Заказчик в строительстве определение

Текущую роль заказчика как фигуры определенного типа в строительстве регламентируют нормативные документы. Заказчик в строительстве — это лицо, управляющее процессом. По характерным особенностям деятельности и функциям его можно приравнять к застройщику, а по объему выполняемых работ — к инвестору или генподрядчику. В Гражданском кодексе имеется специальное положение о заказчике при строительстве, где подробно изложены целевые задачи уполномоченного лица, а также штрафные санкции, предусмотренные при нарушении законодательства.

Термин и его определение

Заказчиком может выступать как юридическое, так и физическое лицо, которому инвесторы дали полномочия на реализацию проекта. Заказчик в строительстве – это субъект, управляющий порученным ему строительством.

Деятельность подрядчиков и отношения между всеми заинтересованными сторонами организовывает заказчик. Он может действовать и от имени инвестора, и от имени застройщика. Работа направлена на выполнение всех пунктов проектной документации, регулирование хода строительства, а также инженерных взысканий.

Генеральный подрядчик-как он работает.

Отношения инвестора и заказчика

Функции заказчика в строительстве может выполнять и тот, кто вкладывает финансы в строительство, и тот, кто выступает в роли заказчика. Эти два определения могут отождествляться или разделяться. Инвесторы – это люди, которые привлекают в проект собственные или чужие денежные средства. Именно данный фактор является ключевым отличием понятий заказчика и инвестора.

Те, что выступают в роли нанимаемого лица и в процессе реализации проекта получают полномочия заниматься управлением строительства. Одновременно они наделяются правами владения капитальными вложениями и использования их во время действия полномочий, что прописывается в договоре. Когда пункты соглашения нарушаются со стороны инвестора, заказчик имеет право приостановить выполнение возложенных обязательств.

Полномочия от застройщика

На период реализации строительного проекта на застройщика возлагается определенная ответственность со стороны заказчика. Все обязанности прописаны в договоре. Роль заказчика и застройщика может выполнять один человек. Чтобы совмещенные функции заказчика в строительстве были документально подтверждены, заказчику необходимо являться юридическим лицом, иметь право собственности или быть арендатором земельного участка. А также иметь полномочия принимать решения по реализации программы строительства. Только так можно получить разрешение на:

• строительство;
• введение здания в эксплуатацию;
• регистрацию права собственности.

По Гражданскому кодексу одно из основных требований к заказчикам на строительство объектов — своевременное предоставление земельного участка.

Деловые отношения с проектировщиком

Заказчик является лицом, которое намеревается осуществить строительные или восстановительные работы определенного архитектурного объекта. В данном случае ему необходимо иметь проект, исполненный по архитектурно-планировочному заданию архитектором, имеющим лицензию. Заказчик может обратиться к конкретному специалисту или объявить отбор проектировщиков с определением технического задания. Он должен заключить договор с генпроектировщиком, задача которого впоследствии привлечь субподрядчиков. Примечательно, что вопросы получения согласования и других сопутствующих разрешений на проведение изысканий и проектных работ входят в обязанности заказчика.

Заказчик и подрядчик в строительстве

Заключение договора подряда с генподрядчиком для выполнения строительных работ – не редкое запланированное действие заказчика, которое требует он него сопутствующего контроля над субподрядчиками. Такая общепринятая схема не всегда удовлетворяет заказчика в связи с тем, что он изначально не обладает необходимой информацией о том, кто в результате будет заниматься строительством – субподрядчиков может быть много. Чтобы сократить вероятность такой неосведомленности, в договоре с генподрядчиком прописывают отдельным пунктом, что ключевые и самые основные работы (указываются перечислением) он должен выполнять лично. Таким образом, генподрядчик не имеет права передавать субподрядчику значимую часть строительных работ.

На практике несоблюдение сроков выполнения даже незначительных, на первый взгляд, работ, может нарушить график. Часто, чтобы быть уверенным в генподрядчике, заказчик строительства домов согласовывает списки субподрядчиков. При таком подходе он изначально в письменном виде утверждает кандидатуры субподрядчиков.

Происходить это может:

1. Комплексно: выставляя свою кандидатуру на торги, генподрядчик предоставляет список субподрядчиков, которые будут работать над проектом. Таким образом, заказчик изначально осведомлен о том, кто будет проводить работы, и делает осознанный выбор.
2. Локализованно: во время проведения работ согласовываются потенциальные кандидатуры на пост субподрядчика.

При выборе второго варианта рекомендуется заниматься утверждением субподрядчика до подписания договора. Если этого не было сделано, заказчик не несет ответственности за односторонний отказ со стороны генподрядчика работать с субподрядчиком, и вся ответственность ляжет на ведущего подрядчика.

