Технический заказчик – это объединение, выполняющее полноценный комплекс услуг инжиниринга в строительстве, начиная от разработки проекта и заканчивая сдачей готового объекта в эксплуатацию. Если подробным образом проанализировать его функции, становится очевидным то, что ответственность технического заказчика намного шире, чем кажется первоначально.
Он играет роль не только профессионального исполнителя в плане подготовки разрешительных документов и прохождения процедуры необходимых согласований, но и партнера, который выступает экспертом по вопросам организации площадок для возведения строений; получения надлежащих технических условий, связанных с подключением к инженерным сетям; контроля в сфере финансов и так далее. Какие компоненты включают в себя услуги подрядчика? Каким образом происходит вступление в СРО? У технического заказчика есть в этом необходимость? На эти и иные не менее интересные вопросы можно отыскать ответы в процессе ознакомления с материалами данной статьи.
Технический заказчик. Кто это? Плюсы и минусы сотрудничества.
История и правомерность понятия
Как выяснилось, технический заказчик в строительстве – это ключевое звено, ведь именно он управляет непосредственно процессом и эффективным образом взаимодействует абсолютно со всеми субъектами, принимающими в нем участие. Он исполняет роль координатора, осуществляющего технических надзор, который соответствует каждому из актуальных этапов, а также контролирующего сроки и качество строительства. Откуда же возникло столь современное понятие, как технический заказчик?
Технический заказчик (подрядчик) в качестве самостоятельного термина официально возник в 1980-х. В то время советский Госстрой утвердил соответствующее положение. Так, государственный заказчик сформировал специальную службу, деятельность которой включала подготовку к процедуре возведения объекта, а также современные функции технического заказчика , носящие надзорный характер. Важно отметить, что данная служба полноценно справлялась с собственными обязательствами (в частности, с контрольной функцией в плане качества). Кстати, после того как советская политическая система распалась, она оказалась совершенным образом подготовленной к работе при условии новых обстоятельств, что, несомненно, являлось положительной тенденцией.
Современный период
Необходимость в техническом заказчике – это актуальная потребность современного рынка. Почему? Дело в том, что его деятельность носит многоплановый характер. Так, для ее реализации необходимы знания, приобретаемые годами. Важно отметить, что техническому надзору заказчика не соответствует ни одна специальность.
Представители столь нелегкой службы подчеркивают, что здесь важна прежде всего практика на протяжении многих лет. Как известно, такому не учат даже в самом престижном университете. Технических заказчик – это тот, кто в реализации целого комплекса актуальных на сегодняшний день услуг руководствуется собственными контрактными обязательствами. Значит, при наличии договоров есть и юридические аспекты их осуществления, среди которых — распорядительная документация, решения судебных органов и так далее.
Интересно то, что легального термина технического заказчика, а также определения его обязанностей и прав не было до недавних пор. Характеризующая технического заказчика документация появилась лишь в 2011 году, потому что именно тогда состоялось его официальное признание в обществе. Так, он стал полноправным субъектом индустрии в области строительства. Важно знать, что поправки в ранее утвержденный Градостроительный кодекс РФ были отмечены посредством Федерального закона от 28.11.2011.
Технический заказчик – это юридическое или физическое (осуществляющее свою деятельность на профессиональной базе) лицо, которое уполномочено застройщиком и наделено правом действовать от его имени. Сегодня данный термин фигурирует во множестве статей Градостроительного кодекса РФ. Однако в пункте двадцать втором приведено полноценное понятие технического заказчика, а также четким образом определен его функционал. Таким образом, технический заказчик обязуется заключать договоры по поводу осуществления инженерных изысканий, подготовки проектных документов, строительства, реконструкции, капитального ремонта актуальных объектов; подготавливать задания на реализацию указанных разновидностей работ; предоставлять лицам, которые выполняют инженерные изыскания либо осуществляют подготовку проектных бумаг, реконструкцию, строительство, капитальный ремонт в отношении определенных объектов, документы и материалы, нужные для реализации указанных разновидностей работ; утверждать проектную документацию; подписывать бумаги, которые необходимы для получения разрешения, соответствующего вводу объекта в эксплуатацию; осуществлять другие функции, которые предусматривает настоящий Кодекс. Важно дополнить, что застройщик наделен абсолютным правом реализации всех функций технического заказчика самостоятельным образом.
Значимость технического заказчика
Зачастую технического заказчика сравнивают с дирижером в оркестре, продюсером в кино или локомотивом в составе. Для объективного и полноценного понимания его значимости в строительстве целесообразным будет более подробно остановиться на функциях, возложенных на него.
В соответствии со словами застройщика (технического заказчика ), его основной задачей выступает техническое сопровождение как предпроектных, так и проектных документов, а также управление проектом на стадии его формирования и дальнейшего согласования. Технический заказчик как бы является организатором процесса взаимодействия между его участниками. Именно он налаживает ключевую связь между заказчиками (инвесторами), подрядчиками, проектировщиками, а также согласующими инстанциями. Если взять в учет интересы каждого из представленных субъектов, то можно заметить, что технический заказчик кладет на собственные плечи ответственность за своевременную сдачу проекта, который пребывает в полном соответствии с намеченной ранее схемой и соответствует актуальным правилам и нормам.
Работа технического заказчика на практике
Целесообразным будет привести конкретный пример деятельности технического заказчика. Необходимо представить, что существует определенный участок земли, на котором инвестор (заказчик) решает возвести многоэтажный дом. Помимо этого, имеется градостроительный план данного участка. Именно на основании последнего нужно подготовить различного рода документацию. В ее совокупность входят такие бумаги, как договор аренды, договор срочного безвозмездного пользования земельным участком на период проектирования и дальнейшего строительства объекта, а также бумаги по переводу участка земли в необходимую категорию и оформлению отношений земельно-имущественного характера.
Другими словами, служба технического заказчика взваливает на собственные плечи бумажный шквал и этим же ознаменовывает начало предварительных проектных работ, а также подготовки целой совокупности исходно-разрешительных документов. Дальше – больше.
Необходимо отметить, что после формирования и дальнейшего согласования планировочно-архитектурной концепции необходимо получить условия технической направленности, соответствующие подключению объекта к уже развитым инженерным сетям. Кроме того, просто получить их – это не вся работа. Действие всех технических условий, которые выдаются, нужно подтвердить в государственных организациях эксплуатации (а их на сегодняшний день насчитывается неимоверно много). Необходимо дополнить, что рассмотренные условия касаются водоснабжения, электроснабжения, теплоснабжения, телефонизации, водоотведения, радиофикации, газификации, а также наружного освещения.
Нелегкий путь
Как выяснилось, техническое задание заказчика (инвестора) предполагает прохождение целого ряда этапов. Так, пройдя через кабинеты Московской теплосетевой структуры, Мосэнерго, Моссвета, МОЭКа, Мосгаза, Мосводоканала и иных объединений, технический заказчик в абсолютной боевой готовности может приступить к следующей стадии. В пакет документации, необходимой для реализации торгов и конкурсов по выбору проектного объединения, кроме заветных условий технической направленности, он вкладывает план участка земли, которые согласовывается заранее, архивную геоподоснову, архитектурную концепцию в плане посадки на земельном участке и прочие сведения.
