Что такое проект планировки территории?
Что же такое проект планировки территории (ППТ)? Согласно градостроительному кодексу РФ, «Подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории. »
Специалист легко поймет значение сказанного, а не для специалистов постараемся объяснить суть ППТ более простыми словами.
Проект планировки территории это градостроительный документ, который обычно разрабатывается не на весь город или поселение, как генеральный план или правила землепользования и застройки, а на небольшую территорию (квартал, микрорайон, район). Если Генеральный план и Правила Землепользования устанавливают регламенты на зоны внутри поселений, то проект планировки территории уточняет места размещения:
— Улиц и проездов;
30.10.2020 Семинар «Оформление ГПЗУ и внесение изменений в ПЗЗ»
— Границы зон размещения общественных зон (красные линии);
— Линейных объектов и их охранные зоны ( линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения);
— Объектов капитального строительства
Кроме того, проект планировки территории уточняет порядок (последовательность) развития территорий.
Таким образом, ППТ, это градостроительный документ, который детально показывает, какие объекты размещены на рассматриваемой территории. Часто, в составе проекта планировки территории присутствует и проект межевания территории, который уточняет межевание территории на конкретные земельные участки.
Поскольку все документы градостроительного планирования должны соответствовать друг другу, то и ППТ должен соответствовать Генеральному плану и Правилам землепользования и застройки. Поэтому, если в ПЗЗ на зону, в которую входит территория разработки ППТ установлены регламенты, например, виды разрешенного использования, максимальные параметры плотности застройки, процент застроенности и предельная высотность размещаемых объектов, то и материалы ППТ должны разрабатываться с учетом данных регламентов.
Что же регулирует процедуру разработки ППТ? Ответ лежит в региональном законодательстве. В Москве ППТ разрабатывается в соответствии с ПП-270 (Постановление Правительства Москвы от 06.04.2010 N 270-ПП»Об утверждении Положения о составе, порядке подготовки, согласования и представления на утверждение проектов планировки территорий в городе Москве»). В Московской области в соответствии с ПП-1197. (Постановление от 30 декабря 2014 г. n 1197/52 об утверждении положения о составе, порядке получения решения о подготовке, согласования и утверждения документации по планировке территорий в московской области, разработка которой осуществляется по заявлениям физических и юридических лиц). В других регионах также существует собственная практика порядка разработки и согласования ППТ.
Тема: «Проектирование объекта, создающего СЗЗ»
Когда нужен ППТ и когда ППТ не нужен? В основном, проект планировки нужен при комплексном освоении территории, при освоении больших территорий, при строительстве жилых объектов. ППТ может не требоваться при точечной застройке в исторически застроенной территории. Кто определяет необходимость разработки ППТ? Обычно, необходимость разработки ППТ определяется органами местного самоуправления (Различные полномочные Комиссии, министерства, и другие участники градостроительный деятельности (В Москве: Москомархитектура, Москомстройинвест) (В Московской области: Главархитектура МО, Минстрой МО и т.п.).
Что важно понимать в процедуре ППТ. Первое, это то, что прежде чем разрабатывать ППТ, необходимо получить официальное разрешение на его разработку. Заказчик может заказать разработку ППТ хоть на Красную Площадь в Москве, но данная работа не станет законом, пока не будет хотя бы получено разрешение на его разработку.
Кроме разрешения на разработку, и самой разработки ППТ, материалы ППТ в обязательном порядке должны пройти утверждение через общественные слушания.
В составе ППТ разрабатываются (утверждаемая часть ППТ, которая становится градостроительным законом на рассматриваемую территорию):
- — чертеж территории (района, квартала, микрорайона), на котором обозначаются границы площадей, улиц, проездов, набережных, скверов, бульваров, границы линейных объектов (линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения), а также зоны размещения ОКС.
- — положение о характеристиках территории (характеристики должны соответствовать ПЗЗ и другим регламентам). В том числе положение содержит положение об обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур
- — положения об очередности планируемого развития территории, содержащие этапы проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и этапы строительства, реконструкции необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур
Кроме утверждаемой части ППТ, в составе ППТ разрабатывается обоснование утверждаемой части (не становится законом, а служит материалом для обоснования утверждаемой части) :
1) карту (фрагмент карты) планировочной структуры территорий поселения, городского округа, межселенной территории муниципального района с отображением границ элементов планировочной структуры;
2) результаты инженерных изысканий в объеме, предусмотренном разрабатываемой исполнителем работ программой инженерных изысканий, в случаях, если выполнение таких инженерных изысканий для подготовки документации по планировке территории требуется в соответствии с настоящим Кодексом;
3) обоснование определения границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства;
4) схему организации движения транспорта (включая транспорт общего пользования) и пешеходов, отражающую местоположение объектов транспортной инфраструктуры и учитывающую существующие и прогнозные потребности в транспортном обеспечении на территории, а также схему организации улично-дорожной сети;
5) схему границ территорий объектов культурного наследия;
6) схему границ зон с особыми условиями использования территории;
7) обоснование соответствия планируемых параметров, местоположения и назначения объектов регионального значения, объектов местного значения нормативам градостроительного проектирования и требованиям градостроительных регламентов, а также применительно к территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, установленным правилами землепользования и застройки расчетным показателям минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетным показателям максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения;
8) схему, отображающую местоположение существующих объектов капитального строительства, в том числе линейных объектов, объектов, подлежащих сносу, объектов незавершенного строительства, а также проходы к водным объектам общего пользования и их береговым полосам;
9) варианты планировочных и (или) объемно-пространственных решений застройки территории в соответствии с проектом планировки территории (в отношении элементов планировочной структуры, расположенных в жилых или общественно-деловых зонах);
10) перечень мероприятий по защите территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, в том числе по обеспечению пожарной безопасности и по гражданской обороне;
11) перечень мероприятий по охране окружающей среды;
12) обоснование очередности планируемого развития территории;
13) схему вертикальной планировки территории, инженерной подготовки и инженерной защиты территории, подготовленную в случаях, установленных уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, и в соответствии с требованиями, установленными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
14) иные материалы для обоснования положений по планировке территории.