Приглашение субподрядчика напрямую

Заказчик в строительстве – это лицо, имеющее право на привлечение субподрядчика в обход генподрядчика. Соглашения могут быть подписаны на выполнение конкретных работ. При таком развитии отношений стороны несут ответственность друг перед другом за соблюдение всех пунктов договора, в том числе по оплате напрямую. Но не каждое строительство может проходить таким образом. Некоторые проекты имеют свою специфику, которая не позволяет отходить от общепринятого «классического» формата взаимоотношений между заказчиком, генподрядчиком и субподрядчиком.

Роль заказчика в поставках оборудования

Работа заказчиком в строительстве – это построение правильных и взаимовыгодных отношений с поставщиками. Ранее прибегали к стандартным схемам взаимоотношений, теперь, с развитием технологий, возрастанием определенных потребностей и уровня требований, распространены 2 модели:

1. Узкая, при которой заказчик связан только с поставщиками оборудования. Те лица, что поставляют товарно-материальные ценности, конструкции и сырье, подписывают договор с подрядчиками напрямую.
2. Расширенная — представляет собой отношения, когда заказчик может частично решать вопрос покупки сырья и материалов для строительства. В таких случаях поставщики напрямую работают с заказчиком, субподрядчиками и генподрядчиком.

В обеих ситуациях Гражданский кодекс дает право частному и государственному заказчику строительства контролировать качество приобретаемых подрядчиком материалов. Такой процесс требует сложного координирования действий, но в результате постоянный надзор и подписанные договора купли-продажи с поставщиками, где прописаны все возможные нюансы взаимоотношений, поспособствуют выполнению строительных работ в установленный срок.

Обязанности заказчика

Чтобы все стадии строительного процесса проходили без сбоев, необходимо иметь представление о функциях технического заказчика в строительстве, которые формируются в зависимости от стадий проводимых работ:

Предварительная проектная подготовка. Включает в себя разработку бизнес-плана, согласование и получение всех необходимых разрешений, обработку имеющихся данных для формирования проектной документации, проведение тендеров, подписание договоров с субподрядчиками, решение вопросов с инвесторами, анализ рисков и выбор страховой компании.

Заказчик в строительстве – это уполномоченное лицо, несущее ответственность перед инвестором не только за соблюдение всей документации, но и за своевременную сдачу сооружения в эксплуатацию.

Учет финансов

В строительном процессе нельзя забывать про бухгалтерскую сторону, которая представляет собой открытие банковского счета, анализ инвестируемых средств, контроль над сроками оплаты (промежуточные, компенсационные, премиальные, авансовые и другие формы расчета), ведение оперативного и статистического учетов, сравнение вложенных средств и затрат, организацию аудиторской проверки и предоставление отчетности инвесторам.

В данном процессе обязанности управления заказчиком капитальным строительством определяются конкретным проектом и отображаются документально в соглашениях.

В работе заказчика важно разделять роли исполнителя и контролера, а также соблюдать все гласные и негласные права и функции.

Перечень полномочий

Заказчик имеет право на:

• отстаивание интересов инвестора в государственных органах и частных, а также других надзорных службах;
• выступление в суде истцом или ответчиком от лица инвестора;
• получение заключения о соответствии нормам сооружения;
• взятие заказа на строительство для государственных и коммерческих нужд;
• отбор подрядчиков и субподрядчиков, заключение с ними договора;
• распоряжение финансами и ресурсами, выделенными инвестором;
• одобрение рабочей документации;
• утверждение сметы с учетом калькуляции затрат;
• слежение за контролем качества используемого оборудования, материалов, конструкций;
• принятие решения о соответствии готового сооружения всем нормам и требованиям;
• прием объекта и ввод его в эксплуатацию;
• передачу завершенного объекта инвестору;
• принятие решения по вопросу консервации строительства;
• контроль строительного процесса, деятельности подрядчика и поставщика.

Контроль качества

Заказчик в строительстве – это человек, который преследует в своей работе 2 задачи:

1. Выполнение ТЗ, исходя их технической документации.
2. Недопущение квалификации будущего сооружения как самовольной постройки.

Заказчик должен следить за возможными ошибками подрядчика и указывать ему на обнаруженные недостатки. В противном случае в будущем он лишается права в спорных вопросах ссылаться на данные недостатки.

Заказчик – это распорядитель строительного процесса. Он может выступать одновременно в качестве инвестора, а также в качестве подрядчика. Чтобы не возникало вопросов по соблюдению всех прав и обязанностей, рекомендуется документально все прописывать в договорах и соглашениях.

Источник fb.ru

Заказчики строительных работ

При описании фигуры заказчика в строительстве ориентируются на те нормативные документы, которые в большей степени регламентируют его текущую роль. Заказчик, как лицо управляющее строительством, может по характерным особенностям отождествляться с фигурой застройщика, а по объёму и содержанию функций – частично пересекаться с инвестором и/или генеральным подрядчиком. При этом роль заказчика в строительстве с применением именно этого наименования в документе подробно изложена в «Положении о заказчике при строительстве…» и в Гражданском кодексе РФ.

