Выгодно ли покупать коммерческую недвижимость в новостройке

Актуально о новостройках! ✔ Вложения в недвижимость до сих пор являются востребованными у инвесторов, особенно начинающих….Читайте полностью на Avaho! Актуальная и полезная информация о новостройках Москвы и Московской области на нашем портале.

Инвестиции в недвижимость: как выгодно вложить деньги

Падение рубля и невозможность вкладывать деньги в валюту заставили многих задуматься, куда инвестировать сбережения. Одним из наиболее безопасных инструментов в этом плане остается недвижимость.

Жилые и коммерческие объекты по-прежнему востребованы и способны приносить хорошую прибыль. Рассказываем, что для этого нужно, как и в какую недвижимость инвестировать.

Цели инвестирования в недвижимость

Инвестирование — вложение денег для получения прибыли. В недвижимость инвестируют, чтобы:

• Получить пассивный доход. Для этого используют собственную свободную недвижимость, покупают новую за наличные или берут ипотеку. Затем находят арендаторов и ежемесячно получают прибыль.
• Сохранить накопления. Чтобы деньги не обесценились из-за инфляции, их часто вкладывают в недвижимость. Покупают коммерческие, жилые, бюджетные и элитные помещения. Те, которые не понизятся в цене. Коммерческие объекты лучше покупать в местах с большой проходимостью, а жилые — в районах с развивающейся инфраструктурой.
• Получить доход от перепродажи или обмена с наценкой.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

На недвижимость всегда есть спрос, но не в каждый объект выгодно вкладывать деньги. Разберёмся, какие достоинства и недостатки имеют инвестиции в недвижимость.

Плюсы

• Стабильность. Жилые и коммерческие помещения при правильном подборе пользуются спросом.
• Пассивный доход. Чтобы получать прибыль с купленной квартиры, не нужно много усилий.
• Минимальные риски. Даже в кризис недвижимое имущество реально продать или сдать в аренду.
• Рост цены. На недвижимость не влияет инфляция, как и на золото. Стоимость только увеличивается.
• Многовариантность инвестиций. Есть разные варианты, как получить прибыль: сдавать посуточно или на долгий срок, перепродать, разделить на мелкие сегменты и другие.

Минусы

• Высокая стоимость. На покупку недвижимости нужна внушительная сумма.
• Долгая окупаемость. Недвижимое имущество начнёт приносить доход сверх стоимости через 5–10 лет.
• Дополнительные расходы. Сюда входят коммунальные услуги, капитальный ремонт и налог 13% от суммы сделки.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость в 2022 году

Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2022 году? По данным аналитики Домклик , рост цен на квартиры постепенно замедляется. Наибольшую прибыль получают от покупки новостроек.

«Оправданность инвестиций зависит, в первую очередь, от того, последний вы миллион инвестируете или нет. Доходность — это всегда плата за риск. Сегодня в краткосрочной перспективе я не считаю недвижимость оправданным способом инвестиций. И надо помнить, что у любого человека есть единственный актив — количество часов, которое ему осталось прожить. И если ты хочешь прожить это время хорошо, то лучше здесь и сейчас купить дом или квартиру в хорошем месте. Это главная инвестиция — в свой комфорт и в комфорт своей семьи. Инвестиции в себя в наше неспокойное время — самое разумное».

Чтобы получать доход с вложений, анализируйте цены на рынке, перспективные районы и потребности покупателя. Эти знания помогут приобрести недооценённые, востребованные и недорогие объекты.

В какую недвижимость можно вкладывать деньги

Чем больше город, тем выше спрос на жилые и коммерческие помещения. Рассмотрим варианты инвестирования.

Жилая недвижимость. Наиболее распространённый вид недвижимого имущества. В основном с ним работают новички-инвесторы, так как риски — минимальны. Такой способ вложений часто используют, чтобы сохранить деньги. Доходы получают посредством перепродажи либо сдачи в аренду. При покупке жилого помещения учтите все характеристики: местонахождение, год постройки, планировку, инфраструктуру.

