Выбирая загородное жилье, важно уделять внимание не только привлекательной цене дома и внутренней отделке, но и тому, какие характеристики можно дать местности, на которой расположен особняк. Давайте поговорим о подводных камнях приобретения индивидуального жилища на лоне природы.
Ночной кошмар любого собственника – купить участок, вложить несколько миллионов в строительство дома, любовно обустроить комнаты, обжиться в них… И понять, что деньги и время потрачены на ветер. Мало кому понравится близкое соседство со свинофермой или железнодорожным полотном. Но вы всегда можете перестраховаться и заранее выяснить нюансы предлагаемой земли.
Заочное изучение кадастрового земельного участка
Первым делом необходимо узнать у продавца кадастровый номер земли, которую вы хотите посмотреть. Имея на руках номер участка, вы можете запросить кадастровую выписку в МФЦ. Из выписки вы узнаете точную площадь земли, ее кадастровую стоимость, месторасположение и форму участка, вид разрешенного пользования (для строительства дома должна быть категория ИЖС или ЛПХ), назначение земель (только земли населенных пунктов, так как на землях других категорий строительство дома проблематично или запрещено), а также сведения о владельце продаваемой земли – тот ли это человек, с которым вы общаетесь по поводу продажи, и если нет – то какие он имеет правомочия на совершение сделки.
1 главное правило при выборе участка. Участок под строительство дома
Вы также можете открыть публичную кадастровую карту https://reestr.net/kadastrovaya-karta и увидеть изображение земли на местности и расположенные в непосредственной близости объекты. Позвоните собственнику участка, чтобы уточнить информацию о соседских постройках, на карте также можно уточнить вид разрешенного пользования каждой из них. Насторожитесь отметкам «для промышленного производства» — возможно, под вашими окнами планирует развернуться лесопилка или небольшой завод. Узнайте, что такое кадастровая карта, и для чего она нужна: https://reestr.net/info/publichnaya-kadastrovaya-karta-ndash-istochnik-neobhodimyh-svedeniy-o
Генеральный план муниципального образования позволит определить существующие и будущие объекты, которые также имеют значение для комфортного проживания. Если сегодня продавец предлагает вам участок в тихом сосновом бору, то уже завтра половина леса может уйти под вырубку, а на ее месте пройдет крупная магистраль или транспортная развязка. На словах собственника участка все может быть идеально, а на генплане вы сразу увидите, в чем подвох. Генеральный план можно найти на сайте администрации поселения в разделе «Документы».
Знакомство с участком ИЖС
Отправляясь на осмотр выбранных соток, необходимо уделить внимание подъездным путям. Плохую дорогу видно сразу, но иногда затруднительно сразу дать оценку местности, по которой вы подъезжаете к дому.
Как Выбрать Земельный Участок ИЖС Для Строительства Дома
Оптимальный вариант – асфальтовая дорога, следующая через весь населенный пункт к воротам загородного дома. Худший расклад ожидает с грунтовкой, которую размывает даже незначительный дождь, а весной, осенью и во время зимней оттепели дорожное покрытие превращается в непроходимое болото из вязкой грязи, камня и песка. Бетонная дорога кажется неплохим вариантом – ровная, прямая, но стыки плит вынуждают ехать медленно и осторожно, чтобы не разбить подвеску от быстрой езды.
Еще один признак хорошей дороги – расположение дорожного полотна выше уровня обочины. Чем ниже покрытие, тем сильнее оно будет со временем проседать, тем больше луж и грязи будет скапливаться, и тем сложнее проезд по ней в любое время года, а не только осенью и весной. Водные преграды в виде дамбы и небольших мостов также могут стать препятствием дачному отдыху: если возвышение от реки отделяет всего пара метров, во времена разливов водоема дорога будет затоплена, а машина рискует оказаться в реке. Вы можете выяснить ситуацию с дорогами у местных жителей, которые охотно поделятся наболевшим и расскажут про ямы, разливы и уборку снега так откровенно, как не расскажет никто.
Детальный осмотр земельного участка под строительство
Попадая на участок, осмотритесь вокруг: не пролегают ли в непосредственной близости линии электропередач, не смотрит ли на вас чей-то любопытный взгляд с балкона пятого этажа расположенной рядом многоэтажки, не шумит ли автомойка и не воняет ли конезавод? Если на первый взгляд все в порядке, и через дорогу не виднеется кладбище, можно продолжить осмотр участка. В случае обнаружения хотя бы одного из перечисленных признаков смело торгуйтесь и сбивайте цену, даже если данные факторы для вас не особо и важны.