Определение и границы термина

Заказчик в строительстве ­– это лицо, которое порученным ему строительством управляет. Заказчиком может быть юридическое и физическое лицо, которое уполномочено инвестором реализовывать проект, или само являющееся инвестором. От имени инвестора или застройщика заказчик организовывает отношения и деятельность подрядчиков, направленную на выполнение инженерных изысканий, проектной документации и хода строительства.

Заказчик и инвестор

Из определения заказчика следует возможность как совмещения в одном лице функций инвестора и заказчика, так и разделения их. Поскольку инвесторы производят капитальные вложения с задействованием собственных и/или привлекаемых средств, то различия определяются тем, вкладывает ли заказчик собственные средства в проект и инициирует ли он в этой роли проект вместе с другими инвесторами.

Если заказчик рассматривается исключительно как нанимаемое лицо, уполномоченное инвестором заниматься управлением строительством, то он наделяется правами владения капитальными вложениями и использования их в период полномочий, который устанавливается договором. В случае нарушения инвестором договорных обязательств заказчик вправе прекратить исполнение обязательств со своей стороны.

Заказчик и застройщик

Заказчик может получить полномочия и от застройщика на период строительства (период полномочий, определяемый договором) или совмещать в одном лице функции заказчика-застройщика. Для того чтобы понятия заказчик и застройщик стали тождественными в одном субъекте, заказчик должен быть юридическим лицом, владеть на правах собственности или аренды земельным участком и иметь право самостоятельно принимать решение по самому факту реализации программы строительства. В Гражданском кодексе фигура заказчика коррелирует с фигурой застройщика в Градостроительном кодексе.

Именно лицо обладающее правом на земельный участок, может сначала получать разрешение на строительство, затем – на введение его в эксплуатацию, и после окончания строительства – на регистрацию права собственности. Отсюда следует и одно из требований Гражданского кодекса к заказчику о своевременном предоставлении для строительства земельного участка.

Заказчик и проектировщик

Заказчик, как лицо, намеренное осуществить строительство (реконструкцию) архитектурного объекта, обязан иметь на руках выполненный по архитектурно-планировочному заданию архитектурный проект. Выполняться этот проект должен архитектором, имеющим соответствующую лицензию. В связи с этим, заказчик отбирает проектировщиков и определяет техническое задание.

Как правило, заказчик заключает договор с генеральным проектировщиком, который потом, при необходимости, привлекает к решению задачи субподрядных проектировщиков и изыскателей. При этом вопросы получения согласования и разрешения соответствующих органов на проведение изысканий и проектных работ входят в круг задач заказчика.

Заказчик и подрядчик

В большинстве случаев для непосредственного исполнения строительных задач заказчик заключает договор подряда с генеральным подрядчиком, а тот уже, в свою очередь, посредством субподрядных договоров, при необходимости, привлекает к процессу субподрядчиков. В такой классической схеме многих заказчиков не устраивает, что они не знают, какими именно исполнителями, в конечном счёте, будет выполняться работа.

Чтобы устранить эту неосведомлённость, прибегают к нескольким способам:

1. Указанный исполнитель. В договоре генерального подряда чётко оговаривается, что ключевые и значимые работы (с их перечнем) генеральный подрядчик должен выполнять лично, передавая субподрядчикам менее существенные функции. На практике же в строительстве невыполнение даже, на первый взгляд, незначительной задачи может нарушить график и сорвать процесс. Поэтому часто прибегают ко второму способу.
2. Согласованные списки субподрядчиков. При таком подходе заказчик предварительно должен одобрить тех субподрядчиков, которых генеральный подрядчик планирует привлечь к строительству. Происходить это может как комплексно, в едином тендерном пакете вместе с генподрядчиком, так и локализовано – отдельным списком.
3. В первом случае, во время выставления своей кандидатуры на торги, генеральный подрядчик демонстрирует свою сеть субподрядчиков, что даёт возможность заказчику делать выбор «пакетно» – принимать решение с учётом того, кто будет привлекаться для субподрядных работ.
4. Во втором случае, заказчик начинает работать с генеральным подрядчиком, позднее отдельно принимая решение по предложенным кандидатурам субподрядчиков. Если после проверки какой-либо из субподрядчиков вызывает сомнения, его кандидатура может быть отклонена. Согласование, однако, следует проводить до подписания договора субподряда. В противном случае при одностороннем отказе со стороны генподрядчика сотрудничать с субподрядчиком, заказчик не будет нести никакой ответственности, поскольку никак не связан в правовом смысле с субподрядчиком, но генподрядчик будет за это «отвечать». Второй подход при согласовании распространён при давних устоявшихся связях заказчика и генподрядчика.
5. Прямой договор субподряда. С согласия генерального подрядчика заказчик может привлекать субподрядчиков напрямую, подписывая соглашение на выполнения отдельных работ (ст. 706, п. 4 ГК РФ это допускает). В этом случае стороны уже ответственны друг перед другом за соблюдение условий договора. В плане расчётов заказчик тоже иногда может оплачивать работу субподрядчика напрямую (минуя ответственного посредника в лице генподрядчика). Но это допускается либо при прямом договоре субподряда, либо, если стороны при подписании контрактов генерального подряда и субподряда сразу оговорили такую возможность.

