Виды разрешенного использования земельного участка для строительства

После вступления в силу в 2015 г. Классификатора видов разрешенного использования земельных участков:

по которому земельным участкам присваивается вид разрешенного использования, однозначно идентифицируемый на всей территории РФ,

наименование вида разрешенного использования земельного участка по Классификатору видов разрешенного использования земельных участков может отличаться от того, что установлен градостроительным регламентом,

а потому для ряда задач (для изменения вида разрешенного использования земельного участка, присвоения вида разрешенного использования новым образуемым земельным участкам, при проведении регистрации объектов недвижимости в ЕГРН и т.д.) требуется установление соответствия прежнего вида разрешенного использования земельного участка с видом использования земельного участка по Классификатору видов разрешенного использования земельных участков.

Если же вид разрешенного использования земельного участка был установлен до утверждения Классификатора видов разрешенного использования земельных участков:

Вид разрешенного использования земельного участка, на что он влияет, при составлении договора!

• он остается действительным, независимо от того, соответствует он или нет Классификатору видов разрешенного использования земельных участков.

И это полностью согласуется частью 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В этом случае вид разрешенного использования земельных участков замене не подлежит, если только у собственника не возникнет надобность в этой замене. А изменить вид разрешенного использования земельного участка можно будет уже только в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

Соответствие градостроительного регламента и Классификатора видов разрешенного использования земельных участков

Понимание требований градостроительных регламентов, позволяющее, к тому же, оценить возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка при необходимости, и правильность определения измененного вида разрешенного использования земельного участка по Классификатору видов разрешенного использования земельных участков становятся обязательными условиями верных решений.

По Градостроительному кодексу РФ (статья 36), вид разрешенного использования земельного участка является параметром градостроительного регламента, точнее, именно градостроительный регламент определяет для каждого участка:

предельные размеры земельных участков (минимальные и максимальные), в том числе и площадь;

предельные параметры разрешенного строительства (если строительство разрешено);

предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

минимальные отступы от границ земельных участков (для определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений);

Виды разрешенного использования земельного участка

максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Статья 36 «Градостроительный регламент» Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

Сам же градостроительный регламент, представляющий со всеми своими элементами, указанными выше, устанавливается в соответствии с возможностями территориальной (функциональной) зоны, в которую включаются целые группы земельных участков с примерно одинаковым назначением, к примеру:

в жилую зону попадают земельные участки как для многоэтажного, среднеэтажного строительства, так и участки для малоэтажного жилищного строительства (ИЖС);

в зону сельскохозяйственного использования включаются как земельные участки для сельхозпроизводства, крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ). фермерского хозяйства (ФХ), крестьянского хозяйства (КХ), для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), дачного хозяйства, садоводства, огородничества и предназначенные для большого ряда других целей.

Функциональные зоны, градостроительные регламенты, виды разрешенного использования земельных участков, возможность или невозможность застройки земельных участков являются результатом территориального планирования земель каждого муниципального образования.

Территориальное планирование проводится:

по установленным в муниципальных образованиях Правилам землепользования и застройки,

а по итогам планирования создаются генеральные планы территорий муниципальных поселений и схемы зонирования, позволяющие использовать земельные ресурсы всех поселений максимально эффективно и без отступления от правил.

Если отступления, все же, объективно необходимы, например, изменение видов разрешенного использования земельных участков или изменение предельных параметров строительства:

то проводятся они в строгом порядке, не допускающим существенного искажения общей градостроительной картины территории

и, самое главное, с исключением опасности для людей и окружающей среды, и при условии публичного согласования с общественностью.

В связи с изложенным, имеет смысл рассмотреть вопрос об использовании земельных участков с учетом требований Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, исключившего отнесение земельных участков к той или иной категории земель, установленные статьей 7 Земельного кодекса РФ и изменившего привычные наименования видов их использования.

Статья 7 «Состав земель в Российской Федерации» Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

Источник: moiprava.info

Виды разрешенного использования земли

Категория и вид разрешенного использования должны быть учтены при покупке земельного участка. Узнать данные можно из документов, выданных на землю, либо в Росреестре.

Есть несколько видов разрешенного использования (ВРИ) земли, они должны учитываться при покупке участка. Это не категория земли, не нужно путать эти два определения. Также покупатель должен знать об ответственности за нецелевое использование, а также об особенностях перевода земли из одного вида в другой.

Если обратиться к законодательству, то станет понятно, что все земли в России разделены на категории. Об этом, а также о видах разрешенного использования, сказано в статье 7 Земельного кодекса и в статье 37 Градостроительного кодекса. Вместе с тем, разграничение не означает, что участки, которые входят в одну из зон, можно использовать исключительно по первоначальному назначению.

Если рассмотреть подробнее категории земель, то станет ясно, что не все они однородны по своему составу. В составе категории могут быть виды и подвиды.

Законодательство допускает, что участок может быть использован не по целевому назначению, но только в пределах категории, к которой он прикреплен.

Например, допустимо на сельскохозяйственных землях возводить дачные дома.

Как виды соотносятся с категориями?

