Сколько недостроев стоит в каждом регионе, муниципальном образовании? Великое множество! При этом миллионы граждан, вложивших деньги в строительство, годами ждут сдачи жилого дома, который то и дело находится в «замороженном» состоянии. Неважно, что в каждом конкретном случае служит причиной долгостроя. Важно то, чем это может завершиться, и найдутся ли пути решения проблемы для достижения конечной цели ― сдачи дома в эксплуатацию.
1. Варианты решения проблемы недостроя
На самом деле вариантов решения проблемы недостроя немного.
Вариант 1: снести недострой!
Оговоримся сразу, что самым негативным завершением долгостроя является снос построенной части дома. В этом случае фактически никто ― ни граждане, заключившие договор долевого участия (здесь и далее ― ДДУ), на пайщики, ни инвесторы) ― никто ничего не получает: ни построенного объекта недвижимости, ни компенсации за снос недостроя.
Пример из практики: суд обязал ЗАО освободить земельный участок путём сноса самовольно возведённого объекта недвижимости незавершённого строительством за счёт собственных средств1.
Лекция 7.2 Юридические лица: понятие и виды коммерческих организаций
Вариант 2: достроить дополнительными усилиями тех же лиц
Второй вариант применяется редко. Ведь найти дополнительное финансирование к тому, что уже было вложено в строительство дома, с теми же участниками стройки практически невозможно. Однако всё-таки не стоит забывать о возможности чуда, каковым и стоит рассматривать удивительное появление дополнительных средств на достройку объекта у того же застройщика, который и начал строительство дома.
Вариант 3: инициировать процедуру банкротства застройщика
Довольно часто в случаях с недостроями, «замороженными» в связи с отсутствием финансирования, прибегают к банкротству застройщиков.
2. Банкротство и проблемы участников строительства — граждан
2.1. Как это происходит?
Банкротству подвергается застройщик, то есть лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее ― застройщик), ― юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования (ч. 1 ст. 21.1. Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее ― ФЗ «О банкротстве»)).
Особенностям банкротства застройщиков посвящён § 7 главы 9 ФЗ «О банкротстве». В целом для инициирования процедуры банкротства застройщика никаких особых условий не требуется, все основания ― такие же, как для банкротства иных юридических лиц.
2.2. Что даёт процедура банкротства застройщика?
Процедура банкротства застройщика даёт, прежде всего, возможность «сдвинуть дело с мёртвой точки», то есть разрешить вопросы вложения денежных средств граждан в строительство жилья с одним из нижеприведённых результатов.
2.3. Какой результат ожидается?
Для граждан, вступивших в правоотношения с застройщиком и ожидающих сдачи им готового объекта строительства (квартиры), процедура банкротства застройщика может завершиться следующим результатом:
4.1. Понятие, сущность, признаки юридического лица
получением страховой выплаты, произведённой страховщиком, застраховавшим гражданскую ответственность застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ― Закон № 214-ФЗ) (см. п.1.2. ст. 201.9 ФЗ «О банкротстве»);
получением выплаты, произведённой банком, выдавшим поручительство за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;
передачей прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу (далее ― ЖСК) или иному специализированному потребительскому кооперативу (см. ч. 1 ст. 201.10 ФЗ «О банкротстве» ― есть много нюансов для подобного разрешения ситуации). При этом требования отказавшихся от получения жилых помещений граждан — участников строительства или юридических лиц — участников строительства преобразовываются в денежные требования (п. 7 ст. 201.101 ФЗ «О банкротстве»), а требования вошедших в ЖСК впоследствии завершаются передачей им построенных квартир (см. последний пункт в настоящем перечне результатов);
возмездной передачей имущества застройщика (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику (приобретателю), который исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений (то есть перед теми же гражданами, вложившими деньги в строительство и ожидающими постройки квартир). При этом приобретателем может быть только юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Законом № 214-ФЗ (см. ст. 201.15-1–201.15-2 ФЗ «О банкротстве»);
погашением требований участников строительства путём передачи им в собственность жилых помещений (если дом будет в процессе производства по делу о банкротства всё-таки достроен и будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию) ― ст. 201.11. Закона о банкротстве.
