За что не нужно платить в новостройке

За что будущий собственник в новостройке должен платить? Как рассчитывается плата за содержание и коммунальные услуги в доме не введенном в эксплуатацию?

Что вам должны при покупке квартиры в новостройке

В 2019 году в России было сдано 43 млн квадратных метров жилья в многоквартирных домах. За первое полугодие 2020 года построено 2,8 тысячи домов, в которых 366 тысяч квартир.

Все эти квартиры кто-то покупает, зачастую — на этапе строительства. Так выгоднее, удобнее и можно использовать льготную ипотеку: на вторичку ее почти никогда не дают.

При покупке квартиры в новостройке продавец должен не только сдать жилье нужной площади в нормальном состоянии. От застройщика можно требовать еще и деньги. Эта статья о том, что вам должен застройщик или государство, если покупаете квартиру в новостройке.

Что можно получить при покупке квартиры в новостройке

Льготная ипотека от 0,1%

Кто должен. Государство и банк.

Общие условия. В России работает несколько программ льготной ипотеки. По ним заемщик берет кредит под относительно невысокий процент, а разницу между льготной и рыночной ставкой банку компенсирует государство. У каждой программы свои условия. Есть льготная ипотека только для семей с детьми, есть — для всех граждан РФ, отдельно ввели льготу для покупки жилья на Дальнем Востоке и в сельской местности.

В большинстве случаев ставку субсидируют только при покупке новостройки — и именно у застройщика. О каждой программе у нас есть отдельная статья со всеми условиями:

— до 1 ноября 2020 года. — только для семей с двумя и более детьми. — для покупки жилья в регионах Дальнего Востока и с обязательной пропиской там. — для покупки и строительства жилья в сельской местности.

Выгода. Сумма экономии зависит от первоначального взноса, конечной ставки и срока кредита. Например, если взять сельскую ипотеку под 2,7% на квартиру стоимостью 2,7 млн рублей и внести 300 тысяч первоначального взноса, за весь срок нужно будет заплатить 341 тысячу рублей в виде процентов. Если ту же квартиру купить в ипотеку по обычной ставке 10%, переплата составит 1,4 млн рублей.

Если взять по программе семейной ипотеки 5 млн рублей в кредит на новостройку, за 15 лет банку надо будет заплатить 2,6 млн рублей процентов. Тот же кредит по ставке 10% обойдется семье на 2 млн рублей дороже.

Как получить. Чтобы оформить льготную ипотеку, нужно изучить условия каждой программы, подобрать подходящую, а потом найти банк, который выдает такие кредиты. Субсидии государство выделяет не всем банкам, по каждой программе есть свой перечень.

Какая льготная ипотека вам положена. Ответьте на несколько вопросов, чтобы узнать, сможете ли взять льготную ипотеку со ставкой 6 или 6,5%. И сколько может стоить ваша квартира с учетом накоплений на первоначальный взнос и кредитных лимитов.

Маткапитал сразу после рождения ребенка

Кто должен. Государство.

Общие условия. Семьи с детьми могут получить материнский капитал. Это деньги, которые выделяет государство при рождении ребенка. В 2020 году при рождении первого ребенка можно получить сертификат на 466 617 Р . Если потом родить второго, добавят еще 150 000 Р . Эти деньги можно тратить на разные цели, одна из которых — покупка квартиры в ипотеку. Можно потратить маткапитал на эту цель сразу после получения сертификата и не ждать три года.

Сразу после рождения ребенка материнский капитал можно использовать как на первоначальный взнос для покупки новостройки, так и для погашения той ипотеки, что уже была оформлена раньше.

Выгода. Если прибавить маткапитал к первоначальному взносу, можно купить квартиру подороже или попасть в льготную программу со сниженной ставкой: там есть требования к минимальному размеру взноса.

Например, для семейной ипотеки нужно иметь минимум 20% от стоимости квартиры, а у семьи есть только 300 тысяч рублей. С таким взносом хорошую квартиру купить сложно. С маткапиталом взнос вырастет до 766 тысяч рублей. Семья сможет купить квартиру стоимостью до 3,8 млн.

