Решили сэкономить деньги и купили квартиру на этапе строительства? В России разрешается покупать недвижимость на начальном этапе стройки от застройщика, благодаря чему удается сэкономить до 40% от стоимости жилья. Но что делать, если срочно требуется продать квартиру в строящемся доме? Разберем пошаговый алгоритм действий в статье.
Оцените стоимость квартиры
Чтобы продать квартиру в строящемся доме, узнайте примерную стоимость квартиры, найдите покупателя и получите разрешение застройщика. Переуступить права девелопер вам не запретит. Поэтому постарайтесь оценить, за сколько реально продать такую недвижимость. Чем выше поставите цену, тем дольше придется продавать недвижимость.
Откройте доски объявлений и посмотрите, по какой цене продают квартиры в строящихся домах в вашем районе. На конечную стоимость будет влиять расположение, площадь и количество комнат, тип строения, надежность застройщика. Если это известный девелопер, который не срывает сроки сдачи объектов, найти покупателя будет проще.
Запись семинара от 3 февраля 2023 года
Если определить стоимость самостоятельно не получается, воспользуйтесь услугами оценочных компаний. Когда цена определена, подайте объявление и укажите стоимость на 5−10% дороже, чем планируете продать. Если найдете покупателя, сделаете скидку на эти проценты и повысите шансы на заключение сделки.
Продажа квартиры, которую купили по эскроу
Застройщики в России постепенно переходят на форму расчета по эскроу-счетам. Покупатель вносит деньги на банковский счет, но застройщик их получает после выполнения обязательств — введения дома в эксплуатацию. Переуступать права собственности, которые куплены по счетам эскроу, не запрещено по закону. В соответствии со статьей 15.5 ФЗ № 214 п. 10 владелец вправе переуступить права другому покупателю.
Продажа квартиры при долевом строительстве
Если купили квартиру в строящемся доме по договору долевого участия, продать ее по договору купли-продажи не сможете. Дело в том, что у вас еще нет прав собственности, поэтому здесь можно решить вопрос двумя способами.
Заключите договор переуступки прав требования. После того как найдете покупателя на такую квартиру и договоритесь о стоимости, обратитесь в Росреестр и переуступите права требования. После этого продавец получит деньги, а покупатель выступит в роли нового участника сделки с застройщиком.
Передайте права на квартиру через застройщика. В этом случае обратитесь к застройщику и получите разрешение на проведение сделки. Если деньги вложили полностью, застройщик разрешит переуступить права. Если покупали недвижимость в ипотеку, придется еще получить разрешение банка.
Как продать ипотечную квартиру в строящемся доме?
Если приобрели квартиру в строящемся доме в ипотеку, ее разрешается продать. Но банки часто отказывают, т. к. после оформления ипотеки вы платите не более 1−2 лет. Если ипотеку оформили менее шести месяцев, банки точно откажут. Поэтому лучше обращайтесь в банк и получайте разрешение на продажу, если взносы по ипотеке превышают полгода.
Получение разрешения на строительство
Но продать такую квартиру разрешается даже в случае отказа. Для этого найдите покупателя, который согласится внести всю сумму за квартиру без участия банка. На практике продажа ипотечного жилья в строящемся доме выглядит так.
Вы пишите заявление в банк о своих намерениях продать квартиру. Объясняете причину, по которой решили совершить сделку. Например, нет денег на выполнение кредитных обязательств или собираетесь уехать в другой город.
Определить точную сумму продажи помогут менеджеры банка. Нанимать оценщика для этого не придется.
Если банк одобряет сделку, заключаете соглашение о переуступке прав у нотариуса.
Получаете от покупателя задаток и вносите в банк, чтобы погасить ипотеку досрочно.
Снимаете обременение и переоформляете недвижимость на покупателя.
Получаете остаток денег.
Ипотечные квартиры в строящихся домах чаще всего выкупают инвесторы. Они понимают, что продавец не справляется с финансовой нагрузкой или есть иные причины срочной продажи. Опытные инвесторы планируют заработать на перепродаже, поэтому будьте готовы, что покупатель будет сбивать цену и просить хорошую скидку.
Сколько нужно потратить денег на переуступку прав?
Если продаете квартиру, купленную по ДДУ, большая часть расходов придется на переоформление документов. В договоре долевого участия прописывают фиксированную цену переуступки прав. В зависимости от типа дома, количества комнат и площади цена за переуступку прав колеблется от 60 до 150 тыс. руб.
Иногда в договоре прописывают проценты — от 2 до 7% от стоимости квартиры за переуступку прав. Вторая строчка расходов приходится на услуги нотариуса. Цена по Москве — от 2 до 3 тыс. руб.
Если покупатель готов выкупить права на собственность, процесс переоформления будет выглядеть так.
Заверяете копии всех документов на квартиру у нотариуса.
Берете задаток у покупателя при нотариусе.
Уведомляете застройщика о переуступке прав.
Регистрируете недвижимость на покупателя у застройщика и передаете документы.
Представители застройщика пригласят покупателя и продавца, ознакомятся и подпишут документы.
После этого продавец получает деньги, а покупатель становится дольщиком.
Нужно ли платить налог с продажи?
Если недвижимость в собственности менее трех лет, придется платить налог с продажи. Согласно НК РФ 208 все доходы, которые получает продавец после переуступки прав требования, он обязан задекларировать. Платить налог не придется, если продаете квартиру по меньшей цене, чем покупали. Но чаще всего происходит наоборот — дом строится и цена растет с каждым месяцем.
