям — образу мышления, сложившейся практике деятельности, системе взаимоотношений разных уровней — требует значительной интеллектуальной составляющей, что, по всей видимости, не может быть безупречно исполнено в условиях ограниченного времени и недостаточного финансирования этой области на федеральном уровне.

Таким образом, задача, связанная с изучением различных аспектов управления проектами в области информационных технологий, их применением и интеграцией в цельную концепцию, является нетривиальной.

Современные методологии управления проектами можно условно классифицировать в две группы — как «рамочные» и «тактические». Под этими условными наименованиями имеется в виду следующее.

При необходимости реализации проектов, выполняемых в рамках предприятий, неизбежно приходится сталкиваться с решением целого ряда вопросов, связанных с адаптацией предприятия к требованиям, диктуемым проектной работой. Элементарными примерами могут служить специфические требования при подборе персонала для проектной работы (безусловно, отличающиеся от требований к сотрудникам обычных организаций), система принятия решений (также неизбежно отличающаяся от системы принятия решений на предприятии в целом), и так далее. Особенности такого рода привели к созданию целого ряда стандартов, называемых «рамочными».

Эти стандарты носят весьма общий характер и являются в тактическом плане неконструктивными: они говорят о том, что нужно делать для того, чтобы создать в организации условия для полноценной проектной деятельности, но не говорят, как это реализовать. Примерами «рамочных» стандартов могут служить американский федеральный стандарт PMBoK (Project Management Body Of Knowledge) и британский федеральный стандарт Prince2 (PRojects IN a Controlled Environment) по управлению проектами, кратко рассмотренные в Приложении. Из их сопоставления можно сделать следующие выводы:

• формальные схемы организации деятельности в их рамках существенно различаются;
• фактически организационные диаграммы включают сходные элементы, которые могут подвергаться различной компоновке и различаться в пределах некоторых «допусков».

Типичные признаки неконструктивности таких моделей:

• недостаточная подробность стандартов, возможность самых различных их толкований в зависимости от представлений менеджера, руководителя организации или аудитора;
• неточность оценки качества и эффективности процессов, задействованных при создании и внедрении продукта/технологии;
• отсутствие в ряде стандартов механизмов, способствующих улучшению составляющих подход процессов.

Поэтому попытки непосредственного применения «рамочных» моделей при управлении реальными проектами встречают существенные трудности.

Виды экспертизы проектной документации

Выше отмечалось, что готовый проект проходит проверку в надзорных органах на факт соответствия требованиям законодательства, местным условиям, нормам ГОСТ и другим действующим документам.

Виды экспертизы проектной документации:

• государственная — с привлечением федеральных органов;
• негосударственная — выполняется частными юрлицами, имеющими необходимую лицензию.

Каждый их вариантов требует подробного рассмотрения.

Государственная экспертиза

В 2007 году в России произошла реформа, которая упростила процесс проверки проектов. Государственная экспертиза в отношении проектной документации проводится с привлечением федеральных органов власти или соответствующих структур на местах. Выполнение работы поручается Росстрою, а именно входящему в его состав ФГУ «Главэкспертиза РФ».

Параллельно составлен и утвержден перечень объектов, для которых проведение госэкспертизы обязательно. В эту категорию входят следующие объекты:

• обеспечивающие безопасность и обороноспособность страны;
• культнаследия, относящиеся к уникальным и имеющие государственное значение;
• находящиеся во внутренних или территориальных водах;
• особой сложности;
• объекты, которые несут определенную опасность и являются гостайной;
• возводимые в особой экономической зоне или охватывающие сразу несколько субъектов РФ.

В процессе государственной экспертизы оценивается соответствие проекта требованиям СЭС, техрегламентов, органов защиты окружающей среды и т. д.

Негосударственная экспертиза

Если объект не входит в рассмотренный выше перечень, можно провести негосударственную экспертизу проектной документации. Ее цель, как и в прошлом случае — определение факта соблюдения требований, норм и правил, гарантирующих надежность и безопасность сооружения.

