Долевое строительство является самой распространенной формой приобретения жилья на стадии строительства. На сегодняшний день, подавляющее количество новостроек (за исключением муниципальных зданий) возводится с привлечением средств покупателей-дольщиков. Таким образом, данный источник финансирования является основным для всех застройщиков.
С 1 января 2017 года в силу вступила новая редакция Закона № 214-ФЗ. В силу изменений, были ужесточены требования к застройщику и к его финансовой устойчивости, регламентированы направления расходования средств – стало возможным отследить все затраты компании. Более того, в законе также был регламентирован механизм применения счета эскроу с целью снять риски с дольщика в случае банкротства застройщика.
В целом, изменения, призванные защитить права дольщиков, улучшить качество строительства, повысить ответственность застройщика, на деле же не принесли должного эффекта и результата (хотя некоторые из них даже не успели заработать в полной мере).
С 1 июля вступает в силу новый закон долевого строительства (Красноярск)
Предполагаемое нововведение по отмене долевого строительства в корне изменит существующую на сегодняшний день систему, принудив застройщика к банковскому кредитованию взамен средств, которые до реформы поступали от дольщиков. Пока поправки не вступили в силу, трудно сказать, сможет ли кредитование покрыть такие масштабные затраты. По оценкам экспертов, в систему долевого строительства дольщиками вложено порядка 3-4 трлн рублей.
Минусы же очевидны. Подобная инициатива приведет к резкому росту цен на недвижимость, поскольку кредитование у банка дорого обойдется застройщику. Кроме того, банк также получит возможность контролировать финансовое снабжение застройщика при строительстве, а в случае недостижения результата, будет иметь право передать строительство для завершения другой компании.
Исходя из этого, стоит отметить, что столь радикальные изменения невыгодны ни той, ни другой стороне строительства. Тем не менее, согласно заявленной цели реформы, нововведения по отмене долевого строительства направлены, в первую очередь, на защиту прав покупателей жилья.
Так, покупатель при подписании договора купли-продажи будет получать уже готовый достроенный объект, без необходимости ожидать завершения строительства. На сегодняшний день при действующей системе, процент «обманутых дольщиков» остается слишком высоким. Большое количество покупателей не могут въехать в квартиры, согласно оговоренным заранее срокам, и вынуждены обращаться в суд с исковым заявлением о взыскании неустойки. Подавляющее большинство попросту не способны защитить собственные права из-за отсутствия в законодательстве четкой и подробной регламентации отдельных вопросов долевого строительства, таких как алгоритм действий в случае банкротства застройщика и пр.
Источник: regforum.ru
Отмена долевого строительства, когда вступит в силу (последствия)
Полезная правовая информация по теме: «Отмена долевого строительства, когда вступит в силу (последствия)» от профессионалов для простых людей. За дополнительной консультацией вы всегда можете обратиться к дежурному специалисту.
Запрет долевого строительства в 2018 году: суровая реальность или очередная «страшилка»?
Когда долевое строительство будет отменено?
Если раньше можно было вступить в долевое строительство, то есть вложить свои деньги в недвижимость на этапе котлована и подождав немного въехать в нее, то в скором времени это будет невозможно, а значит невозможно будет и сэкономить.
Когда окончательно произойдет отмена долевого строительства и что будет с рынком новостроек дальше? Давайте разбираться!
Приходите на выставку «Недвижимость от лидеров», в Гостином дворе (Ильинка, 4). Здесь вы сможете посетить семинары и узнать более подробно о трансформациях на рынке жилья.
Чтобы попасть на выставку необходимо зарегистрироваться на сайте и скачать бесплатный билет.
В чем разница?
Главным недостатком долевого строительства были брошенные и недостроенные проекты, поэтому его решили отменить и ввести проектное финансирование.
При долевом строительстве дом строится на средства, которые получены от продажи квартир в нем, а при проектном финансировании на деньги банка. При этом, если человек, хочет купить жилье на этапе строительства, даже после того, как закон вступит в силу, у него будет такая возможность.
Несмотря на это, когда долевое строительство будет отменено, сделки с недвижимостью станут безопаснее, так как деньги будут лежать на счете, пока дом не будет сдан.
