Большинство квартир на рынке недвижимости в России покупают на стадии строительства. Даже тогда, когда у дома толком не готов фундамент. Эксперты отмечают, что такие сделки имеют большие риски, однако скидки и низкая стоимость квартир по сравнению с уже введенной в эксплуатацию недвижимостью привлекает покупателей.
— Единственный риск, который сейчас наиболее важен — это риск недостроя. У нас вовремя экономических потрясений компании начинают банкротиться. Поэтому основой считаются — недострой или банкротство, — отметил в разговоре с «Моментами» член российской гильдии риелторов Константин Барсуков.
Что делать перед покупкой?
1. Посмотреть в интернете негативные высказывания и судебные дела в отношении застройщика
— Это будет проблематично. По всем крупным компаниям ведутся судебные дела, и человек, конечно, замучается искать, особенно если застройщик задержал какой-то объект, и против него очень много исковых заявлений о возмещении и выплате штрафов. Поэтому глянуть можно, чтобы выделить более важные решения, чтобы не было крупных исков на денежные суммы, — рассказал «Моментам» член российской гильдии риелторов Константин Барсуков.
Что лучше купить? ЖК на этапе строительства или квартиру в готовой новостройке?
2. Посмотреть, сколько объектов строится у застройщика
— Если компания богатая, у нее очень много ресурсов и финансов. С большой долей вероятности она легче переживет кризис. Чтобы понять, богатая компания или нет, надо посмотреть публичную отчетность за прошлый год. Если у компании строится много объектов, это не значит, что у нее все хорошо. Может быть и такое, когда застройщик деньги одного объекта вкладывает в объект другого.
Нужно понимать, что сейчас есть проектное финансирование, расчеты идут через эскроу счета, и деньги компании выделяют еще и банки. Они тоже смотрят на финансовую устойчивость компании, — отмечает Константин Барсуков.
По мнению экспертов, главная вещь, которую нужно понимать при покупке новостройки, что это в любом случае некая инвестиция. И относится к ней нужно как к инвестиции. То есть знать, что деньги могут быть потеряны.
3. Вернут ли деньги за недострой?
— Если недострой серьезный, то человек получит деньги с эскроу счетов. Плохо будет только ипотечникам, потому что проценты им никто не возместит. Если люди получат деньги с эскроу счетов, то смогут купить себе что-то другое, — заявил Константин Барсуков.
Барсуков считает, что в текущей ситуации роста цен на недвижимость и новостройки ожидать не стоит. По его словам, с большой долей вероятности они, наоборот, упадут. Государство, конечно, вводит меры поддержки, которые снижают степени риска, но полностью их убрать нельзя. Также стоит не забывать, что, если организация строила другие объекты, нужно анализировать их ситуацию, насколько они выполняют обещания.
4. Какую недвижимость лучше приобретать?
Руководитель департамента сопровождения сделок с коммерческой и жилой недвижимостью Алексей Салантьев считает, что сейчас не время брать новостройки. По его словам, сейчас надо приобретать вторичное жилье несмотря на то, что оно дорогое. Вторичка тоже продается в новых и уже достроенных домах, при этом находясь в праве собственности.
10 ошибок при покупке квартиры в Новостройке для жизни. Как не ошибиться, в выборе Застройщика?
— Естественно, это дорого. Но сейчас не стоит экономить. Надо покупать дороже, зато после оплаты сможете это «унести» — получить ключи. С первичкой я бы сейчас не рисковал ни под какие проценты. Мы не так богаты, чтобы покупать дешевые вещи, — отметил в разговоре с «Моментами» Алексей Салантьев.
Салантьев утверждает, что даже при адекватной обстановке в стране существуют риски. Что-то может произойти по причине нечистоплотности юридического лица, либо по каким-то техническим причинам. А с началом экономических потрясений эти риски увеличиваются в разы, потому что никто не знает, с какой стороны тебе прилетит.
Нестабильная ситуация на рынке недвижимости подстегнет уральцев к покупке жилья на территории Крымского полуострова. Так как «Промсвязьбанк» зашел в республику, риелторы прогнозируют, что полуостров начнут застраивать. Теперь, по словам экспертов недвижимости, помимо Сочи инвесторы из Екатеринбурга смогут вкладывать деньги в Крым.
