Все документы для покупки квартиры в новостройке

Покупка квартиры у Застройщика. Различные способы покупки и варианты оформления договоров на первичном рынке. По каким документам оформляется приобретение квартиры в новостройке. Что нужно знать Покупателю. Обо всем этом – в статье.

Какие документы нужно оформить при покупке квартиры в новостройке?

Перед оформлением в собственность квартиры в новостройке необходимо убедиться, что дом сдан, имеет кадастровый и технический паспорта, зданию присвоен почтовый индекс.

Как только имя владельца появляется в Едином государственном реестре недвижимости, квадратные метры официально становятся его собственностью. С 2016 г. в качестве правоустанавливающего документа Росреестр больше не выдает Свидетельство о праве собственности на квартиру. Заменившая его выписка из ЕГРН имеет такую же юридическую силу. Какие шаги предстоит предпринять, чтобы получить этот документ?

• Сфера ответственности застройщика: что проверить
• Сфера ответственности покупателя
• Пакет документов для оформления права собственности

Сфера ответственности застройщика: что проверить

Регистрировать право собственности на квартиру можно в домах, сданных в эксплуатацию. Здание, которое ранее числилось под временным «строительным» номером, должно получить постоянный почтовый адрес. В течение не более двух месяцев отдел градостроительства городской администрации издает соответствующее постановление. Объект ставят на кадастровый учет в БТИ и получают такие документы:

Кадастровый паспорт. В Росреестре зданию присваивают уникальный номер. Застройщик получает кадастровый паспорт, дающий право продавать квадратные метры. Выполнены ли эти действия, можно узнать на сайте вышеназванной федеральной службы в разделе справочной информации о недвижимости.

Технический паспорт. Техпаспорт с поэтажным планом здания выдает БТИ после обмеров объекта и инвентаризации. Без него ввести дом в эксплуатацию невозможно. Оформление новостройки в среднем занимает около полугода. Формально до завершения всех процедур новые собственники не имеют права получать выписку из ЕГРН. Однако многие застройщики выдают дольщикам ключи раньше. Опасаться такой ситуации не стоит: сегодня это нормальная практика.

Сфера ответственности покупателя

Имея на руках необходимый пакет документов и квитанцию об оплате госпошлины, зарегистрировать право собственности можно одним из трех способов:

Лично в МФЦ. В центр обращаются все дольщики, за исключением тех, кому не исполнилось 14 лет. Лица в возрасте 14–18 лет приходят с одним из родителей или опекуном. Будущие собственники оплачивают госпошлину 2000 руб. (по закону – делится на всех), подписывают заявление и передают на рассмотрение все документы, кроме паспортов. Взамен получают расписку, по которой по истечении 30 календарных дней можно будет забрать выписку из ЕГРН.

В Росреестре через интернет. С 1 января 2017 г. будущие владельцы имеют право подавать бумаги в электронном виде без предоставления оригиналов. Предварительно необходимо получить в Удостоверяющем центре сертификат усиленной квалифицированной ЭЦП (электронно-цифровой подписи). Эта услуга обойдется в 3–5 тыс. руб. Зато стоимость госпошлины в этом случае составит 1200 руб.

Ценным письмом с описью. Документы направляют почтовым отправлением с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении. Готовая выписка ЕГРН также может быть отправлена по почте на аналогичных условиях. Для этого в заявлении делают соответствующую пометку и указывают почтовый адрес.

Заплатить госпошлину в размере 2000 руб. можно непосредственно в МФЦ, а также в других местах – на почте, через терминал или интернет-банкинг.

Пакет документов для оформления права собственности

Заявление на регистрацию по стандартному образцу.

Паспорта заявителей (при необходимости – свидетельства о рождении дольщиков в возрасте до 14 лет).

Договор основания – договор долевого участия, переуступки прав требования или ЖСК (жилищно-строительного кооператива).

Акт приема-передачи объекта недвижимости.

Дополнительно могут понадобиться:

Разрешение на ввод в эксплуатацию (ведущие застройщики подают эту информацию самостоятельно, но иногда ее запрашивают и от заявителей).

Кредитный договор и закладная из банка, если жилье приобретено в ипотеку.

Оригинал свидетельства о браке – для пар, оформляющих недвижимость в совместную собственность.

Нотариальная доверенность – для тех, кто пользуется услугами посредника.

Как убедиться, что квартира ваша

При регистрации заявки вы получите порядковый номер. Зная его, можно посмотреть статус процедуры на сайте Росреестра. Как только процесс будет завершен, в графе «собственник» появится фамилия покупателя. Теперь вы официально являетесь владельцем квартиры в новостройке и имеете полное право продать, обменять, подарить ее или сдать в аренду. Владейте!