Если погашать маткапиталом уже имеющийся кредит на новостройку, можно сэкономить на процентах.

Например, если взять семейную ипотеку на 2 млн рублей без маткапитала, переплата за 15 лет составит 1,04 млн рублей. Если использовать маткапитал, сумма процентов снизится до 796 тысяч рублей.

Как получить. При оформлении ипотеки на новостройку материнский капитал можно использовать, подав заявление в банк. То есть оформляете кредит и сразу пишете заявление, чтобы на первоначальный взнос выделили материнский капитал. Идти в ПФР и писать заявление на распоряжение маткапиталом не нужно, все документы банк соберет и отправит сам.

На новорожденных детей сертификаты сейчас выдают проактивно — то есть сразу после оформления свидетельства о рождении, без заявления. Сертификат придет в личный кабинет на госуслугах — и можно сразу погашать долг за свою новостройку государственными деньгами.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Налоговые вычеты

Кто должен. Государство.

Общие условия. Если вы купили квартиру в новостройке и платите НДФЛ по ставке 13%, например на работе, — это отличная возможность забрать приличную сумму из бюджета.

Когда дом введут в эксплуатацию, заявите налоговые вычеты:

1. В размере стоимости квартиры, но не более 2 млн рублей.
2. В сумме уплаченных банку процентов по ипотеке, но не более 3 млн рублей.

Государство вернет вам уплаченный НДФЛ или разрешит какое-то время не платить начисленный налог. Вы получите его прямо на карту или в виде прибавки к зарплате.

При покупке новостройки придется ждать, когда будет оформлен акт приема-передачи квартиры. Если дом сдадут только через пять лет, тогда и появится право на вычет. Раньше — нет.

Выгода. С помощью вычета можно вернуть до 260 000 Р — это 13% от стоимости квартиры с учетом лимита. Налог вернут, даже если вы за нее еще не рассчитались с банком. Потом дополнительно заберете 13% от уплаченных за год процентов по ипотеке, максимальная сумма к возврату с помощью этого вида вычета — 390 000 Р за весь срок кредита. Если квартиру купили в браке, столько сможет получить или сэкономить каждый супруг.

Как получить. Налоговый вычет можно заявить двумя способами:

— в следующем году; — в текущем году.

Но сначала дождитесь, когда сдадут дом.

Неустойка за просрочку сдачи квартиры

Кто должен. Застройщик.

Общие условия. Новостройку можно купить еще на этапе строительства — когда даже нет нужного этажа в доме или только вырыт котлован. Тогда покупатель называется дольщиком и заключает договор участия в долевом строительстве. Когда дом сдадут, он станет собственником. Но иногда застройщики заканчивают стройку гораздо позже, чем обещали. За время просрочки с них можно требовать неустойку. Это компенсация за то, что пришлось ждать.

Выгода. По закону неустойка для дольщиков-физлиц составляет 1/150 ставки ЦБ за каждый день просрочки. Например, дольщик заплатил за квартиру в строящемся доме 2 млн рублей. Дом обещали сдать в декабре 2018 года, а сдали в июне 2019. За весь период задержки с застройщика можно требовать больше ста тысяч рублей неустойки. Бывает, что из-за долгого ожидания неустойка равна стоимости квартиры. Правда, суд может ее уменьшить, но получить несколько сотен тысяч рублей вполне реально.

Как получить. Сначала нужно направить претензию застройщику. Если он поймет, что имеет дело с юридически грамотным дольщиком, может согласиться выплатить деньги без суда. Возможно, сумма будет меньше, зато сразу и без расходов на юристов и госпошлины. Если договориться не получается, нужно идти в суд.

С 3 апреля и до конца 2020 года начисление и взыскание неустойки невозможно из-за пандемии.

Компенсация морального вреда

Кто должен. Застройщик.

Общие условия. Если вам пришлось долго ждать квартиру или в ней нашлись недостатки, кроме неустойки и компенсаций можно требовать возмещения морального вреда — не извинениями, а деньгами. Застройщик может говорить, что ничего такого он не должен, так как в законе для дольщиков о моральном вреде ничего нет. Но это он лукавит: на вашей стороне закон о защите прав потребителей, поэтому требуйте.

