ООО «Лизинговая компания малого бизнеса РТ» обратилось в суд с иском к ответчику в вышеизложенной формулировке. В обоснование указав, что заочным решением Вахитовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ. по делу №г. удовлетворен иск в пользу ООО «ЛКМБ-РТ» о взыскании с ООО «Тюлячинский трубный завод», ФИО1, ФИО3 солидарно суммы основного долга по договору лизинга от ДД.ММ.ГГГГ. №-СУ за период с ДД.ММ.ГГГГ в размере ., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ. в размере .; по соглашению о погашении задолженности от ДД.ММ.ГГГГ №-СУ /ПД сумму основного долга за период с ДД.ММ.ГГГГ. в размере ., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ. в размере .; в возврат государственной пошлины
ДД.ММ.ГГГГ. в отношении ФИО1 возбуждено исполнительное производство №-ИП на сумму . До настоящего времени обязательство по погашению суммы задолженности ФИО1 перед ООО «ЛКМБ-РТ» не исполнено.
Согласно сведениям Управления Росреестра по РТ ФИО1 принадлежит: земельный участок с кадастровым номером №, назначение объекта: Земли населенных пунктов, под незавершенный строительством индивидуальный жилой дом, площадью 940 кв. м. по адресу: РТ, , уч. 1Б: кадастровая стоимость земельного участка, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составляет .; незавершенный строительством жилой дом (стадия строительство – под крышей), кадастровый (условный) № по адресу: РТ, Б: кадастровая стоимость незавершенного строительством объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составляет .
Продаётся объект незавершенного строительства 260м2, 10 соток, Сереневая 7, Павловская. 1 600 000
Просит суд обратить взыскание на земельный участок с кадастровым номером № назначение объекта: Земли населенных пунктов, под незавершенный строительством индивидуальный жилой дом, площадью 940 кв. м. адрес: РТ, , уч. 1Б; номер регистрации: № от ДД.ММ.ГГГГ. установив начальную продажную стоимость .; незавершенный строительством жилой дом (стадия строительства – под крышей), кадастровый (условны) №, расположенный по адресу: Б, номер гос. Регистрации: № от ДД.ММ.ГГГГ., установив начальную продажную стоимость
Представитель истца – ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования уточнила. Просит суд обратить взыскание на земельный участок с кадастровым номером №, назначение объекта: Земли населенных пунктов, под незавершенный строительством индивидуальный жилой дом, площадью 940 кв. м., адрес: РФ, РТ, , уч. 1Б; объект незавершенного строительства, кадастровый (условный) №, расположенный по адресу: РТ, Б. Взыскать с ответчика расходы на оплату государственной пошлины в размере
Уточнения судом приняты.
Представитель ответчика – ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме, в судебном заседании пояснила, что судебный пристав – исполнитель не принимал в отношении ФИО1 каких – либо принудительных мер о взыскании долга по исполнительному листу.
Судебный пристав – исполнитель Приволжского РО СП УФССП по РТ – ФИО6, представила удостоверение №, с исковыми требованиями согласилась.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему;
Подготовка технического плана на объект незавершенного строительства
В соответствии со ст. 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.
Согласно абз. 1 ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
В силу ст. 278 Гражданского кодекса Российской Федерации, обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.
Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Согласно ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ; отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Как разъяснено в п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника.
Ч. 2 ст. 69 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», определяет, что взыскание на имущество должника, в том числе на денежные средства в рублях и иностранной валюте, обращается в размере задолженности, то есть в размере, необходимом для исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, с учетом взыскания расходов по совершению исполнительных действий и исполнительского сбора, наложенного судебным приставом-исполнителем в процессе исполнения исполнительного документа.
В соответствии с ч. 3, 4 ст. 69 названного Закона, взыскание на имущество должника по исполнительным документам обращается в первую очередь на его денежные средства в рублях и иностранной валюте и иные ценности, в том числе находящиеся на счетах, во вкладах или на хранении в банках и иных кредитных организациях, за исключением денежных средств должника, находящихся на залоговом, номинальном, торговом и (или) клиринговом счетах.
При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.
Согласно требованиям ст. 85 Закона об исполнительном производстве и разъяснениям, изложенным в п. 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» настоящее решение об обращении взыскания на имущество должника является основанием для осуществления судебным приставом-исполнителем оценки имущества по правилам ст. 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве», в связи, с чем при вынесении решения об обращении взыскания на имущество должника не подлежит установлению начальная продажная цена. Способ продажи такого имущества также не подлежит установлению, так как предусмотрен законом (ст. 87 Закона об исполнительном производстве).