Технический надзор заказчика после осуществления выбора организации предполагает разработку проектно-сметных документов. Важно отметить, что в данном случае необходимо и обязательно предварительное заключение договора с проектной структурой на реализацию определенных работ в строго установленные сроки. Задания, полученные от проектировщиков, так или иначе согласовываются с Москомархитектурой, а также Департаментом здравоохранения и образования, Департаментом жилищной политики, Департаментом жилищного фонда и так далее. Необходимо знать, что проектно-сметные документы, предполагаемые договором технического заказчика , при любых обстоятельствах проходят экологическую экспертизу и экспертизу противопожарной и промышленной безопасности.
Передача проекта заказчику
Важно отметить, что лишь после того, как заключение Мосгосэкспертизы получено, проект передается в руки заказчика (инвестора) в целях реализации тендерных торгов, соответствующих выбору подрядчика, поставщиков строительных материалов, оборудования и так далее. В услуги технического заказчика входит подготовка материалов для конкурса, отслеживание сроков его проведения. Иными словами, он принимает активное участие в организационном вопросе, касающегося непосредственно процесса строительства.
Наконец-то команда застройщиков полноценным образом сформирована! Однако прежде чем открыть ей дорогу на площадку, техническому заказчику необходимо получить соответствующее разрешение. Нужно обязательно оформить документацию, связанную с отводом участка земли под строительные работы.
Кроме этого, на время проведения этих работ следует получить разрешения от всех эксплуатационных структур территориальной единицы на применение актуальных коммуникаций. Кстати, зачастую необходимо и разрешение на производство строительных работ в зоне линий передачи электричества в полосе отвода автомобильных и железных дорог, инженерных сооружений и подземных коммуникаций. Необходимо отметить, что допуск СРО техническому заказчику нужен для реализации собственных функций, куда относится и контроль сроков и качества работ на объекте. Хотя данный пункт не является обязательным.
Функции технического заказчика
Сегодня в ряд наиболее важных задач службы технического заказчика включаются следующие пункты:
- Сбор и подготовка исходно-разрешительной документации.
- Сопровождение процесса проектирования.
- Проведение экспертизы проектов.
- Получение разрешения на реализацию строительных работ.
- Осуществление технического надзора в плане строительства.
- Ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию.
Компетенция технического заказчика
В настоящее время многие неправильным образом воспринимают рассматриваемую в статье структуру в качестве вспомогательного объединения, способного грамотно и быстро подготовить разрешительные документы и провести нужные согласования. В действительности это компания-партнер, разбирающаяся в определенных вопросах на уровне эксперта. Как правило, они затрагивают следующие аспекты:
- Организация строительных работ на площадке.
- Получение технических условий для того, чтобы подключиться к инженерным сетям.
- Контроль в плане расходования денежных средств и так далее.
Важно отметить, что структура, являющаяся техническим заказчиком, наделяется ключевой ролью в управлении процессом строительства и налаживания эффективного взаимодействия между всеми его участниками. Помимо этого, она занимается надзором в техническом плане, иными словами, обеспечивает максимальное качество строительства, а также соблюдение сроков, предусмотренные актуальным проектом.
Необходимость в техническом заказчике
Сегодня зачастую технического заказчика, который работает в качестве общества с ограниченной ответственностью, объективно необходим рынку строительства, потому что именно он занимается многосторонней деятельностью. Важно отметить, что для ведения последней так или иначе нужные знания, приобретаемые на протяжении многих лет. Кстати, что допуск СРО техническому заказчику необходим для реализации собственных функций, куда относится и контроль сроков и качества работ на объекте. С ним работа продвигается намного быстрее и эффективнее, однако данный допуск не является обязательным пунктом.
Для того чтобы полноценным образом понять значимость структуры технического заказчика, следует как можно подробнее осознать, какие разновидности работы он берет на себя. Помимо подготовки документации, о чем в полной мере рассказано в предыдущих главах, технический заказчик организует плодотворный контакт между всеми участниками процесса, среди которых:
- Непосредственные заказчики (инвесторы).
- Проектировщики.
- Подрядчики.
- Контролирующие органы, которые занимаются выдачей необходимых для строительства разрешений.
Следует отметить, что департамент службы технического заказчика так или иначе обязуется учитывать интересы всех сторон, а также организовать сдачу объекта капитального строительства вовремя при условии его соответствия нормативным документам и актуальным требованиям.
Важные моменты
В предыдущих главах подробным образом приведены стадии профессиональной деятельности технического заказчика, а также оговорен его функционал. Выяснилось, что он в соответствии с определением занимается устранением всех вопросов, связанных с подготовкой земельного участка под застройку. Однако не было сказано о том, что он наделяется правом руководства пересадкой и вырубкой деревьев и иных насаждений, которые находятся в зоне строительства. Важно отметить, что для произведения тех или иных операций технический заказчик обязуется доказать надобность, например, вырубки. Кроме того, в данном случае на строительную площадку должны выехать специалисты, осуществляющие трудовую деятельность в соответствующем департаменте администрации. В процессе предоставления рассматриваемых услуг в строительстве реализуются следующие операции, которые так или иначе включаются в область ответственности технического заказчика:
- Формирование геодезической разбивочной основы строительства.
- Выполнение разбивки трасс зданий, а также их осей.
- Проведение мониторинга сооружений и зданий непосредственно в процессе строительства.
- Курирование буровыми и геологоразведочными работами, которые включаются в состав изысканий в процессе подготовки к строительству.
Важно отметить, что в статье представлен далеко не весь перечень функций технического заказчика в подготовке строительств и проектирования, известный на сегодняшний день. Тем не менее уже из данных сведений выясняется, что объем его работы достаточно серьезен. Целесообразным также будет затронуть вопрос ответственности технического заказчика в строительном процессе.
При реализации строительных работ технический заказчик осуществляет технический надзор и контроль. Важно дополнить, что проверяет он не только качественные характеристики используемых конструкций и материалов, но и исправность применяемого оборудования. Так, руководитель службы является инспектором, который отслеживает такие нюансы, как объем произведенных работ, стоимость их исполнения, а также сроки и, конечно же, качество.
Когда строительство делает заключительный шаг, завершает свою деятельность и технический заказчик. Он осуществляет подготовку документации, которая требуется для приемки объекта капитального строительства и последующего введения его в эксплуатацию. Таким образом, работодатель получает полный пакет бумаг, необходимый для того, чтобы зарегистрировать собственное право на владение объектом. Необходимо дополнить, что сюда включаются и документы БТИ, а также гарантийные обязательства.
Обязательно ли вхождение в СРО для реализации функционала технического заказчика? Нет! Тем не менее после изучении норм, прописанных в ФЗ, ГК РФ и Градостроительном кодексе, становится очевидным то, что без данного допуска он не сможет осуществить определенные действия, к примеру, проконтролировать качество строительных работ на объекте.
В заключение следует дополнить, что особым направлением деятельности технического заказчика является контроль финансовых средств, выделенных инвестором. Так, он берет на себя следующие обязательства:
Источник: businessman.ru
ЗАКАЗЧИК
юридическое или физическое лицо, обратившееся с заказом к другому лицу — изготовителю, продавцу, поставщику товаров и услуг (подрядчику). В качестве 3. могут выступать правительство, государственные органы, учреждения, организации, предприятия, граждане.