Это ― идеальные формы решения вопроса вложения граждан в строительство дома при замораживании стройки и инициированной процедуре банкротства застройщика. При этом результаты могут оказаться последовательными. Например, сначала может создаться ЖСК, потом произойти погашение требований участников ЖСК путём передачи им достроенных квартир.
2.4. А какой результат может быть в реальности?
Конечно, какой-либо из перечисленных результатов обязательно произойдёт. В реальности же достижение того или иного результата для гражданина может оказаться не таким простым, как кажется. Например, пропуск гражданином участия в процедуре банкротства застройщика и неучастие в принятии важных решений может закончиться вполне законной потерей права на вожделенные метры в доме. Более того, договор ДДУ, оказывается, может прекратиться сам собой! Или же желание заставить подрядчика/застройщика (того, кто фактически осуществлял строительство дома) устранить недостатки построенного многоквартирного дома может натолкнуться на препятствие в виде юридических нюансов в способах защиты своего права.
Но о каждом таком нюансе ― поподробнее.
2.4.1. В процедуре банкротства застройщика ― не зевай!
В соответствии со ст. 201.1 ФЗ «О банкротстве» участником строительства является, в том числе, физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, которое представляет собой требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введён в эксплуатацию.
Согласно ст. 201.10 ФЗ «О банкротстве» в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершённого строительства арбитражный управляющий обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путём передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Конечно, законом отрегулирован порядок информирования участников о собрании и прочие процедурные вопросы.
Основной целью деятельности вновь созданного ЖСК является завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров.
В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершённого строительства требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвёртой очереди.
Если гражданин – член обанкротившегося ЖСК вовремя не предпринял мер по отслеживанию судебного процесса банкротства, не принимал участия в собрании, не высказал своего мнения о включении его в состав вновь образованного нового ЖСК, не дал согласия на оплату дополнительных взносов (для достройки дома), то его требования в силу закона автоматически преобразуются лишь в денежные требования. И требовать выделить ему квартиру в построенном доме он будет уже не вправе. Или же его требование не будет подлежать удовлетворению.
Пример из практики. К. обратилась в суд с иском к ЖСК «Комфорт», в котором просила признать за ней имущественное право требования на двухкомнатную квартиру и обязать ЖСК «Комфорт» включить К. в реестр членов ЖСК. Суд установил, что К. была членом ЖСК «Дельфин и К». Обязанность по оплате вступительного и паевых взносов истцом была выполнена в полном объёме.
В срок дом построен не был. ЖСК «Дельфин и К» был признан несостоятельным, в период конкурсного производства права застройщика ЖСК «Дельфин и К» на дом и право аренды земельного участка были переданы ЖСК «Комфорт». В ходе рассмотрения дела было установлено, что истица К. на протяжении 11 месяцев рассмотрения арбитражным судом ходатайства конкурсного управляющего ЖСК «Дельфин и К» не обратилась с заявлением о присоединении к решению общего собрания участников строительства многоквартирного дома ЖСК «Дельфин и К» о создании ЖСК «Комфорт», не выразила свою волю на вступление в созданный участниками строительства ЖСК с последующим погашением её требований путём отступного и возложением на неё обязанности дополнительно оплачивать строительство дома. В результате требования К. при определении объёма требований кредиторов, погашение которых будет произведено путём отступного при передаче прав застройщика созданному ЖСК «Комфорт», арбитражным судом учтены не были, а были преобразованы в денежные и включены в реестр требований кредиторов ЖСК «Дельфин и К» третьей очереди (убытки в сумме 1 987 900 руб.). С учётом установленных обстоятельств дела решением суда в удовлетворении исковых требований К. было отказано. (Апелляционное определение Саратовского областного суда от 16.08.2016 по делу № 33-5612/20162).
Вывод: неучастие в процедуре банкротства, непринятие важных решений относительно прав и обязанностей участников нового ЖСК, которому передаются права застройщика в процедуре конкурсного производства обанкротившегося застройщика, может обернуться потерей гражданином права требования на объект недвижимости в будущем достроенном доме. Его требования при этом будут преобразованы в денежное требование, которое, вполне вероятно, не будет удовлетворено уже… никогда.
2.4.2. ДДУ в процессе банкротства застройщика может… прекратиться сам.
В соответствии с ч. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внёсшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Исходя из содержания ст.
219 ГК РФ право собственности на объект незавершённого строительства как новую вещь приобретается лицом, создавшим данную вещь. В силу ст. 129 ЖК РФ право собственности члена ЖСК возникает на основании выплаты паевого взноса, объектом права является жилое помещение.
