Выкуп участки после строительства

Если вы владелец земельного участка на правах аренды или ином праве пользования, то имеете право обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о выкупе земельного участка в собственность, предварительно собрав все необходимые документы для выкупа земли.

Порядок выкупа земли регулируется номами Земельного кодекса РФ и другими законами о земле. В целом, процедура выкупа зависит от длительности пользования земельным участком и наличия на нем построенных объектов недвижимости, которые, в свою очередь, закрепляют ваши права на землю, находящуюся под ними.

Наша компания много лет профессионально занимается оформлением выкупа земельных участков в собственность. Мы помогаем на всех этапах выкупа и сопровождаем покупателя до регистрации прав собственности на землю в Росреестре.

Специалисты Геодезия-Кадастр подготовят документы для выкупа земли в Москве и Московской области.

Все вопросы можно задать по бесплатному телефону
8 (800) 222-62-42

Или закажите обратный звонок, и мы сами вам перезвоним.

Выкуп земли из АРЕНДЫ В СОБСТВЕННОСТЬ

Стоимость оформления документов для выкупа земли — от 6000 руб.

Пенсионерам предоставляется скидка.

Возможно проведение работ без посещения офиса.

Выкуп застроенного участка

Наличие недвижимости на земельном участке позволяет оформить его выкуп без торгов и конкурентов. Для этого необходимо предоставить нотариальные копии правоустанавливающих документов на недвижимость и сооружения, а также уточнить границы земельного участка, если они менялись. Кроме того, основой выкупа является действующий договор аренды земли, который вы оформили ранее.

Часто возникает вопрос о правопреемниках. Например, арендатор умер и после него остались наследники, либо владелец строения передал по хозяйственному или гражданскому договору право иному лицу, в том числе, путем купли-продажи недвижимости (недостроя). В этом случае правопреемник (наследник) имеет такое же право на выкуп земли, как и первоначальный владелец.

Документы, необходимые для выкупа участка

Для выкупа земельного участка необходимо собрать следующие документы:

1. Документы заявителя (паспорт гражданина РФ или документы ИП, юрлица). .
2. Оценочный акт или выписка о кадастровой стоимости.
3. Кадастровый паспорт земельного участка.
4. Выписка из реестра об отсутствии арестов и запретов по выкупаемому участку.
5. Нотариально заверенные документы о праве на строения и сооружения, расположенные на з/у. и другие объекты недвижимости, расположенные на выкупаемой земле.
6. Документы, подтверждающие право первичного владения землей (распорядительный акт, договор аренды, акт приема-передачи).

Мы готовим полный пакет документов для выкупа земельного участка без конкурса и торгов. Правильно оформленные и поданные документы гарантируют 100% позитивный результат и сокращают время, потраченное на оформление выкупа земли.

Источник: geodesist-msk.ru

Выкуп земельного участка по кадастровой стоимости

С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.

Мы доводим сложные проекты до результата. К нам обращаются в ситуациях, когда другие эксперты не справились

Как осуществить выкуп земли из аренды

Один из способов приобрести участок в собственность — выкупить землю, находящуюся в аренде, предварительно построив на нем капитальное строение. Данный способ имеет экономические преимущества, так как цена выкупа в данном случае будет равна 3 % от кадастровой стоимости. Процедура перевода арендованной земли в собственность содержит трудоемкие процессы, связанные с оформлением необходимой документации. Перед началом запуска процедуры покупателю стоит рассмотреть все особенности.

Что говорит Законодательство

Прежде всего, стоит отметить, что и Земельный Кодекс и Гражданский допускают выкуп участка, находящегося в аренде при соблюдении ряда условий. Для оформления необходимо, чтобы в договоре аренды изначально была прописана возможность последующего выкупа земли по истечении трех лет. Далее с данным заявлением следует обратиться к собственнику имущества.

Договор аренды может быть составлен как на короткий период времени, так на долгий срок. В тексте указывается предмет сделки (площадь участка, кадастровый № и иные важные параметры), арендная плата, обязанности и права сторон, ответственность, а также реквизиты.

В юридической практике зачастую используется оформление так называемого предварительного договора. Служит он для того, чтобы документально закрепить намерения обеих сторон заключить сделку в будущем. Необходимость подписания такого соглашения рассматривается в случаях, когда по ряду причин основной договор не может быть подписан. Это может быть связано с отсутствием надлежащей денежной суммы у одной из сторон или требуемых документов. В обязательном порядке в таком соглашении прописывается конкретная дата подписания или условия с конкретными требованиями.

При выборе земли следует опираться на классификатор целей аренды. Для каждой категории существуют предписания по использованию. Использование участка без учета целевого назначения считается нарушением Законодательства.

В случае если на земле не создано капитальных улучшений, то покупатель становится участником аукциона. Торги проходят по принципу наибольшей цены предложения.

Лицо, претендующее на аренду недвижимости, обязано предоставить следующий пакет документов: заявление по форме организатора торгов, платёжное поручение о внесении авансовой части, копия паспорта, для иностранных организаций — перевод документов о регистрации на русский язык, сведения из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.

