Росреестр довольно подробно разъясняет порядок действий на случай, если фактический вид использования земли не соответствует разрешенному. Поясним, всего существует 13 видов разрешенного использования земель (ВРИ) — его определяют местные власти исходя из исторически сложившихся условий использования каждой территории, а также исходя из результатов публичных слушаний. Некоторые виды могут быть выбраны правообладателями участков самостоятельно, тогда как другие — после получения разрешения. При этом для некоторых видов деятельности участки не могут быть использованы, что объясняется защитой населения и обеспечением комфортных условий проживания.
Для изменения вида разрешенного использования Росреестр предлагает руководствоваться правилами землепользования и застройки (если они приняты региональными или местными госорганами). Далее при отсутствии законодательных ограничений правообладатель участка может самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом. Для этого потребуется подать в МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка.
ВРИ еще?
Если правообладатель решил изменить ВРИ на вид, отнесенный к условно разрешенному, то потребуется согласие уполномоченного органа после публичных обсуждений или слушаний. При этом в Росреестре предупреждают, что изменение вида разрешенного использования участка может повлиять на его кадастровую стоимость, а также величину земельного налога.
Отметим, что сама процедура выглядит трудоемкой: правообладателю потребуется найти правила землепользования и застройки (ПЗЗ) с перечнем ВРИ, а также самостоятельно убедиться в отсутствии законодательных ограничений на подачу заявления о смене ВРИ. При этом порядок действий на случай отсутствия утвержденных ПЗЗ дополнительно не разъясняется.
Источник: www.kommersant.ru
Участок в зоне сохраняемого землепользования (индекс «Ф») по ПЗЗ Москвы // Как изменить разрешенное использование?
Практически вся застроенная часть Москвы попадает в соответствии с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) в так называемую территориальную зону сохраняемого землепользования (индекс «Ф»).
Это изобретение представителей столичного комплекса градостроительной политики и строительства при разработке ПЗЗ было обусловлено вполне логичной целью — избежать неконтролируемой точечной застройки города.
У правообладателей участков с индексом «Ф» на картах ПЗЗ вместо привычных кодов видов разрешенного использования (ВРИ) и «нулевыми» параметрами строительства, а также потенциальных инвесторов часто возникают вопросы о правовом режиме таких участков и возможности изменения их разрешенного использования.
В чем специфика зоны «Ф» в Москве? Можно ли изменить ВРИ участка, расположенного в такой зоне, и какими способами? Об этом я расскажу в данном материале, исходя из имеющегося практического опыта «Правового центра «Два М» и анализа позиций судов.
Изменение ВРИ,отличия основных,вспомогательных и условно-разрешенных ВРИ.
Зона «Ф» в Москве: что это такое и с чем ее едят
Обратившись к разделу, посвященному общим требованиям градостроительного регламента в ПЗЗ Москвы[1], мы выясним, что для земельных участков, находящихся в так называемой зоне «Ф», в качестве основных ВРИ участков и объектов капитального строительства (ОКС) устанавливаются виды использования, сведения о которых содержатся в ЕГРН.
Что касается предельных параметров строительства (реконструкции), то, опять же, из ПЗЗ Москвы следует, что в качестве таковых в зоне сохраняемого землепользования устанавливаются:
- в отношении застроенных участков – параметры расположенных на участках объектов недвижимости, содержащиеся в ЕГРН;
- в отношении незастроенных участков – «нулевые» параметры (а именно: предельная плотность застройки участка — 0 тыс. кв. м/га, предельная высота зданий — 0 м, максимальный процент застройки в границах участка – 0 %).
Вот, казалось бы, и все, что следует из ПЗЗ Москвы о зоне «Ф».
А из этого «всего» можно сделать вывод о том, что изменить разрешенное использование участка в такой зоне без внесения изменений в ПЗЗ (которое во многом зависит от усмотрения согласующих инстанций) невозможно, да и вообще такой участок малоинтересен инвесторам из-за невозможности даже смены вида деятельности, не говоря уже о строительстве новых площадей.
Подобный вывод будет поспешным, так как правовой статус участков, входящих в зону «Ф», не так прост, как может показаться на первый взгляд, и предоставляет достаточно большие возможности для использования их владельцам.
Для участка в зоне «Ф» можно установить вспомогательные ВРИ
Из пункта 3.3.4. ПЗЗ Москвы следует, что вспомогательными ВРИ земельных участков и ОКС для всех территориальных зон, за исключением территориальных зон, указанных в пункте 3.3.6 ПЗЗ (сельхозземли, ИЖС, территории общего пользования и ряд иных), являются предусматривающие размещение различных коммерческих и социальных объектов: магазинов, ресторанов (кафе, баров), офисов, спортивных залов, физкультурно-оздоровительных комплексов, фитнес-центров, ночных клубов, складов, автосервисов с сопутствующей торговлей и т. д.
Отмечу, что ограничения по возможности применения вспомогательного ВРИ, установленные п. 3.3.6. ПЗЗ Москвы, на случай отнесения земельного участка к зоне сохраняемого землепользования не распространяются.
