Виды ремонта объектов капитального строительства

Виды ремонтов зданий

Чем активней эксплуатация зданий, тем быстрее происходит износ и появляются поломки или дефекты. Свой вклад вносят и климатические особенности региона, и несоблюдение технологий во время строительства, и низкое качество используемых материалов. В итоге назревает необходимость в ремонте. Лучший способ поддерживать внешний вид и работоспособность зданий – планировать ремонты и выполнять их на регулярной основе.

Виды ремонтов зданий

Ремонты делятся на два вида – текущие и капитальные. Они отличаются периодичностью и объемом выполняемых работ.

Особенности текущих ремонтов

Текущие ремонты проводят для поддержания эстетичного внешнего вида зданий и сохранения эксплуатационных показателей конструкций и коммуникаций. Средняя периодичность таких работ – два-три года, но она может меняться при разных режимах эксплуатации и в зависимости от природно-климатических условий.

Например, ремонт в гостиницах с высокой загрузкой номеров, вероятнее всего, придется проводить каждый год. Схожая ситуация со зданиями, которые находятся рядом с морем: в этом случае на них воздействует агрессивная среда, строительные конструкции и облицовочные материалы начинают разрушаться быстрей, поэтому и ремонтировать их придется чаще.

Основные виды ремонта (Косметический, капитальный, евроремонт, дизайнерский)

Текущие ремонты можно разбить на два подвида: профилактические и непредвиденные. Первые планируют, вторые проводят для устранения повреждений, чтобы не доводить ситуацию до серьезной аварии. Например, после схода снега весной могут обнаружиться дефекты мягкой кровли. Если их не устранить, кровельный материал продолжит разрушаться, кровля начнет протекать, а стоимость ремонтных работ возрастет.

Текущий ремонт в большей мере связан с восстановлением или заменой облицовочных покрытий

Работы, выполняемые во время текущего ремонта

Во время текущего ремонта выполняют следующие работы:

• частично восстанавливают отмостку;
• устраняют мелкие дефекты стен (трещины, выбоины и прочее);
• ремонтируют слуховые окна, выходы на крышу, настенные желоба, карнизные спуски, воронки внутренних водостоков и устраняют мелкие дефекты кровли;
• восстанавливают облицовочное покрытие стен и потолков;
• ремонтируют окна и двери, устраняют в них зазоры, утепляют, заменяют поврежденное остекление;
• заделывают выбоины и трещины в лестничных ступенях и площадках, при необходимости укрепляют перила и поручни;
• устраняют повреждения в напольных покрытиях или меняют их;
• ремонтируют или укрепляют лотки, отводы, колена, воронки и водосточные трубы фасадов, восстанавливают облицовочное и теплоизоляционное покрытие элементов, архитектурные элементы;
• промывают трубопроводы и приборы системы отопления, устраняют течи, при необходимости меняют участки трубопроводов или секции отопительных приборов;
• прочищают и герметизируют воздуховоды системы вентиляции;
• прочищают канализационный трубопровод, устраняют течи и при необходимости меняют сантехнические приборы;
• устраняют течи водопроводных труб и при необходимости меняют оборудование (запорную и регулирующую арматуру, смесители и прочее);
• меняют выключатели и розетки, ремонтируют распределительные и предохранительные щитки и коробки;
• меняют вышедшие из строя датчики, часть проводки, поврежденное оборудование охранной и пожарной сигнализации.

Особенности капитальных ремонтов

Капитальные ремонты проводят реже – примерно раз в десять лет. Эксплуатационные показатели строительных конструкций и инженерных коммуникаций зданий не сохраняют на существующем уровне, а восстанавливают до исходных или улучшают. Для этого иногда полностью меняют инженерные системы, ненесущие строительные конструкции, элементы несущих конструкций.