Поскольку любое строительство имеет свою специфику, заказчик обычно не «привязывается» к неким стандартным классическим форматам, а выбирает те, которые в данной конкретной ситуации использовать наиболее целесообразно.

Заказчик и поставщик

Отношения заказчика и поставщика тоже со временем начинают уходить от стандартных однозначных схем, однако по-прежнему наиболее распространены две модели:

• В первой – узкой – заказчик связан только с поставщиками оборудования. Поставщики товарно-материальных ценностей, сырья, конструкций заключают договор с подрядчиками напрямую.
• Во второй – расширенной модели отношений – заказчик частично решает задачи по приобретению материалов и сырья. Часто в таких схемах поставщики могут работать напрямую и с заказчиком, и с генеральным подрядчиком, и с субподрядчиками. При этом заказчик имеет определённое Гражданским кодексом право контролировать качество материалов, предоставленных подрядчиком. Всё это требует высокой координации действий, поэтому к особо сложно координируемому варианту чаще прибегают как к вынужденной мере. Однако, независимо от формата отношений, заказчик оставляет за собой право контроля качества.

Все отношения с поставщиками строятся через подписания договоров купли-продажи или договоров поставки (в зависимости от контекста и правовых нюансов).

Функции заказчика

Функции, которые закреплены за заказчиком, зависят от стадий работы над строительным проектом и области осуществления процесса.

1. Предпроектная проработка, подготовка:
2. разработка бизнес-плана,
3. согласование работ на всех уровнях, включая разрешение на проведение СМР,
4. сбор и обработка исходных данных для проектной документации,
5. создание плана проведение конкурса по отбору подрядных организаций на все работы, обеспечение и проведение конкурса, договорное оформление отношений с выбранными исполнителями проектных, изыскательских, строительных работ,
6. подготовка предложений по регламенту работы комиссии (для согласования с инвестором),
7. выбор страховой компании и условий страхования рисков.
8. Подготовка строительной площадки:
9. выбор строительной площадки и получение разрешения на её использование: сбор документов по отводу участка, разрешение на использование энерго- и ресурсообеспечивающих коммуникаций, на производство работ в зоне линий воздушных электропередач, подземных коммуникаций и др.,
10. назначение ответственных лиц и передача ответственности за стройплощадку,
11. создание геодезической основы, определение места завоза-вывоза грунта,
12. разбивка осей и трасс,
13. проведение, в случае необходимости, переговоров о сносе с владельцами строений и обеспечение переселения, с расчётом остаточной стоимости и возмещения стоимости изымаемых участков, посевов, домов и др.,
14. контроль за состоянием зданий в зоне влияния строительных работ.
15. Контроль за ходом строительства:
16. утверждение ответственных за контроль лиц, уполномоченных от имени заказчика осуществлять надзор за СМР, за качеством оборудования, материалов, конструкций, принимать работы и приостанавливать строительство,
17. регистрация в госорганах лиц, проводящих работы повышенной опасности,
18. передача подрядной организации всех документов, включая согласования и разрешения, геодезической разбивочной основы и др.,
19. приём на баланс зданий и сооружений, включая сооружения временного характера, оборудования, материалов,
20. утверждение графиков работ,
21. согласование списка поставщиков и субподрядных организаций с проверкой у исполнителей лицензий и сертификатов,
22. осуществление технического надзора за строительством, и приостановка работ с консервированием объекта,
23. организация шефмонтажных и пусконаладочных работ,
24. приёмка, ввод в эксплуатацию и передача инвестору объекта.
25. Финансирование и учёт:
26. открытие банковского счёта, согласование с инвестором поступления средств,
27. согласование по договору с подрядчиками порядка и сроков оплаты (авансовых, промежуточных, премиальных, компенсационных платежей и полного окончательного расчёта),
28. ведение бухгалтерского, статистического, оперативного учёта, с предоставлением установленной отчётности,
29. проведение анализа затрат и составление отчётности для инвестора,
30. организация аудиторской проверки и др.

Функциональный набор обязанностей заказчика на каждом конкретном проекте уточняется отдельно, а особенности отражаются в соглашениях. При этом важно не допускать совмещение функций исполнителя и контролёра в одном подразделении компании-заказчика.