Что будет с долгостроем после отмены долевого строительства?
Вступивший в силу новый закон о долевом строительстве может негативно отразится на долгострое, так как скорее всего его некому будет достаивать, так как застройщикам будет разрешено использовать средства банка только на один объект.
Чтобы купить квартиру в новостройке и получить на нее скидку, посетите выставку «Недвижимость от лидеров», которая пройдет в Гостином дворе (Ильинка, 4).
Чтобы попасть на выставку необходимо зарегистрироваться на сайте и скачать бесплатный билет.
Когда отменят долевое строительство?
1 июля 2018 года в России вступил в силу закон об отмене долевого строительства, что означает что скоро произойдет переход к проектному финансированию.
Переход произойдет не сразу, он будет постепенным и полностью закончится через три года. Сначала покупатели жилья смогут выбирать между ДДУ и проектным финансированием. Затем выбор исчезнет.
Что будет с ценами?
После того как закон об отмене долевого строительства вступил в силу, несколько компаний подняли цены на свои новостройки, но это скорее рекламный ход или повод, чтобы заработать, потому что на проекты, которые приобрели разрешение до 1 июля 2018 года новые правила не распространяются, следовательно, и не должно быть подорожания.
По мнению экспертов, ближайший год резкого скачка цен ждать не стоит, так как девелоперы успели зарегистрировать максимальное количество своих объектов до вступления в силу закона об отмене долевого строительства, а значит вы еще успеете приобрести квартиру по старой стоимости.
Новый закон об отмене долевого строительства повлиял и на застройщиков, и на тех, кто собирался покупать недвижимость.
Основные изменения в законе:
-
Отмена долевого строительства происходит плавно.
Новостройки, на которые было приобретено разрешение до того как вступили в силу поправки, будут продаваться по старой схеме;
Чтобы успеть совершить покупку новостройки по старой цене и получить на нее скидку вы можете на выставке «Недвижимость от лидеров», которая пройдет в Гостином дворе (Ильинка, 4).
Чтобы попасть на выставку необходимо зарегистрироваться на сайте и скачать бесплатный билет.
Закон об отмене долевого строительства
В настоящее время около 80% квартир в российских новостройках продается по договорам долевого участия. А правовые отношения между дольщиком и застройщиком регулирует закон 214-Ф3, который, к сожалению, далек от совершенства. Несостоятельная правовая база привела к печальной ситуации: по состоянию на начало 2018 года число обманутых дольщиков в России достигло 2 миллионов (из них официально зарегистрировали ДДУ порядка 86 тысяч). В сложившейся непростой ситуации отмена долевого строительства видится самым эффективным, хотя и непростым выходом.
Главные мифы об отмене долевого строительства
В связи с тем, что вопрос об отмене долевого строительства в России находится на пристальном контроле правительства, он оброс множеством мифов. Люди просто не разобрались в ситуации, а комментарии некоторых некомпетентных журналистов не только не внесли ясность, но и усугубили неразбериху.
Ниже вы найдете ответы на самые важные вопросы:
- Долевое строительство в России уже полностью отменили?
– Нет, пока что этого не произошло. - До конца этого года долевое строительство в России полностью отменят?
– Нет, в настоящее время это сделать невозможно. - Когда долевое строительство отменят, то дом, в котором я купил квартиру, перестанет строиться?
– Нет, это неправда. Все без исключения строящиеся здания вне зависимости от принятия нового закона о долевом строительстве будут полностью завершены и сданы в эксплуатацию.
Реальное положение дел
Отдельный акт, отменяющий долевое строительство в России, приниматься не будет, но в федеральный закон 214-Ф3 будут внесены необходимые для правильного регулирования ситуации изменения. В полную силу они вступят в 2019 году, но ряд нововведений уже работает. По мнению правительства, данного адаптационного периода вполне должно хватить застройщикам, чтобы перестроить свою работу.
И еще. Взять и прямо сейчас отменить долевое строительство – очень опасная ситуация для строительного рынка России. Во-первых, он рухнет, а во-вторых, будет мгновенно монополизирован. То есть с него уйдут все мелкие и средние игроки, как и большинство крупных – останется несколько гигантов, которым банки не побоятся выделять кредиты на строительство. Как следствие, сразу стремительно вырастут цены на квартиры, поскольку спрос будет превышать предложение, себестоимость строительства вырастет (на проценты, которые придется платить банку), у покупателя останется единственная возможность купить квартиру – в готовом доме.
