Юристы «Пепеляев Групп» предоставляют полный спектр правовых услуг как профессиональным игрокам рынка недвижимости, так и компаниям иных отраслей, имеющим потребность в консультациях по вопросам земельного права, недвижимости и строительства. Наша компания одной из первых в России начала предоставлять услуги по сопровождению сделок с землей, на сегодняшний день мы владеем проверенными практическими технологиями, в основе которых лежит глубокое понимание российских правовых реалий.
Мы существенно расширили географию наших услуг, сопровождая проекты в 34 ведущих промышленных и сельскохозяйственных центрах России. Юристы «Пепеляев Групп» активно участвовали в разработке и подготовке к принятию проекта поправок к Земельному кодексу РФ и Закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Практика рекомендована ключевыми международными юридическими рейтингами, включая The Legal 500, Chambers and Partners, etc.
Источник www.pgplaw.ruЮридические услуги в строительстве
Юридическая практика и Юридическая техника
Одно из последних моих дел. В процессе выполнения договора субподряда генеральный подрядчик отказался подписывать акты выполненных работ, мотивируя тем, что указанные в актах работы не принимает заказчик.
Когда объем односторонне составленных актов приблизился к 200 млн рублей, генеральный подрядчик отказался от договора в одностороннем порядке, сославшись на нарушение субподрядчиком сроков выполнения работ. Одновременно генеральный подрядчик потребовал возврата якобы неотработанного аванса в размере 172 млн рублей.
При этом он «не учел», что стоимость непринятых им работ превышает сумму оплаченного аванса. Решением суда с субподпядчика был взыскан неотработанный аванс в полном объеме. К делу я подключился на стадии апелляционного обжалования. После анализа материалов дела мной была подготовлена дополнительная апелляционная жалоба.
Были обнаружены грубые ошибки предыдущего штатного юриста и предприняты меры для их исправления. Главное, были найдены существенные ошибки, допущенные судом. Даже пришлось писать жалобу в Квалификационную коллегию судей. Суд апелляционной инстанции не нашел никаких нарушений по делу. Однако суд кассационной инстанции счел иначе и согласился с доводами нашей жалобы.
Принятые по делу судебные акты были отменены, дело было направлено на новое рассмотрение. При новом рассмотрении нам удалось устранить все ошибки, допущенные предудущим юристом.
Только профессионал сможет эффективно Вас защитить!
Я профессионал. Моя основная специализация — ведение арбитражных дел и, в особенности, оказание юридических услуг в сфере строительства. За многолетнюю практику мной накоплен успешный опыт разрешения арбитражных споров, возникающих между заказчиком и подрядчиком (генеральным подрядчиком и субподрядчиком) при выполнении различных видов работ. В частности, мной разработаны и отработаны на практике эффективные схемы защиты интересов моих клиентов в следующих ситуациях:
Судебная практика по спорам в строительных работах
- подрядчик не выполнил работу в предусмотренный договором срок;
- заказчик не подписывает акт сдачи-приемки (КС-2);
- возложения ответственности на подрядчика за ненадлежащее качество работ;
- недобросовестности подрядчика или заказчика;
- необходимости смены подрядчика;
- приостановки выполнения работы, простоя по вине заказчика;
- заказчик не платит за выполненные работы;
- необходимости увеличения цены договора, оплаты дополнительных работ;
- отказа от договора, расторжения договора в одностороннем, судебном порядке;
- взыскания убытков, неустойки и неосновательного обогащения;
- освобождения от ответственности, снижения размера неустойки (пени, процентов, штрафа);
- в ряде иных случаев.
Вы можете легко убедиться в достоверности моих заявлений: я готов изучить материалы Вашего строительного спора и ДАТЬ ОЦЕНКУ его судебной перспективы! Я уверен, мое экспертное мнение будет для Вас полезным и Вам будет проще принять решение о сотрудничестве со мной.
Лучшая реклама адвоката — его судебная практика. Моя судебная практика очень убедительна!
Накопленные знания и судебно-арбитражный опыт позволяют мне оказывать эффективную помощь при составлении и юридическом сопровождении договоров подряда и строительного подряда, а также при абонентском юридическом обслуживании строительных организаций. Только в этом году мои клиенты доверили мне защиту своих имущественных интерсов на общую сумму, превышающую 400 млн рублей. Мной используются схемы, позволяющие надежно защищать интересы моих клиентов в различных спорных ситуациях. При этом никаких шаблонов — только индивидуальный подход к каждой ситуации и каждому клиенту!