Читайте подробнее о том, как подать декларацию в ФНС — здесь.
Какие риски есть у продавца?
Когда дом еще не достроен, продать квартиру нельзя, разрешается только переуступить права собственности. Если переуступаете права на недвижимость, убедитесь, что изменения внесены в реестр. Услуга доступна на сайте Госуслуг. Если не переоформили права собственности, новый владелец может продать квартиру и переуступить права собственности повторно.
Когда будете передавать недвижимость по переуступке прав, обратите внимание на договор с застройщиком, где прописан процент или сумма за переуступку прав. Иногда сумма превышает 100 тыс. руб. В итоге продавать квартиру в строящемся доме может быть невыгодно.
Коротко: как продать квартиру на этапе строительства?
Продавать квартиру вы не можете, но разрешается переуступить права, предварительно уведомив застройщика.
Если недвижимость куплена с помощью ипотеки, предупредите банк, что собираетесь переуступить права.
Когда банк отказывает оформлять ипотеку на другого человека, найдите покупателя, который согласится внести всю сумму сразу для снятия обременения.
Разрешается переуступить права квартиры, приобретенной по эскроу. Для этого уведомите о сделке застройщика и банк.
Если цена продажи квартиры будет больше, с дохода заплатите налог и подайте декларацию.
После того как договорились с покупателем о переуступке, проверьте занесение данных в реестр, чтобы новый владелец не перепродал квартиру повторно.
Повышайте финансовую грамотность вместе с МБК. Подписывайтесь на рассылку статей.
Источник: www.mbk.ru
Проект застройки. Установившаяся практика
Используемые термины и определения, история возникновения понятия «Застройка» и формирования установившейся практики, правильная последовательность действий инвестора и разработчика документации изложены в разделах V и VI настоящего информационного материала. В разделе «Библиография» приведены реквизиты документов, на которые даны ссылки по тексту.
Согласно законодательству [1, ст.51], разработке проектной документации предшествует разработка и утверждение в установленном порядке предпроектной (предынвестиционной) документации. Ее состав, порядок разработки и утверждения устанавливается Минстройархитектуры [6]. При этом не требуется привлечение владельцев аттестатов соответствия или квалификационных аттестатов, в том числе со стороны заказчика (включая управляющего проектом) [8, 9].
Предпроектная (предынвестиционная) документация разрабатывается на основании решения заказчика. Форма задания на разработку предпроектной документации не установлена.
Так как предусмотренные к размещению объекты недвижимости не должны противоречить градостроительным регламентам застраиваемой территории, разработчику предпроектной документации следует знать о наличии, либо об отсутствии утвержденной в установленном порядке такой градостроительной документации, в частности об утвержденном проекте детального планирования.
Исходя из определения термина «Застройка», при освоении территории, на которой к началу проектирования не размещены какие-либо наземные объекты недвижимости жилищного, социально-культурного и обслуживающего назначения (жилые дома и общественные здания), такую комплексную застройку относят к виду строительства – возведение. При этом допускается частичная перекладка подземных инженерных коммуникаций, вынос инженерных сетей на осваиваемой (застраиваемой) территории, что не изменяет в целом вид строительства по отношению к Застройке.
При наличии на застраиваемой территории зданий и наземных инженерных и транспортных сооружений, выполняющих (либо ранее выполнявших) какую-либо функцию, такая застройка относится к виду строительства – реконструкции. При этом часть существующих на территории объектов недвижимости, в том числе инженерные сети и транспортные коммуникации могут реконструироваться, демонтироваться и сноситься.
Предпроектная документация на Застройку разрабатывается в полном объеме, предусмотренном [6], и включает, в том числе, обоснование инвестиций с архитектурно-планировочной концепцией и расчетами экологических последствий, а в установленных случаях [10, ст.7] – и оценку воздействий на окружающую среду (ОВОС).
По результатам разработки предпроектной документации составляется задание на проектирование Застройки. Форма и состав задания на проектирование Застройки, к сожалению участников архитектурной и строительной деятельности, не установлена. В настоящее время применяется форма, установленная [6, Приложением Ж] с введением дополнительных требований, характеризующих Проект застройки согласно [17, Приложение М]. По инициативе РУП «Главгосстройэкспертиза» в 2019 году разработана форма задания на проектирование Застройки в составе изменения № 8 к [6]. Данное изменение сейчас находится в стадии согласования, и до его принятия могут быть рассмотрены предложения заинтересованных (в том числе, предлагаем обращаться в наш адрес за разъяснениями применения данной формы).
В задании на проектирование, в том числе, указывается дата, на которую должны быть соблюдены требования нормативных правовых, в том числе технических нормативных правовых актов.
НА ПРЕДПРОЕКТНОЙ СТАДИИ В ОТНОШЕНИИ ЗАСТРОЙКИ ОПРЕДЕЛЯЮТСЯ: размер застраиваемой территории; архитектурно-планировочная концепция в том числе с определением состава основных размещаемых объектов недвижимости, их мощности и основных параметров (площадь, этажность, набор квартир и др., предусмотренных [17, Приложением М]); источник и объем необходимого финансирования для реализации всего инвестиционного проекта (а не только для собственно затрат на строительство); продолжительность строительства и эксплуатации Застройки; размещение с выделением очередей и состав объектов Застройки, включаемых в каждую очередь строительства; необходимость сноса имеющихся объектов недвижимости и его очередность.