Отличия типов ремонта: Косметически/Капитальный/Дизайнерский ремонты

В зависимости от условий эксплуатации зданий периодичность капитальных ремонтов может меняться. Так, кирпичные строения, которые подвергаются воздействию агрессивных сред или высокой влажности (например, расположенные рядом с морем), нужно капитально ремонтировать не раз в десять, а раз в восемь лет. Если же вместо агрессивных сред и влажности будут вибрационные нагрузки, этот период нужно уменьшить до пяти лет

Капитальные ремонты могут быть комплексными, выборочными или аварийными. Комплексные проводят во всем здании. Выборочные – для восстановления или замены отдельных конструктивных элементов или инженерных систем. Этот вариант удобен, если комплексный ремонт помешает функционированию объекта или износ отдельных конструкций здания угрожает его целостности. Аварийный ремонт выполняют после стихийных бедствий, аварий

При капитальном ремонте характеристики здания можно не только восстановить, но и улучшить

Работы, выполняемые во время капитального ремонта

Во время капитального ремонта выполняют следующие работы:

• восстанавливают отмостку;
• восстанавливают и усиливают фундаменты и подвальные стены;
• устраняют дефекты стен (трещины, выбоины и прочее), частично перекладывают их и укрепляют;
• ремонтируют или заменяют перегородки, выполняют перепланировку помещений;
• устраняют дефекты крыши, частично или полностью меняют кровлю;
• ремонтируют, усиливают или меняют междуэтажные перекрытия;
• частично или полностью меняют основания и полы;
• меняют ветхие окна и двери;
• устраняют дефекты лестничных площадок, пандусов, лестниц, при необходимости усиливают или меняют их;
• восстанавливают или меняют все облицовочные покрытия;
• при необходимости меняют балконные плиты и ограждения балконов;
• ремонтируют или меняют приборы отопления и сеть трубопроводов системы отопления;
• заменяют воздуховоды, вентиляторы, электромоторы, короба, фильтры, калориферы и прочие элементы системы вентиляции и кондиционирования;
• заменяют сеть трубопроводов и водоразборное оборудование системы водоснабжения;
• меняют участки сети, предохранительные щитки и осветительные приборы системы электрического освещения;
• ремонтируют с заменой элементов системы пожарной, охранной и других слаботочных систем.

Какими документами нужно руководствоваться при проведении текущих и капитальных ремонтов

• СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»
• ГОСТ 23166-99 «Блоки оконные. Общие технические условия»
• ГОСТ 25772-83 «Ограждения лестниц, балконов и крыш стальные. Общие технические условия»
• СП 17.13330.2017 «Кровли»
• СП 28.13330.2017 «Защита строительных конструкций от коррозии»
• СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий»
• СП 60.13330.2016 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха»
• СП 124.13330.2012 «Тепловые сети»
• СП 62.13330.2011 «Газораспределительные системы»
• СП 134.13330.2012 «Системы электросвязи зданий и сооружений. Основные положения проектирования»
• СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация зданий»
• СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение»
• МДС 13-14.2000 «Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений»

Заключение

Источник

Текущий и капитальный ремонт здания: отличия, порядок проведения

Каждое здание со временем нуждается в ремонте. Это обусловлено износом конструкций и материалов, использованных при его сооружении и отделке. Ремонт подразделяется на капитальный и текущий. По отношению к этим видам ремонта применяются различные правила.

Понятие текущего ремонта

На основании ч. 6 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должен в т.ч. проводиться их текущий ремонт.

Из ч. 8 указанной статьи следует, что текущий ремонт зданий, сооружений проводится в целях обеспечения их надлежащего технического состояния. Под надлежащим техническим состоянием понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.

Согласно п. 3.4 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 (далее — Положение о ремонте зданий), к текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей.

В примерный перечень текущих работ (приложение 3 к Положению о ремонте зданий), например, входит:

— расшивка раствором мелких трещин в кирпичных стенах;

— восстановление защитного слоя арматуры железобетонных колонн и панелей;

— мелкий ремонт деревянных ферм покрытия (подтягивание болтов) и др.

Порядок проведения текущего ремонта

В соответствии с п. 4.1 Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утв. Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 (далее — Положение о ремонте и реконструкции жилых зданий), текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта.

Согласно п. п. 3.6, 3.7 Положения о ремонте зданий работы по текущему ремонту производятся регулярно в течение года по графикам. Повреждения непредвиденного или аварийного характера устраняются в первую очередь.

