Выгодно ли брать квартиру в новостройке без отделки

Квартиры с отделкой и без. Что выгодней? | читайте статьи в рубрике "Ремонт" на портале недвижимости Move.ru

Я рано продала новостройку и потеряла 1,78 млн рублей

Раньше я думала, что купить новостройку на этапе строительства — точно выгодно. Но это оказалось не совсем так.

В декабре 2014 года мы с мужем купили однокомнатную квартиру в подмосковных Люберцах. Она была в строящемся доме и стоила 3,85 млн рублей. Это было дешево, ведь через два года рядом обещали открыть метро. Мы взяли ипотеку, а потом кредит на ремонт и мебель. Со всеми расходами квартира обошлась нам в 4,73 млн рублей. Но мы мечтали, что когда откроют метро, она подорожает и окупится с лихвой.

Квартира действительно подорожала: в 2019 году она стоила бы 5,3 млн рублей, а сейчас, в феврале 2021 года, — 6,6 млн рублей. Но нам пришлось продать ее раньше — в 2018 году и всего за 4,5 млн рублей. Метро тогда еще не открыли, хотя сроки давно прошли. И часть наших расходов так и не окупилась. А когда мы заплатили налог с продажи, то в сумме ушли в минус на 316 050 Р .

Эта статья для тех, кто хочет купить квартиру в новостройке ради прибыли. Расскажу, сколько мы потратили на ремонт и сделки и сколько переплатили по кредитам. И объясню, почему невыгодно инвестировать в квартиру без ремонта, если не готовы ждать продажи несколько лет.

Почему мы решили купить квартиру

До ноября 2014 года мы с мужем не думали покупать жилье. Мы готовились к свадьбе, снимали квартиру на окраине Москвы и собирались в ближайшие годы путешествовать.

А у моей мамы были сбережения — 3 150 000 Р . Осенью 2014 года она насмотрелась новостей про антироссийские санкции и поняла, что рубль падает. Чтобы деньги не съела инфляция, она подарила их нам на свадьбу и посоветовала вложить в недвижимость — у нас же не было собственного жилья.

Сначала вместо квартиры мы хотели купить евро — примерно 55 000 € по 57 Р . А потом испугались, что евро подешевеет, и передумали. Откуда нам было знать, что через год он, наоборот, подорожает до 70 Р .

В общем, мы тогда прислушались к маме и стали искать квартиру.

Почему мы выбрали новостройку

Мы искали варианты в пределах 5 км от Мкада. Сначала смотрели однокомнатные квартиры на вторичном рынке, чтобы сразу и переехать. Но хорошие однушки стоили от 4,3 млн рублей, а мы хотели уложиться ровно в 4 млн. Так что в итоге выбрали квартиру в новостройке за 3 850 000 Р .

Квартира была площадью 34,5 м², а дом находился в Люберцах, в четырех километрах от Мкада. В ноябре 2014 года в нем были готовы четыре этажа из семнадцати, а сдать его обещали в декабре 2015 года.

Нам понравилось, что в десяти минутах пешком строится станция метро «Косино-Ухтомская» — потом ее переименовали в «Лухмановскую». На портале правительства Москвы мы прочитали, что она откроется в 2016 году. И решили, что купить рядом квартиру всего за 3 850 000 Р — большая удача. Мы понимали, что квартира будет без отделки, но о тратах на ремонт не думали: до него же был целый год. Я взяла ипотеку на недостающие 700 000 Р и в декабре 2014 года подписала с застройщиком ДДУ — договор долевого участия.

Закона о защите прав дольщиков тогда не было. Мы понимали, что стройку могут заморозить и деньги будет сложно вернуть, но решили не думать о плохом. Повезло, что застройщик в итоге не обманул.

Планировка квартиры мне не нравилась. Гостиная была вытянутая, а прихожая — маленькая. Но вариантов лучше за свои деньги мы не нашли

Дополнительные траты при покупке

Уже на этапе покупки квартира обошлась нам дороже чем 3,85 млн рублей. Ведь мы потратились на регистрацию ДДУ и оформление ипотеки. А когда через год дом достроился, доплатили застройщику за лишнюю площадь: квартира получилась больше, чем планировалось.

Вот сколько составили эти траты.

Регистрация ДДУ. Чтобы ДДУ был действителен, его надо было зарегистрировать в Росреестре. Мы с юристом застройщика могли вместе подать документы, но в офисе мне сказали, что он сделает это сам. Я должна только заплатить за его услуги 15 000 Р . А если откажусь, квартиру мне вообще не продадут. В общем, выбора у меня не было.