Комплексная застройка может быть реализована одним единственным этапом освоения территории, без деления на очереди строительства. В этом случае строительство будет начато по всей территории Застройки и приниматься в эксплуатацию также будет одномоментно, с оформлением одного акта приемки в эксплуатацию. Этот принцип распространяется на территорию Застройки, но не касается объектов Застройки – жилых домов, объектов социально-культурного назначения. Строительство таких объектов в составе Застройки реализуется по отдельной проектной документации после утверждения в установленном порядке проектной документации на Застройку [14], и для такого порядка реализации не требуется деление Застройки на очереди строительства.
В случае поэтапного освоения территории, подлежащей комплексной застройке, в предпроектной документации и, соответственно, в задании на проектирование предусматриваются очереди строительства.
С учетом проработки указанных вопросов до завершения разработки предпроектной документации испрашивается разрешительная документация на проектирование и строительство комплексной застройки, выдаваемая в установленном порядке [13]. В запросе указывается о необходимости выделения очередей и их количество. Также, на этом этапе инвестиционного проекта присваивается наименование объекту проектирования и строительства (то есть, в данном случае присваивается наименование Застройке).
Наименование Застройки, в качестве объекта строительства, включает слово «застройка» с указанием границ застраиваемой территории, например: «Застройка жилого района Лебяжий в г. Минске», «Застройка микрорайона «Сухарево-5» в г. Минске», «Застройка территории в границах…. в г. Минске».
В данном случае в наименовании не следует приводить вид строительства применительно к созданию комплексной застройки. Если по каким-либо обстоятельствам (в целом, непонятным участникам архитектурной деятельности) исполкомам необходимо указание вида строительства, то данные атрибуты должны указываться по тексту/контексту принимаемых решений при выдаче разрешительной документации и не «внедряться» в наименование (титул) объекта проектирования и строительства. Такой подход позволяет избежать недоразумений при формировании как разрешительной документации, так и при последующих действиях инвестора, заказчика, застройщика по ходу реализации такого инвестиционного проекта в строительстве.
В случае включения в разрешительную документацию условия о выделении очередей строительства и выпуск в обращение проектной документации наименование для отдельной очереди наименование (титул) объекта строительства (то есть, Застройки) не изменяется и не дополняется. В таком случае, а также в случаях выделения из состава разрабатываемой проектной документации на Застройку очереди строительства при формировании проектной документации после наименования объекта строительства следует порядковый номер очереди строительства без перечисления ее состава, например, «Застройка жилого квартала … в г. Минске» 2-я очередь строительства.
При отсутствии утвержденного в установленном порядке проекта детального планирования для всей застраиваемой территории, размещение объектов недвижимости в составе Застройки подлежит общественному обсуждению [11], на которое выносится архитектурно-планировочная концепция, разработанная в составе обоснования инвестиций.
Бизнес-план, разработанный в составе предпроектной документации, при необходимости привлечения кредитных ресурсов под гарантии правительства подлежит государственной комплексной экспертизе инвестиционных проектов в установленном порядке [12].
Предпроектная документация на Застройку после получения необходимых согласований и проведения в установленных случаях общественного обсуждения подлежит государственной экологической экспертизе [4, ст.5].
Государственная строительная экспертиза в отношении предпроектной документации не проводится [2]. Вместе с тем, допускается по решению инвестора, заказчика, застройщика, генерального подрядчика при строительстве «под ключ», инженерной организации или по их поручению разработчика предпроектной документации обращаться в органы государственной экспертизы исходя из территориального расположения Застройки за проведением экспертного сопровождения разработки предпроектной документации. Экспертное сопровождение является услугой и осуществляется в отношении части предпроектной документации: обоснования инвестиций и задания на проектирование в ее составе.
При привлечении бюджетных средств, и превышении ожидаемой сметной стоимости строительства (определенной на предпроектной стадии и указанной в задании на проектирование) [15], а также при планируемом применении импортных материалов или оборудования, асфальтобетона, задание на проектирование (до начала разработки проектной документации) подлежит согласованию с Республиканской комиссией [15] в установленном порядке [16].
После получения положительных результатов необходимых согласований и экспертиз (в установленных случаях) предпроектная документация утверждается заказчиком (застройщиком) вместе с заданием на проектирование.
При этом, в случае привлечения бюджетного финансирования задание на проектирование утверждается при наличии согласования [6, п.8.3]:
при финансировании строительства за счет средств республиканского бюджета и кредитов (в том числе иностранных), выданных под гарантию Правительства Республики Беларусь – республиканского органа управления, которому выделены эти средства, или организации, уполномоченной этим органом в установленном порядке; при финансировании строительства за счет местного бюджета – местного исполнительного и распорядительного органа или организации, уполномоченной этим органом в установленном порядке.
К бюджетным средствам, согласно [20, приложение 1], относятся средства республиканского и (или) местных бюджетов, в том числе государственных целевых бюджетных фондов, а также государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и внешних займов, привлеченных под гарантии Правительства Республики Беларусь, кредитов банков Республики Беларусь под гарантии Правительства Республики Беларусь и областных, Минского городского исполнительных комитетов. Следует отметить, что в рамках строительного законодательства к бюджетным средствам относятся исключительно перечисленные источники, и никаким образом не иные, так называемые «приравненные» к ним.
