Строительство многоквартирного жилого дома занимает больше одного года. За это время могут происходить различные события, которые становятся основанием для внесения изменений в действующий договор долевого участия. Закон не предусматривает переписывание текста основного документа, а предоставляет возможность застройщикам и дольщикам оформлять доп соглашение к ДДУ.
- Доп соглашение к договору ДДУ: определение и основания заключения
- Дополнительное соглашение к договору ДДУ: порядок оформления
- Дополнительное соглашение к ДДУ: подписывать или отказаться?
- Когда подписание дополнительного соглашения к ДДУ неуместно
- Доп соглашение к ДДУ о переносе сроков передачи объекта
- Досрочное расторжение основного договора
- Изменение подсудности
Количество таких дополнений не ограничено, поскольку стороны вправе свободно и многократно выражать собственное волеизъявление. Подписанное дополнительное соглашение к договору долевого участия необходимо официально зарегистрировать. Если регистрация отсутствует, то документ считается незаключенным и не подлежит исполнению.
Изменение цены квартиры по договору долевого участия. Застройщик может увеличить стоимость квартиры.
Доп соглашение к договору ДДУ: определение и основания заключения
Распространенные причины для подписания допсоглашения:
- досрочное расторжение ДДУ;
- смена договорной подсудности;
- изменение качественных параметров недвижимости;
- перенос сроков передачи объекта долевого строительства участнику;
- изменение количества или состава участников;
- перенос согласованных ранее сроков оплаты.
Зачастую девелопер инициирует заключение дополнительного соглашения к ДДУ по первым четырем пунктам, приведенным выше. Исключения составляют две заключительные причины. Когда меняется состав дольщиков или периодичность и размеры выплат, участники предлагают внести поправки в договор.
Доп соглашение к договору долевого участия может снимать груз ответственности за нарушения, допущенные застройщиком. Стороны вынуждены соглашаться или отвергать предложения о менее привлекательных условиях сотрудничества. Компании-застройщики могут оказывать давление на участников или навязывать подписание дополнений.
Дополнительное соглашение к договору ДДУ: порядок оформления
Не существует единого формата и обязательных требований к содержанию допсоглашения. Проект документа вправе предложить любая из сторон.
В документе обычно присутствуют следующие сведения:
- дата и место заключения дополнительного соглашения к ДДУ;
- реквизиты сторон, которые подписывают дополнение к договору;
- информация о договоре, в который вносятся изменения;
- указываются новые формулировки со ссылками на редактируемые пункты;
- срок действия или условия пролонгации, время вступления в силу изменений;
- реквизиты и подписи сторон, печать компании-застройщика.
А нужно ли регистрировать доп соглашение к ДДУ? Согласно требованиям действующего законодательства, если исходный документ прошел госрегистрацию, то необходимо официально зарегистрировать каждое последующее изменение.
Брачный договор или Соглашение о разделе имущества — советы юриста
Чтобы регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия в Росреестре прошла без заминок, регистратору понадобятся:
- удостоверение личности стороны-участника;
- оригиналы допсоглашений (в трех экземплярах, один из которых остается у регистратора);
- доверенность уполномоченного застройщиком лица, содержащая полномочия на регистрацию дополнительного соглашения к ДДУ в Росреестре;
- квитанция об уплате государственной пошлины.
Если заявитель подает документы непосредственно через местное отделение Росреестра, то спустя 7 рабочих дней процедура будет закончена. А регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия в МФЦ займет на 2 дня больше времени. Незарегистрированное допсоглашение считается незаключенными и не имеет юридической силы. Профессиональная консультация юриста ЮК «Хелп Консалтинг» поможет избежать убытков и нарушения прав.
Таким образом, ответ на вопрос “нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к ДДУ в Росреестре” – очевиден. Только после прохождения официальной процедуры возможна защита прав дольщика.
Что если одна из сторон намеренно отказывается зарегистрировать согласованные и подписанные изменения? Судебный орган по требованию компании-застройщика или дольщика вправе вынести соответствующее решение о регистрации сделки, согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ. Также предусмотрено возмещение понесенных истцом убытков, когда умышленно задерживается обязательная регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия.