Одновременно с понижающими цену участка критериями важно обратить внимание и на то, что может повысить стоимость каждой сотки. До 30% стоимости земли может добавить расположение рядом живописного пруда или опушки леса. Возвышенность и изолированность от сельского «муравейника» еще один фактор, влияющий на удорожание цены.
Вид на горы, море, холмистая местность, экологически чистый район, в котором вы смотрите участок, тоже прибавляют тысячи к цене. Насторожитесь, если в 5-7 километрах от вас располагается заброшенная ферма или конезавод – рано или поздно он может снова начать функционировать и распространять в вашу сторону классический деревенский аромат. Еще хуже, если вместо фермы вы почувствуете запах мусоросжигательного завода или химического производства – такой участок вы вряд ли сможете в дальнейшем перепродать.
Любителям сельской тишины также следует изучить местность на предмет производителей шума, к которым относятся сельские клубы, супермаркеты и ночные кафе, поляны для пикников и пляжи с тарзанками. В таких районах и днем, и ночью в любое время года вы будете слышать громкий смех, крики и песни праздно проводящих досуг местных жителей и приезжих туристов. Лучший способ узнать о злачных местах – расспросить соседей, этот способ действует всегда верно.
Не бойтесь задавать вопросы владельцу продаваемого участка, изучать местность, казаться дотошным и занудным. Стоимость земли и вложения в строительство дома вынуждают тщательно готовиться к покупке, иначе вы можете потерять время и деньги вместо того,чтобы наслаждаться загородным отдыхом на загородной фазенде.
Источник: reestr.net
Выбор земельного участка под строительство дома
Прежде всего определитесь с площадью необходимого вам участка. Он не должен быть ни слишком большим, ни слишком маленьким. Выбирать участок следует исходя из общей площади дома, который вы хотите на нем построить. Примерная пропорция, которую при этом стоит соблюсти, — один к десяти.
Для дома площадью 200 кв. м требуется участок площадью 20 соток. Никто не призывает добиваться точного соответствия этой пропорции, но если она будет нарушена фатально, ликвидность вашей будущей недвижимости резко упадет.
НЕСКОЛЬКО КРИТЕРИЕВ выбора участка земли под строительство дома.
Выбор участка — первый шаг в строительстве дома. Кроме юридических аспектов покупки участка, физических характеристик грунтов и доступности коммуникаций, всегда стоит обратить внимание еще и на следующее:
- живописные окрестности
- удаленность участка от соседних домов
- солнце не закрывается домами и деревьями
- нет ограничений на места расположения на участке и высоту постройки
- экологическая обстановка в районе
- возможность телефонизации дома
- доступность эксплуатационных фирм
- наличие централизованного вывоза мусора, доставки почты
- муниципальное обслуживание дорог
- возможность страхования строительства и законченных построек
- доступность больницы, магазинов, почты, пляжей и спортплощадок
Свободные участки под ИЖС в престижных загородных района» Москвы, Петербурга, Волгограда и многих региональных центров ценятся на вес золота. Если участок слишком дешевый относительно других, следует ожидать, что он отягчен какого-то рода проблемами.
К ним, в первую очередь, может относиться должным образом не определенное правовое положение участка. Им следует интересоваться до совершения сделки. В частности, нужно выяснить, проходил ли участок процедуру межевания.
- Согласно ст. Б Земельного кодекса, «земельный участок как объект земельных отношений — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой) границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке».
- Гражданский кодекс РФ в ст. 260 уточняет: «Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству».
Чтобы подготовить ДОКУМЕНТ, в котором будет приведено однозначное описание границ участка, необходимо заключить договор о проведении межевания с землеустроительной компанией, которая имеет государственную лицензию на выполнение данного вида работ.
Вы должны предоставить землеустроителям свидетельство о праве собственности на землю и все исходные данные о вашем земельном участке, содержащиеся в кадастровой палате Землеустроители организуют работы по определению местоположения границ на местности (расположение объектов недвижимости, угодий, топографических контуров; горизонтальная съемка). При этом они в вашем присутствии встречаются со всеми соседями и определяют, где проходит граница между вашими участками.
Границы неотмежеванных должным образом впадений в любой момент могут быть оспорены. Процедуру межевания лучше выполнять за счет продавца. На руках у покупателя после совершения покупки должен быть топографический план с обозначением подземных коммуникаций и кадастровый план земельного участка.
Для выяснения других факторов, которые могли оказать влияние на стоимость понравившегося вам участка, спросите себя:
а) Достачной ли информацией о данной местности я обладаю?
