Закончилось разрешение на строительство дома а он еще не сдан

LIVING узнал, как дольщику реагировать на задержку сроков сдачи новостройки в эксплуатацию: в каких случаях стоит просто подождать, а когда нужно идти в суд и требовать неустойку.

LIVING узнал, как дольщику реагировать на задержку сроков сдачи новостройки в эксплуатацию: в каких случаях стоит просто подождать, а когда нужно идти в суд и требовать неустойку.

Как часто застройщики переносят сроки сдачи домов?

По данным аналитиков портала Единый Реестр Застройщиков, в 2018 году в России более 60% компаний не сдали в изначально запланированный срок построенные ими многоквартирные дома. Несмотря на то, что с введением нового законодательства долевое строительство уходит в прошлое, в ближайшие несколько лет тема обманутых дольщиков будет оставаться открытой. Разрешения на строительство по старым правилам игры получены на несколько лет вперед, а значит, покупатели будут продолжать вкладываться в строящиеся объекты и подвергать риску вложения.

Всегда ли перенос сроков говорит о мошенничестве со стороны застройщика?

Нарушение сроков строительства свидетельствует о наличии в компании определенных проблем, которые не всегда являются критическими. Надо признать объективно, что далеко не всегда перенос сдачи объекта связан с неумелым ведением застройщиком хозяйственной деятельности, а еще реже – с откровенным мошенничеством с его стороны.

Отказ в разрешении на строительство

Причинами могут послужить:

· резкое изменение экономической ситуации в стране, вызвавшее снижение покупательской способности населения, а значит и уменьшение объема поступлений денег дольщиков на стройку;

· недостаточность собственных средств компании и временные сложности в получении кредитов банков;

· невыполнение своих обязательств энерго-, теплоснабжающими организациями;

· перебои в работе поставщиков, подрядчиков.

Как действовать, если срок сдачи дома переносится?

Согласно 214-ФЗ, нарушением сроков считается задержка ввода объекта в эксплуатацию больше, чем на 2 месяца. В этом случае дольщик имеет право требовать неустойку или расторгать договор в одностороннем порядке.

Минимум за 2 месяца до изначально заявленного срока ввода ЖК застройщик обязан уведомить дольщиков о задержке. Однако на деле свои обязательства строительные компании выполняют не всегда. Как правило, застройщик предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение, где покупатель сообщает, что не имеет каких-либо претензий и требований, связанных с переносом сроков.

Если дольщик планирует получить в дальнейшем неустойку, то подписывать предложенное застройщиком дополнительное соглашение о переносе срока не нужно. Дальновидные застройщики добровольно предлагают в такой ситуации дольщикам дополнительные услуги (отделку квартир, оборудование кухонь, поставку мебели от партнеров по льготным ценам и прочее). Покупатель в данном случае также может предъявить условия, которые его устроят, и после этого подписывать дополнительное соглашение.

Договориться о неустойке, которая рассчитывается по определенной формуле, в зависимости от количества дней просрочки и суммы договора, можно и в досудебном порядке, направив претензию застройщику. Если ответа от застройщика не поступает, необходимо обращаться в суд.

✅Что делать если строительство началось без разрешения? Уведомление о строительстве дома до 1 марта

Также при срыве сроков ввода объекта в эксплуатацию более чем на 2 месяца дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, потребовав при этом полную компенсацию вложенных средств.

На что можно рассчитывать в суде?

Судебные дела по взысканию неустойки обычно длятся около полугода. Если сроки нарушены, то неустойка взыскана будет. Однако снизит ее суд или нет, и если снизит – то на сколько, сказать сложно. Чаще всего получить полную сумму, которая полагается по закону, в суде удается редко.

Стоит ли вообще идти в суд, требовать неустойку или расторгать договор?

Прежде чем принимать решение надо внимательно изучить финансовое состояние застройщика, фактическое положение дел на стройке, попытаться выяснить причины нарушения сроков строительства, возможности строительной компании по их устранению. В этом могут помочь не только прямое общение с руководством строительной компании, которое не всегда бывает объективно, но и непосредственное личное обращение в органы исполнительной власти, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства в регионе.

