Выкуп земли после завершения строительства

Зачастую граждане и юридические лица не в состоянии сразу же купить землю. В результате они прибегают к аренде участка земли. Однако со временем может появиться возможность сделать арендованный надел своей собственностью. Как поступать в таком случае, и на что можно надеяться арендатору, а также как составить договор выкупа права аренды земельного участка постараемся выяснить в нашей статье.

Право на такое действие

Права граждан и предприятий на выкуп снятой ими ранее земли обозначаются Гражданским кодексом (ГК) и Земельным кодексом (ЗК) РФ, а еще рядом федеральных законов.

Особенности процедуры выкупа участка из аренды обосновываются некоторыми обстоятельствами:

• Расположение надела и отнесенность его к государственным, региональным или муниципальным землям;
• Тип допустимого использования участка;
• Характер субъекта, выступающего в роли покупателя.

Правом выкупа может воспользоваться любой гражданин или юрлицо. Сам же этот процесс подразумевает переход надела в собственность заявителя за определенную плату, размер которой координируется законодательством.

Выкуп муниципальной земли в собственность | Как правильно выкупить земельный участок

В некоторых случаях допускается выплата в рассрочку.

О преимущественном праве выкупа земельного участка, находящегося в аренде расскажет юрист в следующем видео:

Во сколько обойдется мероприятие

Цена надела представляет собой процентную ставку от его кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, зависит от региона, в котором расположена земля.

• Так, традиционно, для граждан, построивших на участке недвижимость, а также для юридических лиц, являющихся собственниками построек, размещенных на данной территории, цена будет составлять до 60% от кадастровой стоимости.
• Наименьшая из возможных ставок – 2,5% – предоставляется при выкупе земель из федеральной собственности. Этот же процент взимается с юрлиц, когда речь идет о разделенных участках, предоставленных для создания дачного хозяйства.
• Следует учитывать, что при необходимости изменения характера назначения участка, придется выплатить сумму, равную 80% его стоимости.
• Если никакие преобразования не нужны, ставка будет куда ниже (порядка 20 %).

Межевание

Случается, что при заключении аренды проект землеотвода не создается. В таком случае, перед тем, как обратиться за получением прав на надел, нужно договориться с администрацией о создании такого проекта и посвященной ему госэкспертизы.

Только после этого можно размышлять о цене, заключать договор купли-продажи и регистрировать участок.

Особенности выкупа земельного участка из аренды в собственность

Поправки, изданные к ЗК в 2015 году, вобрали в себя многолетние наработки по ключевым вопросам этого раздела законодательства. Многие аспекты, связанные с формированием, выделением и переходом участков, ныне рассмотрены подробнее и куда более точно сформулированы.

Что касается аренды земли с дальнейшим правом выкупа ее у государства и муниципалитета, следует отметить несколько основных изменений.

• Во-первых, разрешено получение наделов в аренду без предварительного проведения торгов, в случае, когда:

(в пределах населенных пунктов), а также наделах под садоводство, дачное и фермерское хозяйство;
1. запрашивается земля под сенокосы и огороды, ЛПХ. Участок при этом должен находиться за границами поселения.

• Во-вторых, стоимость выкупа теперь представляет собой процент не от рыночной стоимости надела, как было ранее, а от кадастровой. Это касается земель для сх производства, предоставленных физическим или юридическим лицам, при соблюдении некоторых условий:

должен быть заключен не менее чем на трехлетний срок;
1. Заявление на выкуп земельного участка из аренды без торгов должно быть подано до истечения срока аренды (3 года, как правило);
2. Со стороны арендатора не должно быть зафиксировано нарушений пунктов договора аренды.

Стоимость с/х земли практически всегда равна кадастровой. В некоторых субъектах РФ предусмотрен ряд льгот.

К тому же, в ряде регионов, по истечению 10-15 лет аренды, сумма, которую нужно отдать, чтобы стать собственником надела, значительно уменьшается или вовсе нивелируется. Еще ряд областей (Сахалинская, Саратовская, Псковская и др.) и краев (Хабаровский, Приморский) изначально предоставляет фермерам землю бесплатно.

