Понятие основания возникновения права собственности
Под основанием возникновения права собственности понимаются юридические факты, либо юридический состав (совокупность юридических фактов).
Виды возникновения права собственности
Возникновение права собственности происходит различными способами, традиционно их делят на 2-е группы:
1) Первоначальный способ — право на эту вещь никому не принадлежало;
2) Производный способ — переход права собственности.
Первоначальные способы приобретения права собственности:
1) Создание новой вещи(право собственности возникает у создавшего эту вещь с момента ее создания. Право собственности на вновь созванную недвижимую вещь возникает с момента гос.регистрации этого права);
2) Приобретении права собственности в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Право собственности в этом случаи возникает на основании:
8.3. Прекращение права собственности
— договор об участии в долевом строительстве, акт о введении объекта недвижимости в эксплуатацию;
— акт приема-передачи в собственность.
3) Право собственности при определенных условиях может возникнуть на самовольную постройку (Самовольная постройка — это здание, строение или сооружение возведенное на чужом земельном участке или с нарушением СНиП или без получения соответствующих согласований и разрешений(ст.222);
4) Сбор или добыча общедоступных для этих целей вещей(охота, рыбалка и т.д.);
5) Приобретение права собственности на бесхозное имущество (Бесхозяйной — является вещь, собственник которой не известен, либо отказался от нее).
Признание вещи бесхозяйной осуществляются по следующим правилам:
— О находке — нашедший вещь должен принять меры к розыску ее собственника и к возврату вещи. Если в течении 6 месяцев собственник не обнаружен, право собственности возникает у нашедшего вещь. Нашедший вправе требовать вознаграждения от собственника в размере до 20% от стоимости вещи, кроме того нашедший вправе требовать возмещения расходов на хранение вещи;
— О кладе — Клад — это зарытые в землю или сокрытые иным способом ценности, собственник которых не может быть установлен, либо утратил право собственности в силу закона. Если найденное представляет художественную или историческую ценность оно должно быть передано государству. Нашедший и собственник земельного участка или иного имущества, где этот клад был найден, имеют право на вознаграждение в размере 50% от стоимости клада. Эти правила действуют в случаи, если нашедший клад действовал с согласия собственника земельного участка. Если же он действовал без согласия собственника, право на вознаграждение имеет только собственник. Если клад не представляет исторической или культурной ценности, то клад делиться между нашедшим его и собственником земельного участка по тем же правам;
— О безнадзорных животных — право собственности на найденное безнадзорное животное возникает по тем же правилам, которые установлены для находки.
8.2. Приобретение права собственности
Собственник животного вправе потребовать его возврата и после истечения 6 месяцев, при наличии хотя бы одного из двух условий:
— особая привязанность животного;
— жестокое обращение с животным нового собственника;
— О брошенных вещах — брошенной считается вещь от которой собственник отказался очевидным способом. Собственником такой вещи может стать собственник земельного участка, либо собственник иного объекта, где находиться данная вещь при условии, что ее стоимость не превышает 5 МРОТ. Предыдущие правила не применяться к брошенным вещам.
Право собственности может возникнуть в силу приобретательной давности(данные отношения являются абсолютными) — субъект который завладел данной вещью вправе рассчитывать на возможность стать ее собственником в будущем. И он вправе защищать свое владение от любых 3-х лиц не являющихся собственниками этой вещи. Субъект владеющий этой вещью не должен быть ее собственником.
Таким владельцем может быть только физические или юридические лица(обязательно наличие дееспособности). Если вещью завладевает не дееспособный, право приобретения у него не возникает. Если вещью завладело дееспособное лицо, которое умирает до истечения срока необходимого до возникновения права собственности, тогда его правоприемником будет являться наследник, в том числе недееспособный.
Основания возникновения права собственности:
— владения на условиях:
а) открытость;
б) добросовестность;
в) непрерывность;
г) владение как своей собственностью.
— истечение срока владения(5 лет)+недвижимые(15 лет);
— предыдущих два юридических факта;
— судебное решение;
— государственной регистрация права собственности.
6) Переработка — любой процесс в результате которого меняется качество объекта, либо его форма, либо и то и другое. Не признается переработкой нанесение на объект надписей(и иных изображений), либо нанесения информации на материальные носители. Под материалами понимаются любые движимые вещи, если субъект которому эти материалы не принадлежат, если стоимость материалов выше, то право собственности может возникнуть у него.
Производные способы возникновения права собственности:
Наследование — порядок наследования регулируется ч.3 ГК РФ, введена она в действие 1марта. 2002г.
Завещание — это односторонняя сделка, совершается только в нотариальной форме (искл.: завещание составляемое в чрезвычайных обстоятельствах угрожающих жизни. В это случаи завещание составляется в простой письменной форме в присутствии двоих свидетелей, данное завещание будет действительным, если в течении 1-го месяца после этих обстоятельств оно было удостоверено нотариально. Денежные средства находящиеся на счетах банка могут быть завещаны путем оставления распоряжения в банке, где открыт счет.
