Виды землепользования при строительстве

Землеустройство – геодезические и организационные мероприятия по исследованию состояния территорий, моделированию и формировании грамотного использования земель и их полноценной охраны, созданию новых и упорядочению существующих объектов землепользования в ходе установления их границ на местности.

Землеустройство осуществляется на основании решений структур государственной власти, представителей федеральной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, договор и судебных актов о проведении землевладельческих мероприятий.

Проводя работ по землепользованию, государство организовывает управление земельными участками независимо от того, в чьей именно собственности находятся территориальные зоны. При этом землеустроительными объектами могут считаться земли российских субъектов, области административных и муниципальных образований, различные округи и части указанных зон и территорий и участков.

Основные виды землепользования

Рисунок 1. Виды землеустройства. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ

Регламент землепользования для ИЖС

На сегодняшний день землеустройство принято делить на территориальное и внутрихозяйственное.

Территориальное землеустройство – это комплекс геодезических работ, нацеленных на тщательное изучение реального состояния земельных фондов, внедрения понятий по их грамотному применению, установление административно-территориальных границ и объективное межевание существующих земельных объектов.

Данный вид землепользования рационально проводить в таких случаях:

1. Изменение ранее установленных границ участка.
2. Нахождение разрушенных земель.
3. Рекультивация и консервация земельных угодий.
4. Выделение территориальных долей.
5. Изъятие или предоставление земельных участков под сельскохозяйственную деятельность.

Готовые работы на аналогичную тему

Главной задачей территориального землеустройства является установление и изменение межи населенных пунктов, постепенное зонирование административных фондов и создание охраняемых территорий (сады, заповедники парки и прочее).

Внутрихозяйственное землеустройство представляет собой совокупность организационных мероприятий, основной целью которых является организация целесообразного землепользования в определенных пределах земельных участков, выделенных государством под сельскохозяйственную деятельность.

Фактически предназначение данного землеустроительного комплекса заключается в изучении и утверждении схем расположения пастбищ, земель, производственных и жилых помещений, а также сооружений сложной инженерно-транспортной инфраструктуры в пределах конкретной территории. Как правило, проведение внутрихозяйственного землеустройства проводится согласно требованиям субъектов, которые обладают правами на земельный участок.

Единство внутрихозяйственного и территориального землеустройства:

Различия между межхозяйственным и внутрихозяйственным землеустройством заключаются в разности объектов землепользования и характере проведения геодезических работ.

Следует отметить, что на практике выделяют еще один вид землеустройства- участковое. Этот вид реализуется посредством рабочих проектов землеустроительных и организационных мероприятий на определенных земельных объектах. Но участковое землепользование пока не получило научного признания.

Землеустроительная документация

Рисунок 2. Схема землепользования. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ

В процессе проведения землеустроительных работ разрабатывается и вводится предусмотренная российским законодательством документация.

Землеустроительная документация предполагает материалы (схемы, прогнозы, расчеты, проекты, технико-экономические планы и обоснования, другие документы), полученные в итоге проведения землеустроительных работ.

Они объективно отражают выполнение разных организационных действий, а также обеспечивают в ходе дальнейшего осуществления намеченных мероприятий формирование рационального использования земельных участков на территории России, субъектов, муниципальных и других административно-территориальных объектов, определенных землепользований, землевладений и территориальных зон.

Основной список документации землеустройства составляют:

• генеральный план землевладения территории России;
• землеустроительные карты территорий российских субъектов, административных и муниципальных образований;
• схемы рационального использования и охраны земель;
• различные проекты внутрихозяйственного и территориального землеустройства;
• документы объективного межевания объектов землеустройства;
• материалы картографических и геодезических работ, геоботанических, почвенных и других изысканий;
• программы по улучшению сельскохозяйственных наделов.

При формировании новых и упорядочении существующих землеустроительных объектов составляются расчет и карты объектов определенного земельного участка. Они применяются при нанесении их будущих границ на соответствующие дежурные кадастровые карты. Главной частью плана землеустройства российской является схема комплекса мероприятий, которые направлены на создание устойчивого землепользования, зондирование земель по соответствующим угодьям, категориям и формам собственности, оправданного расположения в соответствии с экономическими и экологическими требованиями компактных по площади территорий, формирование благоприятных условий для успешного ведения сельскохозяйственной и другой хозяйственной деятельности, стабильного развития крупных городов и поселений.

Социальные аспекты землеустройства

При проведении геодезических работ по землеустройству в обязательном порядке учитываются социальные факторы, к которым специалисты относят: грамотно составленную схему расселения (структура и плотность населения); размер, количество, месторасположение и уровень благоустройства небольших населенных пунктов; поселения, несущие сельскохозяйственное значение (села деревни); наличие функционирующих водных фондов, хорошее состояние автомобильных и железнодорожных путей сообщения; встроенные коммуникационные сети (телефонная связь, электричество, газопровод, водопровод и прочее).

Во время проведения исследования населенных сельскохозяйственных пунктов учитываются такие аспекты: совершенствование инфраструктуры, наличие производственных крупных фондов (фермы и иные объекты хозяйственного значения), а также степень развития и автоматизация данных объектов.

С точки зрения земельного фонда ключевой задачей землеустройства является организация правильного использования и защиты территорий в каждой сфере экономики, приведение межевание земельных участков в соответствие с действующими земельными взаимоотношениями. Благодаря землепользованию соблюдаются оптимальные условия применения муниципальных фондов и решаются организационные и геодезические задачи.

Резюмируя все вышесказанное, отметим, что землеустройство является системой мер, которые способствуют рациональной эксплуатации, организации и охране земель. Кроме того, землеустроительные мероприятия отвечают за сохранение ценных природных ландшафтов и разработку благоприятной экологической среды. Для подготовки экспертов данной отрасли формируются целые университеты, а за государственное управление земельными трансформациями отвечает комитет по землеустройству. Основными мероприятиями землепользования являются: комплексное освоение новых территорий, улучшение земельных участков хозяйственного назначения, рекультивация разрушенных зон, а также геодезические, топографические, картографические, почвенные, агротехнические и другие работы.