Аукцион на право выкупа земли можно признать несостоявшимся, если в торгах принимали участие менее двух субъектов, либо победитель уклоняется от подписания договора и протокола. В этом случае возможно объявление повторных торгов, на котором арендодатель вправе изменить условия.

Участник, уклонившийся от подписания, подлежит внесению в список недобросовестных участников и лишается аванса, внесенного перед началом торгов.

Какие участки можно выкупить

27 статья ЗК РФ подробно описывает категории участков, которые возможно перевести в собственность после аренды. Закон о приватизации земель также имеет в своем тексте данные пункты.

Четвертый пункт вышеуказанной статьи Земельного кодекса перечисляет участки, не подлежащие выкупу и аренде с последующим строительством:

• Земли, на которых располагаются государственные заповедники и заказники, а также конструкции для их обслуживания;
• Территория, закреплённая за Министерством обороны РФ, Министерством Внутренних Дел или Спецслужбами по обеспечению безопасности государства и его границ;
• Земли, с объектами атомной энергетики и переработки ядерных отходов;
• Пространство, на котором осуществляется уничтожение твердых отходов;
• Участки, расположенные в непосредственной близости от ЛЭП, очистных сооружений, инженерных коммуникаций, узлов транспортного сообщения. Под данную категорию попадают вокзалы, терминалы, порты;
• Территории, предназначенные для водозабора и получившие статус охранной зоны;
• Земли, на территории которых сформированы административные образования закрытого типа, которые были созданы для достижения научных целей или целей обороны и защиты государства и его законных интересов;
• Участки, зарезервированные государством для реализации собственных проектов;
• Земля, принадлежащая лесному фонду. Тут стоит уточнить, что такую землю можно арендовать, но выкупить не получится;
• Площадь, отведенная под расположение космических объектов.

Все остальные земли, не приведенные в перечне, могут быть выкуплены и оформлены в собственность при соблюдении всех требований.

Осуществление выкупа земли

Процесс выкупа земли из аренды требует значительных временных ресурсов, так как содержит подготовку комплекта сопутствующей документации. Процедуру можно разделить на несколько этапов:

1. Подача заявления к собственнику о желании приобретения арендуемого участка. Основой к такому заявлению подлежит договор, заключенный до начала срока аренды и устанавливающий преимущество в выкупе надела.
2. Вызов кадастрового инженера для установления точной стоимости участка и фиксации возможных территориальных изменений.
3. Внесение в реестр, с целью получения документов на землю и возможностью дальнейших юридических действий.
4. Заключение договора купли-продажи, при положительном исходе и одобрении передачи участка в собственность.
5. Регистрация права собственности.

Документы для выкупа земли

Каждый из этапов подкреплен обильным количеством бумажной документации, подтверждающей правомерность работ:

• Заявление к собственнику о возможности выкупа участка. В него должны быть включены характеристики участка, как физические, так и кадастровые, основания для перевода земли в собственность, сумма залога, перечисляемого для стопроцентной гарантии завершения всех работ;
• Договор аренды, заключенный на первом этапе ренты территории, включая все приложения и дополнительные соглашения;
• Требуемые кадастровые документы на землю: паспорт, заверенная копия плана;
• Документы, не ограничивающие возможность проведения сделки: Постановление Главы администрации о праве заключения договоров купли-продажи, соглашение с собственником, если речь о выкупе у частного лица;
• Документ, подтверждающий оплату госпошлин.

Для подтверждения правомерности, выполняемых действий могут потребоваться вспомогательные бумаги:

• Документы, на основании которых возникают права на земельный участок, полученные собственником;
• В ситуации, когда приобретение участка может серьезно сказаться на бюджете семьи, требуется согласие супруга на проведение сделки;
• Завизированное согласие органов опеки и попечительства, если в ходе совершения действий по оформлению затрагиваются интересы граждан, не достигших восемнадцати лет;
• Документы, доказывающие отсутствие задолженностей на участке (налоговые обязательства, ограничения на использование).

Важно! Недвижимость, которую супруг получил по безвозмездной сделке, будь то приватизация, наследство, дарение не требует от него согласия второй половины.

Пункты договора

Необходимо со всей серьезностью отнестись к составлению договора, ведь именно он является основой для перехода права собственности. Разделы, которые обязательно требуется включить перечислены в тридцатой главе Гражданского Кодекса РФ (статьи 454-464, 485-488):