Права заказчика

Заказчик, если иное не установлено условиями конкретных соглашений, реализовывая задачи и исполняя обязанности, имеет право:

• От имени инвестора и для отстаивания его интересов выступать в государственных и негосударственных органах, надзорных службах. В том числе – в суде (истцом или ответчиком) и в органах надзора для получения заключений о соответствии объекта нормам.
• Привлекать исполнителей и экспертов.
• По поручению и договору с инвестором брать заказ на строительство для коммерческих и государственных нужд.
• Отбирать исполнителей с последующим заключением с ними договора на разработку проектно-сметной документации и изыскательных работ, на поставку оборудования (материалов), на строительные, монтажные и другие работы.
• Распоряжаться по целевому назначению финансами, ценностями и ресурсами, выделенными инвесторами на строительство.
• Утверждать рабочую документацию.
• Составлять и утверждать смету по индивидуальным нормам и единичным расценкам, основываясь на калькуляции затрат, и определять сметный лимит на дополнительные работы.
• Осуществлять контроль качества материалов, оборудования, конструкций, сроков их поставки, работ, оформления документации.
• Принимать решение о соответствии результата предъявляемым требованиям и условиям.
• Осуществлять приёмку объекта и ввод его в эксплуатацию.
• Определять эксплуатационный режим при пробной эксплуатации и контролировать процедуру в пусковой и гарантийный периоды.
• Передавать завершённый объект эксплуатирующим организациям.
• Принимать решение (с согласия инвестора) останавливать строительство и законсервировать объект.

Согласно статье 748 ГК РФ, заказчик имеет право контролировать ход строительства, ход работ, качество материалов и целесообразность их использования, не вмешиваясь при этом хозяйственную деятельность подрядчика. Часто эту функцию относят к обязанностям заказчика, что неверно. Контроль за ходом работ и надзор за строительством выносятся в категорию «права», потому что подобный контроль относится к сфере объективных интересов заказчика. Отсутствие контроля повышает, в первую очередь, риски самого заказчика, особенно, когда речь идёт о праве собственности на объект строительства (реконструкции, ремонта).

Заказчик здесь преследует, по меньшей мере, две задачи:

• точное выполнения ТЗ на основе технической документации,
• недопущение возможности квалифицировать будущий объект как самовольную постройку.

В случае получения объектом строительства статуса самовольной постройки государственная регистрация права собственности окажется под вопросом. Кроме того, это может привести к сносу постройки.

Поэтому вторым пунктом статьи 748 ГК РФ вводится уже обязательство заказчика немедленно заявить об обнаруженных недостатках подрядчику. Если заказчик сразу этого не делает, он лишается права позднее ссылаться на обнаруженные им недостатки.

Источник finswin.com

Технический заказчик

Строительные работы представляют собой сложный комплекс действий, в которых принимает участие большое количество субъектов. Прежде всего это:

• Заказчик, финансирующий строительство;
• Проектная организация, подготавливающая всю необходимую проектно-сметную документацию;
• Генеральный подрядчик, силами которого реализуется проект;
• Эксплуатирующие структуры, в которых получаются необходимые разрешения и согласуется проектная документация.

Таким образом, каждый участник строительства выполняет четко определенные функции. Однако зачастую требуется сторонняя квалифицированная помощь, в частности, для решения массы административных вопросов. Взять на себя эту задачу способна служба технического заказчика, предлагаемая экспертным центром «ИНДЕКС». Она станет своеобразным ядром всего строительного процесса, объединяющим всех участников в единую отлаженную систему.

При ведении строительства на технического заказчика можно возложить следующие функции:

• Оформление разрешительной документации в контролирующих органах. за исполнением проекта.

Решая обширный круг задач и объединяя разрозненные субъекты в единую систему, технический заказчик и технический надзор заказчика делают реализацию строительного проекта плавной, непрерывной и последовательной.

Прежде всего, это надежный партнер, заинтересованный в успехе строительства. Для этого составляется подробный план работы, обеспечивающий своевременность и эффективность выполнения каждой поставленной задач, координация всей работы.

СЛУЖБА ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАКАЗЧИКА
ПОЛУЧЕНИЕ ИРД И РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО (По Москве и МО)	Предварительная оценка градостроительного потенциала проектов
	Оформление земельно-имущественных отношений
	Разработка и утверждение Проекта планировки и межевание территории (ППТ МТ)
	Получение Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)
	Получение Свидетельства об утверждении Архитектурного — градостроительного облика объекта (АГО) в МО и Свидетельства об утверждении Архитектурно – градостроительного решения объекта (АГР) в Москве
	Организация проведения инженерных изысканий;
	Получение технических условий на подключение инженерных коммуникаций;
	Сопровождение разработки сметной документации;
	Сопровождение разработки проектной документации
	Согласование проектной документации в уполномоченных организациях;
	Сопровождение проектно-сметной документации при экспертизе;
	Получение «Разрешения на строительство (реконструкцию)»
СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОНТРОЛЬ	контроль за соблюдением технологических процессов при производстве строительно-монтажных работ (согласно нормам ГОСТ, СНиП, СП, ТЗ и другими регламентирующими документами)
	контроль за качеством применяемых материалов при производстве СМР
	контроль за безопасностью труда и пожарной безопасностью на объекте
	контроль за документальным оформлением выполненных работ (составление исполнительных схем и сводных ведомостей объемов работ)
	контроль за соблюдением графика производства работ
	оформление папки Госкомиссии
Получение «Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»

