Зачем нужна оценка в банка квартиры при ипотеке новостройке

В каких случаях необходимо проводить оценку недвижимости и для каких целей она нужна — актуальные вопросы и ответы оценки недвижимости для ипотечных сделок.

Зачем нужна оценка в банка квартиры при ипотеке новостройке

Как объективно оценить квартиру? Свериться с похожими предложениями на Яндекс Недвижимости или посмотреть среднюю стоимость квадратного метра в вашем районе? Это вполне рабочие варианты, но результат получится всё равно субъективным — а значит, совершенно неподходящим, например, для банка, в котором вы собираетесь взять кредит на покупку. Ведь для ипотеки оценка квартиры — обязательная процедура, и неважно, относится квартира к первичному или вторичному рынку. Рассказываем, что это такое и как правильно оценить квартиру.

Что такое оценка квартиры и можно ли её сделать самому

Если ответить простыми словами, то оценка квартиры — это определение её реальной рыночной стоимости. Процедуру оценки регламентируется законом № 135-ФЗ .

Сегодня существует много онлайн-сервисов, которые помогают рассчитать примерную рыночную стоимость квартиры. Для этого надо лишь указать точный адрес, и система сама определит ориентировочную стоимость объекта. Это удобно, быстро, бесплатно и… совершенно бесполезно, если речь идёт об оценке квартиры для ипотеки.

По сути, онлайн-инструменты анализируют аналогичные предложения в регионе и на основе полученных данных рассчитывают приблизительную рыночную стоимость. Но полноценную оценку квартиры вправе проводить только аккредитованные компании или частные квалифицированные оценщики. Причём каждый из частных экспертов также должен состоять в организации, которая контролирует его деятельность. Абсолютно самостоятельных мастеров не бывает.

Разновидности оценки зависят от вида стоимости недвижимости, которую надо определить. Сейчас объясним, что мы имеем ввиду.

Итак, какие виды стоимости недвижимости бывают:

1. Рыночная — это ориентировочная цена, за которую сейчас можно продать квартиру. Её величина складывается из нескольких факторов, но в первую очередь — из анализа аналогичных предложений в конкретном районе.
2. Кадастровая — стоимость объекта недвижимости, установленная в результате государственных исследований. Она необходима для расчёта налога на имущество. Мы уже писали о ней раньше.
3. Инвестиционная — необходима для определения возможной прибыли от покупки или продажи квартиры. Обычно такая оценка актуальна для тех, кто инвестирует свободные деньги в недвижимость. Если инвестиционная стоимость выше рыночной, это гарант получения дохода.
4. Ликвидационная — цена, по которой можно быстро продать недвижимость. Обычно она нужна для банков, чтобы оценить возможные риски невозврата долга. Соответственно, по сравнению с рыночной, ликвидационная стоимость будет ниже на 10–15%.

Существует ещё один вариант оценки стоимости — восстановительный. Он используется редко и может потребоваться в случаях, когда необходимо уточнить стоимость восстановительных и ремонтных работ.

Этапы проведения оценки

Если вы собираетесь покупать квартиру в ипотеку, то для сделки в банк придётся предоставить отчёт оценщика. Стандартная процедура по определению стоимости недвижимости выглядит примерно так:

1. Сначала нужно найти оценочную компанию и сообщить эксперту цель оценки.
2. На встрече возможный покупатель предоставляет оценщику все необходимые документы на квартиру. Если недвижимость покупается на вторичном рынке, документы предоставляет продавец.
3. Далее нужно заключить с оценочной компанией договор об оказании услуг и оплатить работы. Для примера: оценка однокомнатной квартиры площадью 30 квадратных метров в Москве обойдётся примерно в 3–5 тыс. рублей.
4. После заключения договора оценщик приедет на объект исследования, сфотографирует недостатки и сравнит фактические данные с документацией. Причём оценивать будут и состояние жилья, и состояние объекта недвижимости (дома) целиком.
5. На основе этих данных эксперт рассчитывает стоимость квартиры. Для этого он использует особые методы, которые опишет в своём отчёте — для клиента не будет «белых пятен» в процессе.
6. Заключительный этап — итоговый отчёт. Его оформляют строго по нормам, которые регламентирует ст. 11 № 135-ФЗ . В результате у клиента на руках будет документ, сделанный по всем правилам, — и вот его уже можно смело нести в банк.

Сроки для оценки всегда прописываются в договоре на оказание услуг.

• Для вторичного рынка: обычно эти квартиры оценить проще, поэтому на подготовку отчёта потребуется от 3 до 5 дней;
• Для новостройки: в этом случае эксперту необходимо больше времени для анализа — 1–2 недели.