• Наименование сторон. Здесь необходимо указать полное наименование лиц, принимающих участие в договоре, данные о представителях и документах, дающие право проводить сделку. Таковыми могу являться выписанная доверенность от руководителя компании или выписка из Устава, свидетельствующая о праве подписи договоров.
  Физлицам нужно предоставить нотариально заверенную доверенность, если они действуют от имени иного представителя, а также документ, позволяющий представлять лицо, в случае недостижения им возраста частичной дееспособности;
• Предмет договора. В этой части перечисляются все доскональные параметры участка, включая кадастровые сведения, позволяющие опознать его при переоформлении права собственности. Указывается адрес территории, её площадь, особенности местности для ориентирования и определения границ;
• Основание для заключения договора. На данном этапе фиксируется ссылка на ранее заключенный договор аренды или иное соглашение, которое содержит в себе сведения о возможной покупке участка;
• Стоимость. В этой части указывается полная сумма, приобретаемой земли, которую обязан уплатить покупатель, порядок расчета и возможность внесения задатка за исполнение договорных обязательств. Так, например, допускается передать собственнику 30 % общего платежа до заключения договора, чтобы быть уверенным в резерве участка, а 70 % после заключения оного. Следует не путать понятия задатка и аванса. В первом случае речь идет о гарантиях заключения сделки и невозвратности платежа, второй термин подразумевает предоплату и может быть возвращен;
• Права и обязанности сторон. Раздел включает в себя не только обязанности покупателя, но и продавца. В частности, если на участке обнаружены какие-либо старинные объекты, имеющие историческую и архитектурную ценность, но владелец не знает об этом наверняка, ему обязательно следует вызвать специалистов по раскопкам;
• Форс-мажор. Настоящий элемент договора содержит перечисление обстоятельств, в силу которых совершение сделки будет считаться недействительным. Обстоятельства обязаны быть непреодолимой силы для двух сторон, иначе невыполнение контракта повлечет за собой штрафные санкции;
• Реквизиты. В конце договора указываются контактные данные сторон с перечислением паспортных сведений, информации о регистрации юридического лица, фактический и юридический адрес, реквизиты банковского счета, с которого будет произведена финансовая операция.
• Время и место подписания. Важный раздел, который ни в коем случае нельзя упускать. Помимо всего прочего, здесь указывается информация о лицах, подписавших соглашение. В случае если все строки заполнены корректно и возникает проблемная ситуация, возникновение которой было замечено еще до подписания, то документ можно с легкостью оспорить и в некоторых случаях даже признать недействительным.
  На данный момент законом предусмотрено три вида, выдаваемых доверенностей: свободная, заключаемая в письменной форме, но не позволяющая осуществлять юридически значимые процедуры; нотариальная, заверяемая у нотариуса и делегирующая всю полноту действий, указанных в содержании; генеральная, дающая право на окончательное подписание договора.

Важно! Оформление документации для купли-продажи участка является сложным процессом. Обращение к профессиональному юристу поможет избежать ошибок и сократит время регистрации сделки.

В местной администрации выделяется не менее тридцати дней для составления договора. Это время отводится для ознакомления покупателя с текстом и его подписание.

Расчёт стоимости земельного участка

Цена приобретаемого участка напрямую влияет на возможность покупки. Стоит разобраться из чего складывается стоимость земли.

По Закону существует два способа определения стоимости недвижимого имущества:

1. Расчет процента от кадастровой стоимости объекта. Метод применяется, когда покупатель имеет приоритетное право выкупа.
2. Анализ рынка подобной недвижимости и составление на его основе формул, позволяющих определить цену конкретного объекта.

Текущая экономическая ситуация оказывает непосредственное влияние на формирование цены. Кадастровая стоимость устанавливается в размере средней стоимости одного квадратного метра недвижимости в конкретном регионе, исходя из особенностей данной группы в рамках методов массовой оценки. Рыночная же стоимость — из расчета в рамках индивидуальных методов.

По Закону цена на земельный участок определяется по следующей формуле: Ц=Цкад х К, где Ц — цена участка, Цкад — кадастровая стоимость, К — корректирующий коэффициент, установленный в Земельном Кодексе.

Коэффициент устанавливается в зависимости от предназначения и статуса выкупаемой территории. Разобрать показатели можно на примере Закона Санкт-Петербурга №59-19 от 15 02.10 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге».

Показатель равный 1 устанавливается в случаях:

• Если продаваемый участок предназначен для сельскохозяйственного использования, на котором расположены сооружения и конструкции, оформленные в собственность арендатором;
• При продаже участка, находящегося в постоянном пользовании юридического лица и перечисленные в пункте 2 статьи 39 Земельного Кодекса;
• Если участок продается для постройки ИЖС, дачного хозяйства или садоводства. Уполномоченный орган извещает покупателя о своем решении и предоставляет все данные с полными характеристиками надела;
• Если участок образован из земли, выделенной некоммерческой организации, сформированной из граждан, для исследования местности в целях сооружения ИЖС. Земля передается членам организации или самой организации, по решению её участников.

Показатель равный 0,5 устанавливается, когда продажа осуществляется из земель, предоставленных в аренду с целью комплексного освоения, гражданину, с которым заключен специальный договор. Исключение составляют граждане, арендовавшие землю для освоения с целью создания жилья экономкласса.

Коэффициент 0,05 используется:

• При продаже участков, на которых находятся садовые и дачные дома, являющиеся собственностью покупателя;
• Если земля продается участникам некоммерческой организации, которым был предоставлен данный участок для расположения ИЖС и дачных построек;

Коэффициент 0,01 используется:

• Если участок, образованный в результате раздела, передается юрлицу для ведения хозяйства и имеет статус имущества общего пользования;
• Если продажа участка, образованного в результате раздела, предоставляется некоммерческой организации, которой этот участок был передан для освоения с целью строительства ИЖС.