Функции технического заказчика в строительстве

Перечень задач и полномочий этой службы обширен и разнообразен, в первую очередь следует выделить следующие из них:

• Определение параметров будущего объекта, который будет строиться либо реконструироваться – площадь, этажность, форма, ориентация в пространстве;
• Оформление градостроительного плана застраиваемого участка;
• Сбор начальных сведений, инженерные и геодезические исследования, оформление разрешений на подключение будущего строения к городским коммуникациям и автомобильным дорогам;
• Составление схемы транспортного обслуживания;
• Сбор начальных данных для составления проектной документации, смет;
• Создание и размещение на соответствующих площадках задания на составление пакета документов, необходимых для строительства;
• Выбор подрядчиков, которые подготовят документы и выполнят весь комплекс строительных, пуско-монтажных, отделочных, пуско-наладочных работ;
• Приемка, учет и хранение необходимых материалов и оборудования;
• Полноценная подготовка строительного участка;
• Технический надзор за полнотой и качеством всего комплекса выполняемых работ от этапа проектирования до сдачи готового объекта;
• Приемка работ и подготовка выполненного проекта к сдаче;
• Контроль за расходованием ресурсов, расчеты с контрагентами, оптимизация всего процесса строительства;
• Подготовка выполненного объекта к проверке надзорными органами;
• Ввод завершенного строения в эксплуатацию.

Полный перечень задач, которые выполняет технический заказчик, значительно шире – он активно участвует в каждом этапе строительства.

Работа технического заказчика

Основное преимущество работы такого партнера заключается в том, что услуги технического заказчика позволяют полностью передать организационные и контрольные функции квалифицированным исполнителям, обладающим соответствующими компетенциями. Технический заказчик будет оперативно решать все возникающие вопросы, снимая эту обязанность с инвестора. В частности, для начала строительного проекта необходимо получить множество разрешений, для чего может потребоваться немало времени. В то же время представитель технического заказчика благодаря знаниям и опыту обеспечит ускоренное прохождение проекта через все требующиеся инстанции.

Важный этап – взаимодействие с подрядчиками, отнимающее на первых порах много времени и при отсутствии соответствующего опыта способное создать серьезные проблемы инвестору. В то же время технический заказчик обеспечит полноценное взаимодействие с исполнителями проекта, постоянную связь с инвестором и подробную отчетность о состоянии выполняемой работы. Таким образом, заказчик строительства освобождается от административной рутины и при этом оперативно получает необходимый результат.

Благодаря высокому уровню квалификации и обширным компетенциям представители экспертного центра «Индекс» обеспечивают легкость и эффективность контроля за ходом исполнения проекта. Инвестору необязательно углубляться в подробности строительных процессов и технологий – специалисты экспертного центра «ИНДЕКС» возьмут все эти тонкости на себя, гарантируя тщательность и высокое качество контроля.

Технический надзор – цели и преимущества

Специалисты экспертного центра «ИНДЕКС» обеспечат тщательный административно-технический надзор за качеством выполняемых на объекте работ, обеспечат точное соблюдение сметы, сроков строительства и других условий. Использование функций технадзора обеспечит множество существенных выгод и преимуществ:

• Сокращение издержек – контроль объемов выполненной работы и расходования строительного бюджета;
• Повышение качества работы – обеспечение соблюдения установленных правил и норм, использования требуемых технологий;
• Обеспечение использования материалов необходимого качества – сверка сопровождающей документации, лабораторные испытания, контроль условий хранения;
• Отслеживание правильности составления документации – упрощение поиска технологических нарушений и эксплуатации готового строения;
• Контроль сроков каждого этапа работы – предотвращение возможных отставаний от плана.

Особенности отношений инвестора и технического заказчика

Для компании, планирующей строительство, технический заказчик – не просто представитель, это полноценный партнер, заинтересованный в своевременном и качественном исполнении всего комплекса необходимых работ. Права и обязанности сторон здесь закрепляет специализированный договор технического заказчика, в котором прописываются все нюансы взаимоотношений.

Перечень функций, которые будет выполнять данная служба, также определятся в договоре, это могут быть как отдельные задачи, так и полноценное управление всеми этапами строительства. Это обеспечивает существенную экономию средств и времени инвестора, оптимизацию процессов.