юридическое или физическое лицо, для которого строится объект недвижимости. Заказчик обязан представить подрядчику стройплощадку, осуществлять своевременное финансирование строительства, осуществлять контроль и технадзор за соответствием объема, стоимости и качества работ.
собственник или лицо, уполномоченное собственником,
привлекающие подрядчика для реализации инвестиционного проекта
путем заключения договора подряда
(«Правила заключения и исполнения договоров (контрактов)
строительного подряда», утв. постановлением Совета Министров
Республики Беларусь от 15.05.1998 г. N 1450)
по определению ФЗ «Об архитектурной деятельности» от 18 октября 1995 г. «гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, — обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность».
Найдено схем по теме — 11
Найдено научных статей по теме — 15
Инструмент «Заказчик-подрядчик» как фактор повышения эффективности системы подготовки рабочих кадров
В статье рассмотрены состояние и проблематика системы подготовки кадров в сфере экономики для предприятий и организаций и предлагается как инструмент решения проблем, сложившихся в данном секторе, введение новой схемы взаимоотноше
Когда заказчик — государство
Правовые особенности ответственности государственного заказчика по государственному контракту
Особенности личности заказчика и организатора убийства по найму
Ученными уделялось недостаточное внимание исследованию личностей заказчика и организатора убийства по найму. Основное внимание уделялось изучению личности исполнителя убийства по найму.
Правовой статус государственного заказчика в договоре поставки товаров для государственных нужд
Проблемы обжалования действий (бездействия) заказчика и других лиц в контрактной системе
Стипендия -от заказчика
Эффективное решение задач корпоративного заказчика на всех уровнях ИТ-инфраструктуры предприятия
Страхование рисков заказчика при строительстве объекта
«Мы продаем не инструмент и оснастку, а решение проблемы заказчика…»
Круглый стол «Регламентация последовательности действий государственного заказчика при распоряжении
Обсуждение проекта нормативного акта – административного регламента исполнения государственными заказчиками функций по распоряжению правами от имени Российской Федерации на результаты интеллектуальной деятельности (РИД), права на
Защита прав заказчика и антидемпинговые меры федерального Закона от 05. 04. 2013 № 44-ФЗ «о контракт
Процедура закупок за счет средств как федерального, так и местных бюджетов направлена на достижение прозрачности и эффективности расходования таких средств.
Профессиональные стандарты как инструмент установления принципа профессионализма заказчика при заклю
В статье рассматриваются основные характеристики термина «принцип профессионализма», применяемого в сфере заключения договоров на поставку товаров, выполнения работ, оказания услуг для государственных и муниципальных нужд.
Организация внутреннего финансового контроля государственными заказчиками при планировании закупок т
Совершенствование функций учета расчетов с поставщиками и заказчиками
Найдено книг по теме — 16
Похожие термины:
Заказчик террористической акции
акта терроризма) -субъект, принявший политическое решение и инициировавший организацию террористической акции.
ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ЗАКАЗЧИК В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
— заказчик по строительству объектов в случае, если подрядные торги проводятся по выбору субподрядчиков для выполнения отдельных видов работ на объекте («Положение о порядке организации и проведе
ЗАКАЗЧИК ОБЪЕКТА ГОСТЕХНАДЗОРА
Орган военного управления Министерства обороны, воинская часть, по принятой заявке или договору с которыми производится разработка или поставка вооружения и техники (Приказ Минобороны РБ от 15.03.99
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗАКАЗЧИК ОБОРОННОГО ЗАКАЗА
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗАКАЗЧИК) — федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий заказы на разработку, производство, поставки продукции (работ, услуг) по оборонному заказу. Государственным з
ЗАКАЗЧИК ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
сторона в договоре подряда на выполнение проектных работ. Заказчиками могут быть инвесторы, уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, способные обеспечить оплату проектных
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗАКАЗЧИК
государственный орган (в том числе орган государственной власти), Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», орган управления государственным внебюджетным фондом либо государстве
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗАКАЗЧИК ГОСУДАРСТВЕННОГО ОБОРОННОГО ЗАКАЗА
федеральный орган исполнительной власти или Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», обеспечивающие поставки продукции по государственному оборонному заказу.
Заказчик террористической акции (акта терроризма)
ОБРАЩЕНИЕ ИНОСТРАННОГО ЗАКАЗЧИКА
оригинал документа, содержащего просьбу о поставке ПВН и подписанного уполномоченным должностным лицом иностранного заказчика, если иное не предусмотрено международным договором РФ, подтвержда
ИНОСТРАННЫЕ ЗАКАЗЧИКИ
органы и субъекты ВТС иностранных государств, уполномоченные на осуществление внешнеторговой деятельности в отношении ПВН в соответствии с законодательством государств, в которых они созданы (о
ЗАКАЗЧИКИ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
органы государственной власти, органы местного самоуправления, физические и юридические лица, инициирующие разработку градостроительной документации соответствующего вида. Заказчик градостро
ОБМАН ПОКУПАТЕЛЕЙ И ЗАКАЗЧИКОВ
Обмеривание, обвешивание, обсчет, превышение установленных розничных цен и тарифов на бытовые и коммунальные услуги, оказываемые населению, или иной обман покупателей и заказчиков в магазинах и и
Источник: determiner.ru
Кто такой застройщик?
Терминология в сфере строительства — кто такой застройщик и кто такой заказчик
В строительной сфере используются такие понятия, как «застройщик», «заказчик», «подрядчик», «инвестор». Первые два нередко путают межу собой, хотя они имеют разное значение. Подробнее о том, кто такой застройщик и кто такой заказчик, расскажем далее.
Застройщик это кто?
О застройщиках нам часто приходится слышать в связи с долевым строительством новых домов.
В рекламных компаниях уверяют, что покупать квартиру от застройщиков выгоднее. Однако у покупателей нередко возникает вопрос, кто такие эти застройщики?
Смысл данного понятия раскрывается Законом «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ от 30.12.2004. Под застройщиком понимается организация, которая:
- имеет опыт в сфере строительства многоквартирных или иных недвижимых объектов;
- владеет землей, на которой возводится постройка;
- привлекает средства для постройки указанных объектов.
Встречается этот термин и в Градостроительном кодексе РФ (ст. 2). По нему под застройщиком понимается не только организация, но и физическое лицо на имеющемся у него во владении участке возведение объектов, их реконструкцию, капремонт. Кроме того, они могут проводить изыскательские и иные подготовительные для строительства объекты.
Застройщики фактически организуют всю работу по возведению домов или иных объектов. Они должны получить для этого земельный надел, разрешительную документацию, денежные средства. При этом строить самостоятельно они не обязаны.
Зачастую к строительным работам застройщиками привлекаются подрядные организации. В этом случае они также выступают в роли заказчиков работ. Поскольку такие люди привлекают чужие средства, они являются и инвесторами.
Можно выделить следующие особенности этих субъектов строительной деятельности:
- Имеют во владении участок земли, ан котором планируется возводить какой-либо объект.
- Перед началом работ должно быть на руках разрешение для постройки объектов.