Нюансы процедуры

Процедура выкупа земельного участка из аренды произойдет гораздо проще, если Вы заранее узнаете о правилах ее проведения, необходимых документах и порядке действий.

Правила

Арендатор, вне зависимости от того, физическое или юридическое это лицо, имеет право приобрести надел, оформленный в аренду, когда:

• в договоре не предусмотрено запрета на данное действие;
• на участке находится возведенное ним строение.

Перед тем, как приступить к выкупу земли, нужно оформить недвижимость в собственность. Происходит это в несколько шагов:

1. Обращение в бюро технической инвентаризации за техпаспортом постройки;
2. Создание на базе техпаспорта технического плана здания;
3. Регистрация его в кадастре;
4. Регистрация непосредственно права собственности.

Когда постройка официально принадлежит Вам, можно обращаться в администрацию для выкупа расположенной под ней арендованной земли. Далее мы поговорим о документах для выкупа земельного участка из аренды.

Документы

Первым шагом на пути приобретения арендованной земли является поход в муниципалитет. С собой Вам нужно прихватить несколько бумаг:

• Паспорт;
• Квитанцию об уплате установленной пошлины;
• Договор аренды.

После всех согласований Вы отправляетесь в Росреестр с таким пакетом бумаг:

• Договор для осуществления сделки купли-продажи;
• Заявление с просьбой о переведении надела в Вашу собственность;
• Бумага, подтверждающая оплату утвержденной стоимости, а также, госпошлины;
• Постановление, согласно которому решено передать Вам во владение данный участок;
• Бумаги, демонстрирующие порядок расчета стоимости надела (они подготавливаются комиссией по оценке).

Далее мы расскажем о нюансах оформления договора земельного участка в собственность после или во время аренды.

Договор выкупа

Через неделю после того, как арендатор представляет в администрацию кадастровый план интересующего его участка, составляется, согласно требованиям, изложенным в ГК, договор купли-продажи. На основании этого документа производится выкуп.

Данная бумага направляется арендодателю по почте или передается в руки (под расписку). После обсуждения ключевых моментов, сделка заключается.

Если собственник земли не реагирует на обращения арендатора, последний имеет право обратиться в суд, дабы арендодатель согласился на подписание договора. Цена при этом определяется оценщиком и утверждается судом.

Настало время поговорить о порядке процедуры выкупа земельного участка, находящегося в аренде, из таковой.

Процедура

Итак, чтобы купить участок, находящийся у Вас в аренде, нужно действовать следующим образом:

1. Обратиться в администрацию со своим, а также кадастровым паспортом (выпиской из него), договором аренды и планом участка;
2. Для получения выписок из кадастра следует направиться в Федеральное управление, занимающееся вопросами картографии и постановкой земель на учет. После межевания и согласования границ надела с соседями, Вам выдадут необходимые техдокументы;
3. Получить в администрации постановление о передаче участка Вам, вынесенное на основании представленных бумаг. В этом документе Вы найдете стоимость, за которую участок перейдет в Вашу собственность;
4. После того, как сумма будет уплачена, следует написать заявление с просьбой о регистрации сделки и приложить к нему постановление администрации и копию квитанции об оплате. Также надо будет предъявить паспорт;
5. Через месяц можно получить свидетельство собственника.

И завершим статью мы советами, как продать и выкупить земельный участок, находящийся в аренде.

Полезные советы

Как и арендаторам, желающим приобрести надел, так и собственникам земли, желающим его продать, процедура покупки-продажи земельного участка, находящегося в аренде, дается крайне сложно. В ней существует ряд нюансов и подводных камней, зная о которых, можно осуществить всю процедуру гораздо быстрее и с меньшими затратами. Поэтому главный совет тем, кто планирует продать участок – обращайтесь за помощью к специалистам.

Юристы окажут вам помощь в ряде вопросов:

• Сбор документов или проверка собранных Вами бумаг на предмет их соответствия требованиям, прописанным в законе;
• Содействие в проведении межевания и постановке надела на учет;
• Составление либо же проверка текста договора.

