Задавал уже вопрос, посоветовали создать отдельную тему. Что и делаю. Надеюсь, не баян, честно юзал поиск.
Итак, есть инвестор, заказчик-застройщик и подрядчик. Задумали они построить здание. Вернее, инвестор задумал. Берет инвестор в аренду земельный участок. Договор с Мин. имущественных отношений МО.
Участок передан в аренду «для осуществления следующих видов деятельности (разрешенный вид использования): индивидуальное жилищное строительство и рекреационные цели».
Затем договор инвестирования, договор на функции заказчика-застройщика, договор подряда. Все как обычно.
Началось строительство. Скажем, выкопали котлован и бухнули туды цементу — мол, фундамент.
Вопрос. Можно ли с этого момента регистрировать право на объект незавершенного строительства? (ОНС). Если нет, то с какого момента можно и в соответствии с каким НПА?
А вопрос этот вот для чего: Инвестор намеревается выкупить земельный участок. Что сделать дешевле, как известно, если на участке уже есть недвижимость. Для этого и свидетельство нужно – мол, смотрите, построен ОНС, посчитайте нам стоимость участка по ставке которая для участка с объектом недвижимости (ведь ОНС – однозначно недвижимое имущество, согласно ГК).
Признать право собственности на объект незавершенного строительства
Кто захочет пинать – пинайте, я недвигой не так давно стал заниматься ). Мне полезно )
#2 Le vin Le vin —>
Скажем, выкопали котлован и бухнули туды цементу — мол, фундамент.
Вопрос. Можно ли с этого момента регистрировать право на объект незавершенного строительства? (ОНС). Если нет, то с какого момента можно и в соответствии с каким НПА?
«бухнули цементу» — недостаточное условие для регистрации ОНС.
Еще нужны документы, подтверждающие факт создания объекта.
см. ст. 25 122-ФЗ
#3 zzz2 zzz2 —>
Кроме того. объект незавершенного строительства не должен быть предметом действующего договора строительного подряда . т.е. договор надо рассторгать .
#4 Le vin Le vin —>
Кроме того. объект незавершенного строительства не должен быть предметом действующего договора строительного подряда . т.е. договор надо рассторгать .
далеко не факт. Разъяснения ВАС по этому поводу основаны на недействующей редакции п. 2 ст. 25 122-ФЗ.
#5 zzz2 zzz2 —>
Кроме того. объект незавершенного строительства не должен быть предметом действующего договора строительного подряда . т.е. договор надо рассторгать .
А я и не настаиваю . но рассуждения ВАС по поводу договора строительного подряда — понятны и актуальны и сейчас .
Другое дело что ФРС не требует дополнительных документов, подтверждающих отсутствие строительных работ на ОНС.
#6 vicing2002 vicing2002 —>
далеко не факт. Разъяснения ВАС по этому поводу основаны на недействующей редакции п. 2 ст. 25 122-ФЗ.
акцепт, особливо ежели учесто, что с недавнего времени слова «объекты незавершенного строитеельства» появились в ст. 130 ГК РФ.
Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства
zzz2
Кроме того. объект незавершенного строительства не должен быть предметом действующего договора строительного подряда . т.е. договор надо рассторгать .
просто раньше ВАС и ст 25 Закона в прежней редакции исходили из того, что раньше ПС на незавершенку можно было зарегить, тока при необходимости совершить с незавершенкой сделку (при этом ВАС умалчивал что есть незавершенка? недвижмость или нет?, ИМХО он признава, что недвижимость, но для целей регистрации не допускал возможность регистрации. Выводы ВАСИ 1994 года о том, что незавершенка не недвижимость не основаны на ГК РФ 1995 года). Щас такого требования нет, следовательно эти выводы ВАС уплывают в прошлое. Сие есть мое ИМХО.
#7 zzz2 zzz2 —>
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 24 января 2000 г. N 51
21. Право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке.
Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора простого товарищества, заключенного заказчиком с третьим лицом с целью продолжения строительства не достроенного им объекта, в связи с чем подрядчик был лишен права исполнить договор и получить соответствующее вознаграждение. Объект незавершенного строительства является вкладом заказчика в договор простого товарищества.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, так как все выполненные работы по незавершенному строительству оплачены заказчиком и, следовательно, он имел право распорядиться им как своей собственностью, в том числе передав строительство другому лицу.
Суд кассационной инстанции отменил решение и передал дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик принять их результат и оплатить.
Если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу статьи 130 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном статьей 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».
В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда. Таким образом, для решения вопроса о правомерности внесения незавершенного строительства в качестве вклада в договор простого товарищества суду было необходимо установить факт расторжения договора строительного подряда, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости.
#8 Edwards Edwards —>
В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда
Интересно получается.
Есть статья 130 ГК. Есть также положение о том что право на недвижимое имущество возникает с момента регистрации. Соответственно, если есть свидетельство о регистрации права, то все равно, является ОНС предметом договора подряда или нет.
Как я понимаю, ФРС требует документы об осутствии строительных работ на ОНС. Только вот непонятно на основании чего. Фраза из ИП №51 от 24 января 2000 г. N 51 — «Если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства» — все же не указывает на невозможность регистрации права на ОНС при продолжении строительных работ.
В самом 122-ФЗ вроде ничего нет об этом. То есть НПА, где говорится о том, что невозможна регистрация права на ОНС при ведении на нем же строительных работ, все-таки нет? Чем руководствуются ФРС?
И второе. Момент наступления возможности регистрировать право на ОНС, зависит только от БТИ, как я понимаю. Выдают описание объекта — можно идти и регистрировать. Соответственно, момент с которого БТИ готовы признать объект объектом известен лишь БТИ. Есть у кого нибудь практика на этот счет по Московской области?
Например, по Красногорскому району.
#9 Edwards Edwards —>
Кстати, один из вопросов отпал.
БТИ выдает тех.паспорт в тот момент, когда можно определить площади будующего здания (сооружения, строения). То есть, как минимум нужны фундамент, этажы, стены. По-прежнему не ведаю, где это указано, но анализируя тех. паспорта и беседуя со строителями пришел к такому вот выводу.
Остается только вопрос с договором подряда. Надо ли его расторгать на время регистрации и каким НПА установлено это требование.
Дело в том, что подрядчик «не наш», и вряд ли ему понравится предложение вроде «а-давайте-расторгнем-договор-а-потом-опять-заключим».
#10 palot palot —>
Регистрацию ОНС у меня было, но на основании решения суда.
Один клиент испугался что у него оттяпают квартиру, дом был недостроен, заказчик и подрядчик, что не поделили (наверняка бабки) и приостановили стройку и в течение 1.5 лет судились. В это время мы зарегили ОНС, с обязательным обмером БТИ по решению суда, для того что бы ОНС был выделен в натуре и определен % его готовности.
Источник: forum.yurclub.ru