По закону — закон предусматривает 7 очередей родственников+8 государство. Наследники 1-ой очереди — это переживший супруг и дети.
Наследственная масса — в нее включены вещи и именно на них может перейти право собственности, кроме того имущественного права и в порядке наследования переходят обязанности наследодателя не связанные с его личностью.
Открытие наследства — днем открытия наследства, считается день смерти наследодателя, вступление в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, либо эта дата может быть указана в решении суда.
Способы принятия наследства:
1) Обращение к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство;
2) Фактическое принятие наследства.
Основания возникновения права собственности:
Если есть завещание:
— открытие наследства;
— наличие завещания;
— принятие наследства.
Если нет завещания:
— открытие наследства;
— вхождение в состав той очереди наследников, которая призывается к наследованию;
— принятие наследства.
Право собственности переходит в момент открытия наследства
— Реорганизация юридического лица;
— Договор
— купля-продажа;
— мена;
— дарение;
— рента.
Право собственности переходит к приобретателю в момент передачи вещи.
Исключения: недвижимое имущество + для перехода права собственности еще требуется акт передачи(ст.556).
Если необходима перевозка вещи либо ее пересылка под передачей вещи понимается , сдача вещи первому перевозчику или органу связи. Если к моменту заключения договора вещь уже находиться у приобретателя. Право собственности переходит в момент заключения договора.
Прекращение права собственности:
1) Прекращение права собственности на вещь может быть прекращено по воле собственника: Он вправе передать вещь на праве собственности др.лицу; Он вправе уничтожить вещь; Он вправе отказаться от вещи.
2) Право собственности на вещь может быть прекращена по обстоятельствам не зависящим от участников оборота.
3) Прекращение права собственности независимости от воли собственника.
Основания прекращение права собственности помимо воли собственника:
— обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника(порядок обращения взыскания регулируется АПК,ГПК, в ст.446 ГПК перечислено имущество на которое взыскание произведено быть не может);
— отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу(собственник обязан в течении 1-го года произвести отчуждение этой вещи, если собственник этого не делает, вещь продается с публ.торгов и сумма от продажи за вычетом расходов передается собственнику);
— изъятие земельного участка и отчуждение находящегося на нем недвижимого имущества (земельного участок может быть изъят на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления для общественных нужд, либо земельный участок может быть изъят под ком.застройку. После принятия решения об изъятии земельного участка необходимо уведомить об изъятии этого участка не менее, чем за 1 год. Кроме того, земельный участок может быть изъят по основаниям предусмотренными Земельным Кодексом);
— конфискация (применяется как санкция за совершение преступления или административного правонарушения. Безвозмездное изъятие имущества);
— реквизиция (изъятие имущества у собственника при чрезвычайных обстоятельствах для их предотвращения или для ликвидации их последствий.
При реквизиции имущество изымается на основании решения государственного или муниципального уровня. Изъятие происходит на возмездной основе, если имущество не было использовано оно подлежит возврату собственнику;
— выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей (собственник по общим правилам должен надлежащим образом содержать то, что ему принадлежит);
Источник: nstuleaks.org
«Основания возникновения прав собственности на объекты капитального строительства»
Иллюстрация: https://pixabay.com/
К участию в конференции приглашаются: руководители и собственники строительных организаций, собственники объектов недвижимости — производственных зданий, складов, земельных участков и пр.
Основные вопросы конференции:
1. Тенденции и направления развития городской застройки.
2. Обсуждение основных проблем, связанные с получением разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Последние важные изменения в законодательстве, в части требований к документации на получение разрешения на строительство.
3. Изменения в законодательстве в отношении надзора за строительством объектов.
4. Архитектурно-художественный регламент. Согласование установление малых архитектурных форм в городской среде.
5. Судебная практика по оспариванию прав собственности — обсуждаем наиболее часто встречающиеся ошибки и варианты их решения. Признание прав собственности на объекты капитального строительства и земельные участки в судебном порядке.
6. Проблемные аспекты возникновения прав на самовольно возведенные и реконструированные объекты. Новые правила сноса самовольно возведенных построек или приведение их в соответствие.
Спикеры:
Теленчинов Роман Александрович — заместитель начальника Департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска 10.00 — 10.30
Улитко Евгений Владимирович 10-30 — 11-00 Начальник управления архитектурно строительной инспекцией мэрии города Новосибирска
Быстров Владислав Петрович — главный эксперт Инспекции государственного строительного надзора 11.00 — 12.00
12.00 — 12.30 кофе брейк
Векшенков Дмитрий Вениаминович — Судья Арбитражного суда Новосибирской области 12.30-13.30
Соловьева Татьяна Алефтиновна — эксперт художественного совета горда Новосибирска; Руководитель ООО Правовой Цент «Академия Строительства», юрист практик13.30 — 14.00
Пузик Эллина Руслановна — начальник отдела правового обеспечения департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска 14.00-15.00
Формат мероприятия — подготовленный доклад лектора, по окончанию которого будут получены ответы на вопросы, обсуждение ситуаций. Участие бесплатное. Предварительная регистрация обязательна (количество мест ограниченно)
Для получения развернутого ответа на индивидуальный вопрос, необходимо заранее выслать данные на электронный адрес организатора.