Источник: momenty.org
Стоит ли покупать квартиру в домах под реновацию или лучше выбрать новостройку
В 2017 году в Москве запустили программу реновации — бесплатный обмен квартир в «хрущевках» на аналогичное жилье, но в новых домах. Программа завершится до 2032 года. Многие владельцы таких квартир заранее выставили недвижимость на продажу. На первый взгляд это выгодно — купить жилье в старой пятиэтажке, а через какое-то время получить квартиру в новом доме. На деле же оказывается, что схема неидеальная, есть нюансы и риски.
Хотите купить квартиру в новостройке? С Авахо выбрать новостройку в Москве и области — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.
Что такое реновация
Реновация жилищного фонда — это госпрограмма, по которой в столице должны снести 4 360 старых домов и переселить в новое жилье 880 тыс. москвичей. Платить собственнику за переселение не нужно — все делается за счет бюджета.
Процесс реновации разделили на три этапа — первый закончится в 2024 году, второй в 2028 и третий в 2032 году. На первом этапе переселяют 170 тыс. человек или 930 домов. В программу попали пятиэтажные дома, находящиеся в ветхом состоянии.
Сроки и количество домов неокончательные, их могут корректировать. Еще есть 688 домов, по которым решение о переселении не принято — до конца зимы 2021 года чиновники должны определиться, в какой конкретно этап попадают эти здания.
Актуальную версию списка домов с разделением на этапы переселения можно посмотреть в законе о реновации на сайте мэрии Москвы.
Какие квартиры будут выдавать по реновации
Если дом с вашей квартирой попадает в программу сноса, то вы получаете право на «равнозначную квартиру». Это юридический термин, определенный законом Москвы. Вот краткие характеристики:
- общая площадь новой квартиры должна быть больше, чем в старой;
- жилая площадь и количество комнат — не меньше, чем в старой;
- коридоры, кухня, прихожая, ванная и туалет будут более просторными, чем в старой квартире;
Квартиры предоставляют с отделкой, так называемого «комфорт-класса». Например, комнаты оклеят флизелиновыми обоями, пол будет на звукоизоляционной подложке, а балкон будет остеклен.
Переселять будут в те же районы, в которых были пятиэтажки. В Зеленограде и ТиНАО — в пределах административного округа.
Новые дома тоже будут лучше. Вот основные характеристики:
- здания строят из монолита или панелей последних поколений;
- есть доступ в подъезды и квартиры для колясок;
- для кондиционеров предусмотрят специальные ниши;
- есть места для консьержа в подъезде.
Вся информация о новых квартирах и домах есть на сайте мэрии.
Узнать, какую конкретно квартиру муниципалитет предлагает за ваше жилье, можно после получения проекта договора перехода права собственности.
Не путайте дома под снос и дома под реновацию
Кроме программы реновации есть и другие практики расселения старых домов. Этот процесс регулирует другое законодательство, не то, что в случае реновации — есть нормы в Жилищном кодексе РФ, а в регионах принимают свои постановления.
Стандартная практика для такого расселения без реновации — если дом признают аварийным, то квартиры в нем изымают, а здание демонтируют. То есть здание может быть и не в программе реновации, но все равно будет снесено. Признают дом аварийным муниципальные власти, решение принимается отдельно для каждого конкретного случая.
Если в квартире жили по социальному найму, а здание расселили без программы реновации, то закон обязывает власти предоставить нанимателям равноценное жилье. Не путайте с равнозначным жильем по реновации.
Квартиру должны дать равной по площади. Например, жили в старой «трешке» на 55 кв. м. В обмен на изъятую вам могут дать те же 55 кв. м, но это будет уже двухкомнатная квартира.
А вот в случае, если квартира была бы в доме под реновацию, чиновникам пришлось бы выдать семье только трехкомнатную — на 50 или больше кв. м.
Если у изъятой квартиры в доме под снос без реновации были собственники, то за нее должны выплатить рыночную стоимость жилья и компенсировать расходы, связанные с переездом и сменой места жительства. Например, оформление собственности на новую квартиру. По соглашению с собственником чиновники могут предоставить новую квартиру.
На практике рыночная стоимость, которая определяется независимым оценщиком, часто оказывается минимальной, и на эти деньги не получается купить новую квартиру — разве что искать такую же старую в том же микрорайоне.