Судом установлено, что определением Вахитовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ. наложен арест на имущество, принадлежащее ФИО1: земельный участок, площадью 940 кв. м., кадастровый №, расположенный по адресу: Б; незавершенный строительством жилой дом (стадия строительства – под крышей) кадастровый условный №, расположенный по адресу: Б…
Заочным решением Вахитовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ. по гражданскому делу № удовлетворен иск ООО «ЛКМБ-РТ» о взыскании с ООО «Тюлячинский трубный завод», ФИО1, ФИО3 в солидарном порядке в пользу ООО «ЛКМБ-РТ» по договору лизинга от ДД.ММ.ГГГГ. №-СУ суммы основного долга за период с ДД.ММ.ГГГГ. в размере ., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ. в размере .; по соглашению о погашении задолженности от ДД.ММ.ГГГГ. №-СУ/ПД суммы основного долга за период с ДД.ММ.ГГГГ. в размере ., пени за период ДД.ММ.ГГГГ. в размере ., в возврат госпошлины .
Заочное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ
По вступлению заочного решения в законную силу, Вахитовским районным судом ДД.ММ.ГГГГ. выдан исполнительный лист серии ФС №, на основании которого судебным приставом-исполнителем ОСП по Вахитовскому и м ДД.ММ.ГГГГ. было возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении ФИО1 (сводка по исполнительному производству).
Решением Арбитражного суда РТ от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № основной должник ООО «Тюлячинский трубный завод» признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев до ДД.ММ.ГГГГ. Исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на временного управляющего ООО «Тюлячинский трубный завод» ФИО7
Постановлением судебного пристава – исполнителя Ново – Савиновского РО СП УФССП по РТ от ДД.ММ.ГГГГ. исполнительное производство №-ИП в отношении ФИО3 (поручителя) окончено, в связи с тем, что у должника отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание.
Как следует из материалов дела, установлено, что судебным приставом-исполнителем ОСП по Вахитовскому и м в отношении должника ФИО1 были возбуждены исполнительные производства №-№,, которые постановлением судебного пристава от ДД.ММ.ГГГГ. объединены в сводное исполнительное производство, которому присвоен №-СД.
В ходе исполнительного производства судебным приставом выполнены ряд исполнительных действий, а именно: направлены запросы в банки; в ГИБДД МВД России на получение сведений о зарегистрированных автотранспортных средств; в ФНС к ЕГРН; в ФМС; к оператору связи; в ПФР на получение сведений о заработной плате; иных выплатах и вознаграждениях застрахованного лица; в Росреестр к ЕГРП; в ФНС к ЕГРЮЛ/ЕГРИП; наложен запрет на регистрационные действия в отношении транспортных средств; обращено взыскание на заработную плату, обращено взыскания на ДС должника, находящиеся в банке или иной кредитной организации, то есть принимались меры принудительного взыскания с должника.
Согласно сведениям из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ., ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок: земли населенных пунктов, под незавершенный строительством индивидуальный жилой дом, с кадастровым номером № площадью 940 кв. м., находящийся по адресу: РТ, , уч. 1Б; незавершенный строительством жилой дом (стадия строительства – под крышей) кадастровым номером №, общей площадью 141,5 кв. м., расположенный по адресу: РТ, Б.
Согласно справке № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 является сотрудником ООО «Перон» и занимает должность директора с ДД.ММ.ГГГГ. по настоящее время.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. денежные средства на депозит Приволжского РО СП УФССП по РТ в счет погашения задолженности не поступали.
Должник реальных мер по погашению суммы долга не предпринимает, решение Вахитовского районного суда по делу №г. ответчиком не исполнено, остаток задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составляет .
ООО «ЛКМБ-РТ» просит обратить взыскание на вышеуказанное недвижимое имущество, принадлежащее ФИО1, в целях погашения задолженности в пользу ООО «ЛКМБ-РТ».
В силу ст. 79 Федерального закона «Об исполнительном производстве», взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику — гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен ГПК РФ (ч.1 ст. 446), запрещающий обращать взыскание не на любое принадлежащее должнику жилое помещение, а лишь на то, которое является для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, единственным пригодным для проживания.