Коэффициент 0,25 используется:

• В случаях, когда происходит продажа участка, который используется для индустриальных объектов, собственникам сооружений на этих объектах. Важное условие — занятость не менее семидесяти процентов площади;
• При продаже земли собственникам зданий и сооружений на её территории, если площадь застройки не менее семидесяти процентов площади участка и эти здания являются центрами здравоохранения, спорта, культуры;
• Если участок продается собственнику находящихся на нем зданий, которые были образованы в результате стратегического инвестиционного проекта. Подробные случаи перечислены в 39 статье Земельного Кодекса РФ.

Коэффициент 0,003 следует установить, когда осуществляется продажа земли гражданам, являющимися собственниками жилых домов на участке, приобретёнными в соответствие с подпунктом 5 пункта 2 статьи 3 Закона Санкт-Петербурга от 5 апреля 2006 года N 169-27 «О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга».

Пункт закона гласит о том, что продажа жилых помещений целевым назначением осуществляется на основании решения Правительства города гражданам из числа реабилитированных репрессированных народов, проживающим в жилых помещениях, построенных в соответствии с решениями федеральных органов государственной власти и(или) органов государственной власти Санкт-Петербурга, принятыми до 1 января 2009 года, в целях организации на территории Санкт-Петербурга компактных поселений таких граждан, на основании их заявлений о приобретении указанных жилых помещений.

Также продажа земли, на которой имеются здания и сооружения, проводится собственникам иных в случаях, которые описаны в ст. 39 Кодекса и определяется по формуле:

Ц=0,25 х Цк х Sз/Sзу + Цк х (Sзу-Sз)/Sз,

• Ц — цена участка;
• Цк — кадастровая стоимость;
• Sзу — площадь земельного участка;
• Sз — площадь застроенной части, рассчитываемой по формуле:
• Sз=S1+S2. +Sn, где:
• S1 — площадь застройки под первым зданием;
• S2 — площадь застройки под вторым зданием;
• Sn — площадь застройки под n зданием;

Трудности оформления

Условно, все вопросы, возникающие в процессе выкупа земли, можно разделить на несколько групп:

• Проблемы в оформлении документации. Ошибки могут возникать как в неграмотном составлении договора, так и в пропуске установленных сроков. Более того, кадастровый инженер, вызванный на объект, может обнаружить изменение границ участка, вследствие недобросовестной эксплуатации территории соседями, а также природной деформации земли;
• Сложности в согласовании перехода. “Палки в колеса” в этом случае могут вставлять органы опеки и попечительства, если сделка купли-продажи может негативно сказаться на лицах до 18 лет, состоящих в семье покупателя. Муниципальные органы власти также способны приостановить работу по оформлению участка в собственность, указав на определенные нюансы;
• Дополнительные документы. Вспомогательные бумаги могут потребоваться в случаях, когда участок приобретается с привлечение средств материнского капитала или же с использованием банковского кредитования.

Несмотря на всю сложность процесса, выкуп земли из предшествующей ему аренды достаточно распространен в сфере купли-продажи недвижимости. Трудность всей процедуры имеет положительный итог в виде приобретённого участка, с которым будущий владелец может поступать по собственному усмотрению.

Стоимость услуг

Необходимые документы

• Свидетельство о государственной регистрации права на землю ил Выписка из ЕГРН;
• Кадастровый паспорт земельного участка;
• Сведения о наличии обременений (залог, долгосрочный договор аренды и т.д.);
• Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта на дату проведения оценки (собственником является юридическое лицо);
• Если на земельном участке имеются здания, то необходимо предоставить документацию по каждому объекту улучшений.

Также нашим специалистам может понадобиться дополнительная информация: наличие обременений, залоговых обязательств, судебных споров в отношении объекта оценки и другое.

Настоящий перечень не является исчерпывающим и окончательно определяется нашими специалистами совместно с Заказчиком.

Наши партнеры

Наши клиенты

В нашей базе более 5000 довольных клиентов

Как с нами работать?

Почему нам можно доверять?

• • Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
• • Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
• • Публичность. 5.000 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».

Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)

1 раз в месяц

Новости законодательства и финансов

Обновления видеоблога

Источник: ce-na.ru

Срочный выкуп земельных участков

Срочный выкуп земельных участков. Что за процедура и когда она нужна?

Срочный выкуп – процедура, проводимая финансовыми организациями в краткие сроки, когда владельцу нужно срочно продать имущество и он не располагает временем на самостоятельные поиски покупателей и не хочет долго ждать. В таких случаях владелец сразу обращается к специалистам и за несколько дней продаёт им недвижимое имущество.