Желательно поинтересоваться наличием судебных споров с застройщиком. Надо четко понимать – сами по себе положительные для дольщиков судебные решения о взыскании с застройщика определенных денежных средств не влекут за собой 100% получение ими денег, а иногда могут привести к полной остановке строительства и даже банкротству застройщика. Здесь лучше руководствоваться не гипотетической выгодой, а принципом «Не навреди». Поэтому объективно понятно, что у застройщика есть желание и возможности объект достроить, лучшим вариантом будет дождаться завершения строительства, передачи квартиры, и только после этого обращаться в суд о взыскании неустойки.

В любом случае, мы не рекомендуем расторгать договор с застройщиком, т.к. при расторжении договора дольщик теряет право требования на жилое помещение, а получает только право требования денежных средств. Если у застройщика денег нет, то и реализовать свое право будет трудно, а иногда и невозможно. Если у компании застройщика действительно возникли финансовые трудности, которые привели к переносу сроков, то подавать иски в суд на взыскание неустойки часто бывает не целесообразно. В этом случае, дольщики будут забирать через исполнительные листы те денежные средства, которые могли бы пойти на строительство дома, в результате чего велик риск того, что строительство дома двигаться не будет.

За помощь в подготовке материала благодарим Олега Островского, зампредседателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО и Анну Горбенко, консультанта Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО.

ПОМОЩЬ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ОТ LIVING

Доверьте Living решение своего квартирного вопроса! Мы поможем вам купить или продать квартиру, проверить юридическую чистоту, подготовить все документы, оформить выгодную ипотеку и заключить безопасную сделку.

Источник: living.ru

Застройщик не сдает дом в срок

В статье поговорим о том, как вести себя дольщику, если застройщик не сдает в срок многоквартирный дом. Разберемся, что такое соглашение о продлении сроков сдачи.

Покупка собственного жилья в многоквартирном доме по договору долевого участия событие, конечно, радостное для каждого их нас. Однако есть ряд обстоятельств, которые могут омрачить его и внести свои коррективы сроки получения долгожданных ключей от собственного жилья. Ситуации, когда застройщик не сдает дом в срок, на сегодняшний день не являются редкостью. От такого развития событий не застрахован никто, поэтому знания о том, как себя вести в подобной проблеме помогут не совершить ошибок.

Как определяется срок сдачи дома

Срок сдачи жилого дома жильцам является одним из основных пунктов договора долевого участия (ДДУ), который обязателен для исполнения. Если застройщик просрочил сдачу дома, то данный пункт считается нарушенным и строительная компания будет нести всю ответственность согласно ст. 6 Закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года.

Срок сдачи жилья определяется компанией-застройщиком и указывается он в проектной документации и в договоре ДУ. Обозначаться срок может несколькими способами:

• Точной датой;
• Указанием годового квартала;
• После ввода в эксплуатацию. После этой даты застройщик обязан в течение 30 дней передать квартиры собственникам.

Не редко в договорах застройщик прописывает так называемый «ориентировочный» или «планируемый» срок сдачи дома, как бы оставляя за собой право переносить эту дату как ему захочется. С юридической точки зрения такое обозначение не является законным, так как переносить срок сдачи в одностороннем порядке строительная компания не может.

В каких случаях возможно одностороннее продление сроков сдачи дома по договору

В понятии срока сдачи дома по ДДУ каждому собственнику нужно знать разницу между сдачей квартиры и вводом жилого объекта в эксплуатацию. Если в первом случае все зависит от застройщика и срок четко прописан в ДДУ, то второе понятие связано с получением застройщиком соответствующих разрешительных документов от местной администрации, после чего квартиры могут передаваться собственникам по акту приема-передачи.