Если вы решили купить жилье в старой пятиэтажке, обязательно запросите в управляющей компании и муниципалитете информацию о том, является ли здание аварийным. Если да, будьте осторожнее с этой сделкой, компенсация может оказаться меньше, чем вы отдадите за покупку.
Как получить новую квартиру по реновации
Сначала в старую квартиру должен прийти сотрудник Департамента городского имущества Москвы — он принесет документ с предложением обменять ваше жилье на новое. Или предложение пришлют по почте. Это произойдет после сдачи новостройки, в которую вас будут отселять.
В письме будут данные о новой квартире: адрес, площадь, количество комнат. Еще будет информация о порядке осмотра нового жилья: где получить ключи, когда можно приехать.
Если соседи такое письмо получили, а вы нет, данные можно проверить в информационном центре — он расположен в новом доме.
После получения письма квартиру можно посмотреть в течение семи дней — срок продлевают по согласованию с информационным центром. Чтобы попасть в квартиру, нужно прийти в центр с паспортом и письмом из департамента.
Если в квартире есть значительные недостатки, например, сломана сантехника или есть огрехи в ремонте, нужно обратиться в центр и составить акт о выявленных нарушениях. Замечания должны устранить в течение 15 дней. После устранения вас пригласят на повторный осмотр. Если это не произойдет, нужно обращаться в центр информирования или в Департамент городского имущества с жалобой.
Если квартира устраивает, вы подписываете согласие на нее, и с ним оформляете собственность через МФЦ. Актуальный процесс приемки и оформления регистрации есть на странице мэрии.
Как вместо квартиры получить деньги
Если вам не понравилась квартира в новом доме, вы можете отказаться от нее и потребовать от властей компенсацию за старую квартиру деньгами. Для этого достаточно написать заявление на выплату компенсации.
Вы должны принять решение в течение 30 дней после получения письма с предложением получить новую квартиру. Если не успеете, то право на квартиру за вами сохранится, а право на компенсацию уже нет.
Размер компенсации определяется рыночной стоимостью вашего старого жилья. Высчитывать ее будет независимый оценщик. Если вы не согласитесь с суммой, предложенной муниципалитетом, ее можно попробовать изменить через суд.
Перед тем, как отказываться от новой квартиры, проверьте объявления о продаже аналогичного жилья в том же микрорайоне. Возможно, будет выгоднее получить новую квартиру и продать ее, чем пытаться договориться с муниципалитетом о компенсации деньгами.
Как купить дополнительные метры или еще одну дешевую квартиру
Если у вас есть жилье, попадающее в программу реновации, вы можете приобрести жилье со скидкой в новостройках, возведенных для переселения в вашем районе.
Можно докупить «метры». Например, у вас однокомнатная в 33 кв. м в старой пятиэтажке. По программе реновации вы получаете новую однушку площадью 40 кв. м. Если хотите, то можете докупить «метры» и получить вместо однушки двух- или трехкомнатную квартиру.
Предоставляется скидка — 10% от рыночной цены новостройки. Ограничение — квартира не может быть больше 100 кв. м.
Чтобы докупить метры, нужно подать заявление в «Фонд реновации Москвы» в течение 30 дней после получения письма с предложением квартиры.
Можно купить еще одну квартиру. Тот же самый пример, вы получаете 40 кв. м взамен старой квартиры. И в течение двух лет имеете право приобрести еще одну квартиру в домах, возведенных для переселения в вашем районе, площадью до 100 кв. м. Тоже со скидкой в 10%.
Доплату можно делать своими деньгами, взять ипотеку или использовать средства улучшения жилищных условий, например, материнский капитал.
Как быть, если купили квартиру в старом доме в ипотеку
Если вы приобрели жилье в доме под реновацию с помощью ипотеки, то новую квартиру все равно выдадут. При этом одновременно с регистрацией нового жилья в МФЦ будет перерегистрирована и закладная банка.
То есть если вы перестанете платить кредит, у банка появится возможность забрать у вас не старую, а уже новую квартиру.
Условия ипотеки, ставка, платежи и сумма долга не изменятся.
Что делать, если за новую квартиру требуют доплаты
Если вы получаете равнозначную квартиру, то есть квартиру по предложению от Департамента имущества, с вас не могут требовать доплаты — бесплатное переселение гарантировано законом Москвы.
