Вложение в строительство условия

• Строительство домов и коттеджей
• Компания состоит в СРО

• Главная
• Статьи
• Инвестиции в строительство: стоит ли вкладывать деньги в стройку?

Город Тюмень растет не по дням, а по часам, красивые новостройки украшают город одна за другой, а тюменские окраины множатся многочисленными коттеджными поселками. И если раньше переезжающие в Тюмень из ХМАО, ЯНАО и других регионов страны, предпочитали покупать квартиры, то сегодня большинство желают жить загородом в собственных домах и коттеджах. Поэтому рынок загородного домостроения в Тюмени имеет постоянный и непоколебимый рост, а инвестиции в строительство считаются самыми выгодными вложениями.

Вложение денег в строительство загородной недвижимости, несомненно, выгоднее банковских депозитов. Ни один банк не вернет 100 процентов прибыли. Если вложить средства в строительство дома на стадии проекта, то ровно через полгода Ваши деньги вернутся к вам, как минимум, в двойном размере. К примеру, вложил в стройку 6 миллионов рублей, продал готовый дом, как минимум, за 12 миллионов рублей. Долгосрочная, а именно четыре — шесть месяцев, цель таких вложений отличается исключительной выгодой: перепродаем втридорога или сдаем в аренду.

Инвестиции в строительство. Пример. Обзор. Доходность.

Главное, обратиться к порядочным строителям, которые не подведут и построят элегантный, качественный и безопасный дом.

Инвестиции в строительство 2020 – с чего начать?

1. С покупки земельного участка. При выборе земельного участка учитывайте статус района, инфраструктуру, отдаленность от города и другие важные для комфортной жизни параметры. Без проекта, созданного профессионалами, невозможно построить красивый, безопасный, долговечный дом. Это необходимо знать каждому.
2. Подумайте, из чего Вы построите загородный дом? Будущее строение должно быть пожаростойким, долговечным и безопасным, тем более, если есть вероятность, что вы будете сдавать его в аренду. Огнестойкими характеристиками отличаются следующие материалы: кирпич, газобетон, керамзитоблок, керамичский блок.
3. Выбирайте надежную строительную компанию. Обязательно учтите следующие параметры:

• репутация компании
• количество построенных объектов
• отзывы клиентов
• наличие офиса и штата сотрудников
• наличие собственного сайта
• сотрудничество с кредитными организациями (банки с сомнительными партнерами никогда не связываются!)

Выгодные инвестиции в Тюмени

Самый выгодный договор на строительство дома в Тюмени можно заключить и зафиксировать стоимость до наступления 2020 года. После нового года поставщики строительных материалов, как правило, повышают расценки, соответственно, цены на строительство взлетают.

Если всей суммы инвестиций не хватает, лучше вести поэтапное строительство дома. В одном сезоне купить земельный участок, возвести фундамент, коробку, кровлю, а на следующий год провести инженерные коммуникации, вставить окна, двери, провести улучшенную черновую и косметическую отделку. Кстати, если вы строите дом на перепродажу, то чистовую отделку делать не обязательно, у всех свои вкусы, и, возможно, будущий покупатель захочет сделать все по-своему.

Из всего сказанного делаем выводы: инвестиции в строительство загородного дома – это источник преумножения вашего капитала и флагман для движения вперед. Желаем всем удачи и выгодных вложений!

Источник: vevanta.com

Как инвестировать в строительство жилья: основные механизмы вложений и риски

Какие особенности имеют частные инвестиции в строительство жилья? Как инвестировать в строительство домов и другую жилую недвижимость в Москве? Как действовать, если я инвестирую в строительство?

Привет всем, кто посетил сайт бизнес-журнала «ХитёрБобёр! С вами на связи Денис Кудерин, эксперт в области инвестирования.

Новая статья продолжает обширный цикл материалов об инструментах и механизмах грамотного инвестирования. Тема публикации – вложения в недвижимость на этапе строительства.

Вклады в недвижимость на стадии строительства – хороший способ обрести финансовую независимость и заставить деньги работать.

О том, как это сделать – читайте прямо сейчас!

Выберите время

Инвестиции в жилищное строительство оптимальны перед подъемом рынка в следующих условиях: непростое экономическое состояние в стране в сочетании с нестабильным валютным рынком, но оптимистичным прогнозом. Если цены на новостройки будут возрастать, доходность вложений в строительство домов вырастет многократно.

Рынок жилья в России в 2021 году пережил глубокий кризис:

• цены и объемы продаж первичного жилья существенно снизились;
• заметно выросло число обманутых вкладчиков;
• увеличилось количество «недостроя».

Тренд продолжается и в 2021 году, однако ряд индикаторов свидетельствуют о потенциальной смене вектора в начале 2021 года. Если тенденции подтвердятся, это будет идеальным моментом для входа инвесторов. Следите за рынком!