Ситуации, когда застройщик затягивает сдачу дома, могут возникнуть по разным причинам, порой весьма объективным и не носящим под собой никакого злого умысла со стороны компании. Если застройщик не укладывается в прописанный срок сдачи квартир, то согласно закону 214-ФЗ он обязан уведомить о невозможности передачи квартиры участнику ДДУ. При этом застройщик может предложить подписать дополнительное соглашение к договору ДУ о переносе срока сдачи дома. Известить о перенос срока компания обязана не позднее 2-х месяцев до договорного срока сдачи объекта.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение о продлении сроков сдачи дома

Дополнительное соглашение о переносе срока сдачи дома заключается между дольщиком и застройщиком. Содержание документа включает наименование обеих сторон, ФИО, адреса, реквизиты ДДУ с указанием даты и номера договора, регистрацией в Росреестве. Текст соглашения должен отображать причины задержки и предлагать новые сроки, когда собственник получит свое жилье.

Важно помнить, что продление сроков сдачи дома по допсоглашению является всего лишь предложением от застройщика и подразумевает добровольное соглашение о переносе сроков. Иными словами, участник ДДУ лично решает для себя, соглашаться ему на это или нет. Отказ в это случае будет абсолютно законный и ни к чему не обязывающий.

Что делать, если дольщик не хочет подписывать соглашение о продлении сроков сдачи дома

Получив на руки извести о том, что дом сдан в срок не будет и предложение о переносе срока, каждый участник договора долевого участия либо соглашается еще подождать, либо принимает другие меры. Здесь важно знать, чего лишается собственник, если все же допсоглашение будет подписано.

• Во-первых, в случае, если задержка будет длительной, дольщик не сможет расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Иными словами придется ждать пока застройщик не нарушить сроки сдачи дома, затянув его более, чем на 2 месяца, уже от даты заключения нового соглашения.
• Во-вторых, требовать от застройщика выплату неустойки за нарушение сроков сдачи дома. Получить материальную компенсацию можно будет лишь в том случае, если компания опять задержит сдачу и просрочит дату уже согласно подписанного соглашения.

Что грозит застройщику, если он не сдаст дома вовремя

Если застройщик просрочил сдачу квартиры, то дольщик как равноправная сторона договора долевого участия имеет право на односторонне расторжение договора. При этом никаких негативных юридических последствий для собственника не будет. А вот строительная компания, у которой не получилось договориться со своими клиентами, могут возникнуть неприятности, несущие за собой финансовые потери.

Если дополнительные соглашения о сроке переноса сдачи дома не подписаны участниками ДДУ, а сдать объект все же не получилось вовремя, то собственники могут потребовать от застройщика выплату неустойки. Размер неустойки составляет 1/300 для юрлица и 1-150 для физлица часть ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ на текущий момент времени от цены квартиры согласно ДДУ за каждый день просрочки.

Также от застройщика можно потребовать выплату в качестве компенсации за моральный вред и возмещение убытков, связанных с расходами на съем жилья, проценты по ипотеке и пр.

Юридическая помощь по взысканию убытков и неустойки за просрочку сдачи дома

В юридических компаниях, ситуации, когда застройщик перенес срок сдачи дома, не редки. Поэтому помощь по данному вопросу оказывается на высоком уровне, а государство в свою очередь всегда становится на сторону дольщиков.

Итак, 2 месяца с момента указанного в договоре ДУ срока уже прошли, а застройщик все еще не сдал дом, пришло время требовать законной выплаты неустойки. Первое, что требуется сделать — составить досудебную претензию на имя строительной компании, в которой изложить требования о выплате неустойки по факту нарушения сроков сдачи дома. Претензия составляется в 2 экземплярах и передается застройщику либо при личном посещении офиса, при этом на экземпляре собственника должны стоять роспись и печать компании. Либо претензию можно отправить по почте в виде заказного письма с уведомлением и описью.

После этого ждем решение застройщика на протяжении 30 дней. Если компания соглашается на добровольную выплату пени, то дольщик передает ей свои реквизиты для перевода денег.