Источник: spravochnick.ru

Категория земельного участка и виды его разрешенного пользования: правила установления

Земельный Кодекс Российской Федерации ставит обязательным условием необходимость присвоения тем или иным земельным участкам категорий и видов разрешенного использования.

Если в отношении конкретного участка не был установлен один из таких показателей в режиме непосредственной оценки такого участка, то категория и вид разрешенного использования могут быть присвоены на основании имеющихся аналогичных данных по отношению к соседним участкам.

Что такое категория и вид разрешенного землепользования?

Категория земельного участка – это понятие, сформулированное в Земельном Кодексе Российской Федерации в качестве специально сформированных групп правовых норм, которые определяют те или иные эксплуатационные возможности конкретного земельного участка. На основании присвоенной категории определяется, каким именно образом такой участок можно использовать, а что будет считаться нецелевым использованием.

Вид разрешенного землепользования, трактуемый еще как вид целевого назначения участка, рассматривается в качестве более точной формулировки с точки зрения закона возможностей осуществления эксплуатации участка в тех или иных целях. Вид разрешенного использования – это более узкое понятие, позволяющее определить фактическое состояние участка более точно на основании специально регулирующих его эксплуатацию норм права.

Кто присваивает категорию и вид разрешенного пользования участку?

В соответствии с положениями Земельного Кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О порядке перевода земель из одной категории в другую…» полномочия по определению фактической категории земельного участка возлагаются на государственные органы власти различных уровней в зависимости от того, к какому уровню государственной собственности на землю принадлежит тот или иной участок. Выглядит такая иерархия следующим образом:

• если речь идет о федеральной государственной собственности на землю, то категорию ее использования устанавливает Правительство Российской Федерации;
• если говорить об участках, находящихся в ведении собственности субъектов федерации, то все обязанности по установлению категории возлагаются на соответствующие органы субъекта федерации;
• если речь идет об участках, находящихся в ведении муниципалитетов, но не отнесенных к землям сельхозназначения, то присвоением категории занимаются соответствующие органы администрации муниципального образования; если речь идет о землях сельхозназначения, то они находятся в ведении уполномоченных органов субъектов федерации;
• если земля находится в частной собственности, то определять ее категориальную принадлежность придется уполномоченным органам муниципалитета.

Аналогично происходит и установление видов разрешенного землепользования в отношении того или иного участка.

По каким основаниям производится?

Установить категорию и вид разрешенного использования можно по следующим основаниям:

• если данные об участке содержались в ранее составленных кадастровых документах на участок, а теперь должны быть перенесены в реестровые базы Единого государственного реестра недвижимости;
• категория и вид разрешенного использования изменяются по заявлению владельца или пользователя того или иного земельного участка;
• земельный участок переводится в другую категорию или изменяет вид разрешенного пользования на основании его фактического состояния, установленного по результатам проведения необходимых экспертиз;
• выявлена фактическая ошибка в реестровых документах или Выписки из Единого государственного реестра недвижимости, которая должна быть изменена.

Какие документы требуются для изменения и присвоения?

Для того, чтобы категория земельного участка была изменена или присвоена (если такое не было осуществлено ранее по каким-то причинам), необходимо подготовить:

• заявление об изменении категории и вида разрешенного использования участка; , полученную не ранее, чем за месяц до подачи заявления, содержащую сведения о кадастровом номере участка, его адресе расположения, площади участка, его фактическом расположении относительно других участков, проведенной процедуре межевания и ее результатах;
• документы, подтверждающие необходимость оформления той или иной категории или вида разрешенного пользования, в том числе те, в которых содержатся сведения о ранее присвоенных данных.

Присвоение категорий и видов разрешенного использования того или иного земельного участка осуществляется на основании Земельного Кодекса Российской Федерации уполномоченными органами государственной или муниципальной власти, определение которых происходит на основании принадлежности к той или иной форме государственной или частной собственности на землю.

Источник: zakonometr.ru

Виды разрешенного использования

Кроме юридических оснований, которые представляются землевладельцам при официальном оформлении документации на участок, существуют фактические основания владения землёй, когда владелец:

• бережно относится к земельному имуществу;
• несёт ответственное управление им;
• защищает от посягательства третьих лиц;
• исполняет требования, предъявляемые к уходу за участком.

Поэтому извлечение пользы из земель, находящихся в собственности или аренде, допускается только в рамках установленного вида их разрешённого использования – правового регламента, которым регулируется вид деятельности правообладателя на участке. Такие виды делятся на основные, условно разрешённые и вспомогательные.

Каждый из них выступает в качестве юридических ограничений или рамок, в пределах которых допускается распоряжение участком.

Они устанавливаются статьёй 7 ЗК РФ соответственно зонированию территорий.

Виды разрешенного использования земельных участков

• основное;
• условно разрешенное;
• вспомогательное.

Вспомогательный вид, как правило, используются одновременно с основным или условно разрешенным. При условно разрешенном использовании требуется получение согласия органов местного самоуправления. Для этого проводятся публичные слушания, на которых принимается решение.

Основные

Основные виды устанавливаются новым классификатором ВРИ. В нем не только упорядочили имеющуюся информацию, но и внесли новые виды:

• малоэтажная квартирная застройка;
• земли для строительства гаражей;
• участки для строительства поликлиник и больниц;
• территории, предназначенные для строительства детских садов и школ;
• земли для строительства высших профессиональных учебных заведений различных уровней;
• земли для оборудования метеослужб.