Выгода. В законах нет четкого алгоритма оценки морального вреда. Суд может назначить компенсацию в несколько раз меньше той, что вы требовали. Сумма зависит от длительности просрочки, серьезности недостатков и даже настроения судьи. Например, вы потребуете 50 тысяч рублей, а получите 5 тысяч — но это тоже деньги. А еще можно получить такую компенсацию дважды.

Как получить. С моральным вредом дело обстоит так же , как с остальными компенсациями: сначала письменная претензия застройщику, а если не поможет — суд.

Возмещение расходов на переделки

Кто должен. Застройщик.

Общие условия. При покупке квартиры в новостройке дольщик фактически получает права на жилье, которого пока нет. В буклетах и на сайтах застройщиков можно увидеть красивые дома, комнаты с ровными стенами, полы без трещин и окна без конденсата. Но на деле квартиры сдают с плесенью, кривыми стенами и неисправной вентиляцией. Это нарушение: закон гарантирует, что квартира будет надлежащего качества.

Покупатель может потребовать все переделать, снизить цену или компенсировать устранение недостатков своими силами. Например, если собственник сам выровнял пол и заменил окна в квартире, он может требовать возмещения своих расходов на эти работы. При условии, что это не просто косметический ремонт, а реальные недостатки и отклонение от норм.

Выгода. От застройщика можно получить компенсацию расходов, которые пришлось понести из-за переделок. Это может быть и 140 тысяч, и 700 тысяч рублей — зависит от недостатков и результатов экспертизы. Если не заплатят вовремя, сумма вырастет из-за неустойки и штрафа.

Как получить. Вот подробная инструкция о том, что нужно делать, чтобы заставить застройщика устранить недостатки или заплатить вам за переделки. А вот вдохновляющая история о том, как удалось вернуть все деньги за квартиру, в которой нашлись существенные недостатки. И еще одна история — о том, как отсудить денег на устранение недостатков из-за сырости и холодных стен и дополнительно получить компенсацию. Иногда застройщик вроде бы все сделал качественно, но забыл достроить гардеробную — у нас для него сюрприз.

Переплата за недостроенные метры

Кто должен. Застройщик.

Общие условия. Пока квартира существует только в виде плана на бумаге, нельзя оценить ее реальную площадь. Приходится платить за то, что написано в документах. После сдачи дома может оказаться, что реальная площадь меньше. Одну стену укоротили на 15 см, другую — на 20 см, вроде бы незаметно. Но если все измерить, в квартире может не хватить одного-двух квадратных метров, которые были заранее оплачены. Когда речь о недвижимости, эти недостающие метры могут стоить десятки и даже сотни тысяч рублей.

Выгода. Можно получить ту сумму, что уплачена за недостающие квадратные метры. Точная сумма зависит от стоимости и площади. Даже если не хватает 0,8 м², которые стоят 50 тысяч рублей, эти деньги нужно требовать. Понятно, что пристроить недостающую часть комнаты или коридора застройщик не сможет.

Как получить. Почитайте, как добиваются возврата денег за недостающую площадь в реальной жизни, и попробуйте получить свое. Если не удастся вернуть деньги на основании претензии, не бойтесь идти в суд.

Бывает, что квартира в новостройке оказывается не меньше, а больше по площади. И тогда уже застройщик требует доплату. Но не спешите тратить деньги: на этот случай у нас тоже есть инструкция от эксперта.

Компенсация найма квартиры на время ожидания

Кто должен. Застройщик.

Общие условия. Если застройщик обещал сдать квартиру в январе, предполагалось, что покупатель сможет ею пользоваться. Но если сроки не соблюдаются и получить жилье в собственность дольщик не может, ему, возможно, придется снимать другую квартиру — и платить за это.

Расходы на наем жилья можно требовать с застройщика: это убытки, которые он обязан возместить по закону.

