Некачественными с юридической точки зрения признаются товар или услуга, уровень которых не соответствует условиям, обозначенным в договоре, а также действующим стандартам, регламентам и нормативам. Товар (услуга) низкого качества не могут полностью удовлетворить требования потребителя – результатом становится правовой спор.
Некачественными могут быть признаны не только приобретаемые вещи, но и дорогостоящее имущество, к примеру, квартира. При решении подобных вопросов может помочь юрист в сфере строительства. Покупателей недвижимости или заказчиков ремонтных работ призван защитить Гражданский Кодекс, а также статьи ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и «О защите прав потребителей».
Данные нормы не касаются покупки жилья у физических лиц и не затрагивают ремонтные работы ненадлежащего качества, проводившиеся гражданином, не имеющим статуса ИП.
Юрист в сфере строительства: как поступить при обнаружении недостатков в квартире
Согласно действующему законодательству покупатель имеет право на:
Сложности взыскания убытков
— продажу ему вещей (или оказание услуг) надлежащего качества;
— безопасность приобретаемого товара (услуги);
— получение информации о продавце, изготовителе и исполнителе;
— снижение стоимости и возврат товара ненадлежащего качества, а также его ремонт или обмен;
— проверку качества предлагаемого товара (услуги);
— возмещение понесенного ущерба;
— возврат части отданных средств, если нарушены сроки передачи товара или предоставления услуги;
— получение приобретенного или оказание услуги в определенный срок.
То есть если покупатель принимает объект недвижимости у застройщика, будущее жилье нужно тщательно осмотреть с целью обнаружения возможных недостатков. Полы и стены должны быть ровными, стеклопакеты не иметь дефектов различного рода. Следует проверить и работу водопроводной системы, канализации и пр.
Часто недобросовестный застройщик старается всячески замаскировать недочеты, а потому в идеале на приемку квартиры следует пригласить специалиста. Все очевидные недостатки должны быть зафиксированы в смотровом листе. При обнаружении проблем акт приемки-передачи подписывать не нужно – следует дождаться устранения указанных дефектов. И лишь когда все работы будут завершены и компания вновь пригласит покупателя на осмотр, можно будет оформить соответствующий документ, на основании которого в дальнейшем будет осуществлена регистрация прав собственности.
Если проблемы выявлены позже: когда потребуется юрист, специализирующийся в строительстве в СПБ
Подписание акта приемки-передачи говорит о том, что застройщик добросовестно выполнил все возлагавшиеся на него обязательства. А потому, если покупатель осмотрел квартиру поверхностно и не заметил ряда дефектов, в дальнейшем предъявление претензий будет осложнено.
Хотя ситуация, когда скрытые недостатки были обнаружены уже после подписания документации, вполне возможна. Если они были найдены, в адрес застройщика необходимо направить претензию с требованием устранения дефектов или выплате компенсации, снижении цены квартиры. В случае когда обнаруженный недостаток является существенным и компания не исполнила соответствующие требования в отведенный для этого срок, покупатель может требовать расторжения договора с возвратом всех внесенных средств.
Взыскание убытков с руководителя общества: обзор судебной практики
Деятельность компаний-застройщиков на местах контролируется госорганами, но при обнаружении недостатков при приемке недвижимости добиться правды можно только в суде, поскольку налицо наличие гражданско-правового спора. Здесь можно прибегнуть к помощи такого специалиста как юрист по строительству. Гражданин, обратившийся в суд, может рассчитывать на:
— компенсацию от застройщика;
— получение определенной суммы в качестве неустойки;
— привлечение застройщика к исправлению недостатков;
— расторжение договора с возвращением средств;
— компенсацию за моральный ущерб;
— возмещение судебных издержек.
Приобретателю следует помнить, что гарантийный период на недвижимость составляет 5 лет, а на технологическое оборудование (система водопровода и пр.) – 3 года. Если с момента приемки-передачи прошло больше времени, доказывать вину застройщика придется приобретателю, а это осложняет задачу защитника. То есть затягивать с решением вопроса не стоит.
Претензии к застройщику по ДДУ
Выявленные недостатки приобретенной недвижимости являются поводом для составления претензии по отношению к застройщику или подрядчику. Нарушение установленных норм и закона «О защите прав потребителей» позволяет сформировать претензию.
В составленном документе требуется отразить все данные о нарушении стороной обязательств, указать все требования со ссылкой на акты законодательства, привести расчет суммы, которую планируется взыскать. Следует также отметить, что вслед за невыполнением требований последует обращение в суд.