Все зависит от категории земель и разрешенного вида использования. Строительство ведется не на всех участках.

В ряде случаев оно полностью запрещено, в других случаях ограничено, либо разрешено.

Допустимо возводить постройки только на сельскохозяйственных землях и землях поселений.

Вся информация содержится в классификаторе, он был утвержден приказом № 540, который выпустило Минэкономразвития 01.09.2014. В нем указаны виды разрешенного использования.

Например, земли, предназначенные для нужд сельского хозяйства, застраивают, основываясь на статусе разрешенного использования. В некоторых случаях строительство полностью запрещено. Можно возводить постройки только на землях:

дачного и гаражного строительства.
1. Предназначенных для огородничества, садоводства. и организации дач.

Если участок выделен для ИЖС, то он может находиться в населенном пункте и за его пределами. Практически никаких ограничений на строительство нет, но размеры будущего дома следует согласовать с инстанциями.

При дачном партнерстве ограничений на размер участка и дома нет. А вот садовые участки имеют ограничения. Изменить вид использования земли в пределах категории можно, но процедура сложная. Экономически это маловыгодно, поэтому стоит сразу приобретать землю с нужными характеристиками.

Раньше вид использования устанавливал муниципалитет, опираясь на застройку и правила использования земли, принятые в районе. Это создавало неопределенность. Теперь виды использования едины по всей России.

Они перечислены в классификаторе. ВРИ определяются в зависимости от функционального предназначения земли.

Ознакомившись с классификатором, собственник участка будет точно знать о том, что можно делать с участком, какие постройки допустимо возводить. В документе дано описание каждого ВРИ и перечислены перечни объектов.

Классификатор устанавливает стандарт. В нем содержится перечень ВРИ, их описание и кодовое обозначение.

Всего выделено 12 разделов (групп), а также подразделов (подгрупп). Каждому разделу присвоен код. Это специальное цифровое обозначение, которое соответствует наиболее распространенным типам зон.

Зная код, по классификатору можно быстро узнать о целевом назначении участках и о ВРИ.

Например, группа «Жилые застройки». Перечень содержит 7 видов с 2.1 по 2.7. Нужно понимать, что код разрешенного использования отличается от наименования категории.

Как сделать корректировку ВРИ?

Классификатор пригодится тем владельцам участков, которые планируют изменить ВРИ. Они смогут понять, можно ли вообще это сделать или нет. В некоторых случаях можно изменить ВРИ на условно-разрешенный.

ВРИ участка можно узнать, оформив выписку из ЕГРН. Этот параметр устанавливают, учитывая целевое назначение.

Все виды использования земли подразделяются на следующие:

Условно-разрешенный необходимо согласовывать с комиссией, которая занимается вопросами землепользования и застройки. Основной ВРИ можно заменить на условно-разрешенный только в некоторых случаях, если между ними не будет серьезного противопоставления. Процедура описана в Градостроительном кодексе.

Владелец участка может подать ходатайство в муниципалитет. Чиновники проводят публичные слушания, в ходе которых заинтересованные стороны могут высказать свое мнение о смене ВРИ.

По результатам слушаний готовится заключение, которое является основанием для предоставления разрешения на смену вида. Если будет вынесен отказ, то собственник узнает причины такого решения.

Бумага, подтверждающая положительное решение, должна быть отправлена в Росреестр. На ее основании будут внесены изменения в кадастр недвижимости и ЕГРН.

Как объединить земельные участки с разными ВРИ?

Если планируется объединить несколько участков, имеющих разные ВРИ, то их следует перевести в одну категорию. Кроме того, по результатам процедуры перевода они должны иметь один ВРИ.

Важно сделать расчеты. Новый участок, образованный в результате слияния, должен быть не больше предельно-допустимого размера, установленного местным законодательством.

Объединить можно участки, находящиеся в одном населенном пункте и территориальной зоне (ЗК, статья 11.9).

Если земельные владения находятся в частной собственности, процедура следующая:

1. Нужно убедиться, что категории и ВРИ одинаковые.
2. Пригласить кадастрового инженера. Процедура межевания.
3. Подготовка пакета документов. Оплата государственной пошлины.
4. Передача всех бумаг в Росреестр.

Росреест проведет обработку документов за 10 дней, в МФЦ – за 12. Когда процедура оформления будет завершена, собственник земли получит на руки выписку из ЕГРН.

Трудовая пенсия по случаю потери кормильца назначается только определенным категориям населения. Каким именно — читайте у нас!

На какие надбавки к пенсии можно рассчитывать после 80 лет? Узнайте об этом в нашей статье.

Как оформится на бирже труда для получения пособия для безработных — читайте в нашем подробном материале.

Заключение

Если требуется изменить вид разрешенного использования земли, собственник должен подготовить документы и направить соответствующее обращение в муниципалитет. Планируя объединение земель, нужно обращать внимание на категорию и ВРИ. Они должны быть одинаковыми.

С общей структурой классификатора видов разрешенного использования земель можете ознакомиться по ссылке.

Источник: zakonguru.com