Что нужно знать правообладателям объектов культурного наследия
Управление Росреестра по Тверской области напоминает, что владение, пользование и распоряжение объектами культурного наследия в связи с их особым статусом должно осуществляться с соблюдением специального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
В частности, собственники объекта культурного наследия должны оформить отдельный документ – охранное обязательство, в котором для собственника устанавливаются требования к использованию такого объекта. Неотъемлемой частью охранного обязательства является паспорт объекта культурного наследия.
Начальник отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Тверской области Артём Воробьёв: «Предоставление охранного обязательства и паспорта объекта культурного наследия (если они ранее оформлялись в отношении конкретного объекта) обязательно при государственной регистрации перехода права собственности, а также при регистрации договора аренды в отношении такого объекта. Арендаторы, наряду с собственниками, также обязаны соблюдать ограничения, установленные законом и охранными документами собственника».
Объект культурного наследия: что это и какие обязанности налагаются на его владельца?
В случае если объектом культурного наследия или его частью является многоквартирный дом либо жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, требования в зависимости от предмета охраны могут быть установлены в отношении такого дома в целом, жилых или нежилых помещений в нём, а также общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, собственники и наниматели квартир в многоквартирных домах – объектах культурного наследия также обязаны выполнять требования по охранным обязательствам.
Одним из основных обязательств собственников объектов культурного наследия является проведение работ по сохранению такого объекта, включающих в себя ремонт, реставрацию объекта культурного наследия, приспособление объекта для современного использования или консервацию. Необходимо отметить, что любые ремонтные работы на объекте требуют согласования с госорганом в области охраны объектов культурного наследия, даже если, по мнению собственника или арендатора, они никак не затрагивают и не изменяют предмет охраны.
За нарушение вышеуказанных требований Кодексом РФ об административных правонарушениях предусмотрена ответственность в виде наложения административного штрафа на граждан в размере от 15 тыс. до 100 тыс. рублей; на должностных лиц – от 20 тыс. до 300 тыс. рублей; на юридических лиц – от 100 тыс. до 1 млн. рублей.
Информация об объектах культурного наследия, их территориях и зонах направляется Главным управлением по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области в Управление Росреестра по Тверской области для внесения в Единый государственный реестр недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 №218 «О государственной регистрации недвижимости».
Является ли по сведениям ЕГРН принадлежащий вам на праве собственности или аренды объект недвижимости объектом культурного наследия, можно узнать, заказав выписку из ЕГРН об объекте недвижимого имущества. Для этого необходимо подать запрос о предоставлении сведений из ЕГРН в один из филиалов многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг, либо заполнить форму запроса, размещённую на официальном сайте Росреестра.
Строительство в защитной зоне объекта культурного наследия. #ЦССдлябизнеса
ИсточникПриобретение здания в границах объекта культурного наследия
Приобретаю небольшую промышленную постройку. При первой попытке регистрации права собственности Росреестр сделал приостановку, так как неожиданно выяснилось, что земля, на которой это здание находится, является объектом археологического наследия с зоной культурного слоя. Распространяются ли ограничения по данному земельному участку (он в аренде) на здание?
Смогу ли я делать в нем ремонт без согласования с Минкультуры России? Вести производственную деятельность? На данный момент категория этой земли – «земли населенных пунктов для размещения производственных и административных зданий».
Земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия используются строго в соответствии с их целевым назначением (пп. 1 п. 1, п. 2 ст. 99 ЗК РФ).
В п. 1 ст. 36 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон об объектах культурного наследия) определено, что проектирование и проведение земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, указанных в ст. 30 этого закона работ по использованию лесов и иных работ осуществляются при отсутствии на данной территории объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия или объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, либо при условии соблюдения техническим заказчиком (застройщиком) объекта капитального строительства, заказчиками других видов работ, лицом, проводящим указанные работы, требований ст. 36 Закона об объектах культурного наследия.