Применение вспомогательных ВРИ допускается при определенных условиях (п. 3.3.5 ПЗЗ Москвы). Например, только совместно с основным ВРИ участка, при этом суммарная доля общей площади всех ОКС вспомогательных видов в пределах участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех ОКС.
Таким образом, в режиме вспомогательных видов на участке в зоне сохраняемого землепользования (наряду с основным ВРИ, сведения о котором содержатся в ЕГРН) может реализовываться множество других видов деятельности, направленных на получение прибыли. Это позволяет без внесения изменений в ПЗЗ перепрофилировать до 25% существующей на участке недвижимости, в том числе под торговлю, офисы и иные коммерческие объекты.
Скажем, если на участке имеется 3000 кв. м недвижимости, используемой в соответствии с основным ВРИ под производство, то 750 кв. м может быть выделено под вспомогательные ВРИ.
При этом вспомогательные ВРИ не влияют на кадастровую стоимость участка и размер земельных и имущественных платежей в бюджет.
Судебная практика подтверждает: возможность установления вспомогательных ВРИ для участков, отнесенных в соответствии с ПЗЗ Москвы к территориальной зоне сохраняемого землепользования (индекс «Ф»), законодательно не ограничена.
В деле № А40-227707/2019 судами признан незаконным отказ ДГИ Москвы в оформлении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в части дополнения разрешенного использования участка, отнесенного ПЗЗ к зоне сохраняемого землепользования, вспомогательным ВРИ «магазины». Суды указали, что применение арендатором вспомогательного ВРИ соответствует всем критериям, установленным ПЗЗ, а также что решение арендатора о выборе вспомогательного ВРИ не требует дополнительных разрешений и согласований, в т. ч. в регистрирующем органе[2].
В рамках дела № А40-34538/2021 суды признали незаконным отказ Росреестра в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка. Суды пришли к выводу о правомерности дополнения разрешенного использования участка («эксплуатация здания под магазин» — по сведениям ЕГРН), расположенного в зоне «Ф», вспомогательными ВРИ. Суды указали, что правообладатель участка вправе выбрать те вспомогательные ВРИ, которые предусмотрены ПЗЗ, при этом внесение их в ЕГРН является его правом, а не обязанностью[3].
Аналогичные выводы о правомерности установления для участка в зоне «Ф» вспомогательных ВРИ из предусмотренных ПЗЗ Москвы, содержатся в делах № А40-249027/2020, № А40-341417/2019[4].
Для участка в зоне «Ф» можно изменить основной ВРИ путем исключения «ненужных» видов использования
Нередко бывает так, что установленный для участка в зоне сохраняемого землепользования основной ВРИ включает не только виды использования, охватывающие фактическую деятельность правообладателя на участке, но также и виды, которые не имеют отношения к деятельности правообладателя и которые правообладатель не планирует реализовывать в перспективе.
В предыдущем материале об оптимизации платежей за землю и недвижимость я уже приводила пример своеобразной практики присвоения чиновниками Москвы смешанных видов использования для участков, предоставленных в аренду под производство: такие ВРИ, как правило, включают не только собственно производственный вид использования, но также офисы и торговлю (коды 1.2.5, 1.2.7., 1.2.9. по старой классификации).
Последствие этого – существенное увеличение кадастровой стоимости земельных участков (которая для участков с исключительно производственным ВРИ в разы ниже) и зависящих от нее земельных и налоговых платежей в бюджет.
В подобной ситуации правообладатель участка вправе исключить из ВРИ «ненужные» виды использования, несмотря на нахождение участка согласно ПЗЗ в зоне сохраняемого землепользования «Ф».
Из норм п. 2 ст. 7 ЗК, п. 4 ст. 47 ГрК следует, что правообладатели земельных участков вправе самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования, выбрать любой вид разрешенного использования из перечня основных ВРИ, предусмотренных документами градостроительного зонирования (т.е. ПЗЗ).
Основным ВРИ участка, расположенного в соответствии с ПЗЗ в территориальной зоне сохраняемого землепользования «Ф», как мы уже выяснили, является тот, который содержится в ЕГРН. Следовательно, правообладатель участка в зоне «Ф» вправе выбрать любой один вид в составе текущего основного ВРИ или часть видов (если это множественный ВРИ), исключив из него «ненужные» виды.
Судебная практика подтверждает: исключение части ранее установленных в отношении участка в зоне «Ф» видов использования является реализацией гарантированного законом права на выбор вида разрешенного использования.
Как разъяснил Верховный Суд (ВС)[5], в результате исключения части видов из числа установленных земельному участку в зоне «Ф» видов разрешенного использования его правообладатель не получает полномочия осуществлять какие-либо новые, ранее недоступные виды деятельности на участке.
В рамках дела № А40-35569/2019, сопровождаемом Правовым центром «Два М», судами признан незаконным отказ ДГИ г. Москвы (ДГИ) в изменении ВРИ участка по инициативе арендатора путем исключения из него «ненужных» арендатору видов использования (общественно-деловых объектов), несмотря на нахождение участка в зоне сохраняемого землепользования (индекс «Ф»)[6]. В данном случае целью сего «мероприятия» было снижение кадастровой стоимости участка и зависящих от нее земельных и налоговых платежей. Чего, собственно, и удалось добиться.
