Является стоянка объектом капитального строительства

Ответ недели: наличие парковки на территории многоквартирного дома

Обязан ли Застройщик при сдаче объекта (многоквартирного дома) обеспечить наличие парковки автотранспорта для жильцов дома. Какова норма парковочных мест при сдаче многоквартирного дома, и какими нормативными актами устанавливается данная норма!

Сообщаю Вам следующее:

Считаем, что Застройщик обязан при сдаче объекта(многоквартирного дома) обеспечить наличие парковки автотранспорта для жильцов дома в случае, если наличие парковки автотранспорта предусмотрено проектной документацией.

В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка.

Документы КонсультантПлюс для ознакомления:

Документ 1

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Если объект построен с отступлениями от указанных требований и (или) от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика (если иное не установлено договором) (ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены договора;

возмещения своих расходов на устранение недостатков.

1. По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

…4. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее — основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее — основные характеристики жилого или нежилого помещения);…

Расстояния от соседних построек и забора на дачном участке

4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

1. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным…

Документ 3

к приказу Минэкономразвития России

от 7 декабря 2016 г. N 792

МИНИМАЛЬНО И МАКСИМАЛЬНО ДОПУСТИМЫЕ РАЗМЕРЫ

Размер устанавливается в отношении одного машино-места.

1. Минимально допустимые размеры машино-места — 5,3 x 2,5 м.
2. Максимально допустимые размеры машино-места — 6,2 x 3,6 м.

6.1. Местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания либо сооружения — на плане здания либо сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места.

Если на 01.01.2017 права на машино-место уже были зарегистрированы, переоформление не нужно, независимо от соответствия такого машино-места допустимым размерам (ст. 6 ФЗ от 03.07.2016 N 315-ФЗ).

6.2. Границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машино-места на этаже (при отсутствии этажности — в здании или сооружении) устанавливаются либо восстанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола (далее — специальные метки), до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места. Площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места, установленным органом нормативно-правового регулирования.

Документ 5

1. Разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

Указанная статья определяет порядок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В соответствии с ним для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии «Росатом» или Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос», выдавшие разрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Застройщики, наименования которых содержат слова «специализированный застройщик», также могут обратиться с указанным заявлением с использованием единой информационной системы жилищного строительства, за исключением случаев, если в соответствии с нормативным правовым актом субъекта РФ выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляется через иные информационные системы, которые должны быть интегрированы с единой информационной системой жилищного строительства (ч. 2 ст. 55 ГрК РФ).

Часть 3 ст. 55 ГрК РФ содержит перечень документов, которые должны быть предоставлены заявителем:…

Документ 6

Оценив второе экспертное заключение в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами, арбитры сделали вывод: спорное помещение автостоянки, принадлежащее обществу на праве собственности, является частью МКД и технически взаимосвязано с общим имуществом. Помимо заключения экспертов, судьи также учли, что:

— объект введен в эксплуатацию как жилой дом с встроенными помещениями общественного назначения, пристроенной подземной автостоянкой с трансформаторной подстанцией;

— приемка МКД осуществлялась вместе с пристроенной автостоянкой;

— согласно техническому паспорту здания автостоянка включена в состав нежилых помещений МКД;

— спорный объект находится на земельном участке, предоставленном застройщику для строительства жилого дома с пристроенной подземной автостоянкой;

— строительство дома и автостоянки осуществлялось на основании одной проектной документации (как единый объект).

Судьи отклонили довод жалобы о том, что автостоянка является самостоятельным и независимым от МКД объектом, обладающим всеми признаками автономности. Возможность автономного существования подземной автостоянки не свидетельствует о самостоятельном характере помещений автостоянки и не создает условие для признания подземной стоянки отдельным зданием.

В итоге арбитры удовлетворили требование ТСЖ о взыскании задолженности, при этом скорректировав период ее начисления исходя из пропуска срока исковой давности (Постановление АС ЗСО от 10.09.2019 N Ф04-3841/2019).

…Машино-места — не общее имущество в МКД

В деле N 40-27724/2017 судьи рассмотрели иск ТСЖ к Департаменту о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения (машино-места) N 47 — 56, 59 — 88, расположенные в МКД, и их истребовании из чужого незаконного владения в общую долевую собственность.

Арбитры выяснили, что жилой дом со встроенными помещениями и подземной автостоянкой состоит из семи секций переменной этажности (13, 14, 15 этажей) с подземной автостоянкой на 186 машино-мест и пристроенным двухэтажным детским садом. Нежилые помещения (машино-места) N 47 — 56, 59 — 88 в указанном здании принадлежат на праве собственности Москве.