Желая вложиться в строительство в России, инвестор планирует заработать на разнице цен в момент покупки и продажи. Эта разница существует всегда даже на стабильном рынке. Минимальные цены застройщик объявляет на старте продаж, чтобы:

• привлечь первую волну клиентов;
• создать положительный имидж.

Ценовой спрэд особенно заметен при строительстве целых микрорайонов и жилых комплексов. Таким образом, идеальный момент для инвестиций — старт комплексной застройки.

Обоснование инвестиций в строительстве

Обоснование инвестиций – это предпроектный документ, который проходит экспертизу и утверждается в установленном законом порядке.

В состав этого документа входят следующие разделы:

• Цель вложения средств;
• Экономическая целесообразность инвестирования в конкретный объект;
• Данные, характеризующие объект строительства;
• Обоснование выбора места для возведения объекта;
• Оценка воздействия, которое при строительстве будет оказано на экологию;
• Расчеты ожидаемой эффективности.

А уже на основе этого документа составляют бизнес-план инвестиционного проекта.

Выберите объект недвижимости

Квартиры в жилых домах

Инвестиции в строительство жилья — самый популярный объект вложений. Причины:

• относительно небольшая сумма инвестиций;
• короткий срок окупаемости: 1–2 года;
• широкие возможности выхода из проекта (продажа, сдача в аренду).

При выборе объекта обращайте внимание на следующие критерии:

1. Регион (в разных регионах страны свои особенности рынка).
2. Район (престиж, безопасность).
3. Транспортная доступность (расстояние до метро, например, существенно влияет на цену).
4. Инфраструктура (супермаркеты, школы, детские сады).
5. Планы по развитию микрорайона (муниципальные или застройщика): в случае комплексной застройки доходность вложений, как и риски, может существенно вырасти.
6. Количество комнат (самый ликвидный товар — 1 и 2-комнатные квартиры).
7. Планировка квартиры.
8. Класс жилья («эконом», «бизнес-класс», «премиум», «элитный»).

Коттеджи

Хорошая альтернатива инвестициям в многоквартирные дома, поскольку:

• доходность при определенных условиях может быть выше (особенно в сегменте элитного жилья);
• срок окупаемости — такой же (1–2 года).

Достоинства компенсируются повышенными рисками:

• сумма инвестиций — более значительная;
• ликвидность загородного жилья — на порядок ниже;
• волатильность цен — выше.

По аналогии с многоквартирными домами вкладывайтесь на стадии фундамента. При выборе объекта используйте приведенные выше критерии, а также учитывайте дополнительные факторы:

• экологическая обстановка;
• расстояние до крупного центра;
• удобство коммуникаций.

Гостиницы

Перспективный способ вложений в курортных регионах и крупных городах. До сих пор имеет место конкуренция со стороны обычных квартир. Сегмент достаточно специфичен и требует от инвестора детального изучения. Риски — высокие. Возможности выхода из проекта — ограниченные.

Срок окупаемости: от 4 до 8 лет.

Производственные помещения

Вложения на этом сегменте предъявляют определенные требования к инвестору и проекту:

• инвестор обладает коммерческими навыками и знаниями;
• цель проекта, способ выхода и потенциальный покупатель — определены заранее;
• сформирован четкий бизнес-план проекта, учитывающий риски продажи нецелевому покупателю по сниженной цене.

Инвестиции носят длительный характер. Срок окупаемости: от 5 до 10 лет.

Спросом пользуются: помещения для компаний пищевой промышленности, товаров первой необходимости, мебели.

Инвестиции в производство часто подразумевают наличие посредников и осуществляются коллективно через ПИФы и фонды прямых инвестиций.

Коммерческие объекты недвижимости

1. Торговые объекты: магазины, супермаркеты, торговые центры.
2. Объекты общественного питания: кафе, бары, рестораны.
3. Образовательные, спортивные и развлекательные центры.
4. Офисы и деловые центры.
5. Складские помещения, ангары, хранилища.
6. Сельскохозяйственные объекты.

Сумма инвестиций — максимальная.

Риски — высокие, но потенциально меньшие, чем в случае производственных помещений, поскольку по завершении проекта предполагается сдача помещений в аренду большому количеству коммерсантов. Продажа как способ выхода используется редко.

Срок окупаемости: от 5 до 10 лет.

Выбор новостройки для вложений. От чего отталкиваться

После того, как определен перечень застройщиков, взаимодействие с которыми потенциально может привести к желаемому результату, переходим к выбору конкретного проекта. Выбор должен осуществляться согласно инвестиционным целям.

Если было принято решение о покупки жилья с целью сдачи его в аренду, необходимо заранее знать о расценках на арендную недвижимость в том же районе, это позволит определить время окупаемости инвестиций и будущий доход. Желательно выяснить, какое именно жилье пользуется спросом и кто входит в аудиторию потенциальных арендаторов.