Президент приказал не отменить, а проработать. Чтобы интересы дольщиков были реально защищены. Поэтому ни о какой резкой отмене долевого строительства в стране «волевым решением» речи нет. Поэтому покупать квартиры в строящихся домах можно и, более того, благодаря нововведениям такие сделки будут безопасными.
Стоит ли вообще беспокоиться об отмене долевого строительства?
Полная отмена – дело нескорое, поскольку пока что приемлемой альтернативы для большинства российских граждан нет. А вот значительные изменения в этом сегменте рынка, безусловно, уже есть и еще предстоят. Все они, как планируется, направлены на защиту прав дольщиков. Так это или нет в реальных условиях, покажет время.
Основные нововведения в федеральном законе 214-Ф3 касаются требований к застройщикам – они стали гораздо более жесткими. После 1 июля 2018 года девелопер не сможет получить разрешение на новое строительство, пока не будет завершено старое (то есть к реализации будет разрешен только один-единственный объект). Застройщик должен располагать суммой, составляющей не менее 10% от общей сметы новостройки, причем она будет заморожена на счету строительной компании. Экспертиза проектной документации ужесточится, а к возведению жилых многоэтажек будут допускаться только застройщики, которые как минимум 3 года уже отработали именно по жилому направлению.
Пока что, до 1 июля 2019 года, девелопер имеет возможность выбирать формат финансирования строительства – проектное финансирование или долевое участие. Причем средства дольщиков замораживаются на специальных счетах до окончания строительства.
После этого долевое строительство будет отменено. Переходный период дается не только застройщикам, но и экономике страны в целом. Строительные компании должны успеть изменить рабочие процессы и форму финансирования. А экономические условия должны обеспечить доступные для большинства населения процентные ставки по кредитам (ипотеке для покупателей жилья и проектному финансированию для девелоперов).
Почему решили рассмотреть такой законопроект?
Проблема обманутых дольщиков в нашей стране в последние годы обострилась настолько, что требует немедленного решения. Конечно, просто одним махом «разрубить» этот узел противоречий не получится. Но президент, ознакомившись с ситуацией, требует от правительства действенных и оперативных мер.
Именно В. Путин назвал схему долевого строительства нецивилизованной, а закон, призванный его регулировать, невнятным. Он отдает себе отчет, что жесткая и решительная отмена долевого строительства невозможна. Поэтому по его инициативе правительство (в частности, профильные министерства – Финансов и Строительства) приступило к разработке альтернативной схемы строительства нового жилья, в которой покупательские средства не участвуют. Приоритет – безопасность покупателей.
Отмена долевого строительства когда вступит в силу
Нелегкая доля
Застройщик может обанкротиться, не введя дом в эксплуатацию, и заплативший за будущую квартиру дольщик останется без этой квартиры и без денег. Без сомнения, продажа готовых квартир в сданных домах полностью исключит риск недостроя оплаченной покупателем будущей квартиры. Но стоит ли ради этой благой цели полностью отказываться от работающего механизма долевого строительства (согласно данным Росреестра, только за 9 месяцев 2014 года зарегистрировано 560 тыс.
ДДУ, в январе — сентябре 2013 года — 392 тыс.
ДДУ), позволяющего гражданам решать свою жилищную проблему? Отказ от долевого строительства может сделать жилье недоступным для многих категорий граждан.
Возможно, более рационально было бы сохранить долевое строительство, усилив надзор за целевым использованием средств дольщиков и ходом строительства?
Закон об отмене долевого строительства
Все без исключения строящиеся здания вне зависимости от принятия нового закона о долевом строительстве будут полностью завершены и сданы в эксплуатацию.
И еще. Взять и прямо сейчас отменить долевое строительство – очень опасная ситуация для строительного рынка России.
Во-первых, он рухнет, а во-вторых, будет мгновенно монополизирован.
То есть с него уйдут все мелкие и средние игроки, как и большинство крупных – останется несколько гигантов, которым банки не побоятся выделять кредиты на строительство.