Основные ВРИ расположены в документе по разделам, характеризующимся целевым назначением участка. Это земли:

1. сельскохозяйственного назначения;
2. жилой застройки;
3. для осуществления предпринимательской деятельности;
4. рекреационные;
5. производства;
6. транспорта;
7. предназначенные для обороны и безопасности;
8. охраняемые государством;
9. лесов;
10. водных объектов;
11. общественного использования.

Каждый раздел состоит из подразделов. Например, «жилая застройка» включает:

• строительство жилых домов не выше 3 этажей;
• усадьбу для ведения подсобного хозяйства;
• блокированную застройку;
• передвижное жилище;
• строительство домов средней высоты;
• строительство многоэтажек;
• обслуживание жилой застройки.

• строительство малоэтажного дома;
• выращивание сельскохозяйственной продукции;
• строительство гаража и дополнительных подсобных помещений;
• разведение домашних животных.

Условно разрешенные

Отличительной особенностью условно разрешенного вида является получение разрешения у соответствующих органов.

Порядок закреплен в Градостроительном кодексе:

• собственник земельного участка, желающий изменить основной ВРИ или получить разрешение на условно разрешенный, письменно оформляет заявку, которую направляет в уполномоченный орган местной администрации (совет, комиссия и т.д.);
• проведение публичных слушаний об изменении ВРИ и подготовка заключения;
• в случае положительного решения готовятся рекомендации по использованию земли, при неудовлетворительном ответе предоставляется письменный отказ с обоснованными причинами;
• занесение сведений в кадастр недвижимости.

Вспомогательные

Вспомогательные виды направлены на дополнение функционала и обслуживания основных и условно разрешенных ВРИ.

К ним относятся:

• проезды общего пользования;
• объекты, обеспечивающие предоставление коммунальных услуг;
• парковки, стоянки, гаражи, предназначенные для обслуживания основного и условно разрешенного вида;
• спортивные и детские площадки;
• площадки, предназначенные для бытового обслуживания;
• общественные туалеты;
• объекты торговли, общественного питания;
• вагончики, предназначенные для временного пребывания;
• иные объекты.

Виды разрешенного использования

Виды, или типы разрешенного использования – это уточняющее понятие в земельном праве, которое подразумевает деление участков по типу их эксплуатации на основные, условно-разрешенные и вспомогательные.

Если под основными видами понимается возможность эксплуатации того или иного участка для непосредственных целей, заложенных в категорию, к которой он принадлежит (например, для земли населенного пункта – возведение дома, относимого к индивидуальному жилищному строительству), то два других следует расшифровать.

Условно-разрешенный вид или тип землепользования подразумевает создание перечень земель, которые будут использованы в случае необходимости для расширения возможностей эксплуатации существующих земельных объектов без нарушения действующего законодательства.

Вспомогательные виды – это особые формы использования земельного ресурса, которые подразумевают их привлечение только для осуществления нормального функционирования уже существующих территорий.

Земельный Кодекс вместе с дополняющими его нормативными актами создал достаточно прочную базу для правильной организации эксплуатации земли как основного производственного ресурса. Для того, чтобы такая эксплуатация была максимально удобной, она должна осуществляться в соответствии с целевым назначением использования, а также видами (типами) разрешенного пользования.

Перечень разновидностей

Каждому земельному наделу может быть присвоено несколько видов возможного использования:

• Основной – определяется градостроительным регламентом, является главным ВРИ для участка.
• Условно-разрешенный – дополнительный вид, может быть добавлен по инициативе владельца, но таковое добавление необходимо согласовать в Комиссии по землепользованию.
• Вспомогательный – присваивается по умолчанию совместно с любым из вышеперечисленных видов.

Основной

Основой определения возможного использования земель является градостроительный регламент. Здесь указаны виды для каждой зоны, находящейся в ведомстве муниципального образования.

Местные органы власти могут дать владельцу участка несколько вариантов основных видов на выбор. При этом владелец может в любой момент поменять свое решение и изменить основной ВРИ в заявительном порядке, дополнительно согласовывать изменения не нужно.

Условно-разрешенный

Данный вид не имеет такой жесткой регламентации, как основной. Местными властями может быть составлен собственный классификатор разрешенных видов.

По умолчанию, земельный надел обладает только основным и вспомогательным видом. Условно-разрешенный может быть добавлен по инициативе владельца надела.

Для этого ему необходимо пройти согласование через публичные слушания, к которым привлекаются все заинтересованные лица: владелец надела, его соседи, местные чиновники и т.д.

Указанный ВРИ имеет ту же силу, что и основной. Так, с его помощью на участке, предназначенном под ИЖС, можно построить магазин, кафе и т.д.

Вспомогательный

Вспомогательный ВРИ (один или несколько) всегда идет совместно с основным и разрешенным. Например, для ИЖС вспомогательным видом может быть строительство бытовых построек, строительство хозяйственных построек и т.д.

Классификатор

Действующий классификатор был утвержден Приказом Минэкономразвития № 540 в 2014 году.

В 2015 году в часть Приказа были внесены поправки, в соответствии с которыми действующий классификатор определяет исключительно основные виды. Иные ВРИ определяются на основе местных градостроительных регламентов.

Таким образом, классификатор – это документ, содержащий в себе группу основных ВРИ земель. Местные органы власти не вправе включать в градостроительный регламент основные ВРИ, не соответствующие действующему классификатору.

Подробную информацию по классификатору читайте в статье.

Нормы закона

Все основные правила использования земли установлены в таком нормативном акте, как Градостроительный кодекс, а именно в статье 37.

Это следующие направления:

• использование в сельскохозяйственном назначении (существует 18 направлений, в том числе животноводство, садоводство и пр.);
• возведение жилых домов (7 направлений, среди которых: индивидуальнее строительство, застройка жилыми комплексами, обслуживание застроек и пр.);
• возведение объектов капстроительства для общественного пользования (больницы, школы, коммунальные предприятия);
• для ведения предпринимательской деятельности;
• для отдыха;
• выделение участков для добычи полезных ископаемых и промышленной деятельности;
• возведение транспортных путей;
• для обеспечения обороны и пр.