Коммерческая недвижимость. Подходит для инвесторов с опытом — им проще выбрать подходящее помещение. Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем перепродавать.

Земельные участки. Покупать земельные участки выгодно, так как они дешевле остальных видов недвижимости. Их быстро и просто оформить. Нет дополнительных затрат в виде коммунальных платежей и ремонта. При покупке учитывайте назначение. Наиболее ликвидны — участки для строительства. Для долгосрочных инвестиций подойдут сельскохозяйственные земли.

Загородная недвижимость. Загородные дома как вид инвестиций особенно популярны среди жителей мегаполисов. Стабильный спрос будет на благоустроенные дома с красивым видом и природой вокруг.

Новостройки на этапе котлована . З астройщики устанавливают минимальные цены, чтобы «раскачать» спрос и привлечь внимание покупателей к объекту на начальной стадии строительства. Покупателям квартир на этом этапе придется ждать дольше, чем остальным, и данное неудобство застройщик компенсирует с помощью ценового фактора.

Вложения в парковочные места . Ситуативный вид инвестирования в крупных городах. Доход зависит от расположения площадки. Парковку размещают в оживлённом месте, где не хватает свободных мест для автомобилей.

Насколько рискованно вкладываться в недвижимость

Инвестирование всегда сопряжено с рисками, и сфера недвижимости — не исключение. Разберём источники риска.

Неудачное месторасположение . Инвестор рассчитывает, что выбранный им район застроится, и цены вырастут. Если этого не происходит, на объект нет спроса, и владелец не получает прибыль.

Форс-мажоры . Если экологическая обстановка около объекта резко ухудшится, это приведёт к падению спроса и стоимости.

Недобросовестные арендаторы . Иногда наниматели задерживают ежемесячные платежи или портят мебель. На ремонт после таких арендаторов нужна круглая сумма.

Амортизация . Со временем стоимость объектов падает в цене. Например, если рядом с некогда перспективным домом вырастет новостройка, квартиры в ней будут выше по цене и привлекательнее для арендаторов.

Заморозка строительства . Чтобы избежать риска вложиться в строящееся жильё и получить его намного позже обещанного срока, выбирайте аккредитованных застройщиков .

Мошенничество . В сфере недвижимости есть масса схем обмана: фирмы-однодневки, продажа чужого имущества по поддельным документам и другие. Обезопасить сделку поможет юридическая проверка недвижимости .

Способы инвестирования в недвижимость

Есть два основных способа получения дохода с недвижимости: сдача в аренду и перепродажа с наценкой. Рассмотрим их плюсы и минусы.

У аренды и перепродажи есть много вариаций, поэтому рассмотрим их по отдельности.

Сдача в аренду

Квартира в долгосрочную аренду . Плюс — простой способ получить доход, так как желающие снять квартиру есть всегда. Достаточно найти добросовестных жильцов на длительный срок, заключить договор и ежемесячно получать прибыль. Минус — поиск хороших арендаторов может отнимать много времени. Кроме того, у такого способа низкий уровень прибыли. Если вы приобрели квартиру как инвестицию, то вы нескоро окупите вложения. Оформлять ипотеку для долгосрочной аренды также невыгодно: доход не покроет кредитные платежи.

Посуточная аренда квартиры . Плюс — возможность быстро заработать. Если доходность от долгосрочной аренды — в рамках 5%, то при сдаче посуточно — до 30%. Минус — трудозатраты. Вам придётся ежедневно заселять и выселять жильцов, убирать квартиру. Ещё есть риск повреждения мебели и внеплановых трат на ремонт.

Сдача в аренду коттеджа или загородного дома. Плюс — высокий доход и спрос. Особенно на новогодние, майские и летние каникулы. Ещё есть вариант разделить дом пополам, если он большой. На одной половине вы можете проживать сами, а вторую сдавать в аренду. Минус — недобросовестные жильцы, которые могут испортить не только мебель, но и сам коттедж.