К тому же не забывайте, если вы сами решитесь взяться за оформление соответствующих бумаг, то каждую из них стоит вычитывать от корки до корки, чтобы не допустить неприятных оплошностей.

Источник: urned.net

Выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства

На данный момент есть объект незавершенного строительства на земельном участке муниципального образования. Земельный участок взят в аренду не с торгов, а в результате переоформления акта бессрочного пользования. Срок аренды заканчивается. Возможен ли выкуп участка без ввода в эксплуатацию объектов недвижимости. Чтобы не попасть под статью ГК РФ Статья 239.1.

Ответы на вопрос:

Да, можно выкупить, если оформить права на незавершенку.

Т.е. если она у Вас будет зарегистрирована в реестре.

В данном случае самоволки не будет (ст. 222 ГК РФ).

И под ст. 239.1 ГК РФ не попадете.

Вас некоторые юристы вводят в заблуждение, вы имеете право взять участок в АРЕНДУ без проведения аукциона, снова до завершения объекта, выкупить участок незавершенного строительства без ввода в эксплуатацию нельзя

В ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на покупку земельного участка имеет только собственники зданий и сооружений, но не объектов незавершенного строительств

Если срок аренды земельного участка истек, но арендатор не успел достроить объект, то он вправе требовать заключения нового договора аренды без торгов и без оформления права собственности на объект незавершенного строительства (Определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС 17-7338 по делу № А 41-27734/2016

Валерий! Согласно п.1 ст.239 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации — см. Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства (утв. постановлением Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. N 1299).

Начните с обращения к собственнику земельного участка, чтобы продлить аренду либо приобрести земельный участок в собственность, т.к. в противном случае участок могут выставить на публичные торги, а вместе с тем изъяты объекты незавершенного строительства.

В принципе значение не имеет по большому счету то, каким образом у Вас возникли арендные отношения — после торгов или в результате переоформления акта бессрочного пользования.

На объект незавершенного строительством у Вас должен быть правоустанавливающий документ, регистрация в Росреестре, Ст.8.1 ГК РФ.

Вы,конечно, вправе обратиться в администрацию с заявлением о выкупе земельного участка, с приложением документа по незавершенке, но боюсь, что Вам откажут, так как нет еще завершенного строительством объекта.

И тогда у Вас будет два варианта.

Первый -продлевать аренду, для чего обратиться с заявлением о продлении аренды однократно для завершения строительство дома. На основании п.10)ч.2 ст.39.6 ЗК РФ.

Но смотрите также условия, чтобы, как Вы выразились. Не попасть под ст.239.1 ГК РФ (публичные торги) , эти условия указаны в этой же статье 39.6 ЗК РФ:

5. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

И второй вариант. Получив отказ в выкупе участка обращаться в суд обжалуя действия администрации. Ст.218,219 КАС РФ. Надо сказать, что есть и положительная судебная практика в регионах по данному вопросу.

В случаях, предусмотренных законом, государственный или муниципальный земельный участок можно купить без проведения торгов. При этом аренда не является препятствием для выкупа участка, если его намеревается приобрести арендатор (пп. 2 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации). К случаям, когда участок можно купить без торгов, относятся, в частности, следующие ситуации, в т.ч.

— на участке расположены здания, сооружения, собственником которых (или помещений в них) являетесь Вы. Купить такие участки можно в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации);

— заявление о заключении договора купли-продажи подано до истечения срока договора аренды.

Чтобы приобрести в собственность арендованный публичный участок без торгов:

• при необходимости пройдите процедуру образования земельного участка;

• подайте в уполномоченный орган заявление о предоставлении участка в собственность (пп. 6 п. 1 ст. 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации);

• если ваше заявление удовлетворят, заключите договор купли-продажи участка (пп. 7 п. 1 ст. 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации).

Уполномоченный орган рассматривает заявление в течение 30 дней и при отсутствии оснований для отказа направляет вам подписанный проект договора купли-продажи, если не требуется образование земельного участка или уточнение его границ (п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации). В течение 30 дней со дня получения проекта договора вам нужно подписать его и представить в уполномоченный орган (п. 7 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации);

• зарегистрируйте ваше право собственности на участок (п. 1 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков, в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9, 10, 11 ЗК РФ.