Организатор конференции: ООО Правовой центр «Академия Строительства»
Место проведения: город Новосибирск, Красный проспект 34, мэрия города Новосибирска. Большой зал — 2 этаж
Дата проведения: 22октября(вторник) 2019 года,
Время проведения: 09-30 регистрация участников, с 10-00 до 15-00 время выступления спикеров.
Источник: nsk.dk.ru
Гражданско-правовое регулирование возникновение права собственности на недвижимое имущество, критерии квалификации вещей в качестве недвижимого имущества
Особенности возникновения права собственности на недвижимое имущество по современному гражданскому законодательству
Современное гражданское законодательство, регламентирующее вопросы права собственности на недвижимое имущество, достаточно обширно и включает в себя большое количество правовых актов различных отраслей права.
Среди кодифицированных правовых актов, регулирующих отношения собственности на объекты недвижимости, главное место занимает Гражданский кодекс РФ. Вступившая в силу в соответствии с ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» с 1 января 1995 г. часть первая ГК РФ ознаменовала начало современного этапа развития законодательства о недвижимости.
Гражданский кодекс РФ (часть первая) определил понятие недвижимого имущества. Изначально ст. 130 ГК РФ к числу недвижимых вещей были отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. [2] К сегодняшнему дню указанная норма претерпела ряд изменений, в результате которых из перечня объектов недвижимого имущества исключены обособленные водные объекты, леса и многолетние насаждения, а объекты незавершенного строительства включены в состав недвижимого имущества. Выделив, таким образом, недвижимые вещи в качестве самостоятельных объектов гражданских правоотношений ГК РФ предусмотрел для них специальный правовой режим, основной особенностью которого стала необходимость государственной регистрации вещных прав и сделок с недвижимым имуществом (ст.ст.131, 164 ГК РФ).
Гражданский кодекс РФ предусмотрел ряд особенностей приобретения и осуществления права собственности в отношении объектов недвижимого имущества.
Исходя из положений ст.218 ГК РФ можно выделить перечень оснований приобретения права собственности на объекты недвижимого имущества, который хотя и не является исчерпывающим, но традиционно устанавливает первоначальные («оригинальные») и производные («деривативные») способы приобретения права собственности. Из них к первоначальным способам приобретения права собственности на объекты недвижимого имущества относятся:
- — создание недвижимого имущества;
- — признание права собственности на самовольную постройку;
- — признание права собственности в порядке приобретательной давности;
- — признание права собственности на бесхозяйные объекты недвижимости. [26, С.403-405]
К производным способам приобретения права собственности относятся:
- — гражданско-правовые договоры и иные сделки, направленные на отчуждение объектов недвижимости;
- — наследование имущества;
- — переход права собственности на имущество при реорганизации юридического лица;
- — выплата пая членом жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом этому лицу.
Среди указанных оснований возникновения права собственности на объекты недвижимости можно выделить установленный ст.225 ГК РФ специальный порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи, предусматривающий постановку бесхозяйного объекта недвижимости на учет в качестве такового в органе, осуществляющем регистрацию прав на объекты недвижимости. По истечении года с момента учета бесхозяйного объекта недвижимого имущества муниципальное образование вправе в судебном порядке приобрести право собственности на данную недвижимость, если нет иного добросовестного владельца данной вещи.
Статья 222 ГК РФ определила специальные требования и судебный порядок приобретения права собственности на самовольную постройку, представляющую собой жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. [2] На сегодняшний день право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка в случае если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
До принятия ФЗ от 30.06.2006 г. №93-Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» признание права собственности на самовольную постройку, возможно, было только в судебном порядке, который нередко игнорировался владельцами таких объектов и местными чиновниками, выдававшими разрешения на строительство самовольно возведенных гаражей, сараев, летних кухонь и других надворных построек спустя пять, десять и более лет, после того как указанные объекты были возведены. К сожалению у органов, осуществляющих регистрацию прав, такие документы, как правило, не вызывали сомнений в наличии оснований возникновения права собственности.
