Выгодно ли строительство на продажу

Есть двухкомнатная квартира в городе (56 кв.м.). Появилась недавно мысль продать квартиру, купить участок недалеко от города (в районе 5-10 км.) и построить дом. Вот только не знаю, хватит ли денег (квартира стоит 5,5 млн. руб.) и стоит ли это вообще делать. Есть еще однокомнатная квартира в новом доме, ее продавать не буду, так как не знаю, понравится ли мне жить в доме.

Если Вы любите природу, есть силы и , главное, желание, то , конечно, стоит! Своя земля, свой дом — это прекрасно! Можно купить на эти деньги и готовый дом, если Вас всё устроит. Но строится самим надёжно и не очень дорого. Только недавно столкнулись с этим.

Сейчас много компаний, которые строят по договору и классно. Дают гарантию. Если Вы будете всё наблюдать, ни каких косяков не допускать, всё получится. А можете и сами строить, это экономия ещё больше.

Одно скажу: на коммунальных платежах большая экономия.

Мы построили дом своей мечты, в котором было всё куда лучше, чем в квартире.

А «посиделки» на веранде, а закаты, звёзды, зелень с грядки! Этого нет ни в одном городе!

Как заработать на строительстве 164 % годовых. Итог бизнеса. Строительство дома и продажа дома.

Это здоровье, подспорье бюджету. Это более радостная жизнь.

Но заботы прибавятся. Ремонт, чистка снега и т.д. всё вы должны сами делать.

Но бонус — это овощи, фрукты свои! А ещё цветы и красота, нет соседей сверху, ни кто не зальёт, можно решать все свои жилищные проблемы. Вот.

Строить дом с нуля на свои деньги на сегодняшний день очень рискованно. Нужно для начала просчитать все затраты и к полученной сумме прибавить 40%. Если вкладываетесь и еще остаются деньги на жизнь, тогда можно рискнуть и начать строиться.

Советую вам как сметчик, т.к. затраты могут превысить любые ожидания и стройка затянется на многие годы и построенный дом будет нагрузкой, а не радостью. Считаю такие серьезные проекты нужно просчитывать заранее и со специалистами. У меня есть горький опыт проживания в стройке, когда муж собственными усилиями решил пристроить веранду.

Сестра архитектор предлагала свои услуги, чтобы спроектировать, просчитать, но он пожадничал в оплате. В конечном итоге я эту стройку не выдержала, после трех лет терпения сбежала, а муж так и не достроил, не вложился в затратные суммы. На состоянии эйфории от нового дома уходим от реальности больших денежных затрат.

Источник: www.bolshoyvopros.ru

Как я купил участок для строительства дома

В 2011 году я женился, через год появился первый ребенок. Жизнь в тесной хрущевке площадью 44 м² стала утомлять. Я задался целью решить эту проблему.

В итоге я решил построить дом. Причем не обычный, а круглый — купольный. О доме и стройке расскажу в следующей статье, а в этой — о том, как я выбрал и купил участок земли для него.

Как заработать на строительстве домов на продажу в 2022

Расскажу вам свою историю. Готовьтесь, она длинная.

Критерии жилья нашей мечты

Мы с семьей жили в Москве в двухкомнатной хрущевке на пятом этаже. Общий метраж квартиры — всего 44 м², поэтому даже с одним ребенком нам было тесно. В тот момент с нами еще жила бабушка. Хотелось расшириться, но предложения на рынке столичного жилья были или унылы, или недостижимо дороги.

Переломным моментом для нас стала недельная поездка в Болгарию. Мы снимали там двухэтажный частный дом с четырьмя спальнями. А когда вернулись, поняли, что вся наша квартира — такой же площади, как одна гостиная в том доме. И мы решили, что хотим переехать в свой дом.

Сначала я искал готовое жилье. Критериев было несколько.

Не больше часа до работы. Я решил, что час — это максимальное время, которое я готов тратить на дорогу до работы. Поэтому искал стабильный общественный транспорт — метро или электричку — на котором можно было бы доехать от двери дома до любого вокзала или станции на Кольцевой линии за 45 минут. Еще 15 минут заложил на дорогу до офиса.

Чтобы облегчить поиск, я отметил на карте все возможные станции метро и железной дороги, от которых до Кольцевой линии можно добраться за разумное время. Дома смотрел в радиусе 1500 м от станции, если поездка занимала 30 минут. Если 45 минут — искал дома в радиусе 500 м от станции.

Финансовая доступность. В 2012—2013 годах я планировал уложиться в 4 млн рублей.

Жилая площадь от 80 м². Я хотел от двух до четырех комнат, большую кухню и удобную планировку, чтобы можно было и уединиться в отдельной комнате, и умещаться в общем пространстве с семьей и друзьями.

Нормальная инфраструктура. Это было необязательное требование, но все-таки хотелось бы иметь рядом с жильем магазин, школы и детские сады.