К претензии прикладываются такие документы как:
— договор ДДУ;
— заключение экспертов;
— оценочный акт;
— договор с организацией, взявшейся за устранение недостатков в квартире;
— фото и видео.
Копию претензии со всеми имеющимися документами нужно передать застройщику и проследить, чтобы были проставлены все печати и фигурировала подпись на втором экземпляре. Если было решено отправить документы заказным письмо, нужно составить опись вложения.
Возмещение убытков: советует юрист по строительству
По требованию заказчика подрядчик выплачивает компенсацию за некачественно выполненный ремонт квартиры. Владелец может устранить недостатки и самостоятельно, после взыскав с организации, все имевшие место расходы. Если ремонт выполнен очень плохо и исправить дефекты невозможно, гражданин вправе потребовать вернуть все средства, отданные за устранение.
Действовать в этом случае лучше согласно следующему алгоритму:
— подготовка претензии и необходимых документов;
— направить претензию подрядчику;
— обратиться в суд при отказе от выполнения требований;
— принять участие в заседаниях;
— получить решение суда.
Каждый юрист, специалист в строительстве СПБ, посоветует помнить о следующих нюансах:
— если размер компенсации менее 50 тысяч рублей, то иск подают мировому судье, а если сумма выше, то в районный суд по адресу нахождения компании или проживания истца, а также места исполнения договора;
— подобные иски не требуют уплаты госпошлины;
— если дело будет выиграно, то с подрядчика дополнительно будет взыскано 50% его стоимости – она также будет выплачена истцу.
Не нужно забывать о своих правах: с подрядчика взыскиваются все понесенные убытки – даже затраты на аренду квартиры на время ремонта.
Источник: pravo112.ru
Проблемы возмещения убытков при нарушении обязательств по выполнению строительных работ
Возмещение убытков является одним из элементов системы российского гражданского законодательства.
Возмещение убытков имеет место быть во всех случаях нарушения гражданских прав, за исключением отдельных случаев, прямо предусмотренных законом или же договором. Данная мера гражданско-правовой ответственности является общей. Другие формы гражданско-правовой ответственности носят специальный характер, так как специально предусмотрены законом или же договором.
Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств (ст.393 п. 1 ГК РФ). Так как возмещение убытков носит имущественный характер, имущество из хозяйственной сферы одного участника гражданского оборота передается другому участнику гражданского оборота, т.е. потерпевшему.
Это всегда ответственность одного участника гражданских правоотношений перед другим его участником. Возмещение убытков всегда направлено на восстановление имущественной сферы потерпевшего. Правонарушитель тем самым должен вернуть имущественное положение потерпевшего в то состояние, в котором оно находилось до правонарушения. При этом восстановление имущественной сферы потерпевшего происходит за счет имущества правонарушителя. Следовательно, возмещение убытков несет в себе компенсационную функцию.
В СОСТАВ УБЫТКОВ ВХОДЯТ «РЕАЛЬНЫЙ УЩЕРБ» И «УПУЩЕННАЯ ВЫГОДА».
Следует иметь в виду, что при определении размера упущенной выгоды должны учитываться только точные данные. Напротив, ничем не подкрепленные расчеты должника по поводу предполагаемых доходов во внимание не должны приниматься.
В условиях постоянного колебания цен, необходимо установить, как будут взыскиваться убытки. Правила ст. 15 ГК РФ необходимо применять с учетом положений ст. 393 ГК РФ, где говорится, что при определении убытков принимаются цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, то в день, когда был предъявлен иск. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требования о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.
Суд вправе уменьшить размер ответственности должника в том случае, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению (ст. 404 ГК РФ).
В целях обеспечения принципа полного возмещения убытков при нарушении обязательств по выполнению строительных работ необходимо не только изменить действующее правовое регулирование, но и разработать соответствующие методики. В современных условиях такие методики должны носить рекомендательный характер для участников строительного процесса и для правоохранительных органов. Судебная и арбитражная практика выявляет крайне незначительное число дел о взыскании убытков. Требование о возмещении убытков заявляется вместе с требованием о взыскании задолженности и за выполненные строительно-монтажные работы и выражается в денежных суммах, уплаченных в связи с неплатежами (налоги, прочие обязательные платежи). При рассмотрении судебной практики по строительным подрядам за 2000 г. в Арбитражном суде Воронежской области было выявлено три дела о взыскании убытков (при этом общее количество судебно-арбитражных дел — 83).