Необходимость срочной продажи земли может возникнуть по разным причинам, начиная от срочной потребности в деньгах и заканчивая нежеланием долго искать реального покупателя. Также земельный участок может уже являться объектом залога по кредиту, который по тем или иным причинам человек больше не в состоянии выплачивать. Наша компания проводит процедуры срочного выкупа земельных участков в различных случаях, не интересуясь причинами, по которым владельцы хотят продать имущество. Мы готовы рассмотреть даже самые сложные случаи и помочь с выкупом участка из-под ареста.

Где могут быть подводные камни

Если всё так заманчиво, быстро и без лишних потерь, в чём подвох? Какие риски может нести клиент? При сотрудничестве с «Эксперт-Капитал Груп» подводных камней и рисков для Вас не будет. Все наши сделки прозрачные и строго соответствуют закону. Вы не столкнётесь ни с какими комиссиями и скрытыми платежами.

Единственная ремарка на то, что понятие «срочная продажа» подразумевает под собой некоторую потерю в цене участка. Но и здесь наши специалисты помогут Вам произвести продажу с минимальным занижением цены.

Как продать быстро и не потерять деньги

Обычная продажа земельного участка может занять от нескольких месяцев до нескольких лет, пока не найдётся реальный покупатель. Потом для совершения сделки нужно будет искать юристов, нотариусов, оплачивать их услуги и покрывать все расходы из личного кармана. В случае желания продать землю в кратчайшие сроки и без потерь, стоит обращаться в компании, которые специализируются на услугах подобного рода, — это убережёт Вас от возможных ошибок и сэкономит Ваше время. Но… часто неопытные люди, доверившись непроверенной компании или сомнительной конторе-однодневке, рискуют лишиться своего имущества. Именно поэтому очень важно обратиться к надёжным специалистам.

ООО «Эксперт-Капитал Груп» оказывает полный спектр услуг по содействию в сделках срочного выкупа. Полное юридическое и нотариальное сопровождение гарантируется на всех этапах сделки. Вся процедура обычно занимает от 1 до 3 дней.

Срочный выкуп земельного участка по рыночной цене. Насколько реально?

Как уже говорилось выше, срочная продажа подразумевает некую потерю в стоимости участка. Многие финансовые организации производят срочный выкуп земли по ценам существенно ниже рыночных. И срочно продать землю по рыночной цене или выше не представляется полностью реальным.

«Эксперт-Капитал Груп» поможет продать Ваш земельный участок быстро и по ценам, максимально приближённым к реальным рыночным ценам подобных объектов. Обычно при нашем содействии сумма, получаемая клиентом за продажу земли составляет от 85% до 95% рыночной стоимости.

Оценка стоимости земельного участка

Данная процедура проводится нашими экспертами бесплатно. Если Вы вдруг по каким-то причинам будете не согласны с нашей оценкой, то сможете пригласить независимого специалиста.

Выкуп земельного участка из-под ареста и из-под залога

Процедура выкупа арестованного имущества производится нашими сотрудниками так же, как и его выкуп из-под залога. Мы готовы рассматривать случаи различной сложности, даже возможность выкупа участков из-под торгов.

Если Ваше имущество арестовано судебными приставами и арест является следствием Вашего долга – мы погашаем этот долг и через Росреестр снимаем арест. Все нотариальные и юридические услуги предоставляются специалистами нашей фирмы.

Какие расходы могут возникнуть при срочной продаже земли?

При оформлении процедуры срочного выкупа земельного участка клиент как правило несёт следующие расходы:

• пошлина за оформление (регистрацию) сделки
• оплата услуг нотариуса (если договор нотариальный)
• оплата услуг юристов (при снятии ареста)
• оплата услуг по оценке стоимости земли

Все расходы по сделке мы берём на себя. Наши услуги предоставляются без оплаты на всех этапах сотрудничества. Вы не понесёте никаких расходов – мы всё оплачиваем сами!

Условия для срочного выкупа

Есть некоторый ряд причин, по которому мы можем отказать в предоставлении услуг по срочному выкупу земельного участка. Например, нездоровое психическое состояние клиента или отсутствие у него полного пакета документов на землю. Ниже Вы сможете ознакомиться с основным перечнем требований к владельцу и имуществу.

Требования к собственнику

• возраст от 18 лет
• наличие правоустанавливающих документов на землю (подтверждающих право собственности)

Требования к земельному участку

• участок должен иметь проведённое межевание
• имеющиеся на участке пристройки должны быть зарегистрированы
• участок не сможет выступить объектом сделки, если он принадлежит государству (т.е. он должен являться частной собственностью)

Если по каким-то причинам юридические процедуры не были проведены собственником, специалисты нашей компании окажут всю необходимую помощь по межеванию или регистрации построек.

Источник: ekspert-kapital.ru

Выкуп земли из аренды: как правильно осуществить?

Выкуп земли из аренды — достаточно распространенный вариант приобретения участков в собственность. Чаще всего он встречается тогда, когда на арендованных участках уже возведено какое-либо капитальное строение.