Когда вступит в силу отмена долевого строительства в 2019 году
«Запаса проектов, которые будут реализовываться по старым правилам, хватит на некоторое время, чтобы переход к новым правилам был относительно плавным», – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»).
Согласно официальным данным, в Москве за первый квартал прошлого года выдано 560 разрешений на строительство на общую площадь почти 3,8 миллиона квадратных метров.
Будут ли действовать договоры? Прежде всего, давайте остановимся на вопросе, связанном с тем будут ли действовать или всё же будут отменены договоры.
Что важного в этом вопросе можно выделить? На проекты, получившие разрешение на строительство до вступления в силу изменений в ФЗ-214, новые правила не распространяются.
Таким образом, если вы намерены приобрести квартиру по договору долевого участия в жилом комплексе, строительство которого застройщик успел согласовать по старой схеме, то покупка по ДДУ состоится.
Долевое строительство — изменения с 2019 года
В целом сделки будут проводится только с , что вызвано переходом на новую модель привлечения денежных средств на строительство — проектное финансирование. В свою очередь, постепенное введение нового механизма отменит долевое строительство в том виде, в котором оно существовало по состоянию на первое полугодие 2019 года и ранее.Покупка жилья по ДДУ для многих граждан стало выгодным способом приобрести собственное жилье в силу его доступной цены и возможности выбрать наиболее подходящий вариант из всего многообразия жилых комплексов.
В результате чего возникла необходимость пересмотреть 214-ФЗ и внести в него немалое количество изменений, ужесточающих требования к девелоперам и усиливающих защиту прав граждан.Важно отметить, что период с
Отмена долевого строительства в 2019 году
Тогда потребители теряют свои деньги, не могут получить желаемые квартиры или инвестировать вложенные средства в другую недвижимость.
дольщиков).Отмена ДДУ в 2019 обозначает:Для покупателей жилья: уменьшение риска купить квадратные метры в долгострое или проблемном доме, отсутствие возможности поучаствовать в качестве инвестора и получить скидку при покупке на ранних
Отказ от ДДУ в 2019 году – последствия для покупателей
По данным РБК, в I квартале 2019 г. в России насчитывается 842 проблемных объекта (1 261 дом), где заключено 80,3 тыс. ДДУ дольщиками, которые попали в реестр пострадавших.
Количество проблемных домов растет, несмотря на принимаемые компенсационные меры. Попытки государства решить проблему за 14 лет так и не увенчались успехом.
Тогда в октябре 2017 г. Владимир Путин поручил профильным министерствам разработать трехлетний план отказа от долевого строительства с переходом на новые виды финансирования. В ходе «Прямой линии» 7 июня 2019 г. глава государства назвал точные сроки упразднения долевого строительства с 1 июля 2019 г.
оно будет заменено на проектное финансирование.
Новая система финансирования подразумевает отказ от старой схемы ДДУ и целевое кредитование застройщиков по каждой из реализуемых новостроек.
При покупке жилья будет требоваться обязательное участие трех сторон: покупателя, продавца и гаранта, в роли которого выступит банк.
Запрет на долевое строительство с 2019 года
Для этого в договоре указывалось количество квадратных метров, которые соответствовали приобретенной доле в будущем МКД.
Хотя сроки сдачи готовых объектов предусматривались проектной и технической документацией, привлечь застройщика к ответственности за их нарушение было крайне сложно.
Даже если возбуждалось банкротное дело, получить
Долевое участие в строительстве — изменения с 2019 года
— форма инвестиционной деятельности, при которой граждане финансируют возведение дома за счет собственных средств.
Участниками долевого строительства являются:
- Участник долевого строительства (депонент) — гражданин или юридическое лицо, вкладывающая денежные средства в возведение дома с целью последующего получения квартиры в нем.
- Застройщик (девелопер) — организация, в распоряжении которой на праве аренды или безвозмездной собственности находится земельный участок, на котором она обязуется построить многоквартирный дом с привлечением средств дольщиков.
Законодательством предусмотрен ряд условий и требований к процедуре долевого строительства, а также к документальному обеспечению и деятельности самого застройщика. Процесс долевого строительства регулирует закон . представляет собой документ, описывающий условия сделки между застройщиком и участником долевого строительства.