В силу ч. 1 ст. 130 ГК РФ объект незавершенного строительства относиться к недвижимому имуществу.

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к объектам капитального строительства, относятся здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Таким образом, законодатель разграничивает понятия здания, строения, сооружения и объекта незавершенного строительства.

По смыслу части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации возможность предоставления земельного участка в собственность предусмотрена только под объектами недвижимости, введенными в эксплуатацию.

В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию.

Вы можете заключить новый договор аренды для завершения строительства

Статьей 39.6 Земельного кодекса РФ определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

3.1) земельного участка юридическим лицам, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, которые включены в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по завершению строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведения о которых включены в единый реестр проблемных объектов в соответствии с указанным Федеральным законом, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации;

Похожие вопросы

Как продлить аренду, какое основание ст.39.6 Земельного Кодекса указать?

У меня имеется Земельный участок который в аренде у администрации на 3 года под строительство склада. В настоящее время на участке выполнено проектирование, получено разрешение на строительство, проведена эл.линия, сделана планировка земельного участка, ведутся работы по укладке канализации водоснабжения и идет строительство фундамента. Аренда заканчивается через две недели.

Подали заявление о продлении аренды, но пришел отказ, т.к. по договору на участке должен быть объект незавершенного строительства. — Как объект незавершенного строительства незарегистрирован. Как продлить аренду, какое основание ст.39.6 Земельного Кодекса указать? Через неделю фундамент будет готов, но и закончится срок аренды, можно ли будет его зарегистрировать и продлить потом аренду через суд?

чтоб вам ответить нужно видеть ваш договор аренды и его условия

Внимание! Ответ от пользователя, не зарегистрированного в качестве юриста.

Елена добрый день,

Подскажите, у нас идентичная ситуация, как она разрешилась?

Как продлить аренду земельного участка, предоставленного в аренду по итогам торгов (аукцион) на 5 лет,

Как продлить аренду земельного участка, предоставленного в аренду по итогам торгов (аукцион) на 5 лет, под многоэтажное жилищное строительство, использовав при этом и срок продления аренды для завершения строительства на 3 года, на земельном участке имеются объект незавершенного строительства, зарегистрированный в установленном законодательством порядке.?

Рекомендую Вам обратиться с соответствующим заявлением в администрацию, предоставившую земельный участок в аренду. В случае отказа в продлении аренды — Вы вправе обратиться в суд с соответствующим иском.

Без анализа документов Ваши судебные перспективы надлежащим образом не оценить.

С уважением, Блинов А.Е.

Появится ли у нас преимущественное право заключения договора аренды земельного участка, в связи с тем,

У нас есть здание (объект незавершенного строительства) на земельном участке. Этот объект зарегистрирован в регпалате несколько дней назад. Земельный участок находится в аренде у другого ООО. Договор аренды земельного участка заканчивается в конце года.

Появится ли у нас преимущественное право заключения договора аренды земельного участка, в связи с тем, что на данном земельном участке есть наше здание (незавершенка). Других зданий на земельном участке нет.

Наталья необходимо знакомиться с договором аренды.

Возможно данная информация Вам поможет.

Пунктом 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 06.12.2011 N 401-ФЗ) устанавливалось, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Согласно ч.1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды , либо только возмещения таких убытков.

Таким образом, в силу указанных норм закона для защиты преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка взамен прекратившихся по истечении срока действия арендных правоотношений сторон, арендатору предоставлены специальные способы защиты. Пунктом 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой » разъяснено, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду .

Поскольку обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок обусловлена передачей спорного имущества в аренду третьему лицу. До наступления указанного обстоятельства требования арендатора о продлении срока аренды не носят обязательного характера. Истцом не предоставлено доказательств, свидетельствующих о том, что спорный земельный участок передан ответчиком в аренду другому лицу.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора . Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Да, вы имеете право на предоставление вам земельного участка под зданием на правах аренды, собственности или др. Чтобы говорить о том, что следует предпринимать в настоящее время и чего получится добиться, нужно подробнее ознакомиться со всей ситуаций, посмотреть документы.