Проект застройки разрабатывается на всю территорию намеченного к освоению жилого района (микрорайона, квартала). При принятии заказчиком решения об очередности освоения территории Застройки формируется единая проектная документация, включающая проектные решения для каждой из очередей строительства раздельно (в том числе, для каждой очереди строительства разрабатываются ПОС и ТЭП).
При выделении в предпроектной документации очередей строительства (то есть, при принятии заказчиком решения об очередности освоения территории Застройки) и получении соответствующей разрешительной документации, предусматривающей такую очередность, для каждой из очередей строительства допускается разработка собственного комплекта проектной документации, как для самостоятельного объекта строительства, в соответствии с определением термина «объект строительства» [1]. В таком случае в дальнейшем, разработанная документация на каждую очередь строительства получает самостоятельные необходимые согласования, подвергается в установленных случаях государственным экспертизам и утверждается обособлено от других очередей Застройки.
Необходимость выделения пусковых комплексов при разработке Проекта застройки не усматривается, так как согласно нормативному определению термина «пусковой комплекс» [1], вся территория Застройки и представляет собой по своей сути своеобразный пусковой комплекс, предназначенный для обслуживания объектов основного назначения, размещаемых на территории Застройки – жилых домов и объектов социально-гарантированной инфраструктуры. На практике необходимость выделения пусковых комплексов из Проекта застройки возникает у отдельных заказчиков, застройщиков при необходимости опережающего ввода в эксплуатацию одного или нескольких объектов Застройки (например, жилого дома или школы, размещенных согласно Проекту застройки или его очереди) вне предусмотренной Проектом застройки последовательности его реализации.
Заказчиком на предпроектной стадии принимается решение о стадийности разработки проектной документации на Застройку и указывается об этом в задании на проектирование. Заказчик вправе выбрать как одностадийное проектирование — строительный проект при одностадийном проектировании, так и двухстадийное — архитектурный проект (на первой стадии) и строительный проект при двухстадийном проектировании (на второй стадии). Выбранная стадийность проектирования территории Застройки не обязывает заказчика соблюдать данную стадийность в отношении разработки проектной документации на объекты Застройки. При этом, в случае реализации Застройки по очередям, для каждой из очередей Застройки может быть определена собственная стадийность проектирования Застройки территории.
Как правило, разработка Проекта застройки осуществляется в две стадии, с утверждением архитектурного проекта Застройки. Это позволяет несколько сократить инвестиционный цикл, переходя к выбору подрядной организации, осуществлению закупок в строительстве параллельно с разработкой строительного проекта, либо переходя к выбору генерального подрядчика при строительстве «под ключ» с передачей уже ему полномочий по разработке строительного проекта собственными силами или привлечением проектной организации.
НЕОПТИМАЛЬНЫЕ РЕШЕНИЯ: некоторыми заказчиками инициируется разработка Проекта застройки в одну стадию (строительный проект при одностадийном проектировании), руководствуясь ошибочным мнением, что при этом сокращается период и количество согласований (например, со стороны территориального подразделения архитектуры производится единожды). Если для капитальных ремонтов или при привязке типовых, повторно применяемых проектов одностадийное проектирование себя полностью оправдывает, то для Застройки, по мнению органов государственной экспертизы, оно свидетельствует скорее о неверном организационном решении.
Что подтверждается многочисленными изменениями утвержденной документации по результатам закупок и выбора подрядчика (со всеми сопутствующими событиями, как повторное согласование, повторная государственная экспертиза и повторное утверждение). Иными словами, непосредственно после разработки одностадийного проекта такая проектная документация еще не содержит конкретной информации, необходимой и достаточной для производства строительно-монтажных работ, а является своеобразным проектом «намерений», подвергаемым в последующем многочисленным изменениям и доработкам; некоторыми заказчиками Проекта застройки в ее состав ошибочно включается проектная документация для отдельных объектов Застройки. Такие действия являются непоследовательными, противоречащими установившейся практике реализации Застройки, и, по большому счету, в таких случаях проект не является именно Застройкой, а является традиционным объектом проектирования, хоть и состоящим из нескольких зданий и сооружений на одной территории (примером таких действий является так называемая «группа жилых домов», когда на выделенной территории не размещаются общественные здания социально-гарантированной инфраструктуры). Кроме того, на практике такое решение вызывает необходимость внесения многочисленных изменений в проект после его утверждения.
Определенный на предпроектной стадии вид строительства в отношении территории Застройки – возведение либо реконструкция, сохраняется и на проектной стадии. При выделении очередей Застройки в задании на проектирование для каждой из них может быть определен собственный вид строительства, не противоречащий предпроектной и разрешительной документации.
Наименование объекта проектирования соответствует наименованию, определенному на предпроектной стадии и указанному в полученной разрешительной документации. В случае выделения очередей Застройки после наименования объекта указывается порядковый номер очереди без перечисления состава объектов, включаемых в очередь строительства.
На проектной стадии дополнительная разрешительная документация не запрашивается. До завершения строительства самой территории Застройки и объектов в ее составе используется разрешительная документация, полученная на предпроектной стадии (за исключением случаев, приведенных в разделе III).
Для разработки проектной документации используются результаты инженерных изысканий, обследований технического состояния строительных конструкций и инженерных систем, полученные на предпроектной стадии (предпочтительно), либо в процессе выполнения проектных и изыскательских работ. Независимо от того, на какой стадии выполняются изыскания и обследования, для их проведения привлекаются владельцы аттестатов соответствия. Также, в зависимости от класса сложности объекта строительства (в данном случае объектом строительства является Застройка) для разработки проектной документации привлекаются организации и специалисты, владеющие аттестатами соответствия и квалификационными аттестатами.
