Выгодно ли сейчас покупать квартиру в новостройке

✅ Новый ЖК или квартира с историей и развитой инфраструктурой? — Учебник. Все плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке в Журнале Недвижимости

Стоит ли сейчас покупать квартиру для инвестиций?

Получать доход от вложений можно разными способами: акции и облигации, участие в ПИФ, венчурном проекте или стартапе. Однако события начала 2022 г. внесли изменения в классический инвестиционный портфель инвестора: многие зарубежные акции оказались под запретом, открыть валютный вклад теперь не получится, а большинство российских голубых фишек отказались от дивидендных выплат за 2021 г.

На фоне таких изменений недвижимость выглядит одним из самых надёжных инструментов для инвестиций, тем более этот актив пользовался спросом во все времена. А одним из первых инвестиционных заработков, ещё до появления товарно-сырьевых бирж, считалась покупка недвижимости для последующей сдачи в аренду. Разбираемся в нюансах вложений в недвижимость, в их минусах и плюсах, а также в перспективах этого рынка в России.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Создание пассивного дохода от недвижимости считается одним из первых типов инвестиций в истории. Например, в царской России существовали доходные дома — недвижимость, которую владельцы сдавали в аренду и зарабатывали на этом. Для многих домовладельцев такой тип доходов считался не только основным, но и единственным.

Согласно исследованию , проведённому «ДОМ.РФ» и ВЦИОМ, жильё считается одним из самых популярных у россиян типом инвестирования — так высказались 49% опрошенных. Более 72% россиян считают недвижимость более выгодным и надёжным инструментом для инвестиций в сравнении с банковскими депозитами. Ещё в 2021 г. такое мнение разделяли 66%.

Главные плюсы инвестиций в недвижимость

• Стабильный ежемесячный доход — недвижимость приносит прибыль при сдаче в аренду каждый месяц, в то время как акции или другие активы могут быть в убытке долгое время и не создают такой доход.

на покупку — 13% на максимальную сумму до 2 млн руб., или 260 000 руб., и на проценты по ипотеке — сумма расчёта до 3 млн руб., или 390 000 руб.

Главные минусы инвестиций в недвижимость

• Инвестиции в покупку квартиры — одни из самых дорогих, для старта потребуются крупные вложения, в отличие от фондового рынка, где для начала хватит и 10–30 тыс. руб.

Недвижимость, как любой инструмент для инвестиций, имеет не только плюсы, но и минусы, которые нивелируются при грамотном построении бизнес-модели. Например, чтобы не тратить время на поиск надежных арендаторов, можно приобрести апартаменты, а не квартиру. В таком случае все заботы по организации аренды возьмёт на себя управляющая компания.

Как менялась цена на квартиры в центральных регионах

В последние годы рост цен на жилую недвижимость вызывает повышенное внимание. Причина такого роста — запущенные государством программы льготного кредитования: господдержка под 7% и семейная ипотека по ставке до 5%. Низкие ставки привлекли большой поток заёмщиков, что вызвало рост количества ипотечных сделок на первичном рынке жилья. Большинство льготных программ распространяется на покупку недвижимости у юридического лица — застройщика. А вслед за повышенным спросом на льготную ипотеку произошло резкое повышение цен за небольшой промежуток времени.

Если ещё в 2014–2015 гг. вторичный рынок жилья предлагал более высокие цены в сравнении с первичным, то теперь на первичном рынке жильё дороже. Сейчас «вторичка» дорожает вслед за первичным рынком.

Неизменными лидерами по росту цен так и остались Москва и Санкт-Петербург. Другие лидеры поменялись местами, но общая тенденция сохранилась — цены выросли в среднем в 13–15 раз.