Чтобы осуществить покупку квартиру в новостройке , от продавца и покупателя требуется внушительный перечень документов – не только договор купли-продажи. Сделка будет считаться закрытой после регистрации нового права собственности в Росреестре. Чтобы с этим не возникло трудностей, стоит заранее позаботиться о необходимых бумагах и справках, а также уделить внимание проверке юридической чистоты квартиры и репутации застройщика.

Документы для покупки квартиры в новостройке

Как покупать новостройку, какие документы необходимы для покупки квартиры в новостройке, какие схемы продажи строящихся квартир применяют Застройщики на первичном рынке жилья? Покупатель, как минимум, должен иметь представление об этих схемах, понимать, в чем их отличия между собой, и знать, какие виды договоров будут определять его права на будущее жилье.

На «первичке» квартиры в новых строящихся домах продаются несколькими способами. И несмотря на общеизвестный Договор долевого участия (ДДУ), существуют и другие варианты покупки квартиры в новостройке (об этом ниже).

Но для начала стоит определиться, что именно называют «новостройкой».

Что значит – квартира в новостройке?

Вообще, в обиходе, новостройкой называют квартиру в новом доме.

Но точнее и правильнее, с точки зрения профессионалов рынка, новостройками называть исключительно квартиры первичного рынка. То есть новостройка – это квартира в строящемся или только что достроенном доме, на которую еще НЕ получены документы о собственности (Титул).

Если же квартира продается ПОСЛЕ оформления ее в собственность (в собственность Застройщика, дольщика, соинвестора, или кого-то еще), то это уже – вторичный рынок жилья, и там уже совсем другие правила покупки и оформления.

Деньги на строительство нового жилья большинство Девелоперов привлекают с рынка (т.е. с покупателей квартир) в процессе строительства домов. Такой источник финансирования для Девелоперов очень выгоден – ведь они получают деньги в свое распоряжение на длительный срок и без процентов. Это называется – соинвестирование строительства или долевое участие (см. последние изменения в долевом строительстве – в Глоссарии по ссылке).

Такое участие граждан в процессе финансирования стройки может происходить разными путями. Эти пути заметно отличаются друг от друга по риску и юридическим последствиям. Риск покупки новостройки зависит как от надежности Застройщика, так и от типа договора, под который Покупатель отдает деньги Девелоперу за еще не построенную квартиру.

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Как покупать квартиру в новостройке?

В отличие от «вторички», где квартиры покупаются только по Договору купли-продажи, на «первичке» квартиры могут приобретаться на основании разных типов документов (договоров).

Существует несколько вариантов покупки квартиры в новостройке:

; (запрет с 1 июля 2018 г., но есть исключения, подробнее по ссылке); (ценная бумага, запрет с 1 июля 2018 г., подробнее по ссылке);
1. ​Договор уступки прав требования (Договор цессии); ; ; ); (запрет с 1 июля 2018 г., подробнее по ссылке).

Последние четыре способа покупки новостройки относятся к так называемым «серым» схемам, т.е. полулегальным вариантам приобретения квартир у Девелопера. Эти варианты с одной стороны, опираются на законные положения Гражданского кодекса РФ, а с другой стороны, противоречат федеральному закону ФЗ-214 , который однозначно определяет разрешенные способы покупки квартир в строящихся домах, точнее – разрешенные способы привлечения денег на строительство многоквартирных домов (п.2, ст.1, ФЗ-214). Как такое может быть? А вот таки – может! Для этого и существует армия юристов, которые постоянно спорят друг с другом, доказывая, кто из них вернее понимает закон.

Но наши думные дьяки все-таки пытаются внести кое-какую определенность. Очередные поправки в закон о долевом строительстве ФЗ-214 с 1 июля 2018 года окончательно уводят с рынка недвижимости «вексельные схемы» продаж, жилищные сертификаты Застройщиков, а также ЖСК, создаваемые Застройщиками для обхода требований ФЗ-214 (кроме тех жилищных кооперативов, которые уже были созданы до этой даты и некоторых исключений – см. ссылки выше).

Различные предварительные и инвестиционные договоры теперь формально не допускаются законом для привлечения денег граждан в строительство (п.2.1, ст.1, ФЗ-214). Но! Та же статья весьма деликатно указывает, что сделка покупки новостройки по любому другому (кроме ДДУ) виду договора может быть признана недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. То есть, если гражданин не против – то можно заключать любой договор с Застройщиком. Вот такой законодательный фокус!

Конечно, иногда бывает, что Застройщик построил дом на собственные средства (включая банковский кредит), оформил собственность на себя, и затем продает квартиры уже по Договорам купли-продажи – но это уже, по сути, вторичный рынок.

