Виды участков для строительства

Работа в девелоперском бизнесе всегда требовала тщательного подхода к выбору земельного участка под застройку. Ошибка на этом этапе нередко приводит к тому, что реализация проекта становится невозможной, либо проект существенно теряет технико-экономическую привлекательность.

Базовая проверка

К градостроительной документации различных уровней относятся документы территориального планирования, градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки), документация по планировки территории, а также региональные и местные нормативы градостроительного проектирования

Именно эти документы регулируют, что можно построить на участке, какой высоты и в каком объёме, требуется ли сохранение каких-то объектов на территории и т.д.

Анализ начинается с изучения документов территориального планирования, одним из которых является Генплан. Генплан содержит картографические материалы и текстовую часть. С его помощью определяют, к какой функциональной зоне относится участок. То есть под какую функцию он может быть использован: жилую, коммерческую, производственную или иную.

Виды земельных участков для строительства жилого дома и где нельзя строить дом. Земельный юрист.

Правила землепользования и застройки уточняют, какие существуют виды разрешенного использования участка, каковы предельные параметры застройки, отступы от границ участка и т.д.

Социальная инфраструктура нормируется в Региональных нормативах градостроительного проектирования.

При анализе участка для строительства многоквартирного жилого дома необходимо определить, сколько мест есть в школах, садиках и больницах в непосредственной близости. То есть, достаточно ли имеющейся социальной инфраструктуры или придётся планировать строительство этих объектов в рамках своего участка. Подобные вопросы решаются в рамках разработки проекта планировки территории. Важно понимать, что градостроительное развитие окружения также влияет на коммерческий потенциал земли.

По итогам анализа участка составляется дорожная карта согласований: возможность и последовательность корректировки градостроительной документации всех уровней.

В зонах особого внимания

Особое внимание при оценке градостроительного потенциала участка следует обращать на зоны с особыми условиями использования. Есть несколько видов таких зон, и любая из них может стать стоп-фактором для возведения того или иного вида недвижимости. В их числе: санитарно-защитные зоны, зоны охраны и территории объектов культурного наследия, водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы и т.д.

При девелопменте в Санкт-Петербурге стоит уделять особое внимание историко-культурному анализу, включая изучение объектов культурного наследия в непосредственной близости от рассматриваемого участка, ограничений по охранным зонам, а также проводить обзор исторических и графических источников в случае необходимости. Сохранение архитектурного наследия – один из основных принципов градостроительной политики северной столицы. Этот принцип реализуется через ряд дополнительных более жестких по сравнению с федеральными нормативно-правовыми актами.

Типы грунтов на земельном участке — глина, торф, песок. Как на них построить фундамент и дом?

Известен случай, когда служба госстройнадзора и экспертизы Петербурга (Госстройнадзор) отозвала разрешение на строительство жилого дома на Светлановском проспекте, 15. Участок для строительства попал в защитную зону памятника «Больница Ольгинского приюта» и Куйбышевский районный суд признал выданное разрешение на строительство незаконным.

Стоимость земельного участка

Стоимость земельного участка под строительство жилых и коммерческих объектов напрямую связана с количеством квадратных метров, которые можно на нем возвести.

Чем выше степень готовности исходно-разрешительной документации, тем ниже уровень рисков, связанный со снижением технико-экономических параметров застройки. При этом стоимость таких участков возрастает, а количество вариантов для изменения проекта уменьшается.

Точные параметры застройки отражаются в разрешении на строительстве, которое девелопер получает после успешного прохождения экспертизы проектно-сметной документации. На данном этапе риски практически отсутствуют, хотя встречаются ситуации, когда разрешение на строительство отзывается. К существенным минусам можно отнести ограниченную возможность корректировки проектной документации в рамках разработки рабочей документации.

В ППТ и ГПЗУ отражаются лишь предельные параметры застройки. Предельные параметры нередко оказываются недостижимыми при разработке проекта, особенно при застройке в центре города, где влияние оказывают такие факторы, как инсоляция и т.д. Тем не менее, покупка участка на данном этапе обеспечит приемлемый уровень рисков, а также возможность сделать «проект под себя». На этом этапе стоит обратить внимание также и на дополнительные ограничения, связанные с зонами особого использования территорий.

Действительно выгодно можно приобрести участок без градостроительной документации. Однако именно на этом этапе требуется детальный анализ градостроительного потенциала. И именно на этом этапе существует наибольший риск купить участок, на котором ничего нельзя построить в принципе.

В качестве примера можно привести случай с компанией «Тандем-Истейт», которая приобрела промышленный участок площадью 18,6 га на территории бывшего Петербургского трамвайно-механического завода (Чугунная ул., 2) и не сразу смогла перевести его в жилую зону.