Такой вариант является выгодным и с экономической точки зрения (в таком случае земля покупается по стоимости, равной 3% от кадастровой), и с точки зрения знакомства с конкретным наделом (когда уже после нескольких лет эксплуатации конкретного участка известно, где и какие нюансы в его использовании могут встретиться).

Однако, процедура выкупа является достаточно сложной. О чем нельзя забывать, приняв решение перевести в собственность тот участок, который до этого находился в аренде?

Что сказано в законодательстве

И Земельный Кодекс РФ, и Гражданский (который регулирует вопросы как аренды, так и последующей купли-продажи того или иного имущества) утверждают, что выкупить участок после его пребывания в аренде вполне возможно.

Для этого достаточно первоначально оговорить в договоре аренды возможность последующего выкупа арендуемого имущества (в конкретном случае — земельного участка), а по истечении трех лет с момента заключения договора аренды — обратиться с заявлением к собственнику с просьбой осуществить выкуп имущества.

В том случае, если речь идет о выкупе у государства, здесь необходимо знать, что в большинстве случае процедура будет проходить без торгов (если арендатор успел построить на участке дом, который оформил в собственность по всем требованиям законодательства).

Однако, в том случае, если на участке капитальных строений нет, то потенциальному покупателю придется поучаствовать в процедуре торгов, в которых выкуп земли будет осуществляться по всем правилам аукциона — кто предложит максимальную стоимость.

Если рассматривать вариант с приобретением в собственность участка у физического или юридического лица, даже после предварительного пребывания участка в аренде у потенциального покупателя, то здесь достаточно будет указания в тексте договора аренды нормы о возможности выкупа участка, а также составления по итогам прекращения договора аренды простого договора купли-продажи на конкретный участок.

Таким образом, возможность выкуп земельного участка из аренды осуществить возможно.

Для этого достаточно в договоре аренды указать, что такой выкуп впоследствии будет произведен. Законодательно этот вопрос достаточно подробно регулируется.

Какие участки выкупить удастся, а какие нет?

Ответ на этот вопрос также содержится в Земельном Кодексе. Подробно о тех категориях земель, которые могут быть приобретены в собственность после заключения договора аренды, говорит этот нормативный акт в статье 27, посвященной ограничениям оборотоспобности земель.

Аналогичные положения содержатся также и в законе о приватизации земель.

Так, в соответствии с этой статьей нельзя приобрести в собственность из аренды (а равно и нельзя арендовать участки с целью капитального строительства, в том числе индивидуального жилого) земельные наделы, категории которых перечислены в п. 4 ст. 27 Земельного Кодекса.

К таким землям относятся:

• Участки, занятые государственными заповедниками и заказниками, а также сооружениями, используемыми для их обслуживания (в случае необходимости расположения таких сооружений отдельно от заповедников или заказников);
• Земли, находящиеся в распоряжении Министерства Обороны, Министерства Внутренних дел, а также специальных служб, в чьи обязанности входит обеспечение безопасности государства и его границ;
• Земельные территории, на которых расположены объекты, связанные с атомной энергетикой, а также переработкой ядерных отходов;
• Территории полигонов ликвидации твердых отходов (как бытового, так и промышленного производства);
• Земли отчуждения вдоль инженерных коммуникаций, линий электропередач, очистных сооружений, дорог и узлов транспортного сообщения (порты, различные виды вокзалов и транспортных терминалов);
• Территории, которые определены как охранные зоны для водозаборов (вместе с прилегающими к ним водными притоками, например, специальными каналами, выведенными от рек);
• Земли, на территории которых сформированы административные образования закрытого типа, которые были созданы для достижения научных целей или целей обороны и защиты государства и его законных интересов, а также проведения работ по использованию атомных ресурсов;
• Земельные участки, выведенные в резерв для государственных проектов, а также различных проектов муниципального значения (например, для строительства газопроводов разного уровня подчиненности);
• Участки, находящиеся в лесном фонде (они могут быть взяты только в аренду, а вот выкуп их запрещен);
• Земли, на которых расположены объекты космического строительства.

Все остальные участки, которые были взяты в аренду, выкуплены могут быть при соблюдении требований к оформлению всех необходимых документов.

В том случае, если земли не были перечислены в пунктах 4 и 5 статьи 27 Земельного Кодекса, ограничений на их оборот, в том числе и на выкуп, нет.

Как осуществить выкуп?

Процесс выкупа земли из аренды в частную собственность (независимо от того, юридическое лицо осуществляет его или физическое) является достаточно сложным и трудоемким.

Он состоит из нескольких обязательных шагов, на каждом из которых предстоит оформить достаточно большой пакет документов.

Всего этапов будет пять.

К ним относятся:

1. Обращение к собственнику земельного участка с заявлением о выкупе такового на основании ранее заключенного договора аренды и возникшего права приоритетного приобретения надела;
2. Осуществление кадастрового исследования участка (с целью установления его кадастровой стоимости с учетом возможного изменения границ в силу особенностей эксплуатации);
3. Постановка участка на кадастровый учет с целью получения документов, подтверждающих существование его и возможность осуществления с ним каких-либо действий юридического характера;
4. Заключение договора купли-продажи на участок (в случае положительного ответа на вопрос о соглашении о передаче имущества);
5. Осуществление регистрации вновь открывшегося права собственности (в случае заключения договора о купле-продаже).