Наши кейсы
Включение в реестр о передаче жилья
Инвестирование не рекомендовано
Инвестирование не рекомендовано
Включение в реестр о передаче жилья
Заключение ДДУ не рекомендовано
Дополнительное соглашение к ДДУ: подписывать или отказаться?
Проекты дополнений девелоперы пересылают участникам по обычной или электронной почте. Иногда задействуется служба курьерской доставки, когда посыльный выдает конверт под личную роспись получателя. Такой способ ускоряет процесс, если срочно требуется подписание и последующая государственная регистрация дополнительного соглашения к ДДУ.
Дольщик вправе отреагировать на запрос, используя 3 варианта действий:
- Согласиться с предложением и подписать бумаги.
- Отказаться и сообщить отправителю об отказе.
- Полностью проигнорировать, оставить без ответа.
Независимо от принятого решения, важно детально перечитать, в частности, доп соглашение с застройщиком о переносе сроков сдачи объекта или изменении качественных характеристик жилого дома. Потребуются юридические услуги для оценки финансовых рисков и других последствий изменения первоначального текста договора.
Настойчивость и поспешность девелопера с подписанием и регистрацией дополнительного соглашения к договору ДДУ может свидетельствовать о желании последнего освободить себя от ответственности. Несогласие с некоторыми пунктами поправок или формулировками дает законное основание для отказа подписывать предоставленные документы.
Нужно ли подписывать доп соглашение о переносе сроков сдачи дома, если права дольщика ущемляются? Подписание договоров – это гарантированное право, а не обязанность. Молчание гражданина не свидетельствует о безоговорочном принятии предложения (акцепте), как следует из статьи 438 ГК РФ. Если ответ или мотивированный отказ отсутствует, то договорные отношения продолжаются на согласованных ранее условиях.
Когда подписание дополнительного соглашения к ДДУ неуместно
Строительные компании настаивают на изменении формата сотрудничества с наступлением сложных экономических или форс-мажорных ситуаций. Что произойдет, если поспешить с решением, не уточнив причины такой инициативы? Можно добровольно лишиться привилегий, которые положены по закону. Рассмотрим распространенные случаи, когда девелоперы инициируют изменения.
Доп соглашение к ДДУ о переносе сроков передачи объекта
Нарушение сроков сдачи дома – это наиболее частая причина заключения допсоглашения. Предложение от застройщика обычно поступает перед приемкой дома госкомиссией (как в образце выше) или после ввода в эксплуатацию. Пока такое соглашение к договору долевого участия не зарегистрировано в Росреестре, с девелопера не снимается ответственность за задержку. Строительная компания попытается сэкономить на компенсации дольщику убытков.
После получения официального предложения принятие решения оставлено на личное усмотрение второй стороны. Если регистрация дополнительного соглашения к ДДУ состоялась, то в будущем не будет возможности взыскать с застройщика неустойку. Эта финансовая санкция рассчитывается с учетом 1/150 ставки рефинансирования Центробанка от цены ДДУ за каждый день просрочки.
Досрочное расторжение основного договора
Девелопер заявляет о желании прекратить договорные отношения. Для этого компания отсылает дольщику дополнительное соглашение к договору долевого участия, которое подлежит регистрации. Такой поворот событий выгоден участнику, если это совпадает с изменением личных обстоятельств или намерений.
Чем чревато решение о расторжении договора из-за систематического невыполнения обязательств со стороны застройщика? Согласие гражданина лишает его права на получение положенной компенсации. Максимальный срок, выделенный застройщику на возмещение убытков после прекращения действия договора, составляет 20 рабочих дней. Согласие на подписание доп соглашения к ДДУ с последующей регистрацией – это добровольная инициатива участника. В большинстве случаев принятие предложения строительной компании ущемляет интересы дольщика.
Как правило, сумма возмещения по допсоглашению оказывается меньше, чем взысканная в судебном порядке. Юридическая компания «Хелп Консалтинг» поможет восстановить справедливость. Наши сотрудники также специализируются на защите прав клиентов, когда оформляется дополнительное соглашение к ДДУ об изменении цены договора или площади помещений.