Постройка многоквартирного дома и сдача в аренду квартир . Плюс — если у построенного многоквартирного дома будет выгодное расположение, то вы быстро сдадите все квартиры в аренду. Окупаемость проекта от двух лет, далее — чистая прибыль. Минус — нужны стартовый капитал и грамотный бизнес-проект, земельный участок под строительство.

Сдача в аренду гаража или парковочного места . Плюс — инвестиция не требует больших вложений. Минус — низкая доходность. Чтобы получать прибыль, нужно покупать несколько гаражей или парковочных мест.

Перепродажа

Покупка жилья на этапе строительства. Плюс — если купите недвижимость на этапе котлована, вы сэкономите до 30% среднерыночной стоимости жилья. Минус — нужно ждать завершения строительства. Также у некоторых застройщиков в ДДУ может быть указано, что при продаже необходимо разрешение застройщика на переуступку. В редких случаях застройщик вообще может отказать в своем согласии на переуступку.

Перепродажа земельного участка . Плюс — нужно лишь приобрести участок и дождаться повышения рыночной цены. Земля не требует дополнительных вложений и ухода. Минус — иногда ждать нужно годами.

Покупка жилья в плачевном состоянии . Плюс — большая прибыль. Вы приобретаете жильё дешево, вкладываете в ремонт от 200 000 рублей и продаёте в 2 раза дороже. Минус — на поиск и ремонт такой квартиры уходит много времени.

Порядок инвестирования в недвижимость

Чтобы инвестиции приносили доход, следуйте алгоритму:

Изучите ситуацию на рынке — на какую недвижимость есть спрос, что ищут покупатели, какие средние цены на объекты, где есть интересные локации или районы с развивающейся инфраструктурой.

В целом сфера недвижимости стабильна. При правильном подходе даже новичок увеличит капитал.

Как зарабатывать на недвижимости больше

Есть несколько способов повысить доходность инвестиций в несколько раз.

Разделение большой квартиры на студии. Выгоднее сдать квартиру нескольким арендаторам. К примеру, вы сдаёте трёхкомнатную квартиру за 40 000 рублей. Если разделить её на три однокомнатные и брать по 20 000 рублей с каждого жильца, вы получите 60 000 рублей.

Перепланировка. Этот способ позволяет не только улучшить условия жизни, но и повысить стоимость недвижимости на 30–40%. Учтите, любую перепланировку нужно согласовывать с БТИ и вносить изменения в техпаспорт.

Расширение помещения за счет достройки . Если добавить к объекту недвижимости балкон, веранду или подвал, его стоимость сразу вырастет на 20–30%.

Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно. Покупка коммерческой недвижимости требует крупных вложений. Выход — приобрести жильё на первом этаже многоквартирного дома, а после перевести его в нежилой фонд.

Качественный ремонт. Ремонт повышает стоимость квартиры в 1,5-2 раза. К примеру, квартира в плохом состоянии стоила 3 миллиона, вы сделали ремонт на 500 тысяч рублей — теперь цену можно повышать до 5 миллионов.

Покупка коммерческой недвижимости — популярный способ инвестиции, об этом мы подробнее рассказывали в статье. Один из вариантов таких инвестиций — покупка нежилых помещений на первых этажах жилых комплексов. Выгодно ли такое вложение? Поддержка инициативы законодательством. … Выгодно ли приобретение коммерческих помещений? Пандемия внесла коррективы в нашу жизнь, в том числе и в инвестиционные стратегии. Например, сдача в аренду офисов в этот период стала для их владельцев невыгодной: многие арендаторы съезжали с рабочих мест, другие просили о снижении стоимости офисной аренды. Спрос на аренду жилых помещений также снизился за последние два года.