Прежде всего, инвестор освобождается от необходимости получения множества разрешений, заключений и согласований. Этот процесс сам по себе достаточно затяжной, кроме того, здесь действует большое количество обязательных к исполнению законов и подзаконных актов. И даже незначительные погрешности могут привести к затягиванию строительства уже на старте. А технический заказчик гарантирует четкость и сжатые сроки прохождения бюрократических этапов.

Другая его важная роль – объединение в единую систему всех участников проекта. В частности, технический заказчик способен точно понять желания инвестора и в правильной форме передать их подрядчику, а также облегчить обратную коммуникацию. Это опять же позволяет значительно экономить время и избегать неточностей и недопонимания.

Следующий момент – возможность получения точного и подробного ответа на любой вопрос относительно строительства. Это компенсирует отсутствие у инвестора достаточных профессиональных знаний в этой сфере. Так опять же экономятся деньги и время.

Если в ходе строительных работ возникают какие-то проблемы или изменяются начальные условия, то услуги технического заказчика помогут оперативно устранить их и минимизировать убытки и задержки времени. Силами данной службы возможно даже изменить стратегию проекта в процессе его реализации.

Таким образом, технический заказчик и технический надзор — это гораздо больше, чем просто помощник. Это полноценный партнер, высококвалифицированное доверенное лицо, досконально разбирающееся в строительной сфере и позволяющее значительно сократить затраты и повысить отдачу от проекта! Обращение в экспертный центр «ИНДЕКС» позволит Вам оценить все преимущества работы с истинными профессионалами, радеющими за Ваше дело и гарантирующими всестороннюю экономию основных ресурсов!

В строительной отрасли есть достаточно много подводных камней и нюансов, благодаря которым с каждым годом она только наращивает эффективность. Если ранее допускалась форма объединения заказчика и застройщика в одном лице, то сегодня услуги технического заказчика прописаны на законодательном уровне. В качестве последнего может выступать как физическое, так и юридическое лицо, профессиональная деятельность которых должна быть направлена на соблюдение интересов застройщика.

Основные функции — управление и контроль

Даже самому опытному и прагматичному инвестору самостоятельно проконтролировать все без исключения этапы строительства объекта практически невозможно. И, не важно, речь идёт о бюджетном или частном финансировании. Учитывая, что от составления проектной документации, утверждения её, получения разрешительных документов и непосредственно сдачи готового объекта в эксплуатацию необходимо провести значительный цикл работ, для контроля его может потребоваться не один десяток специалистов. Поэтому услуги технического заказчика сегодня очень востребованы и редки те застройщики, которые предпочитают самостоятельно выполнять его функции.

Доверить выполнение работ физическому или юридическому лицу — личное дело каждого, но, если планируется масштабное строительство, включающее несколько объектов, целесообразнее обратиться в компанию, где вопрос наличия нужных специалистов отпадает сам собой, а тем более наличие у них квалификации. Экспертный центр «Индекс» благодаря штату профессиональных сотрудников готов выступить в качестве технического заказчика даже в крупных проектах, в том числе, если речь идёт о возведении крупного жилого комплекса. В этом случае воспользоваться нашими услугами — это не только выгодно для застройщика, но и гарантия того, что все работы будут выполнены на профессиональном уровне, поскольку в компании действует целое структурное подразделение.

Работа техзаказчика — это целый спектр услуг, среди которых нет незначительных мелочей.

1. Независимо от масштабности проекта, помимо досконального изучения и определения ориентировочных параметров строящегося с нуля объекта или здания под реконструкцию, готовится градостроительный план.
2. В обязательном порядке проводятся инженерные и изыскательные работы, для выполнения которых подключаются специалисты гидрологи, геологи, геодезисты. Кроме того, необходимо получить техусловия для подключения объекта к инженерным сетям, выдают которые соответствующие органы. На этом же этапе разрабатывается логистическая схема, согласовываются условия и порядок оплаты описанных работ.
3. Необходимо собрать и провести анализ исходных данных, которые передаются в специальный отдел для составления проектно-сметной документации, получить заключения в госорганах по вопросам экологии, имущества, санитарии. Готовое задание на проектирование отправляется для составления проектной документации и её согласования.
4. Разрешение на строительство — это одна из главных задач всего процесса работ. Только получив его, можно заниматься подбором подрядчика. С последним в обязательном порядке заключается договор на выполнение работ, цикл которых при необходимости подробно описывается в отдельных приложениях.
5. На этом оказание услуг технического заказчика не заканчивается. Помимо постоянного ведения учёта, приёма работ, он обеспечивает надлежащие хранение материалов, конструкций, а также используемого в работе оборудования.