Выгода. От застройщика можно требовать возврата уже потраченных на съемную квартиру денег или выплаты ежемесячной компенсации, пока он не сдаст дом. Например, вы продали квартиру в Калуге и взяли ипотеку, чтобы купить квартиру в Москве. Устроились в столице на работу, планировали переехать в свое жилье через полгода, а получилось только через год. Лишние шесть месяцев пришлось жить в съемной квартире — на это ушло 150 тысяч рублей. Пусть эти деньги платит застройщик.

Как получить. План стандартный: сначала — с претензией к застройщику, потом — в суд. Но с компенсациями есть нюансы. Почитайте советы эксперта о том, какие приемы лучше использовать и с чем придется столкнуться, если хотите получить деньги.

Такую компенсацию можно получить, только если во время ожидания сдачи дома у покупателя новостройки на самом деле не было пригодного для жизни жилья и пришлось его снимать. То есть убытки должны быть реальными, а расходы — необходимыми и связанными с просрочкой.

Например, дольщик зарегистрирован в одном городе, а работает и фактически живет в другом, там, где купил новостройку. Суд считает, что убытки надо возмещать. Или у дольщика есть однокомнатная квартира, но в ней также живут мать, сестра, супруга и дочь. Пока застройщик сдает дом, приходится снимать квартиру для своей семьи.

Бывает и по-другому : дольщик прописан в трехкомнатной квартире матери, поэтому необходимости снимать квартиру у него якобы нет — и в иске о компенсации расходов суд отказывает. Подозрения могут также вызвать договоры найма квартиры у близких родственников или те, что заключены прямо перед сроком сдачи дома по договору.

Иногда хитрые застройщики говорят, что если квартира без чистовой отделки, компенсацию за наем они платить не обязаны: жить-то в квартире все равно нельзя. Но это они вводят вас в заблуждение. Суд вычислит, сколько времени могло бы уйти на отделку, а за оставшийся период просрочки насчитает застройщику компенсацию.

Определение ВС РФ по делу № 46-КГ18-38 PDF, 554 КБ

Штраф 50% за неисполнение требований

Кто должен. Застройщик.

Общие условия. Если у дольщика есть денежные претензии к застройщику, а тот не исполняет их по требованию, дольщик идет в суд. И там он требует не только неустойку, компенсацию морального вреда и расходов на устранение недостатков, но еще и 50% сверху.

Это штраф, который гарантирован дольщикам по закону о защите прав потребителей. Напоминайте о нем, если застройщик отказывается платить или затягивает решение вопроса. Слова « пункт 6 статьи 13 закона о защите прав потребителей» иногда действуют как заклинание.

Выгода. Штраф составит 50% от общей суммы, которую суд решит взыскать с застройщика, не считая судебных расходов. Это может быть и 10 тысяч рублей — при небольшой неустойке. А может — 140 тысяч рублей, что окажется равно расходам на исправление недостатков. Бывает, что штраф исчисляется сотнями тысяч, а иногда суды пытаются его уменьшить по просьбе застройщика. Но если дольщику причитается хоть что-то , штраф обязаны взыскать с застройщика в любом случае, даже если сам дольщик забыл или не знал про эти требования.

Как получить. Такой штраф можно получить только через суд. Это компенсация за то, что пришлось судиться. Если застройщик улаживает все денежные вопросы до подачи иска, штрафа не будет. Но если претензия и переговоры не дали результатов — есть шанс получить на 50% больше.

Компенсация в случае банкротства застройщика

Кто должен. Застройщик, банк или фонд защиты дольщиков.

Общие условия. Иногда застройщики банкротятся. Например, если выросли цены на материалы, а покупателей стало меньше. Или много дольщиков подали в суд и из-за компенсаций достраивать дом не на что. Тогда дольщики остаются без квартир и без денег.

На такой случай есть несколько вариантов. Можно записаться в реестр кредиторов и ждать выплаты за счет оставшихся активов застройщика. Или вопросами компенсаций займется фонд защиты дольщиков — специальная организация под контролем государства, которая собирает с застройщиков взносы на случай проблем с завершением стройки. Фонд может решить достраивать дом или вернуть дольщикам деньги.