Как правильно инвестировать в коммерческие помещения в новостройках, чтобы получать стабильный доход

Вложения в недвижимость до сих пор являются востребованными у инвесторов, особенно начинающих. Однако не все знают, что у сдачи квартир или апартаментов в аренду есть альтернатива — коммерческие помещения на первых этажах жилых домов. Их доходность может быть вдвое−втрое выше при сопоставимой цене покупки.

Рассказываем, как купить такую недвижимость максимально выгодно и безопасно.

Хотите выгодно вложиться в стрит-ритейл в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор недвижимости: +7 495 320-99-22.

Мы постоянно пополняем базу жилых комплексов. Посмотреть актуальный список новостроек можно в нашем листинге

Сколько можно заработать на стрит-ритейле

Кризис на рынке аренды недвижимости, вызванный вспышкой коронавируса, сильнее всего ударил по торговым центрам. При этом помещения формата стрит-ритейл на первых этажах новых жилых домов или апарт-комплексов по-прежнему востребованы у арендаторов. Это делает инфраструктурный ритейл устойчивым к кризисам, и как следствие — интересным продуктом для инвесторов.

Как и в сегменте жилья, в коммерческой недвижимости можно выделить две стратегии инвестирования:

• краткосрочная (спекулятивная), рассчитанная на два−три года;
• долгосрочная (рентная) — для тех инвесторов, кто готов заниматься этим бизнесом от восьми лет.

Первый тип инвесторов старается купить помещение, требующее минимальных вложений, чтобы после ввода дома в эксплуатацию сдать его в аренду и затем выставить на продажу как готовый бизнес. Доход инвестора в этом случае может составить до 25−30%.

Второй тип инвесторов стремится получать от недвижимости стабильный пассивный доход. Они покупают помещение на старте продаж и сдают в аренду, не планируя продавать его в будущем. При такой схеме срок окупаемости составит около восьми−десяти лет, а доходность — до 12% годовых и даже выше (по опыту некоторых клиентов на проекте Vivaldi), если инвестор правильно сопоставил все факторы ликвидности при выборе объекта и купил его на ранней стадии строительства.

Сколько денег придется потратить инвестору на покупку помещения

Цена покупки коммерческой недвижимости в столичных новостройках сильно варьируется — от 80 тыс. до 800 тыс. руб. за 1 кв. м, с учетом Новой Москвы. Менее ликвидные лоты могут стоить в пределах 100 тыс. руб. за 1 кв. м и даже ниже.

Стоимость зависит от локации, стадии строительной готовности проекта, его класса, наличия дополнительного потока потенциальных покупателей, расположения помещения внутри жилого комплекса (первая линия — ряд домов с прямым выходом к проезжей части, либо вторая — сразу за ними), площади и технических характеристик. То же самое можно сказать и об арендных ставках.

Например, в комплексе премиум-класса Sinatra в ЦАО стоимость коммерческих площадей составляет 315–376 тыс. руб. за 1 кв. м, ставка аренды — 40−59 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В многофункциональном комплексе Apartville, расположенном в САО, стоимость помещений под стрит-ритейл начинается от 229 тыс. руб. за 1 кв. м, а ставка аренды колеблется от 27 до 30 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом помещения свободного назначения в том же проекте уже не на первой линии стоят от 119 тыс. руб. за 1 кв. м.

Если говорить о помещениях, которые могут показывать устойчивую доходность в Москве, то стартовые вложения начинаются от 70−80 млн руб. Для сравнения: средняя цена входа в коммерцию в жилых комплексах составляет 15−20 млн руб. Также есть и более бюджетные варианты арендного бизнеса в сегменте коммерческой недвижимости.

Инвестору с ограниченным бюджетом или без опыта можно рассмотреть помещение свободного назначения: отдельно стоящие здания или их части, которые можно использовать под офис, магазин, кафе или склад. Например, в одном из проектов Glincom было продано помещение площадью 56,4 кв. м за 5,6 млн руб. с арендатором — логистическим центром СДЭК. Доходность инвестора от вложенных инвестиций составляет 12% годовых.