Если вы не писали заявление на покупку дополнительных метров, а у вас кто-то требует доплаты, нужно жаловаться — сначала в Департамент имущества Москвы, а затем в прокуратуру.
Могут ли дом убрать из программы реновации
Жители многоэтажного дома могут проголосовать за исключение здания из программы реновации в любой момент в случае, если к этому времени ни один из нанимателей или собственников квартир еще не заключил договор о предоставлении нового жилья.
Чтобы дом исключили из программы, жители должны провести общее собрание, и на нем за отказ от реновации должны быть отданы не меньше одной трети от всех голосов дома. Если собрание решит исключить дом, то обратно его вернуть не получится.
Это риск для тех, кто решил инвестировать в старое жилье, чтобы затем получить новые квартиры. Если вы решили так вложить деньги, перед покупкой поговорите с будущими соседями и представителями управляющей компании. Выясните, нет ли в доме активных жителей, которые выступают и агитируют остальных против реновации. Если такие есть, схема инвестирования может провалиться, и вы останетесь с квартирой в старом доме.
Выгодно ли покупать квартиры в старых пятиэтажках
Подробной аналитики по актуальным ценам за квартиры в старых пятиэтажках еще нет — программа достаточно новая, и данных недостаточно. Но аналитики неоднократно сообщали, что после опубликования программы реновации в таких домах фиксировался рост цен на 10–20%.
Если проверить объявления на сервисах-агрегаторах, то по данным на начало ноября 2020 года получается такая картина — квартиры в старых домах, которые будут сноситься в 2024–2032 годах, получаются дешевле на 5–10% от цены новостройки в том же микрорайоне или поблизости.
Пример квартиры в доме под реновацию — однокомнатная на 32,4 кв. м за 7,15 млн руб.
В новостройке недалеко за 40 кв. м просят 7,3 млн руб.
Учитывая, что стоимость квартиры в новостройке после сдачи дома повышается как раз на 10–15%, то особого смысла в приобретении жилья в здании под снос нет — только если вы найдете действительно дешевый вариант в подходящем районе.
Кратко — стоит ли покупать жилье в домах под реновацию
Сравните цены на новостройки в том же микрорайоне или рядом, и стоимость продающейся квартиры в пятиэтажном доме. Если в новом доме цена ненамного выше, лучше не экономить и сразу взять жилье в новостройке. Во-первых, меньше рисков — кто знает, какую квартиру вы получите через 5 или 10 лет. Во-вторых, у вас сразу будет новое жилье — в нем комфортнее жить или можно дороже сдать.
Новостройки безопаснее покупать — проверить нужно только разрешение на строительство, проектную декларацию и договор долевого участия. Сопровождение на всех этапах покупки квартиры в новостройке делает агентство «Авахо» — для покупателя это бесплатно.
Если решите брать вторичку — процесс покупки будет сложнее. Нужно узнать историю квартиры, выяснить, нет ли у продавца родственников, претендующих на это жилье, нет ли тех, кто имеет право проживания, а сам находится в тюрьме. И еще проверить другие нюансы.
Сразу покупать в новостройке — проще и легче. Прежде чем пытаться экономить, покупая жилье под реновацию, посчитайте все еще раз.
Если решили искать квартиру в новостройке, обращайтесь в агентство недвижимости «Авахо». Поможем определиться со зданиями и подскажем, как оформить и подать документы на ипотеку, а юристы вычитают договор с застройщиком. Для покупателя услуги бесплатны.
Источник: avaho.ru
Когда лучше покупать квартиру в новостройке
Рынок новостроек имеет свои законы, отличные от законов вторичного рынка жилья. Основное отличие, это принципы ценообразования.
Но есть и то, что их объединяет. Стоимость квадратного метра как в новостройке, так и на вторичном рынке всегда увеличивается пропорционально близости к центру. Это правило работает везде, как в Москве, так и в Анапе.
В остальном же, принципы ценообразования на первичном рынке зависят от других факторов.
Что влияет на цену в новостройке на этапе строительства
Цена в новостройке на этапе строительства зависит от следующих составляющих
- Надёжность застройщика. Каждому понятно понятно, что чем популярней застройщик, чем уверенней он действует на рынке, тем больше у него кредит доверия покупателей и тем большую цену он назначает на этапе строительства, понимая, что за его заслуги осторожный потенциальный покупатель заплатит ему, а не новичку рынка.