Почему мы не купили ничего готового

В 2012 году я искал жилье в Москве и ближайшем Подмосковье. Быстро понял, что купить частный дом с бюджетом 4 млн рублей нереально. Все, что нам нравилось, было либо очень дорого, например 30 млн за дом, либо очень уныло, например у свалки в Железнодорожном. Идею купить готовое мы отложили — и стали копить деньги.

К 2017 году бюджет поисков вырос до 12 млн рублей: 6 млн мы планировали выручить от продажи квартиры, еще миллион накопили, столько же готовы были дать родители. Остальную сумму я собирался брать в ипотеку.

Сначала думали купить таунхаус или дуплекс. Под этот бюджет посмотрели несколько вариантов.

Таунхаусы мы смотрели на Калужском шоссе. Те, что без ремонта, стоили от 7,8 млн рублей. Самые интересные — большие и с окнами на две стороны — стоили от 10,5 млн рублей. Но мы решили таунхаус не покупать — вот по каким причинам:

1. Площадь в 90 м² показалась нам небольшой, часть дома еще и занимала лестница на второй этаж.
2. С двух сторон соседи — потенциальный источник шума.
3. Дома продавались без ремонта. Я не был уверен, что мы уложимся в итоговый бюджет в 12 млн рублей.
4. Я прочитал несколько статей о том, как УК в подобных поселках поднимают цены на свои услуги до 30 000—50 000 Р . На форумах мне подтвердили, что все так и есть.
5. Территориально таунхаусы были очень далеко: 5 км на автомобиле по реконструируемому Калужскому шоссе без стабильного общественного транспорта вроде метро и электрички.

Мы отказались от этого варианта.

Второй этаж таунхауса, который мы смотрели. Все неплохо, но стартовая цена в 10,5 млн рублей без отделки и 5 км до ближайшего метро заставили нас отказаться от этого варианта

Дуплексы. В то время мой коллега собирался покупать квартиру побольше. Идея загородной недвижимости ему понравилась. Мы придумали купить дуплекс — это один дом с двумя отдельными входами для двух семей. В этом был смысл: друг друга мы знали, а иметь адекватных соседей за стеной — большой плюс.

Мы нашли трехэтажный дуплекс площадью 133 м² за 5,5 млн рублей в трех километрах от метро «Новокосино». Но довольно большой дом стоял всего на двух с половиной сотках земли. Окна выходили на бетонную стену соседнего дуплекса, до нее было всего шесть метров. Места на участке было смехотворно мало. От этого варианта мы отказались, а других подходящих не нашли.

Готовые дома недалеко от Москвы мы тоже смотрели. Но это были покосившиеся хибары или даже части старых домов. В зависимости от площади участка, места и ветхости дома они стоили от 3 до 9 млн рублей. Все, что стоило дешевле 12 млн рублей, было или недоделанным, или просто сомнительного качества. В общем, нам ничего не приглянулось.

Оставалось одно: купить землю и построить на ней дом по своему проекту. Так мы и решили поступить. Чтобы уложиться в 12 млн рублей, нужно было купить землю не дороже 3 млн. Остальные деньги мы оставили на стройку, потому что, по предварительным расчетам, в меньшую сумму было бы сложно уложиться.

Необходимо было сделать три вещи:

1. Продать квартиру.
2. Найти землю.
3. Выбрать проект.

Мы делали это все одновременно. К моменту, когда я выставил квартиру на продажу, у нас уже были договоренности по проекту и участку.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Как мы продали квартиру

У нас была квартира на последнем этаже пятиэтажной хрущевки на Щелковском шоссе. Звукоизоляция была плохая — мы слышали все, что происходит у соседей. Один сосед постоянно курил в подъезде, и запах шел в нашу квартиру.

Но у нас был и плюс: состояние квартиры. Десять лет назад в ней сделали ремонт с заменой электрики и труб. Потом мы установили дорогие пластиковые окна и бризеры с фильтрами и подогревом — это такие приточные очистители воздуха. Незадолго до продажи сделали свежий косметический ремонт, небольшую перепланировку и усилили звукоизоляцию.

Это объявление о продаже нашей квартиры. Вид на гостиную от окна. За рядом шкафов из сосны располагается кабинет в 2,5 м². Если задернуть штору, можно отделить еще и зону с диваном-кроватью

Добавленный в ходе перепланировки кабинет. Пока мы еще жили с бабушкой, здесь была спальня ребенка. Так удавалось хоть как-то отселить его на время сна из единственной доступной нам комнаты

Продажа. Риелторы, с которыми я общался, утверждали, что наша квартира никому не нужна. По их словам, хрущевка на пятом этаже — это хлам, который мне надо продавать максимум за 4,8 млн рублей, из которых еще 200 тысяч нужно отдать за их услуги. Я решил попробовать продать квартиру самостоятельно.