Если ответа от застройщика нет, то составляется исковое заявление для обращения в суд. К исковому заявлению потребуется также приложить:

• договор долевого участия;
• расчет неустойки;
• претензия, ранее отправленная на имя компании;
• квитанцию об уплате госпошлиины.

Судебная инстанция выбирается по месту регистрации компании-застройщика.По результатам решения суда будет выдан исполнительный лист и открыто исполнительное производство по взысканию неустойки. Для того, чтобы грамотно оформить все требуемые для возмещения денежных средств и обращения в суд документы, целесообразно обратиться за юридической помощью к профессионалам.

С уважением к Вам и вашему бизнесу,

юридическая компания «Деловой подход»

Москва +7 (499) 409-51-98, Санкт-Петербург +7 (812) 409-51-98, Тюмень, Мурманск, Назрань, Владивосток, Воронеж, Екатеринбург, Иркутск, Калининград, Кемерово, Краснодар, Курск, Новосибирск, Новый Уренгой, Орёл, Петрозаводск, Ростов-на-Дону, Самара, Ставрополь, Сургут, Сыктывкар, Томск, Уфа, Хабаровск, Ханты-Мансийск, Южно-Сахалинск, Якутск.

Оставляя свои данные, Вы соглашаетесь с условиями Пользовательского Соглашения и даете согласие на обработку персональных данных.

Источник: del-pod.ru

О чем застройщики молчат: наиболее частые причины задержки сроков сдачи

Точного автора знаменитого принципа «клиент всегда прав» никто доподлинно не знает. Его приписывают то владельцу лондонского универмага Гарри Гордону Селфриджу, то основателю «Ритц» Цезарю Ритцу, то еще какому-нибудь крупному коммерсанту конца XIX-начала XX века.

В сфере первичной недвижимости фраза обретает новый контекст: застройщик всегда обязан сдавать объект в строго указанные сроки. Но иногда случаются неприятные задержки и переносы. Всегда ли виновата строительная компания? И почему это происходит? SPbHomes отвечает на актуальные вопросы дольщиков.

Кто виноват?

Прежде всего следует разделить понятия задержки сроков сдачи и задержки передачи ключей. Ввод в эксплуатацию – это непосредственный прием государственной строительной комиссией объекта: выдача заключения о соответствии, проверка инженерных коммуникаций, присвоение милицейского адреса и оформление прочей разрешительной документации. Планируемая сдача дома согласовывается с властными органами и указывается в проектных декларациях и типовых ДДУ. Срок может быть квартальный или же с точной датой. Если, например, срок сдачи указан как I квартал 2020 года, то просрочкой будет считаться фактическое отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию уже первый календарный день II квартала 2020 года.

Такая же логика исчисления просрочки действует и при задержке передачи ключей дольщику. Разрешение на ввод в эксплуатацию при этом может быть получен.

Причин задержки строительства может быть несколько. Формально разделить их можно:

• По вине застройщика;
• По причинам, не зависящим от строительной компании.

Задержки по вине застройщика

1. Нарушения в проектной документации или ее несоответствие существующим нормам. В таком случае добросовестные компании довольно оперативно пытаются исправить положение, сроки могут быть нарушены несущественно.

Если был выявлен факт недобросовестности застройщика, дольщикам следует ознакомиться с нашей инструкцией.

Надо отдать должное, количество неблагонадежных девелоперов год от года снижается. Этому способствует ужесточающееся законодательство и надзорная система.

Причины, не зависящие от застройщика

1. Долгое согласование исправлений в проектной документации. Бюрократическая система в российской реальности ни для кого не секрет. И, если обычный гражданин может неделями, а то и месяцами получать нужную справку, то в случае с крупной строительной компанией некоторые формальности растягиваются на годы.

В каждом отдельном случае лучше всего проверить финансовую отчетность застройщика за последние несколько лет, узнать, не ведется ли какое-либо исполнительное производство в отношении компании, нет ли проблем с властями. Всю эту информацию можно найти в открытых источниках, в том числе на сайте SPbHomes.ru.