Таким образом, суд, исследовав и проанализировав все представленные доказательства, приходит к выводу об удовлетворении иска ООО «ЛКМБ-РТ». Судом установлено, что ответчик является должником по исполнительному документу о взыскании в пользу истца денежных средств в размере ., как было заявлено истцом и не оспорено ответчиком. Задолженность на день вынесения решения и в настоящее время составляет . Погашение задолженности ФИО1 длительное время не производится, что нарушает права взыскателя.
Со стороны ответчика не приведено доводов, свидетельствующих о невозможности обращения взыскания на земельный участок и незавершенный строительством жилой дом, расположенный на нем. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что указанный выше спорный жилой дом, назначение которого – нежилое, исходя из указанного, не является для должника пригодным для проживания, в связи, с чем ограничения, установленные ст. 446 ГПК РФ для обращения взыскания на жилое помещение, в данном случае отсутствуют.
Ответчиком не доказано несоразмерности долга стоимости земельного участка и жилого дома и не заявлено об обращении взыскания в первую очередь на другое принадлежащее ему имущество. Необходимо отметить, что ответчиком на протяжении длительного времени не принято никаких мер к погашению задолженности в крупном размере, на вызовы судебного пристава не является.
Доводы представителя ответчика о том, что судебным приставом-исполнителем не направлялся исполнительный лист по месту работы должника, не может служить основанием к отказу в иске. Поскольку должник является сотрудником ООО «Перон» и занимает должность директора с ДД.ММ.ГГГГ.
С учетом изложенного, поскольку погашение задолженности ответчиком на протяжении длительного времени фактически не производится. Требования истца об обращении взыскания на земельный участок и незавершенный строительством жилой дом, расположенный на нем, соответствуют обстоятельствам дела, не противоречат вышеизложенным положениям закона, не нарушают прав должника и направлены на защиту прав взыскателя способом, соответствующим балансу интересов сторон. На спорное имущество должника должно быть обращено взыскание для погашения задолженности по указанному исполнительному производству.
При этом согласно требованиям ст. 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» и разъяснениям, изложенным в п. 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», настоящее решение об обращении взыскания на имущество должника является основанием для осуществления судебным приставом-исполнителем оценки имущества по правилам ст. 85 названного закона, в связи, с чем при вынесении настоящего решения об обращении взыскания на имущество должника не подлежит установлению начальная продажная цена. Способ продажи такого имущества также не подлежит установлению, так как предусмотрен законом (ст. 87 данного Федерального закона).
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
На основании выше изложенного и руководствуясь статьями 12, 39, 56, 57, 194-199 ГПК РФ, суд
Обратить взыскание на земельный участок с кадастровым номером №, назначение объекта: Земли населенных пунктов, под незавершенный строительством индивидуальный жилой дом, площадью 940 кв. м., по адресу: РФ, РТ, №;
Обратить взыскание на объект незавершенного строительства, кадастровый (условный) №, расположенный по адресу: РТ,
Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Лизинговая компания малого бизнеса РТ» расходы по оплате государственной пошлины в размере
Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ через Кировский районный суд в месячный срок.
РЕШЕНИЯ СУДОВ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ:
Решение суда о взыскании задолженности по договору долевого участия
Истец обратился в суд с иском к ответчику в вышеприведенной формулировке. В обоснование, указав, что дд.мм.гггг. между истцом и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве жилого . В соответствии, с которым застройщик обязался.
Решение суда о взыскании задолженности по договору долевого участия
Истец обратился в суд с иском к ответчикам в вышеприведенной формулировке. В обоснование, указав, что дд.мм.гггг. между истцом и ответчиками был заключен договор долевого участия в строительстве жилого . В соответствии, с которым застройщик обязал.
Источник: sud-praktika.ru
Как обращается взыскание на недвижимое имущество должника в рамках исполнительного производства
Общий порядок обращения взыскания на недвижимость установлен Законом об исполнительном производстве. Специальные правила для заложенной недвижимости предусмотрены Законом об ипотеке.
Чтобы обратить взыскание, судебный пристав с помощью оценщика оценивает недвижимость и арестовывает ее. Арест регистрируется в ЕГРН. После этого недвижимость продают на открытом аукционе.
Иногда приставу требуется решение суда, чтобы обратить взыскание. Например, это нужно для земельных участков.
В некоторых случаях может понадобиться регистрация права собственности на недвижимость за должником или взыскателем. Она проводится по инициативе судебного пристава.
1. Когда взыскание может быть обращено на недвижимость
Судебный пристав может обратить взыскание на недвижимость, если у должника нет или не хватает денег на то, чтобы выполнить требования исполнительного документа (ч. 4 ст. 69 Закона об исполнительном производстве).