Например, если новостройка возводится в деловой части города или недалеко от крупного института, стоит предпочесть покупку квартиры-студии или однокомнатной квартиры, такое жилье пользуется популярностью среди студентов и тех, кто не желает каждое утро стоять в пробках, добираясь до места работы. В спальных районах, где предпочитают селиться семейные пары с детьми, неплохим вариантом может оказаться покупка двух или даже трехкомнатной квартиры. Дополнительное преимущество последнего варианта заключается в том, что такое жилье снимают, как правило, надолго, и есть вероятность, что в течение нескольких лет не придется искать новых квартирантов.

В случае приобретения квартиры для перепродажи нужно знать стоимость аналогичного жилья в районе возведения новостройки, учитывать реальный спрос. Так, например, в спальном районе на удалении от центра вряд ли будут нарасхват квартиры бизнес-класса, в подобных местах лучше выбирать «панельки» класса «комфорт». Наиболее ликвидными на рынке всегда были студии и однокомнатные квартиры, поэтому при желании быстро продать жилье стоит выбирать именно такие варианты.

С другой стороны, именно по причине популярности студий на рынке инвестирования в недвижимость присутствует конкуренция, за счет которой стоимость «однушек» и студий снижается к минимуму. Для повышения отдачи желательно приобретать более крупную недвижимость, правда, может занять некоторое время поиск покупателя по хорошей цене.

На стоимость готовой квартиры, помимо прочих параметров влияет план дальнейшей застройки района, а также текущее состояние социальной инфраструктуры. Так, например, если в число преимуществ квартиры входят отличные видовые характеристики, то последующее возведение прямо перед окнами очередной многоэтажки может существенно снизить цену жилья. Не стоит сомневаться, что этот параметр потенциальные покупатели проверят обязательно.

Выберите способ инвестирования

Как вложить деньги в строительство квартиры или коммерческого объекта? Принципиально определите, какой способ инвестирования вам подходит:

• индивидуальное инвестирование;
• коллективное инвестирование.

Внимание. Всегда имейте в виду, что приобрести права собственности на объект, находящийся на стадии возведения, невозможно.

Варианты индивидуального инвестирования

Договор долевого участия в строительстве. Инвестиции в долевое строительство — самый надежный с юридической точки зрения вариант. Заключается между инвестором и застройщиком в соответствии с требованиями 214-ФЗ. Основное достоинство: договор подлежит обязательной государственной регистрации, что защитит вам от многих рисков.

Выкуп доли третьего лица (переуступка права требования). Договор долевого участия предусматривает возможность приобретения доли на стадии завершения строительства. Такие сделки тоже считаются выгодными. Вы потеряете часть доходности, но резко сократите срок окупаемости и снизите риски. Чтобы не попасться мошенникам, обязательно проверяйте документы, подтверждающие право собственности.

Инвестиционный договор на строительство жилого дома.

В действующем законодательстве сделки такого рода не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Плюсы: права инвестора в договоре, как правило, должны быть отражены подробно и четко (в отличие от «серых» схем). Минусы: инвестиционный контракт на строительство не требует государственной регистрации, что дает застройщику широкий простор для маневра в случае предъявления претензий от покупателя.

Инвестиционный договор на строительство нежилого здания.

Внимание! Ни в коем случае не идите на поводу у недобросовестного застройщика и не заключайте «предварительный договор купли/продажи», «договор займа», «договор покупки векселей» и т. п.

Варианты коллективного инвестирования

Строительные (жилищно-накопительные) кооперативы.

Добровольное объединение вкладчиков с целью строительства жилых домов. Сегодня возникают на месте обанкротившихся застройщиков и принимают от них все права на завершение строительства. Кооператив может иметь статус самостоятельного застройщика либо участника долевого строительства. Члены кооператива обязаны вносить паевые взносы.

Образование кооперативов — мера, скорее вынужденная. Позволяет миноритарным вкладчикам разговаривать с застройщиком с позиции силы. При благоприятном стечении обстоятельств такой посредник между инвестором и застройщиком не нужен.

ПИФы недвижимости и фонды прямых инвестиций.

Подходят тем инвесторам, которые хотят диверсифицировать свои риски и собрать портфель вложений в ущерб доходности.

ПИФы недвижимости формируются преимущественно закрытого типа и на длительный срок (что обусловлено характером инвестиций). Вложить деньги можно лишь на начальном этапе жизненного цикла фонда. Фонды формируют вокруг себя целую иерархию участников: управляющая компания, строительная компания, риэлтор, аудитор, оценщик, компания-регистратор, компания-депозитарий, инвесторы-пайщики.

Фонд защищает права инвестора, контролирует целевое расходование средств, ход строительства, обеспечивает юридическое сопровождение и т. д.

Преимущества: доступность, надежность, отсутствие организационных проблем (все сделают за вас), низкий порог входа (от 2 до 4 тыс. долл., что лишь ненамного выше открытых фондов).

Недостатки: низкая доходность, длительный срок окупаемости и ежегодная комиссия управляющим фонда в процентах от суммы паев вкладчика.

Инвестиции в капитальное строительство

Вложения крупных денежных сумм в основной капитал, в возведение и реконструкцию различных объектов относят к так называемым реальным инвестициям. Такие вложения осуществляют государственные органы либо крупные частные корпорации.