В Классификаторе для каждого названия присвоен специальный числовой код, который является равнозначным с текстовым наименованием.

Градостроительный регламент

Правовой режим для участка земли определяется в соответствии с тем, как его фактически используют. Это же касается и возведенных на этой территории объектов.

Определением правового режима занимаются градостроительные регламенты, при составлении которых также учитываются возможные границы соприкосновения территорий разного назначения. Для осуществления данной функции в муниципалитетах составляется документация по территориальному планированию, в которой и учитываются все особенности.

Закон об оформлении земельного участка в собственность нужно обязательно учитывать при составлении всех документов. Читайте далее про новый закон по межеванию земельного участка бесплатно.

Установленный в градостроительном регламенте правовой режим распространяется на определенную территориальную зону со всеми возведенными на ней объектами. Не распространяется действие этого документа на те участки, где расположены памятники или ассамблеи, которые являются культурным наследием.

Вспомогательные виды

Самостоятельной правовой силы эти виды не имеют, поэтому не могут выступать автономно, без связи с основным видом использования.

В градостроительных источниках законодательства эти нормы рассмотрены:

• п. 1 ч. 3 статьи 37 ГрК РФ;
• абз. 2 ч. 4 статьи 17 ГрК РФ.

Если организация деятельности на землях не входит в компетенцию градостроительного законодательства, то опора осуществляется на нормы статей 7 и 85 ЗК РФ. А так же – закона о Государственном кадастре.

Собственник земли выбирает основной вид разрешённого использования. По собственному усмотрению он вносит соответствующий основным параметрам, вспомогательный вид разрешённого использования. Здесь нельзя отклоняться от норм основного разрешения, их допустимо дополнять только теми действиями, которые не входят вразрез с основным видом разрешённого использования.

Соответственно, выбирать можно только те виды вспомогательных работ, которые не требуют специальной регистрации в Росреестре, и лаконично вписываются в контекст застройки.

Например, при возведении дома можно получить дополнительное разрешение на строительство надворных построек. А на землях, предусматривающих сельскохозяйственный бизнес, можно выстроить складское помещение.

Главное правило – это целесообразный синтез идей, которые дают преимущества землевладельцу и не входят в конфликт с интересами администрации и собственников соседствующих участков.

Особенности договора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения

Статьей 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливается преимущество в праве покупки земельного участка субъектом РФ либо в определенных случаях муниципальной администрацией, на территории которой располагается земля.

Продавец при реализации участка обязан в письменной форме уведомить об этом высший орган исполнительной власти субъекта РФ или в предусмотренных законодательством случаях известить орган местного самоуправления. При извещении о продаже собственник указывает следующие сведения:

• Стоимость участка;
• Площадь участка;
• Местонахождение участка;
• Срок осуществления взаимного расчета по договору купли-продажи.

Это далеко не все сведения, которые необходимо предоставить продавцу земли. Полный перечень содержится в абзаце первом пункта 2 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Такие сведения, как правило, в дальнейшем составляют основу всего договора купли-продажи, определяют его существенные условия. Также следует в уведомлении о продаже указывать информацию о продавце и кадастровый номер земельного участка, приложить к уведомлению ксерокопии правоустанавливающих документов на участок. Извещение о продаже является офертой, то есть открытым предложением лица заключить сделку с адресатом, принявшим предложение.

Стоимость продаваемой земли определяется только по усмотрению продавца и является, соответственно, рыночной.

Продавцу необязательно определять цену земли в зависимости от кадастровой стоимости. Цена участка указывается в рублях, и покупатель обязуется ее внести в указанный по договору срок, в том числе при оплате в несколько этапов.

государственной регистрациейОбщим правилом ГК РФ максимальный срок проведения расчетов по сделке купли-продажи составляет 90 дней.

Без государственной регистрации подобный род сделок является ничтожным в соответствии с пунктами 1-ыми статей 131, 164, 165, 551 ГК РФ.

Размер сельскохозяйственного участка, как и любого другого, считается по общепринятым величинам — гектарам или квадратным метрам.

Месторасположение участка определяется путем описания его с указанием адреса внутри субъекта РФ, муниципального образования. При описании используется направление от ближайшего населенного пункта и расстояние до него (к примеру, в 10 км на юго-восток от города Краснодар). В любом случае, к договору необходимо приложить кадастровый план участка (паспорт) с его кадастровым номером.

Право покупать земельные участки сельскохозяйственного назначения в собственность не имеют:

• Иностранные граждане (статья 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
• Лица, у которых при покупке участка будет превышен максимально установленный законом субъекта РФ размер общей площади сельскохозяйственных земель, принадлежащих одному лицу (п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
• Иные лица по законодательству Российской Федерации.

Структура договора общая для всех сделок по купле-продаже земельных участков. В бланке следует указать следующие сведения:

• Место и дата заключения договора.
• Стороны договора (сведения о них в зависимости от вида субъектов: паспортные данные физических лиц, наименования организаций и государственных органов).
• Данные о передаваемом участке (площадь, месторасположение, кадастровый номер, категория земли, кому принадлежит и так далее).
• Цена, подлежащая к уплате покупателю земельного участка.
• Порядок расчета по договору.
• Наличие обременений и ограничений земельного участка сельскохозяйственного назначения.
• Момент вступления договора в силу.
• Количество экземпляров, в которых составляется договор.
• Подписи сторон.

Образец договора купли-продажи земли с/х назначения можно скачать здесь.

Пошаговая процедура покупки земли сельскохозяйственного назначения

У государства

Государство принадлежит к так называемому первичному рынку продажи земельных участков.