По смыслу ст. 201.1 ФЗ «О банкротстве» в рамках дела о банкротстве застройщика разрешаются исключительно вопросы, касающиеся прав и обязанностей застройщика и участников строительства жилого дома только в части жилых помещений.
Действующим законодательством при передаче объекта предусмотрена возможность учёта прав только тех лиц, чьи требования были включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. Если в них отсутствовали сведения о каких-либо кредиторах (например, граждан, участвовавших на правах ДДУ), то в связи с вынесением арбитражным судом определения о передаче новому застройщику объекта незавершённого строительства в силу прямого указания закона ДДУ, заключённые с такими гражданами, прекращаются, а вытекающие из ДДУ требования трансформируются в иное денежное обязательство.
Доводы граждан ― участников ДДУ, не успевших заявить требования в реестр из-за своей невнимательности или нерасторопности, об отсутствии правовой связи между членством в ЖСК и возможностью признания права собственности на долю в переданном ЖСК объекте незавершённого строительства, по мнению судов, не основаны на надлежащем толковании норм права.
В соответствии с п. 14 ст. 201.10 ФЗ «О банкротстве» права застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок передаются ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям. ЖСК не является правопреемником обанкротившегося застройщика по договорам участия в долевом строительстве, заключённым с гражданами.
Гражданин – участник ДДУ вправе защитить своё право путём обращения к банкроту с требованием о возмещении инвестированных им в строительство дома денежных средств. Право собственности на долю в объекте незавершённого строительства он теряет с прекращением ДДУ. Такое положение вещей подтверждено и судебной практикой.
Пример из практики. Между М. и ООО был заключён договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался завершить строительство, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, после чего передать участнику долевого строительства квартиру.
В связи с признанием застройщика несостоятельным (банкротом) являющийся объектом незавершённого строительства многоквартирный жилой дом в порядке ст. 201.10 ФЗ «О банкротстве» был передан вновь созданному ЖСК «Единство». Истец в члены указанного ЖСК не вступал, членских, паевых взносов не платил, финансирования работ по завершению строительства многоквартирного дома не осуществлял. Кроме того, М. в установленный законом срок ни в реестр требований кредиторов, ни в реестр требований о передаче жилых помещений требований не заявил, в связи с чем его требование не учитывалось арбитражным судом при принятии определения о передаче объекта ЖСК «Единство».
Полагая, что исполнение обязательства по оплате объекта долевого строительства застройщику повлекло возникновение у участника долевого строительства права собственности на объект незавершённого строительства, истец обратился в суд с иском о признании права собственности на долю в объекте незавершённого строительства. Разрешая спор, суд исходил из того, что основания для возникновения у истца права собственности на долю в объекте незавершённого строительства отсутствуют (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 02.06.2016 по делу N 33-5285/20163).
Вывод: если участник ДДУ в процедуре банкротства застройщика и передаче его прав ЖСК не определился со своими правами и обязанностями, не заявил своих требований в реестр, договор ДДУ в силу закона прекратится, а его требования автоматически трансформируются в денежные требования, которые он вправе будет предъявить только в таком виде.
2.4.3. Заставить построить дом качественно может только застройщик, но не отдельный гражданин
В соответствии с ч. 4 ст. 110 ЖК РФ жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.
Согласно ст. 123.2 ГК РФ потребительским кооперативом признаётся основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путём объединения его членами имущественных паевых взносов. Таким образом, правоотношения между членами ЖСК и кооперативом не основаны на договоре.
В соответствии с ч. 2 ст. 129 ЖК РФ на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 ЖК РФ. Исключительной компетенцией на разрешение вопроса по пользованию общим имуществом обладает общее собрание собственников многоквартирного дома.
Ответственность подрядчика урегулирована положениями ст. 723 ГК РФ, предусматривающей права заказчика в случае обнаружения недостатков. Правом на предъявление к подрядчику требований об устранении выявленных недостатков в строительстве наделён ЖСК, который согласно закону и Уставу выступает в интересах членов кооператива. Отдельный гражданин ― будущий или состоявшийся собственник квартиры в доме ― таким правом не обладает.