Для регистрации ДДУ понадобились доверенность и заявление, заверенные у нотариуса. Доверенность была от меня, чтобы юрист мог действовать от моего имени. А заявление — от моего мужа, что он не против покупки квартиры на совместно нажитые деньги. Каждый документ обошелся в 700 Р . А на все оформление сделки мы потратили 16 400 Р .

Оформление ипотеки. Чтобы оформить на меня ипотеку, тоже потребовалось нотариальное согласие моего мужа — за него мы отдали 700 Р . Плюс за 2500 Р я застраховала свою жизнь: без этого банк увеличил бы ставку на 1%. К счастью, дом был не достроен, поэтому мне не пришлось страховать саму квартиру и титул — право владения этой квартирой. Но если бы я не погасила ипотеку до конца строительства, потом пришлось бы страховать и их.

Доплата за лишнюю площадь. Когда дом построили, площадь нашей квартиры оказалась на 0,255 м² больше, чем в договоре. Возможно, строители ошиблись на пару сантиметров, когда возводили перегородки между квартирами. И соседняя получилась меньше, а наша — больше.

За лишнюю площадь мне пришлось доплатить 27 750 Р , потому что 1 м² моей квартиры стоил 108 757 Р . Без этого застройщик не выдал бы мне ключи — это было прописано в ДДУ.

В общем, к первоначальной стоимости квартиры пришлось добавить 47 350 Р . Без этого мы бы вообще ее не купили, а с ними она обошлась в 3 897 350 Р . Но мы не расстроились: когда получали ключи, такие же квартиры застройщик продавал уже по 4 200 000 Р . Мы радовались, что выгодно вложили деньги и что скоро переедем в собственное жилье. Оставалось всего-то сделать ремонт.

стоила квартира, когда дом сдали

На дополнительные траты при покупке ушло 47 350 Р

Доплата за лишнюю площадь	27 750 Р
Черновая отделка	16 400 Р
Оформление ипотеки	3200 Р

Как победить выгорание

Траты на ремонт, двери, кухню и технику

Квартира была без отделки, в виде пустой бетонной «коробки». Когда мы впервые туда зашли, через щель в полу виднелась такая же «коробка» соседей снизу. Электричество шло до щитка в прихожей, и мы осматривали свои хоромы при свете фонариков. А в ванной из стены торчали только огрызки труб — для горячей и холодной воды и слива в канализацию. В общем, без ремонта это жуткое помещение нельзя было назвать жильем. А ремонт стал самым ужасным процессом, что нам пришлось пережить.

Расскажу, что такое черновые и чистовые работы и во сколько они нам обошлись. Плюс посчитаю стоимость санфаянса, дверей, кухни, встроенной техники и разных мелочей, которые мы потом продали вместе с квартирой.

Черновая отделка — это когда квартиру подготавливают к финальным работам: поклейке обоев, укладке плитки и всему остальному, что потом будет радовать глаз. Во время черновой отделки электропровода ведут туда, где будут розетки и светильники. А трубы с водой — к будущим умывальникам, ванне и туалету. Потом эти провода и трубы замуровывают в стены, полы и потолки, а все поверхности выравнивают. В конце стены и потолки еще шпаклюют и штукатурят.

Мы ничего не понимали в черновой отделке и решили нанять мастеров под ключ. Познакомились в подъезде с прорабом какой-то бригады, и он сказал, что работает от застройщика. За работу и материалы попросил 250 тысяч рублей. Мы не знали, что насчет застройщика он обманул, а цену завысил: в это же время наши соседи отдали другой бригаде всего 180 тысяч. В общем, мы согласились и заключили с бригадой договор.

Прораб обещал закончить работы за три недели, но в договоре «на всякий случай» прописал три месяца. Мы не придали этому значения, внесли полную предоплату и уехали отдыхать. А когда вернулись, увидели, что в квартиру вообще никто не заходил.

Оказалось, бригада ремонтировала сразу несколько квартир и до нашей у нее не дошли руки. Когда мы устроили скандал, ремонт наконец начался. Но нам пришлось каждый день приезжать и следить, чтобы мастера не разбрелись по другим объектам. По этому поводу мы постоянно ругались с прорабом и слушали хамство в ответ.

А однажды мы приехали и увидели у двери мужчину из службы доставки. Оказалось, наш прораб заказал 60 мешков с цементом по 50 кг, а сам куда-то ушел с мастерами и не отвечал на звонки. Поднимать мешки было некому: услуги грузчиков он не оплатил, так что они не приехали. А отправлять мешки обратно мы не хотели: это могло затормозить ремонт. В итоге мой муж поднимал их в одиночку целый день, надорвал спину и испортил куртку: цементная пыль въелась так глубоко, что потом не отстиралась. А когда муж дозвонился до прораба, тот сказал только: «Прости, брат, забыл про доставку».