При этом пристав должен учитывать очередность обращения взыскания. Так, если должник — ИП, требования к которому связаны с его предпринимательской деятельностью, или юридическое лицо, пристав может обратить взыскание на недвижимость только в третью или четвертую очередь. То есть после того, как обратит взыскание на движимое имущество и имущественные права, которые непосредственно не используются в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг (ч. 1, 2 ст. 94 Закона об исполнительном производстве).
Учтите, что иногда для обращения взыскания недостаточно инициативы пристава, а необходимо судебное решение.
1.1. В каких случаях для обращения взыскания на недвижимость нужно решение суда
Оно нужно, в частности, для обращения взыскания на земельный участок (ст. 278 ГК РФ). Обратиться в суд за таким решением может пристав или взыскатель (п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).
Также судебный акт по общему правилу нужен, чтобы обратить взыскание на заложенную недвижимость по требованиям залогодержателя (ст. 51 Закона об ипотеке). При этом может возникнуть ситуация, когда в исполнительном документе есть только требование обратить взыскание на заложенное имущество и нет требования взыскать долг по основному обязательству. В этом случае пристав не вправе обращать взыскание на иное имущество должника, кроме заложенного (п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).
2. Когда взыскание не может быть обращено на недвижимость
Пристав не может обратить взыскание на недвижимость, если (ч. 4 ст. 69 Закона об исполнительном производстве, п. 2 ст. 129 ГК РФ):
1)она изъята из гражданского оборота. Например, участки недр являются государственной собственностью и не могут быть отчуждены (ст. 1.2 Закона о недрах);
2)федеральный закон запрещает обращать на нее взыскание. Например, нельзя обратить взыскание:
на единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение гражданина-должника и членов его семьи, которые совместно живут с ним (ч. 1 ст. 446 ГПК РФ). Однако учтите, что, если единственным жильем должника является самовольная постройка, ее можно снести, поскольку снос — это не обращение взыскания по смыслу ст. 446 ГПК РФ (см.
Позицию ВС РФ). Учтите, что до внесения соответствующих изменений в законодательство иммунитет в отношении жилых помещений, установленный положением ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, распространяется и на случаи, когда недвижимость считается роскошной и явно превышает уровень достаточности для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище (Постановление Конституционного Суда РФ от 14.05.2012 N 11-П, Определение Верховного Суда РФ от 29.10.2020 N 309-ЭС20-10004 по делу N А71-16753/2017). При этом суд может посчитать необоснованным применение исполнительского иммунитета, если одновременно соблюдены такие условия/выполнено хотя бы одно из условий (Постановление Конституционного Суда РФ от 26.04.2021 N 15-П):
— отказ в его применении не оставит должника и членов его семьи без пригодного для проживания жилища;
— обращение взыскания на жилое помещение может погасить существенную часть долга;
— при продаже единственного жилья с торгов и предоставлении должнику нового жилья по соцнорме его место жительства (поселение) не изменяется;
земельный участок под таким жильем (ч. 1 ст. 446 ГПК РФ). Однако можно обратить взыскание на часть указанного земельного участка, которая явно превышает предельный минимальный размер, обусловленный назначением и разрешенным использованием участка.
Это возможно, если такая земля не используется, чтобы обеспечивать необходимый уровень существования должника и членов его семьи, и при этом доходов должника явно не хватает, чтобы удовлетворить требования исполнительного документа в разумный срок (п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).
Кроме того, взыскание на указанную недвижимость можно обратить, если это разрешает законодательство об ипотеке.
3. Как оценивается недвижимое имущество
При аресте недвижимости пристав может предварительно оценить ее сам (п. 3 ч. 5 ст. 80 Закона об исполнительном производстве). Однако в течение месяца после обнаружения недвижимости он обязан произвести оценку с привлечением оценщика (п. 1 ч. 2 ст.
85 Закона об исполнительном производстве).
Стоимость имущества, указанная оценщиком в его отчете, пристав должен отразить в постановлении об оценке (п. 3 ч. 4 ст. 85 Закона об исполнительном производстве).
4. Как арестовывается недвижимое имущество
Чтобы арестовать недвижимость, пристав составляет постановление и акт о наложении ареста на имущество должника (ч. 4, 5 ст. 80 Закона об исполнительном производстве).
Арест должен быть зарегистрирован в ЕГРН (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Поэтому пристав направляет в Росреестр заверенную копию акта о наложении ареста (ч. 13 ст.
