Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства многоквартирный дом
Подборка наиболее важных документов по запросу Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства многоквартирный дом (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства многоквартирный дом
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 13 «Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом» Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» «Согласно статье 13 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения в пользу лиц, чьи средства были привлечены на строительство (создание) многоквартирного дома посредством заключения договоров участия в долевом строительстве (далее — дольщики), согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков, считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом; в силу части 2 названной статьи при прекращении строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на не завершенный строительством объект такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков; со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимся в залоге у участников строительства, однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве).»
Консультація з юристом по добудові ПК5
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 13 «Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом» Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» «Согласно п. 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, из системного толкования ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее — Закон N 214-ФЗ) (с учетом использованного законодателем выражения «считается находящимся в залоге» и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на не завершенный строительством объект), общей направленности Закона об участии в долевом строительстве на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (не завершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком не завершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом.»
Проблемы признания права собственности на самовольную постройку (ее легализации) | Щербаков Н.Б.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства многоквартирный дом
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Трапезников В.А.)
(«Проспект», 2020) Поэтому до регистрации застройщиком права собственности на объект незавершенного строительства или на многоквартирный дом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество содержится информация об обременениях земельного участка, права аренды или субаренды участка.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: Как признать право собственности на недвижимое имущество
(КонсультантПлюс, 2022) с целью приобретения квартиры (помещения) заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, который еще не введен в эксплуатацию. Помещения в строящемся многоквартирном доме не являются объектами незавершенного строительства, поскольку нахождение объектов недвижимости в объекте незавершенного строительства (многоквартирном доме) невозможно.
Зарегистрировать можно только право общей долевой собственности на сам незавершенный многоквартирный дом, а не на помещения (квартиры) в нем (Письмо Минэкономразвития России от 16.02.2018 N ОГ-Д23-1407). Следовательно, подавать иск о признании права собственности на помещение (квартиру) нецелесообразно. В данной ситуации необходимо дождаться, когда дом будет введен в эксплуатацию, и только после этого регистрировать право собственности на свое помещение (квартиру). Если строительство многоквартирного дома по каким-либо причинам не может быть завершено в предусмотренный договором долевого участия срок и (или) он не вводится в эксплуатацию, то можно подать иск о признании права собственности на долю в виде помещения (квартиры) в не завершенном строительством многоквартирном доме.
Нормативные акты: Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства многоквартирный дом
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)
(ред. от 26.12.2018) Согласно ч. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом. В то же время ч. 2 названной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект. В силу же ч. 5 ст. 13 упомянутого Закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017) Вместе с тем, во избежание негативных последствий пропуска срока на предъявление кредиторами требований (абзац третий п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве) и реализации статуса залогового кредитора (п. 4 ст.
138 Закона о банкротстве), суд вправе признать требования кредитора обеспеченными залогом на незарегистрированный объект, в отношении которого представлены достаточные доказательства соответствия его признакам объекта недвижимого имущества (без учета регистрации), применив предусмотренный ч. 5 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» порядок, регулирующий схожие правоотношения, согласно которому застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
ИсточникВерховный суд запретил оформлять право собственности на недостроенное жилье
Коробок с пустыми глазницами окон — недостроенных домов в нашей стране хватает. Как и тех граждан, которые поверили застройщику и вложили деньги в его обещания построить им жилье. А если обещания так и остались пустым звуком?
Именно с таким спором и разбирался Верховный суд РФ. Суть спора — несостоявшиеся собственники квартир попытались в суде получить право собственности на квартиры, которые так и не были построены.
Итак, фирма построила дом, не утруждая себя оформлением разрешительной документации, квартиры в нем продавала по несколько раз без регистрации договоров. Но низкие цены привлекли сотни граждан. Новый застройщик начал достраивать дом, но в это время часть дольщиков, видимо, сомневаясь в будущем получить-таки оплаченное полностью жилье, подали иски о признании права собственности на несуществующие квартиры. Три суда пошли им навстречу. А вот Верховный суд отказал им и объяснил, почему он это сделал.
История началась в Самаре, где некая фирма начала строить многоквартирный дом еще в 2003 году. При этом разрешительных документов у них не было, что не остановило граждан, и еще на стадии возведения стен все квартиры были раскуплены. В 2008 году строительство остановили из-за нарушений. В 2009-м фирма обанкротилась. И строительство возобновилось только спустя восемь лет.
Несколько дольщиков решили не терять времени и добиться признания за собой прав на недостроенные квартиры. Сначала суды отказали в иске. Потом Арбитражный суд Поволжского округа велел дело пересмотреть. И в прошлом году областной арбитраж признал права истцов на «долю в праве общей долевой собственности на жилой дом» в виде конкретных квартир, указанных в их договорах.
Одновременно требования восьми истцов исключили из реестра требований о передаче жилых помещений. Это решение прошло апелляцию и кассацию. По мнению местных судов, они обеспечивают права дольщиков по договору о финансировании строительства. И это право надо защитить вне зависимости, закончено строительство дома или нет.
Но на судах другие участники строительства возражали и говорили, что на эти квартиры заявляют права третьи лица. Ведь многие квартиры неоднократно перепродавались. Был еще важный момент — новый застройщик изменил проектную документацию, и в результате границы некоторых квартир наложились друг на друга. Местные суды эти аргументы отклонили за недоказанностью.
Верховный суд с вынесенными решениями не согласился. Он напомнил, что дольщик может получить в собственность только достроенную квартиру. Если строительство жилого дома не завершено и квартир в натуре не существует, то и право собственности на них получить нельзя. Верховный суд также раскритиковал решение местных судов признать право именно на «долю в общей долевой собственности». Ни закон, ни договор не предусматривают, что она возникает.