Исходя из вышеизложенного, можно сделать следующие выводы:
- действующее гражданское законодательство исходит из принципа полного возмещения убытков, если законом или договором не предусмотрено иное;
- институт возмещения убытков в российском праве внешне имеет значительные отличия в своем регулировании от англо-американской системы права, а также от немецкой и французской систем. Считаем необходимым отметить, что российское право в этом вопросе делает попытку приблизиться к зарубежной системе правопорядка;
- необходимо различать убытки в экономическом и юридическом смыслах;
- нормы об убытках распространяются исключительно на материальный вред, который может быть исчислен в денежном эквиваленте. Потерпевшей стороне в результате нарушения договора ущерб должен быть компенсирован полностью. Убытки должны включать любые понесенные стороной потери и выгоду, которой сторона лишилась. Иными словами, должник должен восстановить имущественное положение, которое было до нарушения обязательства;
- выделенная в составе убытков упущенная выгода означает, что она должна быть возмещена наряду с реально понесенным ущербом. В том случае, если размер убытков не может быть установлен потерпевшей стороной в разумной степени достоверности, тогда определение размера убытков осуществляется по усмотрению суда.
В «Руководстве. по составлению договоров подряда на строительство» подрядчикам и заказчикам рекомендовано исходить из правил возмещения виновной стороной фактически нанесенных убытков, включая упущенную выгоду.
Высший Арбитражный Суд РФ в своих решениях неоднократно указывал на необходимость рассмотрения требований истцов о возмещении упущенной выгоды, обращая внимание на ее подтверждение соответствующими доказательствами (главным образом по утрате возможности получения прибыли). Так, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 2 декабря 1997 г. по спору между АО «ОСМП» (подрядчик) и Орелагропромдорстроем (заказчик) отмечено: «Требование о возмещении убытков в виде упущенной выгоды суд удовлетворил необоснованно, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что на момент заключения договора от 04.11.95 в распоряжении истца находилось пригодное для передачи в аренду третьей стороне спорное имущество».
Убытки целесообразно подразделить:
- возникшие в связи с ненадлежащим исполнением условий договора (к примеру, нарушением сроков сдачи объекта в эксплуатацию по вине подрядчика);
- связанные с устранением явных дефектов в технической документации (ст. 744 ГК);
- в связи с расторжением договора. Заказчик по общему правилу в любое время до окончания работ вправе отказаться от договора, уплатив подрядчику вознаграждение за выполненный объем работ и возместив ему убытки, причиненные расторжением договора, с зачетом того, что подрядчик сберег вследствие расторжения договора;
- из-за приостановления строительства. Когда работы на объекте приостановлены по не зависящим от заказчика причинам, подрядчику возмещаются только прямые его издержки (ст. 752 ГК). Упущенная выгода возвращается в случаях «консервации» объекта по указаниям заказчика;
- относящиеся к риску случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда (п. 1 и 2 ст. 741 ГК).
Надо отметить, что нередко убытки, которые возникли вследствие ненадлежащего исполнения условий договора, связаны с ответственностью за неисполнение денежного обязательства (ст. 395 ГК) и штрафными санкциями. Согласно п. 2 ст. 395 ГК РФ: «Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающихся ему. он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму». То есть взыскание процентов компенсирует потери пострадавшего, защищает интересы кредитора и от последствий инфляции.
Следовательно, исходя из вышесказанного в состав убытков при нарушении обязательств по выполнению строительных работ могут включаться: расходы по уплате санкций; расходы по заработной плате с отчислениями на социальное страхование; расходы на сырье, материалы, комплектующие изделия и топливно-энергетические ресурсы; расходы на демонтаж, а также транспортные расходы, вызванные заменой бракованной продукции; материальные затраты, связанные с устранением недостатков; расходы по доставке материалов и средств ускоренным способом; стоимость утраченного или поврежденного имущества; полученная прибыль.
Источник: kmcon.ru
Компенсация судом убытков истца по ДДУ
Взыскание денег с ответчика без предоплаты. Тел. +7 (903) 120-51-06 Ежедневно с 9 до 23ч.
Бесплатные консультации RegPractic (Москва)
Помимо стандартных требований в связи с нарушением сроков строительства, можно потребовать компенсировать незапланированные расходы по договору долевого участия. К ним относятся деньги потраченные истцом на съём квартиры и переплата процентов по кредитному договору с ипотекой.
В работе над юридической статьей Шишова А.Б. принимал участие научный редактор Кравченко Н.Н. (с опытом работы федеральным судьёй).
Подлежащие возмещению убытки по ДДУ
Компенсация расходов истца по найму квартиры
- Неустойка — 80 000 руб.
- Штраф — 20 000 руб.
- расходы за найм жилого помещения — 25 000 рублей.
- Компенсация морального вреда — 5 000 руб.
- Почтовые расходы по отправке досудебной претензии и иных писем — 635,52 руб.