Юридические услуги строительство предназначены для застройщиков/заказчиков строительных объектов, для подрядных организаций, строительных компаний, проектных организаций, частных инвесторов в строительной отрасли, инвестиционных компаний, а также поставщиков строительных материалов. Адвокат по арбитражным делам поможет вам при разбирательствах в суде, связанных с земельными и строительными спорами. Юридические услуги предоставляет адвокат арбитражный суд по следующим вопросам:
— Юридические услуги строительство (защита интересов в имущественных спорах по договору подряда между строительной организацией и заказчиком).
— В спорах по договору субподряда между подрядчиком и субподрядчиком (адвокат по арбитражным делам обеспечивает правовую защиту имущественных интересов).
— Адвокат арбитражный суд обеспечивает защиту интересов по спорам между застройщиками и строительной компанией.
— Также адвокат арбитражный суд обеспечивает защиту интересов в спорах между заказчиками и проектными организациями.
— Адвокат по арбитражным делам обеспечивает защиту интересов в спорах между дольщиками, застройщиками, инвесторами, строительными компаниями (споры по договорам долевого участия, инвестиционной деятельности и простого товарищества).
— Юридические услуги строительство по вопросам, связанным с государственной регистрацией объектов, а также со сдачей в эксплуатацию.
Кроме всего перечисленного, предоставляются услуги по защите интересов в суде по спорам с муниципальными, государственными органами в вопросах проведения и организации проведения государственных закупок (конкурсов, тендеров, аукционов и т.д).
Между генеральным подрядчиком и субподрядчиком был заключен договор субподряда на реконструкцию федеральной автодороги. В установленный срок работа не была завершена и генеральный подрядчик обратил взыскание на банковскую гарантию в размере 110 млн. рублей, предоставленную субподрядчиком при заключении договора.
Адвокат Демьянчук А.В. доказал отсутствие вины субподрядчика в нарушении сроков выполнения работ. Поэтому обращение взыскания на банковскую гарантию было незаконно. Арбитражный суд Московской области признал данную позицию обоснованной и в полном объеме взыскал с генерального подрядчика 110 млн. рублей неосновательного обогащения.
Адвокат Демьянчук А.В. участия в суде первой инстанции не принимал, а подключился к делу на стадии апелляционного обжалования. Доводы его жалобы сводились к следующим тезисам:
1. Из материалов дела исчезло более 4 тыс. документов, представленных субподрядчиком в обоснование своих возражений.
2. Судебно-строительная экспертиза проведена с нарушением закона, поскольку эксперт не исследовал проектную документацию (проект в деле отсутствует). Без проекта невозможно установить какие виды работ, не предусмотренные сметой, требовалось выполнять, а какие — нет. Поэтому выводы судов о наличии на стороне субподрядчика неосновательного обогащения при таких обстоятельствах является преждевременным!
Арбитражный суд Московского округа согласился с доводами адвоката Демьянчука А.В. и отменил все принятые по делу судебные акты. Дело было направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Генеральный подрядчик предъявил к субподрядчику иск о взыскании 12 млн. рублей неосновательного обогащения в виде неотработанного аванса. Иск мотивирован тем, что работы были выполнены некачественно и генподрядчик был вынужден их полностью переделать.
В доказательство истец представил акты о выявлении недостатков и их устранении, подписанные им и представителями муниципального заказчика. Кроме того, он представил документы, согласно которым работы были полностью переделаны третьим лицом.
Адвокат Демьянчук А.В. заявил о фальсификации представленных истцом доказательств и просил суд назначить судебно-техническую экспертизу давности составления представленных истцом документов. Экспертиза показала, что оспариваемые документы были изготовлены в иное время. Кроме того, суду были представлены доказательства того, что денежные средства, якобы уплаченные третьему лицу за выполненную работу, в действительности в банк третьего лица не поступали. В сложившихся обстоятельствах для истца возникла угроза привлечения к уголовной ответственности ответственности по статье 303 УК (фальсификация доказательств по гражданскому делу). В итоге, он в полном объеме отказался от своих требований к субподрядчику!