Источник: spbhomes.ru

Что делать, если застройщик не сдал дом в срок

Что делать, если дом не сдают в срок? И вообще, какие сроки сдачи дома в долевом строительстве предусмотрены в России? Эти вопросы часто возникают дольщиков. В итоге, подписывается сначала договор долевого участия (далее – «ДДУ»), а потом многочисленные соглашения о переносе срока сдачи. А значит, стоит окончательно разобраться в этом вопросе, чтобы дольщик мог защитить себя и свои интересы, как до заключения договора, так и при неисполнении застройщиком своих обязанностей.

1. Срок исполнения договора
2. Если застройщик не сдал дом своевременно, но уведомил об этом
3. Преимущества подписания соглашения
4. Недостатки дополнительного соглашения
5. Что делать, если застройщик не сдал дом в срок
6. Где и как судиться, если невовремя сдают дом

1. Сумма компенсации

Срок исполнения договора

В ДДУ срок сдачи дома может быть выражен в любом из 3 видов.

1. Конкретная дата. То есть застройщик обязуется сдать дом не позднее даты, указанной в договоре.
2. Конкретный квартал года. Таким образом, застройщик допускает погрешность при передаче дома в 3 месяца. Всего в году кварталов 4, они обозначаются латинскими цифрами.
3. Двойная дата. Передача квартиры в зависимости от срока введения дома в эксплуатацию, но в течение определенного времени. Например, «Ориентировочное введение дома в эксплуатацию – III квартал 2019 года, передача квартиры по ДДУ – в течение 30 дней с момента ввода в эксплуатацию).

Просрочка начинается со дня, следующим за предельной датой передачи объекта долевого строительства дольщику.

Если застройщик не сдал дом своевременно, но уведомил об этом

Согласно ч.3 ст. 6 ФЗ №214 от 2004 года застройщик обязан предупреждать дольщиков о невозможности своевременной сдачи дома в срок. Уведомление отправляется ценным заказным письмом за 2 месяца до предельного срока исполнения условий договора.

Игорь Р. заключил ДДУ с небольшой московской компанией. Застройщик не уложился в срок и предложил мужчине подписать дополнительное соглашение. Представитель девелопера указывал на обязанность подписать документ в соответствии с ФЗ №214. Игорь предпочел проконсультироваться с юристом. Специалист объяснил, что дольщик не обязан подписывать дополнительное соглашение.

По окончании срока на строительство по ДДУ юрист помог Игорю составить претензию к застройщику, а позже отстоял его интересы в судебном порядке.

Вместе с уведомлением направляется проект соглашения об изменении срока передачи квартиры. Сразу оговоримся: дольщик не обязан его подписывать. Причем независимо от формулировок и слов застройщика. В ФЗ №214 от 2004 года, равно как и в других законодательных актах, подобных требований его нет. Соглашение подписывается добровольно.

Визировать документ, или нет – нужно решать только взвесив все преимущества и недостатки этого шага.

Преимущества подписания соглашения

Основное – минимум юридических действий. Все, что остается после подписания – ожидать, когда застройщик все же достроит дом и передаст ключи дольщикам. Но это стоит делать только в том случае, если дольщик:

• уверен в исполнении обязательств застройщиком;
• готов нести дополнительные расходы (например, снимать квартиру).

Резонный вопрос, который должен появиться у дольщика – в какой срок застройщик планирует завершить строительство? Если дом не сдают всего 3-6 месяцев сверх договора, то скорее всего строительство завершится успешно. А если застройщик просит больше времени, то шансы оказываются мизерными.

Но даже разумный срок не является гарантией отсутствия его пролонгации в будущем. Лучше сразу обратиться к юристу, который проверит застройщика и движение средств на его счетах, чтобы определить: а можно ли доверять девелоперу, или он просто хочет объявить себя банкротом.

Недостатки дополнительного соглашения

А вот недостатков в подписании куда больше. Например, при подписании допсоглашения невозможно будет потребовать компенсацию за просрочку сдачи дома.