По мнению ТСЖ, все помещения, расположенные в подвальной части дома, относятся к техническим помещениям и предназначены для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в МКД.

В удовлетворении требований ТСЖ отказали, так как спорные машино-места:

— в соответствии с технической документацией спроектированы, переданы по акту о результатах частичной реализации инвестиционного проекта и приняты в эксплуатацию как отдельные объекты недвижимости;

— зарегистрированы в ЕГРН как индивидуально-определенные помещения подземной автостоянки;

— по своим характеристикам не отвечают признакам общего имущества в МКД, не предназначены для обслуживания дома.

Спорные подвальные помещения являются самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общей долевой собственности, поэтому вывод истца о возникновении права общей долевой собственности является ошибочным.

Доказательства того, что спорные машино-места построены за счет средств собственников помещений в МКД, в материалы дела не представлены (Постановление АС МО от 07.05.2018 N Ф05-5108/2018)…

Источник

О статусе автостоянок, оборудованных на земельном участке под здание. Отражение в учете.

На земельном участке, на котором расположено здание, Организация произвела плиточное замощение под автостоянки для служебного автотранспорта.

Данные автостоянки были обособлены в бухгалтерском учете и учтены, как объекты основных средств, однако, зарегистрировать их в Учреждении юстиции как объекты недвижимого имущества оказалось невозможным.

Просим разъяснить: к каким объектам относятся данные автостоянки: к объектам движимого или недвижимого имущества.

Согласно статье 2 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 131 Гражданского кодекса РФ и статей 1, 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Регистрация объектов, не являющихся недвижимостью, законом не предусмотрена.

Понятие недвижимого имущества содержится в статье 130 Гражданского кодекса РФ, согласно которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Для признания имущества недвижимым как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

В силу статей 13, 17 и 20 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов регистрирующий орган должен проверить, является ли объект, на который заявитель просит зарегистрировать право, объектом недвижимости, и в том случае, если объект таковым не является, отказать в регистрации прав на него.

Несоблюдение положений норм статьи 17 Закона о госрегистрации, устанавливающей основания для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в том числе документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав в отношении недвижимого имущества), влечет недействительность проведенной регистрации.

Приводим положения статей Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ, устанавливающие основания для государственной регистрации прав:

В соответствии со статьей 17

п. 3 — основания для государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества, указанные в статьях 25, 25.2, 25.3 и 30.1 настоящего Федерального закона, установлены в данных статьях.

В соответствии со статьей 25 «Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества»

1. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

2. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

3. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Таким образом, площадка, приспособленная для стоянки автомобилей, не может быть квалифицирована как объект недвижимого имущества с отведением земельного участка для сооружения на нем капитального строения.

Предлагаемый статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации критерий определения недвижимого имущества — невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению — имеет оценочный характер.

В данном случае автостоянка не может быть наделена статусом недвижимого имущества, имеющим самостоятельное значение, ибо представляет собой лишь улучшение земельного участка.

Указанное мнение подтверждено Постановлением Федерального Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.06.2008 по делу № А17-5883/2007.

В целях бухгалтерского учета автостоянки должны быть учтены, как объекты основных средств — объект внешнего благоустройства.

Правомерность отнесения автостоянок к объектам внешнего благоустройства подтверждена Письмами Министерства финансов РФ.

Как отмечает Минфин России, определение понятия «благоустройство территории» в нормативных правовых актах отсутствует (Письма от 07.07.2009 № 03-03-06/1/443, от 19.06.2008 № 03-03-06/1/362). Поэтому данный термин обычно используется в его общепринятом значении. Чиновники считают расходами на объекты внешнего благоустройства те затраты, которые связаны с созданием удобного, обустроенного с практической и эстетической точки зрения пространства на территории организации. К ним относят расходы:

— устройство площадок для стоянки автомобилей;

В Письме Минфина России от 30.05.2006 № 03-03-04/1/487 определено, что асфальтирование территории вокруг магазинов, включая подъездные пути, погрузочно-разгрузочные площадки, строительство парковок для грузового и легкового автотранспорта, устройство тротуаров и пешеходных дорожек, газонов, посадка зеленых насаждений — все это относится к объектам внешнего благоустройства.

Согласно Письму Минфина России от 25.04.2005 № 03-03-01-04/1/201 расходы на создание объектов внешнего благоустройства, в том числе на асфальтирование, устройство дорожек, газонов, посадку кустарников, установку внешнего электрического освещения, в том числе оборудование территории под стоянку автотранспорта для своих сотрудников и клиентов, формируют первоначальную стоимость объектов внешнего благоустройства, которые в соответствии с п.п. 4 п. 2 ст. 256 НК РФ являются самостоятельным амортизируемым имуществом, не подлежащим амортизации.

Источник