На основании п. 2.22 Положения о ремонте зданий для учета работ по обслуживанию и текущему ремонту соответствующего здания или сооружения должен вестись технический журнал, в который вносятся записи о всех выполненных работах по обслуживанию и текущему ремонту с указанием вида работ и места.

Технический журнал по эксплуатации производственных зданий и сооружений (приложение 2 к Положению о ремонте зданий) является основным документом, характеризующим состояние эксплуатируемых объектов.

Сведения, помещенные в техническом журнале, отражают техническое состояние здания (или сооружения) на данный период времени, а также историю его эксплуатации. Кроме того, часть этих сведений служит исходными данными при составлении дефектных ведомостей на ремонтные работы.

Составление какой-либо проектной документации для текущего ремонта российским законодательством не предусмотрено.

Понятие капитального ремонта

На основании п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ капитальный ремонт объектов капитального строительства — это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Согласно п. 3.11 Положения о ремонте зданий к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).

Перечень работ по капитальному ремонту приведен в приложении 8 к Положению о ремонте зданий (например, ремонт, смена и замена изношенных перегородок на более прогрессивные конструкции всех видов перегородок; ремонт или смена междуэтажных перекрытий; переустройство крыш в связи с заменой материала кровли и др.).

Порядок проведения капитального ремонта

Для проведения капитального ремонта потребуется проектная документация (ч. 2 ст. 48 ГрК РФ).

Согласно ч. 11 ст. 48 ГрК РФ подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или технического заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора подряда на подготовку проектной документации), результатов инженерных изысканий, информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, или в случае подготовки проектной документации линейного объекта на основании проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории) в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Состав проектной документации предусмотрен ч. 12 указанной статьи. В него в т.ч. входят:

— пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;

— схема планировочной организации земельного участка, которая выполнена в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка;

— конструктивные и объемно-планировочные решения;

— проект организации строительства объектов капитального строительства;

— проект организации работ по сносу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости сноса объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);

— перечень мероприятий по охране окружающей среды;

— перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;

— смета на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, проведение работ по сохранению объектов культурного наследия, финансируемые с привлечением средств бюджетов бюджетной системы РФ, средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, субъектами РФ, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля в уставных (складочных) капиталах которых доля Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований составляет более 50%;

— перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда (в случае подготовки проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта таких объектов);

— требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства;

— перечень мероприятий по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений, сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов;

— сведения о нормативной периодичности выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, необходимых для обеспечения безопасной эксплуатации такого дома, об объеме и о составе указанных работ (в случае подготовки проектной документации для строительства, реконструкции многоквартирного дома) и др.

При проведении ремонтных работ ведутся:

— общий журнал работ (является основным документом, отражающим последовательность осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, в том числе сроки и условия выполнения всех работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства, а также сведения о строительном контроле и государственном строительном надзоре);

— специальные журналы работ (являются документами, отражающими выполнение отдельных видов работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства) (п. 3 Порядка ведения общего и (или) специального журнала учета выполнения работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, утв. Приказом Ростехнадзора от 12.01.2007 N 7).

Согласно п. 3.20 Положения о ремонте зданий капитальный ремонт производственных зданий и сооружений может быть комплексный, охватывающий ремонтом здание или сооружение в целом, и выборочный, состоящий из ремонта отдельных конструкций здания, сооружения или отдельного вида инженерного оборудования.

Из п. 5.1 Положения о ремонте и реконструкции жилых зданий следует, что капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

Отличие текущего ремонта здания от капитального ремонта и реконструкции здания

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Учитывая понятия текущего и капитального ремонтов, указанные выше, можно выделить два основных отличия текущего ремонта от капитального ремонта и реконструкции здания:

— цель проведения (если текущий ремонт проводится для поддержания соответствующих параметров устойчивости, надежности зданий, то капитальный ремонт и реконструкция предназначены для восстановления, замены изношенных конструкций (в т.ч. несущих) или изменения параметров здания);

— документальное оформление (для текущего ремонта в отличие от иных рассматриваемых видов ремонта не требуется проектная документация).

Источник