Появится ли у нас преимущественное право заключения договора аренды земельного участка, в связи с тем,

У нас есть здание (объект незавершенного строительства) на земельном участке. Этот объект зарегистрирован в регпалате несколько дней назад. Земельный участок находится в аренде у другого ООО. Договор аренды земельного участка заканчивается в конце года.

Появится ли у нас преимущественное право заключения договора аренды земельного участка, в связи с тем, что на данном земельном участке есть наше здание (незавершенка). Других зданий на земельном участке нет.

Здравствуйте. преимущественное право есть у нынешнего арендатора. А Ваш объект (исходя из поставленного вопроса) является самовольной постройкой.

Как обязать администрацию города заключить договор аренды либо изъять объект незавершённого строительства?

Законно ли взыскание необоснованного обогащения с собственника объекта незавершённого строительства за вынужденное «пользование» земельным участком под этим объектом? Как остановить взыскание?

Как обязать администрацию города заключить договор аренды либо изъять объект незавершённого строительства у собственника, после окончания срока действия второго по счету договора аренды земельного участка?

Если было незаконное пользование земельным участком без согласия собственника и взимания платы, то собственник вправе взыскать сумму по договору, если такой заключен, либо неосновательное обогащение на основании п.1 ст.1102 ГК РФ

[quote]Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.[/quote]

А чтобы обязать нужны основания согласно ст.39.1-39.6 Земельного кодекса РФ. Нужно более подробное описание ситуации. Если срок договора окончен, то заключение нового осуществляется либо с проведением торгов, либо без таковых. Заставить изъять объект незавершенного строительства нельзя без суда. Но и там нужны основания.

Ведь права собственности у администрации на объект незавершенного строительства нет, а согласно части 3 статьи 35 Конституции РФ «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда». Для суда же нужны доводы, а их не усматривается.

Вы не указали назначение земельного участка, но если оно не предполагает капитальное строительство, то взыскание неосновательного обогащения за пользование земельным участком без договора аренды законно. Скорее всего следующий иск от администрации будет об обязании снести самострой (за Ваш счет). Изымать объект у Вас нет смысла, он администрации не нужен. Администрации нужен освобожденный от самостроя участок.

Для понуждения администрации муниципального образования к заключению договора аренды нужны основания. Из вопроса их не усматривается.

Необходимо обращаться в суд с обязанием администрации продажи данного обьекта инвестору, либо сноса данного незавершенного строительства, прекращать договор ареды зем. участка, так как не исполнены обязательсва по договору, стройка не завершена. Для объектов незавершенного строительства, в случае если срок аренды был уже продлен, но строительство так и не завершено, применима ст. 239.1 ГК РФ.

В таком случае существует риск продажи объекта незавершенного строительства на публичных торгах в судебном порядке по иску государственного (муниципального) органа в течение 6 месяцев с даты истечения срока действия договора (согласно пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Застройщик же вправе возражать против иска, в том числе доказывая, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. п. 2 и 3 ст. 239.1 ГК РФ).

Сергей, в данном случае остановить не получиться если земельный участок находится в собственности администрации и если не был заключите договор аренды земельного участка.

Собственник объекта незавершенного строительства, имеет право обратиться в администрацию с заявление о заключении договора аренды земельного участка.

ЗК РФ Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

1. Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка.

3. Утратил силу. — Федеральный закон от 03.07.2016 N 334-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

5. Утратил силу с 1 января 2019 года. — Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

6. В случае предоставления юридическому лицу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории указанное юридическое лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора аренды такого земельного участка.

7. Договор аренды земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, за исключением случая предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, должен предусматривать обязательство сторон договора аренды такого земельного участка обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в соответствии с графиками, содержащимися в договоре о комплексном освоении территории, в отношении каждого предусмотренного мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ, а также ответственность сторон за невыполнение указанного обязательства и право сторон на расторжение этого договора аренды в одностороннем порядке в случае невыполнения указанного обязательства.