В случае покупки государственной или муниципальной земли порядок будет следующим:

Подача заявления (ходатайства) в местный орган исполнительной власти о предоставлении сельскохозяйственных земель. Сельскохозяйственные цели указываются непосредственно в заявлении, также в нем прописывается желание приобрести в собственность, необходимые размеры и месторасположение. Местный муниципалитет в течение установленного срока рассматривает поданное заявление о приобретении сельскохозяйственных угодий. Факт предоставления или отказа в предоставлении участка фиксируется вынесением постановления главой муниципалитета. При отказе предоставляется постановление или выписка из него, где обосновываются причины отрицательного ответа. Решение можно обжаловать через суд

Важно! Отказ в предоставлении может быть по разным причинам. Среди них это отсутствие свободных земель сельскохозяйственного назначения в фонде администрации и возможности предоставить землю на указанной территории. Как правило, для каждого региона установлены свои льготники, имеющие право на первоочередное получение земельного участка в собственность. Стоимость земли сельскохозяйственного назначения в основном формируется по величине плодородных качеств

Второстепенными моментами будут размеры и месторасположение. Так или иначе, цена земли определяется нормативно-правовыми актами местных муниципалитетов. Материалы по земельному делу необходимо согласовать с архитектурными и градостроительными органами, органами санитарного и пожарного контроля, охраны природы и историко-культурных ценностей.

Каждая из данных служб выдает свое заключение, которое удостоверяется их личной печатью и подписью руководителя. Зарегистрировать право на участок можно в филиале областной регистрационной палаты (как правило, регистрационная палата располагается в самом здании муниципалитета). Далее составляется договор купли-продажи, о чем будет подробнее в следующей части.

После окончания процедуры регистрации на руки выдается свидетельство на право собственности сельскохозяйственного участка. Использовать участок по его назначению можно будет только после процедуры межевания (определение границ). Освоение сельскохозяйственных угодий возможно лишь в соответствии с разработанной и утвержденной проектной документацией.

У физического лица

Покупка у физического лица земельного участка сельскохозяйственного назначения, как и для любых других целей, имеет свои отличительные черты.

Перед покупкой земли у частного владельца следует убедиться в наличии у него всех правоустанавливающих документов на такой участок.

Существует электронный сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн», который находится на официальном сайте Росреестра. Также можно обращаться в местные филиалы кадастровых палат при администрациях населенных пунктов.

В выписке указываются также существующие ограничения и обременения в пользовании участком (сервитут, арест, аренда). Предоставление сведений обойдется в 200 рублей.

При покупке земли у физического лица также заключается договор купли-продажи. Земельная собственность переходит от одного лица к другому по передаточному акту.

Все сделки с недвижимым имуществом заключаются в письменной форме.

Вторичный рынок является местом «небезопасных сделок». Здесь могут и обмануть, и пообещать не то, что будет на самом деле, и прочее.

Лучше всего обращаться за помощью в специализированные агентства по недвижимости с высокой репутацией. Они помогут выяснить историю земельного участка, оформят все необходимые документы, уладят возможные проблемы. Естественно, это устраняет риски покупателей земель, за что требует от них соответствующей платы за оказываемые услуги. В любом случае решать приобретателю земли.

Молодые семьи, которые покупают недвижимость в первый раз, часто интересуются, что нужно знать при покупке земельного участка с домом в деревне.

Хотите подарить земельный участок с домом? Здесь есть перечень всех необходимых документов.

В нашей статье полностью описана процедура дарения садового участка.

Способы получения сведений из ЕГРН: пошаговая инструкция

На сегодняшний день существует несколько способов выяснения информации о том или ином участке земли. В частности, популярными являются:

• заказ электронной выписки из ЕГРН на сайте;
• обращение в отделение Росреестра;
• через Многофункциональные центры (МФЦ);
• с помощью выездного обслуживания;
• получение Почтой России.

Расскажем о каждом из этих способов.

Электронная форма

Приступаем к заполнению — это первый шаг. Нужно вписать такие данные:

• тип объекта: земельный участок;
• кадастровый номер надела;
• площадь;
• адрес (полностью);
• в каком виде нужны сведения (электронно или в виде бумажного документа);
• указать свой e-mail;
• ввести проверочный текст с картинки;
• нажать “Перейти к сведениям о заявителе”.

В шаге 2 заполняем данные о физическом или юридическом лице. На примере физлица это следующие сведения:

• Ф.И.О.;
• паспортные данные;
• СНИЛС (необязательно);
• телефон (необязательно);
• Затем нужно поставить галочку согласия на передачу персональных данных в Росреестр и переходить к следующему шагу.

В третьем шаге потребуется прикрепить скан паспорта заявителя, а затем перейти к проверке данных.

После этого появится окошко, в котором нужно сверить все введенные ранее данные о заявителе и интересующем земельном наделе и нажать “Подписать и отправить запрос”.

В офисах Росреестра

Чтобы за короткие сроки узнать сведения о собственнике земельного участка и не простаивать в длинных очередях, на портале ЕГРН можно воспользоваться сервисом “Офисы и приемные” и записаться к специалисту на конкретный день и время. Для этого нужно выбрать свой:

• регион;
• район;
• населенный пункт.

По результатам поиска появится список офисов, которые обслуживают выбранную территорию.

Далее следует выбрать «Предварительная запись на прием», указать тип очереди, сколько заявителей будет и какой объект недвижимости (сколько земельных участков).

После того как все нужные параметры заданы, на экране появится талон на очередь с внесенными сведениями.

Даже если заявитель подал документы лично, в отделение Росреестра, он может отследить статус их рассмотрения при помощи интернет-сервиса на указанном сайте – «Проверка состояния запроса online».

Срок получения сведений из Росреестра будет составлять 3 дня, а стоимость также различна: для граждан – 300 рублей, а для организаций – 950 рублей. Запись на прием абсолютно бесплатна.

