В рамках банкротства застройщика кредитор попросил включить в реестр требования о передаче ему 30 квартир, которые он приобрел по договорам долевого участия в строительстве. Но суды ему отказали – они признали приоритет требований граждан, купивших жилье для себя, перед инвесторами. Недавно спор рассмотрел Верховный суд, который признал: между покупкой квартиры для проживания и в инвестиционных целях есть разница, но это не повод совсем отказывать кредитору и не включать его требования в реестр.
30 квартир и полный отказ в защите
В рамках банкротства застройщика ООО «Стройинвест» Леонид Паначев попросил о передаче ему 15 квартир, купленных по договору участия в долевом строительстве в 2014 году. Первая инстанция признала требование о передаче квартир стоимостью в 31,338 млн руб. и включила его в реестр (дело № А41-34210/2020).
Но проверочные инстанции решили, что покупка квартир не для улучшения условий личного проживания, а с целью получения прибыли делает невозможной защиту таких дольщиков как обычных потребителей в случае банкротства застройщика. 10-й ААС указала, что Паначев купил в совокупности 30 квартир (вопрос обоснованности требования по оставшимся 15 квартирам рассматривается в рамках обособленного спора). Таким образом, он заключал договоры участия в долевом строительстве для инвестиционной деятельности, а не для улучшения условий личного проживания.
Договор Долевого Участия ДДУ — На что НУЖНО обратить ВНИМАНИЕ? ВАЖНЫЕ нюансы и подводные камни.
Поэтому Паначев не может рассчитывать на приоритетную защиту в деле о банкротстве застройщика, указал суд, потому что частные инвесторы сами несут ответственность и риски наступления неблагоприятных последствий. На приоритетную защиту могут рассчитывать граждане, которые покупали квартиры не для получения прибыли, а для «удовлетворения личных потребностей по улучшению жилищных условий». Эту позицию впоследствии поддержал суд округа.
Паначев с такими решениями не согласился и обратился в Верховный суд. Суды фактически исходили из того, что для целей включения в реестр о передаче жилых помещений каждое заявление должно быть подвергнуто проверке на улучшение дольщиком жилищных условий, указал заявитель. «Однако в силу закона данная проверка не требуется, закон не связывает наличие права на получение квартиры в деле о банкротстве застройщика с наличием у кредитора иного жилого помещения», – подчеркнул кредитор.
Покупатель полагал, что суды ошибочно вывели его недобросовестность из факта приобретения более одной квартиры по договору долевого участия в строительстве. Такое поведение не отвечает признакам недобросовестности, уверен Паначев.
На ступеньку ниже
Экономколлегия проверила доводы его жалобы. ВС согласился, что в ситуации покупки гражданином значительного количества квартир в инвестиционных целях его требования к застройщику не подлежат приоритетному удовлетворению, как если бы он купил квартиры для себя. Права дольщиков должны защищаться в первую очередь тогда, когда речь идет об обеспечении жильем их самих и их семей, подчеркнули судьи. «Вместе с тем, сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика», – говорится в определении ВС.
Покупка квартиры от застройщика: все, что нужно знать
В таких ситуациях суд должен вынести вопрос о целях заключения договора в отношении нескольких квартир на обсуждение сторон. Если часть квартир приобретена в потребительских целях, а другая часть – в инвестиционных, требования кредитора подлежат включению в реестр исходя из их правовой природы. В любом случае, Паначев вправе рассчитывать на оплату своих требований, но по квартирам, приобретенным в личных целях, требования могут быть включены в третью очередь реестра, а по «инвестиционным» – лишь в четвертую.
С учетом этой позиции ВС вернул обособленный спор о требовании на 15 квартир на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Поворот в регулировании
Тезис о том, что в условиях банкротства застройщиков приоритет в защите и восстановлении нарушенных прав должен принадлежать гражданам, преследующим цели удовлетворения своих потребностей, связанных с жильем, не является новым, отмечает старший юрист по проектам в области банкротства юридической фирмы VEGAS LEX VEGAS LEX Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Транспортное право группа Экологическое право группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Страховое право группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) Профайл компании × Валерия Тихонова. Такая позиция последовательно прослеживается в правовых позициях высших судебных инстанций как минимум с 2013 года. Определение ВС по делу Паначева интересно в первую очередь сформулированными критериями оценки поведения кредитора и правилами рассмотрения заявленных требований, отмечает эксперт.