Тем более у нас был свежий ремонт, квартира выглядела хорошо, мы оставляли большую часть мебели, техники и кухню. Можно было заезжать и жить.

Для начала я создал заявку на «Циане». Платформа на основании статистики автоматически оценила нашу квартиру в 6,5 млн рублей. Я поставил цену в 6 млн рублей, хотя рассчитывал на 5,5 млн. Это была моя субъективная оценка нашей квартиры.

Сразу после публикации на меня посыпались звонки: риелторы предлагали свои услуги. Изначально я жестко отказывал, а потом стал предлагать такой вариант: вы можете приводить клиентов, но я не даю никаких обязательств работать именно с вами и буду продавать дальше сам.

В итоге я продал квартиру за месяц. Было около 15 просмотров. Покупателей, которым понравилась квартира, привел один из риелторов. Это была семья из одной женщины и двух взрослых детей — старшеклассников. Они жили в Балашихе в просторной трешке в 40 минутах езды от Мкада, но ездить на учебу и работу им было далеко.

Они искали вариант поближе и готовы были сменить свою трешку на нашу скромную двушку с доплатой. Дополнительно они надеялись на расселение пятиэтажек по программе реновации, так как слухи об этом тогда уже ходили. Но на февраль 2020 года нашу пятиэтажку так и не расселили. После нескольких раундов переговоров мы договорились на 5 850 000 Р . Это был май 2017 года.

мы получили за квартиру

Риелторы создали мне дополнительный поток покупателей. Просмотры активно шли, квартиру мы продали быстро. Сейчас я думаю, что поторопился и продешевил. С другой стороны, мне тогда уже срочно нужны были деньги на покупку участка.

Временное жилье

Поскольку мы продали свою квартиру, нам нужно было найти жилье в аренду. Это оказалось непросто. Мы выбрали 10 станций метро, от которых нам было бы удобно добираться до работы. Дальше отфильтровали варианты по площади и цене. Нашлось около 500 объявлений.

Из этих 500 вариантов мы выбрали те, что с приличным ремонтом, — осталось штук 10. В шести нам сказали, что не поселят семью с детьми. По одному адресу жила бойкая бабуля с чистым, но устаревшим ремонтом и гремящим холодильником ЗИЛ. По другому адресу квартира была ужасно грязной, особенно нас потряс слой жира вокруг плиты в 3 см толщиной.

Из предпоследней мы уехали, потому что риелторы не договорились друг с другом и никто не смог нам ее показать. Осталась последняя квартира.

Мы посмотрели квартиру и поняли, что она нам подходит. Только после этого приехал риелтор, за пять минут заполнил документы и получил свои 16 500 Р , а мы подписали договор найма квартиры.

В итоге в мае 2017 года, перед продажей квартиры, мы сняли двухкомнатную хрущевку на втором этаже в 7 минутах ходьбы от станции МЦК «Шоссе Энтузиастов». Квартира стоила 33 000 Р в месяц, за воду и электричество по счетчикам мы платили еще 1000 Р .

Мы внесли плату за первый и последний месяцы. Рассчитывали прожить там от 6 месяцев до полутора лет — в зависимости от того, как пойдет стройка. Участок на тот момент мы еще не купили, но уже активно рассматривали разные варианты. В итоге в квартире мы прожили все полтора года, съехали только в декабре 2018. Только на аренду квартиры, без учета счетчиков, у нас ушло 577 500 Р .

Как мы нашли проект дома

Участок и проект дома мы искали параллельно. Но так получилось, что с проектом определились раньше, чем купили землю.

Будущий дом я присматривал на сайтах с проектами. Минус такого варианта — не до конца понятно, сколько будет стоить готовый дом. На сайтах с проектами указывают цену только за проект — это значит, что в цену включены чертежи и расчеты для строительства, без стоимости материалов, доставки и работы. На сайтах застройщика цены также могут отличаться от финальных: там показана стоимость «черновой коробки». А ведь еще нужны стены, коммуникации, обустройство бойлерной с котлами и другие вещи.

Тогда я еще не знал, что проект отличается от готового дома минимум на 30%. Но на всякий случай уже на старте заложил дополнительные расходы.

Мы стали снова ездить на просмотры. Для этого существуют площадки готовых домов. Например, в Москве такая есть рядом с Икеей Белая Дача, там расположено около 30 готовых демонстрационных домов

Сейчас на рынке есть несколько технологий постройки. Я сразу отмел дома из сип-панелей — это такие панели-бутерброды из фанеры и утеплителя. Они дешевые, 100 м² стоят от 1 млн рублей в базовой комплектации. Нам этот вариант в целом не понравился, так как даже в демонстрационном образце было очень душно, а в пенопласте утеплителя могут поселиться грызуны.