- Расходы на доверенность — 2100 руб.
- Расходы на оплату услуг юриста — 15000 руб.
Одинцовский городской суд Московской области в определении отметил, что истцы зарегистрированы в другом регионе, находящемся на значительном расстоянии от места работы, и не имеют в собственности жилья по месту работы, поэтому вправе рассчитывать на возмещение убытков по ДДУ за понесенные затраты по найму жилого помещения, вызванных допущенной просрочкой застройщика.
Изменение судебной практики
В 2020 году произшол перелом в отношении подхода судей к вопросу признания убытками расходов по договору найма жилого помещения за период просрочки по 214-ФЗ. Даже если суд первой инстанции откажет в иске, то апелляционная инстанция такое решение скорее всего отменит. Наши юристы докажут необходимость найма дольщиком жилого помещения на время просрочки строительства и взыщут всё по полной программме.
- наличие регистрации не совпадающей с адресом снимаемой квартиры;
- наличие в собственности дольщика другого жилого помещения;
- отсутствие доказательств проживания истца в снимаемом помещении;
- найм квартиры с мебелью и оборудованием;
- отсутствие доказательств невозможности проживать по адресу своей регистрации;
- отсутствие доказательств принадлежности квартиры наймодателю;
- письма направленные дольщику, были получены им лично не по месту нахождения квартиры по договору найма, а по месту своей регистрации;
- отсутствие документов, подтверждающих оплату по договору найма.
В мотивировочной части судебного решения, суды ссылаются на отсутствие причинно-следственной связи между действиями отвеьчика и необходимостью найма квартиры, а также на недоказанность истцом такой необходимости. В качестве примера, дела с номерами: 4г/1-661 от 11.02.2014 г., 33-10518/2015 от 30.07.2015г., 33-8660/2015 от 28.05.2015г.
Основная масса неудовлетворения указанных исковых требований возникает в связи с недоказанностью такой необходимости (ст. 56 ГПК РФ). Если есть договор найма, его обязательно нужно показать нашему юристу. Шансы признать выиграть судебное дело существенно возрасли в следующих случаях:
- дольщик имеет в собственности квартиру или постоянную регистрацию за пределами города в котором оформлена квартира по договору долевого участия;
- в договоре найма нет упоминания про мебель и снимаемое жилье имеет сходные параметры с квартирой в новостройке;
- есть доказательства оплаты по договору найма (расписки или чеки, если денежные средства поступали на банковскую карточку наймодателя).
- есть справка с места работы, подтверждающая, что снимаемая квартира находится в том же городе (для дольщиков, зарегистрированных в других субъектах РФ).
- наличие выписки из ЕГРН об отсутствии у истца на территории Москвы и Московской области недвижимости на праве собственности (доказывает необходимость найма квартиры на период просрочки).
Имеется положительная практика по признанию убытками расходов по найму жилого помещения, расположенного за пределами города в котором приобреталась квартира. Вышестоящий суд изменил решение районного суда и удовлетворил требование истца (дело № 33-1546/14 от 28.04.2014г.).
Юридический центр RegPractic (Москва)
Судебное определение по расходам по найму жилого помещения, расположенного за пределами города в котором приобреталась квартира по договору долевого участия.
Работаем с оплатой по факту получения дольщиком денег. В противном случае ничего должны нам за работу. Тел. +7 (903) 120-51-06 Ежедневно с 9 до 23ч.
Бесплатные консультации юриста (Москва)
Здесь онлайн калькулятор по ДДУ. Подробно описан алгоритм его работы. Хороший помощник при написании досудебной претензии и подготовке искового заявления в суд. Знает все ставки ЦБ РФ и актуален на 2022 год.
Возмещение материального ущерба
Взыскание убытков по ДДУ с застройщика по дефектам и строительным недостаткам наиболее перспективная и популярная в 2021 году тема у судебных юристов. Построить жилой дом с квартирами без недостатков практически нереально для любой компании. Строительная досудебная экспертиза выявит массу отклониений по ГОСТАМ и СНИПАМ, а это большие деньги.
Переплата процентов по ипотечному кредиту
По условиям кредитных договоров по заявлению заемщика процентная ставка снижается после регистрации права собственности. При нарушении сроков передачи квартиры, пропорционально смещается срок её регистрации в Росреестре и возникает переплата процентов по кредиту.
Суды первой инстанции иногда не находят причинно-следственной связи между переплатой процентов по ипотечному кредиту и действиями ответчика. Мотивируют тем, что заемщик самостоятельно принимал решение об участии в строительстве с использованием заемных денежных средств. Решение можно обжаловать в апелляционной инстанции.