Проектная документации на Застройку разрабатывается на основании задания на проектирование, утвержденного по итогу разработки предпроектной документации. При необходимости, в процессе выполнения проектных и изыскательских работ могут оформляться дополнения к заданию на проектирование [6], не противоречащие условиям утвержденной предпроектной документации и полученной разрешительной документации.
Состав проектной документации установлен Минстройархитектуры [17], в том числе перечень технико-экономическиех показателей. В утверждаемую стадию включаются паспорта проектов (основных положений и требований), определяющих (устанавливающих) основные показатели и требования к объектам основного назначения в составе Застройки.
По завершении разработки утверждаемой стадии (чаще всего, архитектурный проект) проектная документация на Застройку (очередь Застройки) подлежит согласованию с территориальным подразделением архитектуры. В полученном согласовании (заключении) указывается о соблюдении условий ранее выданной разрешительной документации и соответствии проектных решений требованиям (регламентам) утвержденной в установленном порядке градостроительной документации (с указанием наименования градостроительного проекта и реквизитов его утверждения).
Несмотря на то, что на предпроектной стадии по планируемой Застройке получено заключение государственной экологической экспертизы, в проектной документации формируется раздел «Охрана окружающей среды», в котором указывается, обеспечивают ли принятые на проектной стадии решения нормативы допустимого воздействия на окружающую среду и объемы использования природных ресурсов, указанные в заключениях государственной экологической экспертизы по предпроектной (предынвестиционной) документации. В таком случае разработанная проектная документация на Застройку (очередь Застройки) не направляется на государственную экологическую экспертизу.
Согласованная заказчиком проектная документация на Застройку (очередь Застройки) после иных положительных согласований и экспертиз подлежит государственной строительной экспертизе на обязательной основе в установленном порядке [2].
Наличие положительного заключения государственной строительной экспертизы по проектной документации на Застройку является основанием для ее утверждения [14].
Строительство отдельных объектов Застройки (объектов основного назначения, размещаемых Проектом застройки) реализуется по отдельной проектной документации для каждого такого объекта после утверждения в установленном порядке проектной документации на Застройку (очередь Застройки) [14]. В свою очередь, сами объекты, размещаемые Проектом застройки, как правило не делятся на очереди и пусковые комплексы, за исключением встроенных (пристроенных) помещений различного назначения в жилые дома, которые могут выделяться в качестве очередей (или пусковых комплексов) строительства. При таком выделении должны соблюдаться ограничения, установленные законодательством [1], [18].
Независимо от вида строительства, к которому была отнесена Застройка, для объектов основного назначения в ее составе (жилых домов, общественных зданий и сооружений) осуществляется собственное отнесение к видам строительной деятельности. Конечно, если планируется возведение Застройки, и на застраиваемой территории отсутствуют существующие объекты недвижимости, то и все объекты основного назначения также будут отнесены к виду строительства – возведение.
При реконструкции существующей застройки вновь создаваемые (размещаемые Проектом застройки) объекты основного назначения, входящие в состав Застройки, относятся к виду строительства – возведение. При приспособлении существующих объектов для целей Застройки, они могут быть отнесены к иным видам строительства, предусмотренным законодательством: реконструкция, реставрация, модернизация, капитальный ремонт. Другие виды строительства: текущий ремонт, благоустройство территории, техническая модернизация – для таких объектов неприменимы.
Присвоение наименования объекту Застройки (объекту строительства) осуществляется при разработке проектной документации на Застройку и указывается, в частности, в экспликации зданий и сооружений раздела «Генеральный план» Проекта застройки. При этом, какие-либо дополнительные реквизиты к наименованию (титулу) не добавляются.
Также, не включается в наименование (титул) и не дополняется к титулу объекта строительства порядковый номер очереди реализации Застройки. Примеры наименования: «Застройка жилого района Лебяжий в г. Минске. Жилой дом № 1 по генплану», или «Застройка жилого района Лебяжий в г. Минске. Средняя общеобразовательная школа № 5 по генплану». А информация о включении объекта Застройки в состав очереди строительства (при наличии) Проекта застройки приводится в разделе «Общая пояснительная записка» проектной документации для объекта Застройки.
В случае реализации Застройки в целом одним инвестором (заказчиком) для разработки проектной документации на отдельные объекты Застройки, размещение которых предусмотрено Проектом застройки не испрашивается дополнительная разрешительная документация. Проектирование и строительство данных объектов осуществляется по разрешительной документации, полученной для Проекта застройки.
В случаях, когда для строительства отдельных жилых домов и объектов социально-гарантированной инфраструктуры привлекаются иные заказчики, выдается дополнительная разрешительная документация на проектирование и строительство таких объектов, состоящая, как правило, только из решения исполкома, в котором указывается заказчик, наименование объекта из состава застройки (согласно экспликации по генплану Застройки) и условие о строгом соблюдении при проектировании и строительстве требований утвержденного Проекта застройки.
Проектная документация разрабатывается с использованием результатов инженерных изысканий и обследований, полученных на предпроектной стадии и при разработке проектной документации на Застройку.