Изыскательские, проектные, земляные, строительные, мелиоративные, хозяйственные работы, указанные в ст. 30 Закона об объектах культурного наследия работы по использованию лесов и иные работы в границах территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, проводятся при условии соблюдения установленных ст. 5.1 данного закона требований к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, особого режима использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, и при условии реализации согласованных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным п. 2 ст. 45 рассматриваемого закона, обязательных разделов об обеспечении сохранности указанных объектов культурного наследия в проектах проведения таких работ или проектов обеспечения сохранности указанных объектов культурного наследия либо плана проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанные объекты культурного наследия.
Согласно п. 1 ст. 5.1 Закона об объектах культурного наследия в границах территории объекта культурного наследия:
1) на территории памятника или ансамбля запрещаются строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства; проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия;
2) на территории достопримечательного места разрешаются работы по сохранению памятников и ансамблей, находящихся в границах территории достопримечательного места, работы, направленные на обеспечение сохранности особенностей достопримечательного места, являющихся основаниями для включения его в Реестр и подлежащих обязательному сохранению; строительство объектов капитального строительства в целях воссоздания утраченной градостроительной среды; осуществление ограниченного строительства, капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства при условии сохранения особенностей достопримечательного места, являющихся основаниями для включения его в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и подлежащих обязательному сохранению;
3) на территории памятника, ансамбля или достопримечательного места разрешается ведение хозяйственной деятельности, не противоречащей требованиям обеспечения сохранности объекта культурного наследия и позволяющей обеспечить функционирование объекта культурного наследия в современных условиях.
На основании п. 2 ст. 45 Закона об объектах культурного наследия выдача задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласование проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия осуществляются:
1) федеральным органом охраны объектов культурного наследия – в отношении отдельных объектов культурного наследия федерального значения, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации;
2) региональным органом охраны объектов культурного наследия – в отношении объектов культурного наследия федерального значения (за исключением отдельных объектов культурного наследия федерального значения, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации), объектов культурного наследия регионального значения, выявленных объектов культурного наследия;
3) муниципальным органом охраны объектов культурного наследия – в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения.
В соответствии с пп. 6 п. 1 ст. 47.3 Закона об объектах культурного наследия при содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия лица, указанные в п. 11 ст. 47.6 этого закона, лицо, которому земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, обязаны не использовать объект культурного наследия (за исключением оборудованных с учетом требований противопожарной безопасности объектов культурного наследия, предназначенных либо предназначавшихся для осуществления и (или) обеспечения указанных ниже видов хозяйственной деятельности, и помещений для хранения предметов религиозного назначения, включая свечи и лампадное масло):
— под склады и объекты производства взрывчатых и огнеопасных материалов, предметов и веществ, загрязняющих интерьер объекта культурного наследия, его фасад, территорию и водные объекты и (или) имеющих вредные парогазообразные и иные выделения;
— под объекты производства, имеющие оборудование, оказывающее динамическое и вибрационное воздействие на конструкции объекта культурного наследия, независимо от мощности данного оборудования;
под объекты производства и лаборатории, связанные с неблагоприятным для объекта культурного наследия температурно-влажностным режимом и применением химически активных веществ.
Согласно п. 3 ст. 99 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям историко-культурного назначения, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, за исключением случаев, установленных законодательством.
Таким образом, использование промышленной постройки возможно, если:
— соблюдаются требования действующего законодательства;
— такое использование не противоречит требованиям обеспечения сохранности объекта культурного наследия и позволяет обеспечить функционирование объекта культурного наследия в современных условиях.
Вместе с тем вам стоит обратить внимание на ст. 47.3 Закона об объектах культурного наследия, в которой содержится ряд запретов на использование объекта культурного наследия.
ИсточникВС не допустил строительство дачи на участке в границах территории объекта культурного наследия
Несмотря на то что соответствующий вид разрешенного использования участка в г. Севастополе был предусмотрен законодательством Украины, Суд посчитал, что утвержденные Министерством культуры РФ требования более значимы
Одна из экспертов отметила, что ВС РФ встал на защиту конституционного принципа обеспечения сохранности объекта культурного наследия, однако при этом в деле прослеживается нарушение прав собственника спорного участка. Другая полагает, что зачастую о несоблюдении требований целевого использования земельного участка землепользователи узнают при попытке сохранить самовольно возведенные или реконструированные объекты капитального строительства. Третья обратила внимание, что отсутствие сведений о границах зон охраны объектов культурного наследия непосредственно в ЕГРН не означает отсутствие необходимости соблюдения требований к осуществлению деятельности в границах таких зон охраны.