- Они осуществляют организацию всех работ по возведению объектов, при этом имеют право инвестировать средства граждан на эти цели, привлекать подрядчиков.
В целом понятии застройщика более широкое, чем заказчика, инвестора и подрядчика. Они могут совмещать в себе все эти отдельные понятия.
Кто такой заказчик
Заказчик это кто? Понятие «заказчик» используется в законодательстве прежде всего в связи с подрядными работами. Сторонами в подрядных договорах выступают именно заказчики и подрядчики. Первые поручают выполнение каких-либо работ иным лицам, организациям.
Заказчики поручают работы, проверяют ход их выполнения, а затем принимают и оплачивают полученный результат. Получается, что он в любом случае самостоятельно никаких работ не осуществляют, а лишь организуют процесс их выполнения. При этом они несут определенную ответственность за итог проведенных подрядчиком работ.
Интересно, что по подрядным договорам заказчики должны создавать исполнителям все требуемые условия для работы. Одним из условий является предоставление территории для застройки. Однако в понятие заказчика не входит владение передаваемой подрядчику землей.
По закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» №39-ФЗ (далее – Закон № 39-ФЗ) заказчиком выступает лицо, которому инвесторы поручили реализовать какой-либо проект. Иными словами они должны организовать возведение недвижимого объекта на выделенные средства. Заказчики и инвесторы могут совпадать в одном лице.
В строительной сфере заказчики могут также выступать застройщиками. Заказчики могут инвестировать свои собственные средства в строительство либо привлеченные. А также совмещать оба источника получения средств. Для того, чтобы стать застройщиком заказчику потребуется получить права на территорию под застройку.
Кто такой инвестор
Инвесторы выделяют средства под определенные цели
Данное понятие раскрывается положениями вышеуказанного Закона № 39-ФЗ. Инвесторами могут быть любые лица независимо от их статуса. В их качестве выступают организации, граждане и даже иностранные субъекты.
Главной их деятельностью является осуществление вложений для реализации каких-либо проектов.
В строительной сфере средства инвестируются для возведения различных построек. Инвестироваться могут как собственные, так и привлеченные средства. Допускается совмещать эти оба варианты инвестирования.
При этом инвесторы выделяют средства под определенные цели и вправе проверять их правильное расходование.
Инвестиции являются вложениями, которые впоследствии должны принести инвестору прибыль. По своему характеру они бывают краткосрочными или долгосрочными.
Кто такой подрядчик
Застройщик это заказчик или подрядчик? Под подрядчиком понимает лицо, которое непосредственно занимается выполнением работ. Они выполняют свою деятельность на основе поручения от иных лиц. В их роли могут выступать заказчики или застройщики.
В обязанности заказчиков входит обеспечение всех условий подрядчикам для выполнения работ. Исполнители же (подрядчики) должны действовать в соответствии с заданием и предоставить результат работы в установленные договором сроки. Строительство должно осуществлять строго в рамках утвержденных проектов, строительных правил и норм.
Подрядчики отвечают за качество своих работ, их своевременное выполнение, соответствие проектам. Кроме того, исполнители обязаны иметь разрешение (лицензию) на данный вид деятельности. Обычно договор заключается с основным (генеральным) подрядчиком.
Указанный подрядчик уже вправе самостоятельно договариваться с иными подрядчиками (субподрядчиками) о выполнении части или всех работ. Однако многие заказчики желают быть в курсе того, кому поручается работа над их проектом.
Кто такой застройщик и кто такой заказчик — их соотношение между собой
Несмотря на схожесть указанных понятий, они все же имеют существенные различия. Проще всего отграничить от остальных подрядчиков, поскольку они являются исполнителями строительных работ. Они выполняют их по заданию заказчика (застройщика) при создании требуемых для постройки объектов условий.
Застройщики обладают более широкими по сравнению с остальными функциями. Они могут выступать и заказчиками, инвесторами и даже подрядчиками.
Заказчик не всегда является застройщиком и инвестором, не выполняет функции подрядчиков. Инвесторы же занимаются вложением средств в разные проекты. Выступать в их роли могут заказчики и застройщики.
На первый взгляд может показаться, что понятия заказчики и застройщики идентичны. Но на деле каждое из них имеет свои отличительные особенности.
Для правильного понимания функций указанных субъектов строительства, важно разбираться в их значении.
Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.
Застройщик в строительстве: кто это такой и как его правильно выбрать
Решение квартирного вопроса зачастую неразрывно связано с участием граждан в долевом строительстве: за сравнительно небольшую цену можно получить в собственность квартиру еще на этапе строительства.
Правда, одновременно с ростом популярности долевого строительства возрастает и риск попадания на мошеннические уловки. Ряды обманутых дольщиков неумолимо растут каждый год. Поэтому важно понимать, как выбрать надежного застройщика, и на что следует обратить особое внимание.
Кто такой застройщик в строительстве
Застройщик — это юридическое лицо (реже — физическое), имеющее право застройки на земельном участке в определенном законом порядке.
Этот специалист ответственен за организацию всей совокупности строительных работ. Помимо того, что он распределяет будущие квартиры в здании между участниками строительства, он также проводит учет их принадлежности.
Строительная компания, привлекая финансовые средства участников-дольщиков, ставит перед собой цель по возведению на земельном участке жилого объекта недвижимости. При этом у организации имеется специальное разрешение на строительство.
Для организации работы по возведению объекта недвижимости компания-застройщик получает земельный надел, денежные средства и разрешительную документацию. Однако самостоятельно заниматься строительством она не обязана.
Застройщик определяется следующими критериями:
- обладает опытом строительства многоквартирных или других недвижимых объектов;
- в его собственности находится земля, на которой возводится постройка;
- им привлекаются средства для строительства объектов недвижимости.
Резюмируем, кто такой застройщик: это человек, владеющий конкретным участком земли и ведущий на нем строительство нового объекта.
Осуществляется застройка в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ.
Справка. Застройщик в строительстве — это главенствующее звено одного большого процесса. В строительстве, кроме него, принимают участие генеральный подрядчик, агентство недвижимости, а также генеральный инвестор. Все они функционируют вместе или в качестве отдельных структур.
В целом определение застройщика шире, чем заказчика, инвестора и подрядчика. Застройщики иногда совмещают в себе всех этих лиц.
С кем можно спутать застройщика
С застройщика начинаются права на осуществление всех строительных действий на выбранной территории, на нем же они и заканчиваются.
Его мотивация и действия находятся где-то посередине между установленными ограничениями и собственными планами. В связи с этим все функции инвесторов, заказчиков и подрядчиков определяются только через ключевую функцию и юридический статус застройщика.
Роль инвестора
Строительная фирма привлекает инвестора для финансирования строительства на своей площадке. Но и сам инвестор не лишен права выкупить территорию, то есть стать застройщиком. По этой причине люди часто путают их.
Согласно части 2 статьи 4 ФЗ-39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестор вкладывает капитал в проект застройки. Инвестирует он из собственных и/или привлеченных средств на территории Российской Федерации.
Примечание. О генеральном инвесторе принято говорить тогда, когда тот сам занимается финансированием запуска проекта. То есть именно на инвестора возлагается ответственность за бесперебойное финансирование всего процесса застройки.
В качестве инвестора также могут выступать как физические, так и юридические лица, работающие на основании договора о совместной деятельности.