Бюджетные инвестиции направляются на возведение различных социальных объектов, для обновления дотационных предприятий и так далее.

При таком типе инвестирования инвесторы выбираются при проведении торгов, разрабатывается такая схема финансирования, которую контролируют государственные органы, банковские организации, представители общественности. Это гарантирует эффективность расходования финансов.

Выберите застройщика

Прежде чем вложить деньги в долевое строительство, со всей ответственностью подойдите к выбору застройщика. Только за первое полугодие 2021 года банкротами стали около 1600 строительных компаний.

1. Проверьте репутацию и время пребывания на рынке. Внимание. Многие компании часто регистрируют новое юридическое лицо для строительства дома. В таком случае узнайте, кто именно является его учредителем.
2. Ознакомьтесь с отзывами вкладчиков.
3. Уточните количество объектов, сданных в эксплуатацию.
4. Посчитайте общее количество инвесторов.
5. Выясните специализацию застройщика по типам объектов недвижимости. Уточните, имеется ли опыт комплексной застройки.
6. Обязательно проверьте финансовых партнеров застройщика. Серьезные банки и страховые компании не будут связываться с мошенниками.
7. Проверьте наличие полного пакета разрешительной документации в соответствии с 214-ФЗ. В этот список в обязательном порядке должны входить: разрешение на застройку, проектная документация, договор аренды или право собственности на земельный участок, государственная регистрация и учредительные бумаги.

Примеры надежных застройщиков в Москве: «А101 Девелопмент», ГК «ПИК», Capital Group.

Важный момент

При всей привлекательности апартаментов есть у них и особенности, которые нужно обязательно учитывать, если вы приобретаете такой объект с целью получения дохода. Во-первых, речь идет о коммунальных платежах. «В силу того, что апартаменты не относятся к жилью, коммунальные платежи на них начисляются как на нежилые помещения. А это на 15–20% превышает размер коммунальной платы на жилье», — отмечает директор по маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова. Во-вторых, стоит помнить про налог на недвижимость. Ставка по нему на гостиничные апартаменты превышает ставку налога на жилье в 5 раз, добавляет эксперт.

Как купить квартиру по договору переуступки?

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Изучите условия договора

Во-первых, оцените интерес к объекту других инвесторов. Его отсутствие — сигнал о том, что сроки строительства могут быть сорваны.

Во-вторых, обязательно привлеките независимого юриста. Дополнительные затраты окупятся, поскольку не столь существенны по сравнению с размером вложений. Особое внимание обратите на следующие пункты договора:

1. Валюта договора (рубли, доллары, евро, условные единицы). Курсы пересчета. Оцените, на кого ложатся валютные риски.
2. Стоимость квадратного метра и объекта в целом. Жестко закреплена или может быть изменена в зависимости от ряда условий?
3. Размер первоначального взноса. График платежей.
4. Дата сдачи объекта в эксплуатацию.
5. Условия и сроки получения правоустанавливающих документов.
6. Условия страхования рисков.
7. Условия расторжения договора.
8. Штрафные санкции.
9. Форс-мажорные обстоятельства.

Налогообложение

В РФ инвестиционная деятельность не облагается налогами. Налогообложению подлежит только доход, полученный от нее.

Пример. Гражданин К. приобрел квартиру за 4 млн. рублей, чтобы впоследствии ее продать за 5 млн. рублей. Когда продажа будет совершена, налог для гражданина К. составит:

• 0 рублей – если он купил квартиру более 5 лет назад (ранее было 3 года, данный срок установлен в 2021 году);
• 0 рублей – если в документах по купле-продаже указана стоимость менее 1 млн. рублей (фактически договор является фиктивным);
• 130 тыс. рублей – если поданы документы на получение вычета;
• 650 тыс. рублей – если документы на получение вычета не поданы.

Из примера видно, что снизить налог можно посредством получения вычета. Для этого нужно обратиться в территориальное отделение ФНС с подтверждающими документами.

Определите способ выхода из проекта

О способе выхода из проекта подумайте заранее.

Перепродажа объектов по окончании строительства способна принести хороший доход в минимальные сроки. Средняя рентабельность инвестиций в строительство жилого дома сопоставима с рынком высокодоходных ценных бумаг. Так, при продаже квартиры на стабильном рынке можно заработать 30% за 2 года. При благоприятной рыночной конъюнктуре эта цифра может вырасти до 100% и более. Основные плюсы: минимальный срок окупаемости, возможность реинвестировать заработанные деньги.

1. Перепродажа без ремонта.
2. Перепродажа с ремонтом. Традиционно повышает стоимость жилья на 20–30%.

Сдача в аренду — идеальный источник пассивного дохода. Срок окупаемости заметно увеличивается, но чистый дисконтированный денежный доход при длительном сроке эксплуатации может превзойти доход от продажи.