Перспективы такого обжалования оцениваем, как высокие, опираясь на следующую судебную практику: апелляционные определения №33-139952014 от 16.05.2014г., №33-2312/2014 от 17.06.2014г., №33-17654/2014 от 11.12.2014г. Вышестоящие суды, руководствуясь положениями ст. 15 ГК РФ, п. 1 и п. 2 ст. 13 ЗоЗПП полагают, что нарушение сроков передачи квартиры состоит в прямой причинной связи с наступившими для дольщика негативными последствиями в виде переплаты процентов за пользование кредитом.
Выкладываем апелляционное определение по делу №33-17654/2014 от 11.12.2014г. в котором суд обнаружил причинно-следственную связь между расходами участника долевого строительства и действиями ответчика. Верховный суд республики оставил в силе решение районного суда о взыскании убытков с застройщика по ДДУ в виде переплаты процентов по кредиту с ипотекой. Важные места определения юристом выделены жирным шрифтом.
Обжаловать отказ имеет смысл в случае стабильного положения строительной компании. Если финансовое положение должника неустойчивое, целесообразно раньше подавать исполнительный лист в банк и не терять время на обжалование судебного решения. В настоящее время финансовое положение у многих компаний шаткое, так что деньги на расчетных счетах могут закончиться в любой момент. Обжалование в апелляционной инстанции затягивает процесс получения денег по исполнительному листу.
Увязать нарушение обязательств по сдаче объекта долевого сроительства в срок и переплатой процентов по кредиту весьма сложно, но возможно. Тел. +7 (903) 120-51-06 Ежедневно с 9 до 23ч.
Бесплатные консультации в RegPractic (Москва)
Решения сгруппированы по названиям судов с указанием коэффициента заявленной в иске неустойки к совокупному результату.
О влиянии срока подачи иска на исполнение судебного решения. Гарантирует ли получение денег наличие непроданных квартир в следующих очередях?
На приёмке обнаружен строительный брак, который управляющая компания устранять не торопится. В каком размере можно получить денежную компенсацию?
Источник: regpractic.ru
Взыскание убытков с застройщика. Типичные виды убытков при нарушении застройщиком обязательств по ДДУ.
Я уже писал о делах по взысканию неустойки с застройщика, которые являются совсем элементарными (Взыскание неустойки с застройщика в полном объеме: Арбитраж vs Суд общей юрисдикции. Взыскание неустойки с застройщиков — игра в рулетку)… В сфере защиты прав дольщиков существуют еще и дела о взыскании с застройщика сумм, уплаченных по ДДУ и процентов, в случае одностороннего отказа дольщика от исполнения ДДУ. Эти дела также не представляют никакой трудности и особого интереса. В то же время в этой области интересно обсудить возможность взыскания с застройщика убытков, причиненных несвоевременной передачей квартиры или расторжением договора долевого участия.
Ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии) предусматривает:
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Таким образом, неустойки, установленные Законом о долевом участии являются штрафными, что заставляет адвоката или юриста такого дольщика задуматься о возмещении убытков сверх неустойки.
Здесь я приведу примеры типичных убытков при просрочке застройщиком исполнения обязательства по передаче квартиры дольщику, а также при одностороннем расторжении дольщиком ДДУ.
Взыскание с застройщика убытков при просрочке передачи квартиры.
Наиболее типичными убытками, причиненными просрочкой исполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры дольщику, являются убытки, связанные с наймом жилого помещения, а также убытки, вызванные повышенным процентом по ипотечному кредиту. Перейдем к краткому анализу этих убытков.
Убытки, являющиеся следствием найма квартиры.
Предположим, что дольщику должны передать квартиру не позже 31.12.2016, а фактически застройщик передает её только 31.12.2017. Может ли дольщик взыскать с застройщика суммы, уплаченные им за найм квартиры за период с 01.01.2017 по 31.12.2017?
На самом деле суды общей юрисдикции довольно редко взыскивают такие убытки, хотя иногда такие решения встречаются.
Приведу несколько примеров из судебной практики.
Апелляционное определение Московского городского суда от 06.02.2018 по делу N 33-5304/2018:
Судебная коллегия находит обоснованным вывод суда о недоказанности прямой причинной связи между нарушением срока передачи объекта долевого строительства и необходимостью истца арендовать иное жилье. В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
По смыслу указанной статьи возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно лишь при наличии определенных условий для наступления ответственности, предусмотренных законом. Для удовлетворения иска о взыскании убытков истцом должны быть доказаны факт наличия у него убытков и их размер, неправомерность действий ответчика, причинная связь между этими действиями и причиненным вредом (убытками).
