Для предприятий на общем режиме, которые применяют метод начисления, важно правильно разделить расходы на прямые и косвенные. В Налоговом кодексе порядок деления расходов указан в ст. 318. Разберемся, что такое прямые и косвенные расходы и каков основной принцип их деления.
Прямые расходы
Прямые расходы непосредственно связаны с процессом создания конкретного товара (работы, услуги). Они учитываются в налоговом учете только тогда, когда возникает соответствующий им доход ( например: реализовали продукцию — учли расходы на материалы, из которых она изготовлена ). Перечень прямых расходов предприятия утверждают в учетной политике.
Что относится к прямым расходам
Перечень прямых расходов приведен в п. 1 ст. 318 НК . К ним относятся расходы:
- на приобретение материалов и сырья , которые используются в производстве товаров, а также при осуществлении работ или оказании услуг;
- на приобретение комплектующих для монтажа или полуфабрикатов для дополнительной обработки;
- на оплату труда персонала , занятого в производстве товаров ( оказании услуг, выполнении работ ). Сюда относятся также расходы на обязательное пенсионное страхование, страхование на случай временной нетрудоспособности, медицинская страховка, социальное страхование от профзаболеваний и несчастных случаев, финансирование накопительной части пенсии;
- на амортизацию основных средств , если таковые используются в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).
Поскольку у каждой организации своя специфика, перечень прямых расходов можно пополнять — ведь он не является закрытым.
Классификация ЗАТРАТ. РАСХОДЫ, ЗАТРАТЫ, ИЗДЕРЖКИ
Для торговых компаний есть отдельный список прямых расходов, который строго регламентирован и не подлежит изменениям. Доходы от продажи покупных товаров такие организации могут уменьшить на ( подп. 3 п. 1 ст. 268 НК ):
- стоимость приобретения покупных товаров;
- сумму расходов, непосредственно связанных с реализацией покупных товаров. В том числе, на расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке реализуемых товаров.
Также к прямым расходам могут быть отнесены затраты, приходящиеся на транспортировку от склада поставщика до склада покупателя ( доставку ).
Вести полноценный учет на производстве и в торговле удобно в онлайн-сервисе МойСклад . Все, что нужно бизнесу — в одной системе.
Попробовать МойСклад бесплатно
Косвенные расходы
Все расходы, которые не вошли в перечень прямых расходов (кроме внереализационных), считают косвенными . Они уменьшают доходы от реализации текущего месяца в полном объеме.
Например: для производственного предприятия аренда офиса, где сидит административный персонал, будет косвенным расходом.
Внереализационные расходы не могут быть ни прямыми, ни косвенными. Они сами по себе.
Зачем делить расходы?
Положения статей 252 , 318 и 319 НК разрешают налогоплательщикам самостоятельно делить расходы на прямые и косвенные, исходя из специфики деятельности.
Что такое операционные затраты предприятия (OPEX)? Разбираемся за 8 минут
И, поскольку косвенные расходы сразу уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль, предприятиям выгодно больше расходов отнести к косвенным. Но следует учитывать, что такое распределение должно быть экономически оправданным.
Относить расходы к косвенным нужно только тогда, когда отнести их к прямым невозможно. При проверке налоговики особенно тщательно проверяют экономическую обоснованность косвенных расходов. И суды поддерживают ФНС в спорах с налогоплательщиками, указывая на получение ими необоснованной налоговой выгоды.
МойСклад позволяет настроить все нужные опции для правильного распределения расходов. Ведите учет, формируйте и печатайте документы, ведите аналитику склада и продаж.
Попробовать МойСклад
Принцип деления расходов
Основной принцип отнесения расходов к прямым или косвенным, следует из их названия.
Так, например, в косвенных расходах нельзя учесть оплату услуг субподрядчиков или переработчиков давальческого сырья, а также аренду и коммунальные платежи по производственным помещениям. Эти расходы напрямую связаны с производством, поэтому должны относиться к прямым.
Амортизация по основным средствам, которые предназначены для управленческих нужд , например, компьютеры, мебель, транспорт, — это косвенные расходы.
А вот с распределением амортизационных отчислений по зданиям, в которых одновременно расположены и производственные, и непроизводственные, придется потрудиться. Нужно сделать расчет.