Классические срубы или дома из клееного бруса тоже не заинтересовали. Они выглядят красиво, но срубу нужно отстояться хотя бы год, чтобы осесть. Блочный дом тоже не понравился, потому что у блоков есть понятие цикла заморозки-разморозки. Это переход через температуру 0 °C , которых за год может быть несколько.

Блоки рассчитаны на конечное число таких циклов, а потом начинают рассыпаться. Часто такие дома обкладывают снаружи кирпичом в один слой. Этот вариант я тоже сразу исключил. Оставались кирпичные и каркасные дома.

Под кирпичный дом нужен хороший фундамент. Если неверно уложить фундамент, могут пойти трещины в стенах. Строится такой дом дольше всех. Я думаю, что это самый дорогой вариант «коробки»: около 3 млн рублей за 176 м² в базовой комплектации.

В итоге я выбрал проект каркасного дома. Он строится из деревянного каркаса, снаружи и внутри обшивается отделочным материалом — фанерой, вагонкой или сайдингом. Между каркасом и отделкой помещается утеплитель. Это один из самых дешевых вариантов: на момент, когда мы искали, он стоил от 1,5 млн рублей за минимальную комплектацию для круглогодичного проживания.

Еще один плюс в том, что каркасный дом получается легким. Его можно строить на свайном фундаменте — это недорого и быстро.

Пример летнего каркасника одного из известных производителей. Летний дом не утеплен, поэтому зимой будет или очень холодно, или очень дорого топить: все тепло будет просачиваться через тонкие стены. Зимние версии значительно дороже

Это варианты из клееного бруса: недешево и не очень тепло. А если утеплять, бруса будет почти не видно

Пока я выбирал технологию, послушал один подкаст, где рассказывали про каркасные купольные дома. По технологии это тот же каркасник, только полусферической формы. Меня эта идея зацепила. В феврале 2018 года мы посмотрели такой дом под Королевым. Проект выглядел необычно и очень нам понравился.

Купольный каркасный дом стоил дороже обычного. Дом диаметром 12 м стоил 4 млн рублей в базовой комплектации. В эту сумму входил свайный фундамент, каркас дома с утеплителем, отделка купола вагонкой изнутри, отделка гибкой кровлей снаружи, окна. В базовой комплектации внутри не было ни стен, ни коммуникаций — проводов и труб.

Вот почему я все-таки выбрал такой проект:

1. Свободная планировка. Я люблю, когда много маленьких комнат и есть большое общее пространство.
2. Большие окна-патио 1,5 × 2 м.
3. В доме был второй свет и мезонин. За счет того, что часть перекрытия второго этажа отсутствовала, потолок гостиной получался высотой 7,5 м. Внутри дома был балкон, он же мезонин.
4. Мне понравилось, что проект уникальный и мало у кого еще есть такие дома.

После нескольких встреч с застройщиком мы поняли, что весь дом обойдется нам минимум в 7,5 млн рублей. Помимо базовой комплектации нам нужно было еще 2 млн рублей на стройку и 1,5 млн на дополнительные вещи типа внутренних стен. В бюджет по дому мы укладывались, поэтому примерно в июне 2017 года решились строить купольный каркасный дом.

Экстерьер круглого дома в Королеве, который мы ездили смотреть. Диаметр дома — 12 метров. Снаружи дом отделан гонтом лиственницы — это вот эти деревянные дощечки

Интерьер, вид с лестницы. Одна из особенностей дома — свободная планировка. Можно сделать два или даже три этажа, панорамное остекление и большую гостиную со вторым светом и мезонином

Как мы искали участок под купольный дом

Для купольного дома нам подходил не каждый участок. При выборе нужно было учесть две вещи. Во-первых , пропорции нового дома: 12 м в диаметре. Во-вторых , расстояние 3 м от забора до дома. Это классическое пятно застройки, ближе к забору администрация муниципального образования строить не даст. По крайней мере, так сказал мой юрист.

Получалось, что участок должен быть не меньше 18 × 18 м: 12 × 12 м — это размер дома, плюс по 3 метра с каждой стороны. А с учетом нормативов для застройки — требовалось минимум 4 сотки.

Нам хотелось найти участок побольше, например 6 соток. При этом нужно было уложиться в 3 млн рублей. То есть сотка земли должна была стоить не больше 500 000 Р . Такая цена за сотку была у участков либо больше 10 соток, либо с плохой инфраструктурой, где до ближайшего магазина или школы надо идти пешком 3 км. Реальные цены за сотку на нужных нам участках начинались от 750 000 Р .

Я изучал доски объявлений с учетом транспортной доступности. Отфильтровывал предложения по цене и размеру участка — и выезжал на реальный осмотр. Суммарно мы с женой ездили на просмотры десять раз. За один выезд просматривали несколько участков в одном районе.