На самом деле, практикой доказано, что надёжность компании совершенно не зависит от её размеров. Гиганты рынка банкротятся с таким же успехом, как и новички на рынке недвижимости, при этом, проблем при своём банкротстве доставляют намного большему количеству людей.
Примером этому служат такие компании как «Су-155», «Mirax Group», ООО «Трансфорт», ГК «Небоскреб ГБ», АО «Алеутстрой», ООО «Мособлжилстрой Девелопмент». Банкротство каждой из этих компаний повлекло за собой обман от тысячи о десятков тысяч человек, которые теперь состоят в печальном списке обманутых дольщиков.
Но психика людская так устроена, что все считают «больше» значит «лучше» и доказать обратное, зачастую, не представляется возможным. Это знают маркетологи застройщиков и пользуются этим, повышая стартовую цену квадратного метра с каждой новой стройкой компании.
- Этап строительства. Есть очень ограниченное количество застройщиков. Из опыта, их не более 5%, которые не меняют цену на всём протяжении строительства. Но эти застройщики изначально ставят максимальную цену сразу на котловане, а не продают по низкой цене до окончания строительства. Делают так они потому, что у них есть собственные средства и они не зависят от финансовых поступлений дольщиков.
Чтобы читатель понимал, застройщик делает на котловане низкие цены не потому что ему хочется порадовать покупателей низкими ценами, а потому, что ему нужны деньги на дальнейшее строительство.
Дата повышения цены в новостройке зависит не от пресловутых «поднятых этажей», и не от какого-то запланированного повышения цен, к примеру, раз в квартал. Нет, цену за квадратный метр в новостройке поднимают тогда, когда понимают, что компания обеспечена наличными на ближайшие два три месяца.
Ни один застройщик не ждёт, когда достроится очередной этаж, чтобы поднять цену, не ждёт какого-нибудь понедельника или первого числа. Как только бухгалтер зашёл в кабинет к директору и сказал, что определенная сумма на счету имеется, на следующий же день объявляется о повышении цены.
- Район. Об этом уже говорилось, чем большая удалённость новостройки от центра и от моря, тем менее высоких цен можно ожидать у этой стройки до самого окончания строительства. Они никогда не сравнятся с ценами в центре города. Одно время была ситуация, когда в законченных стройках «на отшибе» цена за квадратный метр была ниже, чем в стройках «на котловане», но ближе к центру.
Сейчас цены выровнялись и колеблются в пределах 50 – 58 тысяч рублей за квадратный метр на этапе «котлована».
Существуют байки о том, что на стоимость квадратного метра в новостройке влияют «эксклюзивная отделка», «улучшенные отделочные материалы» и прочие «плюшки», которыми застройщик пытается улучшить своё предложение для покупателя.
Отчасти это правда, но я бы сказал, что все эти «дополнительные удобства» влияют не на цену, а на маржинальность проекта для застройщика.
- Покупательская способность. Застройщик будет повышать цены бесконечно, пока ему будут позволять это делать конкуренты и покупатели. Нет предела человеческой жадности, и это не камень в огород застройщиков. Все мы такие, дай нам возможность зарабатывать, мы не остановимся пока не заработаем максимум из возможного.
Поэтому, цена на новостройки очень сильно зависит от спроса на рынке недвижимости. Придётся огорчить потенциального покупателя, но весь период активного роста цен на новостройки, который мы наблюдали с начала лета до конца 2018 года спрос на новостройки на этапе строительства не падал.
В настоящий момент он так же имеется, но мы его перенаправляем на вторичный рынок, потому что в настоящий момент образовался некоторый запас инвесторских квартир, которые в уже готовых домах продаются по цене новостроек на этапе строительства.
Долго это не продлится, я ожидаю, что вторичный рынок постепенно поднимет цены, минимум на 10%. Сальдо между строящимися новостройками и квартирами в сданных домах обычно не бывает меньше 20%, а зачастую составляет 40 – 50%.
Поэтому, разница в цене новостроек и вторичного рынка скоро снова появится. Весь вопрос только в том, как быстро это произойдёт.
Если же этого не произойдёт в ближайшие два – три месяца, то застройщики почувствуют резкий отток интереса к своим проектам и будут вынуждены снижать цены.
Прогнозировать в данной ситуации не представляется возможным, поскольку я не могу знать сколько еще готовы люди платить за жильё в Анапе.
