Начиная с 01.01.2017 в целях привлечения на основании договоров участия в долевом строительстве денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов застройщик должен соответствовать требованиям, установленным ч.ч. 1, 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), в том числе, с 01.07.2017, требованиям к его уставному капиталу, закрепленным в п. 1 ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ (полная оплата уставного капитала, соответствие размера уставного капитала минимальному размеру, установленному ч. 2.1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ).
Застройщик, не отвечающий законодательно установленным требованиям, изначально не приобретает либо впоследствии утрачивает право на привлечение денежных средств граждан на строительство (создание) многоквартирного дома (далее – право на привлечение).
Гарантийный срок по ДДУ
Первоначально вопрос о наличии у застройщика права на привлечение разрешается контролирующим органом – инспекцией на основании анализа соответствия застройщика и проектной декларации законодательно установленным требованиям, в том числе требованиям к уставному капиталу застройщика, проводимого на основании поступления в инспекцию проектной декларации, направляемой застройщиком до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. Результатом такого анализа является выдача инспекцией застройщику заключения о соответствии застройщика и проектной декларации законодательно установленным требованиям (далее – заключение о соответствии) или отказ в выдаче такого заключения (ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ).
Заключение о соответствии является одним из документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства (ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ).
В случае, если после выдачи заключения о соответствии застройщик перестал отвечать законодательно установленным требованиям, в том числе требованиям к его уставному капиталу, он утрачивает право на привлечение только при наличии одного из следующих условий:
1) вступление в законную силу решения или определения арбитражного суда о ликвидации застройщика или о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;
2) вступление в законную силу решения арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве меры административного наказания, в том числе принятого по заявлению инспекции в соответствии с ч. 15 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ;
3) принятие решения о ликвидации застройщика его учредителями (участниками) или его уполномоченным органом.
Соответствующие решения должны быть направлены в инспекцию в срок не более чем один рабочий день со дня их принятия (вступления в силу). На основании данных решений инспекцией в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в срок не более чем один рабочий день со дня получения одного из указанных решений направляется уведомление об отсутствии у застройщика права на привлечение, которое является основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (в ЕГРП в отношении зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве вносятся сведения об отсутствии у застройщика указанного права, орган регистрации прав направляет участникам долевого строительства соответствующие уведомления, регистрация новых договоров участия в долевом строительстве не производится (ст.ст. 26, 48 Федерального закона № 218-ФЗ).
ДДУ/Договор долевого участия. Основные пункты
Само по себе наличие указанных решений свидетельствует о том, что застройщик уже не соответствует требованиям, установленным п.п. 2-4 ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ.
В случае выявления инспекцией несоответствия застройщика, получившего заключение о соответствии, требованиям п.п. 1 (требования к уставному капиталу застройщика), 5-8 ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ, но отсутствия обозначенных условий (ч. 2.3 ст.
3 Федерального закона № 214-ФЗ), инспекция направляет застройщику предписание об устранении нарушений данных требований с указанием срока его исполнения. Неисполнение в установленный срок законного предписания инспекции влечет административную ответственность, установленную ч. ст. 19.5 КоАП РФ.
Неисполнение по истечении шести месяцев законного предписания инспекции об устранении нарушений требований п.п. 1 (требования к уставному капиталу застройщика), 7, 8 ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ, предоставляет инспекции (наряду с иными случаями, установленными ч. 15 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ) право на обращение в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, что также впоследствии может повлечь утрату застройщиком права на привлечение.
Источник: giak.alregn.ru