О чем нужно знать Покупателю апартаментов? Технические и юридические отличаются их от квартиры – смотри по ссылке.

В идеале, покупать квартиру в новостройке рекомендуется только путем заключения Договора долевого участия (ДДУ), форма и состав которого четко регламентированы ФЗ-214. Если же, по каким-либо причинам, такой возможности нет, и Девелопер предлагает Покупателю другой тип договора (из перечисленных выше), то это всегда повышает риски Покупателя, и перед тем, как соглашаться, необходимо получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу.

Что делать, если Застройщик предлагает дольщику подписать допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома? – см. в этой заметке.

Варианты покупки квартиры в новостройке через ЖСК или ЖНК вполне легальны, но имеют ряд характерных особенностей (см. подробнее по соответствующим ссылкам выше).

Инвестиционный договор, ПДКП и ПДДУ (по сравнению с ДДУ) дают большую свободу действий Застройщику, и существенно снижают его ответственность перед Покупателем. По ним очень сложно предъявлять претензии, получать компенсации, взыскивать убытки и пр. Практически невозможно влиять на действия Застройщика, в частности, на сроки строительства и оформления права собственности на квартиру.

«Обходные схемы» (в обход ДДУ) также позволяют Застройщику средства, привлеченные для строительства одного дома, использовать для строительства другого (что часто приводит к различным коллизиям). Позволяют просто вернуть Покупателю деньги через пару лет, вместо обещанной квартиры (особенно, когда цены выросли, и на эти деньги квартиру уже не купишь).

При «обходных схемах» нередки случаи «двойных продаж» одной и той же квартиры разным Покупателям (подробнее об этом – по ссылке).

Тем не менее, нередко случается, что Застройщик, который действует в обход ДДУ, имеет на это вполне объективную причину, а вовсе не желание уйти от ответственности перед Покупателем.

В частности, привлечение средств дольщиков по ДДУ обязывает Застройщика предварительно оформить и зарегистрировать права на земельный участок под застройку. Но так как застройка часто ведется на государственных, муниципальных или ведомственных землях, то государство или местные власти могут подолгу не предоставлять права на участок Застройщику, хотя строить ему там разрешают. Это и вынуждает многих Застройщиков искать обходные пути привлечения средств от населения (в обход ДДУ).

ВИДЕО: Грамотная покупка новостройки. Советы нотариуса

— О трех основных рисках покупателей квартир в строящихся домах, о неустойках при задержке сдачи дома, о судебной защите дольщиков – в беседе нотариуса с экспертом рынка городского жилья.

К слову, жителям Москвы, например, департамент по контролю за долевым строительством (Москомстройинвест) дает советы на своем сайте «Как не стать обманутым дольщиком?» — здесь (…правда, кое-что там уже устарело).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Документы для оформления новостройки в собственность. Приобретение жилья в новостройке может осуществляться двумя способами – заключением договора долевого участия в строительстве и куплей-продажей уже готового объекта. В первом случае, заключая договор с застройщиком, граждане приобретают право требования доли в многоквартирном здании. … При покупке квартиры в фактически построенном доме заключается договор купли-продажи. Оформление права собственности на квартиру в новостройке происходит путем обращения в службу Росреестра или через систему Многофункциональных центров. Для этого граждане должны представить следующие бланки и формы

Инструкция по сбору и проверке документов при покупке квартиры от застройщика в новостройке

Покупка квартиры в строящемся доме сопровождается определенными рисками для покупателя. Однако, если все детали сделки будут тщательно проверены – покупатель сможет приобрести желаемую квартиру на 30% дешевле, чем на вторичном рынке. Особое внимание следует уделить проверке и сбору необходимых документов.

Виды договоров

При покупке квартиры в строящемся доме могут быть оформлены следующие виды соглашений:

Договор долевого участия. Этот тип соглашения является наиболее безопасным и популярным. Содержание ДДУ в полной мере соответствует положениям ФЗ «Об участии в долевом строительстве», который защищает интересы и покупателей, и застройщиков.

Перечень бумаг

Что нужно проверить и какие должны быть при продаже?

• Свидетельство о государственной регистрации компании.
• Актуальная выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).
• Устав организации.
• Разрешение на строительные работы, оформленное на конкретный объект недвижимости. Обратить внимание также стоит на сроки действия документа.
• Правоустанавливающие документы на землю.
• Приложения к инвестиционному контракту.
• Действующая лицензия.
• Проект договора долевого участия.
• Паспорт представителя компании застройщика с которым будет подписан договор.
• Документы, подтверждающие права представителя застройщика на заключение ДДУ.
• Сведения о компании, ФИО директора, часы и график работы.
• Список акционеров.
• Информация о членстве в СРО.
• Финансовый отчет за прошлый год.
• Перечень осуществляемых проектов.
• Проектная декларация.