Реформа 214 ФЗ «О долевом строительстве»: действующие и будущие изменения
Большая часть застройщиков, которые продают квартиры в новостройках, делают это на основании 214 федерального закона «О долевом участии в строительстве…».
В момент, когда покупатель оплачивает свою будущую квартиру, она обычно еще не готова и существует только в качестве недостроенных стен, в которых пока невозможно жить. Поэтому цель закона 214 ФЗ – защитить от недостроя и потери средств дольщиков (то есть, покупателей квартир), которые вложили свои деньги в строящийся дом.
Привлечение средств дольщиков согласно 214 федеральному закону является самым «благонадежным» способом (хотя на рынке квартир имеются и другие возможности, зачастую — не вполне легальные).
Именно 214 Федеральный закон дает покупателю строящейся квартиры наиболее надежную защиту. Ее параметры совершенствуются из года в год.
[1]
Федеральный закон № 214-ФЗ был принят 30 декабря 2004 года и вступил в силу 1 апреля 2005 года.
Вступил в силу закон об отмене долевого строительства: что будет с ценами на жилье
Застройщики, по оценкам экспертов ЦИАН, пока не планируют повышать цены именно с 1 июля.
Не изменятся резко и объемы ввода жилья.Однако со временем стоимость начнет повышаться, прогнозирует ведущий аналитик Александр Пыпин.
«Из-за усложнения финансирования и допуска на рынок в меньшем объеме конкуренция снизится, начнется рост цен на новостройки, который по итогам 2019 года может составить в среднем по России 6–8%»
, – говорит он.Обязательный переход на эксроу-счета произойдет через год, 1 июля 2019 года, тогда цены могут еще подрасти.
Эксроу-счет – специальный счет, на котором деньги хранятся до наступления определенных обстоятельств, в случае со строительством – до сдачи дома в эксплуатацию.»Пересмотр ценовой политики не заставит себя ждать», – считает Евгений Нечипорук, директор департамента инвестиционно-строительного консультирования .
Закон, как мне кажется, повлияет в дальнейшем и на стоимость квадратного метра.
Отмена ДДУ в 2019 – последние новости, закон, изменения
Для многих покупателей, да и самих застройщиков пока еще не совсем понятны правила нововведения, а старые после 1 июля уже не будут иметь законную силу.Важно!Большинство опытных экспертов полагают, что после вступления в законную силу нововведений, произойдет сильный всплеск цен на квартиры.
Т.е. квартиры в цене просто возрастут, а возможно и произойдетотмена ДДУ в 2019 году. Точно как сложится, никто еще не знает.С начала принятия нововведений в законе, коснувшиеся долевого строительства, большая часть недвижимости продавалась на рынке именно по ДДУ. По этой причине столь глобальные изменения обязательно отразятся на общем рынке недвижимости и его состоянии в целом.
| Видео (кликните для воспроизведения). |
После того как состоится переход к новому виду долевки, обязательно сократится число застройщиков и будет еще больше желающих приобрести заветные, квадратные метры в новом, строящемся многоэтажном здании.
Отмена договоров долевого участия с 1 июля 2019 года
Если да, то вы можете заключить ДДУ, начиная с июля 2019 и вплоть до 2019 года. Изменения коснуться только новых жилищных комплексов, которые не оформили разрешение на строительство до 1 июля 2019 год.В дорожной карте правительства РФ прописан запрет на заключение новых договоров после 1 июля 2019 года.
[3]
Президент России Владимир Путин на ежегодной прямой линии в 2019 году подтвердил, что новые ДДУ с покупателями жилья не будут заключаться с июля 2019 года.Тем не менее по словам специалистов у застройщиков есть в запасе порядка 3-4 лет. Например, в продаже могут появиться новые проекты в 2020 году, имеющие на руках разрешения полученные до 1 июля 2019 года. Поэтому они не попадут под запрет.
А значит резкого и внезапного перехода от ДДУ не будет.Альтернативой для ДДУ на рынке недвижимости будет проектное финансирование. В отличие от долевого строительства, когда жилье строят на деньги, полученные от граждан на покупку квартир, при проектном финансировании стройку оплачивает банк.