Верховный Суд РФ опубликовал Кассационное определение от 9 февраля по делу № 117-КАД21-18-К4, в котором рассмотрел вопрос о возможности строительства дачного дома на земельном участке, входящем в границы территории объекта культурного наследия.
Житель г. Севастополя Вячеслав Акинин является собственником земельного участка, имеющего вид разрешенного использования «для индивидуального дачного строительства». В марте 2020 г. он направил в Департамент архитектуры и градостроительства г. Севастополя уведомление о планируемом строительстве дачного дома на участке.
26 марта 2020 г. Департамент сообщил заявителю о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке, поскольку тот расположен в регламентном участке ПР-1 объекта культурного наследия федерального значения – достопримечательного места «Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита». В уведомлении отмечалось, что в соответствии с генеральным планом г. Севастополя, утвержденным решением Севастопольского городского Совета от 13 декабря 2005 г. № 4114, земельный участок Вячеслава Акинина по функциональному назначению расположен в зоне специального назначения, в границах которой размещение объектов индивидуального жилищного строительства также не допускается.
Не согласившись с этим, Вячеслав Акинин обратился в суд с административным исковым заявлением о признании уведомления Департамента о несоответствии незаконным. Он сослался на то, что действующим законодательством разрешается использование упомянутого участка по его целевому назначению «для индивидуального дачного строительства» при условии разработки проекта с разделом по сохранению объекта культурного наследия, определяющего параметры строительства.
Гагаринский районный суд г. Севастополя отказал в удовлетворении требований. Суд исходил из подп. 3.2 п. 3 Приказа Министерства культуры РФ от 12 августа 2016 г. № 1864 «Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения – достопримечательное место “Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита”», согласно которому на участке разрешены реконструкция и ремонт уже имеющихся сооружений, однако индивидуальное жилищное строительство и строительство садового дома не разрешены.
Севастопольский городской суд отменил решение первой инстанции и удовлетворил исковые требования, признав уведомление Департамента от 26 марта 2020 г. о несоответствии незаконным. Апелляция исходила из того, что в соответствии с законодательством Украины в 2009 г. спорному участку был установлен вид разрешенного использования «для индивидуального дачного строительства». Также апелляционный суд отметил, что Приказ Минкультуры № 1864 не содержит запрет на строительство на земельном участке Вячеслава Акинина. Четвертый кассационный суд общей юрисдикции оставил без изменения такое решение.
Департамент архитектуры и градостроительства г. Севастополя обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, в которой просил отменить определения судов апелляционной и кассационной инстанций как принятые с нарушениями норм материального и процессуального права.
ВС: Вид разрешенного использования участка можно изменить в соответствии с назначением сооружения на нем
При этом Суд указал на необходимость проверить, не опасно ли использование такого сооружения и земельного участка под ним для жизни и здоровья людей, при определении нового вида разрешенного использования земли
Рассмотрев кассационную жалобу, ВС указал, что в соответствии со ст. 5 Закона об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр таких объектов, а также в границах территорий выявленных объектов относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным российским законодательством и названным федеральным законом.
Верховный Суд напомнил, что в пределах земель историко-культурного назначения за пределами земель населенных пунктов вводится особый правовой режим использования земель, запрещающий деятельность, несовместимую с основным назначением этих земель. Использование земельных участков, не отнесенных к землям историко-культурного назначения и расположенных в указанных зонах охраны, определяется правилами землепользования и застройки в соответствии с требованиями охраны памятников истории и культуры.