Наличие совокупности вышеуказанных обстоятельств должно доказать лицо, обращающееся в суд с требованием о возмещении убытков.
Недоказанность одного из вышеуказанных обстоятельств возмещения убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований. Сам факт предоставления суду договора аренды жилого помещения и произведенной по нему оплаты без доказанности совокупности указанных выше обстоятельств не является основанием для возмещения ответчиком понесенных истцом расходов.
Судебная коллегия находит, что правоотношения по найму жилого помещения возникли между П.Д. и А., они не направлены на восстановление нарушенного права истца по несвоевременной передаче ответчиком конкретной квартиры.
Следовательно, расходы истца по оплате найма жилого помещения не находятся в причинно-следственной связи с договором долевого участия и исполнением застройщиком своих обязательств по данному договору.
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 16.11.2017 N 33-23661/2017 по делу N 2-4862/2017:
Согласно представленным истцом документам, она с сентября 2014 года являлась нанимателем квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, , на основании договоров найма жилого помещения, заключенных с ФИО (по доверенности от ФИО2) на период с 26.09.2014 по 25.09.2015 (л.д. 35-38), с 26.09.2015 по 24.09.2016 (л.д. 39-42), с 25.09.2016 по 24.09.2017 (л.д. 43-46).
При этом до сентября 2016 года ею осуществлялась оплата за наем в размере 10 000 рублей в месяц, а также за коммунальные услуги в размере 2500 рублей в месяц, а с сентября 2016 года оплата составляла 15 000 рублей, включающая оплату коммунальных услуг.
В то же время, по мнению судебной коллегии, А. не доказана причинно-следственная связь между расходами на наем квартиры и действиями ответчика. Сам же по себе факт заключения договора найма жилого помещения, не свидетельствует о зависимости между нарушением ответчиком договора и убытками истца.
Из материалов дела следует, что на момент заключения договора с ответчиком А. была зарегистрирована по адресу: .
Данный адрес регистрации истца указан и в договорах найма жилого помещения от 26.09.2014, 25.09.2015, 25.09.2016 (л.д. 35-38, 39-42, 43-46). Доказательств иного адреса регистрации места жительства или места пребывания, в суд не представлено.
Таким образом, отсутствует причинно-следственной связи между понесенными истцом расходами в виде платы по договору найма и действиями ответчика, поскольку истец обеспечен жилой площадью, имеет постоянное место регистрации, не лишен права на проживание в жилом помещении по месту регистрации, его переезд в Санкт-Петербург и наем жилого помещения являются следствием принятого им решения о смене места жительства (места работы) и не были связаны с фактом заключения договора долевого участия в строительстве жилого дома.
Имея постоянное место жительства в , проживание в является личным волеизъявлением истца. В материалах дела отсутствуют сведения о том, что именно в результате противоправных действий ответчика истец вынужден был проживать в другом жилом помещении и нести дополнительные расходы по его оплате, а также что между действиями ответчика, связанными с нарушением срока передачи объекта долевого строительства и расходами по найму другого жилого помещения имеется причинная связь.
Кроме того, из договора найма жилого помещения следует, что он заключен 26.09.2014, то есть до наступления срока сдачи дома в эксплуатацию и его передачи дольщику в соответствии с договором долевого участия в строительстве, таким образом, вынужденность найма иного жилого помещения и вынужденность проживания истца в данном жилом помещении в связи с невыполнением ответчиком работ в установленный договором срок не усматриваются.
Как видим, суды очень ограничительно подходят к пониманию убытков, связанных с наймом квартиры.
Многие суды исходят из того, что найм должен быть вынужденным. А если дольщик начал снимать квартиру до заключения ДДУ и надеялся, что после передачи ему квартиры он вселится в новую квартиру и не будет нести расходов на найм? Разве эти лишние расходы не связаны с просрочкой передачи квартиры дольщику?
Думаю, что такое понимание убытков в действительности лишает возможности дольщика компенсировать то, что он не истратил бы, если бы квартира ему была передана своевременно. Встречается иногда и более трезвый подход.
Так в решении Уссурийского районного суда Приморского края от 12.10.2015 по делу № 2-6539/2015 находим:
В силу статьи 15 ГК под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно части 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом
В качестве понесенных убытков истцом представлен договор найма от ДД. жилого помещения, по адресу: XXXX. Как следует из искового заявления, с ДД. ММ. ГГ истец по договору найма снимал жилое помещение, по адресу: XXXX.