Черновой ремонт закончился через три недели. Я прожила их на успокоительных, и мы жалели, что не купили вторичку. А предстояла еще чистовая отделка.

Здесь видно, как выглядели стены после чернового ремонта. Дверной проем сформирован вручную, на фото еще не засох цемент

Чистовая отделка — это когда на стены клеят обои и плитку, на пол стелют ламинат или линолеум, а потолки красят или делают натяжные. Сюда же входят и всякие мелочи вроде установки подоконников и плинтусов.

Для чистовой отделки мы нанимали мастеров по отзывам на «Профи-ру». Выбирали профильных, то есть плитку нам клал профессиональный плиточник, а обои клеила обойщица. Бывают еще универсалы, которые якобы умеют все на свете, но мы в них не верили.

Нам не повезло только с плиточником и мастером по отделке потолков. У первого не было аппарата, чтобы аккуратно резать плитку, и пару штук он сколол. Мы заметили это, когда он положил только первый ряд плитки, и выгнали его, не заплатив. К счастью, никакой предоплаты он до этого не требовал.

А специалисту по потолкам мы показали макет из интернета и попросили сделать так же . Он работал быстро, но неаккуратно: декоративные элементы резал неровно, а крепил криво. В итоге мы попрощались и с ним, а потолки заказали натяжные.

В новостройках девелоперы обязаны предоставлять первые этажи под банки, аптеки, магазины, прочие предприятия. Диапазон площадей большой, в среднем – 30-150 квадратов. … Перепродажа – квадратный метр на стадии возведения строительного проекта (этап котлована) стоит заметно ниже, чем в готовом доме. Вы ждете, пока девелопер построит дом, экономите при инвестировании, а потом продаете недвижимость по увеличенной ставке. … При покупке недвижимости от проверенного застройщика шансы потерять деньги минимальные. Минус данной схемы – на лояльные ценники можете не рассчитывать (их устанавливают малоизвестные компании, но там не будет гарантий).

Квартиры с отделкой и без. Что выгодней?

При покупке недвижимости в новостройках многие предпочитают брать жилье без отделки, так не хотят переплачивать за ремонт, который в дальнейшем придется, как они полагают, переделывать под себя. Да и вариант «въезжай и живи» стоит на порядок дороже, в среднем на 15 %, т.е. где-то на 20 тысяч рублей за квадратный метр. При этом все забывают о том, что девелопер закупает материалы по оптовым ценам, а услуги рабочих обходятся гораздо дешевле из-за большого объема работы. Так что же на самом деле выгоднее? Оправдана ли экономия?

Какую квартиру выгоднее брать: с отделкой или без

Львиная доля квартир в московских новостройках продается без отделки (около 75 %), так как спрос на них до сих пор гораздо выше из-за относительно низкой стоимости. По факту, это коробка с бетонными стенами, жить здесь при всем желании нельзя. С каждым годом все больше клиентов интересует уже готовый вариант, что обусловлено снижением платежеспособности населения. Но следует понимать, что речь идет о жилье эконом- и комфорт-класса, стоимостью до десяти миллионов рублей. При этом в домах бизнес- и элит-класса дело обстоит иначе, застройщики предлагают варианты без чистовой отделки, так как сложно предугадать, что захочет клиент.

Средние цены на ремонт квартир за квадратный метр в столице:

• стандартный – 8-9 тысяч рублей за кв.м за работу, 5 тысяч рублей за черновые материалы. В стоимость входит монтаж инженерных сетей, выравнивание стен, потолков и т.д. Как правило, в работе используются недорогие материалы;
• элитный – 10-12 тысяч рублей за кв.м за работу, 6-8 тысяч рублей за черновые материалы. Ремонт производится по индивидуальному проекту, дизайнер предлагает несколько вариантов;
• ВИП – от 17-20 тысяч рублей за кв.м за работу, 9-12 тысяч рублей за черновые материалы.

Добавим сюда же стоимость за чистовые материалы, в итоге ремонтные работы обходятся минимум в 25 тысяч рублей за квадратный метр. При этом некоторые компании не готовы сотрудничать с теми, кто собирается потратить менее 500 тысяч рублей. Конечно, можно сэкономить, наняв частников, но за качество работы в данном случае никто отвечать не будет. И если через месяц-полтора начнут отходить плинтуса или через полгода будет сыпаться побелка с потолка, придется заново делать ремонт.