Основные последствия ППТ. После утверждения ППТ, Застройщик может получить ГПЗУ на каждый из участков, входящих в состав территории ППТ. При этом, градостроительный регламент для каждого из участков разработан достаточно детально, чтобы параметры ГПЗУ были понятны и легко определяемы.
Согласованный и утвержденный ППТ может являться основанием для внесения изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки.
Не знаете, с чего начать? Начните со звонка в Форт Девелопмент. Мы делаем процесс согласований легким и понятным, а ваш проект успешно-реализуемым.
Форт Девелопмент сотрудничает с лидерами строительной отрасли.
Мы открыты для партнерских отношений с генеральными проектировщиками, техническими заказчиками, генеральными подрядчиками, кадастровыми инженерами, юридическими фирмами и другими заинтересованными лицами.
Мы готовы дополнить наше предложение заказчикам предложениями услуг партнеров, обеспечив заказчику полный спектр предоставляемых услуг.
ИсточникВиды зон планируемого размещения объектов капитального строительства
Использование земельного фонда должно осуществляться с учетом действующих нормативных актов. К землям, расположенных в черте поселений, предъявляются особые требования. Их границы, степень застройки, зонирование, назначение строго регламентированы. Одним из документов, необходимых для решения этих вопросов являются Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
Понятие ПЗЗ появилось в законодательстве страны с принятием Градостроительного кодекса (ГРК РФ). В первых статьях кодекса раскрывается понятие их понятие. По ГРК РФ ПЗЗ является документом градостроительного зонирования, которым устанавливаются градостроительные регламенты, территориальные зоны, а также порядок их применения и изменения.
Иными словами, в этом документе вся земля в пределах города разделяется на зоны, которые должны использоваться определенным образом. Разрабатываются и принимаются такие документы актами муниципальных органов. Поэтому для каждого муниципального образования эти правила будут разными, учитывая особенности местности, условия и планы развития данного населенного пункта. Следовательно, общие положения о ПЗЗ содержатся в ГРК РФ. А правила для конкретного поселения должны утверждаться местными властями.
В Обзоре судебной практики Верховного суда № 3 (2018) есть один важный для градозащитников пункт. При этом надо учитывать, что обзор не есть нома права, но это документ, отражающий позицию Верховного суда по делам, который Президиум ВС счел важными и включил в обзор. Во многих случаях ссылка на решения, отраженные в обзоре, будет для нижестоящих судов очень важным сигналом.
Так вот, Верховный суд указал, что Правила землепользования и застройки должны соответствовать генеральному плану.
В конкретном деле речь шла про муниципальное образование, но это не меняет сути — речь об основополагающих принципах Градостроительного кодекса.
п.57. Правила землепользования и застройки муниципального образования должны соответствовать генеральному плану этого муниципального образования.
Прокурор обратился в суд с административным исковым заявлением о признании недействующими со дня принятия правил землепользования и застройки муниципального образования в части установления на карте градостроительного зонирования в границах ряда земельных участков территориальной зоны Ж2 (зона с малоэтажной застройкой сезонного проживания) и в границах ряда других земельных участков территориальной зоны Ж1.1 (жилая зона с малоэтажными жилыми домами постоянного проживания с ограниченным или развитым личным подсобным хозяйством).
В обоснование заявленных требований указал, что оспариваемое правовое регулирование осуществлено без учета положений генерального плана муниципального образования, согласно которому названные земельные участки расположены в функциональной зоне особо охраняемых природоохранных территорий.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации указанное решение суда первой инстанции оставила без изменения по следующим основаниям.
Законодательство о градостроительной деятельности состоит из Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации. По вопросам градостроительной деятельности принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить Градостроительному кодексу Российской Федерации (ст. 3 ГрК РФ).