Участки попадались двух видов:

1. Пустые участки 12 соток за 7,5 млн рублей. Цена сотки на них была адекватная, но общая стоимость нам не подходила.
2. Часть дома с участком 4—6 соток . Так бывает, когда крупный участок наследуют несколько человек, а потом делят его на более мелкие. Стоимость таких участков — от 3 до 5 млн рублей. Для моих целей они не подходили из-за маленькой площади, странной формы и небольшого расстояния до заборов или чужих домов.

Пока мы отслеживали рынок и искали варианты, почувствовали всю безысходность нашего положения. Предложений на рынке было очень мало, появлялись они редко и под наши критерии по цене, размеру и удаленности не подходили. Переплачивать мы были не готовы, а брать участок странной формы или в 50 км от Мкада не хотели. Риелторы помочь нам не могли: ничего нового они тоже не находили.

Вот мои советы тем, кто только начинает искать участок:

1. Не стоит полагаться на секретные риелторские базы. Они существуют, но не помогают, потому что все то же самое и так можно найти в интернете.
2. Ленивые и хитрые продавцы ставят геоточку в нужную вам область карты, а не там, где участок на самом деле расположен. Вы видите участок в Королеве, а на деле он будет в 100 км от него. Если цена в десять раз ниже рынка, скорее всего, участок очень далеко от указанного места.
3. Придется отсеивать кучу предложений, причем вручную, а не фильтрами. Бывает, что продавец указывает слишком мало информации, поэтому нужное объявление не проходит ваши фильтры и выпадает из поиска.
4. Вживую участки смотреть лучше весной, когда все растекается. Так можно понять, правда ли участок сухой.
5. Кластеризуйте объявления. За одну поездку можно посмотреть несколько расположенных рядом участков. Возможно, в этом случае конкретный риелтор сможет показать что-то еще из его подборки.

Как-то попался хороший квадратный участок, но дорогой. Я прикидывал, как можно его разделить на три части. Целый участок за 12 млн рублей покупать было дорого, а треть за 4 млн — уже более-менее . Но идея была дикая

Как мы в итоге нашли участок

Участок, который мы в итоге купили, подвернулся нам примерно через полгода активных поисков. Это была земля в частном секторе Балашихи, на тихой улице с грунтовым покрытием. Некоторые соседи жили там постоянно, другие приезжали на выходные или только в летний сезон — как на дачу.

До метро пешком около 4 км, до станции железной дороги — 600 м. Школа в километре от участка, магазин — у станции. До Кольцевой линии можно доехать за 35 минут на электричке или за 45 минут с пересадкой на метро.

Сам участок тоже соответствовал всем моим критериям:

1. Площадь — чуть больше 5 соток.
2. Правильная форма. Размер — 29 × 19 м, этого достаточно для дома и требуемого расстояния до забора.
3. Стоимость — 3,8 млн рублей. Это было для нас приемлемо, и дешевле все равно ничего не находилось.

мы заплатили за участок

Мы отдали документы юристу на проверку, а также сравнили границы участка на бумаге — в кадастровом плане указаны его GPS-координаты — и в реальности. Оказалось, что границы не совпадают и соседей с двух сторон нужно будет подвинуть на 40 и 90 см соответственно. Это потенциально грозило разборками с соседями. Если оставлять как есть, то площадь нашего участка уменьшится.

Соседи были против того, чтобы что-то менять, но я решил все-таки поставить забор как положено. С одними соседями я выбрал компромиссный вариант: подвинул забор только на 20 см. У них участок всего 2,5 сотки, мой забор и так проходил почти вплотную к их дому. Вторая соседка ни в какую не хотела двигаться. Она вызвала инженеров, которые подтвердили нашу правоту.

Но с этой стороны забора были заросли, и нас особо не заботил этот вид. Спустя год соседка за свой счет поменяла забор и поставила как нужно.

Сейчас я понимаю, что нам очень повезло. Длина фасада участка — 29 м. У меня есть своя парковка на несколько машин, а кому-то приходится парковаться у чужого забора. На участке было три вековых сосны и много плодовых деревьев. Цена в 3,8 млн рублей была чуть больше нашего бюджета, но мы решились на сделку.

Собственность на участок я оформил тогда же , в августе 2017 года. Фундамент мы возвели уже в декабре. Компания-застройщик строила дом девять месяцев при заявленных 3—6 . Еще два месяца ушло на чистовую отделку. Мы въехали в дом в декабре 2018 года. В следующей статье расскажу, как я строил круглый дом.

Забегая вперед, скажу, что на момент въезда общий бюджет нашей затеи вместе с процентами по кредитам вырос до 14,5 млн рублей. Чтобы достроить дом, мне пришлось взять семь кредитов: ипотеку на землю, пять потребительских кредитов, которые я брал по мере необходимости, и еще один в виде рассрочки на мебель.

Источник: journal.tinkoff.ru

Мини-отель у моря: прибыльный бизнес или сплошные проблемы?

Насколько выгоден гостиничный бизнес в России, что происходит с частным сектором на курортах страны в посткарантинный период и почему, несмотря на наплыв отдыхающих в сетевые отели, небольшие гостевые дома могут остаться полупустыми?