У подобных инвестиций несколько преимуществ:

• низкий порог входа — полноценный готовый бизнес по цене однокомнатной квартиры;
• существующие и потенциальные арендаторы — пункты выдачи заказов, офисы интернет-магазинов и складские помещения сетевых арендаторов — чувствуют себя вполне стабильно как во время пандемии, так и после нее;
• существенно более высокая доходность (10−12% годовых) по сравнению с квартирами в новостройке по той же цене.

Какие еще расходы будут у собственника недвижимости

Расходы на приобретение помещения — не единственные, которые несет собственник.

Во-первых, ему придется платить ежегодный налог на недвижимость. Ставка варьируется от 0,5 до 2% от кадастровой стоимости, которая отличается от рыночной. Например, в жилых комплексах Sinatra и Apartville кадастровая стоимость помещений может быть ниже рыночной в два и даже четыре раза. Также нельзя забывать об обязанности платить и другие налоги — в большинстве случаев сдача помещений в аренду происходит через ИП и тогда арендодатель платит налоги, исходя из выбранной им системы налогообложения («УСН 6%» или «15% на доходы минус расходы»). В случае, если собственник помещения выступает как самозанятый, то он платит 4% по договору с физ. лицом и 6% по договору с юр. лицом.

Коммунальные платежи начисляются исходя из показателей счетчиков по тарифам города. В большинстве случаев их оплачивает арендатор сверх фиксированной ставки аренды.

В-третьих, при планах на долгосрочное владение недвижимостью стоит также учитывать затраты на ремонт, чтобы поддерживать помещение в ликвидном состоянии. Однако выполнять работы перед сдачей помещения в аренду не рекомендуется, так как каждый арендатор делает ремонт под себя.

Как выбрать подходящее помещение

Все зависит от конкретного запроса и задач инвестора. Однако есть основные факторы, определяющие выбор:

Локация и перспектива застройки. При ее анализе стоит оценить пешеходный и автомобильный трафик, удаленность от метро и остановок общественного транспорта, плотность жилого массива и его платежеспособность.

Инвестору стоит уделить отдельное внимание планам по развитию района — изучить ближайшие перспективы его застройки. К примеру, если рядом планируется строительство крупного ТПУ или открытие новой станции метро — здесь появятся дополнительные объемы коммерческих площадей. Следовательно, это приведет к росту конкуренции и перенасыщению рынка. Из плюсов: увеличится пешеходный трафик, повысится арендная ставка и продажная стоимость помещения.

Общий объем коммерческих площадей в проекте. Зачастую соседние пустующие помещения становятся прямыми конкурентами и вынуждают всех собственников снижать ставки аренды, если комплекс перенасыщен коммерческими метрами.

Технические параметры. Желательно выбрать помещение, подходящее как можно более широкому спектру арендаторов. Важно обращать внимание на такие параметры, как планировка, высота потолков, наличие витрин для привлечения покупателей и, по возможности, дополнительного входа для них, наличие зоны для разгрузки/погрузки, достаточной электрической мощности. Часто начинающие инвесторы игнорируют такие нюансы, но они важны. Все эти факторы будут сильно влиять как на ставку аренды, так и на время экспозиции помещения (простаивание без арендаторов).

До покупки инвестору следует провести анализ указанных выше ключевых факторов и дополнить картину данными по конкурентному окружению с аналогичными арендными ставками. В совокупности это поможет определить потенциальный размер дохода от сдачи помещения в аренду, так называемого арендного потока.

Как найти арендаторов

Сделать это можно тремя основными способами: через агентства недвижимости, частных брокеров и самостоятельно с помощью информационных площадок или соцсетей.

Также распространена практика поиска арендаторов с помощью профессиональной управляющей компании с собственным отделом аренды, в ведении которой находится объект. В большинстве случаев комиссия за подбор арендатора составляет сумма, равная 1–1,5 месяца аренды.