Перед приобретением участка не поленитесь обратиться е орган местного самоуправления, соответствующие территориальные органы государственной власти с просьбой предоставить возможно белее полную информацию о предлагаемых земельных участках.
Полезно ознакомиться с данными земельного кадастра, результатами мониторинга, резервирования, планирования, зонирования земельных угодий. Бесплатно эту информацию получить вряд ли удастся, но на «расследовании» лучше не экономить, чтобы потом не жалеть о покупке.
Кроме того, постарайтесь пообщаться с вашими будущими соседями по поводу развития земель района в целом и общей (в том числе криминогенной) обстановки на его территории.
б) Как обстоит дело с водоснабжением участка?
Подача воды в дом может осуществляться от коллективного (городской, поселковый водопровод, кооперативные артезианские скважины) или индивидуального источника (колодец, скважина). Нередко покупатель участка, не имеющего доступа к водопроводным сетям, думает: «Участок же не в пустыне находится, пробурю скважинку». Но на практике дело обстоит далеко не так просто.
Многие популярные загородные районы имеют существенный недостаток — большая глубина залегания водоносного горизонта. В ряде случаев приходится бурить скважины глубиной 60—80 м, чтобы добраться до воды. С учетом расходов на оборудование стоимость бурения может достигать $8 000 и более. Нередко сравнительная дешевизна участка объясняется наличием массивных гранитных валунов в толще грунта, препятствующих доступу к воде.
в) Каково качество воды, добываемой в данной местности?
Если рядом с вашим участком имеются уже пробуренные скважины, попробуйте узнать у их владельцев данные скважин и заключение СЭС на предмет содержания бактериологических и химических примесей в воде. Имейте в виду, что чем ближе существующие скважины к вашему участку, тем больше вероятность аналогичного качества и количества подземных вод.
Нагрев небольшое количество воды, взятое из скважины, вы сможете самостоятельно обнаружить излишки железа в ней. Наличие осадка и потемнение свидетельствуют о повышенном содержании металла в воде. Хороший вкус воды — тоже важный показатель ее качества. Как правило, в скважинах от 20 м и глубже бактериальное заражение воды отсутствует (если только вода не была заражена через ствол скважины).
При плохом качестве воды желательно сравнить две скважины или более с разных глубин (горизонтов), находящихся поблизости.
г) Какие грунты залегают на участке?
Ответ на этот вопрос важно знать для определения типа фундамента вашего будущего дома. Исследование грунтов желательно выполнить еще до приобретения участка. В особенности это касается тех случаев, когда вам предлагают подозрительно дешевый участок в привлекательном районе.
Бывают ситуации, когда состояние грунта на участке специалисты считают настолько неудовлетворительным, что рекомендуют полностью заменить его. Однако перестраховываться и отказываться от приобретения понравившегося вам участка только потому, что его грунты не позволяют построить фундамент, указанный в проекте, тоже не СТОИТ. Нужно понимать, что пытаться выбрать участок с идеальными для строительства грунтами очень часто дело бесперспективное.
В некоторых регионах найти такой участок под строительство практически невозможно. Архитекторы, практикующие в этой местности, прекрасно об этом знают и всегда готовы предложить набор технических решений, позволяющих нейтрализовать неблагоприятное воздействие грунтов. Корректировка фундамента под местные условия — задача, которую с успехом выполнят квалифицированные специалисты строительной компании. Ваша задача — произвести все необходимые изыскания и прислушаться к рекомендациям, которые на их основании сформулируют архитекторы.
д) Каков уровень грунтовых вод на участке?
Подвержен ли участок затоплению в период паводков? Пробурите ручным буром несколько неглубоких скважин на территории участка, который собираетесь покупать (если не найдете бур, воспользуйтесь обыкновенной лопатой). Если через час в углублениях соберется вода, уровень грунтовых вод на участке слишком высок.
Расспросите также соседей насчет периодов весенних паводков и осенних дождей, не затапливаются ли местные земли? Если уровень грунтовых вод высок, а паводки обильны, на погреб, подвал или подземный гараж лучше не рассчитывать, если вы не готовы вложить достаточно серьезные средства в гидроизоляцию дома.
Отчаиваться, конечно, не стоит: немалое количество проектов имеют вариативные решения по части заглубления. Но и про необходимость хорошей дренажной системы на участке тоже не следует забывать.
е) Каковы местные требования и возможности по части канализации?
Если есть коммунальные канализационные сети, вопрос тут же снимается. Надо только получить разрешение на сброс стоков в соответствий с потребностями вашего будущего дома и возможностями самих сетей. Но если поселковых коммуникаций нет, надо задуматься о локальных системах.(ссылка на канализацию дом Животкова).