И ещё один момент: если вы собираетесь покупать квартиру в ипотеку, то банк предоставит список оценочных компаний, которым доверяет. Навязывать услуги оценщиков банк не имеет права, но если отзывы о компании-оценщике хорошие, то их услугами можно смело пользоваться, поскольку у банка точно не возникнет вопросов к результатам такой оценки. При этом совсем отказаться от оценки не получится: это обязательное условие для оформления жилищного кредита в любой финансовой организации.

Вы собрались купить квартиру в ипотеку . Банк одобрил заявку на кредит , агент подыскал подходящую квартиру . Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости. … По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика . Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка , обычно написано на сайте. … Если квартиру нужно оценить на определенную стоимость, не бойтесь поговорить с оценщиком и назвать ее. Для однокомнатной квартиры вилка в оценке достигает 600 000 рублей за счет повышающих коэффициентов. Во многих квартирах сделана перепланировка.

Зачем делают оценку
недвижимости и как это
происходит?

Рынок жилой недвижимости в последнее время стремительно
набирает обороты. Из-за этого у многих возникает потребность
в такой услуге, как независимая оценка недвижимости. В этой
статье мы расскажем, в каких именно случаях нужна оценочная
экспертиза и как она проводится.

Зачем делают оценку недвижимости и как это происходит?

Рынок жилой недвижимости в последнее время стремительно набирает обороты. Из-за этого у многих возникает потребность в такой услуге, как независимая оценка недвижимости. В этой статье мы расскажем, в каких именно случаях нужна оценочная экспертиза и как она проводится.

Что такое оценка недвижимости?

Оценка недвижимости — это тщательный анализ и исследование объекта с целью определения его рыночной стоимости.

Зачем делают экспертную оценку квартиры при ипотеке?

Ипотеку можно заключить на длительный срок — до 30 лет. За это время платёжеспособность заёмщика может сильно измениться. Поэтому гарантом возврата долга является залог недвижимости или же прав требования по договору участия в долевом строительстве (когда строительство жилья не закончено). В случае неисполнения обязательств банк может реализовать недвижимое имущество с публичных торгов, чтобы избежать финансовых потерь.

Чтобы банк выдал ипотечный кредит, необходимо предоставить пакет документов, при этом одним из важнейших является отчёт об оценке объекта недвижимости, в котором указана его рыночная и ликвидационная цена. Банку этот документ необходим для установления ликвидной стоимости объекта недвижимости, который будет выступать гарантом возврата долга, если заёмщик перейдёт в состояние неплатёжеспособности. Это уменьшает его риски, так как банк имеет возможность вернуть денежные средства даже при неблагоприятном исходе.

Обязательно ли проводить оценку при ипотеке?

Да, так как в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при покупке квартиры с использованием кредитных средств рыночная стоимость недвижимости должна указываться в закладной, а если оформляется договор об ипотеке, то оценка недвижимости указывается в договоре об ипотеке (статьи 9, 14).

Её необходимо проводить и для страховой компании, так как при ипотечном кредитовании обязательно заключение договора имущественного страхования (статья 31).

Когда ещё нужна оценка недвижимости?

Во многих случаях оценка не является обязательной, однако получение заключения независимой экспертизы позволит вам быстрее решить следующие проблемы:

необходимость оценки ущерба, нанесённого недвижимости, например, в случае грабежа, пожара или затопления

Кто проводит оценку недвижимости?

Оценку может провести как независимый оценщик, так и сам банк.

Независимых экспертов обязательно привлекать, если при ипотечной сделке была оформлена закладная. Деятельность оценщиков регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поэтому её порядок строго регламентирован. Например, закон предъявляет особые требования к правилам составления отчётности, а также обязывает оценщика страховать свою гражданскую ответственность. Кроме того, ему необходимо иметь диплом соответствующей специальности и быть членом саморегулируемой организации оценщиков (СРО).

Банк может сам оценить стоимость объекта недвижимости, если в ипотечной сделке не оформлялась закладная. Однако в случае возникновения споров о величине стоимости недвижимого имущества понадобится прибегнуть к независимой экспертизе.

Какие существуют виды стоимости?

Чаще всего используют эти 4 вида:

Рыночная. Средняя цена по рынку, которую определяют исходя из сравнения с аналогичными по площади, расположению и планировке объектами. Она позволяет понять справедливую цену недвижимости.

Ликвидационная. Цена, которая обычно ниже рыночной. Она устанавливается, когда продавцу необходимо быстро реализовать недвижимость. Как правило, эта стоимость является ориентиром для банков, так как если заёмщик перестанет исполнять обязательства по кредиту, то они смогут быстро осуществить продажу жилья.

Инвестиционная. Стоимость недвижимости при использовании объекта в инвестиционных целях.

Кадастровая. Стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки.

Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки ? Какие нужны документы для оценки ? Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке ? Ответы на все вопросы вы найдете в статье, подготовленной специалистами Выберу.ру. … Оценка квартиры для ипотеки требуется во всех банках . В этой статье мы разберем само понятие процедуры, ее значение для ипотечного займа, узнаем, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки , а также расскажем, как выбирать оценочную компанию. … При оформлении ипотеки на новостройку необходима копия договора долевого участия. Планы БТИ с экспликацией квартиры : в этом документе приведено детальное описание жилплощади, точные размеры и поэтажный план здания.

Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке

Чтобы взять ипотеку, нужно накопить деньги на первый взнос. А еще представлять, в какую цену вам обойдется жилье. Именно над этим и работает банк, проводя оценку приобретаемой недвижимости. Что это такое и кто от нее выигрывает, расскажем в статье.

Зачем оценивать недвижимость

Андрей и Мария давно ищут вторичное жилье для покупки. Им постоянно не везет – то состояние квартиры оставляет желать лучшего, то неудобный район, то слишком высокая цена.

Риэлтор предложил им квартиру, которая показалась просто идеальной: хорошее расположение, уютный двор, развитая инфраструктура, свежий ремонт. Но продавец поставил цену выше средней по району. Мария слышала от знакомых, что оценка недвижимости помогает снизить цену. Правда ли это? И как оценивают жилье?

Оценка недвижимости – документ, который выдается независимой оценочной комиссией. Эта информация формируется для установления реальной стоимости приобретаемого жилья.

Это вовсе не очередная услуга, навязанная банковскими работниками. Процесс подготовки отчета о стоимости регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ.

Существуют ситуации, в которых без этого не обойтись:

• покупка или продажа жилья;
• оформление страховки;
• получение недвижимости в наследство;
• оформление займа под залог недвижимости;
• рефинансирование ипотеки;
• решение спорных ситуаций.

Зачем оценка нужна банку

Основной принцип ипотечного кредитования – вы получаете деньги на покупку под залог приобретаемой недвижимости. То есть имущество принадлежит кредиторам до тех пор, пока вы не выплатите ипотеку.

Оценка жилья нужна банку, чтобы определить сумму и процент займа. Как правило, стоимости квартиры должно хватить, чтобы закрыть долг клиента, если он перешел в статус неплательщика.

Обычно выделяют два вида цен:

Рыночная	Ликвидационная
Средняя по рынку цена	Цена, которую предлагает покупатель
Складывается на основе сравнения стоимости жилья похожей планировки в одном и том же районе. Помогает объективно установить цену недвижимости	Как правило, гораздо ниже изначальной. Продавец соглашается на такие условия, когда вынужден быстро продать жилье
Например, по итогу цена может оказаться гораздо ниже, т.к. двор дома не благоустроен	Например, физическое лицо объявило себя банкротом, и банку надо как можно быстрее заключить сделку с новым покупателем

На рыночную цену влияют следующие факторы:

• район и его инфраструктура;
• возраст дома;
• благоустройство двора и подъезда;
• площадь жилья, наличие ремонта;
• расположение дома.

Порой обращают внимание даже на материал, из которого сделан дом, дефекты и вид из окна. Даже такие детали играют большую роль при итоговом решении.

Ликвидационная цена зависит от сроков, в которые нужно продать недвижимость, и от общей ситуации на рынке. Обычно она ниже рыночной.

Совет от банка

Конечная сумма, назначенная банком, отличается от той, что представлена оценщиком изначально. Дело в том, что банки тоже корректируют стоимость. Они учитывают все возможные риски и применяют понижающие коэффициенты при дальнейшей продаже недвижимости.

Андрей задумался: очевидно, что оценка стоимости – еще один способ, которым банк хочет подстраховаться. Но тогда какие в этом преимущества для клиента банка?

Какую выгоду получает заемщик

Анализ стоимости жилья особенно актуален при покупке вторичной недвижимости. Заключение независимого эксперта покажет, не завышена ли цена имущества.

Покупатель также увидит реальные преимущества и недостатки приобретаемого жилья и избавится от неприятных сюрпризов.

В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны под 3,88% с господдержкой.

Документы для оценки квартиры

На пакет бумаг для оценки влияет тип жилья, которое вы приобретаете: вторичка или новостройка.

Совет от банка

Некоторые компании по оценке могут потребовать приложить фотографии жилья. Настаивайте на том, чтобы оценщик приехал лично и сделал фотографии с нужных ракурсов – это его прямая обязанность.

Где заказать оценку недвижимости

Оценкой недвижимости могут заниматься как крупные специализированные компании, так и частные лица. При этом ст. 15.1 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требует от специалиста наличие определенной квалификации и ее подтверждение.

Запросите список следующих документов:

• диплом;
• свидетельство ассоциации СРО;
• договор обязательного страхования ответственности оценщика.