Например, определить сколько процентов площади занято производственными помещениями, а сколько — непроизводственными и распределить расходы пропорционально.
Амортизационная премия — особый случай и по нему в налоговом учете предусмотрены свои правила.
Премию нужно учитывать как косвенный расход , включая случаи, когда она применяется при модернизации, реконструкции, достройке.
С арендными платежами проще: нужно учитывать прямое назначение предмета аренды. В частности, арендную плату за производственные помещения, за станки или компьютеры, которые используются в производстве, нужно отнести к прямым расходам.
Но если арендуемое помещение используется и для производства, и в непроизводственных целях, то также придется выполнять расчеты.
Важно описать способ распределения расходов по их долям и закрепить его в учетной политике. Это обезопасит организацию от возможных претензий со стороны проверяющих.
Еще раз подчеркнем: перечень прямых расходов нужно зафиксировать в учетной политике . Косвенные расходы описывать не обязательно. Все, что не отнесено к прямым расходам, будет отнесено к косвенным.
Отдельно стоит сказать о распределении расходов организациями, оказывающими услуги, так как у них такое распределение — условное.
Дело в том, что для целей налогообложения услуга — это деятельность, результат которой не имеет материального выражения .
Например, основным видом деятельности компании является предоставление помещений в аренду.
Помещение предоставлено в аренду по акту приема-передачи и на конец отчетного периода у арендодателя нет никакого незавершенного производства или незаконченных объемов работ. И у него нет необходимости распределять расходы каким-либо способом на стоимость принятых и непринятых арендаторами услуг за пользование объектом. Поскольку такой проблемы при осуществлении деятельности по предоставлению помещений в аренду просто нет.
Сразу списывать все расходы, и прямые, и косвенные, в уменьшение доходов налогоплательщикам, оказывающим услуги, разрешает абз. 3 п. 2 ст. 318 НК .
Но в то же время ст. 318 НК не освобождает такие компании от разделения расходов на прямые и косвенные. При заполнении декларации по налогу на прибыль в ней должны быть указаны и прямые, и косвенные расходы. Отражение только косвенных расходов может быть только при полном отсутствии доходов.
Источник: www.klerk.ru
Затраты расходы сопутствующие но не относящиеся непосредственно к строительству
Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.
Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:
· оценка рыночной стоимости земельного участка;
· оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
· расчет выявленных видов износа;
· расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.
Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:
· метод сравнения продаж;
· метод разбивки на участки;
· техника остатка для земли;
· капитализации чистой земельной ренты.
Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:
· доступные коммунальные услуги;
· наилучшее и наиболее эффективное использование.
При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.
Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.
Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.
Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
Издержки на улучшение включают:
· расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
· расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
· налоги, страховка, заработная плата ИТР;
· расходы на маркетинг;
· прибыль и накладные расходы подрядчика;
Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку.
Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.
Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:
· стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
· стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
· основную заработную плату строительных рабочих;
· стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
· прибыль и накладные расходы подрядчика.
Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:
· затраты на подготовку территории строительства;
· затраты на проектные и изыскательские работы;
· прочие затраты и работы;
· другие виды косвенных издержек.
Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.
Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:
· пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;
· путем составления восстановительной сметы на объект оценки.
При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных (индексный метод).
При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов:
· по укрупненным сметным нормативам (метод сравнительной единицы);
· по сборникам единичных расценок и прейскурантам (метод количественного анализа).
Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.
Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости применяют следующие виды укрупненных показателей:
· укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);
· укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;
· прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);
· укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.
Значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.
Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.
Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
· технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
· обоснование необходимости обновления действующего объекта;
· оценка зданий специального назначения;
· при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
· анализ эффективности использования земли;
· решение задач страхования объекта;
· решение задач налогообложения;
· при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.
Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.
Пример расчета стоимости дачи с использованием затратного подхода. Площадь здания 100 м2, стоимость 1 м2 здания = 200 долл. Стоимость 1 м2гаража = 100 долл.; его площадь 60 м2. Стоимость всех других сооружений на даче = 2000 долл. Устранимый физический износ дачи равен 3000 долл. Неустранимый физический износ дачи составляет 2000 долл.
Устранимое функциональное устаревание — 1000 долл. Рыночная стоимость земельного участка — 5000 долл.
1 Какова полная стоимость воспроизводства дачи и всех сооружений, находящихся на ней?