Передача объекта в доверительное управление выгодна только в том случае, если у инвестора нет серьезного опыта такого бизнеса. Связано это с тем, что арендная недвижимость подразумевает большое количество работы с документацией и постоянную коммуникацию с арендаторами, обслуживающими организациями, муниципальными и городскими службами.

СоветЕсли речь идет о небольшом помещении с постоянным и стабильным арендатором, заключившим долгосрочный договор, или с маленьким арендным потоком (до 100 тыс. руб. в месяц), то можно обойтись и своими силами — были бы время и желание. В крайнем случае, можно взять разовую консультацию у юриста, бухгалтера и брокера.

Однако если мы говорим о нескольких разных объектах или отсутствии свободного времени, то лучше довериться профессионалам — компетентным компаниям с опытом и хорошей репутацией. Не рискуйте: неправильный выбор компании может обернуться потерей денег, нервов и времени. В работе с профессиональной УК есть ряд преимуществ:

1. Уже сформированный пул арендаторов разной направленности и налаженные контакты с большим количеством агентств и частных брокеров, а также более высокие бюджеты на маркетинг.
2. Оперативное взаимодействие с инженерными службами для решения сложных задач по запросу арендатора, т. к. и те и другие состоят в одной структуре.
3. Оплата за результат — в нашем случае это заключение договора аренды на условиях, которые дают покупателю заявленную при продаже недвижимости доходность.

Некоторые застройщики предлагают покупателям не просто покупку коммерческой недвижимости, а пакет услуг: при приобретении объекта даже на самой ранней стадии проекта специалисты консультируют покупателя по ожидаемым на выходе ставкам аренды и формату потенциальных арендаторов. Далее ищут арендатора, отвечающего запросу, и фиксируют согласованные с арендатором условия в договоре аренды, составленном юристами компании. Этот документ защищает интересы собственника на весь срок его действия.

Если вы приобретаете объект на ранней стадии строительства, не стоит ждать, что арендатор будет найден на «котловане»: сейчас многие крупные ритейлеры имеют горизонт планирования не более шести месяцев. А небольшие арендаторы и вовсе не хотят «замораживать» средства в виде обеспечительного платежа, перечисляемого арендодателю в подтверждение намерений.

По опыту реализации большинства наших объектов, максимальный спрос на помещения стрит-ритейла на первых этажах приходится на первые два–три месяца после ввода объекта в эксплуатацию. Сезонность тоже играет свою роль: мы отмечаем повышенный спрос на аренду в периоды с августа по октябрь, а также с конца февраля по апрель.

Наиболее стабильными арендаторами являются сетевые компании, у которых есть опыт, понимание работы в новых точках и значительная подушка безопасности на случай сезонной просадки спроса. Однако сумма необходимых стартовых инвестиций с таким арендатором будет выше.

Каких ошибок стоит избегать

Инвестирование в коммерческую недвижимость — один из наиболее доходных и надежных инструментов получения пассивного заработка. Да, пандемия и последовавший за ней локдаун в Москве серьезно ударили по этому сегменту, но любые кризисы носят лишь временный характер. Отказываться от вложений в стрит-ритейл не стоит. Однако перед покупкой важно основательно изучить вопрос, чтобы не допустить одну из наиболее типичных ошибок.

Некорректная оценка ликвидности. Например, покупая помещение с известным сетевым арендатором в непроходной локации, собственник рискует остаться с неликвидным объектом в случае ухода «сетевика»: возможны сложности продажи и сдачи в аренду.

СоветПри выборе арендатора нужно обращать внимание не только на его бренд и надежность, но и его формат, а также конкурентное окружение. Например, помещение в устоявшемся спальном районе арендует продуктовый дискаунтер, что подразумевает большую площадь (минимум 300 кв. м). Если такой ритейлер съедет или попросит значительную скидку, на замену арендатора могут уйти месяцы, и не факт, что ставка аренды останется прежней.

