Выкуп права аренды под строительство

Одним из самых распространенных и популярных у населения способов получить земельный участок в свое личное распоряжение является аренда.

Но частичное временное владение участком устраивает не всех, многие хотят, чтобы арендованная земля находилась в их собственности.

Для таких людей предусмотрен вариант аренды земли с последующим законодательным правом ее выкупа. Далее мы расскажем, что такое аренда земли с правом выкупа.

Законодательная база

Благодаря изменениям, которые были внесены в Земельный кодекс, любые физические и юридические лица наделены правом арендовать земельные участки, пребывающие в собственности государства и муниципальных образований. Данное дополнение регулируется №171, 1 главой, 2 пунктом Федерального закона.

Все существующие особенности заключаемых соглашений регулируются Гражданским кодексом РФ статьями 606, 607, 624 и 660.

Заключение договоров с предоставлением возможности выкупа участка регулируют статьи 606 и 624 ГК РФ.

Переуступка права аренды земельного участка в 2022 году

Кроме федерального законодательства в муниципальных структурах существуют определяющие передачу арендованных территорий нормативные акты, регулирующие сферы строительства или ведения бизнеса.

Итак, что такое аренда участка с правом выкупа? Это возможность купить арендуемый участок с вычетом оплаты за аренду.

Отличия при найме земли у государства и муниципалитета

Органы законодательной власти разграничивают государственные и муниципальные земельные наделы. Но особых отличительных особенностей в самой процедуре заключения договоров нет. Отличается процесс аренды участков лишь некоторыми деталями.

ВАЖНО! Земли сельскохозяйственного назначения принадлежат преимущественно государству, а территории, предназначенные под индивидуальное частное строительство, находятся у администрации населенных пунктов.

В связи с этим разграничением могут возникнуть вопросы о видах целевого использования земель, а также определения стоимости аренды используемых территорий.

Устанавливает общие нормы, которые регламентируют процесс аренды земельных участков у муниципальных образований и государства Земельный кодекс.

Как взять земельный участок в аренду с правом выкупа?

Условия получения земельных территорий в аренду зависят от множества особенностей, главной из которых является целевое предназначение земельных наделов, что будут использованы арендатором в обусловленных для этого целях.

Немаловажной деталью при совершении сделки является и тот факт, к какой категории людей принадлежит арендатор: профессия, специальность, род занятий, финансовые возможности индивидуума, предоставление бизнес-плана для занятий фермерским хозяйством.

ВНИМАНИЕ! Законодательные нормы предусматривают несколько вариантов аренды территорий, для которых существуют разные условия и не каждый житель страны может воспользоваться всеми тремя способами получения земельных наделов.

Как взять землю в аренду с последующим выкупом? Варианты предоставления участков в аренду подразумевают под собой:

Выкуп земли из аренды в собственность

Бесплатная аренда. Предоставляется исключительно людям, которые имеют востребованные в сельской местности профессии и желают сменить свою городскую прописку. Такие граждане могут воспользоваться возможностью и заключить соглашение на аренду участка с последующим правом его выкупа.

с последующим выкупом территорий под ведение фермерского хозяйства или организации поселения; с последующим выкупом. Договор преимущественно заключают с предусмотренной в соглашении статьей регулирующей право выкупа земельного надела;
• аренда земли под социальное строительство. Предоставляется в тех случаях, когда участок арендуется под постройку школ и детских садов.

Справка. Заключив соглашение об аренде предполагающей возможность последующего выкупа территории, арендатор, таким способом, оформляет на себя своеобразную рассрочку. При определенных условиях составления договора, деньги которые будут выплачиваться за аренду земельного надела, будут учитываться в сумму, предназначенную для выкупа всей территории.

Договор аренды земельного участка с правом выкупа

Процедура заключения договора с условием выкупа земельного участка подразумевает под собой выполнение следующих действий:

Поиск участка. Существует несколько возможностей определиться со свободным участком. Один из способов предлагает запросить выписку о землях, пребывающих в собственности государства и муниципальных образований у МФЦ и ожидать получение такой информации в течение пяти дней.

ВАЖНО! За период действия арендного договора арендатор должен подготовить проектно-сметную документацию на сооружаемые объекты, завершить строительство жилых зданий, а также хозяйственных построек. В случаях, когда пользователь участка не успевает в срок завершить строительство, аренду можно продлить.

Главные пункты

Договор аренды земли с выкупом содержит положения, которые предусмотрены соответствующими законодательными актами необходимыми для его заключения. Основными пунктами составляемого соглашения между двумя сторонами являются статьи, которые в своей структуре содержат дополняющие их подпункты.

Главными статьями образца договора аренды земельного участка с последующим выкупом являются:

Советуем посмотреть договор аренды земли с последующим выкупом: образец.

Справка. Стороны заключающие сделку могут вносить поправки в условия соглашения относительно состояния земли, выполнения сторонами обязательств, страхования земельных угодий, возмещении затрат при проведении природоохранных мероприятий.

Заключение и регистрация соглашения

Заключение договора между сторонами зависит от принадлежности земельного участка к муниципальным или государственным структурам.

Аренда земель входящих в государственные формы собственности осуществляется решениями органов местной исполнительной власти или согласно результатам проведенных аукционов.

Аренда земельных наделов из числа частной собственности совершается между собственником и арендатором.

В любом случае договор подлежит обязательной регистрации в органах государственной власти. Арендатор вступает в свои права со дня регистрации соглашения.

Финансовые расходы при оформлении договора

Любая процедура оформления земельных участков в аренду предусматривает уплату госпошлины, а также оплату составляемой на арендуемый объект технической документации.