Какие факторы влияют на цену квартиры

В инвестициях важно вложить сбережения в ликвидный актив, который при необходимости быстро конвертируется в деньги. Для недвижимости ликвидность — один из ключевых моментов, который учитывает инвестор при выборе объекта. А чтобы квартира оказалась выгодным инвестпроектом, нужно учитывать ключевые факторы, от которых зависит, насколько выгодными и перспективными оказались вложения. Эти параметры такие:

состояние дома, в котором расположена квартира: этажность, год постройки и наличие или отсутствие капитального ремонта и лифта;

Дополнительное влияние на цены оказывает общее состояние рынка недвижимости. А на него влияют такие факторы, как процентные ставки — при снижении ставок по ипотеке растёт и спрос на квартиры; общее состояние экономики и наличие субсидий и другой помощи государства.

Что говорят аналитики по поводу цен на квартиры в 2022 году?

В настоящее время инвесторов волнует вопрос, что будет с ценами на жильё в ближайшем будущем и стоит ли вкладываться сейчас или подождать.

Рис. 2. Статистика «Сбербанка» по ценам на жильё на первичном рынке — Санкт-Петербург и вся Россия. Источник: «СберИндекс»

Несмотря на пандемию и геополитическую ситуацию, активный рост цен, который начался после введения льготной ипотеки в апреле 2020 г., продолжается. Если в мае 2020 г. 1 м 2 в среднем по России стоил 77 007 руб., то в мае 2022 г. — 126 979 руб.

Показателем общего состояния рынка недвижимости считается первичный. А по результатам I квартала 2022 г., несмотря на санкции Запада, количество строящегося и вводимого в эксплуатацию жилья выросло.

Аналогичные данные предоставляет Росреестр: по общему объёму зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) за первые пять месяцев 2022 г. отрасль показывает прирост.

Рис. 4. Результаты 2022 г. всего на 1% превысили аналогичный период 2021 г., который стал рекордным за всю историю. Источник: Росреестр

Развитие строительной отрасли — одно из приоритетных направлений в работе правительства. Об этом говорят и льготные ипотечные программы, которые государство запускает и продлевает на новый срок. Например, господдержка, которая будет работать по новым правилам до конца 2022 г.

С таким мнением согласен и Игорь Майданов, руководитель Управления Росреестра по Москве: «Государство разработало и направило на реализацию большой пакет антикризисных мер. Субсидирование ипотечных ставок на покупку недвижимости в новостройках помогает гражданам улучшить жилищные условия и оказывает поддержку строительной отрасли в целом».

Ипотечные программы застройщиков на покупку недвижимости по ставкам

Ипотека — самый распространённый способ покупки недвижимости. Так, «Сбербанк» через сервис «ДомКлик» провёл анализ всех проводимых сделок — с использованием ипотечных средств и без них — за наличный расчёт. Всего около 3–12% сделок в Московском регионе, Санкт-Петербурге и других местах проходят на собственные средства клиентов и не считаются ипотечными.

Застройщики это понимают и для привлечения клиентов разрабатывают в партнёрстве с банками специальные акции — ипотечные программы по минимальным ставкам (0,1–5%).

ГК «ПИК» (PIKK). Ипотека по ставке 0,1% в Санкт-Петербурге и Москве. Сумма кредита — до 12 млн руб. По программе нужен первоначальный взнос от 15%. Опция доступна в банке «ДОМ.РФ», а с другим кредитором — «Альфа-Банком» — ставка равна 1,99%.

По всем программам с пониженной ставкой застройщик компенсирует минимальную ставку удорожанием квартиры. В среднем на 10–20% — зависит от программы и объекта. Но общее правило — чем ниже ставка, тем выше удорожание. Например, если по стандартной семейной ипотеке по ставке до 5% квартира стоит 5 млн руб., то по акционной ставке в 0,1% цена объекта повышается и квартира будет стоить на 20% дороже — 6 млн руб.

Альтернативные инструменты инвестирования в недвижимость

1. ЗПИФ «ПАРУС-ОЗН» и ЗПИФ «ПАРУС-Сберлог»

Паи этих ЗПИФ свободно торгуются на бирже в открытом доступе. В составе этих фондов находятся два актива ведущих компаний, которые занимаются электронной коммерцией, — логистические центры «СберЛогистика» и Ozon (OZON). Получение потенциального дохода для инвесторов основано на росте курсовой стоимости фонда.