Готовые сведения из Росреестра выдаются в виде бумажного документа, подписанного уполномоченным сотрудником с печатью органа.

Через Многофункциональные центры

Узнать подробную информацию об адресах МФЦ можно на сайте Росреестра, через сервис “Офисы и приемные. Предварительная запись на прием”.

Сроки выдачи сведений немного отличаются от тех, что установлены для Росреестра, поскольку на передачу запроса из МФЦ в отделение потребуется до 2х дней. Следовательно, общий срок ответа на запрос будет составлять порядка 5 дней.

Стоимость получения информации о собственнике ЗУ будет такой же, как и при заказе в Росреестре.

Выездное обслуживание

Такой вид оказания услуг предусмотрен законодательством.

Зачем осуществляется выездное обслуживание?

• Чтобы доставить запросы информации из ЕГРН в место оказания госуслуг;
• Чтобы заявители могли получить ответы на свои запросы курьером.

Порядок оказания услуги по выездному приему осуществляется согласно приказу ФГБУ «ФКП Росреестра» от 29.12.2016 № П/515. Эта услуга не бесплатна, размеры ее стоимости определяются специальным приказом ФГБУ «ФКП Росреестра» о тарифах 29.12.2016 № П/517. Стоимость для физлиц – 1000 рублей за пакет документов, а для организаций – 1500 рублей.

Тем не менее, (при предъявлении подтверждающего документа):

• ветераны ВОВ;
• инвалиды ВОВ;
• инвалиды 1 и 2 группы.

Почтовым отправлением

Чтобы Росреестр принял запрос, направленный Почтой России, нужно обязательно приложить нотариально заверенную копию паспорта заявителя или учредительных документов юрлица. Конечно же, не забыть приложить квитанцию об оплате госпошлины в указанном выше размере.

Для отслеживания статуса письма, лучше отправлять подобные запросы заказным письмом. Ответ заявитель также получит письмом, по почте.

При выносе границ земельного участка в натуру устанавливаются межевые знаки для обозначения границ надела. Где заказать ситуационный план участка для газификации? Ответ вы найдете в нашей статье. В каких случаях может происходить наследование на праве бессрочного пользования? Мы рассказали об этом здесь.

Особенности использования

Частными лицами

На землях сельскохозяйственного назначения физические лица вправе осуществлять только деятельность, оговоренную ЗК РФ. Речь идет о:

1. Ведении фермерского хозяйства.
2. ЛПХ.
3. Сенокошения.
4. Огородничества.
5. Выпаса скота.
6. Разведения рыбы и пр.

Объекты земельных правоотношений физлиц:

• земельные участки;
• земельные доли;
• права за земельные доли и на земельные участки.

Земля может покупаться-продаваться (с обязательным уведомлением госорганов), сдаваться в аренду и субаренду, а также передаваться в дар, наследство, уставной капитал АО. Физлица имеют равные права с юрлицами в использовании и возможности покупки-продажи земли. Ограничения существуют только для иностранных физлиц, которые не вправе приобретать сельскохозяйственные пашни в собственность.

Коммерческими организациями

Участки земли сельскохозяйственного назначения могут покупать, арендовать и использовать любые коммерческие организации. Все земли, используемые коммерческими организациями, обладают особым правовым статусом как землепользователи земель сельскохозяйственного назначения.

Виды сельскохозяйственных организаций:

• производственные или потребительские кооперативы;
• крестьянские (фермерские) хозяйства.

В различных сельскохозяйственных организациях могут быть свои особенности правового режима. Например, для фермеров минимальные размеры земельных участков не устанавливаются, если профиль их деятельности: садоводство, овощеводство защищенного грунта, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство или другая важная для развития сельского хозяйства в регионе деятельность.

Сельскохозяйственным организациям участки могут предоставляться в собственность, постоянное пользование или аренду. В случае предоставления надела в собственность члены кооперативов получают право на земельную долю. Невостребованные земельные доли становятся государственной собственностью.

Важно! Помимо коммерческих объединений участки предоставляются в собственность также религиозным организациям, научным институтам и казачьим обществам (некоммерческим организациям).

Кооперативами

Кооперативы вправе покупать и продавать земли сельскохозяйственной категории. Согласно закону «О сельскохозяйственной кооперации» сделки кооператива по отчуждению и приобретению земельных участков проводятся только с согласия общего собрания всех членов (ст. 38).

Участников могут в течение определенного периода, не превышающего 10 лет, обязать продавать производимую ими сельскохозяйственную продукцию или ее часть именно кооперативу, а не другим организациям.

Предприятиями

Право на использование сельскохозяйственных земель имеют и коммерческие предприятия (АО, ООО и другие формы собственности). Это могут быть агрохозяйства, племенные и конные заводы, предприятия по воспроизводству ценных видов рыб и другие компании.

Приобретение и продажа участков для предприятий ведется по тем же принципам: землю можно использовать только для сельскохозяйственных целей и перед продажей участка нужно сначала предложить его местным властям, которые имеют приоритетное право покупки.

Для оформления сделки нужно будет показать доверенность представителя или подтвердить полномочия директора компании. Если для подписания договора по Уставу компании нужно разрешение учредителей, то необходимо будет предоставить и этот документ.

Почему возникает необходимость в согласовании вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка

Начнем с того, что:

1. На землях населенных пунктов, сельскохозяйственных землях (кроме сельхозугодий), землях промышленности, связи, радиовещания, – устанавливается градостроительный регламент. На остальных категориях земель он отсутствует.
2. Градостроительный регламент подразумевает деление территории на зоны, в рамках каждой зоны существуют разрешенные назначения земель, в соответствии с которыми могут использоваться участки независимо от форм собственности. Например, есть зона под жилую застройку, в которой невозможно построить промышленный объект, а есть зона промышленной застройки, в которой нельзя возводить жилые дома.
3. Перечень назначений земель, которые можно выбрать в пределах одной градостроительной зоны, довольно обширен. В совокупности с жилой застройкой предусмотрено использование участков под магазины, школы, ветеринарные клиники, парикмахерские, банки и т. д. – все эти назначения земли относятся к основным видам для конкретной территориальной зоны.