С 2018 года появилась еще одна гарантия: оплата через эскроу-счета. Если квартиру в новостройке оплатили именно таким способом, то в случае банкротства застройщика банк вернет деньги с этого счета, потому что застройщик их еще не получил и не потратил: они там заморожены до сдачи дома. Но некоторые квартиры все еще можно оплачивать напрямую.

Выгода. О выгоде как таковой речи в таких случаях не идет: вернуть бы уплаченное. С появлением фонда и эскроу-счетов гарантий и защиты у дольщиков стало немного больше, а шансов остаться без квартиры и денег — меньше. Но покупка квартиры в новостройке — это все равно риски. Оценивайте их до того, как расстаться с накоплениями или взять ипотеку. Даже если застройщика объявят банкротом, кредит никуда не денется.

Как получить. Если вас коснулась такая ситуация, изучите инструкцию для разных вариантов возврата денег при банкротстве застройщика. Там описаны все нюансы, есть список изменений в законах и приведены примеры из судебной практики. И сил вам, конечно.

Таким образом, владелец квартиры в новостройке должен начать вносить плату за коммунальные и жилищные услуги (содержание и ремонт жилища) с того момента, как застройщик передал ему данный объект недвижимости. «При этом необходимым условием начала таких выплат является официальная сдача дома в эксплуатацию», — сообщает руководитель отдела реализации ГК «МИЦ» Александр Энгель. … Тем не менее, к платежным листкам нужно относиться с сомнением. … Чтобы не платить лишнего, перечитайте договор, который вы заключали с управляющей компанией, и проверьте, указана ли в нем ваша обязанность производить оплату по новоиспеченным графам.

Вам понравился материал? Вы можете угостить автора чашечкой ароматного кофе и оставить ему доброе пожелание 🙂

Ваше угощение будет обязательно доставлено до автора. Чашка кофе — это не много, но она согревает и придает силы творить дальше. Вы можете выбрать, чем угостить автора.

Чашка кофе из ПитСтопа за 60 руб.

Крепкий эспрессо за 110 руб.

Восхитительное Латте за 175 руб.

Оставить пожелание Пропустить

Повод для написания статьи здесь — https://socpravo.ru/q-questions/navyazyvanie-uslug-uk/ — можно прочитать вопрос пользователя, а здесь уже ответ.

Итак, начнем с главного:

Тарифы на коммунальные услуги

О привлечении к ответственности застройщика

Дополнительные вопросы

Тарифы на коммунальные услуги

Коммунальные услуги: До момента получения права собственности, по идее Вам запрещено жить на стройке, поэтому до момента оформления права собственности — Вы либо не живете в квартире и не платите за коммунальные услуги, либо живете и платите, но по ценам застройщика, т.к. Ваше помещение Нежилое.

О спойлерах. в серых полосах скрыт текст правовых норм. Для того чтобы их прочитать, нажмите на полоску — чтобы скрыть, нажмите еще раз.

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Если Вам предлагают заключить договор пользования помещением в доме не введеном в эксплуатацию, не важно как он будет называться, по своей правовой сути он будет являться договором аренды нежилого помещения. Думаю Вы знаете, что название договора не играет особой роли – главное его правовая суть, предмет договора. Именно анализируя предмет договора и его существенные условия — стороны, а впоследствии и суд, определяют ту группу правовых норм, которые регулируют возникшие правоотношения. Spoiler

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

ГК РФ Статья 607. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

ГК РФ Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

В судебной практике, по спорам о договорах, «красной нитью» проходит правило – «Если стороны договорились, то так тому и быть!«. Поэтому если Вы добровольно заключите какой-нибудь договор, именно он и будет действовать до отмены. Вам необходимо, в любой заключаемый Вами сейчас договор (если только это не договор управления по результату конкурса), включать пункт следующего содержания:

«Настоящий договор прекращает свое действие с даты регистрации права собственности Арендатора (Пользователя, Стороны – в общем Вами, тем наименованием как Вы будете указаны в этом договоре) на данное помещение (объект, квартира и т.п.) в установленном законом порядке».