Необходимо отметить, что чрезмерно заниженная стоимость земельных активов должна служить сигналом для более тщательной проверки документации.

Вывод

Выбор участка под строительство — это фундамент всего будущего процесса девелопмента. Кроме перечисленных выше существует огромное количество факторов, которые могут позитивно или негативно повлиять на реализацию проекта. Избежать неприятных ситуаций и непредвиденных затрат поможет проведение комплексного анализа земельного участка перед его приобретением.

Источник: ruslandsp.com

Классификация и виды земельных участков

Земля страны представляет собой недвижимое имущество, владельцем которого выступает государство. Оно может распоряжаться ею по своему усмотрению. Вся территория разделена на участки. У них есть свои границы, установленные в соответствии с законодательством страны. Нормы предусматривают регистрацию таких наделов в кадастровой палате.

Земля: виды земельных участков

Наделы, которые находятся в государственной собственности, нельзя арендовать, продать, купить. Действующим законодательством допускается изменение разрешенного вида земельного участкам. При объединении либо разделении наделов, формируются новые границы территории. Они именуются искусственно созданными. Прежние наделы при этом прекращают свое существование непосредственно после регистрации новых в государственном реестре и получении соответствующих документов.

Классификатор видов использования земельных участков

Вся территория страны разделена на определенные категории по целевому и экономическому признаку. В частности, существуют следующие виды использования земельных участков:

1. Сельскохозяйственного назначения.
2. Водный и лесной фонд.
3. Промышленного назначения.
4. Земли населенных пунктов, предназначенных для строительства.
5. Особо охраняемые территории.
6. Земли запаса.
7. Территории, входящие в общую долевую собственность, кондоминиум.

Каждый разрешенный вид земельных участков обладает как специальным, так и общим целевым назначением. Разные группы могут быть тесно связаны друг с другом. Они взаимно переплетаются и дополняются, согласно зонированию. Наделы могут быть неделимыми либо делимыми. К последним относят те, которые после зонирования могут образовать несколько участков.

Неделимые наделы не могут быть разделены.

Важный момент

Наделы любой формы собственности должны проходить госрегистрацию. После этой процедуры территориям присваиваются уникальные кадастровые номера. Собственник может распоряжаться наделом исключительно в соответствии с целевым назначением. Установление и изменение вида земельного участка осуществляется только по решению органа власти.

Территория сельхозназначения

К ней относят виды земельных участков, предоставляемых для осуществления с/х деятельности. Как правило, они располагаются за пределами населенных пунктов. В данную категорию входят наделы:

1. Выделенные для ведения индивидуального хозяйства.
2. Территории подсобных производств.
3. Участки, выделенные для пашен, пастбищ, сенокосов, садов и так далее.
4. Наделы огороднических, садоводческих, дачных обществ.
5. Территории опытных научных станций.
6. Особо ценные наделы.

К территории сельхозназначения относят также внутрихозяйственные дороги, угодья, здания, посадки и пр.

Водный и лесной фонд

Большая часть этих земель находится под природными объектами. В частности, территории водного фонда — это:

К ним также относят участки, на которых расположены гидротехнические сооружения. К лесному фонду относят лес и лесное хозяйство.

Территория промышленного назначения

В нее включены виды земельных участков, предназначенные для:

1. Строительства объектов промышленного назначения.
2. Транспортной сети.
3. Объектов связи.
4. Оборонных комплексов.
5. Энергетических учреждений.

Эти территории могут быть в государственной, коммунальной либо частной собственности.

Поселения

Виды земельных участков, включенные в данную группу, предназначены для развития и застройки городов и сел. Территории поселений разделены на зоны. Их границы утверждаются или изменяются органами местной власти. Населенные пункты включают в себя земли инженерных, общественных, жилых и прочих инфраструктур. Надел может относиться только к одной зоне.

Территории общего использования, которые отводятся для площадей, улиц, дорог, водоемов, скверов и пр., не могут быть приватизированы. При этом они могут относиться к различным зонам. Границы городов и прочих населенных пунктов отделяют их от прочих участков.

Особо охраняемые территории

К ним относят виды земельных участков, представляющих историческую и культурную ценность. ФЗ не допускается эксплуатация этих территорий, кроме как по целевому назначению. К данной категории относят:

Территории садоводческих, огороднических и дачных объединений

Эти категории относятся к землям поселений. Регулирование отношений с такими наделами осуществляется ФЗ №66. Его нормами устанавливается три категории юридических лиц, которые могут быть созданы гражданами для реализации прав:

1. Некоммерческие объединения.
2. Потребительские кооперативы.
3. Садово-огороднические и дачные товарищества некоммерческого типа.