Между покупателем и поставщиком был заключен смешанный договор на поставку и монтаж оборудования. Оборудование было поставлено и смонтировано с просрочкой, что послужило основанием для предъявления иска к поставщику. Адвокат Демьянчук А.В. представил суду доказательства нарушения покупателем встречного обязательства — он своевременно не представил необходимое для монтажа оборудования помещение. При наличии обоюдной вины сторон в нарушении обязательств арбитражный суд снизил ответственность поставщика в 10 раз!
Федеральная служба по надзору в сфере здравоохранения обратилась с иском к исполнителю государственного контракта о взыскании пени в размере 5,5 млн. рублей за нарушение сроков оказания услуг, предусмотренных промежуточным этапом. Адвокат Демьянчук представил суду следующие возражения: расчет пени должен быть производен не из всей цены контракта, а из цены отдельного этапа, в котором было допущено нарушение. На этом основании суд признал исполнителя виновным в нарушении сроков, предусмотренных промежуточным этапом, и взыскал с него 150 тыс. рублей пени!
Тендерный коэффициент не подлежит применению к работам, выполненным в рамках государственного контракта.
В электронных торгах на капитальный ремонт кровли строительная организация предложила заменить один вид кровельного материала другим, более дешевым. Она была признана победителем торгов и с ней был заключен государственный контракт.
После выполнения работы заказчик подписал акты сдачи-приемки выполненных работ, но не по контрактной цене, а с учетом понижающего тендерного коэффициента. Свои действия он объяснил тем, что подрядчик применил более дешевый кровельный материал, не предусмотренный сметой. Он также предложил подрядчику подписать соглашение о снижении цены контракта.
Подрядчик отказался от подписания соглашения, а заказчик отказался от каких-либо выплат. Арбитражный суд Республики Крым в полном объеме удовлетворил иск подрядчика. Апелляция стала на сторону заказчика и изменила решение. Суд кассационной инстанции отменил апелляционное постановление и оставил в силе решение суда первой инстанции.
Размер штрафа взысканного с исполнителя госконтракта штрафа снижен с 401 тыс. рублей до 33 тыс. рублей.
Исполнитель заявлял о своей полной невиновности в нарушении государственного контракта. Однако в рамках другого дела исполнитель был признан виновным в нарушении этого контракта. В этом втором деле исполнитель не участвовал, поскольку надлежащим образом не контролировал почтовую корреспонденцию.
О принятом решении он узнал только после вступления решения в законную силу, когда его иск был уже в суде. В такой ситуации уже не могло быть и речи о невиновности исполнителя в нарушении контракта. Оставалось только бороться за снижение размера штрафа, что и было успешно сделано.
В кассации отменены решения о взыскании с субподрядчика 47 млн. рублей неосновательного обогащения и 27 млн. рублей пени.
Сложное дело. Пришлось исправлять чужие ошибки. Вначале позиция генподрядчика сводилась к следующему: поскольку заказчик не принял у него выполненную работу, то и он не может ее принять у субподрядчика. А когда через суд были истребованы документы у заказчика, то выяснилось, что генподрядчик в полном объеме не только сдал, но получил оплату за выполненную субподрядчиком работу.
То есть стало очевидно, что рассчитываться с субподрядчиком он не собирался. После этого генподрядчик изменил свою позицию: он заявил, что спорную работу выполнил не субподрядчик, а другое лицо. Тем не менее Арбитражный суд Московского округа удовлетворил кассационную жалобу адвоката Демьянчука А.В.
Заказчик (ГУП города Москвы «Мосгортранс») трижды отказывался от приемки разработанного проектным институтом проекта. В итоге, он принял решение об одностороннем отказе от исполнения договора и полном отказе от оплаты выполненных институтом работ. Институт обратился с иском в Арбитражный суд гор. Москвы.
Адвокат Демьянчук, представлявший институт, заявил ходатайство о проведении судебной проектно-технической экспертизы. Эксперт не выявил нарушений в проекте. Суд также согласился с доводами адвоката о том, что заказчик необоснованно требует от проектировщика выполнения работ, не предусмотренных договором. Как следствие, суд в полном объеме удовлетворил требования истца.