Соответственно, как только право собственности на квартиру будет оформлено, помещение автоматически станет Вашим жилым помещением и договор с тарифами и размерами платы не для жилого помещения будет отменен.

Если подобного условия в договоре не будет, то заключенный Вами договор будет действовать или до заключения иного договора, или расторжения этого – в реальной практике еще от месяца и более. И этот период времени Вы будете оплачивать коммунальные услуги по тарифам указанным в договоре, а не установленным регулирующим органом.

Содержание: размер платы зависит от того кем он установлен. В Вашем случае — размер платы должен быть установлен в размере установленного органом местного самоуправления. Почему. Прямо это не прописано, но попробуем сделать связку и до признания ее неправильной буду думать так. Этот вывод делаю из порядка заключения договора управления на дом. Рассмотрим его подробно:

Со дня ввода дома в эксплуатацию застройщик сам выбирает управляющую организацию и заключает с ней договор. На это отведено 5 дней Spoiler

п. 14 ст. 161 ЖК РФ- управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В течение 20 дней с даты ввода дома в эксплуатацию орган местного самоуправления размещает объявление о конкурсе и проводит его в течение 40 дней с даты уведомления Spoiler

п. 13 ст. 161 УК РФ — в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс.

В течение 10 дней с даты выбора управляющей организации по конкурсу, орган местного самоуправления уведомляет всех принявших в собственность квартиры и предлагает им заключить договор управления. Spoiler

п. 13 ст. 161 ЖК РФ — В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

Получается, что единственным временным промежутком, когда могут быть большие тарифы – это период, когда домом управляет УК по выбору застройщика. Но и то думаю, что здесь должна применяться та же ч. 3 ст. 156 ЖК РФ, т.к. права застройщика или управляющей организации на самовольное установление платы – не нашел пока.

Но Вам надо знать главное правило, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у Вас, после выдачи застройщику разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и оформления между Вами и застройщиком передаточного акта или иного документа о передаче Вам помещения. Spoiler

1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

1.1) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

(п. 5 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

(п. 6 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

(п. 7 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

О привлечении к ответственности застройщика

Застройщика навязывающего условия договора можно привлечь к ответственности. И на это есть несколько вариантов. Главное о чем Вы должны подумать, перед тем как обращаться с жалобами, желаете ли Вы заселиться ранее срока введения дома в эксплуатацию, так как Ваши жалобы будут «палкой о двух концах» – если дом не введен в эксплуатацию, то жить на стройке нельзя. Соответственно запрет от застройщика Вам заселяться – будет обоснованным и правомерным. Если же Вы решили все таки привлекать застройщика к ответственности, то вот примерный перечень нарушений и куда обращаться:

Нарушение №1. Применение тарифов на коммунальные услуги не соответствующие установленным регулирующим органом.

Можно направить жалобу в орган установивший тариф на коммунальную услугу и предоставить им информацию о превышении тарифа на коммунальную услугу, для проведения проверки по признакам статьи 14.6. КоАП РФ «Нарушение порядка ценообразования» Spoiler

(в ред. Федерального закона от 25.12.2008 N 281-ФЗ)

1. Завышение регулируемых государством цен (тарифов, расценок, ставок и тому подобного) на продукцию, товары либо услуги, предельных цен (тарифов, расценок, ставок, платы и тому подобного), завышение установленных надбавок (наценок) к ценам (тарифам, расценкам, ставкам и тому подобному), по табачным изделиям завышение максимальной розничной цены, указанной производителем на каждой потребительской упаковке (пачке), —

(в ред. Федерального закона от 01.07.2011 N 170-ФЗ)

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере пяти тысяч рублей; на должностных лиц — пятидесяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — в двукратном размере излишне полученной выручки от реализации товара (работы, услуги) вследствие неправомерного завышения регулируемых государством цен (тарифов, расценок, ставок и тому подобного) за весь период, в течение которого совершалось правонарушение, но не более одного года.