100 Ч 200 = 20 000 долл.
60 Ч 100 = 6000 долл.
20 000 долл. + 6000 долл. = 26 000 долл.,
26 000 долл. + 2000 долл. = 28 000 долл.
2 Какова сумма всего накопленного износа, вычитаемого из полной стоимости воспроизводства дачи?
3000 долл. + 2000 долл. + 1000 долл. = 6000 долл.
3 Какова общая расчетная стоимость дачи, определенная в соответствии с затратным подходом?
Источник: studbooks.net
Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
Виноградов Дмитрий Викторович
Глава из книги «Экономика недвижимости»,
учебное пособие — Владим. гос. ун-т, 2007.
Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.
Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):
Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:
- оценка рыночной стоимости земельного участка;
- оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
- расчет выявленных видов износа;
- расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.
Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:
- метод сравнения продаж;
- метод распределения;
- метод выделения;
- метод разбивки на участки;
- техника остатка для земли;
- капитализации чистой земельной ренты.
Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:
- права собственности;
- условия финансирования;
- условия продажи;
- условия рынка;
- месторасположение;
- физические характеристики;
- доступные коммунальные услуги;
- условия зонирования;
- наилучшее и наиболее эффективное использование.
При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.
Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.
Пример 27. Определить стоимость земельного участка, если известно что: свободные участки в данной местности давно не продавались; цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс. руб.; стоимость аналогичного по размерам земельного участка в ближних окрестностях объекта оценки составляет 90 тыс. руб.; прямые издержки на строительство типового дома — 100 тыс. руб.; прибыль предпринимателя и косвенные издержки — 80 тыс. руб.
1. Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости:
2. Определим стоимость земельного участка:
Стоимость участка может находиться в диапазоне от 67 тыс. руб. до 100 тыс. руб. (1/3 от диапазона значений стоимости недвижимости, соответственно от 200 и 300 тыс. руб.).
Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.
Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.
Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
�?здержки на улучшение включают:
- расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
- расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
- налоги, страховка, заработная плата �?ТР;
- расходы на маркетинг;
- прибыль и накладные расходы подрядчика;
- прибыль предпринимателя.
Пример 28. Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. в течение 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект — 180 тыс. руб.; управление — 10 тыс. руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика — 60 тыс. руб.; маркетинг — 20 тыс. руб.; налоги и страховка — 10 тыс. руб.; прибыль предпринимателя — 40 тыс. руб.
1. Определим потенциальный доход от продажи подготовленных участков:
30 · 25 = 750 тыс. руб.
2. Определим издержки на улучшения и устройство участков:
180 + 10 + 60 + 20 + 10 + 40 = 320 тыс. руб.
3. Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:
где 3.1699 — коэффициент настоящей стоимости аннуитета.
Таким образом, стоимость земельного массива составляет 340 тыс. руб.
Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.
Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку.
Если оценивается земельный участок, сданный в аренду, то его стоимость можно определять по (12). При этом в качестве чистого операционного дохода используют арендную плату.
Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.
Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:
- стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
- стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
- основную заработную плату строительных рабочих;
- стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
- прибыль и накладные расходы подрядчика.
Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:
Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.
Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:
- пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;
- путем составления восстановительной сметы на объект оценки.
При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных (индексный метод).
При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов:
- по укрупненным сметным нормативам (метод сравнительной единицы);
- по сборникам единичных расценок и прейскурантам (метод количественного анализа).
�?спользование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.
Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости применяют следующие виды укрупненных показателей:
- укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);
- укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;
- прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);
- укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.
При этом стоимость строительно-монтажных работ может приводиться с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций (метод разбивки на компоненты).
Значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.
Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.
�?знос — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. �?знос обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.
Накопленный (совокупный) износ объекта оценки — совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д.
�?знос в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ — один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.
Таким образом, учет износа объекта — это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.
Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель (рис. 1).
Рис. 1. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели
Физическая жизнь здания (ФЖ) — период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) — период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) — время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания — период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.
Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.
Для определения величины накопленного износа использую следующие методы [1]:
- метод сравнения продаж;
- бухгалтерский;
- метод разбивки.
Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием.
В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта:
Пример 29. Определить накопленный износ объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объектах-аналогах:
Источник: www.top-ocenka.com