Проектные решения должны соответствовать архитектурно-планировочной концепции, включенной в состав предпроектной документации, и которая проходила общественное обсуждение (при отсутствии утвержденного в установленном порядке проекта детального планирования, охватывающего в полном объеме территорию Застройки) и решениям Проекта застройки.
После утверждения в установленном порядке проектной документации на Застройку (очередь Застройки) заказчиком, застройщиком разрабатываются и утверждаются задания на проектирование отдельных объектов Застройки. В задании указываются, в том числе, основные параметры объекта Застройки, установленные предпроектной документацией, разрешительной документацией, утвержденным Проектом застройки (очередью Застройки), а также стадийность разработки проектной документации по форме, установленной Приложением Ж [6].
Для жилых домов в составе Застройки при разработке индивидуальных проектов, привязке типовых проектов, проектной документации повторного применения в задании на проектирование приводится показатель общей сметной стоимости строительства, а также предельный показатель сметной стоимости 1 квадратного метра общей площади квартир, который не должен превышать установленные законодательством значения при условии их реализации с господдержкой.
Разработанная проектная документация подлежит согласованию заказчиком и территориальным подразделением архитектуры. При этом, в полученном от территориального подразделения архитектуры согласовании (заключении) приводятся констатирующие выводы о соблюдении условий ранее выданной разрешительной документации и соответствии проектных решений требованиям (регламентам) утвержденной в установленном порядке градостроительной документации (с указанием наименования градостроительного проекта и реквизитов его утверждения).
Государственная экологическая экспертиза в отношении объектов, включенных в состав Застройки, при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы по предпроектной либо проектной документации на Застройку, не проводится [19].
Государственная строительная экспертиза проектной документации на объекты в составе Застройки проводится в установленном порядке [2].
Наличие положительного заключения государственной строительной экспертизы по проектной документации на Застройку является основанием для ее утверждения [14].
1.«При изменении и (или) введении в действие новых технических нормативных правовых актов в случае создания объектов долевого строительства утвержденная в установленном порядке проектная документация на строительство многоквартирного жилого дома, в том числе сметная, изменению не подлежит. В иных случаях внесение изменений и (или) дополнений в соответствии с измененными и (или) введенными в действие техническими нормативными правовыми актами в утвержденную в установленном порядке проектную документацию не является обязательным и может осуществляться по усмотрению заказчика, застройщика» [1, ст.51].
Вышеприведенная норма требует от заказчика определить дату, по состоянию на которую при разработке проектной документации и при последующем строительстве будут учтены требования действующих нормативных правовых актов, в том числе технических нормативных правовых актов. После установления этой даты заказчик имеет право самостоятельно принимать решение применять или не применять для объекта строительства вновь вводимые нормативные предписания. Следует отметить, что приняв решение о переходе на новую дату действия НПА, включая ТНПА, участникам проектирования и строительства потребуется учесть все изменившиеся и вновь введенные требования, а не только те, которые по каким-либо обстоятельствам им захотелось учесть в частности.
В отношении Застройки и объектов в ее составе такой датой принято считать дату выдачи комплекта разрешительной документации на предпроектной стадии инвестиционного цикла. В разрешительной документации могут содержаться требования и условия, увязанные с действующим на тот момент законодательством, образующимся комплексом НПА и ТНПА. Поэтому, в дальнейшем, и при проектировании территории Застройки, и отдельных объектов в ее составе заказчик имеет право соблюдать установленные на тот момент требования, а также не вносить изменения в утвержденную им проектную документацию.
2.«Заключение государственной экспертизы по проектной документации утрачивает силу, если производство строительно-монтажных работ на объектах строительства не начато в течение двух лет после его получения» [19, п.4.4].
Данная норма не может распространяться на заключение государственной строительной экспертизы по проектной документации на Застройку, очередь Застройки, в случаях строительства объектов основного назначения в составе Застройки после истечения двух лет (если, конечно производство строительно-монтажных работ на территории Застройки начато в течении двух лет после получения такого заключения). Это естественным образом объясняется тем, что для начала строительства объектов основного назначения необходимо как наличие финансирования, так и подготовленность площадки для строительства, что так же может зависеть от степени реализации самого Проекта застройки.
По отношению к заключению государственной строительной экспертизы на отдельный объект Застройки, который не начат строительством более двух лет, данная норма также не имеет смыслового значения. Так, если бы такая документация была признана неактуальной, и потребовалось выполнить комплекс мероприятий по ее актуализации, то выяснилось бы, что актуализировать особо и нечего: предпроектная документация на Застройку уже не может быть изменена, разрешительная документация тоже, а технические нормы для всех объектов в составе Застройки действуют на дату, указанную в задании на проектирование.
Нормативные подходы к осуществлению комплексной жилой застройки территорий, предусматривающей планомерное возведение зданий и сооружений, связанных единством функцией, процессов, планировочных решений, очередностью осуществления, в первую очередь относящиеся к районам (микрорайонам, кварталам), в которых возведение жилых домов осуществляется одновременно с сооружением общественных зданий социально-гарантированной инфраструктуры, устройством объектов инженерно-транспортной инфраструктуры, благоустройством и озеленением территорий были четко определены в нормативных документах Госстроя СССР. Практическими навыками в разработке такого вида проектной документации обладали региональные проектные организации типа «Гражданпроект».
К сожалению, в 90-е годы исходя из экономической невостребованности такого рода строительства в таких объемах, переработки нормативной правовой базы в строительстве в форму национальных документов, такой вид проектной документации и метод ее формирования остался в нашей стране нормативно неопределенным, а практические навыки проектировщиков были в основном утрачены, за исключением отдельных проектных организаций страны.