Пример из практики. Собственник квартиры, выплативший полностью свой паевой взнос, обратился с иском к ЖСК об устранении недостатков строительства жилого дома в целом. Назначенной судом экспертизой были выявлены множественные недостатки при строительстве, судом иск был удовлетворён. Однако впоследствии решение суда было полностью отменено и в иске отказано, так как было установлено, что истец выбрал ненадлежащий способ защиты: он не требовал устранить недостатки, допущенные при строительстве конкретно его квартиры, а недостатки при строительстве дома в целом. Поскольку полномочий на представление интересов собрания членов ЖСК у истца не было, суд в иске, в конце концов, отказал (Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 30.11.2016 по делу № 33-9242/20164).
Вывод: заставить застройщика (в том числе ЖСК) исправить недостатки, допущенные при строительстве, и выполнить работы, которые должны были быть выполнены по смете, а фактически не выполнялись, непросто даже при наличии экспертного заключения, подтверждающего данные недостатки. Юридические аспекты и нюансы способны свести на нет усилия инициативного собственника (или даже инициативной группы) по защите интересов всех уже состоявшихся и будущих собственников квартир в построенном жилом доме.
Выводы:
Процедура банкротства застройщика прямо урегулирована законом. Однако граждане – пайщики ЖСК или участники строительства на основании ДДУ, не обладая юридической грамотностью и сноровкой, вполне реально могут «упустить» своё право требования на квадратные метры при передаче прав обанкротившегося застройщика новому застройщику.
Более того, если такой участник строительства более не хочет и/или не может «вкладываться» в стройку, доплачивая новые взносы, определённые общим собранием, например, участников нового ЖСК, то ему больше не на что надеяться, кроме как на эфемерную возможность выплаты ему понесённых им ранее финансовых затрат.
Право требовать от застройщика устранять недостатки построенного дома имеет только ЖСК и его официальный представитель. Гражданин – собственник помещения в многоквартирном доме, обладает правом требования по устранению недостатков только в пределах своей квартиры. Требования же по устранению недостатков общего имущества, как то трещин в стенах подъезда, текущей крыши, затопленного подвала без гидроизоляции, ― общее дело ЖСК.
Источник: www.top-personal.ru
ВС отказал юрлицам в праве на квартиры обанкротившихся застройщиков
ООО «Паритет» добилось включения в реестр кредиторов застройщика «Земли Московии» требования о передаче ему 10 квартир в недостроенных домах. Но в 2021 году права и обязанности застройщика-банкрота перешли к Фонду защиты прав дольщиков.
В 2016 году было возбуждено дело о банкротстве застройщика «Земли Московии», который строил два многоквартирных дома в Подмосковье. В 2019 году застройщика признали банкротом. При этом ООО «Паритет» добилось включения в реестр кредиторов застройщика требования о передаче ему десяти квартир в недостроенных домах.
Однако в 2021 году права и обязанности застройщика от ОАО «Земли Московии» перешли к Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства Московской области. После чего конкурсный управляющий общества «Земли Московии» потребовал в суде исключить из реестра требований кредиторов должника требования общества «Паритет» о передаче ему десяти квартир. Суд первой инстанции поддержал управляющего, но апелляционный и окружной суды определение суда первой инстанции отменили. Управляющий застройщика-банкрота настаивает на том, что Фонд не принял на себя обязательств застройщика перед обществом «Паритет» и не имеет обязательств по передаче жилых помещений юридическим лицам, а у общества «Земли Московии» нет и не будет никаких жилых помещений, которые оно могло бы передать обществу «Паритет». Верховный суд рассмотрел этот спор и в итоге отменил акты апелляционной и кассационной инстанций, оставив в силе определение Арбитражного суда Москвы (дело А40-253090/2016).
Предыстория
ОАО «Земли Московии» являлось застройщиком и на участке в Раменском районе Подмосковья строило многоквартирные дома № 1 и № 8.
Однако в декабре 2016 года было возбуждено дело о банкротстве общества «Земли Московии», в ноябре 2017 года применены правила о банкротстве застройщиков, а еще через два года общество «Земли Московии» было признано банкротом.
При этом в реестр требований кредиторов должника о передаче жилых помещений были включены требования ООО «Паритет» о передаче ему десяти квартир в домах № 1 и № 8.