Отмена долевого строительства: как теперь купить квартиру
На протяжении уже трех лет оно держится на одинаково высоком уровне.
договоров долевого участия заключили россияне за январь-апрель этого года Вместе с очевидной материальной выгодой у такого вложения есть и недостаток. Подписывая договор долевого участия (ДДУ), человек рискует стать обманутым дольщиком, количество которых у нас в стране все увеличивается. О них снимают сюжеты для центрального телевидения – люди купили квартиры, а дом так и не построили.
«В каждом регионе мы сталкиваемся с жалобами людей, которые лишись денег и не получили жилья»
, – подтвердил председатель комитета Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев; он высказался на эту тему на специально организованных парламентских слушаниях.
Разъяснения Минстроя о новом законе долевого строительства от 1 июля 2018 года
Как уже известно, с 1 июля 2018 года вступил в силу закон о долевом строительстве, о применении новых правил заключения договора долевого участия изменен. Что введены новое понятие эскроу-счета, а также создан реестр застройщиков и фонд долевого строительства. Какие основные поправки к 214-ФЗ, которые начинают действовать с 1 июля 2018 года? Будет ли отменено долевое строительство уже в 2018 году? Напомним, что полная отмена применения долевого строительства должна произойти только 1 июля 2019 года (в течение года будет переход на новые правила).
У покупателей недвижимости возникли сложности из-за новых правил долевого строительства. Не разобравшись в законодательстве, большинство из желающих купить квадратные метры, решили, что уже с 1 июля 2018 года застройщики не могут брать у клиентов деньги за квартиры напрямую. Какие разъяснения дал Минстрой по поводу нового закона о ДДУ, на что следует обратить внимание всем участникам рынка недвижимости при применении новых правил?
Не поняли суть поправок, которые вступили в силу этим летом, юристы, сопровождающие сделки, и сами девелоперы. Единственными, кто хорошо разобрался в хитросплетениях законодательства о долевом строительстве, оказались банки.
В данном случае речь идет об уже реализуемых объектах — тех, разрешения на строительство которых были получены до 1 июля 2018 года.
К таким сделкам должен применяться упрощенный вариант банковского сопровождения. Но детально, как должно работать такое сопровождение, не было разъяснено.
В итоге министерству пришлось выпустить разъяснения. Как пояснили в Минстрое, застройщик, получивший два и более разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, вправе начать и продолжать привлекать денежные средства участников долевого строительство по каждому из таких разрешений на строительство. Иными словами, продолжать привлекать деньги дольщиков напрямую, минуя специальные эскроу-счета.
Надо отметить, что при этом защита прав дольщиков с 1 июля 2018 года стала надежнее — за счет усиления контроля за расходами девелоперов, того самого банковского сопровождения, которое уже начали осуществлять кредитные организации.
Так, для взаиморасчета с покупателями застройщики имели счета в банках, с которых снимали средства в любом объеме без каких-либо ограничений.
С принятием нового закона средства дольщиков будут поступать на специальный счет в уполномоченном банке, который обязан контролировать их целевое расходование. Данные счета застройщики обязаны открыть до 1 сентября 2018 года.
Надо учесть, что это не эскроу-счета, деньги на них не «консервируются» до момента сдачи дома в эксплуатацию. И девелопервы, получившие разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, могут привлекать средства граждан
Разумеется, контроль банков за счетами застройщиков позволяет кредитным организациям отклонять операции, вызвавшие сомнения. Минстрой прописал, в каких случаях это может быть сделано.
В первую очередь уполномоченный банк приостановит перевод или платеж, если засомневается, что деньги направляются на исполнение обязательств застройщика, возникших до 1 июля 2018 года.
Как отмечается в документе, застройщики, получившие разрешение на строительство до 1 июля этого года, могут открыть счета в разных банках и в разное время.
И технический заказчик, и генподрядчик не обязаны иметь счета в том же банке. Федеральное законодательство также не ограничивает застройщика в использовании расчетных счетов, открытых до 1 июля.
Конечно, разобраться в законодательстве о долевом строительстве сложно еще и из-за того, что условия зависят от времени получения разрешения на строительство. Получившие его до 1 июля 2018 года застройщики могут привлекать средства граждан, к ним применяется упрощенное банковское сопровождение.