Размер госпошлины для частного лица будет составлять 2000 рублей, для юридического лица такая сумма равняется 22000 рублей.

Разработка технической документации специалистами Росреестра на арендуемый участок повлечет за собой растраты для физических и юридических лиц в размере 5-6 тысяч рублей. Стоимость зависит от размера, условий, особенностей, места расположения и сложностей земельного участка.

ВАЖНО! Соглашение на аренду земли у государственных или муниципальных органов власти у нотариуса не регистрируется. Такое соглашение на аренду земли с правом выкупа это прерогатива государственного реестра.

Но перед тем, как заключить договор арендатор может обратиться к хорошему нотариусу, чтобы он помог определиться с выгодными условиями заключения такого соглашения.

В таком случае нотариус возьмет за свои услуги определенную оплату.

Пошаговая инструкция приобретения земли

После завершения срока аренды арендатор по условиям договора должен выкупить землю у государственных или муниципальных структур. Процедура подразумевает под собой такие действия:

1. Подача заявления. На имя главы указанного в договоре аренды органа подается заявление с просьбой предоставить, с целью выкупа, в постоянное пользование пребывающей в аренде земли с указанием всех возведенных на ее территории построек.
2. К поданному заявлению присоединяют копию паспорта, а также копии документов на возведенные сооружения, паспорт участка, выписки на постройки и земельный надел из ЕГРП, квитанцию об оплате госпошлины и договор.
3. После получения согласия арендатор вносит определенную оставшуюся от аренды сумму на банковские реквизиты государственных или муниципальных структур.
4. После внесения платежа арендатор обязан перерегистрировать земельный надел на свое имя. Перерегистрация проводится Росреестром, куда необходимо предоставить следующие документы: заявление, постановление государственных структур, которые подтверждают предоставление участка, договор купли-продажи, кадастровые документы со стоимостью земли, а также квитанцию об оплате госпошлины.
5. Новый владелец получает от Росреестра расписку, которая указывает на дату, когда будет выписано свидетельство на право собственности.

Аренда земли всегда является отличным способом получения доходов от арендуемых наделов. Но каждому арендатору нужно помнить, что оспаривать уже подписанные документы очень сложно. Чтобы избежать сложностей, перед подписанием договоров лучше всего обратиться к опытному юристу.

Источник: urexpert.online

Особенности выкупа арендованного имущества

Выкуп арендованного имущества позволяет арендаторам, которые и так пользуются имуществом, стать его владельцем на льготных условиях. Это может быть выгодно финансово. Такие действия позволяют избежать получения дополнительных кредитных займов, или же пользоваться имуществом и получать от этого выгоду, а выкупить его позже с появлением достаточных средств. А такие средства, кстати, можно заработать именно при помощи арендованного имущества.

Если в договоре заранее предусмотрена возможность выкупа

Стороны соглашения об аренде могут еще до заключения сделки договориться, что арендатор имеет право выкупа имущества. Тогда договор аренды должен отвечать не только требованиям из соответствующего раздела гражданского законодательства о подобных сделках, но и правилам заключения договоров купли-продажи для такого вида имущества.

К обязательным условиям договора аренды, таким как предмет аренды, ее срок, размер и порядок уплаты арендной платы, необходимо добавить пункт о выкупной стоимости арендованного имущества. При этом должны быть соблюдены стандартные правила оценки имущества.

Форма договора во многом зависит от вида арендованного имущества. Если речь идет о недвижимости, то кроме письменной формы стороны должны произвести государственную регистрацию договора.

Стороны вправе самостоятельно договориться о том, будут ли арендные платежи засчитываться как уплата выкупной стоимости . Но также они могут указать другой порядок оплаты.

Если решение о выкупе принято после заключения сделки

Такое тоже случается. Собственник решает продать принадлежащее ему имущество, а арендатор при этом имеет возможность его выкупить. В таких случаях стороны могут заключить дополнительное соглашение к договору аренды. Такое доп.соглашение должно быть составлено в той же форме, что и сам договор. Хотя здесь могут быть определенные тонкости.

Если договор купли-продажи требует иную форму, например, дополнительную регистрацию. Особенно следует учитывать такие нюансы при заключении сделок с недвижимостью, поскольку именно недвижимое имущество контролируется со стороны государства, им ведется учет практически всех сделок с ним.

Если обе стороны согласны, то они могут произвести зачет ранее уплаченных сумм в качестве арендной платы как платежей за выкуп имущества. Но если арендодатель против, тогда арендатору придется выплатить полную выкупную стоимость.

Преимущественное право выкупа

В отдельных случаях для арендатора может быть установлено преимущественное право выкупа объекта аренды. Если речь идее о недвижимости, которое представители малого и среднего бизнеса арендуют у государства или муниципального образования, и такое имущество разрешено к продаже, то именно арендатор вправе первым заявить желание приобрести его в собственность. Если же арендатор не заинтересован в выкупе арендованного имущества, тогда оно может быть выставлено на продажу на обычных условиях.

Когда выкуп арендованного имущества невозможен

Законом предусмотрены кое-какие ограничения в отношении некоторого имущества (см. п. 3 ст. 624 ГК РФ), в частности, не позволяющие получить в собственность вещь. Эти случаи устанавливаются:

1. Общими нормами закона, определяющими, что вещи и предметы, какие были исключены из гражданского оборота, не могут подлежать выкупу. К таковым, например, относятся различные виды боевого оружия. Если оно и передано в аренду, в договор включен пункт о выкупе, он будет ничтожным.