Таким образом, законодательством Москвы не установлено запрета на изменение основного ВРИ участков, расположенных в зоне сохраняемого землепользования, путем исключения из него части видов использования.
ВРИ участка в зоне «Ф» можно привести в соответствие с действующим Классификатором[7]
Иногда текущий ВРИ участка сформулирован таким образом, что допускает принципиально разные толкования, что может отражаться, в частности, на размере земельных и имущественных платежей.
В качестве примера можно привести популярные у ДГИ Москвы формулировки «административные», «административно-деловые» и т. п., используемые ранее при установлении ВРИ для промышленных и других участков, не связанных с размещением офисов (как самостоятельных коммерческих объектов), однако нередко толкуемые (при исчислении кадастровой стоимости, для целей обложения «кадастровым» налогом и т. д.), именно таким образом.
В подобных случаях правообладатель участка в зоне «Ф» может привести ВРИ участка в соответствие с действующим классификатором видов разрешенного использования земельных участков (Классификатор).
В зависимости от интереса правообладателя участка, применение данной процедуры может иметь целью и, напротив, установление для участка в зоне «Ф» максимального (из возможных) количества основных ВРИ по действующему Классификатору для наиболее эффективного использования участка (под торговлю, офисы и т. д.).
Процедура приведения ВРИ земельного участка в соответствие с Классификатором формально не является изменением ВРИ участка, поскольку ее цель — выявление в Классификаторе и установление участку наиболее близкого аналога его текущего разрешенного использования, которое правообладатель участка имеет право сохранять неограниченно долго на основании п. 8 ст. 36 ГрК. То есть публичные власти лишь дополнительно подтверждают юридический факт легальности прежнего ВРИ, не предусмотренного в федеральном Классификаторе, но установленного ранее, до его вступления в силу.
В рамках приведения ВРИ в соответствие с Классификатором не имеет значения, предусмотрен ли устанавливаемый вид действующими ПЗЗ, соответствует ли участок предельным размерам для этого вида и т. д.
Судебная практика подтверждает: для участка в зоне «Ф» возможно приведение текущего ВРИ в соответствие с действующим Классификатором.
В деле № А40-64090/2021 судами признан незаконным отказ в осуществлении государственного кадастрового учета изменений ВРИ земельного участка. Суды указали, что арендатор вправе был привести ВРИ участка, расположенного в территориальной зоне сохраняемого землепользования («Ф») в соответствие с Классификатором путем обращения в ДГИ Москвы. При этом суды обратили внимание, что в порядке установления соответствия не происходит изменения ВРИ участков, а устанавливается лишь соответствие между текущим ВРИ и ВРИ, предусмотренным Классификатором, и на основании установления этого соответствия вносятся изменения в сведения кадастра[8].
Что еще могут владельцы недвижимости в зоне «Ф»
Собственникам зданий на участке, попадающем в зону «Ф», следует иметь ввиду, что на таком участке может осуществляться реконструкция объектов без увеличения их площади или изменения назначения либо с изменением назначения отдельных зданий или помещений в пределах разрешенного использования земельного участка (основных и, если будут внесены, вспомогательных видов).
Например, собственнику или потенциальному инвестору может быть интересно перепрофилирование офисных помещений в помещение магазина или кафе и т. д.) или изменение соотношения используемой площади между видами использования, установленными для участка, в том числе в режиме реконструкции зданий в существующих габаритах.
Не запрещены на участке в зоне «Ф» также работы, не являющиеся реконструкцией и не требующие в связи с этим разрешения на строительство (перечень утвержден Постановлением Правительства Москвы[9]). К таковым относятся работы, не затрагивающие или незначительно затрагивающие несущие конструкции зданий. В рамках данных мероприятий также может изменяться назначение зданий и помещений (в пределах разрешенного использования участка).
Кроме того, понятие предельных параметров строительства (напомню, для незастроенного участка в зоне «Ф они «нулевые») по ПЗЗ не распространяются на
[1] См. Постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы».
[2] См. Постановление АС Московского округа от 26.08.2020 № Ф05-9168/2020 по делу № А40-227707/2019.
[3] См. Постановление АС Московского округа от 22.12.2021 № Ф05-29430/2021 по делу № А40-34538/2021.
[4] См. постановления АС Московского округа от 11.10.2021 № Ф05-24727/2021 по делу № А40-249027/2020, от 03.06.2021 № Ф05-12162/2021 по делу № А40-341417/2019.
[5] См. Определение ВС РФ от 26.07.2021 № 305-ЭС21-11267 по делу № А40-21951/2020.
[6] См. Постановление АС Московского округа от 18.11.2019 № Ф05-19640/2019 по делу № А40-35569/19-154-323.
[7] См. Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».
[8] См. Постановление АС Московского округа от 10.02.2022 № Ф05-36214/2021 по делу № А40-64090/2021.
Источник: zakon.ru