Фото: depositphotos.com —>

Этим летом спрос на отдых в России заметно увеличился. Пока внешние границы закрыты, пляжи российского черноморского побережья активно заполняются туристами. На этом фоне гостиничный бизнес кажется крайне привлекательным: если у вас во владении есть домик, в нем можно обустроить несколько номеров и сдавать туристам.

Те, кто давно занимаются гостиничным бизнесом, знают: заполняемость может меняться от сезона к сезону, в зависимости от погоды, экономической ситуации и других внешних факторов. Сегодня на сайтах бронирования можно найти предложения практически на любой бюджет, например, номер на двоих в гостевом доме курорта Лазаревское стоит от 300 до 3500 рублей в сутки — цена, как правило, зависит от близости к морю. Основные удобства, судя по описанию, расположены в номере, завтрак в стоимость не входит. Для сравнения, цены в гостиницах в этом же регионе начинаются от 2500 рублей за сутки проживания.

Кажется, что если есть такие предложения, этот бизнес должен процветать. В разделе «Недвижимость» на сайтах объявлений размещены сотни вариантов по продаже мини-гостиниц. Цена на такие предложения начинается в среднем от 15 млн рублей. Но торопиться с покупкой не стоит. Для начала нужно разобраться, почему такие гостиницы выставляют на продажу и будет ли прибыльным ваш бизнес.

Частный сектор пустует

Мало кто из владельцев частных мини-гостиниц, выставленных на продажу, готов честно рассказать, как на самом деле идут дела в их бизнесе. Это понятно: им надо поскорее продать неликвидную недвижимость. Один из владельцев такого жилья в коротком разговоре с BFM.ru сказал, что его гостиница в сезон всегда процветает. При этом он отказался называть причину продажи, название самой гостиницы и попросил не указывать его имя. Однако сочинский риелтор и эксперт по недвижимости Татьяна Шестакова, к которой он обратился для совершения сделки по продаже, призналась, что эта гостиница даже в сезон стоит практически пустая и давно не приносит прибыли ее владельцу. «И таких историй много», — говорит она.

Единственный из опрошенных BFM.ru, кто согласился открыто рассказать, что происходит в частном гостиничном секторе Сочи и его окрестностях, — Симбад Мегрикян, владелец гостиницы «Элион» курорта Лоо, расположенного в Лазаревском районе города Сочи.

На участке земли стоимостью 8 млн рублей Симбад построил дом, который обошелся ему в 25 млн рублей. В общей сложности, с учетом обустройства территории, вложения в гостиницу на 25 номеров составили около 40 млн рублей. Чтобы начать, Симбад взял кредит, но сейчас жалеет о своем решении. «Невыгодный бизнес, честно говоря. До этого я занимался перевозками, думал, что гостиница лучше, но оказалось, что хуже», — признается он.

«Постоянно надо вкладывать в ремонт. Постояльцы, конечно, не будут себя вести как дома. Раз деньги платят, значит все им позволено. То кран сломается, то смеситель, то фен или чайник, телевизор сгорит. Это все надо постоянно менять», — объясняет Симбад.

При этом чистая прибыль при лучшем раскладе за один сезон составляет 1,5-2 млн рублей. Но в этом году, по его словам, такую сумму вряд ли удастся получить: «В данный момент пустая гостиница стоит, в сезон никого нет. В том году в это время почти 90% заполняемость была, в этом нет даже 10%».

В то же время, замечает Симбад, в Адлере и Сочи заполнены все санатории и крупные сетевые гостиницы. Несмотря на то, что номер в его гостинице стоит 2 тысячи рублей в сутки, а в крупных отелях эта цена в среднем в два раза выше, все равно отдыхающие выбирают более высокий гостиничный сегмент.

«Средний класс, который ездит в частный сектор, пострадал больше всего от этого коронавируса, без работы сидят. Кто богатый был, у кого деньги есть, тот все равно сейчас приедет в санаторий или на [Красную] Поляну, там отдохнет. А средний и ниже среднего класс — нет. Поэтому все побережье частного сектора сейчас вообще пустое стоит», — объясняет Симбад.

По его мнению, если и начинать бизнес на сдаче в аренду жилья в Сочи, лучше присмотреться к коттеджным домам. «Проще купить землю и построить коттедж, [чем купить мини-гостиницу]. Строят, продают — и зарабатывают гораздо больше. Например, за три-четыре месяца можно построить коттедж и получить в среднем два миллиона за сезон. Такие дома можно строить круглый год», — говорит Симбад. При этом владелец «Элиона», несмотря на проблемы, не собирается пока продавать гостиницу и рассчитывает окупить вложения в течение 10-15 лет.