И еще большую актуальность приобретает этот вопрос, если участок расположен близко к воде (впрочем, не ближе 20-150 метров — в зависимости от водоема, из-за нарушения этого ограничения охранной зоны водоемов в прошлом году было сломано немало копий в Подмосковье).
Местные органы СЭС достаточно строго отслеживают нарушения такого рода, и потратиться на организацию надежного септика придется не только из-за стремления достичь уровня городского комфорта. В ряде случаев такие затраты могут конкурировать с ценой самого участка.
ж) Как обстоит дело с электроснабжением местности?
Где находится ближайшая подстанция? Сколько киловатт вам могут выделить на законных основаниях в местной администрации? Считается, что норма потребления среднего коттеджа площадью 200-300 кв. м — 20-30 кВт. Однако по имеющимся нормам на ОДИН ДОМ выделяется не более 9,6 кВт, а то и половина этой мощности.
Вот почему при невозможности «выбивания» дополнительной мощности у районных энергетиков будущим домовладельцам приходится включать в статьи своих расходов затраты на собственную подстанцию или электростанцию, задуматься об альтернативных источниках за счет солнечной и ветряной энергии, либо серьезна оптимизировать электропотребление дома, например за счет создания систем автоматического управления.
з) Доступ к какому виду энергоносителей обеспечивает вам местоположение участка?
Если в администрации вам удастся получить на свой коттедж более 30 кВт, это даст возможность не только беспроблемно пользоваться любыми электроприборами, но и устроить в коттедже систему электроотопления- наиболее удобную в эксплуатации (она не боится промерзания, ее в любой момент можно включить и выключить и т. п.). Если это невозможно, то в первую очередь для системы отопления нужно искать другой источник энергий.
Идеальный случай — когда на участке имеется возможность подключения к районному газоснабжению. Установка газового котла не только достаточно быстро окупает все затраты, но и снимает с домовладельца головную боль, связанную с устройством аварийного или дополнительного электрообеспечения коттеджа. Еще одним вариантом может стать дизельное топливо.
Однако следует иметь в виду, что, будучи вполне приемлемым для отопительных нужд, этот энергоноситель не является идеальным для создания дополнительной системы эпектрообеспечения: электрическая станция на 15 кВт расходует 3,5 л дизельного топлива в час и время от времени требует ремонта. Серьезно рассматривать дизельную электростанцию как источник постоянного тока в коттедже не следует.
Такой вариант приемлем, если вы начинаете строительство одним ИЗ первых на неосвоенном участке и знаете, что в течение пяти ближайших лет у вас появится соседи, готовые поучаствовать в долевом строительстве постоянных электрических сетей.
Нужна
консультация?
Подробно расскажем о наших услугах, видах работ и типовых проектах, рассчитаем стоимость и подготовим индивидуальное предложение!
Источник: dom-55.com
Особенности выбора участка под строительство дома
Жители больших городов стремятся обзавестись загородным домом, где можно было бы отдохнуть от шума и суеты города, побыть наедине с природой. Обитатели небольших городков, поселков городского типа предпочитают индивидуальные дома многоквартирным в силу обстоятельств: далеко не везде строительство новых и реконструкция старых многоквартирных домов соответствует спросу на жилье и ожиданиям потенциальных покупателей. Поэтому частное строительство в России сегодня набирает обороты.
Но одним из препятствий на пути к собственному дому становится вопрос с земельным участком. Причем часто дело упирается не в деньги, поскольку на пути к мечте и с учетом различных способов получения кредита финансовый вопрос вполне решаем. Проблема часто заключается в том, как выбрать земельный участок под строительство, чтобы не было мучительно больно за потраченные деньги и усилия по обустройству участка. Об этом и пойдет речь ниже.
Размер имеет значение
В отношении земельного участка под строительство дома это аксиома. Во-первых, площадь участка зависит от площади планируемого дома (оптимальное соотношение 10: 1, т.е. площадь участка должна быть больше площади дома раз в 10). Кроме того, учитывайте свои планы по дальнейшему обустройству загородного хозяйства. Если вы планируете еще какие-либо постройки (баня, гараж и т.п.), едва ли вы собираетесь строить их впритык друг к другу.
Размер участка определяется и другими факторами. Например, маленький участок потребует меньше вложений в благоустройство, меньше хлопот по уходу. Зато здесь вы будете как на ладони: полного уединения достигнуть будет сложно. Если вы стремитесь к тому, чтобы отгородится от людей и почувствовать максимум свободы, большой участок – то, что нужно.