Недооценивание затрат. Часто новички в этом бизнесе игнорируют расходы, связанные с коммерческой недвижимостью. А на них уходит существенная часть дохода. Расходы на обслуживание объекта, включая услуги УК, налоговое бремя, текущий и будущий ремонт могут забирать до 50% от предполагаемой прибыли. Однако здесь все индивидуально: например, затраты на эксплуатацию коммерческих площадей в некоторых апарт-комплексах и бизнес-центрах не превышают 8−10 % от арендного потока.

СоветЗапрашивайте у управляющей компании подробную детализацию затратной части и расчет окупаемости с ее учетом.

Неверная оценка доходности. Зачастую лоты существенно ниже рыночной стоимости или предлагающие чрезвычайно высокую доходность имеют свои подводные камни.

СоветПриемлемыми являются ставки до 10−12% годовых. Все, что выше, должно вызывать подозрения — либо подсчет был сделан неверно без учета налогов и операционных затрат, либо вас вводят в заблуждение и арендные ставки завышены, а само помещение неликвидно.

Пренебрежение юридической экспертизой. Это еще одна распространенная ошибка, которая может нанести серьезный материальный ущерб инвестору.

СоветБез проведения проверки помещения на наличие обременений, вроде ареста или запрета на совершение определенных действий в отношении недвижимого имущества, инвестор может потерять объект или столкнуться с ограничениями в его использовании.

Коротко об инвестициях в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость выгоднее, чем сдача квартиры в аренду. Вход в этот бизнес обойдется минимум в 5−15 млн рублей, что сопоставимо со стоимостью недорогой квартиры или апартаментов. Нужно сразу определиться со стратегией инвестирования — в зависимости от того, сколько времени вы готовы потратить на этот бизнес. Можно обратиться за помощью к профессионалам, но надо предварительно оценить, насколько оправданы такие затраты.

Подробно посчитайте все возможные расходы, чтобы итоговый доход не был ниже ожидаемого. Но слишком привлекательная доходность тоже должна насторожить — возможно, что-то нечисто. При выборе помещения обращайте внимание на несколько факторов: локацию и перспективу застройки, общий объем коммерческих площадей в проекте, технические параметры.

Поиск арендаторов — сложное занятие, требующее времени. Можно прибегнуть к помощи специалистов, но их комиссия равносильна стоимости 1–1,5 месяца аренды.

Избегайте типичных ошибок начинающих инвесторов — неверно оценив сопутствующие затраты, возможные ограничения по использованию помещения и будущую доходность бизнеса, есть риск потерять деньги, время и нервы.

Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады). Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка. … Офисная недвижимость . В последний год ситуация на офисном рынке в Москве особенно благоприятна для инвесторов: новых объектов вводится немного, предложение постепенно вымывается, вакансия падает – все это ведет к дефициту качественных офисных площадей, особенно в центральных районах Москвы .

Инвестиции для «продвинутых»: как правильно выбирать коммерческие помещения

Около 30% инвесторов в сфере недвижимости приобретают для сдачи в аренду или перепродажи студии и однокомнатные квартиры. Альтернативный вариант для вложений — коммерческие помещения. Заработать на них можно больше, но важно учитывать специфику продукта.

Где выбрать

Хорошее местоположение — главный фактор успеха. Удачные локации делятся на две категории: новые кварталы, где ведется активное строительство, и оживленные районы рядом с парками, метро и другими местами притяжения людей.

В строящихся кварталах спрос на инфраструктуру всегда высокий. Крупных торговых центров и продуктовых гипермаркетов в таких локациях еще нет, магазины, кафе, салоны и аптеки на первых этажах домов необходимы. Особенно хорошо, когда в новом квартале уже есть заселенные дома. В Петербурге, например, в ЖК « Чистое небо » сдано 8 домов. В ЖК «Солнечный город» в Красносельском районе проживает больше 23 тысяч человек. Оба объекта реализует Setl Group.