При оформлении ипотеки банк направляет к аккредитованным компаниям, профессионализм которых не вызывает сомнений. Но не обязательно обращаться именно к ним.

Попробуйте поискать услуги экспертов самостоятельно, при этом обращайте внимание на опыт организации, поищите отзывы других клиентов и проверьте набор документов, которые доказывают экспертность специалистов по оценке.

Совет от банка

Закон не ограничивает возможность проанализировать рыночную стоимость жилища самостоятельно. Но такая оценка не будет рассматриваться судом и банком в случае возникновения споров. Поэтому лучше доверить это ответственное дело профессионалам.

Как заказать оценку

Следующее, с чем столкнулись Мария и Андрей, – выбор специалиста. Как заказать оценку? Нужно ли искать компанию, или банк сделает это за них?

Заказать оценку жилья довольно легко. Есть несколько вариантов, как можно это сделать/

• Обратиться в банк.

Самый простой способ – запросить услуги у компаний, которым доверяет кредитная организация. Банковский специалист сам закажет анализ вашей недвижимости.

• Обратиться к риелтору.

У них есть одна или несколько компаний по оценке, с которыми они давно сотрудничают. Обязательно обратите внимание, входит ли компания в список аккредитованных банком. Иначе кредиторы могут не принять заключение оценщика.

• Обратиться к оценщику самостоятельно.

Если вы доверяете какой-то определенной компании или ваши знакомые хорошо отзываются о конкретном специалисте, вы можете обратиться за услугами без участия банка и риелтора.

Сколько стоит оценка

Узнать точную стоимость услуг оценщика возможно только при обращении в конкретную компанию. Стоит отметить, что цена варьируется даже в пределах одного города.

Какие факторы влияют на стоимость

За оценку небольшой однокомнатной квартиры вы заплатите меньше, чем за большой дом. Чем больше площадь, тем больше работы для анализа недвижимости проделывает специалист.

• Опыт и известность компании.

Молодые компании занижают стоимость услуг для привлечения новых клиентов. Но при этом обращайте внимание на наличие документов, разрешающих оценочную деятельность. Фирмы, к которым рекомендует обращаться банк, лояльны к заемщикам в плане цены.

Ваше географическое расположение также играет роль. Не секрет, что дороже всего услуги оценщиков обойдутся жителям столицы и крупных городов.

Совет от банка

При покупке квартиры в новостройке объединитесь с новыми соседями. Некоторые компании делают скидки при обращении владельцев определенного количества квартир из одного дома.

Кто оплачивает оценку

Мария где-то слышала, что оценку недвижимости оплачивает сам банк. Правда ли это?

Это правда лишь отчасти. Банк действительно может взять на себя затраты на услуги по анализу цены, но только в случае судебных разбирательств с должником. Кредитору необходимо доказать реальную стоимость жилплощади, поэтому он действует в своих интересах.

В остальных случаях будущий обладатель недвижимости проводит оценку за свой счет, так как это входит в обязанности заемщика.

Совет от банка

Не стоит рассчитывать на компенсацию затрат, если банк откажется принимать итоговое заключение сторонней организации. Это еще один аргумент в пользу того, чтобы обратиться к списку аккредитованных компаний. К тому же их услуги обойдутся дешевле.

Срок подготовки оценки

В среднем, чтобы подготовить отчет об оценке, специалисту требуется от одного до трех дней. Все зависит от формы подачи отчета: электронный делается быстрее бумажного.

Также на скорость подготовки влияет площадь жилья. Нюансы о продлении сроков оговариваются с оценщиком заранее.

Срок действия отчета

В итоге наши герои обратились в компанию, которую посоветовал банк. Они заплатили относительно невысокую цену, и результат отчета устроил не только их, но и кредитора. Но риелтор посоветовал не затягивать с дальнейшим оформлением покупки.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет считается действительным в течение шести месяцев с момента его создания.

Приобретение жилья – непростое дело. Оценка будущего имущества, пусть и обязательная, принесет пользу не только банку, но и вам. Достаточно найти грамотного специалиста и довериться его опыту. Его работа приблизит вас еще на один шаг к дому вашей мечты.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства – это надежно и стабильно.

Как оценивается квартира для закладной по ипотеке на новостройку . … Оценка квартиры для ипотеки – с какой целью и как она проводится? Озаботится вопросом о проведении оценки недвижимости необходимо еще до подачи заявления на оформление кредита . Как только интересующий объект, который планируется приобрести, найден, следует привлекать специалистов. Они должны предоставить сведения об актуальной рыночной стоимости квартиры или дома. … Ведь в случае потери платежеспособности клиента банк должен иметь возможность продать квартиру и вернуть выданные в виде кредита средства в полном размере. Ипотека без посещения офиса (дистанционное открытие). РНКБ, Лиц. № 1354.