Почему постояльцы сбегают из частных гостевых домов

Чаще всего владельцы мини-гостиниц — местные жители, которым эта земля досталась по наследству или они приобрели ее очень давно за весьма символические деньги. Нередко владельцы таких гостевых домов сами там проживают и ведут бизнес самостоятельно, подключая к работе членов семьи. Денег на то, чтобы нанять дополнительный персонал, как правило, у них нет.

Некоторые гостевые дома в Сочи, Крыму и других российских курортах «выросли» из эллингов. Эллинг (от голландского helling) — гараж для постройки, ремонта и хранения лодочных средств. К нему пристраивали еще два этажа, чтобы получился гостевой дом. Сейчас верхние этажи эллинга часто сдают в аренду. По мнению генерального директора Ivashkevich Hospitality Станислава Ивашкевича, безопасность таких «конструкций» крайне сомнительна.

«Это странный бизнес, который не соответствует никаким современным требованиям. Гостей просто селят в душной комнате без туалета, где кто-то наверху решил покурить и случайно спалил два номера, потому что здание не оборудовано ничем. Есть стандарты безопасности — как гигиенической, так и пожарной.

Мы, игроки крупного рынка, у которых все-таки отели больше 100 номеров, в вопросы, касающиеся комфорта и безопасности, вкладываем очень большие деньги. Этого не происходит в частных гостиницах. Туда гости едут на свой страх и риск. Дом сгорел, отравили — упс, извините», — говорит Ивашкевич.

Причина падения популярности гостевых домов — в низком уровне сервиса и нежелании владельцев такого бизнеса подстраиваться под современные реалии, считает эксперт по недвижимости Сочи Татьяна Шестакова.

«Людям нужен полный сервис, а они всегда что- то не доделывают по принципу экономии. Многие от своей скупости или непонимания сдают койко-место, а не комнату. Мы говорим хозяйке: «Давайте мы снимем комнату, оставьте нам две кровати, зачем нам пять кроватей?» «Нет, вы что, я же койку сдаю, она 350 рублей стоит». И объяснить ничего невозможно. Хозяйка не понимает.

Люди все равно от нее съезжают, потому что все это колхоз», — говорит Шестакова. Выходит, что на российских курортах много однотипных гостиниц, в которых нет кухни, а в ряде случаев нет и кафе поблизости, или они закрылись в результате кризиса.

Следить за состоянием гостиницы нужно не только в сезон, но и в период простоя, и это может вылиться в отдельную статью расхода. «Эти дома нужно обязательно подтапливать зимой, чтобы не образовалась плесень. Как только у вас пойдет грибок — там же влажно — вам сразу придется перекрашивать стены, снова делать ремонт. А денег на это нет», — говорит Шестакова.

По мнению генерального директора Ivashkevich Hospitality Станислав Ивашкевич, ситуация с гостиничным бизнесом в Крыму выглядит еще плачевнее, чем в других регионах: «В этом плане прекрасно сравнивать Сочи и Крым. Такое ощущение, что Крым отстал лет на 20-30. Потому что в Имеритинке частные отельеры все просекли. У них хотя бы на три частных отеля есть один сетевой. Они смотрят и понимают, что Radisson Paradise забит под завязку, люди платят 10-15 тысяч рублей в сутки, а через забор стоят домики, и они почему-то пустые».

Если владельцы частных гостиниц на российских курортах не пересмотрят свое отношение к уровню сервиса, потока клиентов в будущем они могут не ждать, уверен эксперт.

«Мы считаем, что наши туристы — это уже опытные туристы, и у них есть два варианта. Либо человек едет с палаткой дикарем осознанно — у него есть машина, палатка, и он находит место, где он отдыхает. Либо он готов заплатить побольше, но жить в комфорте. Рассчитывать на то, что из-за голодухи туристы будут жить в помойке, — ничего подобного. Люди сейчас себя очень уважают, и проще поехать куда-нибудь в Ульяновскую область к бабушке», — считает Ивашкевич.

По оценке эксперта, вложения в серьезный гостиничный бизнес не могут измеряться даже десятками миллионов. Стоимость строительства современного гостиничного объекта примерно на 100 номеров обходится инвесторам, по его подсчетам, в 1,5-2 млрд рублей.

Однако не все эксперты согласны с мнением, что частный гостиничный сектор перестает быть популярным среди туристов. Исполнительный директор компании «Роза ветров» Ирина Глазкова считает, что определенная категория людей все равно будет останавливаться в малоформатных частных гостевых домах: «Очевидные плюсы проживания в таких гостиницах — это стоимость.

Люди хотят чего-то более приватного, спокойного, уединенного, и этот сегмент малоформатного отдыха развивается. Например, в Крыму открылось много пансионатов не на море, а в горах. И люди с удовольствием выбирают такой уютный домашний деревенский отдых — отнюдь не малоимущие. Это те, кто готовы к самостоятельному путешествию».