Судебная коллегия по административным делам ВС отметила, что п. 4 Требований, установленных Приказом Минкультуры № 1864, запрещены проектирование и проведение земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ, нарушающих целостность достопримечательного места, создающих угрозу повреждения, разрушения или уничтожения объектов культурного наследия. Также запрещена хозяйственная деятельность, наносящая ущерб окружающей среде – природным и антропогенным объектам и комплексам, санитарному состоянию и гидрологическому режиму водных объектов и элементов гидрографической сети. В соответствии с п. 64 Требований на участке ПР-1 разрешаются эксплуатация объектов по функциональному назначению; строительство зданий туристической инфраструктуры, промышленности, коммунально-складского и иного специального назначения. Такие действия не должны наносить ущерб объектам культурного наследия и при обязательном проведении визуально-ландшафтного анализа. Допускаются реорганизация территории с изменением функционального назначения; ремонт, реконструкция существующих зданий и сооружений, приспособление при изменении функционального назначения; объемно-пространственное решение зданий и сооружений в соответствии с технологией на основе визуально-ландшафтного анализа, исключающего нарушение основных секторов обзора достопримечательного места.
Верховный Суд признал ошибочными выводы суда апелляционной инстанции о том, что Приказ № 1864 не содержит запрет на строительство на земельном участке административного истца, входящем в границы участка ПР-1. Не согласился он и с доводами апелляции о возможности возведения дачного дома на этом участке при наличии специально разработанного проекта с разделом по сохранению объекта культурного наследия.
ВС пояснил, что в соответствии со ст. 7 ЗК РФ, ст. 36 ГрК РФ вид разрешенного использования конкретного земельного участка выбирается из предусмотренных градостроительным регламентом видов и архитектурно-планировочные параметры, касающиеся высоты, площади объектов капитального строительства, установлены только для тех объектов, возведение которых соответствует видам разрешенного использования участка ПР-1. Суд отметил, что п. 66 Требований установлен единственный вид разрешенного использования «обеспечение обороны и безопасности», а при реорганизации территории с изменением функционального назначения для данного участка могут быть установлены виды разрешенного использования: «отдых (рекреация)», «культурное развитие», «обеспечение научной деятельности». При этом для земельного участка административного истца, относящегося к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» и расположенного в границах участка ПР-1, виды разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», «ведение дачного хозяйства» п. 66 Требований не предусмотрены.
Таким образом, Судебная коллегия ВС пришла к выводу о том, что на принадлежащем Вячеславу Акинину земельном участке индивидуально-жилищное строительство и строительство садового дома недопустимы, в том числе при наличии специального проекта с разделом по сохранению объекта культурного наследия. Таким образом, Верховный Суд отменил судебные акты апелляции и кассации, оставив в силе решение первой инстанции.
КС: Изменение режима землепользования не обязывает владельца участка доказывать факт причинения ему убытка
Суд подчеркнул, что основанием для возмещения убытков могут быть не только противоправные, но и правомерные действия госорганов или органов местного самоуправления
Адвокат МГКА «Горбачёв и партнеры» Анастасия Иванова указала, что в данном деле ВС РФ, принимая во внимание особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, устанавливаемый в охранной зоне объекта культурного наследия, встал на защиту конституционного принципа обеспечения сохранности объекта культурного наследия.
Она обратила внимание, что ВС РФ не первый раз исследовал вопрос истца о признании незаконным уведомления о несоответствии планируемого к строительству объекта. Анастасия Иванова отметила, что Кассационным определением ВС РФ № 117-КАД21-20-К4 от 16 февраля 2022 г. были даны идентичные разъяснения, что еще больше укрепило позицию о недопустимости строительства объектов недвижимости, расположенных в охранных зонах объектов культурного наследия, вне зависимости от установленного в ЕГРН вида разрешенного использования земельного участка, но при условии, что такой запрет на строительство обусловлен попаданием земельного участка правообладателя в границы соответствующего регламентного участка, предусмотренного нормативно-правовым актов органа государственной власти.
Вместе с тем Анастасия Иванова полагает, что в настоящем случае прослеживаются нарушения прав собственника: «Истец, имея в собственности земельный участок, который на основании положений нормативно-правового акта Министерства культуры РФ “попал” в границы охранной территории объекта культурного наследия, не имеет возможности в полной мере реализовать свои права собственника: в частности, речь идет о праве пользования при условии, что вид разрешенного использования такого участка согласно данным ЕГРН позволяет использовать его по назначению».