Пунктом 2.2.8. договора найма предусмотрено, что арендная плата за жилое помещение составляет XXXX в месяц. Согласно расписке от ДД. ММ.ГГ истец произвел расчет арендной платы за девять месяцев, на общую сумму XXXX При этом судом установлено, что истец работает в г. Уссурийске, жилья в собственности не имеет, прописан в другом населенном пункте.
Поскольку ООО «XXXX» допустило просрочку сдачи объекта долевого строительства, то есть ненадлежащим образом исполнила свои обязательства по договору, требования о взыскании убытков в виде арендной платы за период с ДД. ММ. ГГ по ДД. ММ. ГГ (день сдачи объекта долевого строительства) в размере XXXX(XXXX * XXXX месяцев + XXXX за 7 дней в июне (с15 по 22)) подлежат удовлетворению.
Данное решение было оставлено без изменений определением Приморского краевого суда от 23.03.2016 по делу N 33-2720/2016
Учитывая существующую судебную практику, если дольщик желает взыскать с застройщика убытки, связанные с наймом жилого помещения, то ему придется, как правило, доказывать вынужденность найма: отсутствие жилого помещения, в котором можно проживать; наличие работы в городе, в котором у него имеется место жительства (Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.12.2017 по делу №18-КГ17-239) и тому подобное.
Убытки, причиненные наймом квартиры, я обсуждал более подробно здесь.
Убытки, вызванные уплатой повышенных процентов по кредиту.
Если дольщик оплачивал цену ДДУ в том числе и за счет кредитных средств и кредитный договор предусматривал уменьшение процентной ставки по кредиту после государственной регистрации права собственности на квартиру, то разницу между уплаченными фактически процентами и процентами, которые уплачивались бы по меньшей ставке, можно взыскать с застройщика в качестве убытков. Здесь практика единообразна и особых споров относительно этого вида убытков нет.
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.12.2017 N 33-27302/2017 по делу N 2-296/2017:
В соответствии с кредитным договором N 0145-14-000438 от 22 мая 2014 года, ОАО «Банк Санкт-Петербург» предоставил истцу кредитные средства в размере 4 000 000 рублей на приобретение квартиры. Договором предусмотрена процентная ставка 13,5% годовых на период со дня заключения договора до последнего дня расчетного периода, в котором кредитору предоставлены свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект и ипотеки объекта в силу закона в пользу кредитора, акт приема-передачи объекта, договора.
Размер процентной ставки устанавливается в размере 12,5% после предоставления кредитору указанных документов (л.д. 44 — 46″ л.д. 49 — 50). Кредитный договор был заключен истцом для целевого использования, а именно для приобретения заемщиком в собственность спорной квартиры, на основании заключенного с ответчиком договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Между тем, как установлено в ходе судебного разбирательства, ответчик квартиру истцу передал с нарушением установленного договором срока, в связи с чем, истец вынужден был нести убытки в виде уплаты процентов по кредитному договору за квартиру, которую в собственность не получил.
Таким образом, из-за несвоевременной передачи квартиры, за период с января 2015 по август 2015 года истец произвел оплату процентов в сумме 355 555,68 рублей по процентной ставке 13,5% годовых, следовательно при процентной ставке 12,5% годовых истец должен был произвести плату процентов за указанный период в сумме 329 218,22 ((355 555,68 * 12,5) / 13,5) = 329 218,22, разница составит: 355 555,68-329 218,22 = 26 337 рублей, которая и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца по правилам ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Взыскание с застройщиков убытков, причиненных расторжением ДДУ.
Дольщики некоторых застройщиков, порой, не выдерживают огромных сроков ожидания передачи им квартиры. Для таких дольщиков ст. 9 Закона о долевом участии предусматривает право на односторонний отказ от исполнения ДДУ или, проще говоря, на одностороннее расторжение договора. Возмещения каких убытков может потребовать дольщик, отказавшийся от исполнения ДДУ?
Убытки в виде разницы рыночной стоимости квартиры на момент расторжения ДДУ и ценой ДДУ.
Сравнительно недавно в ГК РФ была введена ст. 393.1, которая так и называется возмещение убытков при прекращении договора. Посмотрим, чем эта статья может помочь дольщику. Она предусматривает в частности следующее:
В случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.
Если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора (пункт 1 настоящей статьи), но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой.
Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте — цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.
Что это значит применительно к отношениям долевого строительства?
Все очень просто. Допустим, что дольщик при заключении ДДУ заплатил застройщику 4 000 000 рублей за строительство двухкомнатной квартиры. На момент, когда застройщик должен был передать квартиру рыночная стоимость такой квартиры составляла бы 4 800 000 рублей.