Гостиницы в тени

Одна из проблем работы частных гостевых домов — ужесточившееся законодательство. С 1 октября 2019 года вступил в силу так называемый закон Хованской, согласно которому в жилых помещениях нельзя оказывать гостиничные услуги.

Особенно остро эта ситуация ощущается в Крыму, рассказывает глава местной ассоциации мини-отелей и владелица одной из частных гостиниц Наталья Стамбульникова: «У нас в Крыму своя специфика. В основном это земли индивидуального жилищного строительства. Поэтому построить маленький отель — это большая проблема, если сделать это с точки зрения закона правильно.

Есть бывшие гостевые дома, в которых могли раньше оказываться гостиничные услуги, но они не были гостиницами, потому что работают два-три месяца в году, это сезонники. Там они [владельцы] сами проживают. Но теперь они не могут быть ни гостиницами, ни гостевыми домами. Это касается не только Крыма, а всего нашего Южного берега, но почему-то проблема с проверками, с судебными историями очень сильно развита именно в Крыму».

Теперь владельцы жилых помещений могут сдавать комнаты в аренду. Но оказывать гостиничные услуги, включающие в себя уборку, питание, услуги администрирования они не имеют права. Это, по словам Стамбульниковой, отталкивает клиентов. «У меня удаленный район, и без питания ко мне никто не поедет. Два километра ходить питаться до ближайшего кафе — это смешно. Некоторые работают в темную из-за этого», — говорит она.

Если владельцы переводят помещения в нежилые и оформляют их как полноценные гостиницы, они должны платить налог в пять раз больше. Кроме того, сама процедура стоит больших денег, предупреждает Стамбульникова.

«Отельеры в Евпаторийском регионе столкнулись с невозможностью перевести здание из жилого в нежилое. За перевод небольшого здания на 15 комнат просят от миллиона рублей. Если у этого объекта оборот всего два миллиона за четыре месяца, с учетом всех выплат, налогов, воды, света, коммуникаций, у него остается миллион. Это нормальный бизнес, если у тебя остался миллион. Это на год — на жизнь всей семьи. Где я могу взять еще миллион, чтобы сделать из бывшего гостевого дома гостиницу, какой в этом смысл?»

Теневая сторона частного гостиничного сектора формируется не из-за того, что владельцы не хотят платить налоги по новым тарифам, а просто потому, что не могут себе этого позволить, считают эксперты. «У нас такое законодательство, что совершенно не развивается ни малый, ни средний бизнес . И если бы модель налогообложения малого и среднего бизнеса была бы симпатичнее, люди бы вышли из тени, — уверена исполнительный директор «Розы ветров» Ирина Глазкова.

Что нужно учесть, если вы все-таки хотите открыть гостиницу у моря

Говоря о слабой окупаемости мини-гостиниц на побережьях, надо понимать, что гостиничный бизнес долгоокупаемый сам по себе. И это не зависит от сегмента. По словам генерального директора Ivashkevich Hospitality Станислава Ивашкевича, средний срок окупаемости любого отеля — 10-13 лет.

«Первое правило, постулат, который должен понять будущий владелец любого отеля: окупаемость у него будет не моментальная. Это не два-три года, как при строительстве жилых комплексов. Мы недавно построили отель в Саранске, вложили в него 2 млрд рублей, у него срок окупаемости 15 лет», — подчеркнул он.

При этом, несмотря на все кризисы, этот бизнес, по словам Ивашкевича, один из самых стабильных: «Как бы плохо сейчас ни было из-за ограничений, это не значит, что если к сентябрю все ограничения снимут, будет также плохо. Даже в кризис 1998 года, когда посыпались миллиардные предприятия, компании просто умирали, гостиницы продолжили работать, просто с маленькой загрузкой — 20-30%. И дальше в последующие полгода-год они вернулись к изначальным показателям. Поэтому рассматривать этот бизнес надо с той точки зрения, что он был и будет всегда, просто им нужно правильно управлять».

Однако покупая землю под строительство небольшого отеля или приобретая уже готовое здание, нужно учитывать специфику того региона, где вы планируете совершать сделку.

«Местные риелторы в Сочи часто обманывают. Это их бизнес. Они понимают, что люди едут за мечтой и готовы за эту мечту отдать все свои деньги. А потом понимают, что купили не дом, а жилое помещение — есть такой статус. Это означает, что вы можете прописаться, но земля делится в равных долях между всеми, кто живет в этом доме.

И тогда вы не сможете продать дом без согласия всех участников. Здесь начинаются проблемы», — поясняет эксперт по недвижимости города Сочи Татьяна Шестакова.

При этом, по ее словам, самый большим спросом среди москвичей в период карантина пользовались небольшие дома стоимостью до 6-7 млн рублей. Что касается покупки гостиниц, встречаются запросы на приобретение вилл или апартаментов в Красной Поляне. Гостевые дома на побережье пока что остаются местной историей.

Источник: www.bfm.ru