Вступившая в силу с 1 марта 1996 года часть вторая ГК РФ (ФЗ от 26.01.1996 г. «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ») установила специальные требования для договоров, направленных на передачу в собственность недвижимого имущества. В развитие ст. 164 ГК РФ были определены договоры, подлежащие и не подлежащие государственной регистрации.[2] В результате, в отношении договоров купли-продажи, мены недвижимого имущества нежилого назначения, за исключением предприятий как имущественных комплексов, не предусматривалось требование об их государственной регистрации, а договоры купли-продажи, мены предприятий, объектов недвижимости жилого назначения (ст.ст.558,560,567 ГК РФ), договоры дарения недвижимого имущества (574 ГК РФ), договоры постоянной, пожизненной ренты и договоры пожизненного содержания с иждивением, предусматривающие передачу недвижимости (ст.584 ГК РФ) были определены как договоры, подлежащие государственной регистрации и считающиеся заключенными с момента такой регистрации (ст.433ГК РФ). Вступившая в силу 1 марта 2002 года часть третья ГК РФ предусмотрела ряд особенностей приобретения права собственности на объекты недвижимости (предприятия ст. 1178 ГК РФ, земельные участки ст.ст.1181,1182 ГК РФ) в порядке наследования.
По общему правилу в соответствии с п.2 ст.8, ст. 131 ГК РФ право собственности на объекты недвижимости подлежит государственной регистрации и считается возникшим с момента такой регистрации. Гражданским кодексом РФ определены исключения из данного правила.
Особенность права собственности на недвижимое имущество состоит и в специфике его ограничений (обременений), заключающейся в необходимости их государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ, ст.4 Закона о регистрации), а также в установлении специальных ограничений (обременений) права собственности на объекты недвижимого имущества. Современное законодательство позволяет выделить такие ограничения (обременения) которые могут стеснять только право собственности на недвижимое имущество: право пользования жилым помещением, сервитут, ипотека и др.
«Действующее гражданское законодательство, — отмечает И.П.Писков, — не просто выделяет виды недвижимости, но и закрепляет особенности ее правового режима». [47] Таким образом, особенности права собственности на недвижимое имущество могут носить специфический характер в зависимости от конкретного вида объекта недвижимости, являющегося предметом права.
Положения ГК РФ о праве собственности на землю были введены в действие 29 октября 2001 года одновременно с Земельным кодексом РФ, что сразу обнаружило противоречия между двумя кодифицированными законодательными актами, ряд из которых, не смотря на внесенные изменения в названные документы, продолжают оставаться актуальными и сегодня. Одно из главных противоречий сводится к разрешению вопроса о единстве судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости.
В частности гражданское и земельное законодательства не одинаково подходят к решению проблемы перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, расположенные на чужом земельном участке к другому лицу. Гражданский кодекс РФ (ст.271, п.3 ст.551 ГК РФ) устанавливает, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. [48] Статья 35 Земельного кодекса РФ предусматривает в аналогичной ситуации, переход к приобретателю недвижимости права на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.
Проблема на первый взгляд кажущегося незначительного разночтения кроется в том, что согласно ст.ст.3,6 ЗК РФ Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения), объектом которых могут быть, в том числе, и части земельных участков. С точки зрения гражданского права объектом недвижимого имущества и объектом права собственности могут быть только земельные участки (ст.ст.130, 260 ГК РФ) поскольку только они являются обособленными, отграниченными на местности объектами, обладающими такими характеристиками, которые позволяют выделить их среди других объектов в качестве индивидуально-определенных предметов материального мира, что, в свою очередь, и позволяет включать их в гражданский оборот как самостоятельные объекты гражданских правоотношений. Отношения, регулируемые ст.ст.271,551 ГК РФ и ст.35 ЗК РФ относятся к имущественным и, следовательно, в силу п.3 ст.3 ЗК РФ подпадают под регулирование нормами гражданского законодательства. Таким образом, с нашей точки зрения, при разрешении данного противоречия следует руководствоваться ГК РФ, а ст.35 ЗК РФ привести в соответствие с нормами гражданского законодательства.
Не смотря на провозглашенный ст. 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, действующее законодательство, в том числе и сам ЗК РФ, содержит ряд положений явно не согласующихся с данным принципом.
В соответствии со ст.212 ГК РФ, ст.ст.15,16,19 ЗК РФ земельные участки и расположенные на них здания, сооружения по общему правилу могут находиться как в государственной или муниципальной собственности, так и в частной собственности физических и юридических лиц, однако собственник земельного участка и расположенного на нем объекта могут не совпадать (ст.ст.271,272 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Положения п.п. 3,4 ст. 36 ЗК РФ не согласуясь с указанным принципом, предусматривают различные права на земельный участок и расположенную на них недвижимость в зависимости от вида объекта и субъектов, являющихся их обладателями. [46, С 643] Существенное различие в правовых режимах земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости кроется в установленной законодательством возможности нахождения данных объектов на различных ограниченных вещных правах.
Принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости нарушается и диспозитивными нормами п.4 ст.340 ГК РФ и п.1 ст.64 ФЗ «Об ипотеке», предусматривающих возможность передачи в ипотеку земельного участка без расположенного на нем здания, сооружения, в случае если стороны предусмотрят это в договоре, в то время как согласно ст.69 названного закона ипотека зданий, сооружений допускается только с одновременной передачей в ипотеку земельных участков или права аренды земельных участков на которых они расположены. Статья 35 ЗК РФ, установившая запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае их принадлежности одному лицу, вместе с тем для аналогичной ситуации определила случаи возможного отчуждения здания, сооружения без земельного участка на котором они расположены. [6] Данная ситуация усугубилась в связи с изменениями, внесенными ФЗ от 26.06.2007 г. №118-ФЗ в ст. 273 ГК РФ. На сегодняшний день данная норма звучит следующим образом: «При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом».