В последнем случае имущество, которое формируется за счет взносов всех членов, является их общей собственностью. Участники потребительского кооператива объединяют паи. Таким образом, они создают общее имущество. Собственником самого кооператива является юрлицо. Имущество, которое сформировано взносами членов некоммерческого объединения, также принадлежит юридическому лицу.

Граждане, которые ведут дачное и садово-огородническое хозяйство, могут пользоваться инфраструктурой и материальными ценностями кооператива. При этом может устанавливаться определенная плата, оформленная письменно.

Специфика законодательства

ФЗ № 66 регламентирует порядок предоставления, зонирования земель, предназначенных для дачного и садово-огороднического использования. Нормами также устанавливаются правила формирования некоммерческих объединений. В Законе отражены принципы регулирования и управления, установлены обязанности и права участников, специфика приватизации наделов. ФЗ не допускает изменения целевого назначения и вида использования указанных земель при осуществлении сделок с ними.

Особенности владения и распоряжения территориями

Все виды прав на земельные участки могут рассматриваться с двух позиций. Они могут выступать в качестве юридических фактов. В соответствии с ними возникают права обладания участком. Они также рассматриваются как комплекс возможностей, касающихся распоряжения, владения и эксплуатации территорий. Данные позиции тесно связаны.

Основание правообладания устанавливает рамки правомочий, а они, в свою очередь, зависят от оснований, по которым гражданам принадлежит тот или иной надел.

Основные категории

Существуют следующие виды прав на земельные участки:

1. Собственность.
2. Владение.
3. Распоряжение.
4. Пользование.

Собственность возникает при наличии следующих условий:

1. Земельной правоспособности физлица.
2. Соблюдения правил получения надела.

Гражданин должен обладать правами, позволяющими ему быть собственником и в соответствии с этим нести обязанности и реализовывать юридические возможности самостоятельно. Соблюдение правил, по которым приобретается надел, предусматривает выполнение условий купли-продажи, соответствие договора типовому образцу и прочее.

Владение

Данное право предполагает возможность собственника не допускать посторонних на свою территорию либо ограничить круг лиц, имеющих доступ. В некоторых случаях владение распространяется на территории, находящейся за границами надела, принадлежащего собственнику. К примеру, право сервитута. Владение имеет ряд государственных ограничений. Например, гражданин не может запретить вход госинспекторов, осуществляющих контрольные мероприятия.

Распоряжение

Данное право ограничивается законодательными рамками в степени, которая возникла вследствие необходимости не допустить реализацию частных интересов во вред общественным. Примером может служить сделка с территорией, находящейся в общей собственности. При продаже своей доли гражданин не должен нарушать право преимущественного приобретения других владельцев.

Предупреждение коллизий

Для сохранения общественных и частных интересов в процессе распоряжения земельными участками предусмотрен определенный порядок регулирования процедуры оформления прав на надел. Так, специальной регистрации подлежат:

• Все совершаемые сделки.
• Права собственности на землю и на сооружения, расположенные на ней и пр.

Учитывая особенности рассматриваемых объектов, законодательство устанавливает относительную и реальную собственность граждан. В последнем случае право существует на участки, определенные на местности в натуре. В этих случаях нет необходимости проводить уточнение границ, юридических возможностей.

Относительное право предусмотрено для земельных участков, находящихся в собственности товариществ и хозяйственных обществ, двух и более граждан одновременно. В этих случаях в качестве объектов выступают доли надела, не выделенные в натуре. Для обращения их в реальную собственность требуется уточнение границ и выполнение иных технических и юридических процедур.

Источник: businessman.ru

Как правильно выбрать земельный участок под строительство дома?

С чего начинается жизнь в своём доме? С выбора земельного участка, конечно же! О том, как правильно выбрать земельный участок для строительства дома, и на что стоит обратить внимание при его выборе, мы расскажем в нашей сегодняшней статье.

Собираетесь строить дом? Выберете лучшую компанию для строительства дома по нашему рейтингу. Также у нас есть рейтинги коттеджных посёлков с готовыми земельными участками.

Оценить участок можно по 8 основным параметрам. Расскажем о них подробнее.

1. Вид разрешённого использования и параметры участка

Самый первый момент, на который стоит смотреть при выборе участка — его ВРИ. Это, собственно, для чего он (участок) может быть использован. Дело в том, что не на всех типах участков можно строить капитальные дома. Про ВРИ участка мы писали в статье “Участки ИЖС, ЛПХ, СНТ и ДНП — в чём разница и что лучше выбрать”.