Подробнее об этом и других прибыльных фондах недвижимости можно прочитать здесь.

1. Фонд «Тинькофф ЖК Republic-REDS»

Стратегия этого фонда основана на потенциальном росте стоимости жилья с момента начала строительства до его завершения. После сдачи домов недвижимость будет продана, а деньги выплачены пайщикам.

Что ждёт российский рынок недвижимости?

В 2022 г. рост цен на недвижимость, особенно на первичном рынке, получил дополнительные факторы — теперь он связан не только с высоким спросом из-за льготных ипотечных программ, но также с удорожанием стройматериалов и увеличением инфляции. Два последних фактора — результат введённых против России санкций. Статистика показала, что, несмотря на кризис, объём продаж квартир по ДДУ за пять месяцев 2022 г. не снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Аналитики «Национального рейтингового агентства» (НРА) прогнозируют продолжение роста цен, например в Московском регионе ожидают увеличения на 20–30% к концу года. Это подтверждает и статистика последних 20 лет: какие бы события ни происходили в мире и стране, цены на недвижимость медленно, но верно растут.

Для прямых инвестиций в покупку квартиры сейчас есть множество выгодных предложений от банков и застройщиков: льготные ипотечные программы, субсидированные государством или девелопером, рассрочка на один-два года без удорожания — для клиентов, кому недоступна ипотека. Или можно приобрести акции строительных компаний — крупнейших застройщиков, которые также будут отражать общее настроение рынка — рост цен на квартиры.

Еженедельная рассылка с лучшими материалами «Открытого журнала»

Без минимальной суммы, платы за обслуживание и скрытых комиссий

Для оформления продукта необходим брокерский счёт

проект «Открытие Инвестиции»

Открыть брокерский счёт

Тренировка на учебном счёте

Об «Открытие Инвестиции»

Москва, ул. Летниковская,
д. 2, стр. 4

8 800 500 99 66

Согласие на обработку персональных данных

Размещённые в настоящем разделе сайта публикации носят исключительно ознакомительный характер, представленная в них информация не является гарантией и/или обещанием эффективности деятельности (доходности вложений) в будущем. Информация в статьях выражает лишь мнение автора (коллектива авторов) по тому или иному вопросу и не может рассматриваться как прямое руководство к действию или как официальная позиция/рекомендация АО «Открытие Брокер». АО «Открытие Брокер» не несёт ответственности за использование информации, содержащейся в публикациях, а также за возможные убытки от любых сделок с активами, совершённых на основании данных, содержащихся в публикациях. 18+

АО «Открытие Брокер» (бренд «Открытие Инвестиции»), лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление брокерской деятельности № 045-06097-100000, выдана ФКЦБ России 28.06.2002 г. (без ограничения срока действия).

ООО УК «ОТКРЫТИЕ». Лицензия № 21-000-1-00048 от 11 апреля 2001 г. на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, выданная ФКЦБ России, без ограничения срока действия. Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг №045-07524-001000 от 23 марта 2004 г. на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами, выданная ФКЦБ России, без ограничения срока действия.

Инвестиции21 июля 2022 в 14:001 40511 минут. Стоит ли сейчас покупать квартиру для инвестиций? Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость и текущая ситуация на рынке жилья в России. … Для прямых инвестиций в покупку квартиры сейчас есть множество выгодных предложений от банков и застройщиков: льготные ипотечные программы, субсидированные государством или девелопером, рассрочка на один-два года без удорожания — для клиентов, кому недоступна ипотека. Или можно приобрести акции строительных компаний — крупнейших застройщиков, которые также будут отражать общее настроение рынка — рост цен на квартиры . Коротко о главном.