Какие нужны покупателю?

Список для долевого участия

• Заполненное заявления о включении в реестр ДДУ. Представляется обеими сторонами.
• Оплаченная государственная пошлина – для застройщика – 2000 руб., для покупателя – 1000 руб.
• ДДУ в 3 экземплярах.
• Разрешение на строительство дома.
• Проектная декларация.
• Документы подтверждающие права застройщика на земельный участок.
• Страховой договор, защищающий стороны при неисполнении условий.
• Паспорт покупателя.
• Документы строительной компании: свидетельство о регистрации юр. лица, устав, ИНН, приказ о назначении директора, выписка из ЕГРЮЛ.

Перечень для готового жилья

• Заявление о государственной регистрации сделки.
• Квитанция об оплате гос. пошлины.
• Договор купли-продажи в 3 экземплярах.
• Кадастровые документы на землю где возведен дом.
• Паспорт покупателя.
• Документы строительной компании: свидетельство о регистрации юр. лица, устав, ИНН, приказ о назначении директора, выписка из ЕГРЮЛ.
• Результаты государственной комиссии.
• Поэтажный план возведенного дома из БТИ.

Для тех, кто собрался взять ипотечный кредит

• Договор долевого участия в 4 экземплярах.
• Проектная декларация (предоставляется застройщиком).
• Правоустанавливающие документы на земельный участок.
• Паспорта участников сделки.
• Заявления участников сделки.
• Кадастровый план.
• План дома с указанием точного адреса, количеством этажей и помещений.
• Разрешение на строительство.
• Агентский договор (если есть).
• Кредитный договор.
• Оформленная закладная.

Для получения налогового вычета

При покупке квартиры в новостройке официально трудоустроенные граждане, отчисляющие со своих доходов 13% в гос. бюджет, могут рассчитывать на возврат подоходного налога.

Сумма налогового вычета исчисляется в зависимости от суммы, указанной в договоре. Какие же документы нужны для возврата 13% при покупке квартиры в новостройке?

• Заявление на возврат подоходного налога.
• Копия гражданского паспорта.
• Справка по форме 2НДФЛ.
• Налоговая декларация по форме 3НДФЛ в 2 экземплярах.
• Договор купли-продажи объекта недвижимости.
• Документы свидетельствующие о выплате указанной в договоре суммы.
• Передаточный акт.
• Свидетельство о государственной регистрации собственности или выписка из ЕГРН.

Особенности составления и подписания договора

При заключении договора с застройщиком особое внимание следует обратить на следующие пункты:

• Объект долевого строительства, подлежащий последующей передаче покупателю, должен быть описан максимально подробно, а формулировки не должны трактоваться двояко.
• Стоимость квартиры и порядок расчетов.
• Срок передачи объекта застройщиком.
• Информация о гарантии строительной компании на объект.
• Права и обязанности сторон.

Если какой-либо из этих пунктов отсутствует в тексте договора – соглашение будет признано недействительным.

Советы юриста

Придерживайтесь следующих правил:

1. Настаивайте на государственной регистрации договора в Росреестре. Не стоит соглашаться на оформление тех соглашений, регистрация которых не требуется.
2. Все расчеты с застройщиком лучше всего проводить электронно. В том случае, если другой участник сделки настаивает на наличных расчетах – требуйте кассовый чек и квитанцию к приходному кассовому ордеру.
3. Не подписывайте соглашение о продлении сроков. Если этот документ будет оформлен, вы не сможете рассчитывать на выплату компенсации за срыв сроков от строительной компании.
4. Тщательно проверьте квартиру перед подписанием Передаточного акта. Все обнаруженные дефекты квартиры обнаруженные в процессе осмотра застройщик обязан устранить за свой счет.
5. Проверьте приобретаемую квартиру. Указанные в договоре технические характеристики должны соответствовать таковым и на практике.

Покупка квартиры в новостройке – хорошая возможность сэкономить и получить при этом квартиру с нужным метражом и планировкой. Однако, такие сделки более рискованны. Минимизировать риски покупателя поможет полная и тщательная проверка документов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Право собственности на квартиру в новостройке по ипотеке. Дачная амнистия и право собственности на земельный участок. Сроки выдачи, список документов и стоимость. Полезные советы и помощь специалистов. … Если вы еще не приобрели жилье , а только присматриваете вариант для покупки в ипотеку, обратите внимание на подборку ниже, где представлены наиболее интересные новостройки Санкт-Петербурга … Документы на жилой дом или дачу. Дачная амнистия распространяется не на все постройки, поэтому перед подачей документов проконсультируйтесь с сотрудником Росреестра.