2. Специальными, особыми нормами и статьями, содержащимися в различных нормативных актах. Например, земля, имеющая определенные виды целевого назначения, не может быть выкуплена, так как это прямо запрещает Земельный кодекс. Нельзя выкупить некоторые виды муниципальной недвижимости (помещений, зданий), предназначенной для осуществления социальных функций.

Прежде чем заключать договор, проконсультируйтесь с юристом о возможных рисках.

Подготовка договора

Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.

Заключая договор, важно указать в нем все существенные условия и момент, когда право собственности перейдет к арендатору. Этот момент в договоре определяется:

• истечением срока аренды;
• внесением арендодателю выкупного платежа.

Помимо этого, имеются многие другие дополнительные нюансы, на которые будет нужно обратить внимание и закрепить в договоре.

При возникновении спорной ситуации, связанной с выкупом находящегося в аренде имущества, или появлении других вопросов как в отношении движимого, так и недвижимого имущества, вы можете обратиться за правовой помощью к адвокату Е.М. Мурзаковой. Запись на прием производится по тел. 8 (495) 505-24-50. При обращении вы получите не только разъяснения действующего законодательства, но и практическую помощь.

Источник: myt-advokat.ru

Полная информация о продаже права аренды земельного участка

Арендуя участок на длительный срок, каждая из сторон рассчитывает на то, что пользование землей будет на протяжении всего договора. Но возникают случаи, когда арендатору владеть участком и платить за это становится невозможно. А досрочное расторжение соглашения может привести к незапланированным расходам.

Наиболее выгодный способ решения такой проблемы – продажа права аренды земельного участка. В этой статье будут раскрыты основные вопросы переуступки права аренды: определение, особенности и недостатки, какие документы потребуются для оформления сделки, а также возможные причины для отказа.

Продажа права аренды: общие понятия

Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) раскрывает особенности аренды земли и содержит положения о возможности делегировать свои обязанности по арендованному участку (в ст. 22 ЗК РФ).

Продажа или переуступка права аренды (ППА) – это передача арендатором права пользования участком третьему лицу. Причем согласия собственника в некоторых случаях не требуется, достаточно его уведомить.

Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 615 также предусматривает возможность ППА на землю.

Земельный и Гражданский кодексы – это ключевые нормы, регулирующие переуступку. Однако в некоторых других нормативных правовых актах также встречаются положения, влияющие на продажу права найма.

Переуступку не стоит путать с субарендой. Несмотря на то, что в обоих случаях землей пользуется третье лицо, есть значительное отличие. При передаче участка или его части в субаренду, субарендатор несет ответственность перед нанимателем, последний непосредственно перед собственником. А при уступке ответственность и обязательства по договору аренды переходят к новому нанимателю, в том числе и оплата. Т. е. происходит перемена сторон.

Наряду с продажей права аренды встречается уступка требования – цессия, суть которой заключается также в передаче прав, но уже со стороны арендодателя. Исходя из положений гл. 24 § 1 ГК РФ, наймодатель может передать право получения арендной платы третьему лицу, при этом останется собственником.

Преимущества и недостатки купли/продажи права аренды

Как и у любой сделки, у ППА есть свои преимущества и недостатки.

Преимущества

• Не нужно заключать новый договор найма;
• ответственность по соглашению полностью переходит с первого арендатора на нового;
• собственник не теряет прибыли в виде арендной платы (читайте, как рассчитать арендную плату за участок);
• новый наниматель пользуется землей на первоначальных условиях.

Пожалуй, это основные преимущества ППА.

Недостатки ППА

К недостаткам относятся:

• могут появиться скрытые недостатки территории;
• собственник может продать землю;
• иногда требуется согласие собственника;
• при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
• возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
• новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
• если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
• у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.

Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды

ППА – это сделка, которая требует соблюдения определенных условий для признания ее законной:

1. Должно быть составлено письменное соглашение, которое требует регистрации (если сделка на срок более года).
2. Все участники сделки должны быть согласны с условиями договора.

ППА проходит в несколько этапов, и каждый имеет свои нюансы.

Шаг 1. Сбор документов

Любая юридическая сделка проходит только при наличии определенных документов. Не исключение и ППА.

• заявление о переуступке: подается 2 экземпляра (1 – от имени настоящего нанимателя, 2 – от имени будущего арендатора);
• договор аренды (заверенная нотариусом копия); ;
• письменное согласие собственника земли (если требуется);
• квитанция об оплате госпошлины;
• справка из БТИ.

Этот перечень основной. Для юридических лиц и граждан есть дополнительные требования к документам, которые отличаются.

• паспорт РФ или другой документ, удостоверяющий личность;
• если участники сделки состоят в браке, то требуется нотариально заверенное согласие супруга/и с каждой стороны, либо справку об отсутствии брака (выдается в ЗАГСе или нотариусом).

• документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица;
• учредительные документы (копии, заверенные нотариусом).

Шаг 2. Составление договора

Сделка ППА требует письменного составления договора, который подписывают все участники: арендодатель и 2 арендатора (настоящий и будущий), а при соглашении с юр. лицами – ставится печать организации.

Помимо подписей, договор должен содержать следующую информацию:

• дата заключения договора;
• реквизиты участников сделки;
• сведения об арендуемой земле;
• арендная плата;
• условия расторжения сделки;
• сроки перенаема (не может превышать срока аренды по основному соглашению).

Важно, чтобы условия ППА не противоречили основному договору.

Шаг 3. Регистрация сделки ППА

После соблюдения всех требований наступает этап регистрации сделки ППА. Для этого необходимо подать договор и все документы из списка в Росреестр.

Важно, чтобы порядок заключения сделки покупки/продажи права аренды был соблюден.