Выгодно ли сейчас покупать квартиру в новостройке

Плюсов у новостроек действительно много. Но у покупки квартиры в новостройке есть и минусы.

Минус №1: новостройка — это стройка

В этом утверждении кроется сразу два минуса. Первый: представьте, что вы купили квартиру в новостройке, может быть, даже в большом элитном ЖК. Въехали, начали обживаться… А под окнами продолжается стройка. Возводят остальные корпуса, что-то достраивают, кругом пыль, грохот и скрежет. Зелёные дворики и уютные скамеечки появятся, но не скоро. Ещё один важный момент — выбирая квартиру в ЖК с прекрасным видом на лес или реку, обязательно уточните по документам застройщика, не появится ли между вами и этим видом ещё один жилой корпус.

Второй минус тоже достаточно банальный: не только вы въедете в новое жильё и начнёте ремонт — все соседи начнут ремонт. И не факт, что кому-то не захочется сносить стены и переделывать проводку. Да, в России действуют нормы тишины, но где гарантия, что все рабочие будут их соблюдать. И даже если соблюдают: симфонии перфораторов и молотков хватит и в разрешённое время. Увы, не всегда получается избежать этой проблемы новостроек.

Конечно, шуметь придётся и вам самим: ремонт от застройщика может вас полностью устраивать, но шкафчики, кухня, или новые окна всё равно понадобятся. И нельзя забывать, что владельцы квартир в вашем доме въедут все сразу — кто-то решит переехать через полгода, а кто-то продаст квартиру через год и уже новые владельцы займутся ремонтом тогда, когда вы только-только начали привыкать к тишине.

Минус №2: доступность инфраструктуры

Своя инфраструктура отличает хороший ЖК. Но если ваша новостройка на окраине и ЖК совсем молодой, то первое время будут возникать сложности. Скорее всего, вы столкнётесь с плохой транспортной доступностью, особенно если машины у вас нет. Будут ли поблизости магазины, школа и детский сад, салон красоты или спортзал? Наверное, будут, но наверняка не сразу. А переехали вы уже сейчас. К этому тоже надо быть готовым.

Минус №3: въехать в новостройку — дело небыстрое

Если купив квартиру вы сразу планируете начать в ней жить, то лучше рассматривать вторичное жильё. Ведь квартира в новостройке, приобретённая на начальном этапе строительства, потребует терпения. Придётся ждать, пока дома полностью достроят и введут в эксплуатацию, завершат коммуникации и отделку. Эта история может затянуться на месяц и даже годы.

Минус №4: возможные риски

Мы рассказали про юридическую безопасность покупки новостройки, но существуют и риски. Когда вы покупаете жильё в строящемся доме, можно столкнуться с неблагонадёжным застройщиком или долгостроем.

Чтобы избежать этого, тщательно выбирайте застройщика , проверяйте всю информацию о нём, изучайте документы и отзывы. Посмотрите на те здания, которые застройщик уже ввёл в эксплуатацию, уточните, были ли они сданы в срок, не возникли ли проблемы. Документы застройщик либо публикует в открытом доступе, либо должен позволить вам с ними ознакомиться (это ваши права по статье 20 Федерального закона №214-ФЗ).

Минус №5: сложности с регистрацией

Вы не можете сразу зарегистрироваться в новом жилье. Если вам срочно нужна постоянная регистрация (то, что по привычке мы называем пропиской ), то, увы, оформить её в строящемся доме нельзя. Для того, чтобы прописаться в квартире, вам необходимо сперва получить свидетельство о собственности и зарегистрировать жильё в Росреестре. Это можно сделать лишь после того, как застройщик поставит дом на кадастровый учёт, чтоб обычно занимает ещё несколько месяцев после передачи квартир собственникам.

Если прописка нужна прямо сейчас, например, для того чтобы прикрепиться к поликлинике или встать в очередь в детский сад, можно оформить временную регистрацию по договору долевого участия. Но и это лишь в случае, если дом ввели в эксплуатацию.