В сложившихся районах нужно обращать внимание на окружение. Метро, парк, бизнес-центр, вуз — важные ориентиры для инвесторов. Пример. ЖК « Стрижи в Невском » от Setl Group возводится в 10 минутах ходьбы от метро «Ломоносовская». Напротив — парк имени Бабушкина, один из самых посещаемых в районе. Интересен « ArtLine в Приморском » в 5 минутах ходьбы от метро «Старая Деревня» и в 15 минутах от Елагина острова.

Как выбирать

Локация — первый этап выбора. Второй — конкретные характеристики. Первое, на что нужно обращать внимание, это визуальная доступность: помещение должно быть хорошо заметно с дороги и пешеходного тротуара.

Следующий шаг — оценить планировку. Правильно выбранный метраж и конфигурация позволят рационально использовать пространство и адаптировать его под потребности своего бизнеса. Отделить клиентскую зону от склада, кухню от зала. Удобным будет помещение открытого типа, в котором стены устанавливаются по усмотрению арендатора. Идеальная форма для помещения — прямоугольная или почти прямоугольная.

Витринные окна и большая электрическая мощность, которой хватит для работы торгового оборудования, станут плюсом.

Выгоднее всего покупать помещения на старте продаж: в домах Setl Group цены на них после завершения строительства вырастают в среднем на 30%. В особенно успешных проектах рост может достигать 60%.

Цена вопроса

Средняя цена квадратного метра коммерческого помещения — 183 тысячи рублей. Это в полтора раза больше, чем стоимость «квадрата» в жилье. Но и прибыль у коммерческой недвижимости выше, чем у квартир или апартаментов. Например, при сдаче в аренду однокомнатной квартиры площадью 40 кв. метров владелец может заработать около 30 тысяч рублей в месяц. Аналогичное коммерческое помещение можно сдавать по 2,5-3 тысячи рублей за квадратный метр, а это не менее 100 тысяч рублей.

В среднем инвесторы тратят на коммерческую недвижимость 15-16 млн рублей. За эти деньги можно купить, например, помещение площадью 94 кв. м в новом квартале на Октябрьской набережйно в ЖК Pulse от Setl Group. Есть и бюджетные варианты. Например, в ЖК «Фортеция» в Кронштадте стоимость начинается от 4,9 млн рублей.

Как сдавать в аренду

Сдать коммерческое помещение и перепродать сложнее, чем квартиру. Другой спрос и целевая аудитория. Найти арендатора среди друзей и знакомых просто по посту в Facebook нельзя. Включаются стандартные инструменты, например, объявления на сайтах-агрегаторах. Объявление должно включать качественные фотографии вашего помещения и самого дома, а также планировку, на которой указаны все параметры. Заниматься этим самому инвестору может быть невыгодно и некогда. Есть компании, которые предлагают услугу «аренда под ключ». В «Петербургской Недвижимости» в этот сервис включена реклама, поиск арендаторов и подписание договора дистанционно. Клиенты компании, купившие коммерческую недвижимость, могут воспользоваться услугой в любой момент после сдачи дома.

Резюме

Выбирайте коммерческие помещения рядом с метро, на оживленных улицах или в объектах квартальной застройки в новой части города.

Инвестировать в коммерческую недвижимость выгоднее, чем в жилье.

В среднем помещения стоят 15-16 млн рублей, но можно найти варианты и за 5 млн рублей.

Покупать лучше всего на старте продаж. Рост цен составляет от 30 до 60%.

Стоит ли вкладывать деньги в коммерческую недвижимость . Как выбрать помещение и оформить его в собственность, как искать арендаторов. Доходность, расходы, налоги. Какие есть сложности. … Как я вложилась в коммерческую недвижимость . И насколько это перспективнее, чем сдавать обычную квартиру. Я решила вложить деньги в коммерческую недвижимость вместо жилой. Светлана Траутманн. купила нежилое помещение. Я несколько лет сдавала свою однушку на окраине Новосибирска, но устала от низкой доходности и проблем с арендаторами. В результате я продала квартиру и вложилась в нежилое помещение.