Вот главный вывод Верховного суда — если застройщик обанкротился и не закончил дом, то дольщики не могут получить право собственности в недострое. Поскольку строительство не завершено, квартиры не появились в натуре как оборотоспособные объекты. Поэтому суды не могут признать за дольщиками право собственности на «доли в праве общей собственности в виде конкретных квартир».
Если строительная компания банкрот
Со строительной компанией был заключен договор долевого участия, дом построен на 7-10%. Сейчас стройка заморозилась, застройщик на этапе судебного разбирательства по делу о банкротстве. Конкурсный управляющий пока не назначен. Как действовать дольщику при банкротстве застройщика? Нужно ли подавать иск в суд для признания моего права требования на квартиру?
Есть ли риск неполучения квартиры? Луиза, Москва
— При банкротстве дольщики имеют право предъявить либо денежные требования к застройщику, либо требования о передаче жилого помещения.
Согласно п. 3 ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений предъявляются конкурсному управляющему.
Для предъявления требований не надо дожидаться судебного решения о взыскании задолженности или передаче помещения, необходимо обращаться с заявлением о включении в реестр кредиторов с приложением документов, подтверждающих право требования (договор участия в долевом строительстве, документы, подтверждающие оплату дольщиком, и т.д.).
Если в порядке ст. 201.15-1 Закона о банкротстве будет происходить возмездная передача имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика иному застройщику, который будет являться приобретателем, то ему подлежат передаче обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений. Таким образом, дольщики в любом случае должны подать заявления о включении в реестр кредиторов. В свою очередь, в случае достройки дома новым застройщиком у дольщиков будет право требования по передаче жилого помещения.
ИсточникОсобенности правового режима объектов незавершенного строительства
К сожалению, начатое строительство не всегда удается завершить. Проблемы, которые приводят к необходимости остановить возведение дома, могут быть разными – правовые, финансовые, организационные и т.д., а иногда долевое строительство вообще может быть изначально финансовой пирамидой и махинациями.Но дольщикам, которые вложились в квартиры, причины приостановки строительства не так важны – им намного важнее понимать, как можно выйти из сложившейся ситуации, в каком статусе находится недостроенное здание и можно ли на него оформить права собственности. Обо всём этом мы поговорим в данной статье.
Объект незавершенного строительства как объект недвижимого имущества
Прежде всего необходимо понимать, что собой представляет объект незавершенного строительства с юридической точки зрения. Если обратиться к законодательству, то можно найти такое определение: объект незавершенного строительства (ОНС) – это здание, возведение которого не закончено в установленном порядке, но при этом его можно идентифицировать как самостоятельный объект недвижимого имущества. Другими словами, дом строить начали, потратили какие-то средства, но закончить и ввести его в эксплуатацию не удалось. При этом степень готовности объекта незавершенного строительства может быть разной – от фундамента до почти готового здания, где не завершены только некоторые незначительные этапы строительства. Если в здании не возведен даже фундамент, недвижимым имуществом оно признано быть не может.
Если проанализировать судебные решения относительно объектов незавершенного строительства, можно выделить еще несколько их особенностей как объектов недвижимости:
- объект невозможно переместить без существенной потери его качеств – к ОНС могут относиться только капитальные постройки, которые привязаны к конкретному земельному участку, имеют фундамент и не могут быть легко перемещены на новое место. Таким образом, временные постройки не могут быть отнесены к объектам незавершенного строительства;
- процесс строительства приостановлен или заморожен – чтобы объект незавершенного строительства был признан таковым, необходимо, чтобы было официальное решение о временной или постоянной остановке строительства. Без такого решения объект будет считаться строящимся;
- индивидуальная определенность объекта – незавершённое здание должно быть точно определено, чтобы его можно было однозначно идентифицировать и, соответственно, выделить из группы аналогичных построек как самостоятельный объект.
Право собственности на объект незавершенного строительства
Даже если здание не достроено в установленном порядке, законодательство не запрещает оформить его в собственность, но сама процедура имеет ряд нюансов. Как известно, право собственности на недвижимое имущество (дома, другие постройки) возникает после введения здания в эксплуатацию.
А поскольку ОНС не может быть введен в эксплуатацию без достройки априори, процесс регистрации права собственности будет отличаться. Еще не так давно добиться признания права собственности на недостроенные объекты можно было исключительно через суд, однако сегодня судиться уже не обязательно: если есть документы на право владения земельным участком под ОНС, а также кадастровый паспорт объекта, недвижимость можно зарегистрировать через Росреестр. Следует отметить, что признание права собственности никак не влияет использование объекта по назначению: жилой дом не может быть введен в эксплуатацию, если не завершены все регламентные работы. Другими словами, владельцы квартиры смогут оформить ее в собственность, но жить в ней смогут только завершения строительства и введения всего дома в эксплуатацию.
Вещные и обязательственные правоотношения, возникающие в отношении объектов незавершенного строительства
После признания права собственности на объект незавершенного строительства у владельцев возникают практически те же вещные права, что и у собственников другой недвижимости. Владелец имеет право продать, передать в дар, сдавать в аренду данную недвижимость и проводить другие сделки. При этом использовать объект недвижимости по назначению (для проживания, ведения коммерческой деятельности и т.д.) запрещено до тех пор, пока недвижимость не будет достроена и введена в эксплуатацию.Что касается обязательственных прав, то они возникают у инвесторов при заключении договора приобретения невидимости, которая будет возведена в будущем и сохраняются до момента передачи объекта инвестору или оформления права собственности на ОНС. На протяжении этого периода инвесторы имеют право требовать от застройщика выполнить свои обязательства и закончить строительство.
Источник