1. Сдача в аренду жилой недвижимости на короткие сроки (почасовая, посуточная, недельная оплата). Высокодоходный аннуитет. Риски повреждения объекта. Требуется постоянное внимание инвестора и решение организационных проблем.
2. Сдача в аренду жилой недвижимости на длительные сроки (помесячная оплата). Невысокий доходный аннуитет. Отсутствие рисков и организационных проблем.
3. Сдача в аренду нежилого помещения целевому арендатору. Наиболее часто используется в случае целевых производственных и небольших коммерческих объектов.
4. Сдача в аренду нежилого помещения по частям нескольким арендаторам. Самый выгодный и безопасный способ выхода для больших коммерческих объектов. Диверсификация арендаторов резко снижает риски, а спрос, как правило, существует всегда.

Каждый из указанных способов имеет свои преимущества и недостатки. Вооружитесь финансовым калькулятором и подготовьте собственный расчет доходности и окупаемости проекта для инвестора. И не забудьте о налогах.

Вторичное жилье

Сценарий вложения средств во вторичное жилье похож на историю с первичным рынком. Здесь также нужно выбрать стратегию инвестирования, учитывать расположение объекта, находящуюся рядом инфраструктуру и имеющийся ремонт.

Покупать же тот или иной доходный объект, по мнению основателя платформы по управлению арендной недвижимостью Doubleyourrentalprofit.com Фарида Газизова, стоит именно сейчас: «В связи с пандемией коронавируса повсеместно наблюдаются волнения и стресс. А на вторичном рынке много мелких и разрозненных игроков, которые могут неправильно интерпретировать ситуацию и продавать свои объекты по заниженной стоимости. Это дает больше возможностей для выгодной покупки. Поэтому здесь важно тщательно отслеживать предложения».

Что касается рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, то основные из них — недееспособность продавца, продажа жилья по доверенности, многократная перепродажа, незаконная приватизация, несогласованная продажа (в случае, если у квартиры несколько собственников), долги по взносам на капремонт. Вне зависимости от того, покупаете ли вы жилье для собственного проживания или в качестве вложения капитала, все эти моменты нужно проверить перед заключением сделки.

Подведем итоги

Инвестиционное строительство — прекрасный и относительно безопасный способ заработать. Он заключает в себе целый ряд преимуществ:

1. Высокая доходность.
2. Хорошая ликвидность объектов вложения.
3. Приемлемый срок окупаемости для столь значительной суммы вложений.
4. Надежность. Недвижимость остается в собственности инвестора. Ее можно продать, использовать в качестве залога и т. п. На стабильном рынке даже продажа по цене ниже рыночной покроет все убытки.
5. Не столь большая волатильность цен (по сравнению, например, с акциями).
6. Большой выбор объектов в крупных городах.
7. Множественность вариантов выхода из проекта.

К сожалению, как и любой другой способ вложений, привлечение инвестиций в строительство имеет свои недостатки:

1. Риск падения цен. Сильная зависимость спроса от экономической ситуации в регионе и стране. Затяжной экономический кризис может уронить цену объектов на 30–40%. Совет: следите за конъюнктурой и правильно выбирайте момент инвестирования.
2. Риск мошенничества: фирмы-однодневки, строительство для отвода глаз и продажа «воздуха», продажа одной и той же доли несколько раз. Совет: проверьте легальность застройщика в официальном реестре строительных компаний. Внимание. Мошенники часто действуют вместе с прикрывающей их юридической структурой. Совет: привлеките своего юриста.
3. Банкротство застройщика по причине непрофессионального управления, недостатка финансирования, нецелевого использования средств. Совет: выберите застройщика, надежного по всем критериям.
4. Сроки возведения объекта могут быть сорваны. Это приводит к прямым и косвенным убыткам. Объект может потерять свои конкурентные преимущества (если рядом построят другой дом, то рентабельность инвестиций упадет на десятки процентов). Совет: предусмотрите в договоре штрафные санкции за нарушение сроков.
5. В процессе строительства могут быть нарушены технические параметры и качество объекта (например, планировка) вплоть до отказа государственной комиссии ввести дом в эксплуатацию. Совет: тщательно изучите инвестиционный план строительства, по возможности контролируйте ход работ.
6. В процессе строительства существенно возрастают затраты и стоимость квадратного метра. Совет: внимательно изучите договор на предмет методики калькуляции окончательной цены.
7. Риск утраты объекта (стихийные бедствия, военные действия, промышленные катастрофы, пожары). Совет: обязательно страхуйтесь.

Следуйте приведенным правилам, и ваши инвестиции в капитальное строительство будут в безопасности.

Риски и как свести их к минимуму

При использовании любого вида инвестирования существует риск потерять свои средства. Чтобы снизить риск, нужно знать, какими схемами пользуются мошенники.

Схема 1. Срыв сроков сдачи объекта.

Этот вариант нельзя назвать самым страшным, но и приятного здесь тоже мало. Долгострой – причина мучений тех инвесторов, которые привлекли к вложению заемные средства банка. Ведь банк совершенно не волнует, почему строительство объекта не закончено в срок, ему важно чтобы заемщик вернул свой долг.