Раньше судебная практика проверяла в первую очередь наличие средств, достаточных для приобретения заявленного ко включению в реестр количества объектов, с целью отсева мнимых сделок, отмечает адвокат SK Вертикаль Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Семейное и наследственное право группа Частный капитал 3 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 10 место По выручке 24 место По количеству юристов Профайл компании × Иван Бабин. Теперь ВС вводит новый критерий для оценки требований дольщика: цель покупки квартиры. При этом сама по себе покупка гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует об инвестиционном характере его требования, подчеркивает старший юрист практики разрешения споров ALUMNI Partners (ранее Bryan Cave Leighton Paisner) ALUMNI Partners (ранее Bryan Cave Leighton Paisner) Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Цифровая экономика группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Частный капитал 2 место По выручке 2 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 5 место По количеству юристов Профайл компании × Анжелика Догузова. Поэтому суды должны проанализировать, какие квартиры приобретаются в «жилищных» целях, а какие – в инвестиционных.
Лица, приобретшие несколько квартир, но, например, для удовлетворения потребностей в жилье своих детей, смогут рассчитывать на лояльный подход к их требованиям и их приоритетное удовлетворение в режиме требований участника строительства.
Тихонова обращает внимание: в случае установления инвестиционного характера требований кредитора и, как следствие, включения их в четвертую очередь реестра, такие требования либо считаются обеспеченными залогом, либо могут быть погашены за счет выплаты компенсации Фондом развития территорий.
Председателя Банкротного Клуба и автор телеграм-канала Shokobear Олег Зайцев называет решение ВС «ошибочным». «Часто выяснить, в каких целях гражданин приобретает квартиру, невозможно, и именно поэтому в ходе разработки специальных правил о банкротстве застройщиков было принято осознанное решение законодателем отказаться от критерия количества квартир и цели их приобретения и оставить только критерий личности кредитора», – рассказывает он. Факт принятие такого определения юрист считает «грандиозным поворотом в регулировании банкротства застройщиков».
Идея, заложенная Верховным судом, повышает риски инвестирования средств в жилье для получения какой-либо экономической выгоды, полагает Бабин. При этом эксперт отмечает, что на настоящий момент единственным признаком инвестиционной направленности приобретения служит только количество купленных квартир. Тихонова подчеркивает, что и инвесторы получили инструмент защиты своих прав – ведь их требования все еще подлежат удовлетворению, просто с пониженной очередностью.
Источник: pravo.ru
Новые правила долевого строительства вступили в силу в РФ с 1 июля
С 1 июля в России переходят на новую схему финансирования долевого строительства жилья – с помощью счетов эскроу. Это снизит риски для покупателей жилья в новостройках, поскольку следить за расходованием средств будут банки. В последнее время девелоперы призывали россиян активнее покупать жилье, чтобы успеть сделать это до повышения цен. Впрочем, по мнению экспертов, переложить полностью затраты на россиян не удастся: покупательная способность населения очень низкая.
В связи с поправками в ФЗ-214, внесенными 25 декабря прошлого года, с 1 июля в России переходят к кредитованию долевого строительства с использованием счетов эскроу. Таким образом, старая система долевого строительства домов уходит в прошлое.
Счета эскроу — специальные счета, на которые будут вносить деньги покупатели квартир в строящихся домах. Банки будут «замораживать» эти средства до окончания строительства и перечислять их застройщику только после передачи квартиры. А строить дома компания будет за счёт банковских средств проектного финансирования.
При этом банки будут жёстко контролировать целевое использование денег. Средства всех структур, которые участвуют в строительстве, будут находиться на одном счету.
Кроме того, застройщик должен будет предоставлять банку обоснования для каждого перевода, а кредитная организация может отказать в проведении сомнительной операции.
Счет эскроу чем-то напоминает банковский депозит, только проценты по нему получает не вкладчик (он же дольщик), а банк. Доход от размещения средств покупателей квартир банки будут также использовать для снижения ставки застройщику.
Вернуть деньги – забрать «беспроцентный депозит», расторгнув договор долевого участия (ДДУ), – тоже можно будет в новой системе, но только если компания-застройщик либо находится в процессе банкротства, либо признана банкротом, либо ликвидирована по решению суда.