Таким образом, речь идет не только о возможности отчуждения расположенного на земельном участке объекта недвижимого, имущества, но и о переходе в этом случае к ее приобретателю в силу закона права на некий земельный участок, представляющий собой соответствующую часть первоначального земельного участка, необходимую для использования здания, сооружения. Вместе с тем, законодатель не определил, кто и в каком порядке должен формировать земельный участок, переходящий к приобретателю здания, сооружения, что делать, в случае если сформировать такой участок не представляется возможным в силу неделимости первоначального земельного участка. В связи с изложенным представляется, что данная норма должна быть приведена в соответствие с п.4 ст.35 ЗК РФ и предусматривать возможность отчуждения здания, сооружения только одновременно с земельным участком, на котором данные объекты расположены, не выделяя случай, когда такой земельный участок по своим размерам больше той части, которая необходима для использования расположенной на нем недвижимости.
Из числа кодифицированных законодательных актов, регламентирующих вопросы права собственности на объекты недвижимого имущества заслуживает внимания Семейный кодекс РФ, регулирующий наряду с ГК РФ имущественные отношения супругов. [35, С.30] Согласно ст. 244 ГК РФ недвижимое имущество может находиться в собственности двух или нескольких лиц (общая собственность) с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п. 3 ст. 244 ГК РФ).
К таким исключительным случаям относится: 1) имущество, входящее в состав крестьянского (фермерского) хозяйства (земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, иное имущество необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства) является общей совместной собственностью членов такого хозяйства (ст.257 ГК РФ, ст. 6 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»; 2) имущество общего пользования в том числе земельные участки, водонапорные башни, заборы, котельные, противопожарные сооружения, приобретенное или созданное садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов (ст. 14 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»; 3) имущество, в том числе недвижимое, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Подзаконный режим имущества супругов в виде общей совместной собственности (ст.33 СК РФ, ст.256 ГК РФ) подпадает недвижимое имущество нажитое супругами во время брака, за исключением того, которое приобретено каждым из супругов во время брака по безвозмездным сделкам (основаниям) (наследование, дарение, приватизация и др.) (ст.ст.34,36 СК РФ, ст.256 ГК РФ), Также не является общей совместной собственностью недвижимость, приобретенная каждым из супругов до заключения брака (ст.36 СК РФ, ст.256 ГК РФ). Кроме того, ст.37 СК РФ и п.2 ст.256 ГК РФ устанавливают, специальное основание возникновения права общей совместной собственности на недвижимое имущество каждого из супругов: в случае если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция), то такое имущество может быть признано их совместной собственностью. По общему правилу владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по их обоюдному согласию, при этом в случае совершения одним из супругов сделки по распоряжению таким имуществом, согласие другого предполагается (ст.253 ГК РФ, п.п.1,2 ст.35 СК РФ). Однако при совершении сделки с недвижимым имуществом данная презумпция не действует. Согласно п.3 ст.35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. [35, С.70] При несоблюдении данного требования последний вправе требовать признания такой сделки недействительной в судебном порядке.
Значительную роль в правовом регулировании вопросов, связанных с осуществлением права собственности на объекты недвижимого имущества сыграл Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу 1 марта 2005 года. Развивая положения главы 18 ГК РФ в Жилищном кодексе РФ более глубоко рассматривается жилое помещение как объект недвижимого имущества и объект права собственности.
В соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Статьей 16 ЖК РФ определены виды жилых помещений (жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната), приведены их определения. Указанная статья не дает понятий только «части жилого дома» и «части квартиры», под которыми следует, по-видимому, понимать «несколько комнат этого дома или квартиры, являющихся объектом жилищных прав».[57, С.180] На первый взгляд выделение частей жилого дома и квартиры в самостоятельные виды жилых помещений может показаться излишним. Однако, на наш взгляд, такое решение законодателя направлено на исключение возможности буквального применения ст. 16 ЖК РФ, которое могло бы привести на практике к заключению, например, нескольких договоров дарения или купли-продажи в отношении каждой комнаты, в то время, как собственник желает распорядиться сразу несколькими.
Жилищный кодекс РФ не только закрепил право пользования жилым помещением членами семьи собственника жилого помещения (ст.31 ЖК РФ) и иными лицами (ст. 33 ЖК РФ — право пользования по завещательному отказу; ст.34 ЖК РФ — право пользования на основании договора пожизненного содержания с иждивением) как ограниченное вещное право, чем расширил законодательный перечень ограниченных вещных прав, приведенный в ст.216 ГК РФ, но предусмотрел гарантии собственнику жилого помещения в виде прекращения такого ограниченного вещного права в случае, если лицо перестает быть членом семьи собственника жилого помещения. Согласно п.4 ст.31 ЖК РФ при прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения по общему правилу не сохраняется, иное может быть установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи либо решением суда.