Большая площадь земли позволит реализовать различные планы по ее облагораживанию. Но, конечно, это все будет стоить немалых денег.
Что лучше – квадрат, треугольник или прямоугольник?
Самым удобным вариантом для строительства дома и обустройства остальной территории считается участок квадратной формы. Однако если хотите участок прямоугольной формы, учтите, что вытянутый в длину участок неудобен тем, что рядом всегда будут соседи. Если для вас нет трудностей в общении, такой участок может быть вполне подходящим. Угловой участок обладает наибольшей степенью изоляции от окружающих, но будьте готовы к тому, что он будет удален и от жизненно важных точек: магазина, выезда на автотрассу.
Где лучше – наверху или внизу?
Расположение участка на местности определяет особенности почвы, микроклимата и неизбежно скажется на процессе строительства дома.
Расположенный на вершине холма участок гарантирует обилие солнца и панорамный обзор окрестностей. Однако на открытом месте всегда гуляют ветра, а грунтовые воды могут располагаться довольно глубоко, т.е. возникнет проблема с подведением воды и поливом. Возможны проблемы с закладкой фундамента, если грунт смывается при дождях.
Участок, расположенный в низине, имеет диаметрально противоположные особенности. От ветра вы будете защищены, но вероятно, потребуется дренирование почвы ввиду высокого залегания грунтовых вод. К тому же, если участок недалеко от реки высока угроза подтопления при весеннем паводке. Это нужно учитывать при проектировании дома и придомового хозяйства.
Обратите внимание на тип почвы на участке, от него зависит, какого вида фундамент потребуется вашему дому и то, насколько хорошо будут приживаться высаживаемые растения. Если в ваши планы не входит устройство большого сада или огорода, то для озеленения каменистого участка можно устроить грунтовой настил. В противном случае, есть смысл поискать более плодородную землю.
А что вокруг?
Поскольку сегодня загородный дом – это место более или менее постоянного проживания, важно убедиться, что социальная инфраструктура: больница, детский сад, школа, магазин и другие общественные объекты находятся в удобных для вас пределах досягаемости.
Если вы работаете в городе, значит удаленность от транспортной магистрали и ее загруженность, возможность альтернативных транспортных путей (электричка, общественный транспорт) требуют самого пристального внимания.
Цена вопроса.
Как уже было сказано, если человеку для достижения мечты (в нашем случае – приобретения земельного участка) требуются деньги, он их найдет. Вопрос в том, сколько денег нужно искать, то есть какова стоимость земельного участка. Цены на землю колеблются и зависят от разных факторов: площадь, удаленность от населенных пунктов, характер местности, почвы, обустроенность участка и т.д.
Поэтому, определившись с размерами участка, подыскивайте вариант, наиболее подходящий по цене. При этом помните, что расположение участка в престижном районе обязательно отразится на его стоимости, хотя это не определяет степень удобства.
Если стоимость подходящего, на ваш взгляд участка, наоборот, кажется вам очень низкой в сравнении с аналогичными предложениями, выясните, в чем причина этого. Продавец может снизить цену, чтобы продать участок быстрее (это вам выгодно) или потому что есть какие скрытые проблемы: близость свалки, удаленность от коммунальной и транспортной инфраструктуры, проблемы с документами.
Кто владеет информацией.
Чтобы избежать столкновения с этими скрытыми проблемами после приобретения земли, постарайтесь собрать как можно больше информации о приглянувшемся участке. Причем сделайте это самостоятельно, а не полагаясь на слова продавца.
Источниками информации могут стать:
-кадастровые данные;
-органы местного самоуправления;
-потенциальные соседи.
Учтите, что люди, уже поселившиеся неподалеку от выбранного вами участка, могут раскрыть вам такие тайны, о которых вы не узнаете из официальных источников: например, криминальная обстановка в районе, уровень развития инфраструктуры и ее перспективы, качество воды и возможности проведения и подключения коммуникаций и многое другое.
Знакомясь с предлагаемым вариантом, установите, как далеко проходят системы коммуникаций, есть ли возможность подключиться к ним, во сколько это обойдется. Если такой возможности нет (особенно в отношении воды), пригласите специалиста, который определит, возможно ли бурение скважины. Поинтересуйтесь у соседей, как они решили этот вопрос.
Как искать?
Подыскивать участок для постройки дома можно самостоятельно, используя знакомства, печатные издания, Интернет-ресурсы. Поиск с помощью риэлторских компаний, специализирующихся на такого рода сделках, сэкономит время, хотя, конечно, услуги компании нужно будет оплачивать дополнительно.
Источник: 100realt.ru