- Скидки, акции. Прошлые годы мне периодически приходилось наблюдать за акциями и скидками от застройщиков. Это было вынужденной мерой, поскольку конкуренция на рынке новостроек была очень жёсткой. 2016 – 2017 годы были, пожалуй, апогеем демпинговой гонки среди застройщиков. Цены за квадратный метр были самыми низкими на всём черноморском побережье. При всём при этом, застройщики ради привлечения клиентов регулярно проводили всевозможные акции.
В настоящий момент, этот вид привлечения клиента сведён к минимуму. Единственная категория клиентов, которая еще может рассчитывать на какую-то скидку, это люди, готовые оплатить всю сумму сразу. Им могут сделать скидку в 1 тысячу рублей с квадрата. Все остальные, в общую очередь, по официальным ценам.
Вывод. Мы с вами выяснили, что влияет на цену за квадратный метр в новостройке, это репутация застройщика, этап строительства, район, покупательская способность населения, и, весьма опосредованно, сюда же можно отнести скидки и акции.
Когда лучше всего покупать квартиру в новостройке. Если под «лучше» понимать дешевле, то конечно же, на этапе котлована.
Если под лучше понимать «надёжней», то я рекомендую покупать квартиру в новостройке только после консультации со специалистом. Тогда её можно покупать и на этапе котлована и на конечных этапах строительства, поскольку, на мой взгляд, гораздо важней цены надёжность застройщика, поскольку цена ошибки в сфере долевого строительства очень велика.
Источник: novostrojka-anapy.ru
Как не прогадать, приобретая квартиру под сдачу
Когда экономическая ситуация не очень стабильна, люди предпочитают вкладывать деньги в недвижимость. Это надежно, поскольку такие вклады не подвержены ни рискам, ни инфляции. Кроме того, любой приобретенный объект может приносить доход, если сдавать его в аренду.
Выгодно ли сдавать квартиру в Москве? Рассмотрим вариант такого инвестирования.
По некоторым подсчетам, в идеале доходность однокомнатной квартиры составляет 8-11%. Иначе говоря, такой объект стоимостью от 3 до 7 млн руб. (от новостройки на ранних этапах до вторичного жилья), сдаваемый в аренду за 25–35 тысяч, окупится за 5-7 лет. У двушки доходность поменьше – 5-9%. При стоимости 4-9 млн руб. и ставке найма в 35-40 тысяч квартира окупится за 6-9 лет.
Как на самом деле
В любом случае купленная квартира для сдачи в аренду рано или поздно начнет приносить доход. Но как это бывает на практике?
Риелторы, работающие на рынке аренды, считают, что реальный срок окупаемости квартиры экономкласса составляет лет 15-20, а ее доходность – 4-7 % годовых (кстати, чем меньше вложения, тем выше доходность – это известная аксиома, и она работает во всех сферах).
Рассчитать доходность от покупки квартиры под аренду можно самостоятельно. Формула такова:
(месячная стоимость аренды * 12 – 13% НДФЛ) * 100% (стоимость покупки + стоимость всех дополнительных вложений: и оформления сделки, и ремонта, и меблировки, и вознаграждения риелторам и т. д.)
Но это планируемый доход, а истинную доходность можно подсчитать только по факту – по итогам каждого года. Ведь в реальности сумма может быть другой:
- арендную ставку иногда приходится понижать;
- возможны перерывы в найме;
- почти всегда возникают дополнительные вложения;
- другие позиции, которые зависят от индивидуальной ситуации.
И, разумеется, надо учесть обязательные ежегодные и ежемесячные расходы – те из них, которые платит собственник. Скажем, если арендаторы оплачивают лишь потребляемые ресурсы (оплата счетчиков), а остальные позиции в счете за ЖКХ – собственник (взносы на капитальный ремонт, отопление, домофон и т. д.), то счетчики надо исключить из формулы доходности, остальное, наоборот, включить. Если же по договору аренды квартиранты полностью оплачивают коммунальные услуги, то эти платежи не учитываются.
А вот расходы владельца на замену оборудования, на новую мебель и мелкий ремонт включать необходимо. Кроме того, примерно раз в 5-7 лет придется делать полный ремонт всех помещений.
Что купить для сдачи в аренду
Покупка квартиры под аренду – задача серьезная. Сначала надо выбрать, чему отдать предпочтение – первичному или вторичному рынку.