Осуществлять капитальные вложения они не имеют права только в случаях, когда они представляют собой:
- объединения юридических лиц с соответствующим статусом;
- государственные органы;
- органы местного самоуправления;
- иностранных инвесторов.
Кто такой застройщик и кто такой заказчик
В строительной сфере заказчики нередко выступают застройщиками.
Заказчик инвестирует свои собственные либо заемные средства в проект или даже совмещает оба этих источника. Чтобы стать застройщиком, заказчик получает права на площадь под застройку.
Прежде всего, с заказчиком связывают подрядные работы. Неслучайно в договорах подряда фигурируют две стороны: заказчик и подрядчик. Первый поручает конкретные работы лицам и организациям. Заказчик проверяет ход выполнения работы, принимает и оплачивает полученный результат.
Заказчики сами не выполняют работу, они лишь отвечают за итог проведенных подрядчиком работ и следят за процессом их выполнения. В соответствии с договором подряда заказчик создает исполнителю все необходимые для работы условия.
Справка. Заказчик и инвестор может быть представлен в одном лице.
Соотношение понятий «девелопер» и «застройщик»
Девелопером (от англ. develop — развивать, разрабатывать, создавать, совершенствовать) привлекаются средства дольщиков. Он предстает собственником проекта застройки, то есть отвечает перед дольщиками за ход строительства и последующую передачу объекта недвижимости владельцу.
В европейской практике вместо понятия «застройщик» используют термин «девелопер». Функционал застройщика близок к девелоперу, однако он не так обширен. Девелопер контролирует строительство объекта на всех этапах, начиная от создания чертежа проекта на листе и заканчивая поиском агента для продажи готового здания.
Будет интересно:
В роли девелоперов чаще всего выступают специальные девелоперские бюро. У них есть большие возможности для привлечения крупных инвестиций.
Такие компании, в отличие от привычных застройщиков, управляют всеми стадиями возведения новых объектов недвижимости.
Договор долевого участия
По договорам долевого участия (ДДУ) люди охотно покупают квартиры в новостройках, несмотря на то, что договоры такого рода после 2020 года будут фактически упразднены.
Такой способ наиболее безопасный, и, по данным организации «Инком-Недвижимость», за 2013-2018 гг. количество сделок по ДДУ возросло с 46% до 85%. Схема приобретения жилья доступна и прозрачна для «ДДУшников».
В договоре прописываются важные пункты о характеристиках квартиры и сроках продажи, которые гарантирует строительная организация.
ДДУ содержит следующие сведения:
- Адрес строящегося дома.
- Кадастровый номер участка земли.
- Этаж расположения квартиры с ее предварительным номером.
- Высота потолков и площадь квартиры.
- Планировка объекта недвижимости.
- Дата сдачи объекта.
Преимущества ДДУ:
- Договор выступает защитой дольщика от ошибок, совершаемых строительной фирмой. Он гарантирует передачу объекта в том виде, который указан в договоре.
- По договору отстаиваются права дольщика при затягивании сроков.
- ДДУ гарантирует качество стройки (гарантийный срок).
Важно! По ДДУ гарантия на квартиру служит пять лет, из которых три года сам конструктор ответственен за инженерные сети. В рамках гарантийного срока строительная организация устраняет все возникающие недочеты или выплачивает компенсацию.
Права и обязанности
Законодательство Российской Федерации предъявляет ряд требований к лицам, осуществляющим застройку. Согласно им, будущий собственник получает всю необходимую документацию для рассмотрения.
Требуемый перечень указан в статье 3.1«Раскрытие информации застройщиком» N 214-ФЗ.
Условно такие документы делятся на четыре группы:
- Статус застройщика подтверждают: ИНН, свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРЮЛ, учредительные документы.
- Законность строительства гарантируют: публикация проектной декларации, документация проекта на объект, действующее разрешение на стройку, договор поручительства банка, договор страхования гражданской ответственности и заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика 214-ФЗ.
- Статус участка земли подтверждает договор о земельной аренде, зарегистрированный в Росреестре. Его срок обязан совпадать со сроками строительства, арендатор – с заказчиком объекта или с застройщиком, а номер кадастра и назначение территории – с проектной документацией.
- Проверка полномочий на подписание договора: договор вправе заключать только руководители организации по учредительным документам, сотрудники компании с доверенностью или компании-брокеры, действующие по договору с застройщиком.
Кроме того, строительной компанией должен быть подтвержден факт сдачи всех объектов в эксплуатацию, построенных ею в течение последних трех лет.
Согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» компания не вправе начинать сбор денег в следующих случаях:
- без разрешения на застройку;
- без права владения (или договора аренды) на участок земли;
- без опубликованной декларации по проекту.
Важно! Все документы в электронном виде находятся на сайте застройщика. В противном случае вы имеете право попросить их в офисе организации-застройщика.
Строительная компания имеет право возведения жилья только из средств дольщиков или при помощи дополнительного кредитования в банке. Второй вариант предпочтительнее, так как банки проверяют юридические лица. Они не выдают средства на заведомо безнадежные проекты.
Федеральный закон 214-ФЗ представляет собой правовое поле современного инвестиционного строительства и регламентирует все нюансы, связанные с деятельностью по застройке.
Например, по истечении двух недель с момента размещения проектной декларации в средствах массовой информации или на официальном сайте застройщик может заключать ДДУ в строительстве, на основании которых привлекаются денежные средства граждан.
Если участник долевого строительства нарушил установленный договором срок внесения платежа, то застройщик вправе получить с него неустойку (пени). Неустойка будет рассчитана в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Ставка должна действовать на день исполнения обязательства.
Ответственность
Застройщик несет ответственность перед каждым дольщиком. Он обязан заключить договоры со страховыми компаниями, получить поручительство банка или вступить в Общество взаимного страхования застройщиков.
Без гарантии своей ответственности он не вправе заключать ДДУ и брать с вас деньги.
Если договор с дольщиком расторгается, застройщик возвращает не только средства, уплаченные по договору, но и проценты за пользование этими деньгами (п. 2 статьи 9 214-ФЗ).
Законом Российской Федерации от 07 февраля 1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» регулируется ответственность застройщика за нарушение прав потребителей-участников долевого строительства.
Ответственность эта проявляется в уплате неустойки, возмещении убытков потребителю и в компенсации морального вреда.
Тем не менее, строительная организация не всегда несет ответственность за недостатки объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или из-за ошибок в эксплуатации.
Как правильно выбрать застройщика
Чтобы правильно выбрать застройщика, следует в первую очередь внимательно изучить учредительные документы на официальном сайте физического или юридического лица.
Проверив наличие разрешительных документов на застройку, ознакомьтесь с проектной декларацией на объект недвижимости. Там вы найдете описание новостройки со всеми характеристиками здания.
Важно! Особое внимание обратите на пункты, связанные с финансовыми рисками и сроками строительства.
Убедитесь в том, что застройщик получил финансирование от надежного банка. У вас также будет возможность по фотографиям строительной площадки наблюдать за процессом.
По вашей просьбе строительная компания предоставит проект ДДУ. При этом вы имеете право проконсультироваться с независимым специалистом.