Схема 2. Застройщик – банкрот.

Из-за неправильного использования денежных средств, а часто их хищения и использования не по назначению, застройщик признается банкротом. А если компании не на что продолжать и завершать строительство объекта, страдают и инвесторы.

Чтобы избежать такой ситуации, нужно выбирать надежную компанию, обращать внимание на срок ее работы и другие моменты.

Схема 3. Продажа «воздуха».

Кстати, считается самым распространенным и банальным вариантом целенаправленного обмана инвесторов. Фирма вместо реального строительного объекта продает не существующие. Причем клиентам даже могут продемонстрировать, что работы на строительной площадке ведутся.

Часто в такой схеме принимают участие сотрудники юридических компаний, что и создает видимость законности. При этом когда нужная сумма денег с инвесторов будет собрана, мошенники просто исчезнут, найти их очень сложно.

Отличительной чертой такой схемы является цена на недвижимость, которая порой бывает даже ниже средней. Чтобы не попасться в эту ловушку, нужно хотя бы сравнить эту цену со средней ценой на объекты в данном районе.

Если предложение кажется слишком уж заманчивым, лучше откажитесь от сделки.

Актуальная ситуация на рынке

Нужно заметить, что 2021 год – это отличная возможность для входа в рынок недвижимости, поскольку в текущем году объем инвестиций в данный инструмент снизился на целых 40% в сравнении с предыдущим 2018-ым, снизилась и конкуренция, а значит велик шанс найти очень выгодные и перспективные варианты.

Сокращение вливаний в недвижимость объясняется несколькими факторами: прошедшие выборы президента страны, чемпионат мира по футболу и санкционное давление на Россию.

Теперь положение выравнивается, экономика хоть и медленно, но набирает обороты.

Кроме того, изменился порядок участия в долевом строительстве – теперь застройщик может получить деньги вкладчиков только после сдачи объекта строительства, а до этого момента все средства будут храниться на специально выделенном счету в банке.

Какой материал лучше

Из дерева вырабатывается множество материалов для строительства. Это профилированный или клееный брус, оцилиндрованное бревно. Помимо домов с цельнодеревянными стенами строятся каркасные коттеджи, где каркас заполняется теплоизоляцией и обшивается.

Каждый из деревоматериалов обладает своими преимуществами:

• Клееный брус — практически не усаживается, прочный, устойчивый к атмосферным явлениям.
• Профилированный брус — удобный в монтаже, теплый, недорогой.
• Оцилиндрованное бревно — аутентичное, эффектное, хорошо сохраняет тепло.

Нельзя сказать, что какой-то из этих материалов лучше или хуже. Дерево — природный живой материал, с которым нужно уметь работать. Тогда все недостатки нивелируются, а достоинства будут более выраженными.

Кратко — как получить прогнозную цену

Конечно, в рамках статьи невозможно рассказать все тонкости экономического и маркетингового анализа — нужно разбираться в специфике вычислений с допущениями, максимально верно вычислять поправочные коэффициенты. Но для грубого подсчета можете использовать минимум данных:

Источник: blogomir.ru

Онлайн-курс «Инвестиции в строительство»

Успех часто зависит от умения эффективно инвестировать, поэтому руководителям, собственникам и специалистам строительных и девелоперских компаний нужны знания о всех аспектах инвестиционно-строительной деятельности: разработке девелоперского проекта и оценке рисков, документационном обеспечении девелоперского проекта, формировании бюджета и основных экономических показателях эффективности проекта, жизненном цикле инвестиционно-строительного проекта и расчете его рентабельности. Вы получите эти знания на нашем курсе по инвестициям в строительство.

Бонус при оплате в течение 48 часов:

пакет из 21 видеокурса!

*Условия акции уточняйте у консультанта.

Актуальные знания в удобном формате:

Как выполнять запланированное? Эффективные способы защиты своего плана работы и преодоления прокрастинации

Операционный контроль в процессе выполнения и по завершении операций строительно-монтажных работ. Геодезический контроль

Почему стоит выбрать Русскую Школу Управления?

Демоурок: получите БЕСПЛАТНЫЙ доступ к пробному уроку и оцените качество обучения!*

*Наш консультант свяжется с вами и расскажет, как получить бесплатный урок.