Фактически, по ее мнению, исходя из правовой позиции, изложенной ВС РФ, стало ясно, что земельный участок истца имеет неправильный вид разрешенного использования, поскольку регламентный участок, в границы которого попал участок истца, предусматривает только единственно возможный вид разрешенного использования. Поскольку из данных, имеющихся в открытых источниках, Правила землепользования и застройки по спорной территории еще не утверждены – указанное может повлечь неблагоприятные для собственника последствия в виде штрафов за использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, считает Анастасия Иванова. «На мой взгляд, вышеуказанное влечет некую неопределенность, в частности в вопросе, имеется ли необходимость в смене вида разрешенного использования или нет. Наряду с этим, думается, что в настоящем случае одним из способов защиты прав истца по делу может стать возможность возмещения убытков на основании подп. 3 п. 8 ст. 57.1 ЗК РФ, однако практика судов в данном случае, к сожалению, немногочисленна», – полагает Анастасия Иванова
Адвокат АП Московской области Валентина Ященко отметила, что определение Верховного Суда продиктовано действующим земельным законодательством. Подпункт 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закрепляет в качестве одного из основных принципов земельного законодательства принцип деления земель по целевому назначению на категории, в силу которого правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, указала адвокат.
«Этот принцип призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли, каковым целям служат также положения п. 2 ст. 7, абз. 2 ст. 42 ЗК РФ и п. 2 ст. 260 ГК.
Данные нормы возлагают на собственников земельных участков, включая земли населенных пунктов, обязанность использовать их в соответствии с разрешенным видом использования и установленным для них целевым назначением», – поделилась Валентина Ященко. Она подчеркнула, что эту позицию не раз выражал Конституционный Суд (Постановление КС РФ от 30 июня 2011 г. № 13-П; определения КС РФ от 24 декабря 2013 г. № 2153-О; от 24 марта 2015 г. № 671-О; от 23 июня 2015 г. № 1453-О; от 28 февраля 2017 г. № 443-О; от 28 сентября 2017 г. № 1919-О; от 27 сентября 2018 г. № 2347-О и др.).
По мнению адвоката, зачастую о несоблюдении требований целевого использования земельного участка землепользователи узнают при попытке сохранить самовольно возведенные/реконструированные объекты капитального строительства. «Последствия несоблюдения этого принципа приводят к отказу в иске о признании права на такое строение, а иногда и к сносу самовольной постройки и прекращению соответствующих прав на земельные участки, в том числе и права собственности, на основании абз. 2 подп.
1 п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46, подп. 2 п. 1 ст. 47, ст.
54 и 54.1 ЗК РФ», – заключила Валентина Ященко.
Старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» VEGAS LEX Марина Преображенская отметила, что в судебной практике систематически возникают споры, связанные со строительством объектов на земельных участках, расположенных в границах объектов культурного наследия, в том числе и когда градостроительным регламентом установлены строгие ограничения по строительству и реконструкции на таких территориях. Среди прочего судами неоднократно были рассмотрены споры по возможности строительства объектов, в частности жилых домов в границах указанного достопримечательного места, добавила эксперт.
Марина Преображенская заметила, что спорный земельный участок имеет ВРИ «для индивидуального дачного строительства», который был ему присвоен еще в 2009 г. в соответствии с законодательством Украины, однако для территории, в границах которой он расположен, российским законодательством с 2016 г. установлен градостроительный регламент, согласно которому такие виды разрешенного использования, как «для индивидуального жилищного строительства», «ведение дачного хозяйства» не предусмотрены. Она подчеркнула, что земельное и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов и земельных участков, расположенных под ними по прежнему виду разрешенного использования, но только для эксплуатации таких объектов. В том случае, если пользователь земельного участка намерен осуществить на нем строительство или реконструкцию объектов, он обязан соблюдать установленные в отношении такого участка требования градостроительных регламентов, действие которых также распространяется и на территории достопримечательных мест, считает эксперт.
«Поскольку градостроительным регламентом не предусмотрено на спорном земельном участке строительство индивидуального жилого дома, то требования административного истца обоснованно признаны судом неправомерными. Следует также обратить внимание, что отсутствие сведений о границах зон охраны объектов культурного наследия непосредственно в ЕГРН не означает отсутствие необходимости соблюдения требований к осуществлению деятельности в границах таких зон охраны, что подтверждено позицией ВС РФ», – уточнила Марина Преображенская.
Источник