Статья 36 ЖК РФ определила состав общего имущества многоквартирного жилого дома и установила в отношении него режим общей долевой собственности. Таким образом, в структуре многоквартирного жилого дома можно выделить две части: 1) жилые и нежилые помещения, являющиеся собственностью физических и юридических лиц, публично правовых образований и 2) общее имущество в многоквартирном доме, находящееся на праве общей долевой собственности у названных правообладателей помещений в многоквартирном доме. [57, C.184]
Собственники жилых и нежилых помещений самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащими им помещениями. Осуществление данных правомочий в отношении общего имущества многоквартирного дома осуществляется собственниками помещений сообща с учетом особенностей, предусмотренных ЖК РФ.
Так, общее имущество в многоквартирном доме не подлежит отчуждению и может передаваться только в пользование, его размер может быть уменьшен в результате реконструкции при согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме (п.п.3,4. ст.36 ЖК РФ). Право на долю в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона в момент возникновения права собственности на помещение в доме и всегда следует судьбе такого помещения, не подлежит выделу в натуре и отчуждению отдельно от помещения (ст.ст.37,38 ЖК РФ). Сособственники не имеют преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Действующее законодательство предусматривает следующие способы приобретения права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах: договоры купли-продажи (ст.ст.218,549,558 ГК РФ), мены (ст.ст.218,567 ГК РФ), дарения (ст.ст.218,572,582 ГК РФ), договор пожизненной или постоянной ренты (ст.ст.218,583 ГК РФ), договор пожизненного содержания с иждивением (ст.ст.218,601 ГК РФ), брачный договор (ст.ст.218 ГК РФ, ст.40 СК РФ), наследование (ст.ст.218,1110, п.3 ст. 1168 ГК РФ), приватизация (ст.218 ГК РФ, Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», выплата пая членом ЖСК, ЖНК (ст.218 ГК РФ, ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», участие в долевом строительстве многоквартирных домов (ст.218 ГК РФ, ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Особенно важное место в законодательстве о праве собственности на недвижимое имущество занимает ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту — Закон о регистрации). Со времен Рима устойчивость, прочность и надежность правового положения собственника недвижимости обеспечивалась регистрацией его права. На сегодняшний день порядок и процедура государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества определены Законом о регистрации, необходимость такой регистрации установлена ст.131 ГК РФ и ст.4 Закона о регистрации.
В соответствии со ст.2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» — государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Таким образом, государство гарантирует законность зарегистрированного права собственности и его всемерную защиту. [62, C.184]
Со дня принятия Закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Закон принят ГД ФС РФ 17.06.1997 г. и вступил в силу 29.01.1998 г.) система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним претерпела значительные изменения: проведена реорганизация самого органа, осуществляющего государственную регистрацию и на сегодняшний день такие преобразования продолжаются в соответствии с Указами Президента РФ от 12.05.2008 г. №724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти», от 25.12.2008г. №1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», неоднократно внесены изменения в Закон о регистрации и в ГК РФ, приняты Земельный, Жилищный, Градостроительный кодексы, федеральные законы «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», «О государственном кадастре недвижимости» и др., что привело к более глубокому и дифференцированному гражданско-правовому регулированию правового статуса объектов недвижимости в зависимости от их видов. Огромную роль в этом сыграла Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. [35,C.55] К сожалению, на сегодняшний день не все предложения, содержащиеся в Концепции, учтены нашим законодателем. Так до настоящего времени не разрешен вопрос о предмете государственной регистрации. Негативное отношение к хаотичному определению в действующем законодательстве предмета государственной регистрации и требованию о необходимости регистрировать не только права на недвижимое имущество, но и сделки с ним неоднократно высказывалось в юридической литературе. [35, C.28] На наш взгляд реализация предложений Концепции в этой части представляется особенно важным. Вместе с тем, проблемы гражданско-правового регулирования в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не исчерпываются на наш взгляд теми, которые обозначены в Концепции.
Существенное значение для государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества имеют нормативно-правовые акты, регламентирующие порядок учета объектов недвижимости. Вступивший в силу 1 марта 2008 года ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предполагает единый учет всех объектов недвижимого имущества в государственном кадастре недвижимости, за исключением участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов (ст.
1 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Установленный ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» поэтапный порядок применения положений названного закона (переходный период), обеспечит осуществление кадастрового учета земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства на всей территории Российской Федерации, а с 1 января 2012 года объединение государственного кадастра недвижимости и ЕГРП на электронных носителях в единую федеральную информационную систему (ст.4 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
Юридическая наука на сегодняшний день не относит к источникам права разъяснения высших судебных органов в виде постановлений пленумов, обзоров судебных практик и тем более решения судов по отдельным делам (прецеденты). На наш взгляд представляется, что такая позиция должна быть изменена.