Минус №6: «детские болезни»

Вы не только первый жилец, но и первый испытатель всех коммуникаций в доме. Потопы, перепады напряжения, отсутствие горячей воды или неработающий лифт — всё это верные спутники новых домов и их жителей.

При покупке жилья в новостройке всегда существуют риски. Дом новый — а значит, не все технические детали проверены временем. Порой ошибки, совершённые строителями или проектировщиками, заметны не сразу.

Ещё есть риск, что и вы ошиблись, выбирая район. Или стали жертвой затянувшегося строительства. Но кто не рискует, тот не живёт в модном ЖК с окнами от пола до потолка и видом на реку.

Да, в покупке жилья спонтанность — не ваш друг. Внимательно оцените плюсы и минусы, о которых мы рассказали, а также изучите всё, связанное с важной для вас темой. А после этого — удачной покупки!

Что происходит на рынке недвижимости и стоит ли вкладываться в жильё прямо сейчас , «Секрету» рассказали эксперты. … Коронавирусный кризис резко поднял спрос на недвижимость в России и взвинтил цены на вторичку и новостройки . При этом рынок коммерческой недвижимости сильно просел. Что происходит на рынке недвижимости и стоит ли вкладываться в жильё прямо сейчас , «Секрету» рассказали эксперты. Обсудить. Новостройки дорожают, но этот тренд с нами ненадолго. Коронавирусный 2020 год отметился резким подорожанием новостроек в России.

Вторичка VS новостройка: во что выгоднее инвестировать в 2021 году

Из-за падения доходности банковских депозитов и нестабильного курса валют многие граждане решили сохранить деньги, вложив их в недвижимость. Однако выбрать объект для покупки, который будет приносить доход, непросто, особенно в условиях рекордного дефицита предложения.

Эксперты рассказали, во что выгоднее инвестировать сегодня — во вторичную недвижимость или новостройки.

Новостройки

Одно из главных преимуществ покупки квартиры в новостройке — цена, которая может существенно возрасти. «От котлована до сдачи дома в эксплуатацию (как правило, это занимает в среднем полтора — три года) по мере повышения строительной готовности стоимость квартиры вырастает на 15–30%. За это же время цена вторичной недвижимости, расположенной в том же районе, может вырасти в лучшем случае на 7–10%. Кроме того, новостройки обычно обладают большей доходностью при сдаче в аренду. Если сравнивать две квартиры одинаковой площади, похожей планировки, расположенные в домах в непосредственной близости друг от друга в одном и том же районе, то стоимость аренды новостройки в большинстве случаев будет выше, чем вторички, рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Еще одно немаловажное преимущество инвестиций в новостройки — их большая ликвидность. Это особенно актуально для тех, кто вкладывается в недвижимость в долгую. Перепродать через семь — десять лет более свежую квартиру, которую изначально приобретали в новостройке, как правило, проще, чем морально устаревшую вторичку, рассказала Доброхотова. Однако, по ее словам, и тут также есть свои исключения: например, жилье в сталинских высотках или каких-то других домах с историей в центре города, а также видовые квартиры.

Существуют определенные риски при покупке недвижимости на первичном рынке. «Если эта инвестиция в новостройку, надо понимать сроки, когда дом будет сдан и квартира сможет приносить доход, надо принять на себя все потенциальные риски, связанные с задержками строительства. Если квартира покупается с привлечением средств банка, то важно рассчитать рентабельность, учитывая сумму имеющегося первоначального взноса и ставки по кредиту», — объяснила председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.

Еще один риск вложений в новостройки — туманные перспективы относительно облика застраиваемого района, особенно в тех случаях, когда речь идет о проектах комплексного освоения территории на начальной стадии строительства. Доброхотова отметила, что изменение параметров проекта (количества и этажности домов в последующих очередях), а в связи с этим и состава социальной, коммерческой и другой инфраструктуры сегодня не редкость. Причем в ряде случаев данные изменения происходят не в сторону увеличения комфорта жителей, а в результате планы и ожидания инвестора могут существенно не совпасть с реальностью, резюмировала эксперт.