«Еще два-три года назад, когда ипотечная ставка составляла 17-23 % годовых, квартиры предпочитали брать без отделки. В прошлом году ставки значительно снизились, покупать недвижимость в кредит стало проще. Согласно статистике, более 50 % объектов в прошлом году было приобретено с привлечением ипотечного займа, многие – с отделкой. Потому как легче ежемесячно выплачивать банку дополнительные 4-5 тысяч рублей, чем потом искать 700 тысяч рублей на ремонт» – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.

Давайте посчитаем, что выгоднее. Квартира без отделки стоит 6 млн. руб., а с ремонтом – 6,5 млн. руб. Первоначальный взнос – 500 тысяч рублей, ставка – 10 % годовых, срок кредитования – 15 лет. Если покупать «голые стены», ежемесячный платеж составит 59,1 тыс. руб. За квартиру с отделкой нужно будет отдавать 64 тыс. руб. в месяц.

Дорогое удовольствие: за что платить?

Покупая квартиру без отделки, вы получаете голые стены. В обязательном порядке будут входные двери, пластиковые окна и застекленная лоджия. Порой в продажу поступают объекты даже без межкомнатных перегородок, сантехники (канализация и водопровод будут закрыты заглушками). Ремонт обойдется в среднем в 30 % от стоимости жилья. Поэтому тем, кто планирует сразу же въехать, стоит задуматься о приобретении квартиры с отделкой, причем, с оборудованной ванной комнатой, кухней. В таком случае владельцам недвижимости останется купить, грубо говоря, шкаф, кровать и диван.

Ремонт своими руками: дорого и не так уже и выгодно

Собственник может приобрести квартиру без отделки, сделать ремонт своими силами, используя недорогие материалы, затем сдать ее в аренду тысяч за 40-50. В среднем на приведение жилья в порядок уходит около 6 месяцев. Если бы он приобрел готовый вариант и сразу нашел бы арендаторов, за полгода заработал бы 300 тысяч рублей. Плюс, столько же он потратит на материалы. Таким образом, он теряет 600 тысяч рублей. То же самое касается и тех, кто сам снимает жилье и ремонтирует квартиру.

Почему боятся покупать квартиры с отделкой

У многих потенциальных покупателей вызывает сомнение качество отделки и используемых материалов. Следует понимать, что девелопер предлагает такие квартиры не для того, чтобы заработать на покупателях. На самом деле прибыль здесь будет минимальна, скорее это делается для того, чтобы стимулировать интерес к объекту. Зачастую на подобную недвижимость делаются неплохие скидки.

Квартиры с отделкой

• экономия времени (можно сразу заселятся и жить);
• экономия денег (услуги застройщика стоят дешевле, стоимость в процессе ремонтных работ не вырастет);
• если квартира берется в ипотеку, сумма ежемесячного платежа не будет сильно больше, при этом первые несколько лет не нужно тратиться на ремонт.

• результат может быть непредсказуем;
• нет возможности контролировать ход выполняемых работ;
• ремонт стандартный, нет эксклюзивности.

Таким образом, готовый вариант идеально подходит тем, кому как можно быстрее нужно въехать в новое жилье, кто планирует сдавать недвижимость в аренду или нет желания искать деньги на ремонт.

Квартиры без отделки

• можно сделать дизайнерский ремонт по своему проекту, используя дорогие материалы и прибегнув к услугам известных дизайнерских компаний;
• можно сэкономить на дешевых материалах и рабочей силе, если делать ремонт самостоятельно;
• можно сделать перепланировку на свое усмотрение.

• ремонт занимает много времени;
• нужно найти хороших мастеров;
• нужно контролировать работу.

Такая квартира подходит тем, кто хочет эксклюзивный ремонт и у кого есть возможность подождать полгода, пока будут завершены все ремонтные работы.

Насколько выгодными будут вложения в недвижимость, рассчитаю на примере новостроек . А про то, какие есть преимущества, недостатки и риски вложения в строящуюся недвижимость можно почитать в статье: «Как выгодно инвестировать в новостройки в 2021 году». Перепродажа . Кому-то это покажется банальностью (да простят меня здешние эксперты), но не могу не упомянуть: для перепродажи выгоднее вкладывать деньги в новостройки на начальном этапе строительства. Чем ниже будет готовность, тем дешевле окажется квартира → можно больше заработать. Например, 2-комн. квартиру на 50,4 кв. м на этапе строительства в одном подмосковном ЖК можно купить за 6 млн рублей.