Сроки и стоимость процедуры ППА

По окончании срока действия договора аренды заканчивается и договор переуступки. Поэтому сделка ППА ограничена сроком найма.

Чтобы оформить регистрацию сделки ППА, необходимо оплатить госпошлину. Для физ. лиц – 2000 р., для юр. лиц – 22000 р.

Отказ в продаже права аренды земли

В ЗК РФ указаны 2 направления пользования землей: земли сельхозназначения и под жилищное строительство. Большинство земель принадлежат государству или муниципалитету, которые передают территорию гражданам и юридическим лицам по договору аренды для целевого использования на долгосрочный период (читайте, как взять в аренду государственную и муниципальную землю). В некоторых случаях возможен выкуп такого участка, право на которое также может быть передано. При нарушении условия пользования землей ППА невозможно.

Приобретение права аренды невозможно если:

1. Договором аренды запрещен перенаем. Решение – заключить новое соглашение с правом на переуступку.
2. Собственник не дает согласия на переуступку.
3. Строительство или реконструкция объектов на территории арендуемой земли велись без получения на то разрешения. Решение – получить разрешение и зарегистрировать объекты. После этого оформить переуступку.
4. Есть задолженность по арендной плате. Решение – уменьшить стоимость сделки ППА на сумму задолженности, и новый арендатор оплачивает долг наймодателю.
5. На землях сельхозназначения построены жилые здания. Решение – перевести земли из сельхозназначения в земли под ИЖС, а после совершить ППА.
6. На участок наложен судебный запрет.

Отказ предоставляется в письменном виде с указанием причины. Он подлежит обжалованию в судебном порядке.

Источник: lawowner.ru

Своя земля: как предпринимателям выкупить из аренды землю под недвижимость

О тонкостях процедуры выкупа земли из госаренды рассказывает руководитель ГК «Федерация», эксперт в области земельного законодательства Денис Шалимов.

Денис Шалимов, руководитель ГК «Федерация», эксперт в области земельного законодательства и выкупа земли из госаренды под коммерческую недвижимость

Давайте представим такую ситуацию: вы бизнесмен, который на протяжении двух лет владеет офисным зданием в центре российского города с населением более одного миллиона человек. Вы каждый год оплачиваете аренду земельного участка, на котором стоит ваш бизнес-центр. И вот вам приходит в голову мысль: а не выкупить ли участок земли из государственной аренды?

Или еще один пример: вы — руководитель небольшого агрохолдинга. У вас имеется более 100 га земли сельхозназначения, на которых растут пшеница, кукуруза и подсолнечник. Половина земли — ваша собственность, но часть принадлежит региональным муниципальным образованиям. И вы не знаете, какое желание у чиновников возникнет завтра: продлить с вами договор аренды или забрать земли обратно.

Кому из бизнесменов нужна земля в собственность

В нашей стране вся земля кому-то принадлежит: физическому, юридическому лицу или государству. По закону земельные участки делятся на несколько категорий:

• земли сельхозназначения;
• земли населенных пунктов;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного спецназначения;
• земли особо охраняемых территорий;
• земли лесного и водного фонда;
• земли запаса.

В основном из государственной аренды выкупают земли сельхозназначения и населенных пунктов.

В первом случае земля может понадобиться руководителям агрохолдингов и крестьянско-фермерских хозяйств, основной бизнес которых — выращивание сельхозпродукции для дальнейшей ее реализации. Они имеют право выкупить землю только спустя три года аренды. И это правильно! Таким образом можно избежать недобросовестного поведения со стороны конкурентов, администрации, и не потерять основной источник дохода.

Земли в населенных пунктах, оформленные в собственность, нужны бизнесменам, которые владеют офисными центрами, складами, промышленными предприятиями. Владение даст возможность, к примеру, без проблем проводить реконструкцию здания. Если участок в собственности, то согласовывать шаги, которые предприниматель считает экономически выгодными для своего дела, ни с кем не надо. Если же он всего лишь арендатор, то принимать решение по поводу планов будет арендодатель. А он вправе разрешить либо отказать.

Когда здание в собственности, а земля в аренде, то процедуры по согласованию ремонта или реконструкции с администрацией будут сложные и длительные. Это не только усложняет процесс, но и затягивает его. Поэтому сейчас все больше бизнесменов стараются выкупать землю из госаренды.

Порядок выкупа земельного участка из аренды

Помните, что чем дольше вы платите за аренду земли, тем дороже она становится. Процентная ставка по аренде всегда растет, за исключением некоторых регионов, а это повышает стоимость эксплуатации здания. Собственник же платит только налог на землю.

В Москве сейчас ставка по аренде и по налогу одинаковая, и в этом случае собственник в финансах ничего не теряет, но и не получает.

Но в других областях, например Воронежской и Курской, — коэффициенты по аренде превышают коэффициент по налогам. Значит, чтобы сэкономить, надо выкупать землю.

Для земель сельхозназначения действует понижающий коэффициент и арендные ставки сильно не влияют на оплату. Казалось бы, зачем выкупать? Чтобы защитить свои активы.

Земли сельхозназначения

Давайте снова начнем с аграриев. Сначала следует проверить, прошел ли трехлетний срок для выкупа земли и нет ли нарушений и задолженностей по арендной плате. Для этого подается заявление в городской департамент имущественных и земельных отношений. Специалисты проверяют границы, правила пользования, задолженности и принимают решение: продать или отказать.

Земли в населенных пунктах

Если мы говорим про земли в населенных пунктах, то важно наличие капитального строения. Если оно есть и нет проблем с границами, здание используется в соответствии с видом разрешенного использования, нет самовольных построек, то можно подавать заявление в администрацию, приложив документы на право собственности.