Необходимость в реновации подходов к осуществлению комплексной застройки территорий городов возникла в 2003-2004 годы. Первым национальным документом, регламентирующим этот подход в процедурах разработки проектной документации, явилось письмо Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь №02-2-03/2507 от 14.06.2004. В нем содержалось концептуальное положение о разработке проектной документации на отдельные кварталы, микрорайоны, группы жилых домов с общественными зданиями (то есть о комплексной застройке территорий) поэтапно в следующем порядке:
1 ЭТАП – ПРОЕКТ ЗАСТРОЙКИ В СОСТАВЕ: генеральный план (архитектурно-планировочное решение, транспортно-дорожная сеть, организация рельефа, благоустройство и озеленение); инженерные сети и сооружения; организация строительства; экономическая часть (сводный сметный расчет на внутриквартальные инженерные сети и сооружения, подготовку территории, благоустройство и озеленение). 2 ЭТАП: проекты отдельных жилых домов и общественных зданий в соответствии с мощностью, определенной Проектом застройки.
В последующем эти концептуальные положения, с учетом технологических особенностей разработки документации вида «Проект застройки», были регламентированы изменениями № 5 и № 6 СНБ 1.02.06-98 «Порядок определения стоимости разработки проектной документации в строительстве» и в последующем — в Сборнике норм затрат трудовых ресурсов на разработку документации проектного обеспечения строительной деятельности для зданий жилищно-гражданского назначения.
Далее, в 2014 году, при разработке ТКП 45-1.02-295-2014 [17] разработчиками была предпринята попытка установления термина «Проект застройки» с ошибками в определении стадийности разработки (не соответствует принципам структуры формирования проектной документации при двухстадийном проектировании). Данная ошибка, допущенная в примечании к пункту 3.10, в практику действий профессиональных разработчиков не вошла (не применялась). Также, не нашел практического применения термин «Проект застройки» для проектирования промышленных предприятий, так как проектирование промышленных предприятий имеет иные подходы, чем принятые в жилищно-гражданском строительстве.
Применительно к строительной деятельности, в законодательных актах определение термина «Застройка» впервые нормативно установлено в 2019 году [4, ст.1]: «Застройка – совместные возведение, реконструкция на определенной территории капитальных строений (зданий, сооружений) жилищного и социально-культурного назначения, объектов инженерной инфраструктуры, связанных единством объемно-планировочных, технологических решений и очередностью осуществления». Данное определение, как и использованное выше определение «Проект застройки» внесено в проект Кодекса [3], разрабатываемого взамен действующего Закона [1].
В справочной литературе [5] определение схожее: «Застройка – строительство зданий и сооружений на всей территории населенного пункта или ее частях (участок, квартал, район)».
Как видно из определений, Застройка, как принцип комплексного освоения территории, реализуется в населенных пунктах, и не для промышленных целей. Как правило, в большинстве случаев Застройка сопровождается возведением объектов недвижимости (зданий и сооружений), однако, могут быть случаи, когда необходимо снести какие-либо объекты недвижимости, расположенные на территории Застройки, либо реконструировать проложенные по этой территории инженерные сети, транспортные коммуникации.
На первый взгляд может показаться, что Застройка реализуется в градостроительной документации, например, в проекте детального планирования, в графической части которого на чертеже «Эскиз застройки» наносятся транспортные коммуникации, коридоры инженерных сетей, размещение будущих зданий и сооружений с учетом рельефа местности, и иная информация [7]. Вместе с тем, при всей комплексности проработки проектных решений территории, градостроительная документация не содержит конкретных проектных решений, спецификаций и деталей, позволяющих выполнить эти проектные решения в натуре. Для этого разрабатывается проектная документация на Застройку — Проект застройки, содержащий конкретные проектно-строительные решения подлежащие реализации со своей стоимостной составляющей и нормативной продолжительностью строительства для данного объекта проектирования и строительства.
В результате практических действий профессиональных участников в области архитектурной и строительной деятельности за полтора десятилетия установились подходы к реализации Застройки. Отмечается, что самым конструктивным подходом для осуществления комплексной застройки жилых территорий являются принципы, заложенные Министерством архитектуры и строительства в ранее упомянутом письме от 14.06.2004 №02-2-03/2507. Положительной оценки со стороны органов государственной экспертизы заслуживает следующий подход.
Проект застройки – вид проектной документации, предназначенной для комплексного освоения территории новых или реконструируемых жилых районов, микрорайонов, кварталов жилой застройки, других градостроительных, ландшафтных комплексов, ансамблей на основе разработанной и утвержденной градостроительной документации.
ПРОЕКТ ЗАСТРОЙКИ ПРЕДСТАВЛЯЕТ СОБОЙ КОМПЛЕКТ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ, ОПРЕДЕЛЯЮЩЕЙ: комплексное архитектурно-пространственное решение Застройки; использование земельных участков; параметры объектов Застройки, решения по транспортной и инженерной инфраструктуре объектов, предназначенных для обеспечения объектов Застройки; решения по благоустройству и озеленению территории; решения по очередности строительства объектов Застройки; стоимость строительства объектов транспортной и инженерной инфраструктур, благоустройства и озеленения территории.
Проект застройки, разрабатывается на основе утвержденного проекта детального планирования для всей или части охваченной им территории с уточнением и конкретизацией всех его положений.