Каждый из перечисленных этапов подразумевает подготовку достаточно большого пакета документов, начиная от заявления на осуществление того или иного действия и заканчивая теми бумагами, которые будут подтверждать правомерность осуществления всех юридически значимых действий.

Какие документы потребуются для осуществления выкупа?

Как уже говорилось выше, вся процедура выкупа будет осуществляться в пять крупномасштабных шагов. На каждом из них будет готовиться пакет документов, подтверждающих правомерность осуществления всего процесса.

Ключевыми из них будут:

• Заявление к собственнику участка о возможности выкупа (в нем должны быть указаны как физические, так и кадастровые характеристики участка, основания для осуществления процедуры, а также та сумма денежных средств, которые будут внесены в качестве залога для осуществления всей процедуры и гарантированного выкупа;
• Последний раздел будет обязательным для тех случаев, когда арендатор участка имеет право приоритетного приобретения земельного надела, например, является собственником построенного на участке дома, бани или гаража);
• Договор аренды на участок со всеми имеющимися приложениями (например, дополнительное соглашение, по условиям которого зафиксирована возможность осуществления выкупа);
• Кадастровые документы на участок (кадастровый паспорт, копии кадастрового плана в заверенном виде);
• Документы, подтверждающие возможность осуществления сделки (например, Постановление Главы администрации о возможности совершения купли-продажи, предварительное соглашение с собственником земельного участка, если речь идет о приобретении земли у частного лица);
• Квитанции об оплате государственных пошлин на каждом этапе оформления нового права собственности.

Кроме перечисленных документов при регистрации новой сделки могут потребоваться дополнительные, которые смогут подтвердить правомерность заключаемого соглашения.

К ним будут относиться:

• Правоустанавливающие документы, выданные собственнику участка (например, свидетельство о праве собственности и документы, подтверждающие правомерность его получения — договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство); (для физического лица) на совершение сделки (оно может потребоваться в том случае, если осуществление купли-продажи может оказать существенное влияние на бюджет семьи);
• Документально подтвержденное согласие органов опеки и попечительства (в том случае, если при совершении сделки могут быть затронуты интересы несовершеннолетних членов семьи);
• Документы, подтверждающие отсутствие каких-либо задолженностей и обременений на конкретном участке (например, налоговых задолженностей или ограничений на эксплуатацию участка или на его оборот — ограничение купли-продажи).

В том случае, если все документы подготовлены правильно, то происходит заключение договора купли-продажи с последующим оформлением права собственности.

Что должно быть в договоре?

Так как оформление свидетельства о праве собственности на выкупленный участок должно производиться на основании документов, подтверждающих правомерность осуществляемых действий, то особое внимание надо уделить составлению договора — в этом случае именно он будет являться основанием для перехода права собственности.

Основные разделы, которые должны быть включены в этот документ, строго регламентированы Гражданским Кодексом (а именно главой 30 со статьями с 454 по 464, а также статьями 485-488).

Среди таковых указываются:

Наименования сторон-участниц договора

Кроме полных наименований лиц, участвующих в договоре, необходимо также указать сведения о представителях и документах, которые дают им право заключать подобное соглашение.

В качестве таковых могут выступать доверенности, выданные на имя представителя и заверенные руководителем организации или учреждения, выписки из Уставов, в которых зафиксировано право подписи договоров различной направленности.

Для физических лиц, в том случае, если они действуют от имени другого физического лица, необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность, а в случае, если покупку совершает родитель, опекун или законный представитель недееспособного, например, из-за недостижения возраста частичной дееспособности, лица — документы, подтверждающие право представлять интересы такого лица).

Предмет договора

В этом разделе должны быть подробно перечислены все характеристики конкретного участка (в том числе и кадастровые сведения), которые помогут идентифицировать его при оформлении перехода права собственности.

Так, придется указать не только адрес приобретаемого участка, но и его площадь, расположение, а также те значимые особенности ориентирования на местности, которые необходимы для точного определения границ (например, расположение на участке строений, которые могут служить ориентирами для определения границ).

Основание для заключения договора

Здесь достаточно будет привести ссылку на ранее заключенный договор аренды или дополнительное соглашение к нему, в котором зафиксирована возможность осуществления покупки конкретного земельного надела.

Стоимость покупки

В данном разделе (его название может различаться в зависимости от того, с кем происходит заключение договора, а также от желания составителя) необходимо не только указать ту сумму, которую покупатель обязан выплатить продавцу, но и разъяснить порядок взаиморасчетов за покупку, а также отразить возможность внесения авансовой предоплаты за исполнение договора (например, чтобы покупатель был уверен, что участок достанется именно ему, он может внести до тридцати процентов от цены надела в качестве аванса продавцу. После заключения договора он перечисляет оставшиеся семьдесят).