7.1. В случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами (далее — приведение в соответствие с установленными требованиями), договор аренды, заключаемый в отношении такого земельного участка, должен предусматривать обязательство арендатора за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной постройки в срок, не превышающий двенадцати месяцев, если было принято решение о сносе самовольной постройки, а если было принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, — обязательство арендатора осуществить снос самовольной постройки или представить в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев, и осуществить последующее приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий трех лет.

Доброго времени суток

Такое взыскание необоснованно.Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.06.2019)

ЗК РФ Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

1. Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка.

3. Утратил силу. — Федеральный закон от 03.07.2016 N 334-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

5. Утратил силу с 1 января 2019 года. — Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

6. В случае предоставления юридическому лицу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории указанное юридическое лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора аренды такого земельного участка.

7. Договор аренды земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, за исключением случая предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, должен предусматривать обязательство сторон договора аренды такого земельного участка обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в соответствии с графиками, содержащимися в договоре о комплексном освоении территории, в отношении каждого предусмотренного мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ, а также ответственность сторон за невыполнение указанного обязательства и право сторон на расторжение этого договора аренды в одностороннем порядке в случае невыполнения указанного обязательства.

[b]7.1. В случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами (далее — приведение в соответствие с установленными требованиями), договор аренды, заключаемый в отношении такого земельного участка, должен предусматривать обязательство арендатора за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной постройки в срок, не превышающий двенадцати месяцев, если было принято решение о сносе самовольной постройки, а если было принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, — обязательство арендатора осуществить снос самовольной постройки или представить в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев, и осуществить последующее приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в срок[/b], не превышающий трех лет.

(п. 7.1 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)

8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;

2) на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;

3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;

4) на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории;

(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5) на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории;

(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

7) на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;

8) на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;

(в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 224-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8.1) на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;

(пп. 8.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

8.2) на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;

(пп. 8.2 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

8.3) на срок действия договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор, в соответствии с подпунктами 13.2 и 13.3 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса;

(пп. 8.3 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ)

9) на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка.

Источник: www.9111.ru

Можно ли выкупить земельный участок или приватизировать его?

Земельный участок, пока Вы не достроите здание, приватизировать не удастся. Но зато Вы имеете право на основании части 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса заключить договор аренды на новый срок без проведения торгов: предоставление земельного участка без проведения торгов на котором расположены объекты незавершенного строительства, допускается однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

Доброго! В принципе в силу ст.ст.39.3,39.20 ЗК РФ (см. http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?rnd=E93A7156D886CCAA5462073154F33288n=327799cacheid=B00F16736F0ED6DC308250F1B1E001C2req=doc#00003803519716008008), на мой взгляд, возможна. Но надо смотреть документы. Сооружение на какой стадии постройки? Что по градостроительному плану и разрешению на строительство?

По уму бы еще и смотреть местные Правила землепользования застройки, региональное законодательство в этой части.

В ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на покупку земельного участка имеет только собственники зданий и сооружений, но не объектов незавершенного строительства. Опосредствованно это так же вытекает из ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ. Поэтому, на мой взгляд, шансов нет.

Только достройка.

договор аренды был заключён 2009 году 3 очереди строительства и все три оформлена незавершенка собственности

Араик

Здравствуйте. Если я правильно понял, то речь идет о том, чтобы приобрести земельный участок еще до того, как будет завершено строительство объекта недвижимости. Но дело в том, что право на приобретение з/у получает лицо в собственности которого находится именно законченные строительством объекты.

ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Поэтому согласно закону, необходимо сначала достроить объект, а потом уже претендовать на приобретение участка.

К сожалению, однозначного ответа на данный вопрос получить Вы не сможете.

В силу п 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. То есть, с учетом данной правовой нормы в случае, если Вы являетесь собственником трех объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности, при этом права собственности на данные объекты зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, то согласно п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» имеете право приобрести у государства или муниципального образования земельный участок.