1. Занижение регулируемых государством цен (тарифов, расценок, ставок и тому подобного) на продукцию, товары либо услуги, предельных цен (тарифов, расценок, ставок и тому подобного), занижение установленных надбавок (наценок) к ценам (тарифам, расценкам, ставкам и тому подобному), нарушение установленного порядка регулирования цен (тарифов, расценок, ставок и тому подобного), а равно иное нарушение установленного порядка ценообразования —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере пяти тысяч рублей; на должностных лиц — пятидесяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — ста тысяч рублей.

Нарушение №2. Злоупотребление доминирующим положением и навязывание условий договора.

Можно попробовать направить жалобу в ФАС России (к сожалению специалистов по ФАС у нас пока нет и дать точную оценку возможности привлечения не можем). Если вдруг ФАС признает подобные действия злоупотреблением доминирующим положением то застройщику не поздоровится.

Нарушение №3. Если застройщик не вводит дом в эксплуатацию, но при этом настаивает на заключение договоров, то это самоуправство.

Можете направить жалобу в прокуратуру и попросить провести проверку по признакам статьи 330. УК РФ «Самоуправство» Spoiler

1. Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, —

yаказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев.

(в ред. Федеральных законов от 08.12.2003 N 162-ФЗ, от 07.03.2011 N 26-ФЗ, от 07.12.2011 N 420-ФЗ)

Дополнительные вопросы

Теперь рассмотрим уточняющие вопросы и дадим ответы

= но они сказали, что не хотят конкурса и настаивают на их УК =

До момента ввода дома в эксплуатацию, жилого дома нет. Застройщик может убеждать Вас как хочет, т.к. в его интересах быстрее спихнуть свои расходы на Вас, Ваша же задача правильно оценить ситуацию и подписать договор с необходимым отменительным условием.

=они уже сделали уведомление от собственника кв, что будет ОСС=

= Договор, что они предоставляют, к сожалению, это уже договор на обслуживание жилого дома =

Называться договор может как угодно. Главное – это дом введен в эксплуатацию или нет, есть в нем жилые помещения или нет. Вам специально могут подсовывать договор с таким названием, чтобы в будущем подольше и побольше брать денег.

= Коммунальные услуги: тарифы УК практически соответствуют тарифам, которые утвердил Комитет по тарифам СПб. =

Практически – это значит, не соответствуют. В России в 95% случаев (вообще почти всегда), нельзя предъявлять к оплате коммунальные услуги по тарифам, отличающимся от установленных регулирующим органом. Другой вопрос, что какие тарифы применять – для физических лиц или юридических. Если дом не жилой, то это стройка и тарифы как для юридических, а в жилом – для физических. Но в обоих случаях, недопустимо превышать установленное регулирующим органом.

= А самое главное, что у застройщика (у владельца нежилых помещений), которые тоже участвуют в ОСС больше голосов чем у жильцов (исходя из 1 голос/1 кв.м). =

Подчеркиваем еще раз – если дом не введен в эксплуатацию, то подобные действия это просто процесс заключения обыкновенного договора аренды, пусть и завуалированного под договора обслуживания жилого помещения.

Подобными вещами отличаются военные, которые сначала быстро строят дома, а затем долго не могут их сдать и по подобным договорам вселяют будущих жильцов. Даже есть отдельное положение о порядке заключения договоров, где подобные договора называются «договора на эксплуатацию»

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Когда должны начисляться коммунальные платежи в новостройке ? Официальное окончание строительства. Акт приема-передачи. … Доведется заплатить не просто за использованные коммунальные ресурсы в квартире, а и за прочие услуги, в частности: Система видеонаблюдения, охрана. Содержание придомовой территории, дома в надлежащем состоянии.

Коммунальные платежи в новостройке

В соответствии с нормативами ст. №155, 156 Жилищного Кодекса РФ квартплата должна начисляться до 10 числа.

Итоговая сумма платы за ЖКУ отмечена в платежном документе, который каждый месяц отправляется владельцу жилья. Параллельно с получением платежки вписываются значения учетных приборов.

При условии, если до 10-го числа не будет перечислена оплата, это значит, что оплату необходимо произвести на протяжении следующего периода.