Что входит

Девелопмент: создание экономически эффективной рыночной концепции проекта, управление проектом в процессе реализации, финансирование проектов

• Девелопмент.
• Девелопмент как процесс и его составляющие. Концепция проекта. Достижение экономической эффективности проекта.
• Девелопмент. Определение и составляющие процесса
• Девелопмент как финансовая операция.
• Типы девелоперов.
• Функциии схемы вознаграждения fee- девелопера.
• Экономически эффективная концепция проекта.
• Особенности девелопмента объектов различного функционального назначения. Подходы к формированию концепции. Типичные ошибки.
• Офисы.
• Гостиницы.
• Апартаменты.
• Торговля.
• Жилье.
• Лэнд девелопмент.
• Современные тренды и подходы в девелопменте. Новые форматы на рынке.
• Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка (best use).
• Как правильно подобрать участок для реализации проекта
• Что такое АНиНЭИ (best use)? Дерево решений. Этапность и составляющие АНиНЭИ.
• Факторы, определяющие концепцию проекта. Что определяет выбор для разных участников процесса.
• Факторы, влияющие на доходность проекта.
• Способы замера помещений в целях увеличения арендного потока. Система BOMA.
• Бизнес план.
• Цели создания бизнес-плана.
• Рекомендуемый состав бизнес-плана.
• Рекомендуемые подходы к составлению бизнес-плана.
• Маркетинговый анализ.
• Составляющие.
• Порядок осуществления.
• Местои задачи консультанта.
• Финансирование проектов недвижимости. Инвестиционный анализ. Практическое применение базовых финансовых инструментов.
• Базовые инструменты определения доходности проекта .
• Финансовая модель. Какие ошибки не делать.
• Управление процессом девелопмента объекта.
• Управление процессом реализации проекта.
• Профессиональный план развития проекта как эффективный инструмент управления.
• Постановка контроля за развитием объекта. Организация профессиональной команды.
• Определение функционала и границ ответственности участников проекта.
• Порядок взаимодействия с архитекторами. Построение грамотной проектной команды.
• Девелоперский договор. Ключевые моменты для контроля.
• Ответственность девелопера. Инструменты сделать девелопера ответственным.
• Что может пойти не так,и как этого избежать.

Разработка концепции проекта. Технико-экономическая оценка проекта. Формирование бюджета проекта

• Инвестиционно-строительный проект. Экономические отношения в строительстве.
• Сущность понятия инвестиционного проекта.
• Отличительные особенности строительного проекта.
• Экономические особенности строительства в сравнении с экономикой промышленности.
• Основные участники инвестиционно-строительной деятельности.
• Основные задачи экономики строительства.
• Жизненные циклы инвестиционно-строительного проекта.
• Разработка концепции проекта, проектный анализ, технико-экономический анализ инвестиционно-строительного проекта.
• Размер затрат на прединвестиционные исследования.
• Формирование инвестиционного замысла проекта, источники бизнес-идей.
• Инвестиционная политика компании, основные направления.
• Принципы наиболее эффективной оценки инвестпроекта.
• Разработка концепции строительного проекта.
• Проектный анализ – оценка жизнеспособности проекта, виды проектного анализа.
• Факторы внешнего и ближнего окружения проекта.
• Разработка градостроительной документации – с чего начать.
• Основные градостроительные характеристики земельного участка.
• Вид разрешенного использования, особенности изменения ВРИ в Москве.
• Практикум: Расчет стоимости смены вида разрешенного использования.
• Анализ эффективного использования земельногоучастка.
• Практикум: Анализ инфраструктуры объектов недвижимости для определения наиболее эффективного использованияиспользования з/участка.
• Технико-экономическое обоснование – заключительное звено прединвестиционных исследований.
• Обоснование бюджетных инвестиций.
• Технологический и ценовой аудит.
• Анализ инвестиционных возможностей, методы оценки эффективности инвестиций.
• Формирование бюджета проекта.
• Сколько это стоит? – основной вопрос инвестора.
• Виды бюджетов с возрастающей степенью точности.
• Основные способы расчета стоимости для формирования бюджета.
• Технико-экономические показатели проекта.
• Выход коммерческих площадей, расчетпотребного количества объектов социальной инфраструктуры.
• Основные методы расчета стоимости на основе объектов-аналогов.
• Сборники укрупненных показателей стоимости.
• Укрупненные нормативы цены строительства.
• Справочники стоимости строительства.
• Предварительный расчет стоимости объектов жилищного строительства.
• Предварительный расчет стоимости объектов инженерной инфраструктуры.
• Предварительный расчет стоимости благоустройства и дорожной инфраструктуры.
• Предварительный расчет стоимости строительства объектов социальной инфраструктуры.
• Практикум: Пример расчета стоимости на основе объекта-аналога.

Расчет экономики проектов. Управление стоимостью проекта. Повышение экономической эффективности проекта

Источник: uprav.ru

Новый способ инвестирования в недвижимость

Реформа стройки

С 1 июля 2019 года отрасль строительства в России начала жить по новым правилам. Вступил в силу закон № 214-ФЗ. Нововведения направлены на защиту дольщиков. Теперь застройщики не смогут привлекать деньги граждан напрямую и использовать их при строительстве объектов.

Средства дольщиков по ДДУ будут аккумулироваться на эскроу-счетах в банках, которые будут кредитовать застройщиков и контролировать все их расходы. Такая система сводит к минимуму появление недостроенных объектов и обманутых дольщиков.