Для надежности вы также можете посетить уже сданные застройщиком объекты и пообщаться там с жильцами, почитать отзывы в интернете.
Примечание. Ненадежного застройщика легко распознать по ценам, если они ниже среднерыночных. Также не стоит верить большим скидкам и распродажам недвижимости.
Заключение
Роль застройщика в процессе строительства очень важна и ответственна, поэтому его деятельность, права и обязанности подлежат строгой регламентации со стороны действующего законодательства.
Выбирая застройщика, будьте предельно внимательны. Чтобы не оказаться обманутым дольщиком и не ждать ключей от квартиры несколько лет, изучите всю информацию по юридическому лицу. В случае возникновения малейших сомнений обращайтесь к юристу.
Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28
Это быстро и бесплатно !
Девелопер и Застройщик – кто есть кто?
В конце 90-х годов прошлого столетия на рынке недвижимости России появилось новое слово – «Девелопер», суть которого понимал только узкий круг посвященных.
Сейчас, конечно, это слово стало уже привычным, но тем не менее, не многие знают разницу между терминами «Девелопер», «Застройщик», «Инвестор», «Заказчик» и т.п., которые фигурируют в сленге риэлторов и строителей на Откроется в новой вкладке.”>первичном рынке, и встречаются в различных документах. Чем занимаются эти конторы, и чем они отличаются друг от друга?
Внесем ясность для простых смертных – кто есть кто.
Кто такой Девелопер, Застройщик, Заказчик в строительстве?
Застройщик – это тот, кто имеет зарегистрированные права на земельный участок, предназначенный под застройку. Т.е. тот, на кого оформлена земля в проекте строительства. Права на землю могут быть оформлены как в виде права собственности на участок, так и в виде права аренды.
На имя Застройщика оформляется Разрешение на строительство на данном участке.
Застройщик также выступает в проекте как Генеральный инвестор, или как соинвестор строительства (т.е. является собственником или сособственником проекта).
С июля 2018 г. законом введен официальный термин «специализированный застройщик». Это означает, что теперь компания может называться Застройщиком только если ее основной и единственный вид деятельности – строительство. До этого момента Застройщиками называли себя не только коммерческие структуры, но и различные научные, спортивные, учебные организации и учреждения, на чьей земле велось строительство.
Заказчик – это тот, кто занимается оформлением всей исходно-разрешительной документации для ведения проектирования и строительства. Это довольно большой пакет документов: от градостроительной и проектной документации, до разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, именно Заказчик обеспечивает всю «бумажную» (бюрократическую) работу по строительному проекту.
Кроме того, Заказчик обеспечивает технический надзор за ходом стройки.
Заказчик-Застройщик – это когда компания, являющаяся Застройщиком, имеет в своей структуре службу Заказчика. Довольно частое явление, особенно в крупных компаниях.
Технический Заказчик – это то же, что и Заказчик, но подчеркивается, что это наемная служба (организация), отдельная от структуры Застройщика.
Технический Заказчик нанимается Инвестором или Застройщиком для решения всех «бумажных вопросов» по строительному проекту.
Генпроектировщик – это тот, кто отвечает за разработку всей проектной документации в проекте строительства (проект здания, проект инженерных сетей, и т.п.). Генпроектировщика формально выбирает и нанимает Заказчик (Техзаказчик), на деньги Инвестора.
В свою очередь Генпроектировщик нанимает специализированных проектировщиков на разработку отдельных видов проектной документации в составе общего проекта строительства.
Генподрядчик – это тот, кто берет на себя ответственность за ведение всех строительных работ на площадке, от котлована до возведения крыши здания, и начинки его инженерными коммуникациями. Он отвечает за сроки и качество строительства перед Заказчиком.
Как правило, Генподрядчик подтягивает с рынка различных подрядчиков (субподрядчиков) на отдельные виды работ, и управляет ходом всего строительства.
Бывает, что Застройщик сам является и Заказчиком, и Генподрядчиком одновременно.
Инвестор (или Генеральный инвестор) – это тот, кто обеспечивает финансирование строительного проекта. Буквально – тот, кто вкладывает деньги в проект, и является собственником и основным выгодоприобретателем этого проекта. Причем, деньги у Инвестора могут быть как собственные, так и привлеченные, например, взятые взаймы у банка (под %), или собранные с рынка у дольщиков/соинвесторов (без %).
Термин «генеральный» здесь означает, что именно он профинансировал запуск проекта, и именно на него возложена ответственность за бесперебойное финансирование всего строительства.
Инвестор может как привлекаться Застройщиком для финансирования строительства на его площадке, так и наоборот – Инвестор может сам выкупить площадку (стать Застройщиком), и нанять Технического Заказчика для ведения строительного проекта.
Девелопер недвижимости
В сфере недвижимости Девелопер – это довольно широкое и неформализованное понятие, то есть оно не присутствует в официальных строительных документах – согласованиях, разрешениях и т.п. Буквально, Девелопер – это тот, кто занимается развитием объектов недвижимости (от англ. develop – развивать).
Под развитием понимают любые действия, направленные на увеличение рыночной стоимости недвижимости, как то – ремонт, реконструкцию, изменение функционального назначения, но чаще всего – строительство.
Под недвижимостью понимается как здание, так и земельный участок, на котором Девелопер собирается что-то развивать/строить.
Девелопер – это также и тот, кто управляет денежными потоками (как своими, так и чужими) в строительном проекте.
На практике Девелоперами называют себя и Застройщики (мол, на моей же земле стройка идет), и Инвесторы (мол, на мои же деньги все строится), и Заказчики (мол, мы же всю документацию ведем).
Девелоперами также называют себя компании, не имеющие отношения ни к правам на землю, ни к финансированию стройки – это профессиональные Управляющие компании (так называемый — fee-developer), которые специализируются на организации всего процесса подготовки и ведения строительства, и сдачи объекта в эксплуатацию, за определенный гонорар. Такая компания нанимается Генеральным Инвестором, и может выполнять роль как Технического Заказчика, так и стороннего Управляющего над всеми участниками строительного процесса: Службой Заказчика, Генпроектировщиком, Генподрядчиком.
Для целей данного Ресурса, мы в тексте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ называем Девелопером того, кто привлекает деньги дольщиков, и является собственником/хозяином проекта строительства. Т.е. того, кто отвечает перед дольщиком за ход ведения строительства, и передачу ему построенной квартиры.
На рынке недвижимости, обычно, принято считать, что Девелопер и Застройщик – это одно и то же юридическое лицо. В нашей ИНСТРУКЦИИ мы будем придерживаться того же мнения. Однако, для более точного понимания следует уточнить, что в крупных компаниях-холдингах Девелопером является головная структура холдинга (например, Группа компаний «АБВ»), а Застройщиками на местах выступают входящие в группу дочерние компании (например, «АБВ-Самара», «АБВ-Новосибирск», и т.п.).
Эта разница может иметь значение для Покупателя новостройки, т.к. договор он заключает именно с местной компанией-застройщиком, и все требования может предъявлять только к ней.
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.
Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!
ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:
Наконец-то хоть кто-то смог внятно объяснить кто такой этот девелопер )
В помощь покупателю квартиры
Услуги, консультации и бесплатные базы данных
Правила купли-продажи квартир
Официальный информационный партнер
Правовая система «ГАРАНТ»
Кто такой застройщик и чем он занимается?