32 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 1.1 Приказа Росреестра от 18.10.2016 N П/0515).
Арестованную недвижимость пристав передает под охрану должнику или членам его семьи. Последних назначает пристав. Если должник — организация, пристав указывает в постановлении ее должностное лицо, которое несет ответственность за охрану.
Также пристав может на возмездной основе передать недвижимость под охрану стороннему лицу, с которым ФССП России или ее территориальный орган заключили договор (ч. 1 ст. 86 Закона об исполнительном производстве, п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).
5. Когда при обращении взыскания на недвижимость регистрируется право собственности должника или взыскателя
Пристав может обратиться в Росреестр для регистрации права собственности на недвижимость должника или взыскателя.
Регистрация права собственности должника может понадобиться приставу для последующего обращения взыскания на недвижимость, если у должника нет или не хватает иного имущества, на которое можно обратить взыскание (ч. 1 ст. 66 Закона об исполнительном производстве).
Например, такая необходимость может возникнуть при обращении взыскания на объект незавершенного строительства. Пока право собственности должника не зарегистрировано, такой объект нельзя продать на торгах (п. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Также пристав может обратиться в суд, чтобы принудительно зарегистрировать переход к должнику права собственности на недвижимость, когда другая сторона сделки, в результате которой это право переходит, уклоняется от регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ, п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).
Регистрация права собственности взыскателя нужна, в частности, когда он по предложению пристава оставил за собой нереализованную недвижимость (п. 3 ч. 2 ст. 66 Закона об исполнительном производстве).
6. Как реализуется недвижимое имущество
Пристав выносит постановление о передаче недвижимости на реализацию (ч. 6 ст. 87 Закона об исполнительном производстве). После этого он передает имущество на реализацию территориальному органу Росимущества или привлеченной им специализированной организации (ч. 7 ст.
87 Закона об исполнительном производстве, п. п. 2.1, 2.3 Соглашения ФССП России N 0001/13, Росимущества N 01-12/65 от 30.04.2015).
Недвижимость продают на открытых торгах в форме аукциона (ч. 3 ст. 87 Закона об исполнительном производстве). Порядок их проведения установлен Гражданским кодексом РФ, Законом об исполнительном производстве и иными нормативными правовыми актами (ч. 2 ст.
90 Закона об исполнительном производстве).
Так, по закону начальная продажная цена на торгах по общему правилу не может быть меньше стоимости имущества, которую пристав указал в постановлении об оценке (ч. 8 ст. 87 Закона об исполнительном производстве).
Кроме того, закон устанавливает порядок извещения о торгах, определяет, какие сведения должны быть в извещении и где их надо публиковать (п. п. 2, 3, 5 ст. 448, п. 4 ст. 449.1 ГК РФ, ч. 3 ст. 90 Закона об исполнительном производстве).
В определенных случаях организатор торгов может признать их несостоявшимися — в частности, если победитель торгов вовремя не оплатит имущество в полном объеме (п. 4 ст. 91 Закона об исполнительном производстве). В таком случае по общему правилу могут быть назначены повторные торги (ч. 1 ст. 92 Закона об исполнительном производстве).
Если и они будут признаны несостоявшимися, взыскатель при определенных условиях может оставить нереализованную недвижимость себе (ч. 3 ст. 92, ч. 11 — 14 ст. 87 Закона об исполнительном производстве).
Обратите внимание: для реализации заложенной недвижимости Законом об ипотеке установлены специальные правила. В частности, повторные торги можно провести, только если залогодатель и залогодержатель не договорятся, что последний приобретет имущество по начальной продажной цене и зачтет в счет покупной цены требования, обеспеченные ипотекой (п. п. 2, 3 ст. 58 Закона об ипотеке).
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.
Остались вопросы к адвокату?
Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!
Источник: pravo163.ru
Нестандартные объекты недвижимого имущества: особенности обращения взыскания
В статье проанализированы процессуально-правовые особенности обращения взыскания на некоторые нестандартные объекты недвижимого имущества: обремененные рентой, объекты незавершенного строительства с учетом гражданско-правового статуса недвижимого имущества.
Ключевые слова
Текст научной работы
Как известно, недвижимое имущество является одним из наиболее распространенных объектов обращения взыскания в исполнительном производстве. В то же время, перечень, специфика и правовой режим объектов недвижимого имущества достаточно разнообразны.