В каждой зоне, помимо основного перечня, существует вспомогательный и условно-разрешенный. Вспомогательный вид можно выбирать как дополнительный к основному или условно-разрешенному, но он не может применяться отдельно от них. Например, назначение участка под индивидуальный гараж может являться вспомогательным к основному – ИЖС. А автомойка может быть включена в условно-разрешенный список. Это означает, что желающим использовать участок под автомойку для начала нужно согласовать выбранное использование с местной властью.

Основной и вспомогательный ВРИ собственник участка может выбирать по своему усмотрению – просто подав заявление в Росреестр. Условно-разрешенное назначение земли можно установить только после согласования с уполномоченным органом власти.

Как узнать, какие назначения земли предусмотрены в зоне расположения вашего участка? Закажите правила землепользования и застройки (ПЗиЗ) по адресу или кадастровому номеру земельного участка, в МФЦ или через портал Госуслуг. Вы получите выписку из ПЗиЗ, в которой указано, в какой именно зоне находится ваш участок, и какие назначения можно выбирать в качестве основных видов, вспомогательных, а какие – только через согласование с органами власти.

Что нужно знать

Законодательство говорит о том, что землю можно использовать только по предназначению. Например, если земля нужна для ведения фермерского хозяйства, а в документах указано, что участок предназначен только для коммерческого строения, то ферму там разместить не получится.

Главным градостроительным документом является генеральный план. Это документация, в которой указывается план по развитию территорий городских или других селений.

В нем указываются:

• главные ветви развития территории (учитывая климатические особенности и экономическую ситуацию в регионе);
• обозначаются функции каждой из зон, их назначение и запреты на использование в определенных целях;
• описываются меры, которые нужно предпринять для защиты населения города или поселка;
• обозначаются границы поселения.

Каждый муниципалитет должен принять Правила землепользования и застройки. Это нормативный акт, при принятии которого местные власти должны руководствоваться ГК РФ, ЗК РФ и другими статьями федерального законодательства.

Вся территория города или другого поселения должна быть поделена на несколько зон.

Это могут быть зоны разнообразных предназначений, а именно:

• жилые;
• производственные;
• инфраструктурные;
• рекреационные;
• сельскохозяйственные;
• зоны специального назначения и пр.

Это значит, что земли в подобных зонах могут быть использованы только по прямому предназначению (например, в жилой зоне можно строить дома, но нельзя – промышленные комплексы).

Источник: woodimart.ru

Что такое разрешенное использование земельного участка и какие бывают виды использования

В 2020 году виды разрешенного использования земельных участков (ВРИ) не претерпели трансформаций и остаются неизменными по сравнению с прошлым годом. Последние изменения данной отрасли производились в 2015 году.

Все числовые обозначения ВРИ были внесены в единый документ – классификатор. Утвержденный документ позволяет конкретизировать различные виды, установить определенные разрешенные занятия на той или иной земле.

Проделанная классификация позволяет исключить субъективную трактовку.

Что из себя представляет

Земля делится на отдельные участки, относящиеся к зафиксированным в действующем законодательстве категориям. Помимо категории участок относится к конкретному ВРИ (ст. 7 ЗК РФ).

Вид использования определяет перечень разрешенной для ведения деятельности.

Например, никто не вправе произвольно выбрать территорию в черте города и начать возведение сооружений (торгового центра или спортивного комплекса). Изначально надлежит выяснить, что не запрещено делать на конкретном участке, какой вид строительства разрешен по территориальному планированию.

ВРИ представляет собой отдельный документ на каждый определенный вид эксплуатации земли, содержащий:

• параметры участков;
• сведения о расположенных недвижимых объектах;
• существующие ограничения по пользованию;
• показатели для осуществления расчетов.

Согласно ст. 37 градостроительного законодательства выделяют следующие виды землепользования:

1. Основные.
2. Условные.
3. Вспомогательные.

Первые подразделяются на крупные территориальные зоны, включающие в себя сразу несколько ВРИ:

• для возведения жилых построек;
• предназначенные для общественно-деловых объектов;
• для занятия предпринимательской деятельностью;
• зоны отдыха;
• общественного пользования.

Условные требуют наличия специального разрешения для эксплуатации, позволяют или запрещают возведение конкретных сооружений. Одобрение получают от уполномоченной Комиссии.

Данный тип подразделяется на группы:

1. Индивидуальное жилье, выходящее по метражу за установленные законом рамки для конкретной зоны.
2. Спортивные помещения.
3. Плавательные бассейны.
4. Больница, травмпункт.
5. Офисные здания.
6. Отведенные для нужд администрации.
7. Парковочные места временные или постоянные.
8. Торговые точки временного характера.

Вспомогательный вид пользования устанавливается при наличии логической обоснованности и выступает в роли дополнения. Например, при возведении жилого комплекса необходимостью станет предусмотреть места под детские площадки и парковочные места.

Что такое классификатор, его характерные особенности

Действующий на сегодняшний день классификатор вступил в силу в 2014 году, а в 2015 в него были внесены последние изменения. Он представляет собой единственный источник для определения категорий земель. В этой связи не стоит путать категории и разновидности. Первых в законе всего 7, а вторые представлены довольно широко.

Для упорядочивания разновидностей и был создан классификатор. В нем перечислены все возможные варианты использования земельных наделов.

Если выявляются нарушения предписаний классификатора, то для правонарушителя это грозит расторжением договорных отношений и применением мер административного воздействия в виде штрафных санкций.