Подрядчик нарушил срок выполнения работ по договору на 1,5 года. Заказчик обратился с иском о взыскании неустойки. Адвокат Демьянчук А.В. представил суду доказательства вины самого заказчика в нарушении принятых на себя обязательств. После изучения отзыва на иск заказчик согласился на заключение мирового соглашения на условиях, предложенных адвокатом Демьянчуком А.В.
К нашей строительной компании заказчик предъявил иск на 170 млн. рублей. Наш юрист оказался неэффективен — мы проиграли дело в суде первой инстанции. Начали искать юриста, который смог бы добиться отмены судебного решения. После долгих поисков мы обратились к адвокату Демьянчуку А.В.
После изучения материалов дела он указал на допущенные нами ошибки и, самое главное, выстроил четкую систему нашей защиты в вышестоящих судах. На подготовку дополнительной апелляционной жалобы ему потребовалось 2 месяца (дело очень сложное и многотомное). Составленная им жалоба четко показала, что в выборе адвоката мы не ошиблись.
Это совершенно другой уровень по сравнению с тем, что мы видели ранее. К сожалению, суд апелляционной инстанции решение оставил в силе, а нашу жалобу — без удовлетворения. Но мы верили своему адвокату и он нас не подвел — суд кассационной интатнции удовлетворил нашу жалобу и отменил все решения по делу. Спасибо, Александр Владимирович. Вы подтвердили свой высший профессиональный уровень.
Генподрядчик взыскал с нас 110 млн. рублей банковской гарантии. Свое решение он объяснил тем, что мы сорвали сроки выполнения работ. Мы были не согласны с его решеним, поскольку считали себя невиновными. Вначале мы обратились за помощью к другим адвокатам. Однако составленный ими иск показал, что нужен адвокат другого профессионального уровня.
Поэтому мы обратились к адвокату Демьянчуку. Около 2-х месяцев ушло на изучение ситуации и подготовку иска. Результат — наша полная победа в очень сложном деле. Большое Вам спасибо! Уверен, это не последнее наше сотрудничество.
Ведь, юристов много, а профессионала очень трудно найти.
Адвокат Демьянчук А.В. приводит рекомендации подрядчику на случай, когда заказчик уклоняется от подписания актов о приемке выполненных работ, составленных по форме КС-2, или не платит по договору подряда.
В данной статье адвокат Демьянчук А.В. анализирует арбитражную практику разрешения споров между подрядчиком и заказчиком, возникающих при сдаче-приемки выполненных работ.
В данной статье адвокат Демьянчук А.В. анализирует арбитражную практику, связанную с расторжением договора подряда в одностороннем или судебном порядке. Рассмотрены примеры, когда в одних случаях решение заказчика об отказе от договора является правомерным, а в других — нет.
В данной статье адвокат Демьянчук А.В. раскрывает понятие «экономия подрядчика» (статья 710 ГК РФ). Далеко не каждое отступление от сметы или замену материалов на более дешевые арбитражные суды признают экономией подрядчика.
Адвокат Демьянчук А.В. анализирует арбитражную практику, связанную с осуществлением государственных и муниципальных закупок. Рассмотрены следующие вопросы:
1. О праве поставщика по государственному контакту на взыскание убытков со своего контрагента в случае, если нарушение срока поставки по контракту произошло по вине контрагента.
2. О праве одностороннего отказа заказчика от исполнения контракта на выполнение работ по п.2 статьи 715 ГК РФ в связи с нарушением подрядчиком конечного срока выполнения работ.
Отсутствие в договоре срока выполнения работ не является безусловным основанием для признания договора подряда незаконченным.
В данной статье адвокат Демьянчук А.В. комментирует дело, рассмотренное Президиумом ВАС РФ: условие о периоде выполнения работ считается согласованным, а договор подряда признается заключенным, если начальный момент периода определен указанием на действие стороны или иных лиц, в том числе на момент уплаты аванса, и такие действия совершены в разумный срок, то неопределенность в определении срока производства работ устраняется.
В данной статье адвокат Демьянчук А.В. комментирует определение ВАС РФ по делу, в котором подрядчик допустил просрочку выполнения отдельного этапа работ, а арбитражные суды взыскали с него неустойку исходя из стоимости всех работ по договору, а не из стоимости этапа, в котором была допущена просрочка.