Обзор научной литературы показывает, что большинство научных исследований посвящены наиболее распространенным объектам (жилые и нежилые помещения, земельные участки) или наиболее простым правовым режимам (на праве единоличной собственности, без особых обременений (кроме залога)). При этом относительно мало научных работ, посвященных таким нестандартным ситуациям, как обремененные рентой, объекты незавершенного строительства, объекты права общей собственности, нахождение имущества у третьих лиц. Хотя, следует отметить, что в жизни и правоприменительной практике такие ситуации не такая уж редкость. В связи с этим, в настоящей статье автор предпринял попытку анализу особенности обращения взыскания на недвижимое имущества в вышеуказанных ситуациях.
Недвижимое имущество должника может быть обременено рентой и, как правило, сторонами такого договора выступают физические лица. Несмотря на малую популярность договора ренты, его нельзя сбрасывать со счетов. На актуальность данного вопроса указывало Распоряжение ГУ ФССП РФ по Москве от 14.11.2006 г. № 223-р «Об утверждении Методических разъяснений о возможности обращения взыскания на недвижимое имущество должника-гражданина, обремененное рентой на основании договора пожизненного содержания с иждивением» [1].
Для обращения взыскания на подобное недвижимое имущество имеет особое значение норма ст. 604 Гражданского кодекса РФ, согласно которой недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания, может быть отчуждено, сдано в залог или иным способом обременено только с предварительного согласия получателя ренты. Таким образом, и взыскание на такое недвижимое имущество не может быть обращено без согласия получателя ренты.
Особенности обращения взыскания на объекты незавершенного строительства связаны, прежде всего, с тем, что для обращения на них взыскания как на недвижимое имущества обязательна его предварительная государственная регистрация в соответствии с законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [2]. Согласно ст.ст. 130, 219 Гражданского кодекса РФ, незавершенное строительство является недвижимым имуществом и право собственности на него подлежит государственной регистрации. Здесь и находят применение нормы ст. 66 закона «Об исполнительном производстве» о праве судебного пристава-исполнителя обращаться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество.
Особый порядок обращения взыскания на право общей собственности должника, обращение на которую часто встречается в рамках исполнительного производства [3]. Соглашаемся с мнением о том, что «в отношении должников — физических лиц особенно актуально правило о том, что взыскание может быть обращено на долю должника в общем имуществе, поскольку такая ситуация возникает в отношении должников, состоящих в браке»[4].
Согласно ч. 6 ст. 69 закона «Об исполнительном производстве», если должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, то взыскание обращается на долю должника, определяемую в соответствии с федеральным законом. Необходимо отметить, что в настоящее время довольно часто встречается долевая собственность в недвижимом имуществе.
Пристав накладывает арест на долю в общем недвижимом имуществе и производит ее оценку в общем порядке обращения взыскания на недвижимое имущество. Особый порядок реализации такой доли. Так, согласно ст.
255 Гражданского кодекса РФ, при недостаточности у собственника другого имущества, кредитор участника долевой или совместной собственности вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если же такое выделение в натуре невозможно (как это часто бывает с недвижимостью), либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.
Цена предложения в таком случае должна быть соразмерна рыночной стоимости такой доли. Если остальные участники общей собственности отказались от приобретения доли должника, кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов [3].
Но здесь у взыскателя появляются определенные трудности, так как в суде, при подаче подобного требования, он должен доказать наличие задолженности и отсутствие у должника иного имущества, невозможность раздела находящегося в долевой собственности недвижимого имущества в натуре и выдела доли должника или несогласие на такой раздел остальных участников долевой собственности, а также подтвердить получение отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника, поскольку лишь при наличии такого отказа у кредитора возникает право требования обращения взыскания на долю должника путем ее продажи с публичных торгов [5]. Если участников долевой собственности несколько, то взыскателю придется провести сложную и долгую работу по их розыску и получению необходимых бумаг. Как вариант, остальные участники общей долевой собственности могут быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц [6]. Согласно Апелляционному определению Воронежского областного суда от 20.09.2012 г. № 33-4828 [7], закон «Об исполнительном производстве» не содержит положений, ограничивающих право на преимущественное приобретение долей в праве собственности на имущество, принудительно реализуемых на торгах в рамках исполнительного производства.
Особый порядок обращения взыскания на долю должника в общем имуществе супругов, так как в таком случае начинает действовать семейное законодательство.