Среди характерных особенностей стандарта обычно выделяют:

• для каждой разновидности зафиксировано не только полное название, но и детальное описание;
• любому участку присвоено персональное цифровое обозначение, использующееся впоследствии во всей документации;
• приводится 13 общих видов. Каждый из них содержит еще несколько дополнительных типов.

Как можно использовать земли по утвержденному стандарту

По индивидуально присужденному коду участка владелец вправе пользоваться им только по назначению. Таблица ниже проиллюстрирует несколько обобщенных разновидностей и уточнений к ним.

Название и разрешенная деятельность:

Сельскохозяйственное направление

Взращивание растений, разведение животных, пчел и рыб. Не запрещено выращивать лен, овощи, лекарственные растения, чай, различные ягоды. Помимо этого разрешено заниматься научной деятельностью, селекцией, осуществлять хранение и переработку продукции, возводить сооружения для хранения, питомники для разведения животных

Жилищное

Размещение жилых комплексов, различные типы построек – от индивидуальной усадьбы до многоэтажек в 20 этажей. Для данного вида не используются здания для временного жительства – гостиницы, дома отдыха, санатории

ИЖС

Строительство зданий не более 3-х этажей для постоянного проживания людей. Также можно выращивать садовые культуры, овощи, ягодные растения. Допускаются хозпостройки, гаражи.

Сооружения не выше 4 этажей. К вышеперечисленному добавляется строительство магазинов, обслуживающих организаций – прачечные, парикмахерские, спортивные площадки

Предпринимательство

Возведение постоянных объектов с ключевым предназначением – извлечение выгоды в определенной сфере (торговые комплексы, рестораны, автосервисы и прочее)

Производственная сфера

Строительство фабрик и заводов, капитальных объектов для добычи ископаемых

Как узнать вид земельного надела

Узнать разновидность участка возможно при запросе выписки из кадастра. Для этого потребуется обратиться в ближайшее кадастровое отделение. В уполномоченном учреждении заполняется соответствующее заявление. К нему прилагается паспорт заявителя и называется номер участка, для которого требуются сведения.

Вторым вариантом является обращение через портал Госуслуг. Для этого необходимо наличие личного кабинета на сайте и подтвержденной учетной записи. Однако персональные материалы доступны только при предоставлении точного кадастрового номера.

Целевое предназначение определяется для установления порядка пользования и понимания перечня прерогатив обладателя участка.

Также подобную информацию можно найти в кадастровом паспорте объекта. Использование надела не по назначению чревато негативными последствиями, поэтому лучше заранее узнать к какому конкретному ВРИ принадлежит.

Чем опасно использование территории не по назначению

Вне зависимости от реальной эксплуатации земли, от того, кто именно ею пользуется – владелец самостоятельно или арендатор, она пребывает под неусыпной защитой и охраной государства. Если при проведении проверки уполномоченными лицами выявлены факты нарушения землепользования, то нарушителю грозит административное наказание.

О нецелевой эксплуатации идет речь, если:

1. Участок используется в противоречии с его предписанным назначением (возведение зданий для временного пребывания граждан на участке, предназначенном под ИЖС).
2. Надел эксплуатируется не согласно категориальной принадлежности (строительство завода в рекреационной зоне).

Для нарушителя применяется штрафная санкция по следующему принципу:

• если противоправное поведение замечено за физлицом, то объем выплат в пользу государства не станет столь обременительным и ограничится суммами от 2 до 5 тыс.;
• если деяние совершено юрлицом, то величина платежа возрастает до сотен тысяч – от 80 до 100 тыс. рублей.

Когда лицо злоупотребляет регулярными нарушениями порядка, то в отношении такого человека избираются иные меры воздействия:

1. Повышение налоговой ставки с 0,3% до 1,3%.
2. Лишение всех преференций на участок.

Как изменить разновидность

Нередко собственников земли интересует вопрос: как можно изменить ВРИ. Вполне реальна ситуация, когда цели и желания владельца относительно надела не совпадают с официальными предписаниями по классификатору.

Для смены одного вида на другой потребуется обратиться в уполномоченное учреждение (как правило им выступает земельный комитет при местной администрации) с заявлением и предоставлением перечня документации:

• удостоверение личности обратившегося. Если владельцами участка выступает несколько человек, то потребуется предоставить паспорта всех;
• при действиях представителя от имени заявителя – доверенность, заверенная у нотариуса и наделяющая некоторыми полномочиями представителя;
• согласия на смену;
• кадастровую документацию – план, паспорт;
• выписки из реестра;
• бумаг, являющихся доказательством легальности пользования – соглашение об аренде, дарственной и другое);
• составленного на бланке текста обращения.

Общий алгоритм действий можно подразделить на следующие последовательные шаги:

1. Оформление обращения к местным органам на счет перевода участка в новую категорию.
2. Когда у земли несколько владельцев, то свое согласие выражает каждый из них.
3. К заявлению прикрепляется заранее собранная документация.
4. В течении 30 дней с момента регистрации администрация высылает ответ. При принятии положительного решения обратившемуся человеку направляется извещение. Также о решении оповещают кадастр для внесения изменений в документы.

При получении отрицательного ответа у претендента есть возможность отстоять свою позицию в судебном порядке. Отказ обязательно должен быть официально оформлен (в письменном виде) и содержать весомую аргументацию.

Запустить старт процесса возможно исключительно лицам с российским гражданством.

Перевести в другой ВРИ территорию, относящуюся к охраняемой земле, лесному или водному фонду невозможно.

В обращении в официальный орган следует указать:

• присвоенный участку персональный номер;
• действующий и желаемый коды;
• причины, по которым владелец желает провести трансформацию;
• сведения о собственнике;
• информацию о действующих ограничениях на землю.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Источник: pravbaza.ru