В данной статье адвокат Демьянчук А.В. анализирует арбитражную практику, связанную с использованием банковской гарантии в качестве средства обеспечения обязательства по договору подряда или государственному контракту. Также рассмотрен вопрос о неосновательном обогащении заказчика при обращении им взыскания на банковскую гарантию в размере, превышающем допущенное подрядчиком нарушение.
Существенные условия договора подряда, признание его незаключенным, неосновательное обогащение заказчика.
В данной статье адвокат Демьянчук А.В. анализирует арбитражную практику на предмет наличия (отсутствия) в договоре подряда существенных условий, признания его незаконченным, выполнения работ без договора, а также возникновения неосновательного обогащения на стороне заказчика.
Адвокат Демьянчук А.В. анализирует правовые основания, при наступлении которых проектировщик может быть освобожден от ответственности перед заказчиком за нарушение сроков выполнения проектных работ.
Источник www.advokat-demyanchuk.ruСтроительство в 2021 году: правовые проблемы и их решения
После разгара пандемии отрасль недвижимости сделала качественный скачок на новый уровень: не только в строительстве появляются новые подходы и технологии, но и в нормативном регулировании, а также в судебной практике. Все это обсудили эксперты в рамках тематической конференции Право.ru.
Тренды и законы: что изменилось
Тренды, которые появились в прошлом году, не теряют актуальности и сейчас, уверен Александр Петров, руководитель группы практики недвижимости и строительства ART DE LEX ART DE LEX Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Комплаенс группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Санкционное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международные судебные разбирательства группа Природные ресурсы/Энергетика группа Финансовое/Банковское право × . Ведь эпидемия коронавируса не отступает. Одна из таких тенденций связана с «поколением миллениалов». Именно благодаря им развиваются коворкинги, замечает Петров.
Такие помещения позволяют оптимизировать расходы на арендную плату, а за счет гибкого подхода можно оставить лишь ограниченную площадь для постоянного офиса, сделав остальные расходы ситуационными. Но до сих пор возникают вопросы законодательного регулирования коворкингов. Легального определения для них в законах нет, но это и не так важно, считает Петров: по сути, оно требуется только для получения определенных льгот. Зато есть преимущества: фактически пользователь коворкинга может в одностороннем порядке расторгнуть соглашение, возместив понесенные собственником убытки. Поскольку это чаще всего договор оказания услуг, запретить односторонний отказ от него не получится.
Моду задает не только рынок, но и законодатель. Одно из недавних нововведений — поправки в закон о регистрации недвижимости. О них рассказала Арина Довженко, руководитель практики «Недвижимость и строительство» Адвокатское бюро Nordic Star (ранее Borenius Attorneys Russia) Адвокатское бюро Nordic Star (ранее Borenius Attorneys Russia) Федеральный рейтинг. группа Санкционное право группа Семейное и наследственное право группа Частный капитал группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международные судебные разбирательства группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании × . Закон приняли в конце апреля, его положения вступят в силу постепенно.
В основном новеллы направлены на сокращение бумажного документооборота. С 1 января 2023 года расширят функции личного кабинета на сайте Росреестра, и многие заявления можно будет подавать без электронной подписи. А кадастровым инженерам станет проще получать уведомления: их станут присылать прямо на сайт.
Закон также решил ситуацию, когда продавец недвижимости ликвидировался до регистрации перехода права собственности. Теперь покупатель все же может зарегистрировать право, для этого ему нужно представить данные о ликвидации продавца и подтвердить оплату.
Еще одно важное изменение — передача информации о погашении ипотеки.
Это была головная боль, мы бегали в Росреестр, задействовали связи, чтобы аккредитив скорее закрыли. Но теперь предполагается, что сторонам будут направлять уведомление о погашении записи об ипотеке.
Уже много лет перед покупателями недвижимости стоит вопрос: квартира или апартаменты? Примерно четверть всей недвижимости, которую покупают граждане, — это именно апартаменты. Их приходится строить, чтобы уйти от законодательных ограничений в случаях, когда возведение жилого дома по каким-то причинам невозможно.
Анна Жолобова, советник практики по недвижимости и строительству КА Регионсервис Регионсервис Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Экологическое право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Природные ресурсы/Энергетика × , напомнила, что законодательство до сих пор не относит апартаменты к жилым помещениям. Поэтому там нельзя прописаться, а еще на них не распространяются санитарные и инфраструктурные требования. То есть застройщику не надо строить парковки и школы. Есть и другие минусы: хотя цены на апартаменты ниже, коммунальные платежи выше, как и налог на имущество.