Пеня автоматически начисляется с 31-го дня неуплаты. Спустя 3 месяца задолженности управляющая контора вправе на время приостановить подачу ЖКУ , отключив воду либо электричество.

Законодательная регламентация

По закону, для всех видов недвижимых объектов жилого типа предусмотрены универсальные правила:

В нормативах ст. №156, 157 ЖК РФ	зафиксированы полномочия управляющих организаций, а также общий порядок урегулирования коммунальных тарифов
В ст. №153 Российского ЖК	перечислены все разновидности коммунальных услуг
В положениях ст. №155 ЖК РФ	описано обязательство по перечислению ежемесячных коммунальных платежей не позже 10-го числа

Какие услуги входят?

Жильцы обязуются оплачивать за такие ЖКУ :

• уборка придомовой территории;
• вывоз отходов;
• обслуживание лифта;
• капитальный ремонт дома;
• водоотведение;
• газ;
• свет;
• холодная, горячая вода;
• отопление.

Когда должны начисляться коммунальные платежи в новостройке?

В основном соглашении указаны условия оплаты, таким образом в дальнейшем допустимо защищать свои права во время судебного процесса.

Еще один способ – подписание отдельного соглашения, в котором детализируются требования, условия истребования платы за квартиру.

И все же данный документ по факту не имеет законной силы. А значит, несоблюдение его положений не может рассматриваться в порядке судопроизводства.

Доведется заплатить не просто за использованные коммунальные ресурсы в квартире, а и за прочие услуги, в частности:

1. Система видеонаблюдения , охрана.
2. Содержание придомовой территории, дома в надлежащем состоянии.
3. Капремонт МКД .
4. Обслуживание лифта.
5. Вывоз отходов.

Как правило, начало оплаты ЖКУ сопряжено с такими событиями:

Передача помещения гражданину-дольщику	вне зависимости от фактического состояния постройки
Получение разрешительной документации	на ввод здания в эксплуатацию либо же ввод дома в эксплуатацию
Передача квартиры лицу	по факту ввода здания в эксплуатацию

Официальное окончание строительства

Такое событие предполагает:

Передачу управляющей организации	общего имущества МКД
Оформление документации	посредством которой происходит присвоение права собственности

Однако на практике окончание строительных работ далеко не в каждом случае означает начало оплаты коммунальных услуг.

Такой нюанс в обязательном порядке должен быть зафиксирован в соглашении. При условии, если девелопер не предустановил условие перечислять коммуналку до момента ввода МКД в эксплуатацию, это значит, что со дня оформления документации на право собственности квартплата должна перечисляться вкладчиками.

Штраф управляющей компании при неправильном начислении коммунальных платежей, читайте здесь.

Акт приема-передачи

В соответствии с положениями ст. №153 Жилищного Кодекса, граждане, которые приняли жилье на основании акта приема-передачи, обязуются производить оплату коммунальных услуг. Однако если квартиру приняла управляющая организация, она ответственна за перечисление квартплаты.

В дальнейшем она передает помещение участникам паевого строительства на аналогичных условиях.

Согласно положениям вышеуказанной статьи, можно передать ответственность за перечисление оплаты за коммунальные услуги владельцам недвижимости в момент заключения акта приема-передачи квартиры.

Такой момент может быть зафиксирован в соглашении между фирмой-зстройщиком и вкладчиком, что считается правомерным действием.

Квартира- новостройка и налоги. В отношении новостроек основной налоговый вопрос – следует ли платить налог при фактическом отсутствии собственности. Отметим, что жилье в новостройке признается законом собственностью владельца лишь с момента ее регистрации. Пояснение схемы: *Налоговая служба учтет расходы на ремонт квартиры, если жилье приобретено без отделки ( новостройка ), либо нуждается в отделке (вторичка). … За что мне нужно будет платить налог? Денис 17.07.2022. Добрый день! … Непосредственно за продажу вы не должны платить налог. Но налоговые органы контролируют крупные покупки, баланс доходов и расходов. Так что доказать происхождение средств на покупку возможно, придется.