Отметим для себя главное: полное банковское сопровождение применяется к строительным организациям, получившим разрешение до 1 июля 2019 года. Деньги дольщиков они также могут привлекать.
А сам механизм эскроу-счетов, который предполагает хранение средств дольщиков на банковском счете до момента ввода объекта, начинает действовать в обязательном порядке только с 1 июля 2019 года.
Главное отличие полного банковского сопровождения от упрощенного в цене. Каждый последующий шаг в переходном периоде к эскроу-счетам для застройщиков на порядок дороже предыдущего.
В итоге все эти траты в конечном итоге будут заложены в стоимость жилья, поэтому так важно избежать путаницы в этом вопросе.
Новые изменения в законе о долевом строительстве, которые вступают в силу с 1 июля 2018. Долевое строительство с 1 июля 2018 года
Изменения в законодательстве направлены на то, чтобы защитить права дольщиков, поэтому требования к застройщикам стали значительно жестче.
Перечислим основные поправки к 214-ФЗ, которые начинают действовать с 1 июля 2018 года:
1. Гарантии покупателям строящегося жилья обеспечит Фонд защиты дольщиков. Застройщик должен перечислить в фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, которая приобретается по ДДУ. Если застройщик не перечислит деньги, то договор не зарегистрируют.
2. Прежде чем приступить к строительству дома, строительная компания должна подтвердить свою финансовую состоятельность. Для этого в новом законе предусмотрено, что застройщик должен иметь, помимо кредитов, собственные средства на строительство. Согласно новым правилам долевого строительства размер собственных средств компании составляет не менее 10% от общих затрат на строительство. Строительная компания не должна иметь долгов по кредитам и займам.
3. Согласно изменениям в ФЗ о долевом строительстве у застройщика должно быть право собственности или право аренды земельного участка, где планируется строительство жилого комплекса.
4. Новый закон требует иметь отдельное разрешение на строительство для застройщика каждого объекта (по принципу: один застройщик – одно разрешение на строительство). Кроме того, застройщику запрещено заниматься какими-либо другими видами деятельности (помимо строительства).
5. Ужесточаются требования к профессионализму застройщика: строительная компания должна иметь за плечами опыт успешных проектов (не менее 10 000 квадратных метров).
6. Застройщики не смогут использовать на авансовые платежи более 30% средств от стоимости жилья.
7. Поправками предусмотрено проектное финансирование строительства. Это означает, что строительные компании должны привлекать к работе над проектами уполномоченные банки. То есть кроме застройщика и покупателя жилья в долевке будут участвовать банки, аккредитованные государством. Во-первых, в банке застройщик сможет взять целевой кредит.
Во-вторых, деньги, полученные за квартиру от покупателя, будут храниться в банке на специальном счете (эскроу-счет). Эти вклады будут заморожены, застройщик сможет получить их только после завершения строительства жилья.
Отменят ли долевое строительство в 2018 году?
Если вы планировали покупать квартиру в новостройке, то вас наверняка волнует вопрос: отменят ли ДДУ уже в этом году? Спешим вас успокоить – договоры долевого участия так сразу с рынка долевки не исчезнут.
[2]
«О тотальном запрете всех ДДУ не идет речи, – объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Проекты, по которым первый ДДУ был заключен до 1 июля 2018 года, будут и дальше реализовываться по старым правилам».
Планируемая отмена долевого участия в строительстве в 2018 году привела к тому, что с начала года застройщики активно получают разрешения на строительство. «Запаса проектов, которые будут реализовываться по старым правилам, хватит на некоторое время, чтобы переход к новым правилам был относительно плавным», – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»). Согласно официальным данным, в Москве за первый квартал 2018 года выдано 560 разрешений на строительство на общую площадь почти 3,8 миллиона квадратных метров.
Как будет происходить переход от долевого строительства к проектному финансированию?
Альтернатива долевому строительству уже есть. После отмены долевого строительства, которое, по словам президента РФ, должно произойти с 1 июля 2019 года, рынок недвижимости будет переходить на проектное финансирование. Предполагается, что в дальнейшем для продажи строящегося жилья будут использоваться эксроу-счета. Уход от долевки начнется в ближайшее время.