Администрация проверяет соответствие документов, границ, задолженность по арендной плате, разрешенный вид использования, а также размер территории. Бывают такие случаи, когда, к примеру, площадь трехэтажного здания 1000 квадратных метров, а расположено оно на земле площадью 1 га. Такую землю невозможно будет выкупить, потому что она несоразмерна заявленной территории. Ее не продадут и предложат размежевать. Если вы против, то придется готовить обоснование.

Возможные причины отказа:

• имеются самовольные постройки;
• имеется несколько собственников и кто-то против покупки;
• участок внесен в городской план по застройке территории;
• земли включены в состав зон отдыха или парков;
• арендуемые участки отнесены к охранным зонам газопроводов или включены в территории, подведомственные Минобороны.

Сколько стоит земля?

Для разных категорий земель стоимость рассчитывается по-разному.

Земли сельскохозяйственного назначения могут быть оценены как по кадастровой стоимости, так и по рыночной. Последнюю всегда можно в судебном порядке потребовать снизить, доказав, что она завышена.

Суммы для земли в населенных пунктах рассчитываются в каждом регионе с учетом территориальных особенностей.

В Москве участок можно выкупить за сумму, которая составляет до 100% от кадастровой цены, а в Подмосковье — всего 15%.

В больших городах численностью от 500 тыс. до 3 млн человек (Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Самара, Воронеж) цена выкупа арендуемого участка составляет от 7,5 до 24% его кадастровой стоимости.

Земли сельхозназначения в Воронежской области продают по кадастровой стоимости от 50 до 86 тыс. рублей за гектар. Но там же применяется и рыночная цена. В местном законе «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области» сказано, что можно купить землю по рыночной стоимости, но не превышающей кадастровую. В Курской области нет возможности купить участок по рыночной стоимости, а только через снижение кадастровой.

Но сэкономить можно во всех случаях. Приведу реальные цифры из практики. Земля сельхозназначения стоила 12 млн рублей, а купили ее в итоге за 3,8 млн. За территорию транспортного предприятия в Курской области просили 73 млн рублей, а продали в конце концов за 2 млн.

Готовим документы на выкуп

Чтобы выкупить земельный участок у государства, необходимо подготовить следующие документы:

1. Договор аренды, в котором прописано месторасположение участка с установленными границами.

2. Заявление на имя главы муниципалитета о желании выкупить землю.

4. Кадастровый паспорт, определяющий место размещения участка, его официально установленные границы, а также кадастровую стоимость.

5. Акт независимой оценки цены арендуемой земли.

6. Технический план участка.

7. Выписка из ЕГРН.

Пакет документов подается в администрацию. На рассмотрение уходит до 30 дней, после чего и принимается решение: продать или отказать. Но даже если вам отказали, это решение можно пересмотреть. Не стоит опускать руки, ведь после того как вы станете собственником, у вас появится масса вариантов распоряжения землей на свое собственное усмотрение.

Источник: www.cian.ru

Выкуп арендованного помещения у города Москвы (159-ФЗ): основания, кто имеет право на выкуп, порядок, определение цены

Выкуп помещения у Департамента городского имущества города Москвы предполагает предоставление преимущественного права и определенных льготных условий. Малый и средний бизнес, арендующий помещения у Департамента городского имущества города Москвы, обладает правом преимущественного выкупа недвижимости. Это право установлено Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”. Помимо федерального законодательства, правила приватизации и выкуп помещений у города Москвы определяются Законом города Москвы «О приватизации государственного имущества города Москвы» от 17.12.2008 года № 66 и Административным регламентом от 15.05.2012 года№ 199-ПП.

В каких случаях возникает право выкупа арендованного помещения у города?

Для реализации данного права необходимо, чтобы были соблюдены следующие условия:

• срок аренды выкупаемого имущество должен составлять не менее 2 лет на момент подачи заявления о выкупе в уполномоченный орган (в г. Москве — в Департамент городского имущества г. Москвы)
• отсутствие задолженности по арендной плате, штрафным санкциям за просрочку внесения арендной платы за приобретаемое имущество на день заключения договора купли-продажи (а в некоторых случаях-на день подачи заявления)
• арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии с Законом № 209-ФЗ (из данного правила тоже есть некоторые исключения: для выкупа такого помещения оно должно быть в аренде 3 или более лет и при этом находиться в указанном реестре более 5 лет на момент подачи заявления)
• сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (о реестре субъектов малого и среднего предпринимательства читайте в отдельной статье)

Ранее право преимущественного выкупа помещения действовало только до 01.07.2018 года, однако 03.07.2018 года данные положения были исключены из закона, поэтому в настоящее время это право действует бессрочно.

Вместе с тем, субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

• с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества
• по истечении 30 дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок
• с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства

3 случая, когда субъект малого и среднего предпринимательства, имеющий право на выкуп, утрачивает это право:

• отказ от предложенного договора купли-продажи
• неподписание договора купли-продажи в течение 30 дней с даты его получения, за исключение случая приостановления течения этого срока в связи с оспариванием рыночной цены помещения
• расторжение договора купли-продажи в связи с существенным нарушением его условий покупателем

Обратите внимание! Перечень условий предоставления права выкупа арендованного имущества и оснований для утраты права выкупа согласно 159-ФЗ являются закрытыми. Отказ ДГИ г. Москвы по иным причинам является незаконным, если субъект малого (среднего) предпринимательства соответствует перечисленным условиям и не утратил право выкупа по одному из перечисленных оснований. Незаконный отказ ДГИ г. Москвы в заключении договора купли-продажи может быть обжалован в суде. При признании незаконным отказа ДГИ в заключении договора купли-продажи предприниматель вправе взыскать с Департамента городского имущества убытки в виде переплаты аренды за период «вынужденной» аренды недвижимости.