Действующее на сегодняшний день законодательство и иные нормативно-правовые акты о праве собственности на недвижимое имущество не обеспечивают регламентации всех отношений, складывающихся в этой области. Стремительное развитие рынка недвижимости, включение в оборот земельных участков, имущественных комплексов, ускоренные темпы нового строительства, в том числе и подземных объектов недвижимости оставляют за рамками нормативно-правового регулирования целый ряд вопросов, требующих разрешения. Так законодательство и иные правовые акты не содержат на сегодняшний день понятия нежилого помещения, не определяют особенности его правового режима, а также правового статуса помещений и иных конструкций общего пользования в зданиях нежилого назначения и сооружениях, не регламентируют отношения по использованию участков недр собственниками подземных гаражей, стоянок в случае если ими являются физические лица, использующие данные объекты не в предпринимательских целях и др. [9] Действующее законодательство содержит в себе немало противоречивых положений, а вопрос о предпочтении одной нормы перед другой не всегда на практике разрешается однозначно. Современная жизнь требует скорейшей, если не немедленной, официальной регламентации той или иной ситуации, а принятие закона представляет собой сложную многоэтапную процедуру, занимающую иногда несколько лет в течение которых участники гражданских отношений несут убытки доказывая свое право в суде. Очевидно, что акты, принимаемые судами не могут быть отнесены к законодательству, но придание им статуса источника права во многом разрешило бы существующие проблемы и в какой-то мере предупредило возникновение новых.
Таким образом, анализ действующего законодательства, регламентирующего вопросы права собственности на объекты недвижимости, позволяет сделать следующие выводы.
Праву собственности на недвижимое имущество присущи специфические черты, обусловленные особенностями правового режима объектов недвижимости, заключающиеся в следующем: 1) объект права — недвижимая вещь; 2) право собственности на объекты недвижимости, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, право собственности на объекты недвижимости по общему правилу возникает с момента государственной регистрации; 3) наличие в законодательстве специальных оснований и особенностей возникновения и прекращения права собственности на объекты недвижимости; 4) предусмотренная законодательством специфика ограничений (обременений) права собственности на недвижимое имущество, заключающаяся в необходимости их государственной регистрации, а также в установлении специальных ограничений (обременений) и особенностей ограничений (обременений) права собственности на объекты недвижимого имущества; 5) реализация собственником недвижимого имущества правомочия распоряжения как правило сопряжена с необходимостью государственной регистрации актов распоряжения (договоров); 6) особенности правовых режимов общей совместной и общей долевой собственности в отношении недвижимого имущества. [48, С.182-194] Указанные особенности позволяют выделить право собственности на недвижимое имущество в самостоятельный субинститут права собственности, особенности гражданско-правового регулирования которого дифференцированы в зависимости от вида недвижимой вещи.
Источник: studwood.net
Способы приобретения права собственности. Первоначальные способы приобретения права собственности на недвижимое имущество
Первоначальные способы приобретения права собственности на недвижимое имущество. Основания приобретения права собственности — это различные правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной действительности, с которыми закон связывает возникновение права собственности на определенное имущество у конкретного лица. Имущество в собственность может приобретаться различными способами, которые принято подразделять на две группы:
· первоначальные — не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь;
· производные, при которых право собственности на вещь переходит к последующему собственнику от его предшественника.
К первоначальным способам приобретения права собственности на недвижимое имущество относятся:
· создание (строительство) в установленном порядке нового объекта, на который ранее не существовало ничьих прав;
· при выполнении определенных условий — самовольная постройка;
· приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество;
Объект нового строительства как объект права признается существующим с момента государственной регистрации права; до момента государственной регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права. Объектом права собственности с момента государственной регистрации становится и объект незавершенного строительства.
На государственную регистрацию вновь возведенного объекта представляются документы, подтверждающие факт создания объекта, а также права на земельный участок для создания данного объекта недвижимости (п. 1 ст. 25 Закона о государственной регистрации). Собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке, при условии соблюдения в ходе строительства требований закона и иных правовых актов, в том числе градостроительных и строительных норм и правил. Соблюдение соответствующих норм и правил обеспечивается на стадиях:
1) осуществления подготовки проектной документации ;
2) выдачи разрешения на строительство <**>;
3) выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию <***>.
Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства (п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).
<**>Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
<***>Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).
Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию представляются такие документы, как
— акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора); документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
— документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
— документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
— схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
— заключение органа государственного строительного надзора, органа государственного пожарного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, государственного пожарного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации и ряд других.
Таким образом, в соответствии с п. 1 ст. 218, ст. 263 и с учетом требований ст. 222 ГК РФ право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности следующих юридических фактов:
· для строительства объекта в установленном порядке отведен земельный участок либо осуществление строительства объекта на участке, находящемся в собственности, не противоречит целевому назначению последнего;
· получено разрешение на строительство, за исключением случаев, когда такого разрешения не требуется;
· при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные нормы;
· объект возведен застройщиком для себя с целью приобретения права собственности, а не для других лиц .