Зная кадастровый номер участка (его знают хозяева) можно “пробить” его ВРИ онлайн по публичной кадастровой карте https://pkk.rosreestr.ru/. Там же вы сможете узнать реальную площадь участка, его кадастровую стоимость (из неё будет считаться ваш налог на землю), местонахождение и форму участка.

Если на этом этапе вас ничего не отпугнуло, то можно продолжать изучение участка далее.

2. Подъезд к участку и близлежащие водоёмы

Поедете смотреть приглянувшийся участок — обратите внимание на дорогу. Подумайте о том, как будет выглядеть эта дорога после дождя, весной, осенью и зимой. По этой дороге придётся ездить не только вам, но и технике, доставляющей материалы для вашего дома.

Не стоит верить обещаниям собственника, риэлтора и пр., если нормальной дороги нет. Как правило, если нормальной дороги нет, то появляется она не так быстро.

В плане близлежащих водоёмов нужно понять возможность подтопления. В таких ситуациях может случиться так, что со своего участка у вас не получится выехать по весне. Ситуацию с подтоплениями расскажут соседи по вашему участку.

3. Грунт на участке и перепады высот

Может оказаться так, что по документам строить на участке дом можно, а вот по факту не получится. Всему виной будет грунт. Например, он окажется слишком влажным (торфяные почвы). Определить тип грунта на участке позволяют геодезические работы, но их мало кто проводит из-за дороговизны. Обычно тип грунта определяют народными методами.

Например, можно взять кусок земли и полить на него водой. Влажный грунт не рассыпется, а примет в себя ещё больше воды. С другой стороны это вам вряд ли покажет, что находится на глубине 2-3 метров под землёй.

То же касается и вопроса перепада высот. В идеале участок должен быть ровным и находиться на возвышенности, чтобы вода стекала с него. В противном случае (участок не ровный) вам либо придётся его выравнивать, либо тратиться на дорогой бетонный фундамент.

4. Коммуникации на участке

Речь идёт про воду, газ, электричество, канализацию. Участок с подведёнными коммуникациями всегда будет дороже, просто потому, что подводить коммуникации довольно-таки затратно как финансово, так и по времени. В плане воды, как правило, на земельных участках преобладают скважины, в этом случае нужно будет уточнить их глубину и качество воды.

Газ на участке также важен, так как отопление электричеством хоть и возможно, но оно не только дороже, но и повышает нагрузку на электросеть, которая, как правило, составляет выделенные 15Квт. При электрическом отоплении вам придётся отключать электроприборы.

5. Соседствующие постройки

Обращаем внимание на то, кто и что соседствует с выбираемым вами участком. Стоит присмотреться к соседям и постройкам в округе (нет ли линий ЛЭП, кладбищ, заводов, домашних хозяйств, даже заброшенных). Постройки по соседству покажет та же кадастровая карта https://pkk.rosreestr.ru/.

Так же не лишним будет достать генеральный план застройки территории в местной администрации — посмотрите, что собираются строить рядом с вашим участком, не будет ли проходить там скоростное шоссе поблизости.

Не лишним будет узнать, не относится ли ваша будущая земля к охранной зоне культурно-исторических памятников. Это можно узнать по карте границ территорий и зон охраны объектов культурного наследия — это составляющая генерального плана.

Может возникнуть ситуация, в которой на участок перед строительством придётся вызывать археологов, причём ещё и оплачивать их раскопки.

6. Инфраструктура

Обращаем внимание на инфраструктуру, соседствующую с участком — где ближайший магазин и пр. Вероятно до нужных объектов придётся ездить на автомобиле.

7. Мобильная связь и интернет

Ещё один момент, на который стоит обратить внимание — сигнал мобильной связи и интернета. Мобильная связь особенно важна, ведь могут возникнуть ситуации, что потребуется вызвать врача.

Проведённый к участку интернет — достаточно большая редкость, а потому в идеале чтобы ловил мобильный.

Вопрос с телевидением решается установкой спутниковой антенны.

8. Юридическая проверка

Понравился участок и собираетесь его покупать — запрашиваем выписку на участок в Росреестре, МФЦ или на Госуслугах. Там сообщат, не наложено ли на участок каких-либо ограничений.

После этого можно подготовить с продавцом договор купли-продажи, оплатить пошлину и приехать в Росреестр для регистрации договора.

С полным комплектом документов можно ознакомиться в интернете или у риэлторов (если у вас будет сопровождение сделки). Выбрать агентство для сопровождения сделки можно по нашему рейтингу агентств недвижимости в вашем городе.

Основываясь на этих основных параметрах, вы сможете подобрать и купить достойный земельный участок под строительство вашего будущего дома.

Источник: xn—-dtbfdhlba9adjjd2bcn.xn--p1ai