В феврале 2021 года суд удовлетворил заявление «Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства Московской области» (далее – Фонд) о намерении стать приобретателем прав требования общества «Земли Московии» в рамках настоящего дела о банкротстве. Расчеты с кредиторами третьей очереди так и не начаты.
В июне 2021 года конкурсный управляющий общества «Земли Московии» потребовал исключить из реестра требований кредиторов должника требования общества «Паритет» о передаче ему десяти квартир в домах № 1 и № 8. Он указал, что требования «Паритета» включены в несуществующий реестр требований о передаче жилых помещений, который в деле о банкротстве должника вовсе не ведется, поскольку Фонд приобрел права и обязанности требования застройщика-банкрота в отношении участников строительства.
Суд первой инстанции удовлетворил заявление КУ общества «Земли Московии». Апелляционный суд этот акт отменил. Суд округа поддержал апелляционный суд. После чего конкурсный управляющий подал кассационную жалобу в Верховный суд, которая была передана на рассмотрение Экономколлегии.
Что решили нижестоящие суды
Суд первой инстанции удовлетворил заявление КУ общества «Земли Московии», исключил из реестра требования общества «Паритет» о передаче ему десяти квартир в домах № 1 и № 8 и включил требования общества «Паритет» в размере 22 млн рублей в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника.
Суд указал, что требования к застройщику в натуральной форме могут иметь только участники строительства. Однако ни на дату открытия конкурсного производства в отношении должника (25.12.2019), ни на дату рассмотрения заявления общества «Паритет» (14.09.2020) последнее таковым не являлось по определению и его требования не подлежали включению в реестр требований участников строительства.
Определяя очередность удовлетворения требований общества «Паритет», суд сослался на статью 201.9 Закона о банкротстве.
Апелляционный суд определение суда первой инстанции отменил, отклонив заявление Фонда. Суд округа поддержал апелляционный суд. Апелляционный и окружной суды указали, что дело о банкротстве застройщика возбуждено 27.12.2016. При этом до 27.06.2019 года юридическое лицо являлось участником строительства. Как следствие, оно вправе рассчитывать на погашение его требований в натуральном выражении.
Обстоятельств, указывающих на отсутствие оснований для дальнейшего нахождения требования общества «Паритет» в реестре требований кредиторов о предоставлении жилых помещений (реестре требований участников строительства) не имеется.
Выводы судов основаны на:
подпункте 2 пункта 1 статьи 201.1 закона о банкротстве в редакции, действовавшей до изменений, внесенных Федеральным законом от 27.06.2019 года № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и отдельные законодательные акты РФ» (далее – Закон № 151-ФЗ),
на пунктах 16 и 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ.
Что думает заявитель
Конкурсный управляющий поддерживает выводы суда первой инстанции и, исходя из содержания определения понятия застройщика и положений Закона № 151-ФЗ, настаивает на отсутствии у общества «Паритет» права на предоставление ему застройщиком жилого помещения в натуральной форме.
Заявитель сослался также:
на отсутствие в деле о банкротстве общества «Земли Московии» реестра требований о передаче жилых помещений,
на завершение процесса передачи прав и обязанностей должника как застройщика Фонду,
на то, что Фонд не принял на себя обязательств застройщика перед обществом «Паритет» и не имеет обязательств по передаче жилых помещений юридическим лицам, а у общества «Земли Московии» нет и не будет никаких жилых помещений, которые оно могло бы передать обществу «Паритет».
Что решил судья Верховного суда
Судья ВС С.В. Самуйлов счел доводы кассационной жалобы заслуживающими внимания и передал дело в Судебную коллегию по экономическим спорам. Экономколлегия отменила акты апелляционной и кассационной инстанций и оставила в силе определение Арбитражного суда Москвы.
Прочитайте репортаж портала PROбанкротство с заседания суда: ВС прояснил права юрлиц на квартиры обанкротившихся застройщиков
Экономколлегия указала, что рассматриваемый судебный спор по существу свелся к решению вопроса о надлежащем способе защиты имущественных прав юридического лица, которое участвовало в долевом строительстве многоквартирного дома и в связи с этим имеет требования о предоставлении жилого помещения к застройщику-банкроту, передавшему свои права и обязанности перед участниками строительства специально созданной государством публично-правовой компании в виде фонда.