На практике больше всего вопросов возникает с отказом ДГИ г. Москвы в заключении договора купли-продажи в связи с неподписанием заявителем договора купли-продажи в 30-дневный срок со дня получения предложения. Стоит отметить, что Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ не содержит положений относительно окончательной утраты преимущественного права выкупа в случае не заключения договора купли-продажи по первому обращению арендатора, арендатор не лишен возможности обратиться повторно, а ограничительное толкование положений нормативного акта со стороны ДГИ г. Москвы является незаконным и нарушает права Клиента как субъекта малого предпринимательства. Например, как по делу нашего Клиента, в котором мы доказали незаконность отказа Департамента в заключении договора купли-продажи по такому основанию.

Пошаговая инструкция “Как арендатору выкупить помещение у города согласно 159-ФЗ?”

Если в соответствии с описанными выше условиями вы обладаете правом на выкуп помещения у города и желаете его реализовать, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подаем заявления о выкупе помещения

В соответствии с законом для реализации преимущественного права на выкуп помещения необходимо обратиться с заявлением о выкупе в уполномоченный орган (в г. Москве — в Департамент городского имущества г. Москвы).

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

• Документ, удостоверяющий личность заявителя
• Документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени заявителя
• Копии учредительных документов (для юридических лиц)

Шаг 2. Получаем от уполномоченного органа решение и проект договора купли-продажи

• рассмотрение заявления и вынесение решения о наличии у арендатора права преимущественного выкупа — 2-3 месяца
• оценка рыночной стоимости помещения — 2 месяца
• установление уполномоченным органом всех условий выкупа помещения, подготовка проекта договора купли-продажи — 2 недели с даты получения результатов оценки
• направление проекта договора купли-продажи арендатору — 10 дней после определения условий
• подписание договора купли-продажи арендатором — 30 дней с даты получения проекта договора, однако данный срок может быть приостановлен на период оспаривания рыночной стоимости помещения арендатором в суде до дня вступления в законную силу решения суда

Таким образом, в среднем общий срок с момента подачи заявления до заключения договора купли-продажи составляет 6 месяцев (без оспаривания рыночной стоимости помещения).

Необходимо сделать акцент на том, что если заявителя не устраивает цена выкупаемого объекта недвижимости, он может оспорить ее в судебном порядке. Для того чтобы оспорить рыночную стоимость выкупаемого помещения необходимо заказать независимую оценку стоимости и обратиться с исковым заявлением в суд. В большинстве случаев в суде назначается судебная оценка стоимости, которая, как правило, ложится в основу судебного решения. Срок рассмотрения дела с учетом проведения судебной оценки — в среднем 6-12 месяцев. Исходя из нашей практики, через суд можно снизить выкупную стоимость недвижимости на 20-50 %. Читайте подробнее о снижении выкупной стоимости выкупаемой недвижимости здесь.

Оплата выкупа нежилого помещения у города осуществляется либо единовременно либо в рассрочку, посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат. Срок осуществления платежей в рассрочку устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ, законом субъекта РФ или муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее 5 лет. Право выбора порядка оплаты предоставляется субъекту малого или среднего предпринимательства, покупающему помещение.
Важно отметить, что при выборе способа оплаты в рассрочку на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. До момента полной оплаты имущество находится в залоге у продавца, но покупатель имеет право произвести выплату досрочно.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости осуществляется за счет государства или муниципалитета. Необходимо отметить, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных арендатором с письменного согласия арендодателя и подлежащих возмещению, засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества при реализации арендатором преимущественного права на его приобретение в соответствии с федеральным законом, за исключением случаев, когда стоимость соответствующих неотделимых улучшений ранее была зачтена в счет арендной платы по договору аренды.

Шаг 3. Подписываем договор купли-продажи и направляем его уполномоченный орган

После подписания договора купли-продажи переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре. После регистрации на договоре делается специальная надпись о регистрации перехода права собственности, а также выдается покупателю выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию его права собственности.

Шаг 4. Погашаем запись о залоге в Росреестре после оплаты полной стоимости помещения

Так как до выплаты полной стоимости объект недвижимости находится в залоге у города (залог в силу закона), то после исполнения обязательств по договору купли-продажи в полном объеме необходимо погасить данную запись.

Можно ли продать «право выкупа» арендованного помещения или передать права на помещения до оплаты цены договора?

Данный вопрос, пожалуй, один из самых распространенных, с которым к нам обращаются клиенты. Нередко компания, имеющая право выкупа, желает реализовать его другому лицу (новому инвестору), либо компания заключает договор купли-продажи с ДГИ г. Москвы с рассрочкой оплаты, однако в дальнейшем ее планы меняются и необходимо реализовать данный актив, не дожидаясь погашения задолженности.

• купля-продажа доли в уставном капитале ООО, которому принадлежит право выкупа/с которым заключен договор купли-продажи
• если компания реализовала право выкупа помещения у города, заключив договор купли-продажи, то возможно провести перемену лица в обязательстве по данному договору. Данный способ имеет ряд нюансов, а также требует согласования с Департаментом

Юридическая фирма “Двитекс” предлагает комплексное сопровождение вашего спора с Департаментом городского имущества г. Москвы: услуги оценщиков, кадастровых инженеров (при необходимости) и юристов. Всю работу мы берем на себя: от досудебного урегулирования спора до исполнения решения суда в вашу пользу. Ваше участие в процессе минимально: подписать договор и передать документы для работы. При этом вы получаете гарантию результата, а наши услуги в большинстве случаев вы оплачиваете лишь тогда, когда работа завершена и вы получили результат, на который рассчитывали!