Если исходить из того, что взыскание убытков должно ставить лицо в такое положение, как если бы договор был исполнен (положительный договорный интерес), то у дольщика появилось бы благо стоимостью 4 800 000 рублей. В таком случае лицо, нарушившее договор, должно компенсировать дольщику 800 000 рублей, т.е. разность между ценой квартиры на момент прекращения договора и суммой, уплаченной застройщику по ДДУ.
В судебной практике появляются дела подобной категории. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.11.2016 N 33-7351/2016 по делу N 2-5779/2015 (взыскание сверх неустойки убытков в размере 440 543 рубля); Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 17.01.2017 N 33-443/2017 по делу N 2-856/2016 (взыскание сверх неустойки убытков в размере 1 170 000 рублей).
Таким образом, этот вид убытков возможно взыскать. В рамках дела только придется провести судебную экспертизу по определению рыночной стоимости аналогичной квартиры на дату прекращения ДДУ.
Убытки в виде процентов, оплаченных за кредит.
С данным видом убытков не все так однозначно.
Представим, что дольщик оплатил застройщику цену ДДУ частично за счет кредитных средств. Застройщик просрочил исполнение обязательства, и дольщик отказался от исполнения ДДУ, потребовав возврата денежных средств, уплаченных застройщику и процентов, предусмотренных ст. 9 Закона о долевом участии. Для простоты предположим, что застройщик вернул дольщику деньги, уплаченные ему по ДДУ с просрочкой 10 месяцев.
Может ли дольщик в данном случае требовать от застройщика убытки в виде процентов, уплаченных по кредиту на оплату по ДДУ? С одной стороны получается, что дольщик платил проценты по кредиту просто зря, так как он не получил того, что надеялся приобрести, заключая ДДУ.
Посмотрим, каково видение различных судов относительно возможности взыскания уплаченных банку процентов при одностороннем расторжении ДДУ.
Апелляционное определение Московского городского суда от 08.02.2018 по делу N 33-5748/2018:
Так, из материалов дела следует, что * г. между кредитором ТКБ БАНК (ПАО) и заемщиком А. заключен кредитный договор, в соответствии с условиями которого, кредитор предоставляет заемщику кредит в сумме 5600000 руб. сроком на 25 лет, а заемщик обязуется в течение этого срока возвратить кредитору указанную денежную сумму на условиях и в порядке, установленном договором, с уплатой процентов за пользование кредитом (п. 1.1). Согласно п. 1.3 названного кредитного договора, кредит предоставляется для целевого использования, а именно приобретения квартиры на стадии строительства по адресу: *, номер дома по проекту N *, тип квартиры по проекту *, общая площадь по проекту * кв. м, 8 этаж. Исходя из графика платежей и представленной в материалы дела выписки по счету Банка относительно кредита, истцом в счет погашения процентов за пользование кредитом было оплачено с момента заключения договора долевого участия и до его расторжения в одностороннем порядке (* г.) оплачено — 680645,26 руб., с учетом размера платежей по страхованию в общем размере сумма составила 712184,46 руб. Расходы по оформлению нотариальной доверенности 2600 руб. и 900 руб.
Так, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 ст. 393 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 ст. 393 ГК РФ).
Судебная коллегия учитывает, что кредит получен истцом исключительно с целью заключения договора участия в долевом строительстве, а, следовательно, несение указанных расходов напрямую связано с приобретением права на объект долевого строительства. Принимая во внимание, что основанием расторжения договора долевого участия послужило нарушение застройщиком срока передачи объекта, повлекшее невозможность получения истцом права на жилое помещение, судебная коллегия находит требования А. в части взыскания денежных средств, затраченных по кредитному договору и оформлению доверенностей, обоснованными. Суд первой инстанции не дал оценки всей совокупности представленных по делу доказательств, не определил фактически имевшие место правоотношения и не применил закон, подлежащий применению к имевшим место правоотношениям.
Как видим, в данном случае оплата процентов по кредиту была признана убытками дольщика, причиненными нарушением договора.
Иную позицию занимает СКГД ВС РФ.
Она признает, что обязательство дольщика уплачивать проценты по кредиту является обязанностью по самостоятельному договору, стороной которого застройщик не является. В то же время, если застройщик должен был возвратить деньги, полученные им по ДДУ, но своевременно этого не сделал, то проценты по кредиту за период просрочки возврата дольщику денег являются убытками (Определением Верховного Суда РФ от 27.02.2018 N 78-КГ17-99).
В последнем случае речь уже идет не об убытках от расторжения ДДУ, а об убытках, причиненных несвоевременным исполнением обязательства по возврату дольщику, уплаченных застройщику сумм.
Источник: pravorub.ru