Апелляционный и окружной суд полагали, что по делам, возбужденным до дня вступления в силу Закона № 151-ФЗ, такие юридические лица вправе претендовать на удовлетворение своих требований за счет предоставления им жилого помещения в силу определения понятия участника строительства, данного в подпункте 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве в редакции, действовавшей до изменений, внесенных Законом № 151-ФЗ.
Как следует из норм, содержащихся в Законе № 151-ФЗ, из пояснительной записки к законопроекту № 681472-7, принятого впоследствии в виде Закона № 151-ФЗ, а также из смежных законов, в которые одновременно вносились изменения и дополнения (Федеральный Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее – закон о долевом участии в
строительстве), Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее – закон о фонде) и другие), законодатель установил и ввел в действие дополнительный механизм реализации прав участников строительства многоквартирных домов на удовлетворение их требований к застройщикам-банкротам посредством содействия специально создаваемых федерального и региональных фондов.
При этом фонды создавались для реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан — участников строительства (статья 2 закона о фонде, статья 21.2 закона о долевом участии в строительстве).
Наряду с прочими изменениями в законе о банкротстве из понятия участника строительства было исключено упоминание о юридических лицах (подпункт «а» пункта 2 статьи 4 Закона № 151-ФЗ), указал ВС.
По общему правилу изменения, внесенные в закон о банкротстве законом № 151-ФЗ, применяются при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу закона № 151-ФЗ (пункт 16 статьи 16 того же закона).
В то же время в пункте 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ указано, что, если ко дню вступления в силу этого закона не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди, то ряд новых норм закона о банкротстве (пункт 3.2 статьи 201.1, статьи 201.8-1, 201.8-2, 201.9, 201.10-201.14, 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1) применяется при рассмотрении дел о банкротстве застройщика, возбужденных до дня вступления в силу закона № 151-ФЗ.
Вывод ВС: из перечисленных правовых норм следует, что в целях безотлагательной и эффективной реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты жилищных прав граждан –участников строительства, законом № 151-ФЗ придана обратная сила вновь введенному дополнительному правовому механизму защиты прав участников строительства.
При этом судебная коллегия Верховного суда считает, что само по себе отсутствие в пункте 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ ссылки на норму, определяющую статус участника строительства (в новой редакции), не может означать сохранение лишенными этого статуса юридическими лицами своих прежних прав на удовлетворение требований к застройщику в натуральном виде после запуска механизма передачи Фонду прав и обязанностей застройщика-банкрота.
ВС подчеркнул, что вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ, общество «Паритет» не представило убедительных доводов и доказательств о наличии у Фонда правомочий по предоставлению жилых помещений юридическим лицам, ранее признававшимся участниками строительства, либо о праве застройщика-банкрота оставить часть квартир за собой для дальнейшего расчета с этими юридическими лицами в натуральном виде.
Итог: в связи с изложенным судебная коллегия полагает, что апелляционный и окружной суды нарушили нормы права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов общества «Земли Московии» в сфере экономической деятельности. На основании пункта 1 статьи 291.11 АПК РФ постановления апелляционного и окружного судов подлежат отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции как верного по существу.
В то же время, отметила Экономколлегия, общество «Паритет» как кредитор застройщика-банкрота, не являющееся участником строительства, и в силу статьи 13 Закона о долевом участии в строительстве ранее являвшееся залоговым кредитором застройщика, передавшее предмет залога Фонду, имеет право требования к Фонду в размере основной суммы задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, без возобновления начисления процентов.
Данное требование подлежит удовлетворению Фондом в порядке, предусмотренном в пункте 4 резолютивной части постановления Конституционного Суда РФ от 21.07.2022 № 34-П за счет части выручки от реализации помещений в объекте незавершенного строительства, а также вне зависимости от реализации указанных помещений посредством выплаты суммы, установленной судом.
За обществом «Паритет» также сохраняется право на удовлетворение денежных требований в порядке процедуры банкротства общества «Земли Московии» в соответствующей очереди таким образом, чтобы совокупное удовлетворение его требований Фондом и в процедуре банкротства не превысило сумму основной суммы долга и процентов по ранее обеспеченному залогом обязательству.
Что думают эксперты
Старший партнер юридической компании «Kaminskiy, Stepanov https://probankrotstvo.ru/news/vs-otkazal-iurlicam-v-prave-na-kvartiry-obankrotivsixsia-zastroishhikov-956″ target=»_blank»]probankrotstvo.ru[/mask_link]