Проведение негосударственной проверки проходит в следующем порядке:

1. Подача застройщиком заявления на проведение проверки с приложением пакета бумаг (техдокументации и задания на оформление проекта).
2. Оформление договора между заказчиком и исполнителем. В соглашении указываются обязательства каждой из стороны.

Во время экспертизы выполняются следующие шаги:

• проверка полученной документации на факт соответствия техусловиям и стандартам в строительной сфере;
• информирование заявителя об имеющихся недоработках;
• исправление ошибок и внесение правок в проект (если это требуется);
• проведение повторной экспертизы (если вносились изменения в документы),
• окончание работы и выдача заключения.

Проведение экспертизы (государственной и негосударственной) избавляет от рисков и непредусмотренных затрат. Главное — правильно выбрать исполнителя, если речь идет о сотрудничестве с частной организацией.

После завершения работ заказчик получает проектную документацию, которая соответствует требованиям ГрК РФ, техрегламенту и правилам РФ в строительном секторе. Если в процессе проверки выявляются замечания, документ отправляется для внесения исправлений. С правильным документом можно получать разрешение на строительство и приступать к работам.

Государственная и негосударственная экспертиза имеют одинаковую юридическую силу. Преимущество последней состоит в возможности выбора исполнителя и, соответственно, экономии. Но нужно внимательно подойти к выбору организации, чтобы не попасть на неквалифицированных специалистов.

Разработка проектной документации

Проектирование представляет собой комплекс мер, направленных на оптимизацию процесса строительства (капремонта, восстановления) для защиты от ошибок и повышения надежности готового объекта. Разработка проектной документации проходит в несколько этапов:

1. Изучение эскизов и их использование для детализации элементов объекта. Создаются чертежи, делаются разрезы, рисуется схема крыши и подвальных частей.
2. Подготовка плана коммунальных сетей и благоустройства.
3. Оформление сметы. Если речь идет о крупном сооружении, делаются помесячные и общие расчеты.
4. Описание техусловий. Описываются работы по созданию котлованов, возведению стен, сварке, разборке, утилизации и т. д.
5. Передача документов для экспертизы (утверждение проектной документации). Работа выполняется в уполномоченных органах (государственных или негосударственных). Процесс занимает много времени, поэтому для ускорения можно передавать проект по частям.

На завершающем этапе оформляются пояснительные записки для строителей. Их цель состоит в облегчении их работы и защите от вероятных ошибок в процессе возведения объекта.

Стоимость проектной документации

Строительный рынок наполнен компаниями, предлагающими услуги по созданию проектов. Только на территории Москвы насчитывается больше 2000 таких организаций, многие из которых имеют небольшие размеры и минимальный штат сотрудников (не больше 10). Стоимость проектной документации в каждой из таких структур отличается, а при определении цены учитываются такие факторы:

1. Назначение сооружения. Для каждого объекта применяются разные коэффициенты расчета цены (по отношению к квадратному метру).
2. Характеристика здания. Многое зависит от типа конструкции, сложности форм, площади и количества этажей. Если объект имеет высоту или ширину больше 100 м, а глубину свыше 15 м, он входит в группу уникальных.
3. Сложность инженерных сетей. Требования с каждым годом меняются, повышается сложность подведения и изготовления коммуникаций. Этот параметр сильно влияет на цену, поэтому его нужно учесть в первую очередь.

При определении цены проектные компании используют следующие методы:

1. Анализ местных расценок. В этом случае сравниваются тарифы других организаций.
2. Расходы на трудозатраты.
3. Рыночные цены. Для такого варианта характерно проведение тендера и определение среднего ценового уровня.

Отсутствие четких границ в стоимости заставляет заказчика исследовать рынок и выбирать подходящий вариант. Но не стоит гнаться за дешевизной, ведь в такой ситуации высок риск нарваться на низкое качество работ. Многие доверяют проекты фрилансерам, но такие люди ни за что не отвечают, а готовые документы часто не проходят экспертизу. Чтобы избежать затрат времени, лучше обращаться в крупные и проверенные компании, которые отвечают за результат и не допускают ошибок.