Особое внимание стоит уделить и ряду контрольных функций, которые выполняет технический заказчик. От того, насколько правильно подготовлена площадка под строительство зависит качество и время выполнения работ. Обязательным условием является обеспечение объекта электроснабжением. На всех этапах производства работ осуществляется технический надзор. В первую очередь, в это понятие заложено соблюдение регламентированных норм, а также сведение на нет возможность риска срыва сроков. Под контролем техзаказчика находятся и:

• рациональность использования выделенных средств;
• акты выполненных скрытых работ;
• приём работ;
• подготовка сдачи объекта в эксплуатацию, которая заключается в проведении нескольких мероприятий, среди которых и организация проверки строения соответствующими органами;
• получение разрешения на сдачу объекта в эксплуатацию и передача документов застройщику.

Какую деятельность имеет права осуществлять техзаказчик

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса, описывающей терминологию, технический заказчик является лицом, представляющим интересы застройщика. Таким образом, на него ложатся не только управление и контроль строительными работами, но и построение взаимоотношений с любыми необходимыми для реализации проекта организациями. Это могут быть госорганы, частные компании, практикующие выполнение различного рода работы, как юридические, так и строительные, инженерные.

На стоимость услуг технического заказчика влияет несколько факторов, но ключевым моментом является количество возложенных на него функций. Во многих случаях техзаказчики не выполняют работу подрядчика, поэтому их деятельность может быть классифицирована как посредническая. Понятия застройщик и техзаказчик имеют принципиальные отличия: первый имеет право проводить строительные работы, второй — выполняет отдельные этапы работ, представляя интересы застройщика.

Нередко поднимается вопрос о совпадении полномочий техзаказчика с инженерными инспекциями, задача которых контролировать этапы работ. Однако стоит отметить, что первый обладает гораздо большими полномочиями, поскольку как говорилось выше, имеет право на осуществление технического надзора.

Ответственность техзаказчика

Поскольку услуги технического заказчика в строительстве заключаются в представлении интересов застройщика исключительно в построении отношений с организациями, участвующими в процессе производства работ, предъявить ему требования можно только в случае, если этот пункт выполнен ненадлежащим образом. В частности, привлечь к ответственности техзаказчика можно, если:

• если реально выполненный объём работ не соответствует данным, заявленным в документации;
• нарушены сроки, допущено не только отставание от графика, но и в некоторых случаях опережение его (на определённых этапах работ это недопустимо);
• несоответствие сметы;
• несоответствующее заданным в документации параметрам качество выполненных работ.

Часто, инвесторы/застройщики при заключении договора с генподрядчиком полагают, что возложили на него и функции техзаказчика. Однако согласно терминологии, ст. 1 Градостроительного кодекса, генподрядчик отвечает исключительно за производство строительных работ, и не уполномочен представлять застройщика в различных органах. Для выполнения этой функции необходимо при заключении договора прописывать этот пункт в отдельном соглашении. Как правило, участниками такого договора являются две стороны: техзаказчик и инвестор или представляющий его интересы застройщик.

Стоит учесть, что не каждое физическое или юридическое лицо может выполнять функции техзаказчика. На законодательном уровне прописано, что для осуществления подобного рода деятельности необходимо иметь допуск в СРО. Поэтому, даже застройщики, желающие взять на себя функции техзаказчика, должны быть членом саморегулируемой организации. Это относительно новое требование, которому чуть больше года, но уже показало высокую эффективность. Само вступление в СРО заключается в доскональной проверке заявителя, что позволило исключить выполнение работ некомпетентными специалистами или компаниями однодневками.

Насколько оправданы услуги техзаказчика

Чтобы обеспечить качественное производство работ инвесторы обращаются в профессиональные строительные компании, которые и занимаются непосредственно возведение объекта или его реконструкцией. Они действительно имеют в штате профессиональных сотрудников и показывают эффективную работу. Однако не каждая компания готова надлежащим образом представлять интересы инвестора, ведя переговоры со многочисленными организациями. В этом случае услуги техзаказчика сложно переоценить, поскольку помимо ведения переговоров, он ещё и контролирует производство работ, следит за качественным и своевременным их выполнением. Словом, вся организационная деятельность ложится на него.

ЭЦ «Индекс» готов предоставить полный спектр услуг. Наша компания готова взять на себя все работы, как техзаказчика, так и производственные. Застройщику нет необходимости обращаться в сторонние организации для выполнения определенных этапов. Наши структурные подразделения работают с проектной документацией, занимаются подготовкой документов, утверждением их, непосредственно производством работ, а также предоставляют услуги по экспертным заключениям, которые необходимы для предоставления в контролирующие органы.

Работа с нашими клиентами проводится в строгом соответствии с договором на оказание услуг. При этом ещё на этапе составления его, мы готовы предоставить юриста, который поможет отразить все необходимые детали. Опыт наших сотрудников и практика совместной работы нескольких подразделений позволяет нам гарантировать клиентам высокую эффективность производства строительных работ независимо от того, идёт речь о небольшой реконструкции или о возведении крупного жилого комплекса.

Источник www.indeks.ru