Первые попытки узаконить апартаменты предприняли много лет назад, но осенью 2020 года к проблеме вернулись еще раз. Тогда Минстрой представил новый законопроект, который внесли в Госдуму в апреле 2021-го. Но эти поправки фактически не регулируют отношения с уже построенными и строящимися апартаментами. «Полагаю, что законопроект доработают, или появится новый, который урегулирует статус уже существующих строений», — ожидает эксперт.
С плохими, нелегальными апартаментами, безусловно, надо бороться.
В Москве тем временем увеличили плату за изменение вида разрешенного использования земли: от 2 до 11 раз в зависимости от места, в котором реализуется жилой проект. Наибольшая «наценка» — на участки в центре. Таким образом московские власти хотят развивать периферию, отметил Андрей Большаков, управляющий партнер BolshakovPartners Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство × .
Риски: аренда, проверки, банкротство
Сейчас в России есть три действующих порядка снижения кадастровой стоимости. Новый, предусмотренный ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, пока не применяется в большинстве регионов, в том числе и в Москве.
Его начнут использовать повсеместно только с 2023 года, поделилась Ксения Ульянова, старший юрист Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании × . Кроме того, в скором времени судебную экспертизу по делам об оспаривании кадастровой стоимости смогут проводить только государственные специалисты. Считается, что это поможет в борьбе с недобросовестной экспертизой, которую делают «частники», высказалась Ульянова. Поэтому с 2023-го оспорить кадастровую стоимость будет очень сложно.
Артем Сирота, управляющий партнер Sirota Partners Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × , обсудил с участниками конференциями актуальный в свете пандемии вопрос: как составить договор аренды, предусмотрев все неблагоприятные последствия для арендатора? «Может возникнуть дисбаланс между той оплатой, которую вносит арендатор, и условиями помещения, которое он арендует», — объяснил эксперт. Например, может увеличиться валютный курс для номинированного не в рублях договора. Поэтому нужно включать валютные оговорки, советует эксперт.
В свете пандемии интереснее не изменение цены договора, а условий использования. Так, многие арендаторы перестали использовать офисы, потому что все сотрудники сидели по домам. Поэтому быстро выяснилось, что стандартные механизмы, предусмотренные ГК, не работают. Пришлось экстренно вводить и применять новые нормы, которые предусматривали снижение арендной платы в связи с невозможностью пользования имуществом в 2020 году, рассказал эксперт. Сейчас же Сирота предлагает включать в арендное соглашение частичное снижение арендной платы в случае невозможности присутствия в нем определенного процента сотрудников.
Кроме того, не так давно стартовала реформа контрольно-надзорной деятельности. Каждый орган предъявлял разные требования, поэтому государство решило их унифицировать, чтобы они не противоречили друг другу. Об основных изменениях в этой сфере рассказала советник руководителя практики земельных и имущественных отношений Alliance Legal Consulting Group Alliance Legal Consulting Group Федеральный рейтинг. группа Санкционное право группа Уголовное право группа ГЧП/Инфраструктурные проекты Профайл компании × Ольга Калинченко.
Земли под охраной
О юридических рисках приобретения земельных активов рассказал Антон Емелин, старший партнер МКА Аронов и партнеры Аронов и партнеры Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство × . Например, возможны пересечения границ участка с лесным фондом. Потому что границы указаны в двух разных реестрах, и информация в них может быть противоречивой.
Еще один негативный сценарий — риск нахождения участка в зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). «Практика работы с такими зонами показывает, что все не совсем гладко, даже более, чем не гладко», — рассказал юрист. Например, часто строительство не удается начать из-за близкого расположения газопровода. Придется договариваться с филиалами «Газпрома». Существует и риск сноса строений, но в 2018 году приняли закон, что такие зоны должны быть внесены в ЕГРН на момент строительства. Иначе собственнику должны выплатить компенсацию. «Собственники, по сути, сидят на пороховой бочке», — посетовал Емелин.
О судебной практике по спорам об охранных зонах трубопроводов подробнее рассказала Марина Строкань, старший юрист Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании × .
Одно лишь отсутствие угрозы жизни и здоровью от здания не поможет сохранить объект. Есть много проблемных точек, например, судебное усмотрение.
Денис Литвинов, управляющий партнер Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании ×
Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ Avelan Avelan Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции Профайл компании × , подробнее обсудила с участниками конференции «скрытые» охранные зоны. Это ЗОУИТ, информация о которых не внесена в публичные источники.
Так, установленные ранее в законодательстве зоны или охранные зоны курортов. «Очень много охранных зон до сих пор продолжают действовать, и далеко не только те, что установлены в действующем законодательстве», — объяснила юрист. Помочь может добросовестность, но ее придется доказывать, а сделать это будет сложно: раньше охранные зоны могли быть установлены не только в законах, но и в решениях местных органов власти и судебных решениях. Подобных сведений в принципе может не быть в открытых источниках. «Мы должны стремиться к тому, чтобы устоялась презумпция: неопубличенные сведения не должны использоваться против застройщика», — полагает Величко.
К критериям добросовестности застройщика относят, например, необеспечение публичного доступа к сведениям о ЗОУИТ: застройщик не знал и не мог знать о действии ограничений в использовании земельного участка, сведения о ЗОУИТ не внесены в ЕГРН, и в таком случае объекты не подлежат сносу.
«Если есть понимание о близком нахождении потенциально проблемного объекта, стоит учесть интересы «Газпром-трансгаз» и обезопасить себя», — посоветовала она.
О некоторых особенностях установления сервитутов на публичные земли на примерах из судебной практики рассказал Василий Малинин, руководитель направления «Коммерческие споры» юрфирмы Рустам Курмаев и партнеры Рустам Курмаев и партнеры Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Уголовное право группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции 1 место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 5 место По выручке Профайл компании × . Например, суды отказывают в установлении сервитута, если есть возможность получить разрешение на условно разрешенный вид использования (РНР).
Налоги и банкротство: как не переплатить и заработать
Поговорили и об экономических рисках для застройщиков. Организации должны платить налог на прибыль, а значит, должны понимать, какую прибыль получат от сдачи объекта. Валентина Петрова (бюро адвокатов Бюро адвокатов «Де-юре» Бюро адвокатов «Де-юре» Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Природные ресурсы/Энергетика группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство 8 место По количеству юристов 13 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 15 место По выручке Профайл компании × ), рассказала, что делать, если застройщик потратил больше, чем планировал. В таком случае можно уменьшить налоговую базу, но только если затраты подтверждены документально, экономически обоснованы и направлены на получение прибыли в будущем. Убыток уменьшает базу по налогу на прибыль, подтвердила Петрова со ссылкой на имеющуюся практику судов.
Застройщикам нужно тщательно изучать поставщиков материалов, транспортных и технических услуг, посоветовал Михаил Бегунов, управляющий партнер Tax Compliance Tax Compliance Федеральный рейтинг. группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) Профайл компании × . Это необходимо, чтобы избежать доначисления лишнего НДС по правилам ст. 54.1 Налогового кодекса. «Когда твой контрагент по каким-то критериям аффилирован с тобой, но за ним стоят реальные исполнители, тогда удастся доказать, что доначислять налог не надо», — уверен юрист.
Основной момент — реальность исполнения работ. Неважно, если даже контрагент уже не действует. Нужно доказать реальность работ, и тогда проблем будет меньше.
Кирилл Чухалдин, руководитель проектов ЮрТехКонсалт ЮрТехКонсалт Федеральный рейтинг. группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) Профайл компании × , рассказал, как можно заработать на банкротстве другого застройщика. «Если мы понимаем, что есть один ликвидный актив, надо попробовать на нем заработать», — рассказал он. Это может быть интересно компаниям на грани банкротства, которые готовы рискнуть, а также сторонним инвесторам.
Чухалдин рассказал, каким образом можно выкупить объект у обанкротившегося застройщика. Процедура сложная, и ее должен одобрить суд. Еще один способ — купить объект с торгов. Этот путь более прибыльный, но недострой может уйти и другому участнику торгов. «Не нужно смотреть на банкротство как на что-то плохое. Оно позволяет заработать.
Но и для тех организаций, которые уже пришли к банкротству, это не всегда плохо: можно спасти хотя бы часть бизнеса», — подчеркнул эксперт.
Источник pravo.ru