Мы (в отличие от многих юристов) не только получаем решение суда в вашу пользу, но и добиваемся его исполнения. Если вы хоть раз сталкивались с обжалованием действий (бездействия) ДГИ города Москвы, то вы знаете не понаслышке, что исполнить решение суда сложнее, чем добиться его вынесения в свою пользу. Узнайте подробнее о наших услугах по сопровождению выкупа (159-ФЗ) недвижимости у Москвы, защите интересов в спорах с ДГИ, перейдя по ссылке.

Во время бесплатной консультации мы обсудим все детали вашей ситуации и оценим перспективы выигрыша дела. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.

Мы также предлагаем услуги по сопровождению процедуры выкупа арендованного помещения, сопровождению сделок (купля-продажа недвижимости, сделки с долями в уставном капитале общества, продажа права аренды и выкупа, согласование с ДГИ уступки прав и перевода обязанностей по договору, юридическое сопровождение арендных отношений).

Требуется консультация юриста? Не тратьте время на поиск информации в интернете! Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и предложим план действий для решения вашего вопроса! Консультация юриста бесплатная!

https://www.dvitex.ru/poleznoe/biznes/arbitrazhnyy-yurist/vykup-arendovannogo-pomeshcheniya-u-goroda-osnovaniya-kto-imeet-pravo-na-vykup-poryadok-opredelenie-/ ООО «Юридическая компания «Двитекс» Юридические услуги с оплатой по результату

Выкуп помещения у Департамента городского имущества города Москвы предполагает предоставление преимущественного права и определенных льготных условий. Малый и средний бизнес, арендующий помещения у Департамента городского имущества города Москвы, обладает правом преимущественного выкупа недвижимости. Это право установлено Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”. Помимо федерального законодательства, правила приватизации и выкуп помещений у города Москвы определяются Законом города Москвы «О приватизации государственного имущества города Москвы» от 17.12.2008 года № 66 и Административным регламентом от 15.05.2012 года№ 199-ПП.

В каких случаях возникает право выкупа арендованного помещения у города?

Для реализации данного права необходимо, чтобы были соблюдены следующие условия:

• срок аренды выкупаемого имущество должен составлять не менее 2 лет на момент подачи заявления о выкупе в уполномоченный орган (в г. Москве — в Департамент городского имущества г. Москвы)
• отсутствие задолженности по арендной плате, штрафным санкциям за просрочку внесения арендной платы за приобретаемое имущество на день заключения договора купли-продажи (а в некоторых случаях-на день подачи заявления)
• арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии с Законом № 209-ФЗ (из данного правила тоже есть некоторые исключения: для выкупа такого помещения оно должно быть в аренде 3 или более лет и при этом находиться в указанном реестре более 5 лет на момент подачи заявления)
• сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (о реестре субъектов малого и среднего предпринимательства читайте в отдельной статье)

Ранее право преимущественного выкупа помещения действовало только до 01.07.2018 года, однако 03.07.2018 года данные положения были исключены из закона, поэтому в настоящее время это право действует бессрочно.

Вместе с тем, субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

• с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества
• по истечении 30 дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок
• с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства

3 случая, когда субъект малого и среднего предпринимательства, имеющий право на выкуп, утрачивает это право:

• отказ от предложенного договора купли-продажи
• неподписание договора купли-продажи в течение 30 дней с даты его получения, за исключение случая приостановления течения этого срока в связи с оспариванием рыночной цены помещения
• расторжение договора купли-продажи в связи с существенным нарушением его условий покупателем

Обратите внимание! Перечень условий предоставления права выкупа арендованного имущества и оснований для утраты права выкупа согласно 159-ФЗ являются закрытыми. Отказ ДГИ г. Москвы по иным причинам является незаконным, если субъект малого (среднего) предпринимательства соответствует перечисленным условиям и не утратил право выкупа по одному из перечисленных оснований. Незаконный отказ ДГИ г. Москвы в заключении договора купли-продажи может быть обжалован в суде. При признании незаконным отказа ДГИ в заключении договора купли-продажи предприниматель вправе взыскать с Департамента городского имущества убытки в виде переплаты аренды за период «вынужденной» аренды недвижимости.

На практике больше всего вопросов возникает с отказом ДГИ г. Москвы в заключении договора купли-продажи в связи с неподписанием заявителем договора купли-продажи в 30-дневный срок со дня получения предложения. Стоит отметить, что Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ не содержит положений относительно окончательной утраты преимущественного права выкупа в случае не заключения договора купли-продажи по первому обращению арендатора, арендатор не лишен возможности обратиться повторно, а ограничительное толкование положений нормативного акта со стороны ДГИ г. Москвы является незаконным и нарушает права Клиента как субъекта малого предпринимательства. Например, как по делу нашего Клиента, в котором мы доказали незаконность отказа Департамента в заключении договора купли-продажи по такому основанию.

Пошаговая инструкция “Как арендатору выкупить помещение у города согласно 159-ФЗ?”

Если в соответствии с описанными выше условиями вы обладаете правом на выкуп помещения у города и желаете его реализовать, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подаем заявления о выкупе помещения

В соответствии с законом для реализации преимущественного права на выкуп помещения необходимо обратиться с заявлением о выкупе в уполномоченный орган (в г. Москве — в Департамент городского имущества г. Москвы).