Однако, реализация данного права не всегда может быть возможна на примере судебной практики (постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 г. N 6811/09, постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 г. N 8985/08, определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от 28.06.2012 по делу N 33-6322/2012 и многие другие судебные акты).

Кроме того, в письме Министерства экономического развития РФ от 26 июля 2011 г. N ОГ-Д06-601 также выражено мнение согласно которому право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков приобретают собственники зданий, строений, сооружений, тогда как собственники объектов незавершенного строительства указанного права не приобретают.

С учетом изложенного Вам рекомендуется обратиться в установленном порядке в орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц с соответствующим заявлением. Если будет принято решение об отказе, его можно попытаться обжаловать в суде. С учетом конкретных обстоятельств дела право на приватизацию может быть реализовано в судебном порядке.

Судебная практика высших судебных инстанций однозначна, выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства не допускается законом ввиду того, что нормы Земельного и Градостроительного кодексов РФ сформулированы таким образом, что выкуп разрешен только под завершенный строительством капитальный объект.

Таким образом, суды пресекают выкупы земельных участков под объектами незавершенного строительства, так как была такая тенденция, построить, грубо говоря, фундамент, зарегистрировать как незавершенный строительством объект недвижимости и подавать на выкуп. Раньше и органы власти и суды, допускали такую возможность.

Сейчас нет, однозначно.

Даже если администрация пойдет Вам навстречу и даже если первую судебную инстанцию Вы выиграете, то при грамотном обжаловании или вступлении в дело прокуратуры, все вернут в исходное. И Вы зря потратите деньги и нервы и время.

Решения Высшего арбитражного суда, которые берут суды за основу

Постановлении Президиума ВАС от 01.03.2011г. № 14880/10

Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008г. № 8985/08

Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.04.2012г. № 15874/11

С уважением! Г.А. Кураев

На торгах Вы конечно сможете выкупить указанные участки, без проведения торгов нет.

Приватизировать эти участки Вы однозначно не можете.

Если срок Договора не истек, либо прошло 6 месяцев со дня истечения срока Договора аренды и Администрация не подала иск в суд об изъятии этого участка или суд отказа в иске об изъятии этого участка, либо если не удалось продать Ваши участки с публичных торгов, то Вы можете требовать заключения Договора аренды на срок до 3-х лет для завершения строительства указанных Вами объектов.

Земельный кодекс

Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов

2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

5. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта

Право на предоставление участка в аренду для завершения строительства предоставляется однократно.

Источник: pravoved.ru

Судьба строительной аренды после завершения строительства нежилого здания

Вчера Верховный суд рассмотрел одно очень интересное дело, касающееся судьбы земельного участка, предоставленного застройщику для строительства по договору аренды, после завершения строительства (305-ЭС15-16772).

В деле встал такой вопрос: что происходит с земельным участком под возведенным нежилым зданием, если застройщик строил не на собственной земле, а на арендованной? Кроме того, насколько я понял из определения, застройщик осуществлял строительство на участке по модели долевого участия и имел с дольщиками зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве.

Истец (публичное образование) полагал, что невзирая на завершение строительства и регистрацию права собственности на помещения в здании, арендатор должен продолжать уплачивать арендную плату.

О результате рассмотрения дела ВС пока не известно.

Теперь несколько рассуждений по вопросам, которые были подняты в этом деле.

1. Дело хорошо показывает, что строительство на чужой земле всегда приводит к тому, что правовые последствия его (кстати, не только с точки зрения земли) будут крайне непростыми.

С точки зрения вопроса о земельном участке строительство на своей земле юридически в разы проще (см. мой комментарий к другому делу ВС и превосходному определению экономической коллегии по этому вопросу). При строительстве здания на собственной земле участок входит в состав общего имущества собственников помещения и земельный вопрос тем самым закрывается.

PS. Очень странно, что публичная власть этого не понимает и вводит совершенно преступное, на мой взгляд, правило, о том, что земельные участки из состава публичных земель для строительства предоставляются только в аренду. Это вредительство чистой воды.