Юрлица и ИП могут выступать в качестве застройщика, если имеют в собственном владении земельный участок или право его арендовать для дальнейшего ведения строительных и прочих работ. Подробно о понятии застройщика, а также его полномочиях и ответственности предлагаем узнать ниже.
Определение застройщика по действующему законодательству
Исходя из законодательных нормативов, можно дать правильное правовое определение застройщику:
- Согласно ст. 2 п. 1 ФЗ-214. Это любые юрлица, которые на личном или арендуемом земельном участке планируют возвести многоквартирные дома и/или объекты недвижимости (помимо производственных). Финансовая база – денежные вложения членов долевого строительства. Основание для выполнения данных работ – разрешение на строительство.
- Согласно ст. 1 п. 16 ФЗ-190 + Градостроительного кодекса. Это физ- или юрлицо, которое вкладывает капитальные вложения для обеспечения на личном или арендуемом земельном участке выполнение следующих типов работ: строительных, ремонтных, реконструкции и т. д.
- Согласно ст. 4 ч. 2 ФЗ-39. Если для реализации запланированных работ на земельном участке у застройщика нет личных средств, он может использовать привлеченные средства. В данной ситуации застройщик также выступает в качестве инвестора, то есть является застройщиком-инвестором.
- Согласно Своду правил 30-102-99 (о планировке и застройке территории малоэтажными жилищными домами) застройщик может выступать в качестве индивидуального застройщика. На земельном участке он может организовать строительство жилого дома и сельскохозяйственных построек, используя личные средства или вложения, полученные от третьих лиц или строительных компаний.
Функции застройщика
Чтобы точно выяснить, кем является застройщик, стоит определить, каков спектр его деятельности:
- Обеспечивает финансовую базу строительства, поскольку часто застройщик выступает в роли генерального инвестора. Он имеет право подписать договор долевого участия с другими инвесторами, при этом передает данным лицам свое право требования.
- Передает заинтересованным участникам (как правило, дольщикам) сведения о проделанных работах, информирует о сроках сдачи объекта в пользование и проч.
- Выполняет инженерные изыскания и собирает документы, которые необходимы для реализации строительных работ, проведения реконструкции или капитального ремонта.
Проектная документация должна быть утверждена и соответствовать действующим строительным нормам.
- Привлекает подрядчиков и прочих специалистов, которые выполнят весь комплекс запланированных на земельном участке работ.
- Занимается закупкой строительных материалов и необходимого оборудования.
- Контролирует ход выполнения всех работ. Если возникают какие-либо нарушения, имеет право найти другую подрядную организацию.
- Гарантирует сдачу объекта в оговоренные ранее сроки.
- Обеспечивает выполнение условий заключенного договора.
Следует отметить, что в редких случаях застройщик может выступать в качестве подрядчика, то есть выполнять строительные работы собственными усилиями.
Ответственность
В ряде случаев при нарушении своих обязанностей застройщик несет административную ответственность:
- Застройщику необходимо своевременно опубликовать в СМИ достоверную информацию о проектной декларации, в противном случае придется выплатить штраф: для должностных лиц – от 5 000 до 15 000 рублей, а для юрлиц – от 200 000 до 400 000 рублей.
- Застройщик должен получить разрешение на строительство. Если такового нет, он не имеет права публиковать информацию о стройке в СМИ, организовывать рекламу и проч. Нарушение этого правила влечет за собой штраф, размер которого варьируется от 100 000 до 500 000 рублей.
- Застройщик не имеет права привлекать дольщиков, если не имеет разрешения на строительство. Нарушение этого правила приведет к административной ответственности в виде штрафа от 500 000 до 1 млн. рублей. Следует отметить, что штраф будет начисляться за каждого участника, который незаконно подписал долевой договор.
Чтобы не пришлось выплачивать штрафы, застройщик в обязательном порядке должен получить разрешение на строительство и вовремя передать СМИ достоверную информацию о строительстве.
Чем застройщик отличается от девелопера?
Застройщик является собственником или арендатором земельного участка, что не является обязательным условием для девелопера. Последний является предпринимателем, который работает в области девелопмента и может выполнять следующие работы:
- Утвердить проектные документы, на основании которых будут возведены объекты коммерческой недвижимости. Таковыми являются офисные помещения, торгово-развлекательные центры, складские помещения, гостиничные комплексы, сооружения для сдачи в аренду и проч.
- Подготовить бизнес-план.
- Приобрести земельный участок.
- Организовать рекламную компанию.
- Выбрать застройщика, чтобы реализовать объект и получить максимальную прибыль.
Так, девелопер занимается предпринимательской деятельностью для получения финансовой выгоды. При этом он может не являться собственником или арендатором земельного участка, где планируется возвести коммерческую недвижимость, чем и отличается от застройщика.
Кто такой заказчик-застройщик?
Понятие определено 16-м Постановлением Госстроя СССР, и оно до сих пор является актуальным. Это юрлицо, занимающееся распоряжением финансовых вложений, которые будут применяться в качестве капитальных средств, и материального имущества, которое числится за капитальным строительством.
В его лице выступают:
- Различные учреждения, в т. ч. и государственные.
- Различные унитарные предприятия, а также дирекции.
- Негосударственные коммерческие компании, получившие от государства средства для постройки объектов. В результате таких сделок, как правило, государству передается часть акций данных компаний.
- Представители государственной или региональной власти, за которыми закреплены постройки и объекты, которые находятся на оперативном управлении. В этом случае застройщик получает капитальные вложения из федерального бюджета.
Вне зависимости от того, кто именно выступает застройщиком-заказчиком, он выполняет следующие функции:
- Утверждает проектно-сметную документацию.
- Привлекает необходимых для выполнения установленных работ специалистов.
- Занимается закупкой/арендой всего необходимого оборудования.
- Оплачивает работникам оплату за выполненные строительные и/или монтажные работы.
- Контролирует проведение всех работ, а также соблюдение договорных цен, которые были утверждены в смете.
- Отвечает за передачу объектов и/или производственных мощностей в эксплуатацию в ранее определенные сроки.
Так, застройщик-заказчик должен обеспечить полное проведение необходимых работ на земельном участке – вплоть до передачи объектов в пользование.
10 правил выбора застройщика
Попасть в руки мошенников легко, поэтому при выборе застройщика необходимо выяснить следующие данные:
- Дата регистрации организации или ИП, срок работы. Чтобы это выяснить, достаточно посетить специальную страницу на сайте налоговой службы.
- Наличие у настройщика свидетельства, подтверждающего право владения земельным участком.
- Наличие у застройщика действующего разрешения на строительства.
- Наличие у застройщика расчетного счета в банке. Если имеется, как долго работает.
- Наличие на балансе организации основных производственных фондов, например, помещения, автотранспорта и т. д.
- Наличие у застройщика собственного сайта. Если имеется, как долго работает.
- Проверка выполненных проектов застройщика.
- Определение, имеются ли у застройщика не сданные в эксплуатацию объекты.
- Проверка застройщика на наличие финансовой задолженности, например, в банке.
- Проверка доверенности на представительство, если застройщика представляет доверенное лицо.