ПРОЕКТ ЗАСТРОЙКИ ДОЛЖЕН ВЫПОЛНЯТЬСЯ В СЛУЧАЯХ, ЕСЛИ: при разработке градостроительной документации установлена целесообразность комплексного проектирования участка определенной территории в целях уточнения и детализации принятых решений; установлен единый заказчик на территорию предполагаемого строительства объектов различного назначения; необходимость данной разработки установлена правовым актом местного органа исполнительной власти (для случаев, если осуществляется подготовка разрешительной документацией на строительство объектов, предусмотренных для совместного строительства (возведения) на определённой территории).
На стадии разработки архитектурного проекта Застройки определяются композиционное (архитектурно-пространственное) решение архитектурных комплексов, типы зданий и сооружений, очередность их строительства и реконструкции, функциональное использование, инженерное обеспечение, транспортное обслуживание, предусматривается размещение зданий, сооружений и помещений организаций гарантированного социально-бытового обслуживания населения, решаются вопросы организации рельефа, инженерной подготовки территории, использования подземного пространства, рекультивации территории, благоустройства и озеленения, организации строительства, определяется сметная стоимость строительства объектов транспортной и инженерной инфраструктур, благоустройства и озеленения территории. Представляется целесообразным включение в состав архитектурного проекта Застройки паспортов проектов (основных положений и требований) объектов, определяющих (устанавливающих) основные показатели и требования к ним.
В строительном проекте Застройки разрабатываются основные комплекты чертежей в соответствии с СТБ 2255-2012 «Система проектной документации для строительства. Основные требования к документации строительного проекта» по всем разделам, предусмотренным в составе архитектурного проекта Застройки.
Проектная документация на строительство (возведение, реконструкция, и другие виды строительства) отдельных объектов в составе Застройки должна разрабатываться самостоятельным комплектом (без получения отдельного комплекта разрешительной документации для объекта Застройки) с учетом требований, предъявляемых паспортом объекта и определенных заданием на проектирование с целью безусловного обеспечения решений, принятых в утвержденном Проекте застройки.
1. Закон Республики Беларусь «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» от 05.07.2004 № 300-З (ред. 04.05.2019)
2. Положение о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных проектов, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации), утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.09.2016 № 791 (ред.19.03.2019).
3. Проект Кодекса об архитектурной градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь
4. Закон Республики Беларусь «О государственной экологической экспертизе, стратегической экологической оценке и оценке воздействия на окружающую среду» от 18.06.2016 № 399-З (ред. 15.07.2019)
6. ТКП 45-1.02-298-2014 «Строительство. Предпроектная (предынвестиционная) документация. Состав, порядок разработки и утверждения» (с изм.7)
7. ТКП 45-3.01-284-2014 «Градостроительство. Градостроительный проект детального планирования. Основные положения» (с изм.1)
8. Постановление Совета Министров Республики Беларусь «О некоторых вопросах аттестации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, руководителей, специалистов организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность в области строительства» от 21.03.2014 № 252 (ред. 02.07.2020)
9. Постановление Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от «О некоторых вопросах аттестации руководителей, специалистов организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность в области архитектурной, градостроительной, строительной деятельности, выполнение работ по обследованию зданий и сооружений» 26.03.2014 № 15 (ред. 23.03.2018)
10. Закон Республики Беларусь «О государственной экологической экспертизе, стратегической экологической оценке и оценке воздействия на окружающую среду» от 18.07.2016 № 399-З (ред. 15.07.2019)
11. Постановление Совета Министров Республики Беларусь «О некоторых мерах по реализации Закона Республики Беларусь «О внесении дополнений и изменений в некоторые законы Республики Беларусь по вопросам архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» от 01.06.2011 № 687 (ред. 22.04.2019)
12. Постановление Совета Министров Республики Беларусь «О бизнес-планах инвестиционных проектов» от 26.05.2014 N 506 (в ред. 26.10.2018)
13. Постановление Совета Министров Республики Беларусь «О некоторых мерах по совершенствованию архитектурной и строительной деятельности» от 20.02.2007 № 223 (ред. 25.05.2020)
14. Постановление Совета Министров Республики Беларусь «Об утверждении Положения о порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов, проектной документации» от 08.10.2008 № 1476 (ред. 14.12.2018)
15. Постановление Совета Министров Республики Беларусь «О Республиканской комиссии по рассмотрению вопросов обоснованности стоимости возведения, реконструкции и реставрации объектов строительства, импортозамещения строительных материалов и оборудования» от 17.10.2014 № 992 (ред. 03.06.2020)
16. Регламент Премьер-министра Республики Беларусь «Регламент представления материалов на рассмотрение Республиканской комиссии по рассмотрению вопросов обоснованности стоимости возведения, реконструкции и реставрации объектов строительства, импортозамещения строительных материалов и оборудования» от 26.08.2015 № 04/200-856
18. Постановление Совета Министров Республики Беларусь «Об утверждении Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства» от 06.06.2011 № 716 (ред. 02.07.2020)
19. Декрет Президента Республики Беларусь «О развитии предпринимательства» от 23.11.2017 № 7 (ред. 08.01.2020)
20. Указ Президента Республики Беларусь от 25.02.2011 № 72 «О некоторых вопросах регулирования цен (тарифов) в Республике Беларусь» (ред. от 24.05.2018)
Источник: gse.by