Одним из главных факторов, который следует учесть инвесторам, является динамика стоимости квартир. За последний год, к примеру, на рынке новостроек Старой Москвы рост цен в зависимости от класса составил в среднем 18–20%, чего не наблюдалось на столичном рынке более пяти лет. Однако прогноз на первую половину года — более умеренный рост в среднем на 5–7%, рассказал руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.

Вторичная недвижимость

К аргументам за инвестиции во вторичку можно отнести тот факт, что дома, расположенные в уже сложившихся и обжитых районах, имеют определенное устоявшееся окружение, что немаловажно при арендном бизнесе, рассказала председатель «Бест-Новострой». «Таким образом, арендодатель с большей вероятностью может быть уверен, что в ближайшие годы рядом не начнется масштабной стройки, которая может доставить дискомфорт его квартиросъемщикам. Или прямо перед домом не появится новостройка или другой объект недвижимости, который может испортить вид из окна его квартиры, а тем самым снизить ее ликвидность», — объяснила эксперт.

Купив инвестиционную квартиру на вторичном рынке, собственник сразу же сможет сдавать ее в аренду. «Однако доходность квартир стандарт-класса сегодня составляет около 4%, и срок окупаемости в случае аренды может составлять свыше 20 лет. В данном случае целесообразнее говорить о покупках с целью сохранения средств, а не для получения инвестиционной прибыли от перепродажи или аренды. Мы отчетливо видели этот тренд в 2020 году, когда покупатели перемещали средства с банковских депозитов в недвижимость в связи со снижением ставок по депозитам и колебаниями курсов валют», — пояснила Толстик.

При покупке вторичной квартиры существуют определенные риски. «Вложения покупателей новостроек, согласно новой схеме с эскроу-счетами, практически полностью защищены, и гарантом в этом случае выступает банк и АСВ. При сделках со вторичной недвижимостью в силу наличия большего числа нюансов, связанных как с собственниками, так и с условиями владения подобной недвижимостью, инвестор несет большую персональную ответственность. Поэтому, если он, к примеру, не приложил усилия для проверки квартиры и юридической чистоты сделки, то при ее аннулировании в случае судебных споров попросту может лишиться вложенных средств», — считает Толстик.

При покупке квартиры на вторичном рынке также существует риск столкнуться с проблемой низкого качества коммуникаций, включая плохую проводку и вентиляцию, среди минусов также стоит выделить и старые лифты, отметил руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито-Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Он подчеркнул, что в связи с этим при инвестировании рекомендуется рассматривать те дома, где недавно был сделан капитальный ремонт.

На вторичном жилом рынке Старой Москвы рост цен за последний год хоть и был более умеренным по сравнению с новостройками, но при этом он превысил показатели предыдущих пяти лет, подчеркнул Дарусенков. «В целом за год средняя стоимость по Москве выросла на 10%, до 333,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Примечательно, что в разрезе по классам наибольший рост был отмечен в массовом сегменте — в районе 16%. В первом полугодии ожидается более низкий рост цен на квартиры вторичного рынка, на уровне 3–4%», — резюмировал аналитик.

«Стоит ли сейчас покупать квартиру или подождать снижения цен?» – один из самых популярных вопросов у тех, кто хочет приобрести жилье . Дилемма, из-за которой многие так и не решаются приобрести понравившийся вариант сразу. Разбираемся в этом вопросе вмест. … Вам приглянулась квартира в новостройке , например, стоимостью 6 млн рублей. Но вам недостаточно будет накопить на нее указанную сумму. … Подумав, Иван решил: приобрести квартиру сейчас и правда выгоднее , чем через десять лет. За три года он уже успел накопить хорошую сумму для первоначального взноса. Это послужит ему хорошим стартом, чтобы без стресса и сомнений наконец-то купить недвижимость .