Обследование перед проектированием для реконструкции

Если на объекте предстоит реконструкция, строительные работы предусматривают изменение его основных характеристик (высота, этажность, площадь, объем). Хотя фактически работы могут выполняться только на части здания, строительной площадкой будет вся территория участка, существующие помещения. Чтобы учесть планировку будущей строительной площадки, оптимально скоординировать работы подрядчика, нужно провести обследование здания и участка.

Кто выполняет обследование здания

Обследование реконструируемого объекта обеспечивает его владелец (собственник). В состав комиссии по обследованию привлекаются:

• представители проектной организации, подрядчика и субподрядных компаний;
• эксперты в сфере строительства, недвижимости, проектирования и архитектуры;
• специалисты ресурсоснабжающих и обслуживающих организаций.

Точный состав комиссии определяется исходя из особенностей проекта и предстоящих работ.

Что обследуется для разработки раздела организация строительства

При реконструкции все строительные работы будут вестись на существующем здании, подключенном к инженерным сетям, вписанном в городскую или загородную инфраструктуру. Поэтому обследования пройдут по следующим направлениям:

• инженерные изыскания на участке, получение схем и данных о расположении инженерных коммуникаций (подземных и наземных);
• обследование состояния несущих конструкций, планировки здания, помещений и участка;
• места транспортной доступности к зданию и участку, маршруты движения общественного и иного транспорта;
• состояние городской застройки в месте предполагаемых работ.

В ходе обследования могут фиксироваться данные, расширяющие первоначально спланированный объем работ. Например, комиссия может установить, что при реконструкции возникнет угроза обрушения одной из стен. Поэтому в проекте организации строительства одним из первых этапов будет надлежащее укрепление этих конструкций, возведение ограничений.

Основные методы и инструменты для обследования здания

Точный перечень способов обследования зависит от климатических условий для проведения будущих работ, характеристик объекта, архитектурных и иных решений проектной документации. Перечень проверок может включать:

• получение и изучение технической, градостроительной и землеустроительной документации;
• визуальный осмотр здания, помещений и территории участка;
• изучение особенностей смежных территорий, улиц, транспортных объектов;
• инструментальное обследование конструкций, скрытых и подземных коммуникаций.

Для определения этапов и последовательности работ будет изучаться материал строительных конструкций, возможность обойтись без их вскрытия и разборки при реконструкции. Существующее оборудование и коммуникации будут обследованы на предмет фактического износа, возможности подключения новых систем и устройств.

Обследование объекта ведется с использованием специального высокоточного оборудования

Итоговый документ по результату

После обследования все выводы комиссии будут изложены в заключениях, актах, отчетах. Результаты изучения документов, визуального и инструментального обследования, передаются проектировщикам. По ним будут сформированы описания и обоснования для организации работ, графические материалы.

Специфика бизнеса

• В основном архитектурное бюро предлагает своим клиентам следующие услуги:
• • дизайн-проект с сопроводительной документацией;
• • разработку эскизного предложения, в которую входит и стилевая концепция интерьера;
• • проектную документацию и инженерные чертежи;
• • согласование перепланировок в соответствующих органах с последующими изменениями в планах;
• • капитальный ремонт и авторский надзор за выполнением проекта;
• • комплектацию объекта мебелью и различными отделочными материалами.

Бизнес-план архитектурного бюро предполагает отдельную оплату каждого из видов деятельности.

На сегодня уже сформировались стандартные расценки в компаниях, которые работают с жилой недвижимостью. К примеру, разработка всего интерьера в квартире сегодня обходится примерно в пятьдесят условных единиц за каждый квадратный метр, дизайн-проект — около двухсот, а за авторский надзор нужно будет платить около тысячи у. е. в месяц.

Источник: businessxxl.ru