Согласно ст. 45 Семейного кодекса РФ, по обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено только на имущество этого супруга, а при его недостаточности кредитор вправе требовать выдела доли супруга-должника (которая причиталась бы ему при разделе общего имущества супругов) для обращения на нее взыскания.
Относительно вопроса о том, кто может подавать такое требование, существуют следующие мнения. Согласно п. 2 Приказа УФССП от 6 октября 2010 г. № 816 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке обращения взыскания на совместно нажитое имущество супругов» [8], при выявлении совместно нажитого супругами имущества судебный пристав-исполнитель накладывает на него арест в общем порядке, после чего уведомляет взыскателя о необходимости обращения в суд за выделом доли совместно нажитого имущества, устанавливая взыскателю для этого определенный срок. В то же время, согласно Определению Приморского краевого суда от 03.03.2014 г. по делу № 33-1698 [9] ошибочны выводы о том, что судебному приставу-исполнителю не предоставлено право на обращение в суд с подобным заявлением. Иное мнение высказано в Определении Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.04.2009 г. № 3705/09 [10] и в Апелляционном определении Ульяновского областного суда от 15.04.2014 г. по делу № 33-1125/2014 [11].
Следует отметить, что закрепление возможности предъявления такого требования приставом-исполнителем было бы целесообразным. Предлагается закрепить подход, согласно которому требование о выделе доли в общем имуществе супругов при обращении на него взыскания в рамках исполнительного производства может быть подано в суд именно судебным приставом-исполнителем. Это позволило бы избежать излишнего затягивания исполнительного производства. Ведь в данном процессе роль взыскателя минимальна.
В отношении применения в рассматриваемых правоотношениях правила из ч. 3 ст. 35 СК РФ о необходимости получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, можно привести выводы из Определения Московского областного суда от 30.08.2011 г. по делу № 33-16422 [12]. Так, согласно указанному судебному акту, в случае, предусмотренном п. 3 ст. 35 СК РФ, речь идет о сделках совершенных на основе добровольного волеизъявления одного из супругов, тогда как при заключении сделки на торгах по продаже арестованного имущества, в рамках исполнения судебного акта, такого согласия быть не может.
Несмотря на, казалось бы, довольно четкую регламентацию обращения взыскания на долю должника в совместном имуществе супругов, на практике данная процедура имеет определенные сложности. Так, А.И. Хикматуллин отмечает следующую проблему: «в случае, когда совместно нажитое имущество супругов не выявлено, судебные приставы-исполнители неправомерно отказывают взыскателям в направлении запросов в регистрирующие органы для установления имущества, зарегистрированного на супруга должника, аргументируя это тем, что супруг должника не является стороной по исполнительному производству и установление его имущественного положения превышает служебные полномочия судебного пристава-исполнителя» [13].
Таким образом, можно сделать вывод о том, что обращение взыскания на право общей собственности должника довольно часто используется в рамках исполнительного производства, но при этом особенностью данной процедуры является то, что здесь необходимо особо активное участие взыскателя.
Законом «Об исполнительном производстве» особо выделено обращение взыскания на имущество, находящееся у третьих лиц (ст. 77 закона «Об исполнительном производстве»). При обращении взыскания на недвижимое имущество данная статья актуальна в отношении группы недвижимого имущества «по закону» — морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Согласно ч. 1 указанной статьи, по общему правилу обращение взыскания на имущество должника, находящееся у третьих лиц, производится на основании судебного акта и в отдельных случаях оно может быть произведено на основании исполнительной надписи нотариуса. Заявление в суд об обращении взыскания на имущество, находящееся у третьих лиц подается взыскателем или судебным приставом-исполнителем и рассматривается судом в десятидневный срок со дня его поступления. Вступивший в законную силу судебный акт об обращении взыскания на имущество должника, находящееся у третьих лиц, подлежит немедленному исполнению.
Источник: novainfo.ru
ВС РФ разъяснил, как обратить взыскание на участок, который в залоге у банка, если на нем недостроенный многоквартирный дом
Компания взяла кредиты для строительства многоквартирного дома под залог участка. Она не вернула кредит и не достроила дом. Банк решил обратить взыскание на участок, но столкнулся с тем, что дольщики являются залогодержателями участка по закону.
Карточка дела
Реквизиты судебного акта
Определение ВС РФ от 29.06.2021 № 305-ЭС21-6183 по делу № А40-122389/2019
ООО КБ «Эргобанк»
ООО «Региональная инвестиционная компания»
Суть дела
У компании в собственности был земельный участок. Она решила построить на нем многоквартирный дом. Для этого она взяла несколько кредитов в банке в рамках кредитных линий. Также компания и банк заключили договоры ипотеки земельного участка, в том числе последующей ипотеки. По условиям этих договоров компания передала в залог банку земельный участок.