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

• Документ, удостоверяющий личность заявителя
• Документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени заявителя
• Копии учредительных документов (для юридических лиц)

Шаг 2. Получаем от уполномоченного органа решение и проект договора купли-продажи

• рассмотрение заявления и вынесение решения о наличии у арендатора права преимущественного выкупа — 2-3 месяца
• оценка рыночной стоимости помещения — 2 месяца
• установление уполномоченным органом всех условий выкупа помещения, подготовка проекта договора купли-продажи — 2 недели с даты получения результатов оценки
• направление проекта договора купли-продажи арендатору — 10 дней после определения условий
• подписание договора купли-продажи арендатором — 30 дней с даты получения проекта договора, однако данный срок может быть приостановлен на период оспаривания рыночной стоимости помещения арендатором в суде до дня вступления в законную силу решения суда

Таким образом, в среднем общий срок с момента подачи заявления до заключения договора купли-продажи составляет 6 месяцев (без оспаривания рыночной стоимости помещения).

Необходимо сделать акцент на том, что если заявителя не устраивает цена выкупаемого объекта недвижимости, он может оспорить ее в судебном порядке. Для того чтобы оспорить рыночную стоимость выкупаемого помещения необходимо заказать независимую оценку стоимости и обратиться с исковым заявлением в суд. В большинстве случаев в суде назначается судебная оценка стоимости, которая, как правило, ложится в основу судебного решения. Срок рассмотрения дела с учетом проведения судебной оценки — в среднем 6-12 месяцев. Исходя из нашей практики, через суд можно снизить выкупную стоимость недвижимости на 20-50 %. Читайте подробнее о снижении выкупной стоимости выкупаемой недвижимости здесь.

Оплата выкупа нежилого помещения у города осуществляется либо единовременно либо в рассрочку, посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат. Срок осуществления платежей в рассрочку устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ, законом субъекта РФ или муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее 5 лет. Право выбора порядка оплаты предоставляется субъекту малого или среднего предпринимательства, покупающему помещение.
Важно отметить, что при выборе способа оплаты в рассрочку на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. До момента полной оплаты имущество находится в залоге у продавца, но покупатель имеет право произвести выплату досрочно.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости осуществляется за счет государства или муниципалитета. Необходимо отметить, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных арендатором с письменного согласия арендодателя и подлежащих возмещению, засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества при реализации арендатором преимущественного права на его приобретение в соответствии с федеральным законом, за исключением случаев, когда стоимость соответствующих неотделимых улучшений ранее была зачтена в счет арендной платы по договору аренды.

Шаг 3. Подписываем договор купли-продажи и направляем его уполномоченный орган

После подписания договора купли-продажи переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре. После регистрации на договоре делается специальная надпись о регистрации перехода права собственности, а также выдается покупателю выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию его права собственности.

Шаг 4. Погашаем запись о залоге в Росреестре после оплаты полной стоимости помещения

Так как до выплаты полной стоимости объект недвижимости находится в залоге у города (залог в силу закона), то после исполнения обязательств по договору купли-продажи в полном объеме необходимо погасить данную запись.

Можно ли продать «право выкупа» арендованного помещения или передать права на помещения до оплаты цены договора?

Данный вопрос, пожалуй, один из самых распространенных, с которым к нам обращаются клиенты. Нередко компания, имеющая право выкупа, желает реализовать его другому лицу (новому инвестору), либо компания заключает договор купли-продажи с ДГИ г. Москвы с рассрочкой оплаты, однако в дальнейшем ее планы меняются и необходимо реализовать данный актив, не дожидаясь погашения задолженности.

• купля-продажа доли в уставном капитале ООО, которому принадлежит право выкупа/с которым заключен договор купли-продажи
• если компания реализовала право выкупа помещения у города, заключив договор купли-продажи, то возможно провести перемену лица в обязательстве по данному договору. Данный способ имеет ряд нюансов, а также требует согласования с Департаментом

Юридическая фирма “Двитекс” предлагает комплексное сопровождение вашего спора с Департаментом городского имущества г. Москвы: услуги оценщиков, кадастровых инженеров (при необходимости) и юристов. Всю работу мы берем на себя: от досудебного урегулирования спора до исполнения решения суда в вашу пользу. Ваше участие в процессе минимально: подписать договор и передать документы для работы. При этом вы получаете гарантию результата, а наши услуги в большинстве случаев вы оплачиваете лишь тогда, когда работа завершена и вы получили результат, на который рассчитывали!

Мы (в отличие от многих юристов) не только получаем решение суда в вашу пользу, но и добиваемся его исполнения. Если вы хоть раз сталкивались с обжалованием действий (бездействия) ДГИ города Москвы, то вы знаете не понаслышке, что исполнить решение суда сложнее, чем добиться его вынесения в свою пользу. Узнайте подробнее о наших услугах по сопровождению выкупа (159-ФЗ) недвижимости у Москвы, защите интересов в спорах с ДГИ, перейдя по ссылке.

Во время бесплатной консультации мы обсудим все детали вашей ситуации и оценим перспективы выигрыша дела. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.

Мы также предлагаем услуги по сопровождению процедуры выкупа арендованного помещения, сопровождению сделок (купля-продажа недвижимости, сделки с долями в уставном капитале общества, продажа права аренды и выкупа, согласование с ДГИ уступки прав и перевода обязанностей по договору, юридическое сопровождение арендных отношений).

Требуется консультация юриста? Не тратьте время на поиск информации в интернете! Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и предложим план действий для решения вашего вопроса! Консультация юриста бесплатная!

Источник: www.dvitex.ru