Подробнее см.: Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Указ. соч. С. 241.
Самовольная постройка недвижимости не порождает возникновения права собственности на нее. Сама постройка не становится объектом гражданских прав и не может участвовать в гражданском обороте. Самовольным признается строительство при наличии любого из нарушений, указанных в п. 1 ст. 222 ГК РФ:
· нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения;
· отсутствие необходимой проектной документации и, как следствие, разрешения на строительство;
· существенное нарушение строительных норм и правил.
Однако признание права собственности на самовольную постройку возможно. Застройщик может приобрести право собственности на самовольно возведенное строение, если при этом не нарушаются законные интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан, что подтверждается наличием необходимых разрешений органов пожарного и санитарного надзора, архитектурного или строительного контроля, а лицо, осуществившее такую постройку, надлежащим образом оформило право на соответствующий земельный участок (п. 3 ст. 222 ГК РФ). При наличии перечисленных условий суд может признать право собственности на данную постройку за собственником или иным законным владельцем земельного участка, на котором она осуществлена .
Подробнее см.: Толчеев Н. Признание судом права собственности на самовольную постройку // Российская юстиция. 2003. N 5.
Приобретение права собственности на бесхозяйные вещи — один из первоначальных способов приобретения этого права. Под бесхозяйным понимается имущество, собственник которого неизвестен, либо отказался от него, либо утратил на него право.
Бесхозяйное недвижимое имущество должно быть принято на государственный учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится. Принятие на учет и снятие с учета объектов недвижимого имущества осуществляют: Росрегистрация — в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на территории более одного регистрационного округа; территориальные органы Росрегистрации — в отношении иных объектов недвижимого имущества, расположенных на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
Объект недвижимого имущества снимается с учета в качестве бесхозяйного в случае государственной регистрации права собственности на данный объект или принятия вновь этого объекта ранее отказавшимся от права собственности собственником во владение, пользование и распоряжение. Государственная регистрация права собственности осуществляется в соответствии с порядком, установленным ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии с п. 3 ст. 225 ГК РФ государственная регистрация права муниципальной собственности на объект недвижимого имущества осуществляется по истечении года со дня принятия на учет этого объекта недвижимого имущества на основании вступившего в силу решения суда.
В этом случае объект недвижимого имущества считается снятым с учета с момента государственной регистрации права муниципальной собственности . Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. Недвижимое имущество, принятое на учет как бесхозяйное, может находиться в фактическом владении, осуществляемом добросовестно, открыто и непрерывно, в течение 15-летнего срока, предусмотренного для установления перехода в собственность недвижимого имущества в силу приобретательной давности (ст.
234 ГК РФ), сущность которой кратко можно выразить так: «время возводит владение в право» <**>. Право собственности на недвижимость в силу истечения срока приобретательной давности возникает только с момента его государственной регистрации.
Государственная регистрация права собственности на находящийся на учете объект недвижимого имущества за каким-либо лицом в силу приобретательной давности может быть осуществлена независимо от даты принятия на учет этого объекта. В этом случае объект недвижимого имущества считается снятым с учета в качестве бесхозяйного с момента регистрации права собственности на него в силу приобретательной давности (п. 1 ст. 234 ГК РФ).
Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. N 580 (ред. от 12.11.2004) «Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей» // СЗ РФ. 2003. N 38. Ст. 3668.
В действующей редакции см. «КонсультантПлюс».
<**>Дернбург Г. Пандекты: вещное право. Т. 1. Ч. 2. СПб., 1905. С. 127.
Производные способы приобретения права собственности. Наличие правопреемства — вот основной отличительный признак производных способов приобретения права собственности на недвижимость. К производным способам приобретения права собственности относятся:
· приобретение по договорам;
· в порядке наследования;
· в результате реорганизации юридического лица.
Важное значение имеет определение момента, с которого на приобретателя вещи по договору переходит право собственности. На объекты недвижимости, права на которые подлежат регистрации, право собственности у приобретателя по договору возникает в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в момент государственной регистрации перехода права, а не в момент фактической передачи или в какой-либо иной момент, определенный договором. Такой порядок получил название «система регистрации». Таким образом, право собственности на недвижимость на основании договоров возникает из сложного юридического состава.
Право собственности на недвижимое имущество и любое иное имущество, переходящее в порядке наследования по завещанию или по закону, возникает со дня открытия наследства. Статьей 1152 ГК РФ установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследникам на праве собственности со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации. В этом случае государственная регистрация имеет не правообразующее, а лишь правоподтверждающее значение.
При реорганизации юридических лиц право у организаций-правопреемников возникает с момента их государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц. Основание возникновения права — передаточный акт или разделительный баланс (ст. 58 ГК РФ).
Источник: studopedia.ru