Переход на новую схему будет не одномоментным.
С 1 июля будут разрешены только сделки со счетами эскроу, которые соответствуют специальным критериям российского правительства.
Строительная готовность проектов должна быть не менее 30%, а количество заключенных ДДУ — не менее 10%. Если же разрешение на строительство было получено ранее, можно будет работать по старым правилам.
«На данный момент строится около 132,3 млн кв. м жилья. Из этого объема 37,1 млн кв. м готово более чем на 70% и объекты планируется сдать до 1 июля 2019 года, еще у 71,9 млн кв. м строительная готовность превышает 30%. Таким образом, 109 млн кв. м или более 80% строящегося сегодня жилья может быть реализовано по прежним правилам долевого строительства», — комментирует главный аналитик ПСБ Владимир Лящук.
В целом новый механизм призван обеспечить защиту средств покупателей, так как списание средств со счета эскроу возможно лишь при условии завершения строительства объекта.
Банки радуются новой схеме финансирования жилье. Кредитные организации, входящие в список уполномоченных организаций Банка России, получают новых корпоративных заемщиков, причем могут полностью контролировать расходование ими средств.
Девелоперы, ранее пользовавшиеся беспроцентными деньгами дольщиков, теперь будут платить кредитным организациям за пользование проектным финансированием, по оценке экспертов рынка, примерно на 7% годовых.
И это то, чем они давно пугали в рекламах россиян, призывая покупать новостройки до 1 июля, поскольку цены на покупку жилья вырастут.
Переложить затраты на россиян не получится
Между тем цены на новостройки начали расти уже в прошлом году, а за последние 7 месяцев увеличились уже по разным оценкам на 5-10%. В начале года «против рынка» сыграли банки, увеличив ставки ипотечных кредитов, что тоже повлияло на рост стоимости новостроек.
При этом девелоперы продолжают говорить о том, что цены продолжат расти.
Даже в тех комплексах, которые, в соответствии с требованиями Минстроя, будут продаваться по старым правилам, вероятно повышение стоимости квартир в пределах до 10%, заявляет заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.
«Застройщики были вынуждены выделить дополнительные ресурсы, чтобы до 1 июля успеть довести свои проекты до 30-процентной готовности, которая позволит им работать на прежних условиях», — объясняет он.
«Основной рост цен до 10-15% ожидается уже в июле, причем в тех проектах, где продажи будут идти через счета эскроу», — считает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.
Впрочем, не все так пессимистичны — даже среди девелоперов.
Говорить о цифрах сейчас некорректно, считает председатель совета директоров ГК «Основа» Александр Ручьев. По его мнению, взрывного скачка не предвидится, так как покупательская способность россиян остается низкой.
«Переложить допзатраты застройщиков на покупателя вряд ли удастся в условиях снижающихся доходов населения,
— согласен сертифицированный аналитик-эксперт рынка недвижимости по версии «Деловой России» Геннадий Стерник. — Скорее еще упадет спрос, и цены даже могут слегка понизиться».
В настоящий момент мы не видим существенного влияния изменений в 214-ФЗ на ценообразование на рынке новостроек, констатирует Роман Цивинюк, вице-президент, руководитель розничного блока СМП Банка.
Застройщик может сэкономить на взносах в компенсационный фонд долевого строительства, которые составляют до 1,2% от цены сделки по продаже квартиры по договору долевого участия, указывает также Илья Жарский, управляющий партнер экспертной группы Veta.
При этом девелоперы надеются, что в ближайшее время произойдет корректировка правил строительства по новой схеме.
Инициаторы реформы ссылаются на международный, и прежде всего европейский опыт применения счетов-эскроу и проектного финансирования, однако в Европе проектное финансирование стоит для компаний от 1 до 2,5%, а в России оно будет стоить от 6,5 до 10%, отмечает Ручьев.
Кроме того, в европейской модели существует постепенное раскрытие счетов-эскроу, в соответствии с графиком строительства, то есть деньги компании не замораживают полностью до окончания возведения дома. Поэтому рынок сегодня ожидает, что соответствующая «европейская» корректировка реформы произойдет и в нашей стране в течение ближайших полутора лет. Это необходимо, в том числе и для сдерживания роста цен», добавляет он.
Источник: www.gazeta.ru