Застройщики работают по старым правилам до 30 июня 2018 года. Но уже с 01.07.2018 года они могут начать использовать схему эксроу-счетов. Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант», говорит, что в таком случае покупатели будут передавать свои средства не напрямую застройщику, а банку, который финансирует строительство жилого комплекса. На время стройки эти средства резервируются на счету банка и переводятся застройщику после того, как он передает ключи дольщикам. В случае банкротства девелопера дольщики получают внесенные деньги обратно.
Прекратят ли заключать договоры ДДУ после 1 июля 2018 года?
На проекты, получившие разрешение на строительство до вступления в силу изменений в ФЗ-214, новые правила не распространяются. Таким образом, если вы намерены приобрести квартиру по договору долевого участия в жилом комплексе, строительство которого застройщик успел согласовать по старой схеме, то покупка по ДДУ состоится. В таких проектах ДДУ можно будет заключать не только после 01.07.2018 года, но и далее, в том числе в 2019 году. Изменения в отношении ДДУ коснутся только новых ЖК. Если в жилом комплексе квартиры по ДДУ начали продавать до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме.
«В дорожной карте, которая была принята правительством за несколько месяцев до заявления президента, предписывался запрет на заключение новых договоров после 1 июля 2019 года», – объясняет Мария Литинецкая. По словам эксперта, у застройщиков еще есть в запасе около 3-4 лет. Во-первых, в течение ближайшего года девелоперы могут вывести в продажу новые проекты, которые не подпадут под запрет на продажу по ДДУ. Во-вторых, в течение последующих нескольких лет они смогут понаблюдать за тем, как идут продажи у новых проектов, а также запустить свои собственные, «пробные» небольшие проекты. Поэтому переход от строительства с долевым участием к проектному финансированию будет все же плавным, а не резким, и отмена ДДУ буде происходить постепенно.
Что будет вместо ДДУ?
Какие договоры готовят на смену договорам долевого участия? Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group, отмечает: «На первом этапе о полном отказе от практики ДДУ речь не идет, процесс приобретения недвижимости с точки зрения покупателя 1 июля 2018 года не изменится. Что касается более долгосрочной перспективы ухода от практики долевого строительства, пока противоречий и вопросов у участников отрасли больше, чем решений. На сегодняшний день озвучена «дорожная карта», как именно будет реализована реформа на уровне конкретных механизмов — это та задача, которую только предстоит решить».
Скорее всего, форма договора, который используют для продажи жилья, изменится, так как кроме застройщика и покупателя квартиры в сделке будет участвовать банк. Договор, как минимум, станет трехсторонним и, возможно, будет называться уже не ДДУ, а иначе.
Чем обернется запрет долевого строительства
Разумеется, больше всего потребителей волнует вопрос о том, чем грозит отмена долевки, какие будут последствия перехода от строительства с долевым участием к проектному финансированию и самое главное – подорожают ли квартиры после отмены долевого строительства? Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский), считает, что рост цен может быть очень значительный – порядка 20%. «В рамках новой системы регулирования рынка первичного жилья выстраивается цепочка из следующих участников: дольщики, банк, застройщик, регуляторы.
Если финансирование строительства идет путем привлечения кредита, то проектные издержки, безусловно, возрастут. Прежде всего это будет вызвано дополнительными расходами, связанными с участием банков в проекте. Среди таких расходов можно выделить проценты по целевому кредиту и затраты по его обслуживанию, расходы на банковский надзор и контроль за объектами строительства.
Возможно, в стоимость кредитования будут заложены также затраты на обслуживание счетов эскроу, чтобы не перекладывать их на покупателя, который обязан внести деньги именно на такой счет. В совокупности все эти факторы отразятся на себестоимости конечного продукта», – объясняет эксперт.
Итак, последствием запрета на долевое строительство станет рост цен на новое жилье. Покупателям нужно готовиться к тому, что квартиры в новостройках подорожают.
Выводы. Заключение по новому закону о ДДУ
Запретят долевое строительство не сразу и не в один день, переход к проектному финансированию будет плавным.
Источник: val-park.ru