Права и обязанности сторон договора

Данный раздел заключаемого соглашения фиксирует права и обязанности не только продавца, но и покупателя участка, в том числе, в случае наличия каких-либо обременений на нем (например, в том случае, если на участке возможно нахождение каких-либо археологических памятников — остатки древнего поселения или старинного кладбища, о которых продавец догадывается, но не знает точно, возведение на этой земле капитального строения возможно только после проведения соответствующих археологических раскопок, а допуск на территорию участка рабочих становится прямой обязанностью покупателя).

Возможные форс-мажорные обстоятельства

Эта часть соглашения должна быть целиком посвящена тем обстоятельствам, по которым сделка может быть признана недействительной, или договор не может быть исполнен.

Однако, к этому разделу есть одно существенное требование: обстоятельства должны носить характер непреодолимых препятствий для обеих сторон-участниц. В противном случае неисполнение договора влечет за собой наложение штрафных санкций.

Полные реквизиты сторон-участниц

В этом разделе указываются как паспортные данные (если речь идет о физических лицах), так и сведения о регистрации юридического лица, его фактический и юридический адрес, банковские реквизиты, на основании которых будет произведен расчет.

Последним, но также немаловажным разделом, которым договор должен быть завершен, будет информация о времени и месте подписания сторон, а также о тех лицах, которые соглашение подписали.

Важность этого раздела заключается в том, что только в том случае, если все графы его подписаны, в случае возникновения спорных ситуаций, основания появления которых были зафиксированы еще до подписания текста документа, его можно будет оспорить и, даже, признать недействительным.

Составление договора купли-продажи на участок, находящийся предварительно в аренде, является очень сложным и хлопотным делом, поэтому лучше всего, если его будет разрабатывать профессиональный юрист.

Именно по этой причине на составление такого договора (в случае если это происходит в администрации), отводится не менее тридцати календарных дней. Столько же времени покупатель имеет право использовать на ознакомление с текстом договора и его подписание.

Как узнать стоимость

Так как цена приобретаемого участка является одним из определяющих факторов, которые могут оказать влияние на возможность осуществления покупки, необходимо определить, как именно она формируется.

Для современного рынка недвижимости, существующего в Российской Федерации, существуют два механизма определения стоимости имущества:

1. Путем расчета процента от кадастровой стоимости того или иного объекта недвижимости (он, например, будет применяться при использовании приоритетного права выкупа участка собственником капитального строения на нем).
2. Путем анализа рынка аналогичной недвижимости и расчета стоимости конкретного участка на основании полученных данных.

И в том, и в другом случаях цена будет сформирована исходя из существующих реалий экономической ситуации в данном разделе рынка (кадастровая стоимость устанавливается в размере средней стоимости одного квадратного метра недвижимости:

• в конкретном регионе, исходя из физических особенностей данной группы участков;
• рыночная — из расчета цены одного квадратного метра подобного объекта недвижимости).

То есть, механизмы расчета цены носят схожий характер, однако кадастровая стоимость является более усредненным вариантом.

Договор задатка при покупке земельного участка не следует путать с соглашением об авансе.

Можно ли выписаться в никуда? Узнайте об этом из нашей статьи.

Соседи-алкоголики доставляют массу неприятностей? Узнайте, в каких случаях их можно выселить, прочитав наш материал.

Какие сложности могут возникнуть?

Так как выкуп земли из аренды является достаточно длительным и сложным процессом, потенциальному покупателю необходимо быть готовым к тому, что в процессе оформления документов и совершения сделки могут возникнуть определенные сложности.

Их условно можно разделить на несколько групп:

1. Затруднения в оформлении кадастровых документов на участок. Сюда можно отнести не только технические сложности с подготовкой и оформление документов, но и трудности, которые возникают при работе кадастрового инженера на участке (например, невозможность точного определения границ участка из-за его «оползания» в овраг или нарушения границ, установленных ранее, недобросовестными соседями).
2. Сложности в согласовании права перехода земли. Эта группа формируется из таких примеров, как противодействие заключению сделки органами опеки и попечительства, если ее осуществление может негативно сказаться на положении несовершеннолетних членов семьи лица, участвующего в ней. Сюда можно отнести также возникновение препятствий в согласовании заключаемой сделки со стороны представителей администрации (если выкуп происходит у муниципального образования).
3. Необходимость подготовки дополнительных документов. Этот вид нюансов возникает чаще всего в том случае, если участок приобретается с использованием материнского капитала или заемных средств в банке.

Приобретение в собственность участка, находящегося прежде в аренде, является достаточно распространенным видом перехода права собственности в сфере оборота земель. Однако, несмотря на это, сложностей в осуществлении процедуры на данный момент еще достаточно много.

Это связано и с подготовкой всех необходимых документов для заключения сделки, и с тщательной проработкой текста договора купли-продажи, и с возможностью использования привлеченных средств.

Но, несмотря на кажущуюся трудность осуществления процедуры, ее итогом становится получение в собственность земельного надела, использовать который в будущем новый владелец может по своему усмотрению.

Источник: zakonguru.com