Кроме того, не получится и расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке по положениям п.1 ч.1 ст.9 ФЗ №214 от 2004 года.

Если сравнить вышеуказанные «плюсы и минусы» подписания допсоглашения, то легко понять: это выгодно застройщику, но не выгодно дольщику. Так что же делать? Начинать претензионную работу с застройщиком, причем обязательно после консультации с юристом. О его помощи в долевом строительстве можно прочитать здесь.

Что делать, если застройщик не сдал дом в срок

Ругаться или иным способом пытаться разобраться с застройщиком не стоит. Дело в том, что законом предусмотрены санкции при неисполнении условий договора долевого участия. И штрафы немаленькие. Главное – дождаться предельного срока передачи квартиры дольщику, и после этого с чистой совестью начинать претензионную работу.

Санкции вводятся на следующий день после просрочки исполнения условий договора. Их размер составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости договора за каждый день просрочки. Итого набегает немаленькая сумма, особенно если застройщик хочет достраивать дом еще месяца 3-4 и больше.

Уведомить застройщика о своих требованиях выплаты компенсации можно с помощью претензии, в которой:

• указываются конкретные обстоятельства нарушения условий договора;
• приводится расчет суммы компенсации;
• имеется предупреждение о передаче дела в суд в случае неисполнения застройщиком требований дольщика.

Важно! Подробней о претензии за несоблюдение сроков можно прочитать здесь.

Юристы советуют не пытаться составить этот документ самостоятельно. Лучше воспользоваться профессиональной помощью или, как минимум, проконсультироваться с опытным юристом по долевому строительству.

Для упрощения расчета неустойки воспользуйтесь калькулятором на сайте.

Претензия вручается застройщику, однако сделать это нужно с помощью почтового отправления ценным заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений. Остается дождаться ответа от застройщика. Но поскольку ускорить строительство девелопер не может, соглашаться с претензией он тоже не поспешит, то на него придется подавать в суд.

Где и как судиться, если невовремя сдают дом

Соблюдение досудебного порядка разрешения спора всегда обеспечивает небольшое преимущество в суде с застройщиком. Следовательно, успешно миновав стадию претензий, необходимо готовиться к судебному процессу. Для этого нужен опытный юрист. Ну а в целом процедура выглядит так:

• сбор доказательств;
• выбор суда;
• составление искового заявления;
• участие в судебном процесса;
• получение решения суда и компенсации.

Что касается доказательств, то здесь достаточно предъявить ДДУ, а также квитанции, подтверждающие исполнение дольщиком своих обязательств по оплате договора. Суд выбирается любой, по месту нахождения истца, ответчика, объекта долевого строительства, указанный в договоре. То есть выбор полностью на «совести» истца. Подробней об особенностях судебного спора с застройщиком узнайте из этой статьи.

Сумма компенсации

Почти всегда в судебном процессе побеждает дольщик, особенно если его интересы представляет опытный юрист. Но у большинства дольщиков вызывает удивление сумма компенсации за просрочку. В России сложилась порочная судебная практика с применением положений ст. 333 ГК РФ. В итоге, суд удовлетворяет едва ли 10-20% от заявленных требований истца.

Избежать этого можно с помощью арбитражного иска. В арбитраже данная норма гражданского законодательства почти не применяется. О том, как подать арбитражный иск в случае спора между физическим и юридическим лицом читайте здесь.

Если задерживают сдачу дома надолго

Но бывает и так, что претензии предъявлять особенно и некому: вдруг выясняется, что застройщик вот-вот будет признан банкротом, а что будет с домом – не известно. В такой ситуации можно поступить следующим образом:

• дождаться банкротства и заявить свои права как кредитора (подробней об этом читайте здесь) – если процесс уже начался;
• выйти из ДДУ в одностороннем порядке (о том, как это сделать, узнайте из этой статьи).

В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
можете задать по номеру горячей линии 8 (495) 281-51-41 или написать его в форме ниже.

Источник: pravda-zakona.ru