Изменение подсудности
Такой повод для внесения уточнений в основной документ редко подходит участнику. По умолчанию дольщик вправе обратиться в суд по месту своей регистрации, юридическому адресу фирмы-застройщика или месту строительства объекта. Девелоперы стремятся перенести рассмотрение споров в регионы, где существует судебная практика по значительному снижению суммы неустойки.
Что делать, когда участнику предлагают подписать доп соглашение об изменении подсудности в договоре долевого участия? Важно учесть, не обяжет ли принятие предложения стороны обращаться только в третейский суд для урегулирования споров. Такое изменение лишит дольщика преимуществ, которые ему предоставляет закон о защите прав потребителей. Больше информации можно получить на нашем сайте в статье «Подсудность по договору долевого участия».
Стоит ли соглашаться дольщику на заключение и регистрацию доп соглашения к ДДУ в Росреестре? Это его личное дело, но важно быть особенно осторожным. Застройщик обычно защищает собственные интересы, а не переживает о благополучии участника. Реальность такова, что участник проиграет в выплатах компенсации или в сроках получения обещанного жилья.
В этой статье рассмотрены нюансы заключения доп соглашения к договору долевого участия. Если инициатива подписания исходит от строительной компании, то советуем обратиться за консультацией к практикующим юристам ЮК «Хелп Консалтинг». Поможем разобраться в ситуации, разработаем выигрышный вариант поведения, окажем комплексное юридическое сопровождение. Защитим интересы клиентов на досудебной стадии урегулирования спора и при судебном разбирательстве.
Источник: h-cons.ru
Дополнительное соглашение к ДДУ
Договор долевого участия так же, как и многочисленные другие сделки, совершаемые в повседневной жизни, может быть изменен или дополнен какими-либо условиями. Естественно, что такое внесение изменений должно происходить по взаимному согласованию сторон, если обратное не определено законом. Об этом, в частности, гласит глава 29 ГК.
Регистрация и документы
Законодатель установил необходимость заключения доп. соглашения в идентичной форме с самим договором (ст. 452 ГК). Именно поэтому внесение изменений в ДДУ путем составления и подписания дополнительного соглашения должно в обязательном порядке сопровождаться процедурой государственной регистрации. Обусловлено это тем, что и сам ДДУ подлежит такой регистрации в уполномоченном органе (214-ФЗ, ст. 17).
Перед обращением в регистрирующий орган необходимо подготовить пакет документов:
- документ, подтверждающий личность подателя заявления;
- при необходимости доверенность на представителя;
- непосредственно само дополнительное соглашение;
- документы, удостоверяющие полномочия представителя недееспособных лиц;
- правоустанавливающие документы – для организаций;
- договор займа, если финансирование строительства осуществляется в кредит.
Основания для заключения
Как правило, инициатива заключения доп. соглашения исходит со стороны застройщика. Причин для этого может быть множество. Однако в некоторых случаях инициатором внесения изменений в договор будет и сам дольщик.
Примерные причины необходимости заключения дополнительного соглашения
Строительство осуществляется медленно и необходимо продлить срок сдачи объекта
Участник продал свои права по ДДУ третьему лицу
Застройщику нужно внести изменения, касающиеся качества отделки
Изменение паспортных данных
Необходимость повышения цены за строящийся объект
Другие требуемые дольщиком изменения
Здесь перечислены лишь некоторые возможные основания, для которых необходимо вносить изменения в ДДУ путем составления добавочного соглашения. На практике таких причин может быть значительно больше.
Подписывать или нет?
Стоит отметить, что участник строительства может не соглашаться на подписание дополнительного соглашения, которое его не устраивает. В этом случае застройщик будет обязан исполнять обязательства по первично подписанному договору.
В некоторых случаях недобросовестные застройщики пытаются заставить подписать граждан такое дополнительное соглашение всеми способами. Если такая ситуация возникла, обратитесь к адвокату Мурзаковой Екатерине Михайловне, которая поможет ее оценить и выбрать правильное решение. Более того, в отдельных конкретных ситуациях, не подписав соглашение к договору о внесении поправок, можно будет в последующем взыскать неустойку и другие штрафные санкции с застройщика, просрочившего строительство или выполнившего его некачественно.
Источник: myt-advokat.ru