2. В свое время ВАС РФ пытался решить проблему в пленуме № 64, но не смог — решение о том, что по завершению строительтва земельный участок, который был в аренде у застройщика, уходит из публичной собственности и становится общей собственностью собственникоа помещений в нежилом здании, не прошло и ВАС про участок в ППВАС 64 промолчал.

Аналогия норм ЖК о прекращении публичной собственности на участок в силу закона и перехода участке в состав общего имущества не была поддержана тогда судьями.

В итоге, проблема, что называется, зависла.

3. Какие есть возможные пути решения проблемы земельных прав при строительстве нежилого здания на арендованном участке?

(а) Первое решение такое. Договор аренды участка для целей строительства прекращается по достижении цели строительства — регистрации первого помещения в нежилом здании. Нормативным обоснованием этого может быть, например, аналогия нормы о том, что юридическое лицо ликвидируется в связи с достижением цели, ради которого оно создано (п. 2 ст. 61 ГК РФ). Кроме того, новая редакция ст.

314 ГК позволяет установить срок в договоре как указание на момент совершения определенного действия одной из сторон договора.

При этом участок должен стать элементом общего имущества здания. Так, кстати, дело решили нижестоящие суды, что в целом довольно смело. Это решение не основано на прямом указании закона, оно следует из аналогии ст. 36 ЖК и в целом самое разумное с политико-правовой точки зрения.

Собственники помещений в таком здании станут долевыми сособственниками участка и будут плательщиками земельного налога (в отличие от собственников квартир, которые не платят земельный налог с долевой собственности на участок под многоквартирным домом). Это решение крайне желательно, но оно очень уязвимо с точки зрения его исходной посылки: прекращение права собственности выводится по аналогии, что не укладывается в очень жесткие основания прекращения права собственности, установленные в ст. 235 ГК РФ. Рассматривать передачу участка в аренду под застройку как отчуждение собственником своего имущества было бы явно неверным, хотя бы в свете существования такого феномена как право застройки с временной собственностью застройщика на возведенное здание.

(б) Второе возможное решение: признать, что строительная аренда не прекратилась даже после завершения строительства, а собственники помещений в здании стали в силу ст. 551 ГК РФ арендаторами по договору строительной аренды и должны платить арендные платежи.

Мне это решение не нравится по двум причинам. Во-первых, весьма искусственным выглядит довод о сохранении договора аренды, ведь цель его — строительство — достигнута. Кроме того, строительная аренда как правило, имеет серьезную содержательную специфику — арендная плата может варьироваться в зависимости от срока строительства, площадь участка, арендуемого под строительство, как правило больше площади участка, необходимого для эксплуатации здания и проч. Наконец, это решение закроет проблему на месяцы (ведь срок строительной аренды как правило очень короткий), а не навсегда. А вот правовых проблем, связанных с этим паллиативным решением, возникает масса.

(в) Третье возможное решение таково: считать, что строительная аренда прекратилась с момента достижения цели договора, то есть, государственной регистрации первого помещения в нежилом здании. В связи с этим собственники помещений в здании не приобретают от застройщика никаких земельных прав. По всей видимости, это будет означать, что они будут пользоваться участком, на котором расположено их здание, безосновательно и с них (и только с них, но не с застройщика!) можно взыскивать неосновательное обогащение за это (которое должно соответствовать размеру арендной платы за соответствующий участок). В дальнейшем собственники помещений в здании должны оформить свои земельные отношения либо выкупив участок под зданием в собственность, либо взяв его в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. Наверное, сегодня это самый очевидный и наименее болезненный способ разрешить коллизию, связанную с проблемами строительства нежилого здания на арендованном земельном участке.

В целом же, наверное, описанный казус лишний раз подтверждает, что нынешняя двухступенчатая система оформления прав на землю при строительстве (сначала «для строительства объекта», а потом — «под построенным объектом») глубоко порочна и требует замены на другой подход: установление один раз и на длительное время (очень надолго или может быть даже «навсегда») права на чужой участок, которое позволяет застроить и иметь в собственности здание на чужой земле. Такое право называется правом застройки и предлагается проектом поправок в раздел «Вещное право» ГК РФ.

Источник: zakon.ru