Что такое эскроу

Эскроу-счет – одна из разновидностей номинальных счетов, на которых хранятся средства дольщиков. Застройщик не может ими распоряжаться и получит их при выполнении определенных условий:

• Объект сдан в эксплуатацию;
• Одно помещение передано по акту сдачи-приемки;
• Одна квартира зарегистрирована дольщиком в Росреестре.

В такой сделке банк является 3-й стороной и выступает гарантом выполнения этих условий.

Участие банка

Теперь все новые проекты девелоперы реализуют вместе с банком эскроу-агентом, который согласовывает и выдаёт проектное финансирование. Доля инвестирования банка составляет 85-90% стоимости объекта. Остальное – собственные средства застройщика.

Перед тем, как банк одобрит финансирование проекта, он тщательно проверяет:

1. Проект – наличие разрешений, экспертиз, финансовой модели;
2. Застройщика и ген.подрядчика – объекты, задолженности, уставные документы и пр.;
3. Финансовую стабильность девелопера – наличие собственных средств в размере 10-15% от стоимости проекта.

Если застройщик получил проектное финансирование от банка, значит он успешно прошел все проверки и согласования. Банк становится основным инвестором проекта и полностью контролирует застройщика – его финансовые показатели, ход строительства.

Защита дольщиков

С введением эскроу-счетов понятие «обманутый дольщик» совсем исчезает. Гарантия этому – участие банка эскроу-агента. Он полностью контролирует девелопера, который должен:

• Ежемесячно открыто публиковать информацию по полученным кредитам, привлеченным инвестициям и продажам объектов;
• Раскрывать информацию о ходе строительства;
• Следовать финансовому плану, согласованному с банком.

Застройщик теперь не выведет вложенные средства из проекта «на сторону», не понесет лишние издержки, поскольку каждый его шаг под контролем. Сомнительных строительных компаний теперь просто не останется на рынке, поскольку банк, как главный инвестор, тщательно выбирает партнеров и не станет финансировать проекты с высокими рисками.

Инвестирование недвижимости по новым правилам

Раньше инвестор мог купить квартиру на этапе котлована по низкой стоимости и продать ее по завершению строительства, заработав за 2 года 20-35% на разнице цен. Так застройщик привлекал средства для финансирования стройки. По новой схеме такие инвестиции вряд ли окажутся прибыльными. Девелоперу банк уже выдал деньги для реализации проекта и ему нет смысла занижать стоимость квартир на начальном этапе стройки.

Но это совсем не значит, что застройщику больше не нужны инвестиции. Дополнительное финансирование он направляет на пополнение оборотных средств, например, для старта новых проектов. Эта потребность создала условия для привлечения частных инвестиций в проекты застройщика.

Платформа Инвестел

Инвестел – онлайн-площадка для инвестиций в новостройки. В эскроу-проекты проверенных застройщиков можно вложить от 100 000 рублей на срок от 6 месяцев и получить фиксированную прибыль 13% годовых. Инвестиции защищены банком эскроу-агентом, который полностью контролирует застройщика и управляет рисками.

Инвестировать с Инвестел также просто, как разместить деньги на банковском депозите. Для этого не требуется специальных знаний. Договор заключается напрямую с девелопером и доставляется на подпись с курьером.

Инвестел делает инвестиции в недвижимость надежными, доступными и выгодными. Это отличная возможность создать пассивный доход или накопить нужную сумму на большую покупку.

Преимущества инвестирования через Инвестел:

Гарантированный доход с фиксированный ставкой 13% годовых
Это примерно в 2 раза выше банковского депозита (По сравнению с предложениями ряда банков о размещении вкладов по состоянию на начало зимы 2019).
Особо отметим, что если вы инвестируете как физ.лицо, то перед возвратом инвестиций и процентов банк удержит НДФЛ, то есть реальная доходность составит 12% годовых.

Защита инвестиций.

Банк контролирует платежи застройщика и осуществляет мероприятия по управлению рисками.

Обеспечение инвестиций

Обеспечение инвестиций на сумму, эквивалентную цене квартиры – сама квартира по ДДУ. Обеспечение инвестиций на сумму меньше стоимости квартиры – соглашение с застройщиком, что возврат инвестиций и процентов произведет банк при раскрытии счетов эскроу после сдачи объекта.

Простота работы

Нет необходимости ездить в офис застройщика для подписания документов. Их доставит курьер. Остается только ожидать возврата процентов в обозначенные сроки.

Досрочный выход

Свои инвестиции можно перепродать другим инвесторам на вторичном рынке через Инвестел или подать заявление о досрочном выходе.

Идея проекта инвестиций в новостройки очень привлекательна:

• Фиксированный пассивный доход;
• Высокие процентные ставки;
• Обеспечение инвестиций.

На сайте investel.ru есть калькулятор для расчета дохода с инвестиций. Остались вопросы? Задайте их специалисту Инвестел или читайте подробнее в их блоге.
А что вы думаете о платформе Инвестел? Какие риски и недостатки нашли у этой инвестиционной онлайн-площадки?

Источник: kinvestor.ru