Стороны определили стоимость заложенного земельного участка в размере 318 млн руб.
Позже суд признал банк банкротом, в отношении него было открыто конкурсное производство.
Поскольку компания не исполнила свои обязательства по кредитным договорам, суд взыскал с нее в пользу банка задолженность. Согласно результатам проведенной по ходатайству компании судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка составила 250 млн руб.
Компания так и не выплатила задолженность. Тогда банк подал иск об обращении взыскания на имущество согласно договорам ипотеки земельного участка, определив начальную стоимость в размере 318 млн руб.
Позиция судов
Суды трех инстанций удовлетворили иск. Они обратили взыскание на земельный участок, установив на торгах начальную стоимость в размере 318 млн руб., то есть стоимость, которая была предусмотрена в договорах ипотеки. Суды пришли к выводу о доказанности права банка получить удовлетворение ненадлежаще исполненного обязательства компании из стоимости заложенного имущества.
При этом суды не стали включать стоимость объекта незавершенного строительства, который находился на этом земельном участке. Они отклонили довод о том, что обращение взыскания на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, возводимый на условиях долевого участия в строительстве, возможно только при наличии оснований, предусмотренных законом. В частности, в ст. 14 Федерального закона от 3.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве).
Кроме того, суды апелляционной и кассационной инстанций указали, что компании как застройщику ничего не препятствует зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. После чего такой объект будет считаться находящимся в залоге у участников долевого строительства. Обращение взыскания на земельный участок в пользу банка не нарушает интересы дольщиков.
Позиция ВС РФ
СКЭС ВС РФ отменила судебные акты трех инстанций и направила дело на новое рассмотрение. Компания ссылалась на принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов и настаивала на изменении стоимости предмета залога в связи с возведением на земельном участке объекта незавершенного строительства, которую суды не учли при обращении взыскания на этот участок в пользу банка.
К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, — общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ).
В случаях, предусмотренных законом или договором, предмет залога может находиться в залоге у нескольких лиц, имеющих на него равные по старшинству права залогодержателей (созалогодержатели), в обеспечение исполнения разных обязательств, по которым созалогодержатели являются самостоятельными кредиторами (п. 1 ст. 335.1 ГК РФ).
Особенности обращения взыскания на имущество, находящееся в ипотеке в силу закона в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве, определяются указанным законом (п. 5 ст. 50 Закона об ипотеке). В силу ч. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве (в действовавшей на момент заключения спорных договоров об ипотеке редакции) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия в долевом строительстве с момента государственной регистрации этого договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
В части 6 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве установлены условия привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае, когда до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, земельный участок и возведенные на нем объект незавершенного строительства или объект долевого строительства были переданы в залог в качестве обеспечения обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.
Частью 7 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве установлены условия передачи в залог вышеназванного недвижимого имущества после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. Наконец, ст. 14 Закона об участии в долевом строительстве установлены особенности обращения взыскания на предмет залога, а ст. 15 — особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества.
В этом деле суды, установив целевой характер кредитов, выданных банком компании, и наличие у нее договоров участия в долевом строительстве, не проверили, когда был заключен договор и, соответственно, каким правилам — ч. 6 или ч. 7 ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве — должны подчиняться залоговые отношения застройщика с банком по поводу спорного земельного участка.
Суды не учли, что спорный земельный участок находится в ипотеке в силу закона у участников долевого строительства. Они разрешили спор без учета залоговых прав дольщиков, установленных законом, и не решили вопрос об участии этих лиц или их представителя в деле.
Кроме того, ссылаясь на необходимость государственной регистрации застройщиком объекта незавершенного строительства, суды не учли, что такая регистрация является условием нахождения в залоге у участников долевого строительства именно объекта незавершенного строительства. Наличие регистрации этого объекта не влияет на права участников долевого строительства как залогодержателей на земельный участок.
Таким образом, без выяснения вопросов с правами по Закону о долевом участии в строительстве суды не вправе были решить вопрос о порядке и условиях реализации залоговых прав банка на земельный участок, которыми обеспечивались обязательства застройщика по целевому кредиту на строительство многоквартирного дома и иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.
Источник: www.eg-online.ru