Новостройка на первых этапах строительства обойдется дешевле всего и позволит сэкономить до 25 % готового жилья. Но квартира от владельца лучше с той точки зрения, что более старые дома расположены в местах с развитой инфраструктурой, А ведь стоимость аренды и спрос на квартиру зависят скорее от расположения, чем от новизны дома.
Кроме того, надо определиться с классом и типом недвижимости.
Лучше купить объект экономкласса, например расположенный в отдалении от центра города, но с косметическим ремонтом и необходимым набором мебели и техники. Варианты возможны, но такие, чтобы у них имелось главное конкурентное преимущество – невысокая стоимость найма.
Высоким спросом у арендаторов пользуются достаточно просторные однокомнатные квартиры (примерно 45 кв. м) или, наоборот, небольшие двухкомнатные (около 55 кв. м), – они как раз и составляют до 80% предложений на рынке. Более просторные квартиры как вариант инвестирования для сдачи в аренду лучше не рассматривать, – это гораздо менее выгодно.
Если говорить о конкретных цифрах, то в Москве аренда однушки экономкласса под ключ вдали от центра должна обойтись в сумму от 30 тыс. рублей, а такой же квартиры без ремонта – 25 тыс. рублей.
Что еще нужно учитывать
Вообще, выгодно купить квартиру в Москве под сдачу в аренду можно, если руководствоваться теми же критериями, что и потенциальный арендатор. Для них важны следующие моменты.
Район
Главным критерием выбора у съемщиков является местоположение квартиры. Наибольшим спросом пользуются такие места:
- около известных вузов, в которые стремится молодежь из регионов и, возможно, иностранцы;
- рядом со станцией метро и остановками наземного транспорта;
- в районах с развитой инфраструктурой;
- рядом с крупным бизнес-центром.
Расположение квартиры
Дополнительные факторы для стабильного спроса – расположение самой квартиры.
- Этаж: Первый этаж – самый невостребованный, последний арендаторы тоже недолюбливают. Лучше покупать квартиру на одном из средних этажей.
- Подъезд. Необязательно, чтоб в нем стояли цветы и пахло апельсинами, но опрятность и ухоженность добавляет сдаваемому объекту очков. Наличие консьержа приветствуется.
- Вид из окна. Мало кому нравится вид на магистраль или помойку. Зато ценятся виды на парк, воду. Или на озелененный двор.
Отделка
Квартира с ремонтом будет сдаваться быстрее. Правда, дорогостоящий ремонт не сильно отразится на арендной ставке, поэтому достаточно будет полного косметического ремонта, – не вычурного, без резких акцентов, но сдержанного, с нейтральной цветовой гаммой. В любом случае обновленные потолок, стены и пол – прекрасный аргумент для достаточно высокой стоимости аренды.
Меблировка
Чтобы в найме не было длительных простоев, к услугам арендаторов лучше иметь полный комплект необходимой мебели, бытовой техники и желательно кухонной утвари, посуды и нового постельного белья. Наиболее популярные минимальные требования:
- двуспальная кровать;
- шкаф;
- письменный стол со стулом;
- открытые полки;
- кухонная мебель: разделочный и обеденный столы со стульями, навесная полка;
- холодильник с морозилкой;
- стиральная машина;
- кухонная плита с духовкой.
Чтобы повысить класс сдаваемого жилья, к перечисленному стоит приобрести:
- телевизор;
- утюг с гладильной доской;
- Wi-Fi-роутер;
- микроволновую печь;
- электрический чайник;
- фен.
Риски
Главный риск собственника, получающего доход от сдачи в наем инвестиционной квартиры, – порча имущества. Однако грамотно составленный договор аренды, по которому наниматель обязан оплатить нанесенный ущерб, почти нивелирует риски. Для этого в документе прописывается состояние самой квартиры, мебели и техники при заселении жильцов.
Кроме того, владелец может с начала срока найма взять с нанимателя обеспечительный депозит (залог), например, в размере ежемесячного платежа. Еще есть возможность застраховать имущество (стоимость полиса составляет обычно 1-5 тыс. руб. в год).
И, конечно, сдавать квартиру в аренду надо официально, с уплатой налогов: это серьезно понижает риски в случае конфликта с нанимателем и при судебных разбирательствах.
Источник: domell.ru