В соответствии с положениями ст. 2 ГрК РФ законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются в том числе на принципах обеспечения комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории, сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
Устойчивое развитие территорий заключается в обеспечении при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений (п. 3 ст. 1 ГрК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 9 ГрК РФ территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
В силу ч. 3 ст. 9 ГрК РФ документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.
Таким образом, для гармоничного развития территорий задача органов местного самоуправления при разработке документов территориального планирования состоит в необходимости обеспечения справедливого баланса между общественными интересами и правами частных лиц путем согласования этих прав и интересов, в том числе в сфере обеспечения благоприятных условий жизни.
Пунктом 2 ч. 1 ст. 34 ГрК РФ предусмотрено, что при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются в том числе с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом сельского поселения.
Таким образом, согласно положениям ч. 3 ст. 9, чч. 9 и 10 ст. 31, п. 2 ч. 1 ст. 34 ГрК РФ должен быть соблюден принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану.
При этом результаты публичных слушаний не исключают необходимости соблюдения указанного принципа соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану сельского поселения как основополагающему документу территориального планирования, производным от которого является требование о соответствии территориальных зон функциональным зонам, определенным генеральным планом.
Из системного толкования положений пп. 2, 5, 6, 7 и 8 ст. 1, ч. 15 ст. 35 ГрК РФ следует, что установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к функциональным зонам.
С учетом изложенного оспариваемое правовое регулирование нарушает требования градостроительного законодательства, поскольку осуществлено без учета положений генерального плана муниципального образования, согласно которому названные выше земельные участки расположены в функциональной зоне особо охраняемых природоохранных территорий.
Общество является собственником объекта недвижимости — станции технического обслуживания автомобилей, расположенной на земельном участке, предоставленном обществу в аренду до 2063 года на основании договора с уполномоченным органом муниципального образования (далее — администрация).
Ссылаясь на положения подп. 6 п. 2 ст. 39.3 и п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ, общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости.
Администрация сообщила заявителю, что испрашиваемый земельный участок не подлежит предоставлению в частную собственность в силу п. 12 ст. 85 ЗК РФ, поскольку в соответствии с генеральным планом муниципального образования он относится к зоне зеленых насаждений общего пользования.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, заявление общества удовлетворено. Суды исходили из того, что на земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий обществу, фактическое использование земельного участка соответствует виду его разрешенного использования и перечню разрешенных видов использования, предусмотренных Правилами землепользования и застройки муниципального образования, и пришли к выводу об отсутствии основания для отказа в предоставлении в собственность земельного участка на основании ст. 85 ЗК РФ. Суды также приняли во внимание, что решением законодательного органа муниципального образования были внесены изменения в Правила землепользования и застройки, в соответствии с которыми спорный участок расположен в территориальной зоне «коммунально-складская зона», одним из видов разрешенного использования которой является размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей. Изменения в правила были внесены после принятия генерального плана.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 18, 23 ГрК РФ генеральные планы включают в себя карты планируемого размещения объектов с указанием или описанием зон размещения названных объектов.
Частью 3 ст. 9, чч. 9, 10 ст. 31, п. 1 ч. 2 ст. 33, п. 2 ч. 1 ст. 34, ч. 15 ст.
35 ГрК РФ установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования.
Генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначения территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности.
Исходя из изложенного, выводы судов о недоказанности отнесения спорного земельного участка к территории общего пользования со ссылкой как на правила землепользования и застройки, так и на его фактическое неиспользование по указанному назначению нельзя признать обоснованными, соответствующими приведенным выше нормам права.
Вместе с тем, исходя из содержания понятия территории общего пользования, данного в п. 12 ст. 1 ГрК РФ, и учитывая, что установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, границы такой территории (как существующие, так и планируемые) должны быть установлены в соответствии с требованиями градостроительного законодательства.
Установление границ территорий общего пользования в соответствии с ч. 1 ст. 42 ГрК РФ осуществляется при подготовке проектов планировки территории, основная часть которого включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются в том числе красные линии (ч. 3). Согласно ч. 6 ст. 43 ГрК РФ на чертежах межевания территории отображаются также красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с п. 2 ч. 2 этой статьи.
Однако наличие красных линий с целью установления границ территории общего пользования, планируемой под размещение сквера (бульвара, парка) в соответствии с генеральным планом в границах спорного земельного участка, а также наличие утвержденной документации по планировке территории (проект планировки, проект межевания) суды не проверяли.
Судам следовало также проверить, отвечает ли земельный участок, испрашиваемый обществом в целях выкупа, требованиям к земельному участку, необходимому для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего обществу, в том числе в отношении площади такого участка (ст. 39.20 ЗК РФ). В том случае, если будет установлено, что испрашиваемый участок всем требованиям не отвечает, необходимо установить, возможно ли образование земельного участка в иных границах и иной площади с соблюдением требований к образуемым или измененным земельным участкам, установленных градостроительным и земельным законодательством, в отношении которого обществом может быть реализовано его право на приобретение земельного участка в собственность.
Источник