Так, стоит выяснить данные параметры до того, как подписать с застройщиком договор. Этого не стоит делать, если у организации отсутствует официальная регистрация, сметные документы и проч. Дополнительно читайте о критериях добросовестности застройщика.
Видео: Кто такой застройщик?
В следующем видео эксперт определит, кто такой застройщик, чем занимается и почему, по сути, является девелопером:
По сути, застройщик – это девелопер, который на собственном или арендуемом земельном участке занимается организацией и сдачей в эксплуатацию строительных объектов. При этом это может быть как физическое, так и юридическое лицо. Точное определение застройки дает законодательство, которое и формирует ряд требований к данному лицу, при нарушении которых придется понести административное наказание.
Застройщик — это
Достаточно часто на экранах телевизоров, на радио и в газетных строках мелькает такое слово, как «застройщик». Либо, как это принято называть сегодня с английским уклоном, «девелопер». Кто же он?
В соответствии с действующим российским законодательством, застройщиком (заказчиком) называют юридическое или физлицо, которое намеревается выполнить строительные и прочие виды работ, а также реконструкцию, для выполнения которых необходимо наличие соответствующего разрешения на строительство.
Кроме того, он должен действовать в строгости с архитектурным проектом, подготовленным архитектором, с учетом архитектурно-планировочного задания. Сам же специалист-архитектор должен обладать лицензией на ведение архитектурной деятельности.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
Застройщик – кто это
Еще одно определение застройщика содержится в федеральном законе РФ под № 214, изданном 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Здесь застройщик определяется как юрлицо, вне зависимости от избранной им организационно-правовой формы или ИП, у которых имеется во владении или арендуется земельный участок и/либо прочие объекты недвижимости, основываясь на разрешении о проведении строительства.
Как правильно выбрать застройщика?
О взыскании неустойки с застройщика по ДДУ читайте тут.
К другим объектам недвижимости можно отнести гаражные постройки, объекты сферы здравоохранения, общепита, используемые для предпринимательской и торговой деятельности, в сфере культуры и т. д., кроме объектов производственного назначения.
Застройщиком подготавливается документация разрешительного характера в строительных целях, организуется привлечение подрядчиков и прочих организаций, выполняющих строительные работы.
Застройщиком могут быть заключены договоры долевого участия в процессе строительства с инвесторами, с переуступкой им права требования.
Порой, застройщиком выполняется функция подрядчика. Но преимущественно, подрядчик привлекается отдельно.
Как понятно из самого определения, непосредственно застройщик не выполняет строительные работы, возведением занимается подрядчик.
Сам же застройщик только контролирует ход строительства. Если подрядчик нарушил график выполнения работ или по ряду других причин просрочил сдачу объекта в эксплуатацию, у застройщика есть право заменить подрядную организацию.
Застройщик относится и к генеральным инвесторам, отвечая за бесперебойность финансирования проводимых работ.
Существует мнение, что приобретение жилья у застройщика обойдется дешевле, нежели через посредников и прочих инвесторов.
Практика же говорит о том, что стоимость жилья от застройщика далеко не в каждом случае может оказаться меньше. К примеру, когда застройщик обязался рассчитаться с подрядчиком с помощью квартир, за выполнение последним строительных работ.
Подрядчик нуждается в средствах, выделяемых на строительные работы, для закупки необходимых стройматериалов, а также для оплаты труда рабочих.
Вполне понятно, он требует от застройщика денег, на что последний напоминает о переданных правах на жилье, мол, разыщите инвесторов, нуждающихся в недвижимости, и берите деньги.
Далеко не секрет, что с продвижением строительства дома, возрастают и цены, по которым жилье в нем можно продать. Застройщику при этом более выгодно, чтобы сначала свои квартиры реализовал подрядчик, и уже потом он, на более поздних стадиях строительства.
При этом подрядчику ничего не остается, как реализовать квартиры, поскольку строительные работы нужно продолжить, ведь застройщику не к спеху, чем позже им будет реализовано жилье, тем более прибыльнее для него будут сделки.
Так и выходит, что квартиры, приобретаемые у подрядчика, получаются более дешевыми, нежели при сделках с застройщиком.
Как выбрать застройщика
Доверив свои финансы строителям, главное не сделать ошибку в выборе. Надежный застройщик обязан располагать разрешительной документацией, чтобы законно заниматься своей деятельностью, списком качественно возведенных объектов и взаимодействовать с надежным банковским учреждением.
Что необходимо:
- документация от застройщика;
- список разрешительной документации на выполнение строительных работ;
- инвестиционное соглашение.
Руководство
До того, как принимать решение об инвестировании своих сбережений в недвижимость, следует провести проверку кредитования застройщика каким-либо крупным банковским учреждением.
Нужно учитывать тот момент, что такой банк не должен каким-либо образом относиться к застройщику, входить в строительный холдинг.
В таком случае, риск инвестирования будет минимален, поскольку специалистами банка уже проведена проверка застройщика на предмет его платежеспособности и ответственности по обязательствам.
Помимо надежного банковского учреждения, организация, ведущая строительство, должна обладать разрешительной документацией в своем направлении деятельности.
Чтобы узнать о застройщике как можно больше информации, нужно просто запросить у него для ознакомления папку документации, состоящую из:
- Свидетельства о проведении его регистрации как юрлица;
- Устава;
- Справки, выданной налоговой инспекцией по поводу уплаты налоговых платежей;
- Документов по землеотводу (с помощью него, подтверждается закрепление конкретного участка за застройщиком);
- Разрешения, выданного исполнительной властью на выполнение строительных работ;
- Технической документации возводимого дома (поэтажного плана строения и проектной документации).
Акцент следует сделать на утвержденном управлением архитектуры строительном проекте, разрешении на осуществление работ в сфере строительства и документе о землеотводе, где определено целевое назначение выделенной под строительство земли.
Когда каждый из документов присутствует, и в полном соответствии, можно проводить дальнейший анализ с целью определения надежности застройщика.
Если же чего-то нет или есть подозрение в подлинности и правильности оформления документов, лучше выбрать другой вариант, чем затем остаться и без денег, и без своего жилья.
До момента подписания инвестиционного договора, следует ознакомиться с уже реализованными проектами. Можно провести оценку их качества, удобство избранной планировки, уровня выполнения обслуживания жилого дома, обсудить с жильцами такого дома детали, чтобы в дальнейшем составить общую картину: будет ли будущее жилье соответствовать предъявляемым к нему требованиям. Не будет лишним посмотреть на сам процесс строительства.
Подписывая инвестиционное соглашение, нужно обратить особое внимание на характеристику жилья: его расположение, в том числе, и на этаж, размещение подъезда, вид, который открывается из окна, вплоть до просмотра жилья на поэтажном плане.
Нужно проследить за тем, чтобы в соглашении имелся пункт, которым обозначается, что объект не выставлен на продажу и не реализован, и каких-либо прав на него у третьих лиц нет.
Там должна обозначаться цена, определенная за жилье, а при осуществлении поэтапной оплаты – график и суммы оплат, а также конкретные сроки, определенные для сдачи возведенного объекта и сведения о начислении штрафных санкций стороне, виновной в нарушении договорных условий.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
Источник: konsult-urist.ru